Obsah (26)

§ 200§ 220§ 209§ 208§ 76§ 100§101§ 186§ 197§ 198§ 29§ 111§ 638§ 650§ 635§ 637§ 646§ 13§ 158§ 162§ 113§ 211§ 115§ 127§ 128§ 161

2-08-2090 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 27. märts 2009.a, Tallinn Tsiviilasja num

) § 197 lg 2 kohaselt loetakse tasaarvestusega vastastikused nõuded tasaarvestatud osas lõppenuks. Hageja hinnangul on kostja poolt esitatud tasaarvestuse avalduses põhjendatud üksnes materjalide tasu nõue ning seda 20 061 krooni (mitte 46 323,50 kr) ulatuses. Ülejäänud osas puudusid kostjal hageja hinnangul nõuded, mida tasaarvestada. Tasaarvestus on vastuolus

§ 200

lg-ga 4, mille kohaselt ei ole lubatud tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Hagejal on kostja nõuetele vastuväiteid, mistõttu

1. oktoobril 2007.a tehtud tasaarvestus on lubamatu.
2. Hageja vastuväited tasaarvestusavalduses toodud kostja nõuetele on järgmised. Kostja nõuab oma tasaarvestuse avalduse kohaselt tasu tööde eest (5900 kr), mida ei ole nimetatud
3. aasta veebruari tööde ülevaatusel ega ka
4. augusti 2007.a vaegtööde nimekirjas. Hageja hinnangul on sisuliselt tegemist kostja poolt korteris omatahtsi teostatud ümberehitustega. Vastavalt

209 lg-le 1 peab müüja asja üleandmiseks selle määratud kohas ostja käsutusse andmiseks valmis seadma ning teatama sellest ostjale. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt loetakse sellega asja üleandmise kohustus täidetuks.

§ 220

lg 1 peab ostja pärast asja vastuvõtmiseks esitamist mõistliku ajajooksul, tarbijalepingu puhul aga hiljemalt 2 kuu jooksul teatama asja mittevastavusest lepingutingimustele. Seega oleks kostja pidanud tasaarvestusavalduse punktis 2.1 märgitud puuduste korral korteris juba veebruaris teostatud ülevaatuse ajal teada andma.

§ 220

lg 3 kohaselt kaotab mitteõigeaegse teavitamise korral ostja õiguse nendele puudustele tugineda. Seega on kostja kaotanud oma õiguse tugineda puudustele korteris. Tasaarvestuse avalduse punktis 2.2 märgitud (materjalide ja seadmete nõue summas 46323,50 krooni) kostja väide, mille kohaselt ei ole materjalide tarnimine kostja kohustus, on hageja hinnangul ekslik ja eksitav. Müügilepingu lisaks oleva spetsifikatsiooni (siseviimistlustabel Tedre 2-11) kohaselt leppisid pooled kokku kostja poolt tarnitavate materjalide hulga. Pooled leppisid kokku ka kostja poolt tarnitavate ning müügilepingu hinnaga tasaarvestatavate materjalide maksumuse (summas 20061 krooni). Seega on kostja poolt tasaarvestuse avalduses märgitud materjalide tasu nõudmine põhjendatud vaid 20 061 krooni ulatuses ning selles osas hageja tasaarvestust tunnistab. Hageja juhib tähelepanu asjaolule, et müügilepingu lisaks olev korteri spetsifikatsioon ei näinud ette sundventilatsiooni, mistõttu ei ole selleks vajalike materjalide tarnimine hageja poolt põhjendatud. Samuti jääb arusaamatuks aknalaua maksumuse nõudmine. Hageja paigaldas kõik aknalauad, mida tõendab ka kostja poolt aknalaua puudumise mittemärkimine oma varasemates kirjades ja isegi

1. augusti 2007.a vaegtööde nimekirjas. Hageja eeldab, et tegemist on kostja poolt korteri kasutamisel lõhutud laua asendamisega. Hageja vaidleb vastu tasaarvestusavalduse punktis 2.3 esitatud leppetrahvi nõudele, kuivõrd leppetrahvi nõudmiseks puudusid kostjal materiaalsed eeldused. Müügilepingu kohaselt kohustus hageja andma korteri valduse kostjale üle müügilepingu lisades kirjeldatud seisus hiljemalt
2. jaanuaril 2007.a. Hageja leiab, et korteri tehniline seisund ja korteri otsene valdus on õiguslikult kaks täiesti erinevat mõistet, millel puudub otsene seos. Valdus tähendab asjaõigusseaduse (AÕS) § 32 kohaselt tegelikku võimu asja üle. Sama seaduse § 36 lg 2 kohaselt piisab valduse tekkeks asja senise valdaja ja omandaja kokkuleppest. Müügilepingu punktis 3.1 oli sätestatud kokkulepe, mille kohaselt kohustus hageja valduse üle andma hiljemalt
3. jaanuaril 2007.a ning kostja kohustus selle hiljemalt nimetatud kuupäevaks vastu võtma. 3

§ 209lg 1 kohaselt peab müüja üleantava objekti ostjale vastuvõtmiseks esitama.

Vastavalt sama paragrahvi teisele lõikele loetakse objekti valmispaneku ning sellest ostjale teatamisega müüja kohustused asja üleandmiseks täidetuks. Pärast valduse üleandmist teostati veebruaris korteri ülevaatus (osalesid hageja poolt T.H , kostja ning kostja abikaasa K.I). Ülevaatuse järel teatas K.I

1. veebruari 2007.a e-kirjas, et talle ei meeldinud trepi tugitala, kuid muude teostatud tööde osas pretensioone ei ole ning avaldas valmisolekut peatseks akti allkirjastamiseks. Nimetatu tõendab hageja arvates, et korter oli pandud valmis üleandmiseks. Seega tuleb lugeda hiljemalt
2. veebruar 2007.a korteri valduse üleandmise ajaks, hoolimata sellest, et sellekohane akt jäi vormistamata kostja väidetava välireisi tõttu. See, et kostja ise asjakohast võimu teostama ei asunud ega teinud ühtegi sammu valduse vastuvõtmiseks, on kostja vaba tahe. Hageja oli valmis otsest valdust üle andma ka 31.01.2007.a. Korteri valduse üleandmist tõendab seegi, et hoolimata müügilepingu punktist 2.9, mille kohaselt ei olnud kostjal õigust teostada korteris ehitustöid enne otsese valduse üleandmist, teostas kostja aktiivselt ehitustöid korteris alates 2007.a märtsist (trepi ja sauna ehitus, samuti lagede ümbertegemine). Nimetatu näitab üheselt kostja poolt otsese valduse teostamist enne tasaarvestuse avalduse tegemist. Hageja töötajate kohalolek ei tähenda, et valdust ei olnud kostjale üle antud - hageja töötajad kõrvaldasid alates 2007.a veebruarist korteris vaid vaegtöid ning teostasid garantiiremonti. Hagejale jääb arusaamatuks kostja tasaarvestusavalduse punktis 2.3 toodud nõue projekteerimistööde maksumuse hüvitamiseks. Nõuet dokumentatsiooni osas ei ole kostja esitanud mõistliku aja jooksul pärast korteri vastuvõtmist. Seega puudus kostjal õigus tugineda sellele ka hiljem (

§ 220lg 3).

