Obsah (7)

§ 6§ 119§ 103§ 158§ 8§ 162§ 101

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Ele Liiv Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 12.veebruaril 2009.a.

§ 6tuleneva hea usu põhimõttega.

Hea usu põhimõttega on kostja hinnangul vastuolus lepingu punktis 5.2.1. sisalduv kokkulepe, millega kostjale pandi kohustus, mille puhul oli lepingu sõlmimise ajal teada, et tal ei ole võimalik seda täita. Hagejate käitumine kasutusloa saamiseks viimase toimingu tegemata jätmisel (kasutusloa taotlusblanketi allkirjastamata jätmisel) ja leppetrahvi nõude esitamine ilmselt pahatahtlik ning vastuolus

§-st 23 tulenevate lepingupoolte kohustustega, kuna lisaks varasemale suulisele teavitamisele said hagejad hiljemalt kostja

1. septembri 2007.a kirjalikust vastusest teada, et kostjal ei ole võimalik konkreetsele ridaelamu boksile kasutusluba hankida. Alternatiivselt palub kostja väljamõistetavat leppetrahvi vähendada mõistliku suuruseni. Kostja palub kohtul leppetrahvi vähendamisel arvesse võtta, et kostja oli täitnud lepingut olulises ulatuses juba
2. märtsiks 2007.a ja et hageja tellis lepingu kehtivuse ajal lisatöid ja eritellimuskaupu, mis takistasid kostjal lepingu eseme tähtaegset üleandmist ning selle tõttu jäid hagejad lepingu täitmisel vastuvõtuviivitusse. Hagejatel puudub õigustatud huvi leppetrahvi saamiseks hagiavalduses nõutud suuruses, kuna nad ei ole jäänud kostja tõttu ilma neile lepingu järgi õigustatult kuuluvast. Samas oleks kostjalt leppetrahvi väljamõistmine nõutud ulatuses kostja jaoks majanduslikult põhjendamatult koormav. Kostja on seisukohal, et leppetrahvi nõue ei tohi lepingu ühele poolele kaasa tuua alusetut rikastumist ning kostja sattumist majanduslikesse raskustesse, mille tulemusena jääks kostja lepingust tulenevad õigustatud huvid vajaliku kaitseta. Hea usu põhimõttest tuleneb hagejale kohustus oma õigusi mitte kuritarvitada. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue on osaliselt põhjendatud ja kuulub osaliselt rahuldamisele. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et 21.02.2007.a sõlmisid pooled notariaalse kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingud kinnistu XXXmõttelise osa ja XXX, XXX külas, Xxxx vallas, Harjumaal, suhtes (tl 8-23, edaspidi leping), et kinnistul asuv elamu anti kostja poolt hagejatele vastava aktiga 07.05.2007.a üle (tl 24), et 19.05.2007.a ja 05.06.2007.a on hagejad nõudnud kostjalt leppetrahvi maksmist (tl 25-26), ja et 27.06.2007.a ei olnud nimetatud elamule veel kasutusluba väljastatud (tl 27), kuid kasutusloa taotluse on hagejad ise käesolevaks ajaks allkirjastanud ja vallale esitanud. Pooled vaidlevad selle üle, kas elamu üleandmise edasilükkumise põhjustas hagejate tegevus ja kas kostja vastutav kasutusloa hankimata jätmise eest. Kostja on tuginenud asjaolule, et elamu üleandmine hilines hagejatest tulenevate asjaolude tõttu. Lepingu punktis 4.1 sätestatuga loeb kohus tõendatuks, et pooled leppisid kokku järgnevas: Lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 31.märtsil 2007.a. Nimetatud tähtpäevaks on müüja kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ostjale 5 üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 0,025% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Vaidlust ei ole selles, et ostuhind oli lepingu p 3.1 kohaselt 2’587’520.- kr ja leppetrahvi summa iga viivitatud päeva eest on 646,88 kr. Vaidlust ei ole selles, et hagejad vaatasid üle lepingu eseme 11.03.2007.a ja tuvastasid puudused, mille kohta koostati puuduste nimekiri (tl 71-76). Vaidlust ei ole selles, et hagejate suhtlemine kostjaga toimus ka läbi kinnisvaramaakleri A.S (tl 46) ja hageja A.A pöördus küsimustega 01.04.2007.a ja 09.04.2007.a A.S poole elamu valmimisega seoses, viimane on lubanud olukorda uurida, kuid mingit konkreetsemat vastust ei ole andnud (tl 77-78). Vaidlust ei ole selles, et hagejad tellisid lisatöid ja maksid nende eest 31.03.2007.a. Nimetatut kinnitab ka 02.04.2007.a A.P e-kirjavahetus (tl 39-41, 116-117) ja 30.03.2007.a tellimuse kinnitus OÜ-lt A . Tellimuse kinnitusest nähtub, et hagejad on tellinud oma elamusse massaaživanni, eritellimusel dušikabiini, WC kompakti OK753 ja valamu TR 4024a. Hagejad on leidnud, et lisatööd ei olnud kostjaga sõlmitud lepingu esemeks ega takistanud elamu üleandmist. Nimetatud väidet kostja ümber lükanud ei ole. Kostja väited on vastuolulised. Üheltpoolt väidab kostja, et ehitustööd olid tehtud 31.03.2007.a, teiselt poolt ajavahemikul 01.04.2007.a – 07.05.2007.a esitas tellija subjektiivseid pretensioone väidetavate ehituslike pisivigade kohta. Millised vead kostja arvates pisivead olid, kostja täpsemalt selgitanud ei ole, mistõttu see väide ei ole kohtu poolt kontrollitav. Kostja on esile toonud asjaolu, et arvestati hagejate pretensioone. Nimetatud asjaoluga on ümber lükatud 5+ P OÜ kirjast tuleneva järeldus, mille kohaselt olid 31.03.2007.a kõik lepingujärgsed tööd teostatud. Vastupidist ei tõenda ka AL ja A S vaheline e-kirjavaetus (tl 41-44) ning AP ja A S kirjavahetus, milles hageja väidab, et ta saab ülevaatust teha alles 17.02.2007.a ja et 15.04.2007.a pole tööd päris lõpule jõudnud (tl 43-44). Samuti ei saa nimetatud asjaoludest teha järeldust, et hagejad olid vastuvõtuviivituses elamu vastuvõtmisega (

