Obsah (10)

§ 222§ 218§ 115§ 101§ 100§ 217§ 208§ 77§ 103§ 104

2-08-11529 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 17. märts 2009.a, Tallinn Tsiviilasja nu

) § 218 lg-s 1 sätestatust leiab hageja, et kostjad vastutavad korteris ilmnenud puuduste eest, mis on oluliseks takistuseks normaalseks ja tervisele ohutuks elamiseks. Kostjad on seetõttu kohustatud hüvitama hagejale vastavalt

§ 222

lg-tele 1 ja 4 kõik kulud, mis seonduvad puuduste kõrvaldamisega (s.h kulud transpordile, tööde teostamisele, materjalidele jmt). Puuduste kõrvaldamiseks on vajalik puhastus- ja ehitustööde teostamine ning sellele järgnevalt seinte tapetseerimine ja lagede värvimine mõlemas toas. Ülaltoodud tööde maksumus kokku moodustab 46 155 krooni. 2008.a veebruaris saadetud teates tegi hageja kostjatele ettepaneku ilmnenud puudused

1. märtsiks kõrvaldada või hüvitada tööde maksumus vastavalt hageja tellitud kalkulatsioonile. Vastuses teatele kostjad ei eita hallitusseene olemasolu, kuid leiavad, et ei ole kohustatud kahju hüvitama. KOSTJATE VASTUVÄITED HAGILE Kostjad hageja nõuet ei tunnista ja paluvad jätta selle rahuldamata.
2. Kostjad ei eita hallitusseene olemasolu korteris. Kostjate vastuväidete kohaselt oli aga hageja teadlik hallitusseene olemasolust enne müügilepingu sõlmimist. Hageja tutvus korteri seisukorraga nii kunstliku valguse kui päevavalguse tingimustes. Kostjad märgivad seejuures, et nemad ostsid korteri täpselt sellises seisundis nagu nad seda hagejale mitu aastat hiljem edasi müüsid. Mingit ülevärvimist (nagu väidab hageja) ei ole kostjad teostanud. Kogu korteris olnud seen oli hästi nähtav. Hageja ja kostjad ka suhtlesid sellel teemal enne korteri müümist. Kostjad pakkusid, et teevad korteris enne müügilepingu sõlmimist remondi, kuid hageja keeldus sellest. Hageja soovis lasta remondi ise teostada, kuna tema isa olevat ehitaja. Kostjad jätsid korterisse hagejale remondi teostamiseks vajalikud vahendid. Ventilatsiooni puudumisest vannitoas said ka kostjad ise teada korteriühistu poolt tellitud termograafia-aruandest. Kostjad ei ole vannitoas ise remonti teinud ega ventilatsiooniavasid sulgenud. Samuti selgub osundatud termograafia-aruandest, et sarnane hallitusseen esineb ka sama elamu teistes korterites, kus on olemas ventilatsioon ja õhu liikumine. Kostjad järeldavad sellest, et ilmselt tungib niiskus korterisse seinapaneelide liitekohtadest ning ei ole seotud vannitoa ventilatsiooni puudumisega.

§ 218

lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Kostjate hinnangul on asja materjalidega tõendatud, et hageja oli teadlik hallitusseene olemasolust korteris. Seega ei ole kostjad müügilepingut rikkunud ning hageja kahunõue on põhjendamatu. MENETLUSE KÄIK

