) §-dega 3 lg 1; 24 lg 1 p 1, 2. Sisuliselt püstitatakse uus hoone, mitte ei laiendata pesumaja ja abihooneid. Ehitise pansionaadiks nimetamine on näilik, tegelikult ehitatakse korterelamut, arvestamata piirkonna miljööväärtuslikkust ning elukeskkonda. Nõmme ajaloolised pansionaadid on märkimisväärselt väiksemad. Projektist on kõrvaldatud ruumid, mis väidetavalt viitavad pansionaadile. Ehitusluba on tühine haldusmenetluse seaduse(HMS) § 63 lg 2 alusel, kuna sellest tulenevad õigused on vasturääkivad ning viivad õiguserikkumiseni. Kolmandal isikul puudub ehitusloa kehtima jäämise osas õiguspärane ootus, kuna ehitusloa menetluse algusest saati teatakse, et antakse välja õigusvastane haldusakt. Vaidlusalune hoone tuleb lammutada, sest seda pole kuidagi võimalik muuta miljööga sobivaks, vastavaks üldplaneeringule ja muudele nõuetele ning muuta hoonega kaasnev koormus talutavaks. Ehitusloa tühistamisel langeb ära hoone püstitamise õiguslik alus ja
Eesti Arhitektide Liidu aukohtu 19.01.2006.a. otsusest nähtuvalt oli arendaja soov algusest peale saada uut korterelamut(tl 37-44). Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata. PlanS § 3 lg 2 p 2 alusel polnud detailplaneeringu koostamine kohustuslik, sest rekonstrueerimise käigus ei ületatud olemasoleva hoone kubatuuri. Puudus
§-s 24 nimetatud alus ehitusloa väljastamisest keeldumiseks. Majandus- ja kommunikatsiooniministri 26.11.2002.a. määrusega nr 10 kinnitatud ehitise kasutamise otstarvete loetelus on sanatooriumi majutushoone, pansionaat, mis ei kuulu haiglate ja muude ravihoonete gruppi, klassifitseeritud mitteelamute alla. Ehitusluba on väljastatud teeninduskompleksi rekonstrueerimiseks pansionaadiks kehtivatele õigusaktidele vastava projekti alusel, milles hoone funktsioonina nähakse ette majutusasutus koos meditsiiniga seonduva teenindusega(meditsiiniõe teenistus vms); klientidena peetakse silmas vanemaealisi inimesi või perekonniti puhkajaid; hoone A-korpuse toad on planeeritud puuetega inimeste vajadustele vastavalt. Kolmas isik AS „YIT Ehitus“ palub jätta kaebus rahuldamata. Halduskohtumenetluse seadustiku(HKMS) § 7 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik, kes leiab, et haldusakti või toiminguga rikuti tema õigusi või piirati tema vabadusi. Ehitusluba ei riku kaebajate õigusi. Tallinna Ringkonnakohtu 16.05.2005.a. jõustunud otsuses haldusasjas nr 23/1/2005 on asutud seisukohale, et üksnes asjaolu tõttu, et kaebajaid ei kaasatud ehitusloa andmise menetlusse, ei saa ehitusluba tühistada. Riigikohus on 2.03.2006.a. otsuses haldusasjas nr 3-3-1-3-06 märkinud, et kaebaja väide detailplaneeringu nõuete rikkumisest rekonstrueerimisel ei saa iseenesest olla kaebuse rahuldamise aluseks, kui sellega ei kaasne kaebaja õiguste rikkumist; kaebusest ei nähtu, et kaebajale kuuluks servituudist tulenev õigus keelata naabril püstitada ehitist üle teatud kõrguse, saada piiramata mahus loomulikku valgust või keelata kõike, mis võib takistada väljavaadet kinnistult; kaebusest ei nähtu, et rekonstrueeritava hoone kõrgusest tulenevalt on rikutud kaebaja õiguslikult kaitstav privaatsus. Kaebajad põhjendavad subjektiivsete õiguste rikkumist väidetava elukeskkonna halvenemisega, kuid pole viidanud ühelegi seadusele ega lepingule, mis annaks neile aluse keelata ehitustegevus Nõmme linnaosa piirkonnas. Kaebajate viidatud PlanS § 1 lg 2, 3, Tallinna