Obsah (7)

§ 313§ 315§ 276§ 316§ 104§ 325§ 329

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Heli Käpp Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 17. juuni 2008.a, kell 16.00 Kentmanni kohtumaja kantselei

) § 339 kohaselt rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle 2 eest tasu. Vastavalt

§ - le 341 kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut. Võlaõigusseaduse rendilepingu sätted ei kehtesta tähtajalise rendilepingu erakorralise ülesütlemise korda, mistõttu tuleb selles osas kohaldada üürilepingu kohta sätestatut. Tulenevalt

§ 313

lg - st 1 võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kostja on rendilepingu erakorralisel ülesütlemisel tuginenud

§ 315

lg 1 punktidele 2 ja 3, mis sätestavad üürileandja õiguse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks asja lepinguvastase kasutamise tõttu.

§ 315

lg 1 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik või asja allkasutaja rikub

§ 276

lg 2 või 3 sätestatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult.

§ 276

lg 2 sätestab üürniku üldise kohustuse kasutada asja hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti; lõike 3 kohaselt peab elu- või äriruumi üürnik arvestama majaelanike ja naabrite huvidega.

1. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks eelviidatud aluste olemasolu. 4.
2. Kostja väited isikute hageja kasutuses olevates ruumides majutamise kohta on paljasõnalised. Kohtuistungil kostja selgitas, et kostjale on tulnud info, et vaidlusalustes ruumides osutatakse intiimteenuseid, kuid kostja palvel asja kontrollinud politseiametnikud ei olevat midagi sellist tuvastanud. Kostja väited on üldistavad ja ebamäärased, kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, milles oleks isikute ööbimise fakt fikseeritud. Samas majas asuva Comarket kaupluse administraatori L 14.01.2008 avalduses AS V juhatajale (t.l. 179) teatab, et P vahekäigus ööbivad kodutud. Kohus leiab, et viimatinimetatud avaldus ei ole tõendina usaldusväärne, avaldusest nähtuvalt kaupluse administraator vahendab teistelt kuuldut. Kostja ei ole ümber lükanud hageja väidet, et mingeid pretensioone ei ole Comarket ega kostja hagejale enne rendilepingu ülesütlemisavalust esitanud. 4.
3. Õige ei ole kostja väide, et hageja andis ruumid allkasutusse kostja nõusolekuta. 03.06.2008 kohtuistungil hageja esitas koopia OÜ O juhatuse liikme J. Reuti nimel 16.12.2004 koostatud kirjaliku dokumendist (t.l. 284), millega OÜ O andis nõusoleku OÜ P anda mitteeluruumide rendilepingujärgsed ruumid kolmandatele isikutele allkasutusse. Kostja esindaja esitas kohtuistungil tõendi võltsituse vastuväite, sest tõendile ei ole alla kirjutanud pädev isik. Samas kostja kinnitas, et kirjale on J. Reuti nimel alla kirjutanud OÜ O tegevdirektor. Sama isik on Jüri Reuti nimel allkirjastanud ka vaidlusalused rendilepingud, see asjaolu on tuvastatav allkirjade visuaalsel võrdlemisel. Rendilepingute allkirjade pädevust ei ole kostja vaidlustanud. Sellest kohus järeldab, et kostja juures oli tavaks, et tegevdirektor allkirjastab juhatuse liikme nimel vormistatud dokumente. Eelneva alusel kohus loeb tõendatuks, et kostja kirjalik nõusolek ruumide allkasutusse andmiseks vastavalt pooltevahelise rendilepingu punktile 8.2.
4. oli olemas. Kuna ruumid on allkasutusse antud kostja nõusolekul, ei oma asjas tähendust kostja väide, et hagejal endal puuduvad baari pidamiseks vajalikud registreeringud. Tõendatud on, et ruumide allkasutajal OÜ P olid vajalikud registreeringud olemas. 4.
5. Kostja ei ole tõendanud, et hageja halvendas üüritud asja seisundit. Kostja väited selle kohta, et hageja tegevuse tõttu tekkisid hoonesse rotid, on paljasõnalised ja oletuslikud. Kostja töötaja olevat rotte hoones jooksmas näinud. Ainus rottide olemasolu kinnitav tõend on CoMarketi kaupluse administraatori L 14.01.2008 avaldus AS V juhatajale (t.l. 179). Avalduse esitaja teatab, et P territoorium on korduvalt koristamata ja kodanikud kaebavad, et seal jooksevad ringi rotid. Rottide olemasolu ei tõenda ka kostja väide, et tema töötajad olid sunnitud tegema rotitõrjet. 3 Kohus leiab, et tõsiseltvõetav ei ole kostja esindaja kohtuistungil avaldatud seisukoht, et rotid pidid majja tekkima just hageja ebapiisavate sanitaartingimuste tõttu, kuna hageja juures on toit lahtiselt, kuid samas majas asuvas kaupluses on toiduained pakitud. Samuti on põhjendamatu kostja väide, et hageja süüd rottide majja elama asumisel tõendab ka see, et hageja ise ei ole rottide üle kaevanud. 4.
