KOHTUOTSUS

TI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viive Ligi, Kaire Pikamäe ja Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht

1. aprill 2009, Tallinn Haldusasja number 3-08-112 Haldusasi Viktoria Žukova kaebus Tallinna Linnavalitsuse 12.12.2007 korralduse nr 2159-k õigusvastasuse tuvastamiseks ning 2 600 000 krooni suuruse varalise kahju ja kohtu äranägemisel määratava suurusega moraalse kahju hüvitamiseks Kaebuse esitaja – Viktoria Žukova, esindaja Valeriy Gimaev Vastustaja – Tallinna Linnavalitsus, esindaja v.adv. Meelis Pirn Kolmas isik – OÜ Konga Invest, esindaja v.adv. Viktor Kaasik Tallinna Halduskohtu 21.10.2008 otsus Menetlusosalised Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamine Viktoria Žukova apellatsioonkaebus
2. märts 2009 RESOLUTSIOON Jätta Tallinna Halduskohtu 21.10.2008 otsus muutmata ja Viktoria Žukova apellatsioonkaebus rahuldamata. EDASIKAEBAMISE KORD Käesoleva otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavaks tegemisest, s.o hiljemalt 25.05.
3. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, võib Riigikohus lahendada kaebuse kirjalikus menetluses (HKMS § 61 lg 1). ASJAOLUD
4. Viktoria Žukova omandas 11.07.1994 lepinguga Tallinnas Xxxx xx/xxx xx asuva korteri nr x asustamise õiguse. 3-08-112
5. Tallinna Linnavolikogu 20.10.1994 otsuse nr 118 lisaga arvati hoone aadressiga Xxxx xx/xxx xx erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirja.
6. Tallinna Kesklinna Valitsus andis 12.12.1994 nimetatud aadressil asuva hoone 60 aastaks rendile AS-le Altenberghe Reval

ti koos kohustusega üle võtta kõik rendile- ja üürileandja kohustused ning renoveerida maja.

1. 01.03.1996 kanti Xxxx xx/xxx xx kinnistu omanikuna registrisse Tallinna linn.
2. 28.05.1999 sõlmiti V.Žukova ja Tallinna linna vahel tähtajaline üürileping Xxxx xx/xxx xx korteri nr x kasutamiseks perioodiks 28.05.1999 – 13.07.2000 (lk 125).
3. Tallinna Linnavolikogu 09.09.1999 otsusega arvati Xxxx xx/xxx xx hooned erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirjast välja (lk 93). Otsusele lisatud Kesklinna Valitsuse vanema õiendi kohaselt tingis väljaarvamise asjaolu, et hoone sooviti eluruumidena taastamiseks enampakkumisel erastada ning varasem otsus poleks seda võimaldanud.
4. V. Žukova esitas 07.10.1999 avalduse korteri erastamiseks.
5. Tallinna Kesklinna Valitsuse 07.03.2000 eluruumi hindamise akti kohaselt oli korteri väärtuseks 12 780 krooni ning V. Žukova tasus 26.04.2000 korteri erastamise

t Tallinna Kesklinna Valitsusele 12 770 EVP krooni.

1. Tallinna Kesklinna Valitsus teatas 14.05.2001 kirjas, et korteri erastamine on veninud, kuna nimetatud elamualune maa on kinnistatud ning erastamine on võimalik pärast seda, kui jõustub linnavalitsuse määrus eluruumide erastamise kohta korteriomandi esemena. 23.11.2004 kirjaga teavitati V. Žukovat, et erastamise avaldust on võimalik menetleda pärast seda, kui on lahendatud hoone taastamiseks Tallinna linna ja OÜ Konga Invest vahel sõlmitud lepinguga seotud probleemid. 26.01.2005 kirjaga teavitati V. Žukovat, et vaidlusaluse korteri erastamine on võimalik pärast seda, kui kinnistu on jagatud korteriomanditeks. Sama kinnitati 26.04.2005 ja 24.10.2005 kirjades.
2. Tallinna Halduskohtu 14.09.2007 otsusega haldusasjas nr 3-06-155 rahuldati V. Žukova kaebus ning kohustati Tallinna Linnavalitsust 2 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest vaatama läbi V. Žukova avaldus eluruumi erastamiseks aadressiga Tallinn, Xxxx xx/xxx xx korter x.
3. Sama kohtumenetluse ajal valmistas Tallinna Linnavalitsus ette Xxxx xx/xxx xx ja Xxxx xx moodustatava kinnistu müüki otsustuskorras. Otsuse eelnõu seletuskirjas märgitakse, et läbirääkimiste käigus on ostja OÜ Konga Invest kinnitanud, et kui Tallinna linn soostub neile vaidlustatud vara otsustuskorras müüma, hüvitavad nad antud asjas kohtuotsuse jõustumisel V. Žukovale tema poolt nõutud 2,5 miljonit krooni. Tallinna Linnavalitsus võõrandas vaidlusaluse kinnistu 25.07.2007 OÜ-le Konga Invest.
4. Tallinna Linnavalitsuse 12.12.2007 korraldusega nr 2159-k jäeti V. Žukova erastamise avaldus rahuldamata, kuna V. Žukova ei esitanud erastamisavaldust ettenähtud ajaks, st hiljemalt 2

