Tsiviilasi nr: 2-04-131 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Kaupo Paal Otsuse tegemise aeg ja koht 16.04.2008. a Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-04-131 Tsi
§ 14ei saa olla omandiõiguse tekkimise aluseks.
Kohus leiab, et selles normis öeldakse, mis on elamuühistu eesmärk. Sellest normist tulenevalt ei saa mitte kuidagi omandiõigus elamuühistult kellelegi üle minna. Hageja on oma seisukohta põhjendanud ka ülalviidatud Tallinna Ringkonnakohtu lahenditele tuginedes. Käesolev kohtukoosseis leiab, et hageja poolt esile toodud ringkonnakohtu seisukohtades ei viidata sellele,
§ 14
alusel võiks elamuühistu liikmetel tekkida omandiõigus nende valduses olevatele elamuosadele. Vähemalt hageja poolt viidatud ringkonnakohtu lahendite põhjal ei saa sellist järeldust teha. Viidatud ringkonnakohtu otsustes on asutud seisukohale, et elamu osade kaupa võõrandamine tähendaks elamuühistu tegevuse sisulist lõpetamist ja et elamuühistu eesmärgist tulenevalt ei saa elamuühistu talle kuuluvat elamut ega selle osi võõrandada. Juhul kui asuda seisukohale,
§ 14
lg-st 1 tuleneb elamuosade võõrandamise keeld, siis eeldusel, et see nii on, võiks vastav keeld kaasa tuua üksnes seadusest tuleneva keeluga vastuollu minevate tehingute tühisuse. Seadusest tuleneva keeluga vastuollu minevate tehingute tegemine ei saa nö kõrvaltoimena kaasa tuua veel omandiõiguse üleminekut kolmandatele, tehingute pooleks mitteolevatele isikutele. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejate omandiõigus vaidlusalustele hooneosadele ei saanud tekkida elamuseaduse § 14 alusel.
- Hagejad viitasid kohtule esitatud dokumentides veel korteriomandiseaduse §-le 19 (tollal kehtinud redaktsioonis). Sellest tulenevalt kontrollib kohus, kas hagejate omandiõigus võis tekkida KOS § 19 (korteriühistu asutamise ajal kehtinud redaktsioonis) alusel. Kohus asub seisukohale, et vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus ei saanud kostjalt hagejatele üle minna KOS § 19 alusel, sest selle esimeseks eelduseks on see, et peab esinema § 19 olukord. KOS § 19 (1998ndal aastal kehtinud redaktsioonis) kehtib üksnes olukorras, kui esineb mitmest majast koosnev elamuühistu ja üks maja sellest eraldub ja eralduva maja baasil asutatakse uus ühistu (näiteks korteriühistu). Käesolevas asjas on nii hagejad kui ka kostja viidanud, et EK L puhul oli üks elamu ja sellest majast eraldumist (ka mitte majaosa kaupa) ei toimunud. KÜ asutati L i 10 elamu kui terviku majandamiseks. 27.03.2008.a kohtuistungil kinnitas hagejate esindaja, et ta ei oska esile tuua ühtegi elulist asjaolu, mis viitaksid KOS § 19 (tollal kehtinud redaktsioonis) olukorrale, kinnitades, et L i 10 elamust eraldumist ei toimunud ja KÜ asutati L i 10 maja, kui terviku majandamiseks. Kostja on käesoleva menetluse algusest peale väitnud, et käesolevas asjas ei kuulu KOS § 19 kohaldamisele ja selleks ei esine normi kohaldamise eeldusi. Selle seisukohaga on nõustunud ka kolmas isik. Seetõttu asub kohus seisukohale, et hagejate omandiõigus vaidlusalustele ehitiseosadele ei saanud tekkida KOS § 19 (1998nda aasta redaktsioonis) alusel, sest ei esinenud KOS § 19 olukorda. Kohus peab siiski vajalikuks märkida, et isegi