6. Kostja kohtumenetluse käigus asus seisukohale, et kõige suurem puudus oligi hageja poolt sanitaarnõuete mittetäitmine. Kostja poolt esitatud Harjumaa Veterinaarkeskuse e - kiri (t.l. 263) tõendab vastupidist: veterinaarkeskuse poolt 05.02.2008 teostatud ettevõtte nõuetele vastavuse kontrolli käigus tuvastatud 8 mittevastavust olid 14.02.2008 järelkontrolli ajaks kõrvaldatud. See tõendab kohtu hinnangul veenvalt, et hageja reageerib ettekirjutustele ja pretensioonidele viivitamata. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et on korduvalt esitanud hagejale pretensioone seoses sanitaarnõuete täitmisega. Kostja väited ja korduvate pretensioonide esitamise kohta ei ole usutavad ka seetõttu, et Hagejaga sõlmitud rendilepingu alusel on vaidlusalustes ruumides toitlustusasutus tegutsenud 2004.aastast ning on mõistlik eeldada, et kostja oleks sanitaarnõuete väidetavalt pideva rikkumise korral, mille üle teised rentnikud väidetavalt pidevalt kaebavad, olnud sunnitud ette võtnud suulisest hoiatamisest oluliselt karmimaid meetmeid. 4.
7. Tõendatud ei ole ka renditud ruumide olukorra hageja poolt muul viisil halvendamine. Kostja väited, et hageja kasutab plommimata arvestit, on põhjendamata. Veemõõtja kuulub kostjale kui rendileandjale ning kostjal ei oleks takistusi tellida vee-ettevõtjalt veemõõtja plommimine või vajadusel uue veemõõtja paigaldamine. Kostja esindaja kohtuistungil väitis, et kostja ei ole veeettevõtjale plommide eemaldamisest teatanud, kuna ei soovi saada selle eest trahvi. Kohus on seisukohal, et kostjal oleks õigus nõuda hagejalt plommimisega seotud kulude ja võimaliku veeettevõtja poolt määratava trahvi hüvitamist, kui plommid on eemaldanud hageja. Kuna kostja ise ei ole soovinud veemõõtjat plommida, on tema tuginemine hageja poolt plommimata veemõõtja kasutamise käsitamine rentniku kohtuste rikkumisena vastuolus tsiviilsuhetes kehtiva hea usu põhimõttega. Samuti kohus leiab, et hageja poolt tema veetarbimist mõõtva veemõõtjate eemaldamine ning mõõtjate plommide puudumine ei ole tõendamist leidnud. Kostja on esitanud peainsener A M i 14.01.2008 ettekande (t.l. 261) OÜ O direktorile, milles A. M annab arvamuse, et hageja on jämedalt rikkunud veemõõtjate ekspluatatsiooni: puuduvad tagasivooluklapid, üks veemõõtja on eemaldatud ja toru ühendatud otse, veemõõtjatel puuduvad plommid ning mõõtjate mutritel on näha värskeid mutrivõtme jälgi, millest A. M on teinud järelduse, et veemõõtja näitu on püütud tagasi keerata. Kohtuistungil kostja esindaja kinnitas, et A. M on kostja töötaja ega tööta vee – ettevõttes. Kohus leiab, et kostja enda töötaja ettekanne võib omada tõenduslikku tähendust kostjale kuuluvate tehnosüsteemide olukorra fikseerimisel ettevõttesiseselt, kuid ei ole käesolevas asjas hageja rikkumise tõendav dokument. Ettekandest ei nähtu, milliseid konkreetseid veemõõtjaid ja millal kontrolliti (puuduvad igasugused veemõõtjate identifitseerimist võimaldavad andmed). Kohtuistungil kostja esindaja ei osanud öelda, kus hageja tarbimist mõõtvad veemõõtjad asuvad, kuid kinnitas, et tehnoruumi majas ei ole ja igal rentnikul on oma mõõtjad. Asjaolu, et kostja peainsener on mõõtjaid kontrollinud, kinnitab kohtu seisukohta, et kostjal ei olnud takistusi veetorustikule ja mõõtjatele juurdepääsemiseks ning vajadusel nende nõuetekohasuse taastamiseks. Nii A. M i ettekanne, kui Comarket administraatori kiri on koostatud 14.01.2008, s.o. mõned päevad enne ülesütlemisavalduse esitamist. Kohtul on kahtlus, et nimetatud dokumendid võivad olla koostatud kostja nõudmisel ja tema poolt esitatava ülesütlemisavalduse põhistamiseks. Eeltoodu alusel peab kohus nimetatud dokumente ebausaldusväärseteks ja jätab need tõendina arvestamata. 4 4.
8. Sarnaselt kostja muude väidetega on tõendamata ja paljasõnalised kostja väited, et hageja ei ole täitnud päästeameti ettekirjutusi. Ühtegi väidetavalt täitmata ettekirjutust ei ole hageja kohtule esitanud. Kohus leiab, et päästeameti poolt mingite rikkumiste tuvastamisel ja ettekirjutuse hageja poolt täitmata jätmisel ei oleks hagejal olnud võimalik renditud ruumides tegutseda. Kostja ei ole tõendanud hagejale Päästeameti poolt ettekirjutuse esitamist. Samuti ei ole kostja esitanud ühtegi korduvatest kirjalikest hoiatustest, millele kostja viitab lepingute ülesütlemisavalduses.
9. Tõendatud ei ole ka hageja rendivõlgnevus kostja ees. Ülesütlemisavalduse kohaselt on hagejal üürivõlg 1 183,26 krooni ning lisaks võlgneb hageja kostjale 11 623,73 krooni, mis on välja mõistetud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-07-23576.