Kostja ei ole tasaarvestusavalduses ka selgitanud, kust tuleneb tema nõue projekti esitamiseks. Ehitamiseks vajaliku projekti olemasolu on ehitise omaniku kohustus, seega alates

1. detsembrist 2006.a lasus projekti ning selle muudatuste koostamise kohustus kostjal. Lähtudes ülaltoodust leiab hageja, et tal on kostja vastu müügilepingu punkti 2.4 alusel nõue summas 87 640 krooni. Puudub vaidlus, et vähemalt
2. oktoobri 2007.a seisuga oli hagejal müügilepingu punktist 2.4 tulenev nõue kostja vastu summas 107 701 krooni. Nimetatud nõude olemasolu on kostja tunnistanud
3. oktoobri 2007.a tasaarvestusavaldusega. Tasaarvestusavaldusele esitatud vastuväidete põhjal leiab hageja, et kostjal oli
4. oktoobri 2007.a seisuga nõue hageja vastu vaid summas 20 061 krooni. Seetõttu leiab hageja, et tasaarvestus 20 061 krooni ületavas summas on lubamatu, kuivõrd kostjal puudusid selleks nõuded. Seega on hageja nõue summas 107 701 krooni lõppenud vaid 20 061 krooni ulatuses ning hagejal on müügilepingu punkt 2.4 kohaselt nõue kostja vastu summas 87 640 krooni.

§ 208lg 1 kohustub ostja tasuma müüjale ostuhinna.

Kostja nimetatud ostuhinna tasumise kohustust kohaselt täitnud ei ole. Müügilepingu punkti 2.6 alusel on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 0,027% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest.

§ 76lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

Võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine on

§ 100

kohaselt kohustuse rikkumine ja seetõttu on hagejal

§101

lg 1 p 1 alusel õigus nõuda kohustuse täitmist ja

§ 101lg 1 p 6 alusel viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest.

Kuigi hageja poolt esitatud arve nr 8 maksetähtpäev oli

1. detsember 2006.a, esitab hageja viivise arvestuse alates
2. veebruarist 2007.a, mil viivitusintressi suuruseks on 10,5% aastas. Kostja võlgneb hagejale 87 640 krooni, mis teeb viivise summaks päevas 23,66 krooni. Kostja arve maksetähtaeg saabus
3. jaanuaril 2007.a, seega on kostja
4. jaanuari 2008.a seisuga viivituses 352 päeva ning viiviste summa on 8328,32 senti (352 päeva X 23,66 krooni). KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE 4
5. Kostja vaidleb hagile vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Kostja leiab, et poolte vahel sõlmitud müügileping on lõppenud. Kostja on täitnud rahaülekande tegemisega hageja arvelduskontole müügilepingu p-des 2.2 ja 2.3 sätestatud I ja II osamakse tasumise kohustused. III osamakse tasumise kohustuse (müügilepingu p 2.4) on kostja täitnud tasaarvestuse teostamise teel
6. oktoobril 2007.a.

§ 186

p 2 sätestab, et võlasuhe lõpeb tasaarvestusega.

§ 197

lg 1 defineerib tasaarvestust selliselt, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi teise lõike järgi lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti. Tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele (

§ 198

). Kostja leiab, et tasaarvestuse õiguslik mõju ja tähendus on sarnane võlasuhte kohasele täitmisele ehk kui müügilepingu puhul on ostuhinna tasumise kohustus täidetud, siis on võlasuhe lõppenud. Lähtudes

§-st 76 ja § 186 p-dest 1 ning 2 on kostja oma kohustuse täies ulatuses täitnud. Kostja arvates ei esine käesoleval juhul

§-s 200 toodud tasaarvestuse piiranguid, kuivõrd ta tasaarvestas oma rahalise nõude hageja vastu hageja rahalise nõudega enda vastu. Kostja poolt hagejale edastatud tasaarvestusavalduse kohaselt on ta tasaarvestanud nii enda leppetrahvinõude kui ka kostja enda poolt tellitud ehitustööde ja –materjalide maksumuse nõude. Kusjuures tasaarvestus oleks täielikult teostatud ainuüksi leppetrahvinõude tasaarvestamisega. Leppetrahvinõue on müügilepingu p-s 3.1 selgelt määratletud nõue, mistõttu on asjakohatu rääkida nõude vaieldavusest. Hageja ei ole tõendanud, et kostja saanuks müügilepingu eseme valduse enne