t 2,5 miljoni krooni suurune kompensatsioon, lõpuks keelduti ka sellest. Riigikohus on otsuses nr 3-3-1-81-05 leidnud, et õiguspärane ootus vara erastamiseks võib isikul tekkida sellest, kui erastamise õigustatud subjektilt nõutakse erastamishinna tasumist ning ka järelevalveorgani pikaajaline tegevusetus võib anda alust õiguspäraseks ootuseks, et erastamise eeltoimingute raames antud korraldused jäävad kehtima. 2) Kaebaja varasemat erastamisavaldust ei võetud vastu, kuna kõnealune eluruum oli kantud erastamisele mittekuuluvate eluruumide nimekirja, küll aga võeti avaldus vastu pärast seda, kui hoone sellest nimekirjast välja arvati. 3) Asustamisõiguse saamisel kolis kaebaja korterisse sisse ning see oli kasutamis- ja elamiskõlblik, elamiskõlbmatuks muutus korter alles hiljem toimunud taastusremondi käigus. Üürileping sõlmiti 1994. a, Vanalinna Kinnisvarahoolduse AS esitas talle 07.03.1999 arve vee ja teiste teenuste

t tasumiseks. Elamispinna kohta 26.05.1994 välja antud tõendi kohaselt oli korteris funktsioneeriv ahjuküte, vesi ja kanalisatsioon. AS Tallinna Vesi 11.07.2008 teate kohaselt oli hoones sõlmitud veevarustuse ja kanalisatsiooni teenuse kasutamise ajutine leping ning vee tarbimine veearvesti näidu järgi ajavahemikus 1994-1996 oli 1817 m3. AS

ti Energia 11.08.2008 vastusest ilmneb, et võrgu- ja elektrilepingud hoonel Xxx xx/xxxx xx ajavahemikul 01.06.1994-01.01.2001 puuduvad, ent konsulteerimisel selgus, et suure tõenäosusega oli hoone nimetatud ajavahemikul üldmõõtmisel ja omas ühtset liitumispunkti hoonega Xxxx xxx, kus

ti Energia AS lepingupartneriks oli Vanalinna Kinnisvarahoolduse AS. 4) Kaebuses esitatud kahju hüvitis ei ole seotud korteri tegeliku turuväärtusega, vaid piirdub üksnes 2 600 000 krooniga.

1. Tallinna Linnavalitsus ja kolmas isik OÜ Konga Invest ei pidanud kaebust põhjendatuks ja palusid selle jätta rahuldamata. Põhjendused: 1) Tallinna Kesklinna Valitsus oleks pidanud juba
2. a kaebajale selgitama, et tal puudub vastava eluruumi erastamise õigus, ning on käitunud selles osas ebajärjekindlalt, jättes kaebajale alusetu ja eksitava mulje, et tal on eluruumi erastamise õigus. Isikul saab vastav õigus tekkida üksnes seadusest. Isikul ei saa tekkida õiguspärast ootust soodsa, kuid õigusvastase tulemuse suhtes üksnes seetõttu, et haldusorgan ei ole vastavatele asjaoludele seni tähelepanu pööranud ega haldusorgani eksitava ja seadusele mittetugineva tegevuse tulemusena (Riigikohtu otsused nr 3-3-1-13-08, 3-3-1-6-02 ja 3-3-1-81-05). Kuna alates 01.03.1996 oli Xxxx xx/xxx xx ehitis selle all oleva kinnisasja oluline osa, siis ei saanud korter nr x olla erastamise objektiks eluruumide 3

