Obsah (9)

§ 403§ 334§ 336§ 3§ 368§ 613§ 173§ 162§ 174

2-07-39875 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 24. märts 2008.a, Tallinn Tsiviilasja number 2-0

) § 423 lg 2 p 2 toodud alusel. Märgitud sätte kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata ka juhul, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole seda eesmärki võimalik saavutada. Antud juhul on kostja seisukohal, et hageja on hagi esitanud oma huvi kaitseks ja eesmärgil, millele riik ei peaks andma õiguskaitset – märgitud eesmärgiks on luua olukord, kus hageja säilitaks oma ebaseadusliku valduse hoone B pööninguosas ning lisaks sellele saaks hoone A pööningult enda valdusesse osa pööningust. Kostja osundab, et sellele viitab nii hageja senine käitumine, kui on hageja asunud tegema ettevalmistusi endale lisapinna saamiseks. Eeltoodust nähtuvad hageja poolt hagi esitamise tegelikud huvid. Kostja osundab, et just ülalkirjeldatud osade kaasomanike suhtes ebaõiglasest olukorrast tulenevalt otsustati vastu võtta vaidlusalune otsus, kuivõrd see esindas korteriomanike enamuse ühiseid huve kooskõlas KÜS §

1. Hageja ei vaidlustanud kõnealust otsust mitte seetõttu, et selle vastuvõtmise pädevuse üle võib vaielda, vaid sisuliselt ainuüksi selleks, et jätkata enda valduses oleva pinna kasutamist ja samas takistada teistel kaasomanikel kasutada pinda, mille suhtes ka hagejal endal huvi on. Kostja leiab samas, et selline olukord ei ole õiguspärane ning ei kohtle kaasomanikke võrdselt. 4 2-07-39875 MENETLUSE KÄIK
3. veebruaril 2008.a toimunud eelistungil avaldas kostja esindaja, et
4. veebruaril 2008.a on alla kirjutatud hoone ühispindade uus kasutuskord, mille on allkirjastanud 55,979% kaasomanikest. Kaasomanike enamus on seega võtnud vastu ühise seisukoha ruumide kasutuskorra osas kõnealuses elamus. Kostja esindaja esitas kohtule koopia kaasomanike nimetatud
5. veebruari 2008.a otsusest.
6. Samal eelistungil otsustas kohus poolte nõusolekul

§ 403

lg-st 1 juhindudes lahendada asja kirjalikus menetluses seda kohtuistungil arutamata. Kohus määras menetlusosalistega kooskõlastatult avalduste ja dokumentide esitamise tähtpäevaks

1. märts 2008.a ja teatas, et otsus tehakse avalikult teatavaks
2. märtsil 2008.a.
4. märtsil 2008.a on kohtule saabunud kostja täiendavad seisukohad, milles kostja jääb kõigi oma varasemate vastuväidete juurde. Kostja soovib täiendavalt osundada asjaolule, et KÜ
5. septembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku otsuse päevakorrapunkt 1 ei saanud hageja õigusi rikkuda, kuivõrd ta ei olnud märgitud hetkel mitte ühegi asuva korteri omanik. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kui korteriomandid hoones
6. septembril 2007.a (s.o pärast vaidlusalust koosolekut) kinnistati, siis oli aadressil xxxasuva korteri omanikuks Janno Saar, kes alles
7. september 2007.a sõlmis asjaõiguslepingu hagejaga. Hageja kanti korteriomanikuna kinnistusraamatusse alles
8. septembril
9. a. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. Märgitust tuleneb, et
10. septembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku toimumise hetkel polnud hageja KÜ liige, millest tulenevalt ei saanud vastuvõetud otsus ka mitte mingil juhul tema õigusi rikkuda. Eeltoodut arvestades palub kostja jätta kohtul hagiavalduse rahuldamata ning mõista hagejalt välja kostja menetluskulud.
12. märtsil 2008.a on kohtule saabunud ka e-kiri kohtule teadaolevalt hageja e-postiaadressilt, milles hageja teatab, et jääb enda esitatud hagi juurde. Kostja esindaja poolt kohtule 13.02.08 esitatud uus kasutuskorra kokkulepe hoonete ühispindade kasutamise osas ei erine sisu poolest KÜerakorralisel üldkoosolekul esitatud kasutuskorrast. Hageja jääb seisukoha juurde, et ka 13.02 kohtule esitatud kasutuskord on kehtetu kui sellega ei nõustu kasvõi üks kaasomanik. Nimetatud e-kirjale oli (word-i dokumendina) lisatud ka I.A avaldus tema tsiviilmenetlusse kaasamiseks hageja poolel (vt toimik, lk 190 ja 191). Vastavalt

§ 334

lg-le 1 tuleb menetlusosalisel avaldused, taotlused, vastuväited ja kaebused esitada kohtule selgesti loetavas masina- või arvutikirjas A4 formaadis. Kohtuistungil esitatud avaldused, taotlused, seisukohad ja vastuväited protokollitakse.