siis, kui käesolevas asjas kuuuluks kohaldamisele KOS § 19, siis ei oleks ikkagi hagejate omandiõigus selle sätte alusel tekkinud. KOS § 19 lg 4 näeb ette küll omandiõiguse tekkimise aluse (eeldusel, et kõik vastavad eeldused on täidetud), kuid KOS § 19 lg 4 kohaselt tekib omandiõigus alles siis, kui korteriomandid kantakse kinnistusraamatusse korterivaldajate nimele. Käesolevas asjas loeb kohus tuvastatuks, et L i 10 majas ei ole korteriomandeid tekkinud. Vara üleandmisest räägib ka KOS § 19 lg
- Kohus asub seisukohale, et vastav säte näeb ette senise elamuühistu suhtes kehtiva kohustuse, mille kohaselt ta on kohustatud andma eralduva majaga seotud õigused ja muu vara üle uuele ühistule. Isegi siis, kui asuda seisukohale, et KOS § 19 lg-t 3 tuleks mõista selliselt, et senine ühistu peab vara, näiteks elamuosad üle andma korterivaldajatele, siis näeb see säte ette üksnes vara üleandmise kohustuse, millele vastaks õigustatud isikute õigus nõuda vara üleandmist. Vara tuleks sellisel juhul üle anda käsutuste kohta käivate sätete alusel. Käesolevas asjas kinnitasid hagejate esindaja ja kostja esindaja, et selliseid tehinguid, mis oleksid suunatud ehitiseosade omandiõiguse hagejatele üleandmisele, tehtud ei ole. Seega ei oleks saanud omandiõigus hagejatele KOS § 19 alusel üle minna isegi siis, kui oleks esinenud KOS § 19 olukord, st olukord, kus elamuühistust eraldutakse maja kaupa.
- Hagejad viitasid ka, et nende omandiõigus vaidlusalustele ehitiseosadele tekkis eluruumide 9 erastamise seaduse § 21 lg 4 alusel. Kohtu hinnangul ei saanud hagejate omandiõigus ka sellel alusel tekkida. See norm on sisult sama, mis varem kehtinud korteriomandiseaduse § 19 lg
- Vastav säte viidi sisuliselt eluruumide erastamise seadusesse üle siis, kui kehtestati korteriomandiseaduse 9 uus redaktsioon. Seega asub kohus seisukohale, et EES § 21 lg 4 alusel ei saanud omandiõigus üle minna samadel põhjustel, mis on kohtu poolt esile toodud käesoleva kohtuotsuse eelmises lõigus. 9
(12)Tsiviilasi nr: 2-04-131
- Käesolevas menetluses on kostja esile toonud, et EK L puhul üritati elamuühistut ümberkujundada KOS § 18 (tollal kehtinud redaktsioonis) alusel. Sellele, et EK L üldkoosolek võttis vastu otsuse, millega sooviti käivitada KOS §-s 18 sätestatud protsessi, viitas ka hagejate esindaja 27.03.2008.a kohtuistungil (selles osas vt kohtuistungi protokolli lk 5 ülal). Seetõttu kontrollib kohus, kas hagejate omandiõigus võis tekkida KOS § 18 alusel. Omandiõiguse tekkimist reguleeris KOS §-s 18 lg
- Selle sätte kohaselt: „
(2)Kui elamuühistu (-kooperatiivi) üldkoosolek otsustab erastatud maa ja selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks ja ühistu reorganiseerimise korteriühistuks, kantakse elamuühistu (-kooperatiivi) notariaalselt tõestatud avalduse ja seaduses sätestatud dokumentide alusel tema poolt erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena korterivaldajate nimele.“ Seega on selle normi eelduseks elamuühistu üldkoosoleku vastavasisuline otsus
(1); elamuühistu notariaalselt tõestatud kinnistamisavaldus, millega palutakse kinnistusraamatus korteriomandite omanikena kinnistusraamatusse kanda kortervaldajad
(2); muude seaduses sätestatud dokumentide vormistamine