) § 3 lg 1 mõttes ning selle erastamine kaebajale ei olnud võimalik sõltumata kõigist muudest asjaoludest (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-23-01). 2) Eluruumide erastamise

märk on tagada selle kaudu elamute parem hooldamine ja säilimine. Selle

märgiga oleks olnud vastuolus erastada kaebajale eluruum, mis moodustab väikese osa kogu hoonest. Xxxx xx/xxx xx kinnistul asuv ehitis on 1046,3 m2 suurune hoone, milles ei olnud muid eluruume. Tallinna Linnavolikogu 09.09.1999 otsuse

märk ei olnud anda ainsale väidetavale üürnikule eluruumi erastamise võimalus, vaid kahe Tallinna vanalinnas asuva arhitektuurilis-ajalooliselt üliväärtusliku hoonete päästmine lõplikust hävimisest. 3)

§ 3

lg 4 p 1 mõtte kohaselt on erastamise objektiks eluruum, mis peab olema kasutuses kui eluruum. Vaidlusalune korter ei vastanud Vabariigi Valitsuse 26.01.1999 määrusega nr 38 kinnitatud eluruumidele esitatud nõuetele. 4)

§ 6

lg 1 p 2 kohaselt on munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide puhul eluruumi erastamise kohustatud subjektiks juriidiline isik, kelle valduses on erastatav eluruum. Vaidlusalune korter ei ole Tallinna linna valduses alates 12.12.1994, mil see ehitis anti rendile AS-le Altenberghe Reval

ti. 5) Kahju hüvitamise nõue on esitatud pärast seaduses sätestatud tähtaja möödumist. Kaebajale pidi väidetav kahju ja selle tekitanud isik avalduma hiljemalt 13.09.2000, mil kaebaja esindaja allkirjastas ülevaatus-avariiakti, millest nähtus, et väidetav eluruum on hävinenud. Riigivastutuse seaduse (RVS) § 31 lg 2 kohaselt tuleb enne RVS jõustumist tekitatud kahju hüvitamiseks esitada kaebus hiljemalt 01.01.2005. 6) Kaebaja ei ole vaidlusalust pinda tegelikult kunagi asustanud, tunnistajate J. S. ja B. Z. ütlused on ebausaldusväärsed, kuna eriti viimane on ilmselgelt huvitatud kaebajale positiivsest lahendist. Kaebaja ei saanud ruumi asustada ka pärast 28.05.1999 üürilepingu vormistamist, kuna selleks ajaks oli ta

tist lahkunud. Isegi kui ta oleks eluruumi mingil moel asustanud, oleks see olnud õiguslikult tühine toiming. Eluruumide asustamisõiguse ostmist ei reguleerinud pärast

ti Vabariigi taasiseseisvumist ükski riiklikul tasandil vastu võetud õigusakt ning

mõttes tulnuks eelmise üürniku poolt eluruumi vabastamise korral käsitleda vaidlusaluseid eluruume asustamata eluruumidena, mida võis üürile anda ning erastada vaid

-s sätestatud tingimustel. Seega tuleb korteri asustamisõiguse omandamise lepinguid ja nende alusel

§ 5

lg-ga 4 vastuolus olevana sõlmitud munitsipaaleluruumi üürilepinguid käsitleda olulise seadusevastasuse tõttu kehtetutena. Eluruumide asustamisõiguse võõrandamist reguleerisid Tallinna Linnavolikogu 10.03.1994 määrus nr 3 ja Tallinna Linnavalitsuse 28.06.1994 määrus nr 71, ent Xxxx xx/xxx xx korter nr x asustamisõiguse väidetava võõrandamise puhul ei järgitud ka neis sätestatud nõudeid. 7) Taotletava kahju suurus on põhjendamatu, kuna tegemist on täielikult amortiseerunud hoones asuvate ruumidega. Riigikohtu otsustest nr 3-3-1-13-06 ja 3-3-1-6-08 tulenevalt ei ole avalik-õiguslikes suhetes kahju hüvitamise

