KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht 15.september 2008, Tallinn Haldusasja number 3-07-1545 Haldusasi M.K. kaebused Tallinna L

§ 6lg 3 tähenduses.

Vaidlustatud korralduses on küll õigusliku alusena viidatud

§ 6

lg 3, kuid korraldusest enesest ei nähtu, millise kaebajale kuuluva rajatise juurde ja millisel põhjusel ostueesõigusega maad ei erastata. Sellega on rikutud haldusakti motiveerimise nõudeid. 10. Korralduse nr 862-k andmisel ei ole järgitud

§ 6

lg 33 ja Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ (edaspidi – Kord) p 4 sätteid, mille kohaselt ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse kooskõlas maakorralduse nõuetega ja ehitise (ehitiste kompleksi) teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus 2 maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remondi), ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Kaebajale ostueesõigusega erastatava maa suuruse määramisel ei ole arvestatud kaebaja taotlust maa erastamiseks projektikohase piirdeaia ja väravate juurde ning nende alune ja nende teenindamiseks vajalik vähim tarvilik ja piisav maa on jäetud määramata.

1. Piirdeaed ja väravad on ehitatud vastavalt 1959.a. ehitusprojektile ja selle 1983.a. seletuskirjas märgitule ning need on olnud kasutuses tunduvalt enne ORAS-e kehtestamist 1991.a. Projekti kohaselt on jalg- ja sõiduväravate kogulaiuseks koos betoon- ja tellispostidega 5,53 m. Jalg- ja sõiduväravad on välja ehitatud 4,51 m ulatuses (ühe betoon- ja tellispostiga). Senise juurdepääsutee laiuseks on 7,5 m. Teenindusmaa määramisel on avalikult kasutatavalt Xxxxxxxxlt Xxxxxxxx 6 krundile viiva juurdepääsutee laiuseks aga arvestatud vaid 3,5 meetrit ja selle asukoht on määratud Xxxxxxxx 6a krundi piirile Jasmiini tee 27 ja 29 kruntidega, st senisest juurdepääsuteest erinevasse kohta. Juurdepääsuteeks jäetud maariba asub mitte olemasoleva aia ja piirete juures, vaid nende kõrval, mistõttu ei ole tagatud piirde ja väravate sihtotstarbeline kasutamine, hooldamine, ohutu ekspluateerimine ega ka füüsiline säilimine. 3,5 meetri laiuse maariba erastamisega kaebajale ei tagata kinnisasjale otstarbekat juurdepääsuteed, kuna selline tee tuleb kaebajal alles rajada ja seda väga madalale ja liigniiskele pinnasele.
2. Maa suuruse määramisel ei ole arvestatud, et piki olemasolevat juurdepääsuteed paikneb kaebaja krunti teenindav vana veetrass. Vastavalt Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti poolt juba 2002.a. läbivaadatud ja heakskiidetud ja Tallinna Linnavolikogu poolt kinnitatud Mähe I vee-, kanalisatsiooni- ja sadevee trasside ehitusprojektile on AS-i Esmar Ehitus poolt rajatud vee-, reovee ja sadeveetorustiku liitumispunktid Xxxxxxxx 6 krundi jaoks kaebaja kasutuses olnud senise juurdepääsutee otsa Xxxxxxxxle. Seega vaidlustatud korralduses märgitud suuruses ja asukohaga maa erastamiseks määramisel kaebajale ei ole järgitud teede, liinide, muude ehitiste ja maaparandussüsteemide otstarbeka rajamise ja kasutamise põhimõtet. On ebamõistlik koormata maa ostueesõigusega erastamise subjekti uue juurdepääsutee rajamisega ning ühisveevärgi- ja –kanalisatsioonitrasside liitumispunktide ümberpaigaldamisest tulenevate probleemidega, mille lahendamine on teadaolevalt väga kulukas. Maa tagastamise õigustatud subjekti huvid ei kaalu siinjuures üles maa ostueesõigusega erastamise subjekti huve. Vaidlustatud korraldusest ei nähtu, et Tallinna Linnavalitsus oleks erinevaid huve üldse kaalunud.
3. Maa ostueesõigusega erastamise korra p 7 kohaselt võib kohalik omavalitsus erastamisavalduses märgitud erastatava maa pindala suurust muuta üksnes planeeringu ja maakorralduse nõuetest ning otstarbekusest tulenevalt. Korraldusest nr 862-k ei selgu, millised planeeringu ja maakorralduse nõuded tingisid kaebajale väiksemas suuruses maa ostueesõigusega erastamise otsustamise, kui see oli taotletud tema avalduses. Kaebaja palub tühistada Tallinna Linnavalitsuse 9.05.2007 korralduse nr 862-k punkt 1.
4. ning kohustada Tallinna Linnavalitsust Xxxxxxxx 6 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise ja ostueesõigusega erastamise küsimust uuesti läbi vaatama.
5. Kaebaja palub tühistada ka Tallinna Linnavalitsuse 20.06.2007 korralduse nr 1145-k, millega I.A.ele tagastati Xxxxxxxx 6a maaüksus suurusega 662 m2.