§ 119lg 1).

Asjas ei ole leidnud tuvastamist, et elamu üleandmisega viivitamise tingis hagejatepoolne tegevus. Seega ei saa väita, et hagejad ei saa nõuda leppetrahvi. Vastutusest vabastamise alusena võivad kõne alla tulla rikkumise vabandatavus, süü puudumine või kokkuleppeline vastutusest vabastamine (vastavalt

§ 103

ja § 160, § 104 ja § 106).

regulatsioon tugineb vabandatavusele ehk nn garantiivastuse kontseptsioonile, kus peamise vastutusest vabastamise alusena on ette nähtud vääramatu jõud (

§ 103lg 2).

Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, millest võiks teha järelduse, et rikkumine oli vabandatav. Seega on hagejate nõue leppetrahvi summas 23’934,56 kr (37 x 646,88) kostja vastu põhjendatud ja kuulub kostjalt väljamõistmisele (

§ 158lg 1 alusel).

Lepingu p-s 5.2.1 sätestatuga loeb kohus tõendatuks, et müüja kohustus hankima hoonele, milles paikneb lepingu ese 1, kasutusloa hiljemalt 31.05.2007.a. Kostja viidatud ehitusseaduse normid (EhS § 33 lg 8) on oma olemuselt avalik-õiguslikud kohustused ega reguleeri pooltevahelisi suhteid, mis tulenevad vaidlusalusest müügilepingust. Lepingust ei tulene, et hagejad oleksid pidanud tegema mingeid toiminguid kasutusloa saamiseks või kostja vabaneks kohustusest, kui selle täitmine ei sõltu temast. Kostja ei ole lepingut tühistanud ega enda poolt märgitud asjaolusid tõendanud. Seega on märgitud lepingu tingimus kehtiv, pooltele siduv kooskõlas