(3); kinnistusraamatu kande tegemine
(4). Käesolevas sättes kirjeldatud viisil saab omandiõigus tekkida üksnes kinnistusraamatu kande tegemise hetke seisuga, st alles siis, kui korterivaldajad kantakse korteriomandite omanikena kinnistusraamatusse. Käesoleval juhul ei ole vaidlusaluse ehitise alust maad kinnistusraamatusse kantud ja korteriomandeid ei ole tekkinud. Seega ei oleks saanud tekkida ka hagejate omandiõigust vaidlusalustele ehitiseosadele (ka mitte korteriomandi vormis) tollal kehtinud redaktsioonis KOS § 18 lg 2 alusel. Isegi siis, kui asuda seisukohale, et omandiõigus KOS § 18 lg 2 alusel tekiks korterivaldajatele varem, st enne seda, kui korteriomandid nende nimele kantakse (kuigi see ei saa olla vastava normi eesmärk ja läheks vastuollu nii asjaõigusele omase publitsiteediprintsiibiga ja rikuks korterivaldajate käsutusõigust ja raskendaks nende kasutusvõimalusi, sest ehitisregistri kohaselt oleks maja omanikuna kajastatud elamuühistu, samuti ei vastaks selline tõlgendus normi grammatilisele sõnastusele), peaksid hagejate omandiõiguse tekkimiseks olema täidetud ka muud eeldused, näiteks elamuühistu notariaalselt tõestatud avaldus, millega palutakse kanda hagejad korteriomandite omanikena kinnistusraamatusse. Kohus tuvastas eespool, et sellist, hagejate omanikuks saamisele suunatud tehingut tehtud ei ole. Seega ei saanud hagejate omandiõigus tekkida KOS § 18 lg 2 alusel.
- Kohus, analüüsinud kõiki hagejate esindaja ja hagejate endi poolt esile toodud asjaolusid, ei näe ühtegi õiguslikku alust, mille alusel oleks saanud vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus kostjalt hagejatele üle minna. Hagejad on esile toonud terve rea asjaolusid, mis viitavad sellele, et hagejatel võiks esineda võlaõiguslik nõudeõigus, mille alusel nad saaksid nõuda vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse ülekandmist neile. Nii on hagejad esile toonud, et nad nõuavad, et neid koheldaks võrdselt teiste korterivaldajatega, hagejad on esile toonud, et nad on tasunud kogu osamaksu ja soovivad nüüd ka saada osamaksudele vastavate ehitiseosade omanikeks jne. Kohus hindab kõiki hagejate poolt omandiõigusele suunatud nõude esitamisel hagi alusena esile toodud väiteid selliselt, et need ei viita mitte sellele, et hagejatel on tekkinud omandiõigus vastavatele ehitiseosadele, vaid sellele, et hagejatel oleks õigus nõuda vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse ülekandmist hagejatele. Selle nõude, eeldusel, et see nõue osutuks põhjendatuks, peaksid hagejad maksma panema ehitiseosade tänase omaniku suhtes. Kuivõrd käesoleva vaidluse raames on hagetud just varaesemete pankrotivarast välistamist, mille eelduseks ei ole mitte omandiõiguse ülekandmise nõudeõigus vaid see, et hagejad oleksid juba vastavate ehitiseosade omanikud, siis seetõttu kohus ehitiseosade omandiõiguse ülekandmise nõudeõiguse olemasolu ei kontrolli.
- Eespool toodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejatel ei ole vaidlusaluste ehitiseosade suhtes omandiõigust tekkinud ja seetõttu ei saa vastavaid varaesemeid kostja pankrotivarast välistada ega hagi rahuldada. Hagejate hagi tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata.