§ 23

lg 2 kohaselt otsustatakse õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine pärast seda, kui kohaliku omavalitsuse korraldusega on ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks määratud. Vaidlustatud korraldus on õigusvastane, kuna maa tagastamine on formaalselt 3 toimunud küll peale ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kindlaksmääramist, kuid sisuliselt siiski enne maa ostueesõigusega erastamise küsimuse lõplikku lahendamist. Kaebaja leiab, et maa erastamise menetlust ei saa lugeda lõppenuks ning maa suurust ja piire täpselt kindlaksmääratuks enne, kui ei ole möödunud vastavale korraldusele kaebuse esitamise tähtaeg. Korralduse nr 1145-k vastuvõtmisel ei ole arvestatud asjaoluga, et ostueesõigusega erastatava maa piirid ei olnud selleks ajaks veel täpselt kindlaks määratud ja kaebajal oli õigus korraldus nr 862-k seaduses ettenähtud korras ja tähtajal vaidlustada. Vaidlustamise tähtaeg ei olnud korralduse nr 1145-k vastuvõtmise ajaks veel möödunud. Tallinna Linnavalitsusel ei olnud mingit põhjust arvata, et kaebaja nõustub tema krundile juurdepääsuteeks 3,5 m laiuse maariba erastamisega senise 7,5 m asemel projektikohaselt 5,3 m laiuste väravate juurde ning senisest maakasutusest täiesti erinevasse kohta. Korraldus nr 1145-k ei ole kooskõlas kehtiva õigusega ning selles puuduvad kaalutlused, millest haldusorgan on akti andmisel lähtunud (HMS § 56 lg 3). Vaidlustatud korraldus on seega õigusvastane ning kuulub tühistamisele.

1. Kaebaja palub Tallinna Linnavalitsuselt tema kasuks välja mõista kohtukulud summas 30 160 krooni vastavalt AB Ruus Koch & Vabamets poolt esitatud kohtukulude nimekirjale ja kuludokumentidele. VASTUSTAJA SEISUKOHT Tallinna Linnavalitsus leiab, et kaebused ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
2. Xxxxxxxx 6 maa ostueesõigusega erastamise subjekt ja endise kinnistu „Nõmme 103“ nr K-5008 maa tagastamise subjekt on pikka aega vaielnud Xxxxxxxx 6 moodustatava katastriüksuse piiride üle. Kaebaja on tegelikkuses kasutanud Xxxxxxxx 6 õiguspärasest maakasutusest suuremat ala Xxxxxxxx 4 ja Xxxxxxxx 8 kruntide vahel (praegune Xxxxxxxx 6a), kusjuures juurdepääs Xxxxxxxx 6 ehitistele on toimunud läbi nimetatud maaüksuse selle keskelt. Kuna õigustatud subjektid vaidlusele lahendust ei leidnud, määras Tallinna Linnavalitsus täites temale seadusega pandud kohustust, piiride kulgemise ja maa suuruse vastavalt Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra p-le
3. Xxxxxxxx 6a maa tagastamise õigustatud subjekt on nimetatud piiride ettepaneku kooskõlastanud. Riikliku ehitisregistri andmetel Xxxxxxxx 6a maal ehitisi ei asu ning nimetatud maa kuulub tagastamisele. Eeltoodust tulenevalt võttis Tallinna Linnavalitsus 9.05.2007 vastu korralduse nr 862-k, millega määrati Xxxxxxxx 6 ehitiste teenindamiseks vajalik maa ja erastati see ostueesõigusega M.K.le. Seejärel asus Tallinna Linnavalitsus lahendama Xxxxxxxx 6a maa tagastamise taotlust.
4. ORAS § 2 lg 2 sätestatu kohaselt ei tohi omandireformi käigus vara tagastamisel või kompenseerimisel endistele omanikele või nende õigusjärglastele kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada ülekohut.

§-s 2 on sätestatud, et maareformi eesmärk on kujundada riiklikul maa omandil rajanevad suhted ümber peamiselt maa eraomandil põhinevateks suheteks, lähtudes endiste omanike õiguste järjepidevusest ja praeguste maakasutajate seadusega kaitstud huvidest, ning luua eeldused maa efektiivsemaks kasutamiseks. Sellest tulenevalt lähtus vastustaja ka maareformi teostamisel endise kinnistu nr K-5008 osas nii õigusjärgsete omanike kui ka maa praeguste kasutajate huvidest. Antud juhul on tagastamise nõudeõigusega hõlmatud kogu vaidlusalune maa. 18. Vastavalt

§ 7lg 51 kuulub erastamisele elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa.

Maakasutus loetakse õiguspäraseks, kui maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva 4 organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne ORAS jõustumist või maa kasutamist tõendatakse maarendise (maamaksu) tasumise kviitungiga või muu dokumendiga, mis on välja antud enne ORAS jõustumist. Xxxxxxxx 6 õiguspärane maakasutus on 600 m2 ja selle üle vaidlus puudub. Lisaks sellele määras linnavalitsus tulenevalt maakorraldusnõuetest (maakorraldusseaduse § 5 lg 2 p 4) ostueesõigusega erastatava maa hulka juurdepääsutee Xxxxxxxxlt laiusega 3,5 m, mis vastab ametlikele Eesti standarditele ja krundi pindalaks määrati kokku 788 m2. 19.