linna üldplaneeringut ja Nõmme linnaosa ehitusmäärust pole ehitusloa väljaandmisel eiratud ning isegi kui oleks eiratud, ei rikuks see Riigikohtu 2.03.2006.a. otsusest tulenevalt kaebajate õigusi. Kaebajate elukohaks olev korterelamu Sihi tn 120 asub vaidlusalusest hoonest umbes 400 m kaugusel, vahepeal on park, nii et korterelamust pole pansionaat nähtav. Kaebajate korterelamu paikneb tiheda hoonestusega piirkonnas vahetult Kivimäe sauna kõrval, mistõttu on ilmne, et kaebajate elukohast oluliselt kaugemal asuva teeninduskompleksi rekonstrueerimine pansionaadiks ei mõjuta kuidagi kaebajate õigusi. Samas pole ükski Sanatooriumi tn 2a/Põllu tn 63a vahetus läheduses asuvate kinnistute omanikest esitanud pretensioone hoone rekonstrueerimise osas. Kinnistu Sanatooriumi tn 2a/Põllu tn 63a ei ole arvatud Sanatooriumi pargi koosseisu. Kaebajate väide korterelamu rajamisest on meelevaldne. Ehitusluba on väljastatud olemasoleva hoonestuse rekonstrueerimiseks pansionaadiks, selle asemel korterelamu rajamisel oleks tegu ehitusloa aluseks oleva projekti eiramisega, millega kaasneks ehitusloa kehtetuks tunnistamine(
lg 1 p 6) ja kasutusloa väljastamisest keeldumine(
Ehitusprojekt on koostatud
§-s 3 kehtestatud nõuete kohaselt ning ei esine ühtegi
§-s 24 sätestatud ehitusloa andmisest keeldumise alust. Ehitusloa taotlemisel pole kolmas isik esitanud valeandmeid ega käitunud muul viisil õigusvastaselt. Ehitusloa kui haldusakti õiguspärasust hinnatakse akti väljaandmise ajal esinenud asjaolude ning õigusliku olukorra pinnalt; kas ja kuidas kavandab kinnistu omanik hiljem kinnistu võõrandada, ei oma ehitusloa õiguspärasusele hinnangu andmisel tähendust. Asjaolu, et kinnistu on jagatud korteriomanditeks, ei muuda kinnistul olevat ehitist korterelamuks. Kolmas isik sõlmis broneerimislepingud numbritubade kui mitteeluruumide osas, mitte korterite kui eluruumide osas; praeguseks on need lepingud lõpetatud. Eeltoodust tulenevalt on ka Eesti Arhitektide Liidu aukohtu 19.01.2006.a. istungi protokollis kajastuvad järeldused ebaõiged ja meelevaldsed. Asjaolu, et kolmas isik on kavandanud võõrandada korteriomandeid, mille reaalosaks on mitteeluruumid, ei kinnita ega saa kinnitada projekti eiramist kolmanda isiku poolt. Kolmas isik pole projekti eiranud, mistõttu puudub alus ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks. Kaebajate väide piirkonna tarbimiskoormuse suurenemisest on asjakohatu, sest Sanatooriumi tänavalt pääseb otse Vabaduse puiesteele, ilma et tuleks mööda Sihi tänavat sõita ja kaebajate elukohast mööduda. Pealegi majutatakse pansionaati üldjuhul turiste, kes kasutavad transpordiks taksosid või turismifirmade busse. Tallinna linna, sealhulgas ka Nõmme linnaosa liiklusintensiivsus suureneb pidevalt vaidlusaluse ehitise rekonstrueerimisest sõltumata, mistõttu on täiesti ebamõistlik kaebajate väide, et pansionaadi rajamine suurendab oluliselt piirkonna liiklusohtlikkust. Kuna pansionaadi ehitamisel ei ületata rekonstrueeritava hoone kubatuuri, vaid ehitusmahtu hoopis vähendatakse, puudus detailplaneeringu koostamise kohustus(PlanS § 3 lg 2 p 2). Rekonstrueerimisel vana hoone konstruktsioonide asendamine ei ole uue hoone ehitamine, vaid olemasoleva hoonestuse rekonstrueerimine(