§-st 335 tuleneb, et kirjaliku avalduse või kaebuse esitamiseks antud tähtajast kinnipidamiseks piisab avalduse või kaebuse edastamisest kohtule faksi teel või elektronpostiga selleks ettenähtud aadressil või muus kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, tingimusel et kirjaliku dokumendi originaal antakse kohtule üle viivitamata pärast seda, kuid hiljemalt asja arutamisel kohtuistungil või kirjalikus menetluses dokumentide esitamise tähtaja jooksul.

§ 336

lg 1 annab menetlusosalisele õiguse esitada kohtule avaldusi ja muid dokumente ka ainult elektrooniliselt, kuid sellisel juhul peab dokument peab olema varustatud saatja digitaalallkirjaga või edastatud muul sellesarnasel turvalisel viisil, mis võimaldab saatja tuvastada. Kuivõrd hageja eelnimetatud

1. märtsi 2008.a kiri ja I.A avaldus on edastatud kohtule üksnes elektronpostiga ning dokumentide originaale ei ole dokumentide esitamise tähtaja jooksul ega hiljem kohtusse saabunud, jätab kohus nimetatud menetluslikud avaldused asja lahendamisel tähelepanuta. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
2. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. 5 2-07-39875
3. Kohtu hinnangul ei kuulu hagi rahuldamisele, kuna hagejal puudub KÜ vaidlustatud otsuse tühistamise (kehtetuks tunnistamise) osas õiguslik huvi. KÜS § 13 lg 2 annab korteriühistu liikmele õiguse pöörduda kohtu poole korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Samas tuleneb

§ 3

lg-st 1 isiku õigus pöörduda kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks.

§ 368

lg 1 järgi võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks (tuvastushagi), kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Osundatud normidest lähtuvalt võib hagejal olla õiguslik huvi kostja

1. septembri 2007.a üldkoosoleku
2. päevakorrapunkti raames vastu võetud otsuse seaduslikkuse vastu, juhul kui see otsus puudutab hageja õigusi ja kohustusi suhetes kostjaga. Toodud seisukoht on leidnud kinnitust ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi senises praktikas (vt nt: Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
3. märtsi 1997.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-97;
4. aprilli 2000.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-164-00 või
5. veebruari 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-23-04 (p 10-11)). Kohus leiab, et kostja
6. septembri 2007.a üldkoosoleku
7. päevakorrapunkti raames vastu võetud otsus ei puuduta hageja õigusi ja kohustusi suhetes kostjaga. Vaidlustatud otsus ei tekita, muuda ega lõpeta käesoleva tsiviilasja poolte vastastikuseid õigusi ega kohustusi. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja alates
8. septembrist 2007.a Tallinnas aadressil xxx asuva korteriomandi omanik (vt toimik, lk 28-29 ja 214).
9. septembri 2007.a üldkoosoleku esimese päevakorrapunkti raames on vastu võetud ülalmainitud otsus, mis viitab ühispindade kasutamise korrale (vt toimik, lk 15). Nimetatud korrast nähtuvalt on korteri nr 6 kasutusse jäetud hoone B pööninguruumid koos abiruumidega ja hoone B keldriruumid. Kokku on jäetud korteri nr 6 kasutusse 126m2 ühispinda. Muud kasutamise korra punktid korterit nr 6 ei puuduta. Korteri nr 9 omaniku õiguste ja huvide kaitseks hagejal hagi esitamise õigust ei ole (

§ 3lg 2).