§23

lg 2 kohaselt otsustatakse õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine pärast seda, kui valla- või linnavalitsuse korraldusega on ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid kindlaks määratud. Tallinna Linnavalitsuse 20.06.2007 korraldus nr 1145-k võeti vastu pärast kaebajale maa ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kindlaksmääramist. Xxxxxxxx 6 maaüksusele ei ole võimalik määrata suuremaid piire, kuna sellega piirnevad krundid on kinnistatud ja õiguslikku olukorda ei ole enam võimalik muuta. Xxxxxxxx 6a maa tagastamise menetlus on lõppenud, maaüksus on mõõdistatud ja on Harju Maakatastris registreeritud katastritunnusega 78402:203:0245 ning 11.12.2007 kinnistamisavalduse alusel kantud 27.02.2008 Harju Maakohtu kinnistusosakonnas registriosa nr 23803901 alla. Eeltoodust tulenevalt leiab vastustaja, et vaidlustatud 9.05.2007 korralduse nr 862-k p 1.2 ja 20.06.2007 korraldus nr 1145-k on õiguspärased ja alused nende tühistamiseks puuduvad. Vastustaja palub jätta M.K. kaebused rahuldamata ja kohtukulud kaebaja kanda. KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT Kolmas isik I.A. vaidleb kaebustele vastu ja palub need jätta rahuldamata. 20.

§ 7

lg 1 kohaselt linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata, kui maa kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitise võõrandamises. Elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa (

§ 7lg 51).

Muude ehitiste teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas (

§ 7lg 52).

Korra p 4 kohaselt peab kohalik omavalitsus määrama teenindamiseks vajaliku maa, arvestades maakorralduse nõuetega, suuruses, mis on vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise (remont jms), ohutu ekspluateerimise (avarii-, pääste-, tuletõrje- ja sanitaarkujad) ning füüsilise säilimise.

1. Xxxxxxxx 6 ehitise puhul on tegemist aiamajaga, mis ei ole maareformi tähenduses elamu ja tema suhtes kohaldatakse muu ehitise kohta käivaid sätteid. Xxxxxxxx 6 osas on kindlaks määratud krunt suurusega 600 m2, milline eraldati 1959.a. aianduskrundina aktiga kaebaja emale H. M.’ale. Kaebajale ei ole eraldatud täiendavat krunti värava ja piirde rajamiseks.
2. 10.08.1959 kinnitatud Xxxxxxxx 6 asendiplaanilt nähtub, et aianduskrundile on seotud aiamaja tüüpprojekt “S-2” peegelpildis. Asendiplaanil on näidatud, et juurdepääsutee Xxxxxxxxle kulgeb Xxxxxxxx 6 krundilt Jasmiini tee 27 poolsest servast laiusega 7,5 m. 24.01.1984.a. on kinnitatud Xxxxxxxx 6 aiamaja ja kasvuhoone ehitusprojekt, millest nähtub, et aiamaja on algse projektiga võrreldes ehitatud krundile teise asukohta, kuid juurdepääsutee Xxxxxxxxle on ikkagi ette nähtud Jasmiini tee 27 poolsest krundi servast. Xxxxxxxx 6 ehitusprojekt ei näe ette Xxxxxxxx 6a krundile olemasolevas asukohas piirde, jalg- ja sõiduvärava rajamist. 5
3. Kolmas isik on seisukohal, et eksisteeriv juurdepääsutee Xxxxxxxx 6a krundil, samuti piire ja väravad on omavolilised ja ebaseaduslikud rajatised Xxxxxxxx 6a krundil, mille olemasolu ei tohi olla aluseks maa määramisel ostueesõigusega erastamiseks. Juurdepääsutee Xxxxxxxx 6 krundilt avalikult kasutatavale teele ei saa olla lahendatud olemasoleva ebaseadusliku olukorra pinnalt, vaid peab lähtuma kehtivast seadusest. Kolmas isik tugineb siinjuures ka Riigikohtu lahenditele, milles rõhutatakse, et ebaseaduslikud ehitised ei ole ehitised

§-de 7, 9 ja 10 tähenduses (näit. Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-28-02).