1. oktoobrit 2007.a. Kostja poolt hangitud materjalide maksumus oli samuti fikseeritud juba poolte
2. detsembri 2006.a kirjavahetuses. Kostja märgib eeltoodu põhjal, et pärast tasaarvestuse teostamist võlgneb hageja talle veel vähemalt 96 262, 27 krooni. Seonduvalt hageja väidetega peab kostja oluliseks juhtida tähelepanu müügilepingu punktile 2.4, mille kohaselt kohustub ostja (s.t kostja) ostuhinnast 107 701 krooni tasuma müüja arvelduskontole hiljemalt
3. jaanuariks 2007.a, kuid seda tingimusel, et lepinguesemel on müüja poolt teostatud tööd selliselt, et lepingu ese vastab müügilepingu lisas nr 2 toodud täisviimistluse kirjeldusele ja müügilepingu lisas nr 3 toodud siseviimistlustabelile ning müüja ja ostja on allkirjastanud tööde vastuvõtmise kohta vastava akti (s.o müügilepingu p-s 2.12 nimetatud akt). Müügilepingu punkt 2.5 näeb otseselt ette, et lepingu punktides 2.
4. ja 2.
5. toodud ehitustööde teostamisega viivitamisel lükkuvad edasi ka ostuhinna tasumise tähtpäevad päevade võrra, mille jooksul oli müüja nimetatud ehitustööde teostamisega viivituses. Kostja selgitab, et 2007.a veebruaris hakati müügilepingu esemeks olevas korteris teostama alles kipsitöid – s.t kipsplaatide paigaldamist seintele. Tegemist oli müügilepingu lisa nr 2 kohaste nn valge karbi töödega. Lepingu p 2.4 kohaselt pidi R. I´ile üleantav asi aga olema seisundis, mida pooled tähistasid kokkuleppeliselt kui täisviimistlus. Kuivõrd hageja alustas alles kipsist vaheseinte paigaldamist, ei olnud hageja jõudnud tasaarvestusavalduse p-s 2.1 (ega ka R. I´i
6. augusti 2007.a. kirjas) märgitud tööde teostamiseni. Sellest tulenevalt ei saanud R. I ka hageja tähelepanu märgitud puudustele juhtida. Neid puuduseid ei olnud olemas, sest vastavaid töid ei olnud isegi tehtud. 5 Eeltoodud asjaoludel leiab kostja, et hageja viited

§-dele 209 ja 220 on ainetud. Hageja poolt valitud menetluslik positsioon ja sellest johtuvad väited ei ole tõsiseltvõetavad ning on üheselt ümber lükatud K. I´i ja hageja vahelise e-kirjavahetusega. Kindlasti ei nähtu korteri üleandmise fakti ka K. I´i

1. veebruari 2007.a. kirjast. Puutuvalt hageja käsitlusse n.ö faktilise valduse ülevõtmisest märgib kostja, et üheski müügilepingu punktis ei räägita faktilise valduse üleandmisest-vastuvõtmisest. Müügilepingu punktis 3.1 on pooled kasutanud mõistet otsese valduse üleandmine ja sätestanud ka vastava tähtaja –
2. jaanuar 2007.a. Müügilepingu p 3.2 kohaselt oli otsese valduse üleandmiseks seatud täiendav tingimus. Nimelt, müüja kohustus lepingu eseme ostjale üle andma müügilepingus kokkulepitud seisundis – s.o täisviimistluse tabelile vastavas konditsioonis. Samuti märgib kostja, et ka korteri faktilist valdust ei antud üle 2007.a veebruaris. Korteri võtmed (s.o faktiline valdus) anti kostjale üle alles 2007.a mai lõpus.
3. Seonduvalt tasaarvestatud nõuetega märgib kostja järgmist. Kostja poolt oma kulul teostatud tööde (tasaarvestusavalduse p 2.1) vajalikkust tõendab eeskätt BOÜ
4. septembri 2007.a kuupäeva kandev eksperthinnang (Ventilatsiooni uuringu raport). Ventilatsioonisüsteemiga seonduvate puuduste näol on tegemist ehituslike puudustega. Seejuures on ventilatsiooni paigaldamise kohustus selgelt märgitud müügilepingu lisas nr
5. Seetõttu on kostjale arusaamatu, kuidas on hagejal võimalik väita, et tema kohustuseks ei ole tasaarvestuse avalduse p-s 2.1 märgitud tööde teostamine. Ventilatsioonitööde puudustest teavitas kostja hagejat pärast nende valmimist. Varasemalt ei olnud võimalik ventilatsiooniga seotud asjaolusid hinnata, sest tööd olid tegemata. Seonduvalt tarnitud materjalide ja seadmetega summas 40 423,50 krooni (tasaarvestusavalduse p 2.2) viitab kostja asjaolule, et sanitaartehnika osas leppisid pooled kokku, et kostja hangitud esemete väärtus summas 33 678 krooni arvestatakse maha ostuhinnast. Nimetatu tuleneb poolte
6. detsembri 2006.a e-kirjavahetusest. Olukorras kus hageja kohustuseks oli sanitaartehnika hankimine ja hageja seda kokkuleppel kostjaga ei teinud (kostja hankis ise), rikastuks hageja alusetult, kui kohus märgitud summa kostjalt välja mõistaks. Seejuures tuleb arvestada, et kõik eelmärgitud tooted on hagejale kostja poolt vastavate aktide alusel üle antud ning hageja ei ole varasemalt (enne hagi esitamist) kordagi väljendanud, et ta taganeb pooltevahelisest
7. detsembri 2006.a kokkuleppest. Seonduvalt esitatud leppetrahvinõudega summas 127 639,77 krooni märgib kostja, et müügilepingu eseme ehk täisviimistluses korteri otsese valduse sai ta alles
8. oktoobril 2007.a. Hageja käsitlused

§-st 209 ja AÕS §-dest 32 ja 36 on ainetud.

§ 29

lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Käesoleval juhul ei erine lepingus kasutatud sõnade tähendus nende üldlevinud tähendusest. Müügilepingu punktide 3.

1. ja 3.
2. alusel on ilmselge, et poolte tahe oli suunatud täisviimistluses korteri üleandmisele. Täisviimistluse mõiste on kostja hinnangul sisustatud müügilepingu lisas nr
3. Leppetrahv ongi ette nähtud eeltoodud kohustuse rikkumise puhuks. Lähtudes sõnade üldlevinud tähendusest, tähendab vaegtöö halvasti tehtud ja lepingule mittevastavat tööd. Hageja on ise selgesõnaliselt tunnistanud, et teostas lepingule mittevastava töö (vaegtöö). Seetõttu ei saa hageja kostja hinnangul mingil juhul väita, et kostja on rikkunud töö vastuvõtmiskohustust. Kui töö või asi ei vasta lepingule, siis on poolel õigus keelduda omapoolse kohustuse täitmisest (

§ 111

) ning kõik sellega seonduvad tagajärjed jäävad oma kohustust esimesena rikkunud poole kanda. Kostja leiab, et hageja käsitlus garantiitöödest on ebaõige. Lähtudes ehitusseaduse (EhS) §-s 4 sätestatust, ei kuulu ehituse nähtavad puudused kindlasti garantii alla. Nähtavate puuduste ilmnemisel on tellijal õigus keelduda töö vastuvõtmisest kuni puuduste kõrvaldamiseni (

§ 638ja § 111).