1. Kohtuistungil jäi hageja esitatud väidete ja nõude juurde ning palus hagi rahuldada. Kostjad vaidlesid hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Kohus kuulas kohtuistungil üle tunnistajad D.G ja M.T . KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
2. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
3. Pooltel puudub vaidlus järgmiste õiguslikku tähtsust omavate asjaolude üle. Poolte vahel on
4. novembril 2007.a sõlmitud hagis nimetatud müügileping, millega kostjad võõrandasid hagejale Tallinnas xxx asuva korteriomandi. Puudub vaidlus ka selles, et korteriomandi reaalosaks olevates ruumides esineb hallitusest tingitud kahjustus (mida pooled nimetavad hallitusseeneks) ning et hageja on pärast võimalike puuduste avastamist 3 2-08-11529 kostjad nimetatud puudusest teavitanud ja teinud ettepaneku need kõrvaldada (s.t nõudnud müüdud asja parandamist) või hüvitada puuduste kõrvaldamisega seonduvad kulutused (s.t väidetavalt tekkinud kahju). Kostjad on asja parandamisest ja kahju hüvitamisest keeldunud. Kostjad ei ole iseenesest vaidlustanud hageja poolt esitatud kahjunõude suurust (46 155 kr).
5. Pooltel on õiguslik vaidlus selle üle, kas kostjad müüjatena andsid hagejale
6. novembril 2007.a sõlmitud müügilepingu alusel üle kokkulepitud omadustega korteriomandi (s.t täitsid müügilepingu kohaselt) või andsid hagejale üle korteriomandi, mis ei vastanud lepingus kokkulepitud tingimustele (s.t täitsid lepingu mittekohaselt) ning kas selle tõttu on hagejal tekkinud õigus nõuda kahju hüvitamist

§ 115lg 1 alusel.

Müüdud korteriomandi vastavus müügilepingu tingimustele sõltub omakorda vastusest küsimusele, kas hageja oli või pidi olema teadlik hallitusseene olemasolust korteris enne müügilepingu sõlmimist. 9. Vastavalt

§ 101

lg 1 p-le 3 võib võlausaldaja lepingulise kohustuse rikkumise, s.o kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise (

§ 100

), korral nõuda võlgnikult kahju hüvitamist.

§ 115

lg-st 1 tuleneb, et kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist võib võlausaldaja nõuda koos kohustuse täitmisega või täitmise asemel, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Lähtudes

§ 217

lg 1 esimesest lausest, saab müügilepingu puhul asja üleandmise kohustuse (

§ 208

lg 1) müüja poolt kohaselt täidetuks lugeda, kui ostjale üleantav asi vastab lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas.

§ 217

lg 2 p-des 1 ja 2 sätestatu kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või selliste kokkulepete puudumisel ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Samuti tuleb arvestada

§ 77

lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Vastavalt

§ 218

lg 1 esimesele lausele vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Sama paragrahvi neljandast lausest tulenevalt ei vastuta aga müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.

1. Käesoleval juhul on müüdud korteriomandi reaalosaks eluruum, mistõttu tuleb vastupidiste kokkulepete puudumisel eeldada, et korteriomand pidi olema sobilik selles elamiseks. Kostjad ei ole ka vaidlustanud hageja väidet, mille kohaselt ostis ta korteri sooviga sinna elama asuda. Hageja väidete kohaselt on kostjatelt ostetud korteris elamine takistatud, kuna ilmnenud hallitusseene olemasolu kujutab endast tõsist ohtu inimese tervisele. Kostjate väitel oli hageja korteri enne ostmist korduvalt üle vaadanud ning nõus ostma selle koos väidetava puudusega (hallitusseen). Müügilepingu punktis 1.4.2 on hageja ostjana kinnitanud, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva korteri ja on teadlik korteri seisukorrast. Samas on kostjad müügilepingu punktis 1.3.5 kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid neile teadaolevaid varjatud puudusi, millest nad ei ole ostjale (s.t hageja) teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Riigikohtu tsiviilkolleegium on
2. septembril 2007.a kohtuasjas nr 3-2-1-71-07 tehtud otsuse punktis 13 muu hulgas selgitanud, et kui asi vaadatakse enne müügilepingu sõlmimist üle ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Pooled on sellisel juhul kokku leppinud lepingu sõlmimise ajal olemas olnud asja omadustes, arvestades ostja võimalust neist omadustest teada saada. 4 2-08-11529 Osundatud lahendi samas punktis on tsiviilkolleegium ka märkinud, et seadusest ei tulene, et müüdav korteriomand peab olema elamiskõlbulik. Kui ostja oli nõus omandama korteri talle teadaolevate puudustega, siis ei saa ta tugineda