märgiks kohustust rikkunud poole karistamine, seega saab ka neis suhetes võlaõigusseaduse (VÕS) § 139 lg-st 1 tulenevalt vähendada kahju hüvitist nullini, kuna kannatanu oma tegevusetusega laskis ise endale kahju tekitada. 8)

ti Vabariigi põhiseaduse (PS) §-st 25 ja § 13 lg-st 2 tulenevalt ei saa kahju hüvitamise aluseks olla igasugune avalike ülesannete täitmine, vaid üksnes õigusvastane akt või toiming (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-27-02). Kaebuses ei ole märgitud, milline õigusnorm on kahju hüvitamise nõude materiaalõiguslikuks aluseks või milles seisnes vastustaja süü väidetava kahju tekkimises. Kahju hüvitamise nõude kaudu soovib kaebaja tegelikult alusetult rikastuda. Kahjunõu4

§ 3

mõistes ning kui kaebaja on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks

§ 4mõistes.

Kuna vaidlusalune eluruum oli kuni Tallinna Linnavolikogu 09.09.1999 otsuse jõustumiseni erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirjas, ei saanud see olla erastamise objektiks

§ 3mõistes.

01.03.1996 kanti vaidlusaluse ehitise alune maa kinnistusraamatusse, omanikuna kanti sisse Tallinna linn. Käesoleval ajal kehtiva tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasjaga püsivalt ühendatud ehitised kinnisasja olulised osad ning sellest tulenevalt ulatub neile kinnisasja omandiõigus. Sama põhimõte sisaldus varem asjaõigusseaduses (AÕS). Pärast Xxxx xx/xxx xx hoonete muutumist kinnisasja oluliseks osaks, ei ole neis hoonetes asuvate ruumide erastamine

alusel enam võimalik, kuna maatükiga püsivalt ühendatud ehitises asuvad ruumid ei saa olla eraldi tsiviilkäibes, ehitise aluse maa kinnistamisega lakkas olemast eluruum kui eraldiseisev asi (eluruum vallasasjana). Xxxx xx/xxx xx kinnisasja ei ole korteriomanditeks jaotatud, mistõttu ei anna ESS võimalust erastada korteriomanditeks jagamata kinnisasja oluliseks osaks olevas ehitises paiknevaid eluruume ka mitte juhul, kui kinnisasja omanikuks on mõni erastamise kohustatud subjekt ning kinnisasja oluliseks osaks muutunud ehitiste vallasasjana tsiviilkäibes liikumise korral oleks eluruumide erastamine kõne alla tulnud. Kaebaja ei ole vaidlustanud ühtegi Xxxx xx/xxx xx asuva maa kinnistamise aluseks olevat haldusakti ega Tallinna linna kinnisomandiõigust. Kuivõrd juba alates 01.03.1996 ei saanud Xxxx xx/xxx xx asuvas hoones paiknevad ruumid olla erastamise objektiks

alusel, siis puudub Tallinna Linnavolikogu 09.09.1999 otsusel, millega kõnealune hoone erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirjast välja arvati, käesoleva vaidluse seisukohast igasugune tähendus. 3) Korteri erastamise õigus ei tulene ka sellest, et Tallinna Linnavalitsus võttis vastu kaebaja 07.10.1999 avalduse eluruumi erastamiseks. Esitatud avalduse pidigi linnavalitsus vastu võtma, sellest ei saa järeldada nõusolekut korteri erastamiseks. Samuti ei väljendu erastamisõiguse aktsepteerimine erastamise

t tasumisele kuuluva rahasumma vastuvõtmises. Asjakohane ei ole viide Riigikohtu otsusele nr 3-3-1-81-05. Tallinna linn ei ole andnud ühtegi haldusakti ega teinud ühtegi siduva tähendusega õiguslikku toimingut, millest kaebajal oleks saanud tekkida õiguspärane ootus korteri erastamiseks või mille kehtimajäämist oleks kaebaja saanud loota. 4) Eluruumi erastamise õigus saab tekkida üksnes seadusest, mitte erastamise kohustatud subjekti eksitavast tegevusest. Tallinna Linnavalitsuse poolt põhjustatud väärarusaama tõttu võis kaebaja teha mingisuguseid toiminguid või jätta mingisugused toimingud tegemata ja sellega võis kaebajale tekkida mingisugune kahju, mis kuuluks hüvitamisele, ent käesolevas kaebuses ei ole kaebaja sellise kahju hüvitamise nõuet esitanud ega ka selgitanud või tõendanud, milles selline kahju täpselt väljendus, kui suur see oli jne. Selline kahju ei saanud seisneda selles, et kaebaja jäi ilma võimalusest korter erastada ning kahjusummaks ei saa olla korteri väärtus. 5