Ehitusseaduse 6 regulatsiooni täiendab

§ 650

lg-t 1, mille kohaselt eeldatakse töövõtja poolt töö suhtes garantiikohustuse (töövõtugarantii) võtmisel, et garantii katab kõiki selle kehtivuse ajal ilmnenud töö lepingutingimustele mittevastavusi. Sõnadega "selle kehtivuse ajal ilmnenud" peab seadusandja silmas just neid puudusi, mis ilmnevad garantiiperioodil, mitte enne seda. Hageja ei ole endiselt kostjale üle andnud korteriomandi projekti. Seetõttu on kostja sunnitud korteriomandi projektdokumentatsiooni koostamise tellima kolmandalt isikult. Projekt on vajalik eeskätt korterile kasutusloa saamiseks. Projekti koostamise maksumus on tasaarvestusavalduse kohaselt minimaalselt 30 000 krooni. Tsiviilasja menetluse käigus esitatud tõendite kohaselt on kõnealuse töö maksumus (s.h käibemaks) 35 990 krooni. Ehitusloa hankis hageja, kes nähtuvalt EhS § 23 regulatsioonist pidi selleks kohalikule omavalitsusele esitama ka ehitusprojekti. Kostja teada ehitusluba väljastati (vt ka EhS § 23 lg 8). Seega oli projekt hagejal eeldatavalt olemas. Müügilepingu sõlmise ajaks olid laotud korteri välis- ja siseseinad ja pandud katus – töö käis juba siseruumides. Seetõttu on ainetu väita, et R. I oleks pidanud ise ehitusprojekti koostama. Kuivõrd ehitada ei tohi ilma ehitusprojektita ja müügilepingu kohaselt oli ehitustööde teostamise kohustus hagejal, siis pidi viimane enne tööde teostamisele asumist hankima ehitusprojekti. Ka müügilepingu punktide 3.1 ja 3.2 kohaselt kuulus kostjale üleandmisele muu hulgas korteriomandi ehitusprojekt, sest tegemist on vaieldamatult kinnisasja päraldisega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 58 mõttes. Projekt oli hagejal olemas juba müügilepingu sõlmimise ajal ja selle alusel täitis müüja oma lepingust tulenevat ehituskohustust. Kostjale oleks ehitusprojekt tulnud üksnes üle anda. Seda aga ei ole kuni käesoleva ajani tehtud. Kostja hakkas kõiki korteriomandi juurde kuuluvaid dokumente, s.h projekti, nõudma siis, kui korter hakkas lõpuks sissekolimiseks kõlbulikuks saama. MENETLUSE KÄIK

2. veebruaril 2009.a toimunud eelistungil otsustas kohus lahendada asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses seda kohtuistungil arutamata vastavalt TsMS § 403 lg-le
3. Kohus kohustas menetlusosalisi esitama kõik asja lahendamise seisukohast tähtsust omavad dokumendid ja avaldused kohtule hiljemalt
4. märtsiks 2009.a ning teatas, et otsus tehakse avalikult teatavaks Harju Maakohtu Tartu mnt kohtumaja kantselei kaudu
5. märtsil 2009.a.
7. märtsil 2009.a on hageja esindaja edastanud kohtule ja kostjale täiendavad seisukohad. Muid avaldusi ega dokumente kohtule pärast
8. veebruari 2009.a esitatud ei ole.
10. märtsi 2009.a määrusega on kohus kooskõlas TsMS § 452 lg-tega 4 ja 5 otsuse avaliku teatavakstegemise aega muutnud ning saatnud poolte esindajatele samal päeval e-posti teel sellekohase teate. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
11. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
12. Pooltel puudub vaidlus järgmiste õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle.
13. novembril 2006.a notariaalselt tõestatud vormis sõlmitud lepinguga müüs hageja kostjale Tallinnas aadressil XXX asuva korterimandi. Müügilepingu punktis 2.1 leppisid pooled kokku korteriomandi müügihinnas 2 158 621 krooni, mis kuulus kostja poolt lepingu punktide 2.2-2.4 alusel tasumisele kolmes osas. Viimane osamakse summas 107 701 krooni tuli müügilepingu punkti 2.4 kohaselt tasuda
14. jaanuaril 2007.a tingimusel, et lepingu esemes on müüja poolt teostatud tööd selliselt, et lepingu ese vastab müügilepingu lisas nr 2 toodud "täisviimistluse" kirjeldusele ja lepingu lisas nr 3 toodud siseviimistlustabelile ning müüja ja ostja on allkirjatanud tööde vastuvõtmise kohta vastava akti (müügilepingu punktis 2.12 nimetatud akt). Müügilepingu punkti 3.1 kohaselt kohustus hageja andma ka korteri valduse kostjale üle
15. jaanuaril 2007.a. Samuti puudub vaidlus selles, et müügilepingu punktis 2.12 nimetatud akti ei 7 ole pooled tegelikkuses allkirjastanud, kuid hiljemalt
16. oktoobril 2007.a vastas lepingu ese lepingu punktis 2.4 märgitud tingimustele (hageja väitel oli lepingu ese selle üleandmist võimaldavas seisundis juba
17. jaanuaril 2007.a).
18. oktoobril 2007.a tegi kostja hagejale tasaarvestusavalduse, milles tasaarvestas hageja müügilepingu punktist 2.4 tuleneva müügihinna tasumise nõude (summas 107 701 kr) enda nõuetega (kogusummas 203 963,27 kr) hageja vastu. Hageja ei eita kostja tasaarvestusavalduse kättesaamist.
19. Pooltel on õiguslik vaidlus küsimuses, kas ja millises ulatuses on hageja müügihinna tasumise nõue kostja vastu seoses kostja
20. oktoobri 2007.a tasaarvestusavaldusega lõppenud (

§ 197lg 2).

Sellele küsimusele vastamise raames on vajalik tuvastada, kas kostjal eksisteerisid hageja vastu tasaarvestusavalduses loetletud nõuded. Samuti on vajalik asja lahendamisel anda õiguslik hinnang kostja poolt

1. jaanuari 2009.a menetlusdokumendis sisalduvale täiendavale tasaarvestusavaldusele summas 590 krooni.
2. Kohus peab vajalikuks esmalt selgitada vaidlusalusele õigussuhtele kohalduva õigusega seonduvat. Nimelt ei saa hageja hinnangul kohaldada poolte vahel
3. novembril 2006.a sõlmitud müügilepingule töövõtulepingu regulatsiooni (

36 ptk). Kohus hageja sellise seisukohaga ei nõustu. Arvestades 22. novembril 2006.a sõlmitud lepingu sisu on see olulisemas osas tõepoolest vaadeldav kinnisasja (korteriomandi) müügilepinguna.