KOHTU PÕHJENDUSED Kohus nõustub kaebajatega, et tegemist on uue hoone ehitamisega, mitte vana hoone rekonstrueerimisega. Võõrsõnade leksikon(kolmas, parandatud trükk, Tallinn, „Valgus“, 1979) annab „rekonstrueerima“ vasteteks „uuesti ehitama, ümber ehitama; täiesti uuesti organiseerima; uuesti kokku seadma; ümber korraldama“ ning „rekonstruktsioon“ vasteteks „mingi hävinud ehitise, seadme, fossiilse looma v. taime, aga ka keelevormide, ajalooallika jne tõenäolise kuju taastuletamine, endise kuju taastamine; taastuletatu, uuesti konstrueeritu; põhjalik ümberkorraldus uute põhimõtete järgi, näit. tööstuse ja põllumajanduse r. eesrindliku tehnika alusel“. Eesti Keele Sõnaraamatu
lg 8 kohaselt tähendab ehitise rekonstrueerimine ehitise piirdekonstruktsioonide muutmist ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmist ja asendamist. Osundatud säte ei muuda mõiste „rekonstrueerimine“ tavatähendust ning seega tähendab rekonstrueerimine ka
mõttes ehitise taastamist endisel kujul, mille käigus on lubatud muuta piirdekonstruktsioone ning muuta ja asendada kande- ja jäigastavaid konstruktsioone. Seda kohtu tõlgendust kinnitavad ka
lg 6, mis loetleb ehitamise erinevate liikidena ehitise püstitamist(p1), laiendamist(p 2), rekonstrueerimist(p 3), tehnosüsteemide muutmist(p 4), lammutamist(p 5), ning
22 lg 1, mille kohaselt ehitusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek ehitise püstitamiseks(p 1), ehitise või selle osa laiendamiseks(p 2), ehitise või selle osa rekonstrueerimiseks(p 3) ehitise või selle osa lammutamiseks(p 4). Nendest sätetest nähtuvalt teeb seadusandja selget vahet uue ehitise püstitamise, vana ehitise lammutamise ja vana ehitise endisel kujul taastamise vahel. Et vana ehitise täielikul lammutamisel pole enam hoonet, mida rekonstrueerida ja võimalik on ainult uue hoone püstitamine, nähtub ka Riigikohtu halduskolleegiumi 29.05.2006.a. otsusest nr 3-3-1-23-06. Praegusel juhul on kolmas isik AS „YIT Ehitus“ lammutanud täielikult, kaasa arvatud vundament, kunagise haigla pesumaja, kuid asemele ei ehita mitte uut pesumaja, vaid hoonet, mis on projekteeritud elamiseks paljudele inimestele. Ükskõik kas nimetada kõnealust maja korterelamuks, pansionaadiks või majutusettevõtteks, sisaldab see ehitis 69 1-4-toalist korterit/numbrituba, mis tähendab, et olenemata sellest, kas need korterid/numbritoad müüakse korteriomanditena või majutatakse sinna turiste, hakkab hoones peale valmimist igal ajahetkel elama 100-200 inimest. Mis tähendab, et lisaks faktile, et ehitatav maja erineb nii väliskujult kui ka ruumiliselt planeeringult täielikult lammutatud pesumajast, on tal ka sootuks erinev otstarve ning ta avaldab ümbritsevale keskkonna sootuks teistsugust mõju. See aga tähendab, et kolmas isik ei rekonstrueeri pesumaja, vaid ehitab täiesti uut hoonet. Üksnes vana hoone kubatuuri mitteületamine ja vundamendi piirjoonte umbkaudne järgimine ei anna alust nimetada uue ehitise püstitamist vana ehitise rekonstrueerimiseks. Seega on TLPA ehitusluba väljastades rikkunud PlanS § 3 lg 2 p 1, mis sätestab, et detailplaneeringu koostamine on kohustuslik linnades uute hoonete ehitusprojekti koostamise ja püstitamise aluseks, ning
lg 1 p 1, mille kohaselt ehitusloa väljastamisest keeldutakse, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule. Sel põhjusel tuleb vaidlustatud ehitusluba tühistada. Rahuldamata jääb kaebajate taotlus kohustada TLPA-d tegema kolmandale isikule ettekirjutust ehitatud hoone lammutamiseks.