§ 5lg 1 p 1 kohaselt tulnuks vastav avaldus esitada 1995.

a 1. märtsiks. Kaebaja esitas avalduse eluruumi erastamiseks 07.10.1999, seega pärast tähtaja möödumist. Üürileping on sõlmitud kaebajaga 28.05.1999.

§ 22

lg-st 5 tulenevalt oleks pärast 01.03.1995 sõlmitud üürilepingu puhul olnud üürnikul õigus esitada erastamise avaldus 3 kuu jooksul pärast üürilepingu sõlmimist, st hiljemalt

1. a augustis, ent kaebaja esitas avalduse alles
2. a oktoobris. Kaebaja väide, et ta üritas esitada korteri erastamise avaldust ka varem, ka enne 01.03.1995, ei ole esitatud tõendite põhjal leidnud usaldusväärset kinnitust. Seda kinnitavad kaebaja enda poolt vande all antud seletus ning tunnistajana üle kuulatud B. Z. ütlused, kuid neid tõendeid ei saa pidada piisavalt usaldusväärseteks, kuna nii kaebaja kui ka B. Z. (viimane seetõttu, et peaks kokkuleppe kohaselt saama 30% vaidlusaluse korteri müügist saadavast tulust) on vaidluse lahendamisest isiklikult huvitatud. Ühtegi muud tõendit selle kohta, et vastavat avaldust oleks püütud esitada või et selle vastuvõtmisest oleks keeldutud või et kaebaja oleks avalduse vastuvõtmisest keeldumist püüdnud mingil moel vaidlustada, esitatud ei ole. 8)

§ 5

lg-st 1 tulenevalt on eluruumi erastamise õigus üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikul. Puudub vaidlus selles, et

1. aastal ei kasutanud kaebaja Xxxx xx/xxx xx asuvas hoones ühtegi eluruumi, sõltumata vastavate üürilepingute olemasolust või puudumisest. Seega jättes kõrvale asjaolu, et alates 01.03.1996 oli eluruum muutunud korteriomanditeks jagamata kinnisasja osaks, ei olnuks
2. a sügisel (pärast seda, kui hoone erastamisele mittekuuluvate elamute nimekirjast välja arvati) tegemist kaebaja poolt üürilepingu alusel kasutatava eluruumiga, kuna kaebaja ei kasutanud seda. See, kas kaebaja kasutas vaidlusalust eluruumi
3. a, ei ole oluline, kuna tol ajal oli eluruumi erastamine välistatud põhjusel, et elamu oli tunnistatud erastamisele mittekuuluvaks. 9) Kuna eluruumi erastamise avaldus esitati alles
4. a oktoobris, ei oma tähtsust see, milline oli korteri seisukord
5. a, mil kaebaja seal väidetavalt elas. Ainuüksi asjaolu, et mingisu6

t, millele B. Z.l on õigus olenemata korteri müügist või erastamismenetluse tulemusest. Seetõttu tuleks ringkonnakohtul anda B. Z. ütlustele uus hinnang. Kaebaja soovib tema ütlustega tõendada, et ta proovis esitada erastamisavaldust juba varem, kuid Tallinna Linnavalitsus tegi selleks takistusi. 4) Samuti on kohus jätnud hindamata tunnistaja R. K. ütlused ja Vanalinna Kinnisvarahoolduse AS 07.03.1999 arve ning jõudnud vaid 13.12.2000 koostatud avariiakti ja tunnistaja J. S. ütluste alusel järeldusele, et vaidlusalust korterit ei eksisteerinud füüsiliselt juba