§ 208

lg-s 1 sisalduva määratluse kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Tulenevalt sama paragrahvi teisest lõikest võib müügilepingu regulatsioon (

11. ptk) kohalduda ka lepingutele, mis on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks, kuid seda eeldusel, et suurem osa lepingupoole kohustustest, kes asja muretseb, ei seisne töö tegemises või muu teenuse osutamises. Nähtuvalt müügilepingu punktides 2.3 ja 2.4 sisalduvatest ostuhinna tasumise kokkulepetest seisnes oluline osa müüja lepinguliste kohustuste täitmisest lepingu esemel ostja tellimusel teostatavates töödes. Ostuhinna osamaksete tasumine on seejuures seatud sõltuvusse müüja poolt kokkulepitud tööde teostamisest ja ostjale üleandmisest.

§ 635

lg 1 järgi kohustub üks isik (töövõtja) töövõtulepinguga valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu.

§ 637

lg 3 kohaselt muutub töövõtja tasunõue eelduslikult sissenõutavaks töö valmimisest. Seega on kohtu hinnangul õiguslikult põhjendatum kohaldada müügilepingu alusel siseviimistlustööde teostamisega seonduvate vaidlusküsimuste lahendamisel töövõtulepingu kohta käivaid sätteid. 13.

§ 186

p 2 kohaselt on võlasuhte lõppemise aluseks muu hulgas tasaarvestus.

§ 197

lg-st 1 tuleneb, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kooskõlas sama paragrahvi teise lõike esimese lausega lõppevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Tasaarvestus toimub

§ 198kohaselt avalduse tegemisega teisele poolele.

Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine.

1. Kohus käsitleb esmalt hageja müügilepingu punktist 2.4 tuleneva müügihinna tasumise nõudega (nn passiivnõue) seonduvat. Pooltel puudub vaidlus selles, et hiljemalt tasaarvestuse tegemise hetkeks oli nõue (summas 107 701 kr) sissenõutav, s.t hagejal oli õigus nõuda kostjalt täitmist. Hageja väidete kohaselt muutus nõue sissenõutavaks
2. jaanuaril 2007.a. Samas ei ole ostuhinna tasumise kohustuse tekkimine müügilepingu punktis 2.4 määratletud üksnes kuupäevaliselt, vaid on seatud sõltuvusse ka kokkulepitud tööde teostamisest ja tööde vastuvõtmise akti allkirjastamisest ostja poolt. Ka

§ 637

lg-st 4 tuleneb, et kui pooled on 8 kokku leppinud töö vastuvõtmise tellija poolt, muutub töövõtja tasunõue sissenõutavaks, kui töö on vastu võetud või loetakse vastuvõetuks. Kui töö tuleb üle anda ositi ja hind on samuti määratud ositi, tuleb iga osa eest tasuda vastava tööosa vastuvõtmisel.

§ 637

lg 5 järgi ei pea tellija töö eest tasuma enne, kui tal on olnud võimalus asi üle vaadata, välja arvatud juhul, kui kokkulepitud üleandmisviis või maksmise tingimused ei anna talle selleks võimalust. Samas on tellija vastavalt

§-le 638 kohustatud valmis töö vastu võtma, kui töö üleandmine oli kokku lepitud või kui see on töö omadustest tulenevalt tavaline. Töö loetakse vastuvõetuks ka juhul, kui tellija alusetult ei võta valmis tööd vastu talle selleks töövõtja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. Kuivõrd käesoleval juhul ei ole ostja (s.t kostja) hageja poolt teostatud töid müügilepingu punktis 2.4 (ja punktis 2.12) fikseeritud vormis vastu võtnud ning on eitanud kõnealuste tööde valmimist enne

1. oktoobrit 2007.a, peaks hageja TsMS § 230 lg-st 1 lähtudes tõendama, et hageja on kostjale lepingu täitmist pakkunud ning kostja on jätnud alusetult valmis tööd vastu võtmata. Ka müügilepingu punktis 2.12 sisalduvatest kokkulepetest nähtub, et ostja mõjuva põhjuseta mitteilmumist lepingu eseme ülevaatusele loetakse lepingu eseme seisundi aktsepteerimiseks vaikimisi. Samuti loetakse lepingu eseme ülevaatuse akti allkirjastamata jätmist lepingu eseme seisundi vaikimisi aktsepteerimiseks. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud oma väiteid, et müügilepingu punktis 2.4 osundatud tööd olid teostatud juba enne
2. oktoobrit 2007.a ning müügilepingu ese vastas samas lepingupunktis nimetatud tingimustele. Seda ei tõenda K. I
3. veebruari 2007.a e-kiri (vt toimik, lk 24), kostja
4. juuli 2007.a e-kiri (vt toimik, lk 106) ega muud asja materjalide hulgas olevad tõendid. Tööde vastuvõtmise aktina ei saa käsitleda ka poolte poolt
5. augustil 2007.a allkirjastatud dokumenti, mis kannab pealkirja "XXXvaegtööd" (vt toimik, lk 29). Osundatud dokumendis loetletud lepingu eseme puuduste ulatus ja maht on selline, mis ei võimalda mõistlikult väita, et hageja oli selleks hetkeks enda müügilepingu punktist 2.4 tulenevad kohustused määravas osas täitnud ning pooled fikseerisid
6. augustil 2007.a üksnes mõningad ilmnenud vähetähtsad pisipuudused (vaegtööd).
8. oktoobril 2007.a tehtud tasaarvestusavalduses on kostja esitanud hageja vastu mitmeid müügilepingu täitmata jätmisest ja mittenõuetekohasest täitmisest tulenevaid nõudeid. Kostja väidete kohaselt on ta teostanud omal kulul ehitustöid summas 5900 krooni ning hankinud ehitusmaterjale ning seadmeid koguväärtuses 40 423,50 krooni, lisaks on kostja esitanud leppetrahvinõude müügilepingu punkti 3.1 alusel kogusummas 127 639,77 krooni ning lepingueseme projekti esitamata jätmisega seotud kahjunõude summas 30 000 krooni (vt toimik, lk 26-28). Kohus käsitleb nimetatud kostja nõudeid (nn aktiivnõudeid) alljärgnevalt eraldiseisvalt.
9. Kostja omal kulul teostatud ehtisutööd seisnevad tasaarvestusavaldusest nähtuvalt korteri alumise korruse WC ehitusvigade likvideerimises (äravoolutoru blokeerinud korgi eemaldamine) koos sinna juurde kuulunud siseviimistluse taastamisega, alumise korruse WC-s täiesti puudunud ventilatsiooni loomises, kõikidele ustele ventilatsioonirestide paigaldamises, ülemise korruse vannitoa normikohaseks ventilatsiooniks vajaliku ventilatsioonimootori paigaldamises ja rõduesise aknalaua paigalduses. Nimetatud tööde eest on kostja tasunud töid teostanud isikule kokku 5900 krooni (vt toimik, lk 125). Loetletud tööde teostamine ja alumise korruse WC-ga seonduvate vaegtööde parandamine oli müügilepingu lisadest nähtuvalt hageja lepingujärgseks kohustuseks (vt toimik, lk 19, ja lk 21-22). Hageja vastupidised väited on kohtu hinnangul paljasõnalised. Asja materjalidest nähtuvalt olid nimetatud tööd
10. jaanuari 2007.a seisuga teostamata või teostatud puudustega ning kostja on andnud hagejale ka korduvalt tähtaegu kõnealuste tööde teostamiseks ja parandamiseks (vt toimik, lk 29, lk 68, lk 69), kuid hageja ei ole töid teostanud. Seega on käsitletav nõue vaadeldav