1. Ehitise seadustamise kord on ette nähtud AÕSRS § 14 lg-s
2. Nimetatud sätte kohaselt maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa (juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on AÕS § 16 kohaselt maatüki oluline osa. Maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise või selle osa või teeseaduse § 2
3. lõikes nimetatud rajatise suhtes kohaldatakse käesoleva seaduse § 13 sätteid ning ehitist võib käsutada pärast ehitisele kasutusloa andmist. Õigusliku aluseta püstitatud ehitisele kasutusloa andmine toimub ehitusseaduse alusel, kuid sellega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. Praegused Xxxxxxxx 6a paiknevad väravad ja piire ei ole ehitatud kooskõlas Xxxxxxxx 6 ehitiste püstitamiseks väljastatud ehituslubadega. Juba aiamaja vastuvõtmisele eelnevalt 1983.a. tuli tolleaegsel omanikul oma ebaseaduslik ehitustegevus seadustada, kuna ehitus ei vastanud ehituse aluseks olnud ehitusprojektile, kuid ka see ehituse vastuvõtu aluseks olnud parandatud ehitusprojekt ei näinud ette, et aiamaja teenindamiseks ehitatakse praegusele asukohale väravad ja piirded ning juurdepääs.
4. Xxxxxxxx 6 ehitise omanik on piiranud omavoliliselt Xxxxxxxx 6a tagastamisele kuuluva krundi tänavapoolse osa täielikult piirdeaiaga ja ehitanud sinna suvalisse, endale sobivasse kohta jalg- ja sõiduvärava. Ilmselge vastuolu tema ehitusprojektiga on see, et piiratud on ka ala, mis ei ole mingilgi moel ette nähtud juurdepääsuks Xxxxxxxx 6 krundilt avalikult kasutatavale teele. Kaebaja nõue erastada ostueesõigusega maad väravate ja piirde juurde, on täielikus vastuolus nende rajatiste olemuse, püstitamise eesmärgi ning maa ostueesõigusega erastamise eesmärkidega. Maa ostueesõigusega erastamise õigus lähtub isiku seadusliku maakasutuse ulatusest ja asukohast. Ebaseaduslik piire ja värav ei saa luua täiendavaid õiguslikke aluseid maa ostueesõigusega erastamisel.
5. Samuti ei saa maa ostueesõigusega erastamisel olla aluseks ebaseaduslikult rajatud juurdepääsutee. Juurdepääsuõigust avalikult kasutatavale teele reguleerib AÕS. Vastavalt AÕS § 156 omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Juurdepääsuõiguse andmise eesmärgiks on võimaldada ehitise omanikul ja maakasutajal juurdepääs avalikult kasutatavale teele, mitte aga anda varjatult suuremat maakasutust kui maakasutuse andmise ajal oli seadusega lubatud. 27.

§ 6

lg 31 kohaselt teed ning tehnovõrgud ja – rajatised, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, ei ole rajatised käesoleva seaduse tähenduses. Nii olemasolevad kui ka rajatavad tehnovõrgud ei saa olla takistuseks maa õigustatud subjektile tagastamisel, mis tähendab, et need ei ole aluseks maa ostueesõigusega erastamisele nende juurde. 6

1. Kaebaja väide, et uue juurdepääsutee rajamine xxxxxxxx 6 krundini, samuti ühisveevärgija kanalisatsiooni liitumispunktide ümberpaigaldamise probleemid on kaebajale liiga kulukad, mis ei kaalu üles maa tagastamise õigustatud subjekti huve ja seetõttu tuleks jätta juurdepääsuteeks Xxxxxxxx 6 krundile senine asukoht, on põhjendamatu ja väär. Asjaolu, et kunagi on aiamaja omaniku poolt rajatud ebaseaduslik juurdepääs, ei anna uuele omanikule õigust nõuda ebaseaduslikkuse seadustamist. Omaniku enda mure on teada, millises seisus asja ta omandab. Omaniku enda valikute hulka kuulub ka ebaseadusliku tegevusega seotud riskide võtmine ja sellest johtuvate tagajärgede kõrvaldamine. Seadusandlus ei võimalda maa ostueesõigusega erastamise õiguse teostamist, tuginedes varasemale ebaseaduslikkusele. Antud juhul on kolmanda isiku poolt vastutulek nõustuda juurdepääsu osas maa mittetagastamisega, kuid nõue, et juurdepääsutee asuks ebaseaduslikult keset tagastatavat krunti ja muudaks tagastatava maa elamumaana kasutamise võimatuks, on alusetu. Linnavalitsuse korraldus nr 826-k ei ole kaebaja suhtes ebaõiglane. Kaebajal on õigus ostueesõigusega erastada maad üksnes senise seadusliku maakasutuse 600 m2 ulatuses ja täiendavalt juurdepääsutee erastamise õiguse andmine on laiendav õigus, mis oleks võinud olla lahendatud ka servituudiõiguse kaudu.
2. Korraldus nr 826-k vastab seaduse nõuetele erastatava maa suuruse osas, samuti vastab juurdepääsutee laius kehtivatele normidele. Tegemist on ainult ühele krundile juurdepääsu tagamisega, mis ei pea tagama kahe sõidureaga liiklust, seda eriti tingimustes, kus juurdepääsuks kasutatakse tagastamisele kuuluvat maad. Korraldus nr 862-k on kooskõlas kehtiva õigusega ning proportsionaalne, võrreldes maa tagastamise õigustatud subjekti õigustega. Seega on M.K. kaebus põhjendamatu ja kolmas isik palub see rahuldamata jätta.
3. Kolmanda isiku sisulised vastuväited kaebusele Tallinna Linnavalitsuse 20.06.2007 korralduse nr 1145-k tühistamise nõudes kattuvad seisukohtadega, millised on esitatud Xxxxxxxx 6 maa ostueesõigusega erastamise korraldust nr 862-k käsitleva kaebuse kohta. Kolmas isik ei nõustu kaebaja väitega, et Xxxxxxxx 6a maa tagastamise korraldus nr 1145-k on õigusvastane juba ainuüksi seetõttu, et see on välja antud enne Xxxxxxxx 6 maa ostueesõigusega erastamise korraldusele kaebuse esitamise tähtaja möödumist. Xxxxxxxx 6 maa ostueesõigusega erastamise korraldus nr 862-k on vastu võetud 9.05.2007, kaebetähtaeg 30 päeva korralduse teatavakstegemisest. Xxxxxxxx 6a kinnistu tagastamise korraldus on vastu võetud 20.06.
4. Kaebus Xxxxxxxx 6 maa ostueesõigusega erastamise korralduse vaidlustamiseks on Tallinna Halduskohtule esitatud 01.08.
5. Maa tagastamise korraldus on vastu võetud peale ostueesõigusega erastamise korraldust. Maa ostueesõigusega erastamiseks olid piirid linnavalitsuse poolt kindlaks määratud ja oli teada, millises ulatuses on võimalik maad tagastada.

