Obsah (6)

§ 1043§ 492§ 171§ 104§ 1045§ 1050

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-08-4436 Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Heli Käpp Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 16.veebruar 2009 kell 12.00 K

§ 1043alusel kohustatud kahju hüvitama.

Hageja on kodukindlustuse lepingu alusel hüvitanud A. M. S 39 073 krooni (so kahjustada saanud korteri remondi maksumus lahutada kindlustusvõtja omavastutus 1000 kr).

§ 492

lg 1 kohaselt läheb kindlustusandjale tema poolt hüvitava kahju ulatuses üle kindlustusvõtjale või kindlustatud isikule kolmanda isiku vastu kuuluv kahju hüvitamise nõue ning kostjal tuleb 39 073 krooni hagejale hüvitada. Kahju hüvitamisega viivitamise eest taotleb hageja kostjalt välja mõista viivised seaduses sätestatud määras alates 02.11.2006.a. kuni kohustuste kohase täitmiseni. KOSTJA VASTUS Kostja 25.03.2008 kirjalikus vastuses hagi ei tunnista. Kostja leiab, et on korteriühistu seaduses sätestatud kohustuste täitmiseks sõlminud lepingu K OÜ-ga. Haldaja poolt on hoonete igapäevast majandamist korraldama kinnisvarahaldur A K , kes omab kinnisvarahalduri IV kategooria kvalifikatsiooni, vastav tunnistus tõendab, et sellel isikul on konkreetses valdkonnas tegutsemiseks igakülgsed teadmised ja oskused. Kostja tellimusel ja haldaja järelevalve all teostatakse hoonetes hooldustöid üks kord kuus vastavalt standardile EVS 807:2004 „Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevused“ ja tavapärasele praktikale. Hooldustööd hõlmavad ka veevarustus korrashoidu. Nii kostja kui haldaja poolt on kohustuste täitmine toimunud piisava hoolsusega. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oma teoga on kahju põhjustanud. Kostja ei nõustu hagejaga, et KÜS § 2 lg 1 on kahjunõude esitamise piisavaks aluseks. Kahju põhjuseks olnud toruliigendite vahelist leket ei oleks ka parima hoolsuskohustuse täitmisel saanud ette näha. Visuaalsel vaatlusel ei ole võimalik eelpool nimetatud leket tuvastada. hooned anti ekspluatatsiooni 24.03.2003.a., so 2 aastat enne kahjujuhtumi tekkimist. Enne seda teostas AS B veevarustuse süsteemi hüdraulilise katsetuse, süsteem tunnistati ekspluatatsioonikõlbulikuks. Lähtudes hea usu põhimõttest saab eeldada, et süsteemi eluiga on pikem kui 3 aastat. Kostja leiab samuti, et hagi on vastuolus kindlustuses kehtivate heade tavade ja põhimõtetega. Kindlustusvõtja korteriomanikuna on korteriühistu liige. Tagasinõude esitamisega kostja vastu esitati tagasinõue teiste hulgas ka kindlustusvõtja ja kahjukannataja vastu, mis on ilmses vastuolus kindlustuses kehtivate heade tavade ja põhimõtetega ning kannatanu suhtes ebaõiglane. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED 1. Hageja leiab, et kostja on süüliselt rikkunud seadusest tulenevat kohustust hooldada elamu tehnosüsteeme, selle tõttu sai võimalikuks veeleke, mis kahjustas kindlustusvõtja korterit. Kahju tekitamine kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega ning seadusest tuleneva kohustuse rikkumisega on õigusvastane. Kostja süü seisneb hooletuses – kostja ei täitnud elamu haldamise kohustust nõuetekohaselt, vastasel korral ei oleks kahju tekkinud. 2 Kostja leiab, et on elamut hallanud vajaliku hoolsusega ja kooskõlas kehtestatud standardiga ja tavadega ning ei ole kahju tekkimises süüdi. Kahju tekkimise ajal kehtis ehitaja garantii ning kahju hüvitamise nõue tulnuks esitada ehitaja vastu. 2. Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, tunnistajad, uurinud kirjalikke tõendeid ning hinnanud kõiki tõendeid igakülgselt ja objektiivselt, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. 3. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et A. M. S tekkis 2005.a. veebruaris kahju korteriomanike kaasomandis oleva veetorustiku lekke tõttu ning hageja on selle kahju hüvitanud. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja vastutab kahju tekkimise eest. Kostja on samuti vaidlustanud kahjusumma suuruse. Võlaõigusseaduse (

) § 492 lg 1 järgi läheb kindlustusandjale üle tema poolt hüvitatava kahju ulatuses kindlustusvõtjale või kindlustatud isikule kolmanda isiku vastu kuuluv kahju hüvitamise nõue. Tulenevalt

§ 171

lg-st 1 võib kahju tekitanud isik nõude kindlustusandjale ülemineku korral lisaks vastuväidetele, mis tal on kindlustusandja kui uue võlausaldaja vastu, esitada kindlustusandjale kõik vastuväited, mis tal olid kindlustusvõtja kui endise võlausaldaja vastu nõude loovutamise ajal. Seega on käesolev vaidluse lahendamise seisukohalt oluline tuvastada, kas kostja vastutas A. M. S kahju tekkimise eest.

1. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistul on seega kaks eesmärgipärast ülesannet, s.o korteriomandi eseme mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. Majandamiskulud korterühistuseaduse tähenduses on vastavalt KÜS §151 lg-le 1 korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Sama paragrahvi
2. lõike järgi loetakse eluruumi hoolduseks korteriühistu seaduse tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks korteriühistuseaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Seega on elamu tehnosüsteemide hooldus ja korrashoid korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. 5.

§ 104

lg 1 sätestab, et seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral.

§ 1043

sätestab teisele isikule (kannatanule) õigusvastaselt kahju tekitanud isiku (kahju tekitaja) kohustuse kahju hüvitada, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele.

§ 1045

lg 1 punktide 5 ja 7 kohaselt kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega või kui kahju tekitati seadusest tulenevat kohustust rikkuva käitumisega.

§ 1050

lg 1 kohaselt kahju tekitaja ei vastuta kahju tekitamise eest, kui ta tõendab, et ei ole kahju tekitamises süüdi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Eelviidatud normidest järelduvalt kahju tekitanu süüd eeldatakse ning temal lasub süü puudumise tõendamise koormus. Süü vormid on hooletus, raske hooletus ja tahtlus (

§ 104

lg 2).

§ 104

lg-s 3 sätestatud hooletuse mõiste järgi hooletus on käibes vajaliku hoole järgimata jätmine.