§ 77

lg 1 teise lause järgi sellele, et korteriomand pidi olema keskmise kvaliteediga. Kohtu hinnangul on osundatud seisukohad kohaldatavad ka käesoleva vaidluse lahendamisel. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja vaatas enne müügilepingu sõlmimist korteri vähemalt ühel korral üle. Asja materjalide põhjal otsustades olid hallitusseenest tekkinud kahjustused korteri seintel ja lagedel näha ning need olid korteri ülevaatamisel visuaalse vaatluse käigus avastatavad (s.t tegemist ei olnud varjatud puudusega). Seda asjaolu kinnitavad eelkõige tunnistaja D.G ütlused, mille kohaselt olid tumedad plekid tubade nurkades näha ning korteri ülevaatamise käigus toimus vestlus nende võimalike tekkepõhjuste ja kõrvaldamise võimaluste üle (vt toimik, lk 181). Nimetatud asjaolu ei lükka otseselt ümber ka tunnistaja M.T ütlused. Viimatinimetatud tunnistaja selgituste kohaselt ta hallitusseent ülevaatuse käigus ei märganud (vt toimik, lk 180). Kostjate poolt esitatud fotomaterjal (vt toimik, lk 109 ja lk 141) seevastu iseenesest ei tõenda väidet, et hallitusseen oli märgatav. Fotod korteri ruumidest on tehtud erineva valgustuse (s.h valgustugevuse) tingimustes, osad fotodest on tehtud üldplaanis, teised on seevastu detailsed lähivõtted. Kohus leiab, et olemasolevate fotode põhjal ei ole saa hinnata, kuidas oli hagejal võimalik ruumide seisukorda ülevaatuse teostamisel reaalselt tajuda. Samal põhjusel ei kinnita nimetatud fotod aga ka hageja väidet, et tegemist oli varjatud puudusega. Samuti ei pruugi hagiavaldusele lisatud fotod (vt toimik, lk 20) adekvaatselt kajastada ruumide olukorda enne müügilepingu sõlmimist. Hageja poolt esitatud fotomaterjal pigem kinnitaks kostjate väidet, et tegemist ei saanud olla varjatud puudusega. Kohus leiab, et hageja ei saa oma väidetes puuduste varjatuse kohta tugineda Ober-Haus Hindamisteenused OÜ eksperthinnangule (vt toimik, lk 156-169), millest nähtuvalt on korter heas seisukorras. Seda hindamisakti ei ole koostatud kostjate tellimusel ning puuduvad andmed, kas hinnangu andmisel on tuginetud ka kostjatelt saadud informatsioonile. Eksperthinnangu on tellinud ja selle eest tasunud Ž.I (vt toimik, lk 141), kes poolte väidete kohaselt on hageja ema. Eksperthinnangu tellimise eesmärgiks ei olnud eeldatavalt mitte korteriomandi reaalosaks olevate ruumide tehnilise seisukorra üksikasjalik hindamine, vaid krediidiasutuselt müügitehingu finantseerimiseks krediidi saamine. 11. Isegi kui hageja hallitusseene olemasolu korteris selle ülevaatamise käigus ei tuvastanud ning ei olnud seetõttu vaidlusalusest puudusest teadlik, oleks kostjate võimalik vastutus müügilepingu rikkumise eest välistatud

§ 218

lg 4 järgi, kuna kohtu hinnangul on ülalkäsitletud tõendite põhjal tuvastatav, et hageja ostjana pidi lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadma. Samuti ei või võlausaldaja vastavalt

§ 101

lg-le 3 tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Müügilepingu ülalkäsitletud punkte 1.4.2 ja 1.3.5 arvestades ei kandnud müüjad selliste puuduste esinemise riisikot, mida ostjal olnuks võimalik korteri ülevaatamise käigus märgata. Seega ei saa hageja tugineda puuduste olemasolule, mis olnuks tema poolt raskusteta märgatavad ka korteri ülevaatamisel.