ja maa tagastamist reguleeriv kord ei sätesta, et maa tagastamise menetlus peatub ning linnavalitsusel on õigus keelduda maa tagastamise korralduse vastuvõtmist seni, kuni möödub kaebuse esitamise tähtaeg tagastamisega puutumuses oleva maa ostueesõigusega erastamise korraldusele. Igasuguse menetluse peatumise aluseks saab olla ikkagi seadusest tulenev alus, mitte lihtsalt teise isiku subjektiivne kaebeõigus.

1. Vastuseks kaebaja väidetele, et Tallinna Linnavalitsusel ei olnud mingit alust arvata, et kaebaja nõustuks 3,5 m laiuse maariba erastamisega 7,5 m asemel ja seda juurdepääsuteeks 5,3 m laiuste (projektikohaste) ehitiste juurde (millised asuvad vales kohas ja seda Xxxxxxxx 7 6a krundil) ning senisest maakasutusest täiesti erinevasse kohta, leiab kolmas isik, et üksnes kaebaja ei saa otsustada, kui palju on tal õigus ostueesõigusega maad erastada. Vale on kaebaja arusaam, et haldusakt on õiguspärane ainult juhul, kui linnavalitsus on arvestanud ja nõustunud kaebaja soovidega. Tallinna Linnavalitsus on andnud maa ostueesõigusega erastajale ja maa tagastamise õigustatud subjektile aega kokkuleppe sõlmimiseks, kokkuleppe mittesaavutamisel on Tallinna Linnavalitsusel õigus ja kohustus teha ise otsus maa ostueesõigusega erastamisel ja tagastamisel määratavate maa suuruste ja piiride kulgemise üle. Kaebusest ei nähtu, millist õigusnormi on seejuures linnavalitsuse poolt kaebaja arvates rikutud.
2. Korralduse nr 1145-k adressaadiks on kolmas isik, kes erinevalt kaebajast leiab, et korraldus on õiguspärane ja tema jaoks piisavalt motiveeritud ning selles ei esine kaalutlusvigu. Kolmanda isiku väitel on tema sooviks tagastataval maal uue elamukrundi moodustamine, mis kaalub üles kaebaja soovi erastada maad seaduslikust maakasutusest suuremas ulatuses. Elamukrundi moodustamise näol on tegemist ka kaaluka avaliku huviga, mis taandab kaebaja soovid maa ostueesõigusega erastamisel maareformi seaduse raamidesse ja arvestab kaasaja tingimusi juurdepääsutee laiuse määramisel, rääkimata selle asukohast. I.A. palub jätta M.K. kaebused rahuldamata ning mõista kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja tema poolt kantud menetluskulud summas 46 728 krooni vastavalt Mägi, Kraavi & Partnerid AB poolt esitatud kohtukulude nimekirjale ja kuludokumentidele. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus, ära kuulanud menetlusosaliste seletused ja uurinud kohtule esitatud tõendeid, leiab, et kaebused tuleb jätta rahuldamata. Kohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt:
3. M.K. esitas Tallinna Linnavalitsusele 30.12.1997 maa ostueesõigusega erastamise avalduse, milles taotles Xxxxxxxx 6 asuvate ehitiste juurde maa erastamist suuruses 981 m
4. Xxxxxxxx 6 asuvad ehitised (aiamaja, piirded, väravad ja kaev) omandas kaebaja 14.01.1980 notariaalse kinkelepingu alusel oma emalt H.M.lt (tl 130). Nimetatud ehitised asuvad õigusvastaselt võõrandatud endise kinnistu „Nõmme 103“ maal ja maa tagastamise õigustatud subjektiks on I.A.. 34.

§7

lg 51 näeb ette, et elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et M.K. õiguspärases kasutuses oleva maa suuruseks on 600 m

1. M.K. on tegelikkuses kasutanud õiguspärasest maakasutusest suuremat ala Xxxxxxxx 4 ja 8 kruntide vahel (uus aadress Xxxxxxxx 6a), kusjuures juurdepääs avalikult kasutatavalt Xxxxxxxxlt Xxxxxxxx 6 asuvate ehitisteni on toimunud läbi Xxxxxxxx 4 ja 8 kruntide keskosa. Tallinna Linnavalitsuse 9.05.2007 korralduse nr 826-k p 1.2 määrati Xxxxxxxx 6 asuvate ehitiste teenindamiseks vajalik maa suuruses 788 m2 ja otsustati see erastada M.K.le. Erastatava maa hulka määras linnavalitsus tulenevalt maakorraldusnõuetest juurdepääsutee Xxxxxxxxlt Xxxxxxxx 6 krundile, laiusega 3,5 m.
2. M.K. leiab, et linnavalitsuse 9.05.2007 korralduse nr 826-k p 1.2 on õigusvastane, sest talle kuuluvate Xxxxxxxx 6 asuvate rajatiste (piire ja väravad) teenindamiseks vajalik ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav maa on jäetud määramata, millega on rikutud

§6lg 33 ja Korra p 4 sätteid.