§ 8

lg 1, 2 ja § 76 lg 1, mille kohaselt on leping selle pooltele täitmiseks kohustuslik ja kohustus tuleb täita vastavalt lepingule. Kostjale kui professionaalsele kinnisvaraettevõttele pidid olema teada kasutusloa hankimisega seonduvad asjaolud ja võimalikud ettetulevad takistused. 6 Kostja ei ole toonud asjaolusid, millest võiks teha järelduse, et rikkumine oli vabandatav. Kostja ei ole tõendanud, et kõikvõimalikud toimingud kasutusloa saamiseks olid kostja poolt teostatud 31.05.2007.a. ja kasutusloa saamine viibis AS KV kommunikatsioonide kasutusloa tõttu. Nimetatud ei tõenda Päästeameti poolt antud kooskõlastus (tl 49), samuti XxxxVallavalitsuse kiri (tl 50). Maksekorraldusega (tl 121) loeb kohus tõendatuks, et riigilõiv kasutusloa XXX eest tasuti 19.06.2007.a, seega peale kasutusloa hankimiseks lepingus sätestatud kuupäeva. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks informeerinud hagejaid viivitamatult asjaolust, et kasutusloa hankimise kohustuse täitmine on võimatu, kuna hagejatel tuleb vastav taotluse blankett ise vallavalitsuses allkirjastada. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks informeerinud hagejaid kohustuse täitmist takistavast asjaolust enne käesolevat menetlust. Alles 24.11.2008.a avalduses, mis on samal kuupäeval edastatud ka hagejate esindajale e-postiga, on kostja toonud esile asjaolu, et hagejate elamule väljastatakse kasutusluba, kui hagejad allkirjastavad vastava taotluse. Hagejad nõuavad aga oma nõude suurendamise avalduses leppetrahvi enne nimetatud perioodi, so ajavahemiku 01.06.2007.a – 06.08.2008.a eest. Alternatiivselt on kostja taotlenud leppetrahvi vähendamist. Kohus leiab, et puudub alus valduse üleandmise kohustuse rikkumise eest leppetrahvi vähendamiseks

§ 162

lg 1 alusel, küll esineb see alus kasutusloa hankimise kohustuse täitmiseks kehtestatud leppetrahvi puhul. Leppetrahvi vähendamisel tuleb arvestada selle sätestamise eesmärki lepingus. Poolte poolt müügilepingus kokkulepitud valduse üleandmise kohustuse leppetrahvil on põhikohustuse – asja üleandmist tagav funktsioon. Kasutusloa hankimise kohustuse täitmise tagamiseks ettenähtud leppetrahv seda otseselt ei ole, kuna asja võib üle anda ja kasutusse võtta ka ilma selle päraldiseta. Kohus arvestab leppetrahvi vähendamisel kostja poolset lepingu täitmise ulatust kasutusloa täitmise puhul, kõikide toimingute tegemist kuni kasutusloa taotluse allkirjastamiseni, hagejal kahjude puudumist seoses kasutusloa mittehankimisega. Kohtu hinnangul on sellest tulenevalt leppetrahvi nõue hageja poolt toodud ulatuses vastuolus hea usu põhimõttega (

§ 6lg 1 ja 2) ja kohus vähendab seda 50’000.- kroonini.

Milline on kostja majanduslik seisund, seda kostja esile ei ole toonud ja seega ei saa kohus sellega arvestada leppetrahvi vähendamisel. Seega on hageja nõue kostjalt leppetrahvi väljamõistmiseks osaliselt põhjendatud ja kuulub rahuldamisele summas 23’934,56+50’000.- = 73’934,56 kr (

§ 101lg 1 p 1 ja § 158 lg 1).

Kohus ei uuri järgmisi käesolevas vaidluses asjakohatuid tõendeid: notariaalsed lepingud (tl 5158), XxxxVallavalitsuse kiri väärteomenetluse alustamise kohta (tl 97). Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega rahuldatakse hagi osaliselt 26% ulatuses. Eelnevast tulenevalt tuleb hagejate menetluskulud 26% ulatuses jätta kostja kanda ja kostja menetluskulud 74% ulatuses jätta hagejate kanda. Pooltel on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Ele Liiv kohtunik 7