§-st 40 tulenevalt on õigusliku aluseta ehitatud ehitise lammutamise ettekirjutus kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, mis tähendab, et kohalik omavalitsus võib probleemi lahendamisel kaaluda ka teisi, vähem äärmuslikke variante, näiteks detailplaneeringu koostamist. Kui detailplaneering, mille menetlusse on võimalik sekkuda kõikidel asjast huvitatud isikutel, lubab Sanatooriumi tn 2a/Põllu tn 63a kinnistule olemasoleva projekti alusel hoone püstitada, saab TLPA väljastada kolmandale isikule uue ehitusloa ja kolmas isik võib juba püstitatud hoonekarbi valmisehitamist jätkata. Kui detailplaneering ei luba ehitise püstitamist olemasoleva projekti järgi, osutub võib-olla võimalikuks ehitada samale kohale sama või mõne muu kasutusotstarbega ehitis uue projekti alusel, mille juures saab ära kasutada kõik või osa juba püstitatud majakarbist. Hoone lammutamine tuleks kõne alla viimase võimalusena alles siis, kui muud variandid on välistatud. Neid küsimusi ei saa kohus kohaliku omavalitsuse eest otsustada. Käsitletavate kaebuste lahendamisel pole oluline, kas rikuti kaebajate õigusi või piirati nende vabadusi. Riigikohtu halduskolleegium on 9.06.2004.a. otsuses nr 3-3-1-28-04 sedastanud, et „PlanS § 26 lg 1 järgi pole kohtusse pöördumise aluseks üksnes isikute õiguste rikkumine või vabaduste piiramine, vaid see säte annab selgesõnaliselt võimaluse kohtusse pöördumiseks ka isikutele, kes leiavad, et planeeringu kehtestamise otsus on õigusvastane. Seega võib PlanS § 26 lg 1 alusel planeeringu kehtestamise otsuse vaidlustamiseks halduskohtusse pöörduda igaüks, kes leiab, et see otsus on õigusvastane, ning olenemata sellest, kas see otsus tema õigusi rikub või tema vabadusi piirab.“ Kuna vaidlusaluse hoone ehitusprojekti koostamiseks pole detailplaneeringut kehtestatud, polnud kaebajatel võimalik hoone püstitamise kavatsust enne ehitusloa väljastamist ka vaidlustada. Kohtu arvates tuleb niisugusel juhul, kui ehitusluba on väljastatud ilma kohustusliku detailplaneeringu koostamiseta, kohaldada ehitusloa vaidlustamisel sama põhimõtet, s.t. et sellisel juhul võib ehitusloa vaidlustamiseks halduskohtusse pöörduda igaüks, kes leiab, et see ehitusluba on õigusvastane, olenemata sellest, kas see ehitusluba tema õigusi rikub või tema vabadusi piirab. Kohtunik: D.Maastik TALLINNA RINGKONNAKOHTU 26.06.2008 OTSUSE RESOLUTSIOON 1. Tühistada Tallinna Halduskohtu 8. septembri 2006. a otsus ehitusloa tagasitäitmise nõude osas. Kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit vaatama läbi 6. juuli 2005. a ehitusloa nr 11790 alusel ehitatud hoone lammutamise taotlus. 2. Muus osas jätta halduskohtu otsus muutmata. 3. Rahuldada kaebajate apellatsioonkaebus ning jätta vastustaja ja kolmanda isiku apellatsioonkaebused rahuldamata. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.