§ 316

lg 1 p 1 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Rendilepingute kohaselt on 67,1 m2 suuruse pinna rendisumma ühes kuus 3837 krooni ilma käibemaksuta ning 479,6 m2 suuruse rendipinna eest tuleb tasuda 18 000 krooni kuus ilma käibemaksuta. Lisaks rendile kohustus hageja rendilepingute punkti 2.5. kohaselt tasuma kommunaal- ja muude rendileandja poolt osutatavate teenuste eest vastavalt eraldi esitatavatele arvetele. Eeltoodud rendisummasid arvestades ei anna kostja poolt viidatud võlgnevus 1183,26 krooni alust rendilepingute ülesütlemiseks. Kohtuotsus 11 623,73 krooni väljamõistmiseks ei ole jõustunud, selle üle poolte vaheline vaidlus jätkub. Võttes lisaks arvesse hageja selgitust, et tegemist on hoone, kus rendipinnad asuvad, fassaadiremondi eest nõutava summaga, asub kohus seisukohale, et ka see summa ei ole käsitatav hageja rendivõlgnevusena

§ 316lg 1 p 1 mõttes.

6. Eeltoodut arvesse võttes kohus leiab, et rendilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Ülesütlemisavaldus on põhjendamata ja sisutu. 7.

§ 315

lg 2 viimane lause sätestab, et elu- või äriruumide üürileandja ei pea järgima lepingu 30 päevast ülesütlemistähtaega, kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu või äriruumi tahtlikult. Kuna kohus tegi kindlaks, et hageja poolt ruumide kahjustamist ei ole toimunud, ei analüüsi kohus põhjalikumalt kostja väidet, et hageja rikkus ruume tahtlikult. Kohus märgib vaid, et kostja ei ole hageja süüd tõendanud

§-s 103 sätestatu kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest sõltumata süü olemasolust.

§ 104

kohaselt arvestatakse süüd kohustuse rikkumise eest üksnes seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel. Eelnevast järeldub, et kohustuse mistahes rikkumine ei ole automaatselt kvalifitseeritav tahtlusena jätta oma kohustused täitmata, vaid süü tuleb lisaks kohustuse rikkumisele eraldi tuvastada.

§ 104lg 5 kohaselt tahtlus on õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõppemisel. Tulenevalt Ts

ÜS § 138 lg-tes 1 ja 2 tuleb eeldada, et pooled käituvad võlasuhtes heas usus. Vastupidist tuleb tõendada. Kostja ei ole käesolevas asjas seda teinud. 8. Eeltoodust tulenevalt puudus kostjal seadusest tulenev alus öelda lepingud erakorraliselt üles ja ülesütlemistähtaega järgimata.

§ 325lg 2 sätestab nõuded üürileandja ülesütlemisavaldusele.

Muu hulgas peab ülesütlemisavalduses sisalduma ülesütlemise alus.

§ 325

lg 5 kohaselt on käesoleva paragrahvi lõigetes 1 – 4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Hageja vaidlustas kostja ülesütlemisavalduse vastavalt

§ 329

nõuetekohaselt, kohus tuvastas, et kostjal puudus seaduslik alus lepingute ülesütlemiseks, mistõttu on 17.01.2008 ülesütlemisavaldus tühine.

1. Tulenevalt TsÜS § 84 lg-st 1 tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. Ülesütlemisavalduse tühisuse tõttu ei ole pooltevaheline rendisuhe lõppenud. Hagejal ei ole enne rendilepingu lõppemist kohustust tagastada ruumide valdus kostjale. Hageja kasutab ruume õiguslikul alusel (kehtiva rendilepingu alusel) ning kostja rendileandjana ise andis ruumide valduse 5 hagejale üle. Seega ei ole tegemist hageja omavolilise valdusega ega kostja valduse rikkumisega, mille kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist kostja saaks nõuda. Eeltoodu alusel ei ole kostja asjaõigusseaduse (AÕS) § 44 alusel esitatud nõue põhjendatud ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldas ja jättis vastuhagi rahuldamata, jäävad menetluskulud kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Heli Käpp Kohtunik 6