1. Kostjad on vaidlustanud hageja väite, mille kohaselt ta käis enne müügilepingu sõlmimist korteriga tutvumas ainult ühel korral ning et see toimus pimedal ajal kunstliku valgustuse tingimustes. Kostjate väidete kohaselt vaatas hageja korteri üle kahel korral ning nägi seda ka päevavalgel. Tunnistajate M.T ja D.G ütlused on nimetatud vaidlusküsimuses omavahel vasturääkivad (vrd toimik, lk 180 ja lk 181). M.T on sisuliselt kinnitanud hageja poolt väidetut, D.G ütlused on seevastu kooskõlas kostjate väidetega. Muid tõendeid 5 2-08-11529 kõnealuse asjaolu kohta kohtule esitatud ei ole. Kohtu arvates tuleb D.G ütlusi pidada usaldusväärsemateks, kuivõrd tal puuduvad kohtule teadaolevalt pooltega isiklikku laadi suhted. M.T on enda väidete kohaselt hageja elukaaslane, mistõttu võib ta kohtu hinnangul olla huvitatud tsiviilasja lahendamisest hageja kasuks. Seega tuleb olemasolevate tõendite valguses pigem järeldada, et hageja vaatas enne müügilepingu sõlmimist korteri üle rohkem kui ühel korral. Kohus lisab, et isegi kui eeldada hageja väidete õigsust, ei saaks ta ülalmärgitud riskijaotust arvestades kostjate lepingurikkumisele tugineda. Kuivõrd hageja pidas väidetavalt õhtusel ajal toimunud põgusat tutvumist korteri seisukorraga piisavaks ostuotsuse tegemiseks, peaks ta müügilepingu punkides 1.4.2 ja 1.3.5 sisalduvaid kokkuleppeid arvestades kandma ka võimalike ilmsete puuduste märkamata jätmisega seonduvaid riske. Hageja ei ole väitnud, et kostjad oleks teinud takistusi korteri korduvaks ülevaatamiseks.
2. Ülaltoodu põhjal asub kohus seisukohale, et kostjad ei ole poolte vahel
3. novembril 2007.a sõlmitud müügilepingut rikkunud ning hageja nõue kahju hüvitamiseks seetõttu rahuldamisele ei kuulu.
4. Seonduvalt poolte väidetega lisab kohus järgmist. Kostjad on esitanud väiteid ja tõendeid hallitusseene tekkepõhjuste kohta. Kohtu hinnangul ei oma need väited hagi alusena välja toodud asjaolusid arvestades õiguslikku tähtsust. Hageja väidete kohaselt seisneb korteri puudus hallitusseene olemasolus ning hagetav kahju hallitusseene kõrvaldamisega seotud kahjus. Hallituse olemasolu korteris ei ole kostjad iseenesest ka eitanud. Seetõttu jätab kohus TsMS § 238 lg 5 alusel tsiviilasja lahendamisel arvestamata niiskuskahjustuste võimalikke tekkepõhjuseid kajastava energiaauditi aruande (vt toimik, lk 35-66) ja termograafia aruande (vt toimik, lk 67-108). Õiguslikku tähtsust ei oma ka küsimus kostjate süüst müügilepingust tulenevate kohustuste väidetaval rikkumisel.

§ 218

ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest (vt nt: Riigikohtu 25. oktoobri 2004.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04 (p 24)). Lähtudes

§ 103

lg-s 1 sätestatust, vabaneb võlgnik vastutusest kohustuse rikkumise eest üldjuhul üksnes siis, kui ta tõendab, et rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu (

§ 103lg 2).

Tulenevalt

§ 104

lg-st 1 on süü vastutuse tekkimise alusena relevantne üksnes seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel. Kohus märgib samuti, et asja materjalide hulgas olevad tõendid hageja väidetava kahju suuruse kohta on osutunud asjakohatuteks (vt toimik, lk 18 ja lk 19, tõlge lk 24), kuna kostjad ei ole selles osas hagile vastu vaielnud. Samuti puudub vaidlus selles, et korteri otsese valduse üleandmise hetkel hagejal kostjatele korteri seisukorra osas pretensioone ei olnud. Nimetatud asjaolu tõendamiseks on kostjad esitanud korteri üleandmisevastuvõtmise akti (vt toimik, lk 171). Kohus jätab viidatud tõendid TsMS § 238 lg 5 alusel tsiviilasja lahendamisel arvestamata. 15. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus hagi ei rahulda, jäävad menetluskulud käesoleval juhul hageja kanda. 6 2-08-11529 Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3). Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik ÄRAKIRI ÕIGE KOHTUNIK 7