§ 646lg 5 kohase kulutuste hüvitamise nõudena.

Viimatinimetatud sättest tuleneb, et kui tellija nõuab õigustatult töö parandamist ja töövõtja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib tellija töö ise 9 parandada või lasta seda teha ja nõuda töövõtjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Kohus märgib, et asja materjalide hulgas ei ole müüdud korteriomandi projektdokumentatsiooni. Seetõttu ei ole võimalik teha lõplikke järeldusi selle kohta, milline pidi olema ventilatsioonisüsteemi täpne tehniline lahendus. Samas nähtub kostja poolt dokumentaalse tõendina esitatud ventilatsiooni uuringu raportist (vt toimik, lk 64-67), et ventilatsioon ei vastanud tavapäraselt uusehitistele esitatavatele nõuetele. Seega tuleb hageja poolt ventilatsiooni parandamiseks ette võetud töid pidada põhjendatuiks. 17. 10. oktoobri 2007.a tasaarvestusavalduse punkt 2.2 sisaldab olemuslikult erinevaid nõudeid. Kulutused rõduukse esisele aknalauale (885 kr), ventilatsioonimootorile ja muudele ventilatsiooni tagamiseks ettenähtud vahenditele (2565 kr) ning tasaarvestuse punktis 2.1 nimetatud tööde teostamiseks kulunud materjalidele (3295,50 kr) seonduvad hageja lepingurikkumisega ning kuuluvad hüvitamisele

§ 646lg 5 järgi (vt ka otsuse p 16).

1. Samas sisaldab tasaarvestuse punkt 2.2 ka nõuet kostja poolt ostetud siseuste ja sanitaartehnika lepingujärgseks hüvitamiseks kogusummas 33 678 krooni. Kostja on menetluses esitanud ka vastavaid kulusid tõendavad dokumendid (vt toimik, lk 126-129). Hageja väidetest lähtudes on sisuliselt tegemist kokkuleppelise tasaarvestusega. Nimetatud kokkulepe tuleneb kostja väitel
2. detsembri 2006.a e-kirjavahetusest hageja projektijuhi T.H ’ga (vt toimik, lk 56). Kohtu hinnangul ei saa siinkohal siiski kostja käsitlusega nõustuda. Müügilepingu lisaks olevas siseviimistlustabelis (vt toimik, lk 20-22) on pooled fikseerinud kostja poolt tarnitavate materjalide hulga. Samuti on pooled kokku leppinud kostja poolt tarnitavate ning müügilepingu hinnaga tasaarvestatavate materjalide maksumuse summas 20 061 krooni. Ülalosundatud e-kirjavahetuses on T.H andnud lubaduse materjalide maksumuse täiendavaks tasaarvestamiseks (kokku 33 678 krooni ulatuses). Kohtu hinnangul ei ole üheselt selge, kas T.H oli hageja poolt volitatud kostjaga taoliste tehingute tegemiseks. Iseenesest on õige kostja viide TsÜS § 118 lg-le 2, millest tuleneb, et kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud. Samas ei ole tuvastamist leidnud, et hageja seadusjärgne esindaja teadis või pidid teadma tasaarvestuskokkulepete sõlmimiseset T.H poolt. Vaidlustamata asjaolude kohaselt oli T.H projektijuhina küll volitatud suhtlema ehitustegevuse korraldamist puudutavates küsimustes, kuid sellest ei ole võimalik järeldada, et tal oli õigus sisuliselt muuta müügilepingus fikseeritud hinnakokkuleppeid. Lähtudes ülaltoodust, saab kõnealust materjalide maksumuse nõuet lugeda põhjendatuks summas 20 061 krooni (milles pooled on müügilepingus kokku leppinud). Kohus märgib esitatud asjaolude põhjal, et kostjal võib siiski olla õigus ülejäänud materjalide maksumuse hüvitamiseks vastavalt alusetu rikastumise sätetele (

52. ptk), kuna kõnealused materjalid on kostja poolt hagejat esindanud T.H ´le ilmselt üle antud (vt toimik, lk 142). Kohus ei nõustu hageja väitega, et täiendav tasaarvestuse kokkulepe oleks iseenesest tühine ka vorminõude rikkumise tõttu. Vastavalt AÕS § 119 lg-le 1 peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 kohaselt on tehing selle seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Pooltevaheline müügileping, millega võõrandati kostjale korteriomand, on sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Seega tuleks ka korteriomandi võõrandamise lepingu muutmise kokkulepped sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. Samas, nagu kohus on eelpool märkinud, ei sisalda sõlmitud müügileping ainult müügisuhtele omaseid tingimusi, vaid ka töövõtulepingule iseloomulikke tunnuseid (vt ka otsuse p 12). Töövõtulepingule ei ole seaduses sätestatud kohustuslikku vorminõuet. Seega on müügilepingus sisalduvad töövõttu puudutavad kokkulepped sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis poolte kokkuleppel.