1. a. Tunnistaja R. K. selgitas kohtuistungil, et majas võis olla ruume, mida võidi välja üürida. Samuti nähtub Vanalinna Kinnisvarahoolduse AS arvelt, et korteris on tarbitud vett. Seega oli vaidlusalune korter
2. a elamiskõlbulik ja kaebaja kasutas seda eluruumina. Tallinna Kesklinna Valitsus sõlmis kaebajaga 28.05.1999 uue eluruumi üürilepingu, mille sõlmimise eelduseks oli eelmise üürilepingu nõuetekohane täitmine. 5) Tallinna Halduskohus on haldusasjas nr 3-06-155 (kus olid samad protsessiosalised) tuvastanud, et kaebaja esitas 07.10.1999 linnavalitsusele avalduse Xxxx xx/xxx xx korteri erastamiseks, linnavalitsus väljastas dokumendid erastatava eluruumi

t tasumiseks ja kaebaja on nõutud summa tasunud, kaebaja on pöördunud korduvalt linnavalitsuse poole taotlusega viia korteri erastamise toimingud lõpuni, kuid linnavalitsus ei ole seda teinud. Kohus oleks pidanud käesolevas menetluses hindama nimetatud haldusasjas tuvastatud asjaolusid kogumis teiste tõenditega. Põhjendatud ei ole halduskohtu järeldus, et linnavalitsus ei ole sooritanud ühtegi siduva tähendusega õiguslikku toimingut, millest kaebajal oleks saanud tekkida õiguspärane ootus korteri erastamiseks. 7

§ 22

lg-s 5 ettenähtud tähtaega tuleb arvutada alates 09.09.1999 ning kaebaja 07.10.1999 avaldus on seetõttu tähtaegne. Kui erastamisavaldust ei oleks esitatud õigeaegselt, ei oleks halduskohus 14.09.2007 otsusega haldusasjas nr 3-06-155 kohustanud vastustajat kaebaja erastamisavaldust uuesti läbi vaatama. 7) Kaebaja soovib esitada uue tõendina Altenberghe Reval

ti AS 13.06.1996 teatise, millega paluti kaebajal viivitamatult välja kolida. See tõendab, et kaebaja kasutas Xxxx xx/xxx xx korterit. 8) Eeltoodud põhjustel oli kaebajal subjektiivne õigus vaidlusaluse korteri erastamiseks ning vastustaja ei võimaldanud õigusvastaselt tal korterit erastada. Kaebajal on põhjendatud huvi kahju hüvitamisele kaebuses toodud ulatuses. Kuna kaebaja ei saanud aastate jooksul kasutada üüritud korterit, rikuti tema kodu puutumatust, mis annab aluse nõuda moraalse kahju hüvitamist kohtu poolt määratud ulatuses. 17. Tallinna Linnavalitsus palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Põhjendused: 1) Apellatsioonkaebus on vastuolus halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 34 lg-s 3 sätestatud keeluga esitada ringkonnakohtus nõudeid, mida esimese astme kohtus ei esitatud. Halduskohtule esitatud kaebus baseerus üksnes väitel, et kaebajal oli õigus erastada vaidlusalune eluruum

5 lg 1 p 1 alusel, apellatsioonkaebuses on kaebaja toonud välja uusi väiteid ja aluseid. Samas ei oma need asjas määravat tähtsust. 2) Xxxx xx/xxx xx ehitis asub maatükil, mis oli 01.03.1996-28.08.2007 Tallinna linnale kuuluv kinnisomand. AÕS § 136 lg-st 1 tulenevalt on maatükil püsivalt ühendatud ehitis maatüki oluline osa, millele ulatub maaomaniku omandiõigus. Kinnisomandisse kuuluv ehitis ei saa olla erastamise objektiks

§ 3lg 1 mõttes (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-23-01).

Seetõttu ei ole väidetava eluruumi erastamine kaebajale võimalik sõltumata kõigist muudest asjaoludest ja kaebuses esitatud väidetest juba alates 01.03.1996. 3)