- Järgnevalt käsitleb kohus käesoleva menetluse käigus tõusetunud menetluslikke küsimusi. Enne käesoleva kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemist ja peale 27.03.2008.a kohtuistungit esitas hagejate esindaja vastuväite kohtu tegevuse peale, milles väitis, et kohus oleks pidanud asja sisulise arutamise käigus hagejatele selgitama, missuguseid asjaolusid peavad hagejad tõendama nende seatud materiaalõiguslike eesmärkide saavutamiseks. Hagejate esindaja tegi järelduse, et asja ei olnud arutatud kohtuotsuse tegemiseks piisaval määral. Hagejate esindaja arvas, et hagejad ei ole esitanud piisavalt tõendeid. Kohus analüüsis põhjalikult hagejate esindaja poolt
- aprillil 2008.a esitatud vastuväidet ja lahendas selle eraldi määrusega. Kaalunud põhjalikult hagejate esindaja poolt esile toodud vastuväiteid leiab kohus, et hagejate esindaja poolt esitatud vastuväited on alusetud ja ei anna alust näiteks menetluse uuendamiseks vms. Käesoleval juhul jääb hagi rahuldamata mitte seetõttu, et mingi hagi rahuldamise eelduseks olev asjaolu oleks tõendamata, vaid sellepärast, et üks oluline hagi rahuldamise eelduseks olev materiaalõiguslik eeldus on täitmata. Hagejad ei ole 10
(12)Tsiviilasi nr: 2-04-131 vaidlusaluste ehitiseosade omanikuks saanud. Käesoleva asja raames ei leidnud kohus materiaalõigusest mitte ühtegi alust, mille alusel oleks saanud hagejatel vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus tekkida. Hagejad ja kostja on saanud nii varasema menetluse käigus, kui ka käesoleva kohtukoosseisu poolt läbi viidud menetluse käigus piisavalt esitada seisukohti, selgitusi, tõendeid ja asjaolusid. Nende asjaolude alusel on võimalik piisavalt hinnata käesoleva asja asjaolusid. Käesoleva vaidluse raames on vaidlusväliseks asjaoluks see, et kostja ja hagejad ei ole teinud tehinguid, mis oleksid suunatud vaidlusaluste ehitiseosade omandiõiguse üleandmisele. Seega ei saanud tehingulise omandamise sätete alusel ehitiseosade omandiõigus üle minna. Nö reformiseadustes (tollal kehtinud 9 KOS §-d 18 ja 19, samuti EES § 21 lg 4) sätestatud alustel hagejatele ehitiseosade omandiõigus üle ei läinud. Samuti ei läinud hagejatele vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus üle elamuseaduse § 14 lg 1 alusel. Sellisele järeldusele sai kohus jõuda mitte seetõttu, et vastavate, omandiõiguse tekkimise eeldused oleksid tõendamata, vaid seetõttu, et käesolevas asjas on piisavalt palju tõendeid, et tuvastada, et vastavatel alustel hagejatele ehitiseosade omandiõigust üle ei läinud. Ei esine muid õiguslikke aluseid, millisel oleks saanud hagejatele omandiõigus üle minna, seetõttu ei ole probleem mitte asjaolude tõendamatuses, vaid hagi rahuldamise eelduseks oleva õigusliku aluse puudumises. Kohus ei saa nõustuda hageja etteheitega, et kohus ei selgitanud hagejatele asja sisulise arutamise käigus, milliseid materiaalõiguslikke eeldusi tuleb hagi rahuldamiseks tõendada. Hageja on ise esitanud väite, et hagejad on ehitiseosade omanik ning üritanud leida sellele õiguslikku alust. Kostja on kogu menetluse käigus esitanud sellisele hageja käsitlusele vastuväiteid, väites, et hagi tuleb jätta rahuldamata põhjusel, et hagejatele ei ole vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus üle läinud. Kohus selgitas 27.03.2008.a toimunud kohtuistungil menetlusosalistele muuhulgas järgmist: „Kohus küsib milline oleks õiguslik alus, mille alusel tekkis omandiõigus? Käesoleva vaidluse lahendamine sõltub otseselt sellest, kas hagejatele on ehitiseosade omandiõigus üle läinud või mitte. Kohus selgitab, et käesolevas vaidluses loetakse vaidlusväliseks asjaolu, et algselt kuulus kogu elamu EK-le L . Selleks, et osa ehitisest kellelegi muule isikule üle läheks, peab asjaõigusseaduse § 68 lõikest 3 