§ 13

lg-st 2 tuleneb, et kui leping on lepingupoolte 10 kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti. Ka hageja poolt tunnustatav tasaarvestuskokkulepe summas 20 061 krooni ei sisaldu

1. novembril 2006.a sõlmitud müügilepingus endas, vaid selle lisaks olevas siseviimistlustabelis.
2. Põhjendatuks tuleb lugeda ka tasaarvestusavalduses esitatud leppetrahvinõuet summas 127 639,77 krooni.

§ 158

lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Müügilepingu punktis 3.1 on pooled kokku leppinud, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt

1. jaanuaril 2007.a. Nimetatud tähtpäevaks on müüja sama lepingupunkti kohaselt kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid ostjale üle andma ning ostja on kohustatud otsese valduse vastu võtma. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on ostjal õigus nõuda müüjalt leppetrahvi 0,027% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest. Arvestades müügilepingus märgitud ostuhinda 2 158 621 krooni, on ühe päeva leppetrahvi rahaliseks suuruseks seega 582,83 krooni (2 158 621 kr * 0,027%). Tasaarvestusavalduse punktist 2.3 nähtuvalt oli hageja olnud müügilepingu punktist 3.1 tuleneva kohustuse täitmisega avalduse tegemise hetkel kostja arvutuste kohaselt viivituses 219 päeva (tegelikult jääb perioodi 01.02.-10.10.2007 kokku 252 päeva), mistõttu moodustab leppetrahvinõue 127 639,77 krooni (s.o 582,83 kr * 219 p).
2. Leppetrahvinõudega seonduvalt on hageja kohtumenetluses asunud seisukohale, et korteri otsene valdus on kostjale üle antud hiljemalt 2007.a mai lõpus ning otsese valduse üleandmine olnuks võimalik ka varem. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga nagu saaks otsese valduse üleandmise kohustuse täidetuks lugeda mistahes seisukorras korteriomandi valduse üleandmisega hageja poolt kostjale.

§ 29

lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Sama paragrahvi neljandast lõikest tuleneb, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Müügilepingu punktis 3.1 ei ole iseenesest märgitud, milline peab olema lepingueseme seisund selle otsese valduse üleandmise ajal. Samas tuleb lepingu punkti 3.1 sisustamisel arvestada ka lepingu teiste tingimustega. Lepingu punktis 2.4 on pooled kokku leppinud, millised tööd tuli hagejal 31. jaanuariks 2007.a teostada ning see omakorda oli seotud ostuhinna viimase osamakse tasumise kohustusega. Seega oli kostja õigustatud eeldama, et 31. jaanuariks 2007.a, mil pidi toimuma korteri otsese valduse üleandmine, vastab korter ka müügilepingu punktis 2.4 fikseeritud tingimustele.

§ 29

lg-s 4 sätestatut arvestades tuleks lepingu punkti 3.1 tõlgendada selliselt, et 31. jaanuariks 2007.a tuli hagejal kostjale üle anda müügilepingu punktis 2.4 nimetatud tingimustele vastava korteri otsene valdus ning selle kohustuse rikkumise korral on kostjal õigus nõuda leppetrahvi. Ilmselt oli lepingu sõlmimise hetkel selline ka poolte ühine tegelik tahe (

§ 29lg 1).

21. Hageja on esitanud muu hulgas taotluse kostja tasaarvestusavalduses sisalduva leppetrahvinõude vähendamiseks mõistliku suuruseni.

§ 162

lg-st 1 tuleneb, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohtu hinnangul ei anna hageja poolt esitatud asjaolud alust leppetrahvinõuet vähendada. Hageja on tuginenud esiteks sellele, et hageja lepingujärgsed kohustused olid 31. jaanuariks 2007.a vähemalt määravas osas täidetud ning siseviimistlustööd venisid ka kostja tegevusetuse tõttu. Teiseks annab hageja hinnangul leppetrahvinõude vähendamiseks alust hageja majanduslik olukord. Hageja eelnimetatud väited on samas osutunud paljasõnalisteks ning ei ole asja materjalide põhjal kinnitust leidnud (vt ka otsuse p 11 14). Samuti puudub alus eeldada, et kostja majanduslik seis oleks oluliselt parem hageja omast. Lisaks ei ole müügilepingu punktis 3.1 fikseeritud leppetrahvimäär (0,027% ostuhinnas) iseenesest ebamõistlikult suur. Vaidlusalusel ajaperioodil oli sarnase suurusega ka seadusjärgne viivisemäär (

§ 113lg 1 teine lause).

Leppetrahvi suurus sõltub müügilepingu järgi küll (kohuse täitmisega) viivituse pikkusest (s.t leppetrahv on ajas progresseeruv), kuid hagejal olnuks võimalik vältida leppetrahvi edasist suurenemist enda lepingujärgsete kohustuste täitmisega. 22. Põhjendatuks tuleb lugeda ka tasaarvestusavalduses sisalduvat nõuet summas 30 000 krooni seoses projektdokumentatsiooni hageja poolt kostjale üleandmata jätmisega. Ehitusprojekti üleandmata jätmisega on hageja müügilepingut rikkunud. Kohus nõustub kostja väidetega, et müügilepingu punktidest 3.1 ja 3.2 tuleneb muu hulgas ka ehitusprojekti üleandmise kohustus, kuna ehitusprojekt on vaadeldav korteriomandi kui kinnisasja päraldisena TsÜS § 58 mõttes. Lisaks tuleneb asja valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalike dokumentide üleandmise kohustus

§ 211lg-st 1.

Ka Riigikohtu tsiviilkolleegium on 12. oktoobril 2006.a tsiviilasjas nr 3-2-1-84-06 tehtud otsuse punktides 13 ja 14 selgitanud, et asja müümisel tuleb lisaks asjale endale anda üle ka selle päraldiseks olevad dokumendid. Seejuures on ostjal korteriomandi esmamüügi korral õigus saada müüjalt ka kõik kaasomandit puudutavad dokumendid. Hea usu põhimõttega võib siiski olla vastuolus ostja tuginemine müüjapoolsele lepingu rikkumisele, kui ostjal oli võimalik saada soovitud dokumendid viivitamata valitsejalt või ühistult ja teda oli sellest võimalusest teavitatud. Käesoleval juhul puudub alus väita, et kostja tuginemine müügilepingu rikkumisele kõnealuses küsimuses oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja väidetest lähtuvalt ei ole ta kõnealust kulu veel kandnud. Seetõttu on nõue käsitletav

§ 115

lg 1 kohase kahju hüvitamise nõudega.