§ 6

lg 1 p 2 kohaselt on munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide puhul eluruumi erastamise kohustatud subjektiks juriidiline isik, kelle valduses on erastatav eluruum (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-85-06). Vaidlusalune eluruum ei ole linna valduses alates 12.12.1994, kui see ehitis anti rendile AS-le Altenberghe Reval

ti, seejärel alates 03.11.1999 OÜ-dele Urban Invest ja Konga Invest. 4) Eluruumi mitteerastamise mõjuv põhjus on seaduslik siis, kui põhjus on tingitud faktilistest asjaoludest (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-9-98). Antud juhul on sellisteks asjaoludeks faktid, et kaebaja ei ole väidetavas eluruumis kunagi elanud, ta ei ole teinud väidetava eluruumi hooldamiseks ega säilitamiseks kulutusi, kuna ta ei ole kunagi olnud Tallinnasse sisse kirjutatud, ei ole tal olnud ettekujutust asjade tegelikust seisust. 5) Tallinna linn ei ole kunagi astunud ühtegi reaalset, õiguslikku tähendust omavat sammu korteriomandite moodustamiseks Xxxx xx/xxx xx asuvas hoones. 2005. a oli hoone muutunud varisemisohtlikuks ning anti taastamiseks üle kolmandale isikule, seega oli korteriomandite moodustamine Tallinna linna poolt selles hoones nii sisuliselt kui õiguslikult välistatud. 8

-st ja linnavalitsuse lootust andvast tegevusest tulenevat eluruumi erastamise õigust; kahju tekitamine – kaebaja peab kaotatud erastamisõiguse väärtuseks analoogiliste korterite turuväärtuse põhjal arvutatud summat; põhjuslik seos õigusvastase tegevuse ja kahju tekkimise vahel ning esialgsete õiguskaitsevahendite ammendatavus. Kui kasvõi üks eelnimetatud eeldustest pole täidetud, pole kahjunõude rahuldamiseks alust.

1. Kohus on põhjendatult alustanud kahjunõude hüvitamise eelduste kontrollimist kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumise kontrollimisest, sest juhul, kui kaebajal puudub erastamise õigus, ei oma tähtsust see, kas linnavalitsuse 12.12.2007 korraldus eluruumi erastamisest keeldumise kohta on õiguspärane või õigusvastane. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et kaebaja subjektiivset õigust eluruumi erastamiseks pole rikutud, sest kaebajal ei ole eluruumi erastamise nõudeõigust tekkinud. Ringkonnakohus põhjendab oma seisukohta järgmiselt.
2. Eluruumi erastamise õigus saab tuleneda üksnes

-st, sest subjektiivse õiguse aluseks saab olla mingi õigusnorm, mis isikule sellise nõudeõiguse annab. Riigikohtu tsiviil- ja halduskolleegiumi vaheline erikogu leidis 20.12.2001 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-15-01, et haldusakti tühistamiseks esitatud kaebuse läbivaatamisel tuleb kaitstavate õiguste ja vabadustena mõista isiku subjektiivseid avalikke õigusi: põhiõigusi ja -vabadusi, seadustest, muudest õigustloovatest aktidest, samuti haldusaktidest ja halduslepingutest tulenevaid õigusi. Arvestades eeltoodut ei saa pelgalt eluruumi erastamise kohustatud subjekti tegevus ja lubadused sellise nõudeõiguse tekkeks alust anda. 23.

§ 4

lg 1 p 1 kohaselt võis kaebaja olla eluruumi erastamise õigustatud subjekt, kuna tal oli avalduse esitamise ajal kehtiv üürileping, mille alusel tal oli õigus eluruumi kasutada. Erinevalt vastustajast ja halduskohtust leiab ringkonnakohus, et kaebaja oli esitanud eluruumi erastamise avalduse õigeaegselt. Kuni 09.09.1999 kuulus eluruum erastamisele mittekuuluvate eluruumide hulka, sest

§ 3

lg 8 alusel oli volikogu otsustanud, et selles elamus asuvaid eluruume seoses elamu rekonstrueerimisega ei erastata. Tulenevalt

§ 5

lg 1 p 5 on õigusvastaselt võõrandatud eluruumi üürnikul eluruumi erastamise õigus, kui ta esitab vastava avalduse peale 01.03.1995, kuid kolme kuu jooksul kohalikult omavalitsuselt teate saamist, et eluruum on erastamise objektiks. Riigikohus on 08.09.2008 määruses nr 3-3-1-38-08 p-s 15 käsitlenud õigusvastaselt võõrandatud eluruumi ja mitteerastatavaks tunnistatud eluruumi erastamiseks avalduste esitamist võrreldavate olukordadena ning leidnud sama määruse eelmises punktis, et eluruumi erastamise avaldust ei pidanud esitama perioodil, mil eluruum ei olnud erastamise objektiks. Riigikohus on leidnud, et mitteerastatavate eluruumide nimekirjast väljaarvamise järel tekib analoogiline olukord õigusvastaselt võõrandatud eluruumidega ning kuna selline olukord on 9

-s reguleerimata, saab kohaldada seaduse analoogiat –

§ 5lg 1 p 5.