tulenevalt olema mingi konkreetne õiguslik alus, st peab esinema mingi konkreetse seaduse, konkreetse paragrahvi, konkreetse lõike konkreetne punkt, mis näeb ette, et teatud kindlate eelduste esinemise korral läheb ehitiseosa omandiõigus hagejale üle. Sellise selge nõude kehtestas asjaõigusseadus juba 1993ndal aastal. Kõik vastavas konkreetses normis sätestatud eeldused peavad olema täidetud. Vastasel korral ei ole omandiõigus hagejatele üle läinud ja hagejatel võib esineda üksnes nõue omandiõiguse üleandmiseks. Pooled kinnitasid tänasel istungil, et hagejad ja kostja ei ole sõlminud mitte ühtegi tehingut, mille esemeks oleks ehitiseosa omandiõiguse üleandmine hagejatele. Kui omandiõiguse ülekandmise tehingut tehtud ei ole, siis sai ehitiseosa omandiõigus kostjalt hagejale üle minna mõnel seaduses sätestatud alusel. Kohus küsib, kas hageja oskab esile tuua mingeid elulisi asjaolusid või õiguslikke aluseid, mis viitaksid sellele, et ehitiseosade omandiõigus on kostjalt hagejale üle läinud?“ (selles osas vt 27.03.2008.a kohtuistungi protokoll lk 5-6). Sellele küsimusele vastas pikalt hagejate esindaja. Kõiki selgitusi ja väiteid on kohus käesolevas otsuses ülalpool analüüsinud. Kohus küsis sama menetluse käigus veelkord, et millisel õiguslikul alusel läks omandiõigus hagejatele üle (vt istungi protokoll lk 6). Kohus palus hagejate esindaja selgitusi täpsustada, paludes, et hageja viitaks oma õiguslike järelduste osas õiguslikule alusele (vt istungi protokolli lk 6). Kostja esitas vastavas kontekstis ka oma vastuväited ja selgitused. Sellest hoolimata leidis hageja, et asja sisulise arutamise võib lõpetada. Sellest tulenevalt leiab kohus, et kohus selgitas piisavalt menetlusosalistele, sh hagejatele ja nende esindajale, et millest käesoleva asja lahendamine sõltub ja palus hagejatel vastavaid asjaolusid selgitada ja ka omandiõiguse tekkimise õiguslikule alusele viidata. Käesolevas menetluses ei näe kohus mitte ühtegi muud õiguslikku alust, mille alusel võinuks vaidlusaluste ehitiseosade omandiõigus kostjalt hagejatele üle minna. Seega ei ole probleem ei asjaolude tõendamatuses ega selles, et kohus ei juhtinud hagejate tähelepanu tõendamisele kuuluvatele asjaoludele või ei andnud asjaolude tõendamiseks piisavalt aega või täiendavaid võimalusi. 42. Käesolevas lõigus käsitleb kohus hagi tagamisega seotud küsimusi. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Käesolevas asjas on kohus rakendanud kahte hagi tagamise abinõu. 16.02.2004.a tegi Tallinna Linnakohus määruse, mis tühistati Tallinna Ringkonnakohtu 19.03.2004.a määrusega osaliselt ja jäeti jõusse osas millega määras linnakohus keelata kostjal EK L (pankrotis) aadressil Tallinnas, L i 10 elamu mõtteliste osade, korterite 39/40, 53, 60, 81, 88, 91, 95 ja 104 tehingute sõlmimine kuni käesolevas tsiviilasjas tehtud kohtuotsuse jõustumiseni. Teiseks rakendas Harju Maakohus oma 23.01.2006.a määrusega hagi tagamise abinõu, millega keelati Tallinnas L i 10 asuvas majas korteriomandite seadmine kuni käesolevas tsiviilasjas kohtuotsuse jõustumiseni. Kohus leiab, et kuivõrd käesolevas hagiasjas jääb hagi rahuldamata, siis tuleb vastavad hagi tagamise abinõud tühistada. 11
(12)Tsiviilasi nr: 2-04-131 Kohtukulude jaotus 43. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 enne eelnimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Vastavalt TsMS § 60 lg 1 (kuni 01.01.2006 redaktsioonis) mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Käesolevas asjas on kohtukulude väljamõistmise taotluse esitanud hagejad. Muud menetlusosalised menetluskulude väljamõistmist taotlenud ei ole. Kuivõrd hagi jääb täies ulatuses rahuldamata, siis ei saa kohus rahuldada ka hagejate taotlust kohtukulude väljamõistmiseks. Kaupo Paal Kohtunik 12
(12)