Samas kaebaja nõustub sellega, et krunti 8 ümbritsev piirdeaed ja väravad ei ole rajatud kohta, mida nägi ette 1959.a. ehitusprojekt, kuid need on kasutuses olnud enne ORAS kehtestamist ja projekti kohaselt on piirdeaia ja väravate kogupikkuseks märgitud 5,53 m. Kaebaja väidetel ei tagata 3,50 m laiuse maariba talle erastamisega kinnisasjale otstarbekat juurdepääsuteed, sest selline tee tuleb kaebajal alles rajada ning seda väga madalale ja liigniiskele maale. Kaebaja väidetel ei ole sellise laiusega teel ja arvestades asjaolu, et tegemist on umbteega, võimalik ka päästeautodel vajadusel manööverdada. Kohus kaebaja väidetega ei nõustu. Kaebaja nõue erastada ostueesõigusega maad väravate ja piirde juurde ei tulene seadusest ja on vastuolus nende rajatiste olemuse, püstitamise eesmärgi ning maa ostueesõigusega erastamise eesmärkidega.

§6

lg 3 kohaselt hoone või rajatis

tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses. Kohus leiab, et kõnealune piire ja väravad ei ole rajatised EhS §2 lg 3 tähenduses ja seetõttu ei kohaldu nende suhtes

§6lg 33 sätestatu.

Kohus nõustub kolmanda isikuga selles, et krundi piire on ehituslikult mõeldud ümbritsema/eraldama isiku kasutuses/omandis olevat maatükki kõrvalasuvast maatükist, värav aga võimaldama läbipääsu piirdest. Samuti nõustub kohus kolmanda isikuga selles, et krundi piirde ja värava omanik ei saa nõuda, et tal peab piirde ja värava teenindamiseks olema veel täiendav maa teisel pool piiret ja väravat. Samuti ei nähtu kohtule esitatud materjalidest, et kaebajale oleks eraldatud täiendavat maad krundi piirde ja väravate rajamiseks. 36. Käesolevas asjad vaidlevad pooled selle üle, kas kaebajal on õigus nõuda maa ostueesõigusega erastamist suuremas ulatuses kui on tema senises õiguspärasuses kasutuses olnud. Kaebaja sellekohase nõude aluseks on asjaolu, et kuna 1959.a. aiamaja ehitusprojekt nägi ette koos betoon- ja tellispostidega 5,53 m laiust jalg- ja sõiduväravat (välja on ehitatud 4,51 m ulatuses), siis pole erastamiseks määratud 3,50 m teelaiusele võimalik välja ehitada 1959.a. projektis ettenähtud piiret ja väravaid. Kohus leiab, et 5,53 m laiuse jalg- ja sõiduvärava rajamine ei sõltu juurdepääsutee laiusest. Kaebaja võib sellekohase laiusega jalgja sõiduvärava rajada ka siis, kui tema krundini viiva juurdepääsutee laiuseks on määratud 3,5 m. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et kaebaja on rajanud krundi piirde ja väravad valesse kohta võrreldes Xxxxxxxx 6 aiamaja kinnitatud projektidega. Xxxxxxxx 6 ehitusprojekt ei näe ette Xxxxxxxx 6a krundile olemasolevas asukohas piirde, jalg- ja sõiduvärava rajamist. Juurdepääsutee Xxxxxxxx 6 krundile on projektide järgi ette nähtud Jasmiini tee 27 poolsest krundi servast (tl 19-21). Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et kuna piirde ja väravate vajadus on projektiga põhjendatud, siis ei oma tähtsust see, kummasse juurdepääsutee otsa on nad rajatud või edaspidi rajatakse. Kohus märgib siinkohal, et ehitusprojektiga ei põhjendata piirde ja väravate vajadust. Ehitusprojekt on oma sisult dokumentide kogum, mis koosneb tehnilistest joonistest ja muudest asjakohastest dokumentidest ja ehitise omaniku kohustuseks on tagada ehitusprojekti kohane ehitamine. Kuna käesoleval juhul ei ole piirdeaed ja väravad rajatud projektiga ettenähtud kohta, samuti erineb projektijärgse juurdepääsutee asukoht olemasolevast juurdepääsutee asukohast ja arvestades asjaolu, et omavoliliselt rajatud juurdepääsutee asub maal, mida soovib tagasi omandireformi õigustatud subjekt, siis ei saa omavoliliselt püstitatud rajatiste olemasolu Xxxxxxxx 6a krundil olla aluseks ostueesõigusega erastamiseks maa määramisel. Kohus nõustub kolmanda isikuga selles, et juurdepääsutee kaebaja krundilt avalikult kasutatavale teele ei saa olla lahendatud olemasoleva ebaseadusliku olukorra pinnalt, vaid peab lähtuma kehtivast seadusest. Kohus leiab, et kuna erastamisõigus ulatub üksnes õiguspärases kasutuses olevale maale ja kaebaja õiguspärases kasutuses on 600 m2 maad, siis ei ole kaebajal võimalik endale meelepärasel viisil maareformiseadust tõlgendades tekitada endale ehitusprojektis ettenähtud väravate laiuse ja varasemalt plaanile joonistatud tee laiuse kaudu suuremat õiguspärast maakasutust. 9 37.