§ 127

lg-st 1 tulenevalt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Otseseks varaliseks kahjuks võivad olla ka tulevikus kantavad kulud (

§ 128lg 3).

Kohtu hinnangul eksisteerib põhjuslik seos hageja kõnealuse lepingurikkumise ja kostjal tekkiva kahju vahel (

§ 127lg 4).

23. Hageja hinnangul oli kostja poolt teostatud tasaarvestus lubamatu vastavalt

§ 200

lgle 4, mille kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Kohus märgib, et ilmselt tuleb kõnealust normi sisustada selliselt, et tasaarvestav pool ei saa teise poole nõuet tasaarvestada nõudega, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Seadus ei täpsusta, milliseid vastuväiteid on

§ 200lg 4 puhul silmas peetud.

Põhimõtteliselt on võlasuhte poolel võimalik õiguslikke vastuväiteid esitada teise poole mistahes nõuetele. Samas ei saa taolist laia

§ 200

lg 4 tõlgendust pooldada, kuna see sisuliselt välistaks võlasuhte poolte nõuete tasaarvestamise võimaluse (mis ilmselgelt ei oleks kooskõlas seadusandja eesmärkidega). Kohus leiab eeltoodut arvestades, et

§ 200

lg 4 mõttes välistaksid tasaarvestuse üksnes sellised vastuväited, mis tooksid kaasa tasaarvestada sooviva isiku nõude lõppemise või välistaksid sellise nõude maksmapaneku teise poole vastu. Kuivõrd aegunud nõudega tasaarvestamist reguleerib erisättena

§ 200

lg 2, siis neljanda lõike puhul võiksid kõne alla tulla eeskätt

§-dest 110 ja 111 tulenevad vastuväited. Käesoleval juhul ei ole pooled välja toonud asjaolusid, mis annaksid alust

§-s 110 või §-s 111 sätestatu kohaldamiseks. Hageja ei ole menetluses väitnud, et kostja oleks jätnud täitmata mõne omapoolse müügilepingust tuleneva kohustuse, mis andnuks alust hagejale enda kohustuste täitmisest keelduda.

1. Lähtudes ülaltoodust, puudub alus hageja nõuete rahuldamiseks.
2. oktoobri 2007.a seisuga oli kostjal hageja vastu tasaarvestatavaid nõudeid kogusummas vähemalt 190 346,27 krooni. Seega on müügilepingu punktist 2.4 tulenev ostuhinna (osamakse) tasumise kohustus summas 107 701 krooni kostja
3. oktoobri 2007.a tasaarvestusavalduse alusel toimunud tasaarvestuse tulemusena täies ulatuses lõppenud. Tasaarvestuse lubamatuks tunnistamiseks 12 puudub kohtu hinnangul õiguslik alus. Kuivõrd hageja väited müügihinna tasumise kohustuse sissenõutavaks muutumise aja kohta ei ole tõendamist leidnud, puudub alus ka hageja poolt esitatud viivisenõude rahuldamiseks. Hageja müügihinna tasumise nõue (põhinõue) muutus asja materjalide põhjal sissenõutavaks
4. oktoobril 2007.a. Samal kuupäeval on nimetatud nõue aga kostja tasaarvestuse tõttu ka lõppenud. Seega ei ole kostja sattunud viivitusse kõnesoleva rahalise kohustuse täitmisega (

§ 101lg 1 p 6).

Eeltoodut arvestades ei pea kohus vajalikuks käsitleda hageja viivisearvestuse õiguslikku põhjendatust. 25. Seonduvalt poolte väidetega peab kohus vajalikuks märkida täiendavalt järgmist. Hageja on oma väidetes tuginenud ka

§ 161lg-le 2.

Nimetatud sättest tuleneb, et kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Kohtu hinnangul ei ole osundatud säte käesoleval juhul kohaldatav. Tuleb silmas pidada leppetrahvi kahju hüvitamise funktsiooni. Lähtudes müügilepingu punktist 3.1, pidi leppetrahv käesoleval juhul eelduslikult kompenseerima võimalikku kahju, mida kostja kannab korteri valduse õigeaegse üleandmata jätmise tagajärjel (nt teise eluruumi üürimise ja kasutamisega seotud kulud jmt). Kõnealune leppetrahvikokkulepe ei taga aga muid ostja müügilepingu rikkumisest tingitud kahjunõudeid. Kostja ei ole tasaarvestusavalduses esitanud kahjunõudeid, mis tuleneksid korteri valduse õigeaegsest üleandmata jätmisest. Seetõttu puudub alus ka leppetrahvi mahaarvamiseks esitatud kahjunõuetest. 26. 5. jaanuaril 2009.a kohtule esitatud menetlusdokumendis on kostja teinud täiendava tasaarvestusavalduse summas 590 krooni (vt toimik, lk 121). Kostja on palunud käsitleda seda kui materiaalset tasaarvestusavaldust (vt toimik, lk 151). Kohtu hinnangul ei ole selline tasaarvestusavaldus

§-st 198 tulenevalt kehtiv, kuna avaldus on olemuslikult tingimuslik. 10. oktoobri 2007.a tasaarvestusavalduses hageja vastu esitatud nõuded ületavad hageja ostuhinna tasumise nõuet kostja vastu. Arvestades

§ 197

lg-s 2 sätestatut, on hageja nõue tasaarvestuse tulemusena seega tervikuna lõppenud. Kuivõrd kostjal ei ole pärast

1. oktoobri 2007.a tasaarvestusavaldust täitmata nõudeid hageja ees, puudub materiaalne alus nõuete täiendavaks tasaarvestamiseks.
2. jaanuari 2009.a menetlusdokumendis sisalduv täiendav tasaarvestuseavaldus sisaldab endas olemuslikult tingimust, et kohus kostja teiste vastuväidetega osaliselt või täielikult ei arvesta (s.t peab mõnda või kõiki
3. oktoobri 2007.a tasaarvestusavalduses märgitud nõudeid põhjendamatuks) selliselt, et hagejal säilib nõudeõigus kostja vastu. Kostja
4. jaanuaril 2009.a täiendav tasaarvestusavaldus võiks olla samas kehtiv protsessuaalse tasaarvestusena (mis omaks alternatiivse vastuväite tähendust).
5. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi ei rahulda, jätab kohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3). 13 Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE KOHTUNIK 14