1. Hageja on seisukohal, et kostja süüliselt hooletuse vormis jättis täitmata oma seadusest tuleneva kohustuse, mistõttu ei avastatud lekkivat toru enne kahju tekkimist. Kohus leiab, et kostja on tõendanud, et on vaidlusaluse elamu tehnosüsteeme, sh veetorustikku hooldanud käibes 3 vajaliku hoolsusega ega ole kahju tekkimises süüdi. Kostja esitas kohtule OÜ-ga M (praeguse nimega K OÜ) 2004.a. Tallinnas aadressil asuva elamu suhtes sõlmitud haldusteenuse, avariiteenuse, elektrisüsteemi hooldusteenuse ja majahoidjateenuse osutamise lepingu (tl 32-39). Lepingu lisa nr 1 „Haldus- ja raamatupidamisteenuse sisu“ (tl 35) punkti 1.
2. kohaselt hõlmas teenus hoonete konstruktsioonide ja hooneosade ning elamusiseste ja hoone juurde kuuluvate tehnosüsteemide plaaniliste hooldustööde teostamine iga-aastaste eelarvete alusel. Kohtule esitatud ülevaatuse aktidest nähtuvalt on elamu haldaja teostanud perioodiliselt ehitustarindite, sanitaartehniliste süsteemide, elektrisüsteemi ja soojussõlme ülevaatust. Sanitaartehniliste süsteemideülevaatuse sageduseks on määratud üks kord kuus. Aktidest nähtuvalt hõlmas ülevaatus muu hulgas külma- ja soojavee püstikute ja magistraalide lekete, tsirkulatsiooni olemasolu, sulgventiilide, kinnitite, tugede ja isolatsiooni kontrollimist. Kahju väidetava tekkimise ajal, 2005.a. veebruaris teostatud korralise kontrolliakti (tl 97) kohaselt tuvastati kontrollimisel, et veepüstikud ja magistraalid olid korras. Hageja ei ole ümber lükanud kostja väidet, et elamu hooldustöid teostati kooskõlas kehtiva Eesti standardiga EVS 807:2004 „Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevused“ ja tavapärase praktikaga. Tehnilise normi ja standardi seaduse § 2 lg 3 sätestab standardi mõiste: standard käesoleva seaduse tähenduses on üldiseks ja korduvaks kasutamiseks standardiorganisatsiooni poolt vastuvõetud dokument, mis sisaldab tehnilist kirjeldust või juhiseid tegevuse või selle tulemuse kohta ning mille kasutamine on vabatahtlik. Sama seaduse § 5 lg 1 järgi Eesti standard on Eesti standardiorganisatsiooni poolt vastuvõetud standard. Teenuse osutaja juhatuse liikmele AK on 2002.a. väljastatud kinnisarahalduri III kategooria kutsetunnistus ning 2007.a. IV kategooria kutsetunnistus (tl 40 – 41). Eeltoodu alusel kostjal oli õigus eeldada ning kohtul ei ole alust kahelda, et haldamisteenust osutati tavapäraselt vajaliku hoolsusega. Kuna tegemist oli uue, 2003.a. kasutusloa saanud elamuga, millel kehtis kuni 2005.a. detsembrini ehitusgarantii, puudub kohtul alus arvata (ja hageja ei ole sellele ka tuginenud), et seadusest tulenevate korteriühistu kohustuste täitmiseks olnuks vajalik elamu haldamisel rakendada erakordset hoolsust.
3. Kohus ei nõustu hageja väitega, et lekke tagajärjel kahju tekkimine iseenesest tõendab nõuetele mittevastavat haldamist ja tavapärase hoolsuskohustuse rikkumist. Asjas kogutud tõenditega on tuvastatud, et tegemist ei olnud veetoru lõhkemise ega muu sarnase suurevoolulist leket põhjustanud rikkega, mille korral toimub elamukonstruktsioonide kiire märgumine ning koheselt märgatav läbijooks. Käesoleval juhul oli tegemist külma- ja soojaveetorude liigendite mittehermeetilisusest tuleneva lekkega pikema aja jooksul, tekkinud niiskus kogunes, valgus mööda torustikku A. S magamistoa seina suunas ja imbus järkjärgult ümbritsevatesse seina- ja põrandakonstruktsioonidesse. Tunnistaja A A , kes töötas haldusteenust osutanud K OÜ-s seletas, et käis A. S i korteris pärast kahjustuste tekkimist korduvalt, ka koos tehnikutega. Korteris oli näha veekahjustuse jälgi, põrandaäär oli märg, kuid visuaalselt ei olnud võimalik öelda, mis selle veekahjustuse põhjustas ning mingit lekkekohta ei avastatud. Tunnistaja Kalle Müts, kes töötas hoone ehitanud AS-s K ja Partnerid projektijuhina, seletas, et juba 2004.a. lõpus näitas A. S ehitajale oma magamistoas ühe seina allääres värvikahjustusi, põrandal parketikahjustusi tunnistaja ei mäleta. Kahtlustati, et tegemist on niiskuskahjustusega, kuid see ei leidnud kinnitust. S oli lasknud tuttaval avada seinakonstruktsiooni, tunnistaja väidetel olid seinakonstruktsioonid kuivad ja sealt mingit leket ei tulnud. Teiselpool värvikahjustusega seina asus vannituba, kus tunnistaja sõnul oli isoleerimata kanalisatsioonitoru läbiviik ja oli veel mingi ava, samuti ei olnud vannil dušikardinat ega küljeseina, mis dušivõtmise korral takistanuks ülejooksu. Ehitaja soovitas kanalisatsiooni läbiviigu isoleerida ning hüvitas A. S seina sulgemise kulud. Tunnistaja väidetel veeavariist ega veekahjustusest keegi ehitajale ei teatanud. Kuigi tunnistaja väidab, et kohtule esitatud fotodel ei ole avatuna näha sein, mida tunnistajale