Korteri üürnikul (kes ei ole ühistu liige) puudub KÜS § 13 lg-s 2 sätestatut arvestades õigus (enda nimel) korterühistu üldkoosolekute otsuste vaidlustamiseks. Lisaks märgib kohus, et esitatud tõenditest nähtuvalt on hoonete kaasomanike enamus

1. veebruaril 2008.a otsustanud vastu võtta ühispindade (uue) kasutuskorra (vt toimik, lk 180-188). Seetõttu ei muudaks
2. septembri 2007.a otsuse tühistamine ka ülaltoodud kaalutlusi arvestamata hageja õiguslikku positsiooni.
3. Iseenesest saab nõustuda hageja väitega, et ühispindade kui korteriomandite kaasomandi eseme kasutamise üle ei ole pädev otsustama korteriühistu üldkoosolek. Korteriomandiseaduse (KOS) §-st 8 tuleneb, et kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, siis valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Samas tuleb arvestada KÜS § 2 lg-ga 1, mille järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistul on seega kaks eesmärgipärast ülesannet, s.o korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest (vt nt: Riigikohtu
4. juuni 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04 (p 25)). Seega ei saa kaasomandi eseme kasutamise (kasutuskorra) üle otsustada korteriühistu üldkoosolek. Selleks on vaja korteriomanike kokkulepet või korteriomanike enamuse otsust. Vastavalt KOS § 12 lg-le 1 võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Seejuures võivad korteriomanikud KOS § 12 lg 2 järgi sama seaduse § 11 lõike 1 punktis 1 käsitletud tavakasutuse piires otsustada küsimusi häälteenamusega. Põhimõtteliselt tuleneb sama ka hageja poolt viidatud AÕS § 72 lg-test 1-3, kuid korteriomandi seaduse norme tuleb käsitleda erinormidena asjaõigusseaduse kaasomandi sätete suhtes. Ka kodukorra (KOS § 15 lg 6 p 1) kinnitamise raames saaks korteriühistu lahendada üksnes küsimusi, mis seonduvad kaasomandi eseme ühise majandamisega. KÜS § 13 6 2-07-39875 lg-s 4 sätestatut arvestades saab korteriühistu langetada ühistu liikmetele kohustuslikke otsuseid elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Kostja
5. septembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku päevakorrapunkti 1 raames vastu võetud otsus ei saa (korteriühistu otsusena) seetõttu olla ühistu liikmetele kohustuslik.
6. Kuivõrd kõik korteriühistu liikmed on ühtlasi korteriomanikud, ei saa samas õiguslikult välistada, et korteriomanikud (kui kaasomanikud) võivad võtta vastu otsuseid ka korteriühistu üldkoosoleku raames. Selles osas võib kohtu hinnangul üldjoontes nõustuda kostja käsitlusega. Seisukohta toetab kohtu arvates ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi senine praktika (vt nt: Riigikohtu
7. septembri 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-04 (p 17) või
8. veebruari 2005.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-05 (p 9)). Korteriomanike otsuse vastuvõtmisele kehtestab nõuded KOS § 19 lg 2, mille kohaselt on üldkoosolek otsusevõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Arvestades lisaks KOS § 12 lg-tes 1 ja 2 sätestatuga, oleks otsuse vastuvõtmiseks seega nõutav, et korteriühistu üldkoosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kaasomandiosadest ja nimetatud enamus hääletab otsuse vastuvõtmise poolt. Samas ei ole hagi alust ja eset arvestades käesolevas asjas vajalik tuvastada, kas nimetatud tingimused olid vaidlusaluse otsuse puhul täidetud või mitte. Asja materjalide põhjal ei ole ka üheselt selge, kas tegemist on küsimusega, mida saab hoonete osas otsustada korteriomanike häälteenamusega või on vajalik korteriomanike kokkulepe. Samuti on kõnealuses kontekstis oluline juba eelpool mainitud asjaolu, et
9. veebruaril 2008.a on hoonete kaasomanike enamus otsustanud vastu võtta ühispindade uue kasutuskorra. Nimetatud otsuse põhjal oleks
10. septembri 2007.a võimalik kaasomanike enamuse otsus muutnud tühiseks.
11. Lähtudes ülaltoodud kaalutlustest jätab kohus hagi rahuldamata. Kohus selgitab, et käesolevas tsiviilasjas tuvastatud asjaolude põhjal on hagejal ilmselt võimalus vaidlustada
12. veebruaril 2008.a vastu võetud kaasomanike enamuse otsus. Korteriomanike vaidlused, mis tulenevad või on seotud korteriomandi ühisusega, korteriomandi kaasomandi valitsemisega ja mis puudutavad korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi kuuluvad

§ 613lg 1 p 1 kohaselt lahendamisele hagita menetluses.