§23lg 1 kohaselt erastatakse maad vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega.

Maakorraldusseaduse §5 lg 2 p 4 kohaselt on üks maakorralduse nõue, et tuleb tagada kinnisasjale otstarbekas juurdepääsutee avalikult kasutatavalt teelt. Käesoleval juhul on see nõue vastustaja poolt täidetud ja juurdepääsutee asukoht on määratud tuginedes 1959.a. ja 1984.a. ehitusprojektidele. Kaebaja väide, et uue juurdepääsutee rajamine on kulukas, ei kaalu üles maa tagastamise õigustatud subjekti huvi saada tagasi õigusvastaselt võõrandatud maa. Arvestades asjaolu, et Xxxxxxxx 6 krundil asub aiamaja, milleni juurdepääsuks tuleb kaebajal rajada lokaalse tähtsusega eratee, siis on kaebaja otsustada, millistest teeehitusmaterjalidest ta tee ehitab. Asjaolu, et kaebaja soovib juurdepääsuteena näha asfaltkattega teed ja mille rajamine on vaieldamatult kallim kui mõne muu tee-ehitusmaterjali kasutamine, ei anna iseenesest kaebajale alust nõuda, et talle tuleks erastada olemasolev ja valesse kohta rajatud juurdepääsutee. 38. Kaebaja väidetel ei tagata talle 3,50 m laiuse maariba erastamisega kinnisasjale otstarbekat juurdepääsuteed ja kuna tegemist on umbteega, millele standard EVS 843:2003 näeb ette suuremat sissesõidutee ala, siis ei võimalda 3,50 m laiune tee ka päästeautodel manööverdada. Kaebaja väidetel ei ole vastustaja nimetatud asjaoluga arvestanud. Kohus kaebaja väitega ei nõustu. Kaebaja poolt viidatud standard ei ole imperatiivne, vaid soovitusliku sisuga akt. Standardist kõrvalekaldumine ei tähenda kaalutlusõiguse normide rikkumist. Kohtu arvates võib standardist kõrvalekaldumist käesoleval juhul õigustada asjaolu, et sissesõidutee avalikult kasutatavalt Xxxxxxxxlt ei ole pikk (45 m) ning seda ei kasutata rohkem kui kaebaja kinnistu teenindamiseks. Samuti ei kaalu maa tagastamise õigustatud subjekte huve üles kaebaja väide ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni liitumispunktide ümberpaigutamise kulukusest.

§6

lg 31 kohaselt teed ning tehnovõrgud ja –rajatised, mis võimaldavad tagastatava maa otstarbekohast kasutamist, ei ole rajatised

tähenduses. Nimetatust järeldub, et nii olemasolevad kui ka rajatavad tehnovõrgud ei saa olla takistuseks maa õigustatud subjektile tagastamisel, mis omakorda tähendab, et nende olemasolu ei ole ka aluseks maa ostueesõigusega erastamiseks nende juurde.

1. Eeltoodut arvestades kohus leiab, et Tallinna Linnavalitsuse 9.05.2007 korralduse nr 826k p 1.2 on õiguspärane ja kaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastustaja on õigesti Xxxxxxxx 6 ehitiste juurde teenindusmaa määramisel võtnud aluseks asjaolu, et kaebaja õiguspärane maakasutus on 600 m2 maad. Lisaks määras linnavalitsus erastatava maa hulka ka juurdepääsutee Xxxxxxxxlt laiusega 3,5 m2, ehk krundi pindalaks määrati 788 m
2. Kohus märgib siinkohal, et kuna kaebajal on õigus ostueesõigusega erastada maad üksnes senise seadusliku maakasutuse ulatuses, siis on täiendavalt juurdepääsutee erastamise õiguse andmine laiendav õigus ja mille vastustaja oleks võinud lahendada ka servituudiõiguse kaudu.
3. Tallinna Linnavalitsuse 20.06.2007 korraldusega nr 1145-k otsustati tagastada I.A.ele õigusvastaselt võõrandatud maa asukohaga Xxxxxxxx 6a pindalaga 662 m
4. Kaebaja leiab, et selle korraldusega on rikutud tema õigust maa ostueesõigusega erastamiseks, kuna tagastatud maal asuvad kaebajale kuuluvad rajatised, sh juurdepääsutee avalikult kasutatavale teele. Tallinna Linnavalitsuse 9.05.2007 korraldusega nr 826-k otsustati kaebajale erastada maad pindalaga 788 m2, mille hulka kuulub ka 3,5 m laiune juurdepääsutee õigustatud subjektile tagastatavast maast. Kaebaja väidetel ei arvestanud vastustaja korralduse nr 1145-k vastuvõtmisel asjaoluga, et ostueesõigusega erastatava maa suurus ja piirid ei olnud selleks ajaks veel täpselt kindlaks määratud, sest kaebajal oli õigus vaidlustada linnavalitsuse 9.05.2007 korraldus nr 826-k seaduses ettenähtud korras ja tähtajal ja milline ei olnud 10 tagastamise korralduse vastuvõtmisel veel möödunud. Kaebaja väidetel ei olnud linnavalitsusel mingit alust arvata, et kaebaja nõustuks talle 3,5 m laiuse maariba erastamisega 7,5 m asemel ja seda juurdepääsuteeks 5,3 m laiuste rajatiste juurde ning senisest maakasutusest täiesti erinevasse kohta. Kaebaja leiab, et kuna ta oli korralduse nr 826-k vaidlustanud, siis ei olnud maa erastamise menetlus veel ka lõppenud.
5. Kohus kaebaja väidetega ei nõustu.