näidati ning erinev on ka kahjustuste tekkimise aeg, järeldub tunnistaja seletusest, et tunnistaja peab silmas samu, väidetavalt 2005.a. veebruaris avastatud kahjustusi. Nii selgitab tunnistaja, et 4 avatud oli vannitoaga külgnev sein, näha oli vill. Kohtuistungil on pooled kohtule kinnitanud, et kohtule esitatud fotodel on kujutatud sama, vannitoaga külgnev magamistoa sein, mingeid muid konstruktsioonide avamisi ei ole tehtud. Samuti tunnistaja seletas, et 2005.a. mai lõpus saatis A.S ehitajale J. R hinnapakkumise, et korter külaliste tulekuks korda saada, ehitaja hüvitas talvise seina avamise eest J. R . Asjas ei ole vaidlust selle üle, et 2005.a. mais ehitajaga peetud kirjavahetuses taotles A. S veekahjustuste kõrvaldamisega seotud kulutuste hüvitamist. Kohus leiab, et tunnistaja M seletused võivad olla osaliselt kantud soovist välistada hilisemat nõuete esitamist tema tööandja, elamu ehitanud AS K ja P vastu, sest 2005.a. detsembrini kehtis ehitaja garantii. Seetõttu kohus suhtub kriitiliselt tunnistaja M ütlustesse, et seinakonstruktsioonid olid kuivad ja värvikahjustused ei olnud põhjustatud niiskusest. Samas ei ole alust kahelda tunnistaja ütlustes, et tegelikku lekkekohta ei avastatud. Need ütlused on kooskõlas teiste tõenditega, millest nähtub, et lekkekohta otsiti korduvalt ning alles kahjustuste avastamisest 2 aasta möödumisel, 2007.a. on haldaja hagejale teatanud, et niiskumise põhjustas sooja- ja külmaveetorude liitmike leke. Seega on tunnistajate ütlustega tõendatud, et lekke põhjus ei olnud kergesti tuvastav ning algselt arvati, et niiskumine võib olla seotud vanni kasutamisega. Tunnistaja M ütlused tõendavad samuti seda, et A. S võttis kahjustuste avastamise järel ühendust ehitajaga, sest kahjustused tekkisid garantii ajal. Hageja taotles AS K & P kaasamist menetlusse kolmanda isikuna, kuid 14.10.2008 kohtuistungil loobus taotlusest, sest hageja võimalik nõue ehitaja vastu oleks aegunud.
4. Veevarustuse süsteemi hüdraulilise katsetuse (survestuse) aktist (tl 42) nähtuvalt katsetati 2002.a. septembris, s.o. enne elamule 2003.a. kasutusloa väljastamist, põrandaalust külma- ja soojaveesüsteemi hüdrauliliselt. Teostatud surveproovi käigus rõhk süsteemis 30 minuti jooksul ei langenud, torustiku, armatuuri ja aparatuuri ühenduskohtades lekkimist ei avastatud. Võib üksnes teha oletusi, kas 2005.a. surveproovi kordamisel oleks A. S i korteris leke ilmnenud. Regulaarse surveproovi kohustuslikkust ei ole hageja esile toonud. Kohus leiab, et kostjal oli õigus eeldada, et vastvalminud ja kontrollitud torustiku eluiga on pikem kui kolm aastat, mistõttu 2005.a. täiendavaks surveprooviks vajadust ei olnud. Samuti oli kostja õigustatud eeldama, et tema tellimusel ja professionaalse haldaja järelevalve all teostatav visuaalne kontroll üldkasutatavates ruumides on piisav ning et torustiku ekspluatatsiooni käigus purunemisega kaasnevad lekked oleksid olnud visuaalselt märgatavad. Toruliigendid, mille leke põhjustas käesoleva kahju, asuvad tunnistaja sõnul A. S i korteriomandi reaalosa piires esikukapis. Hageja ei ole tõendanud, et käibes tavapärase hoolsuskohustuse täitmiseks tulnuks korteriomandite reaalosa piiridesse jääva torustiku olukorda kontrollida igakuuliselt ka igasuguste kaebusteta ja nähtava põhjuseta. Teistesse korteritesse ega üldkasutatavatesse ruumidesse niiskus ei valgunud. (See asjaolu tõendab samuti, et tegemist oli väikese koguse niiskuse pikaajalise pideva imbumisega seina- ja põranda konstruktsioonidesse). Seega ei olnud tavapärase hoolsusega teostatud kontrollimise käigus leke avastatav. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et korteriühistule varem võimalikest leketest ei teatatud ning üldkasutatavates ruumides lekkele viitavaid visuaalseid märke ei olnud, mis oleks tinginud vajaduse viia läbi erakorraline kontroll korteriomandite reaalosade piires. Tunnistajate ütluste põhjal kohus järeldab, et ka A. S i korteriomandi reaalosa piiresse jääva torustiku regulaarsel kontrollimisel kostja poolt oleks lekkekoht suure tõenäosusega jäänud avastamata.
5. Kõike eeltoodut arvesse võttes asub kohus seisukohale, et kostja on tõendanud, et ta on seadusest tulenevaid kohustusi täitnud nõuetekohaselt ja käibes tavapärase hoolsusega ning ei ole kahju tekkimises süüdi. Seega tulenevalt

§ 1050lg-st 1 kostjal ei ole kahju hüvitamise kohustust.

Eeltoodu alusel kohus jätab hagi rahuldamata.

1. Kostja vaidlustas ka kahjusumma suuruse. Kuna kohus leidis, et kostja kahju hüvitamise eest ei vastuta, puudub vajadus analüüsida kahju suurust puudutavaid poolte väiteid. 5
2. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda. Heli Käpp Kohtunik 6