Samuti võib poolte esitatud väidetest järeldada, et vaidluse tegelikuks põhjuseks on hageja ja teiste korteriomanike erimeelsus küsimuses, kas ehitise osa, mis on 08.02.2008.a ühispindade kasutuskorrast tulenevalt antud hageja kasutusse, kuulub üldse korteriomanike kaasomandi esemesse või on tegemist hageja korteriomandi reaalosaga. Kohtute infosüsteemist kättesaadava teabe põhjal on hageja

1. veebruaril 2008.a ka esitanud hagi Tallinna linna jt vastu xxx kaasomandiosa arvelt pööningukorrusele tehtud juurdeehituse suhtes omandiõiguse tunnustamiseks ning sellega kaasnevalt xxx kohta Harju Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandi registriosas korteriomandi reaalosa suuruse muutmiseks (tsiviilasi nr 2-08-7347).
2. Vastuseks poolte väidetele märgib kohus veel järgmist. Hagiavalduses on muu hulgas väidetud, et korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud seaduse ja põhikirja nõudeid. Samas ei ole hagis täpsustatud, milles väidetavad rikkumised seisnevad ning kuidas need mõjutavad üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtivust. Olemasolevate tõendite põhjal kohus ka olulisi kokkukutsumise või läbiviimise korra rikkumisi tuvastanud ei ole. Hageja väidete kohaselt osalesid üldkoodolekul teiste hulgas advokaat T.Viilup ja arendaja H.H (hagis ilmselt ekslikult märgitud ), kes aga ei kuulu KÜS §-s 10 nimetatud isikute ringi, kellel on õigus üldkoosolekul korteriühistu liiget esindada. Asja materjalidest nähtuvalt on nimetatud isikud küll üldkoosolekul viibinud, kuid ei ole sellel ühtegi korteriühistu liiget esindanud ega hääletamisest osa võtnud (vt toimik, lk 12-14 ja 44). Hagis märgitud asjaolu, et korteriühistu üldkoosoleku protokollil puudub selle koostamise kuupäev ei ole iseenesest asjaoluks, mis tooks kaasa üldkoosoleku otsuste tühisuse. Protokoll kajastab nii koosoleku toimumise kohta kui ka kuupäeva ning koosoleku algust ja lõppu kellaajaliselt. 7 2-07-39875 Kostja on
3. märtsil 2008.a kohtule saabunud kirjalikus seisukohas täiendavalt märkinud, et hageja ei olnud
4. septembril 2007.a mitte ühegi asuva korteri omanik ning ei olnud KÜS § 5 lgs 1 sätestatut arvestades seega KÜ liige. Seetõttu ei saanud
5. septembri 2007.a erakorralise üldkoosoleku otsuse päevakorrapunkt 1 kostja arvates hageja õigusi rikkuda. Kohus kostja nimetatud seisukohaga ei nõustu. Kõnealune asjaolu iseenesest ei välistaks hageja õiguslikku huvi korteriühistu ebaseadusliku otsuse tühistamiseks. Kohtu hinnangul on oluline, et vaidlustamata asjaolude kohaselt hageja oli korteriühistu liige hagi esitamise ajal ning on seda käesoleva hetkeni. Lähtudes KÜS § 5 lg-st 1 tuleb lugeda korteriühistu liikmeks kõiki korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikke. Korteriomandi omandamisega hoonetes (mille haldamiseks on moodustatud korteriühistu) sai hageja seaduse alusel samas ka liikmeks korteriühistus. Tulenevalt KÜS § 5 lg-st 2 loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. Tulenevalt KÜS § 13 lg-st 4 on korteriühistu pädevuse piires vastu võetud otsused (s.t otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majanduskulude kandmise kohta) kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Lähtudes KÜS § 2 lg-st 1, tuleb nõustuda kostja väitega, et korteriühistu on korteriomanike kui korteriühistu liikmete ühiste huvide esindaja. Samas saab nimetatud huvide esindamine toimuda üksnes korteriühistu pädevusse kuuluvates küsimustes. 15.

§ 173

lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel (

§ 173

lg 3).

§ 162lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud käesolevas asjas jätta hageja kanda. Vastavalt

§ 174

lg-tele 1 ja 2 võib kostja nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid. Indrek Parrest kohtunik 8