§23

lg 2 sätestab, et õigusvastaselt võõrandatud maatüki erastamist, välja arvatud ostueesõigusega erastamine, alustatakse pärast õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise otsustamist. Sellest tulenevalt saab üksnes maa ostueesõigusega erastamine toimuda enne maa tagastamist. Maa tagastamise saab otsustada siis, kui kohaliku omavalitsuse korraldusega on erastatava maa suurus ja piirid täpselt määratud, sest sellest sõltub, kui palju on võimalik maad tagastada ja kui palju tuleb tagastamise võimatuse tõttu kompenseerida. Sellisele seisukohale on asutud Riigikohtu määrustes haldusasjades nr 3-3-1-36-99, 3-3-1-45-99, 3-3-1-31-00 ja 3-3-1-55-01. 42. Tallinna Linnavalitsuse 20.06.2007 korralduse nr 1145-k andmise ajaks oli linnavalitsuse 9.05.2007 korraldusega nr 826-k kindlaks määratud M.K.le erastatava maa suurus ja piirid. M.K. sai korralduse nr 1145-k kätte 3.07.2007 ja esitas sellele kaebuse halduskohtule 1.08.2007. Kohus nõustub kolmanda isikuga selles, et

ja maa tagastamist reguleeriv kord ei sätesta, et maa õigustatud subjektile tagastamise menetlus peatub ning linnavalitsusel on õigus keelduda maa tagastamise korralduse vastuvõtmisest seni, kuni möödub maa ostueesõigusega erastamise korraldusele kaebuse esitamise tähtaeg. Kohus leiab, et maa tagastamise otsustamist ei saa seada sõltuvusse sellest, kas maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt realiseerib oma subjektiivset kaebeõigust või mitte. Igasuguse menetluse peatumise alus peab tulenema seadusest. Antud juhul oli linnavalitsus erastamisele kuuluva maa suuruse ja piirid haldusaktiga määranud ja võis peale seda jätkata maa tagastamismenetlust.

1. Kaebaja väidetel ei vasta linnavalitsuse 20.06.2007 korraldus nr 1145-k HMS §-des 54 ja 56 sätestatud nõuetele, eelkõige korralduse kooskõla osas kehtiva õigusega ja kaalutluse osas. Kohus märgib siinkohal, et selle korralduse adressaadiks on I.A., seetõttu sõltuvad sellest korraldusest I.A.e, mitte aga kaebaja õigused. I.A.e arvates on korraldus tema suhtes piisavalt motiveeritud ja selles ei esine mingeid kaalutlusvigu. Kaebaja ei selgita kaebuses, mis tema kui maa ostueesõigusega erastaja jaoks jääb selles korralduses arusaamatuks. Maa tagastamise korraldus on vastu võetud peale kaebajale maa ostueesõigusega erastamist ja seetõttu kõik kaalutlused kaebaja ja kolmanda isiku vahel pidid olema tehtud maa ostueesõigusega erastamise korralduse vastuvõtmisel.
2. Eeltoodut arvestades kohus leiab, et ka Tallinna Linnavalitsuse 20.06.2007 korraldus nr 1145-k on õiguspärane ja selle tühistamiseks alus puudub.
3. HKMS §92 lg 1 kohaselt menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lg 7 kohaselt kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele. HKMS §93 lg 5 kohaselt kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Sellest sättest tuleneb ka kohtu õigus ja kohustus hinnata asjas seoses esindaja kasutamisega kantud menetlusosalise kulude vajalikkust ja põhjendatust, vähendades neid kulusid teiselt poolelt väljamõistmisel ulatuses, milles need ei olnud vajalikud ja põhjendatud. Kolmas isik taotleb kaebajalt õigusabikulude väljamõistmist summas 46 728 krooni (sh käibemaks 7 128 krooni). Kohus leiab, et käesolevat asja ei saa pidada keerukaks ning esitatud tõendite maht, millega kolmas isik kohtumenetluse käigus pidi 11 tutvuma, ei ole märkimisväärselt mahukas. Seetõttu peab kohus nõutud õigusabikulu põhjendamatult suureks ning leiab põhjendatud olevat õigusabikulu summas 18 000 krooni. Kaebaja poolt kantud menetluskulud jäävad kaebaja enda kanda. Marion Vakker kohtunik 12