Kuna kaebaja esitas erastamise avalduse kuu aja jooksul eluruumi mitteerastatavate eluruumide nimekirjast väljaarvamisest, pole erastamise avaldus esitatud tähtaja rikkumisega. 24. Samas on õige kohtu seisukoht, et kaebaja poolt erastada soovitud korter ei olnud eluruumi erastamise objektiks. Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-23-01 leidnud, et eluruumi erastamise õigust mõjutab elamu aluse maa õiguslik staatus ning kinnisomandisse kuuluv ehitis ei saa olla erastamise objektiks

§ 3lg 1 mõttes.

Asja materjalide kohaselt oli alates 03.01.1996 elamu ja selles asunud korter muutunud kinnisasja oluliseks osaks, mille erastamine olnuks

§ 217

alusel võimalik üksnes juhul, kui vastustaja oleks kinnisasja jaganud korteriomanditeks. Nõudeõigust kaebajale korteriomanditeks jagamise läbiviimiseks kohustamiseks seadus olukorras, kus kogu kinnisasi on vastustaja omandis, ei anna. Ka kaebaja pole viidanud siinkohal ühelegi õigusnormile, millest selline nõudeõigus tuleneks, vaid üksnes Tallinna Kesklinna Valitsuse 26.04.2005 kirjas antud lubadusele, et alustatud on ettevalmistustega kinnistu jagamiseks korteriomanditeks, pärast mida on korteri erastamine võimalik. Kaebaja poolt viidatud Riigikohtu lahend nr 3-3-1-81-05 ei ole asjakohane, kuna eelviidatud lahendis oli kaebajal subjektiivne erastamisõigus olemas ning erastamisele kuuluva maa suurus oli kindlaks määratud siduva eelhaldusaktiga. Kuna käesolevas asjas ei ole antud ühtegi siduvat haldusakti, millest kaebaja nõudeõigus tuleneks, ei ole kaebaja subjektiivseid õigusi erastamisest keeldumisega rikutud.

1. Kuna kaebaja õiguste rikkumist ei esine, pole kahjunõue põhjendatud. Halduskohus on lõppjäreldusena jõudnud õigele otsusele ning ringkonnakohus ei peatu seepärast pikemalt kaebaja ja vastustaja teistel väidetel. Käesoleva otsuse punktis 23 tähendatud põhjustel ei oma tähtsust hinnang tunnistaja B. Z. ütlustele, samuti pole vaja hinnata tõendeid seoses sellega, kas eluruum oli elamiseks kõlbulik või mitte. Asjaolu, et linnavalitsus pidas vajalikuks kinnistu müügihinna määramisel võtta arvesse võimalikku kaebaja kahjunõuet, ei tähenda, et kahjunõue on põhjendatud. Ka samade poolte vahel peetud kohtuvaidluses nr 3-06-155 leiti üksnes, et erastamise avaldus tuleb linnavalitsusel lahendada ega võetud seisukohta kaebajal erastamisõiguse olemasolu suhtes. Seega ei ole kohtu poolt hindamata jäetud tõendid põhjustanud ebaõige otsuse tegemist ning isegi kui tegemist oleks menetlusnormide rikkumisega kohtu poolt, ei oleks see aluseks kohtuotsuse tühistamisele.
2. Mittevaralise kahjunõude esitamist on kaebaja põhjendanud napisõnaliselt. Halduskohtus esitatud kaebuse pinnalt võib järeldada, et kaebaja põhjendas mittevaralise kahju nõuet sellega, et jäi erastamisõigusest ilma, sest varalise nõude põhjendustest erinevaid põhjendusi kaebuses ei esitatud. Kuna kaebajal ei olnud erastamisõigust, pole ta sellest ka ilma jäänud, mistõttu kahju pole tekkinud. Apellatsioonkaebuses on kaebaja märkinud, et tegelikult soovib ta mittevaralise kahju hüvitamist kohtu poolt seoses sellega, et ei saanud linnavalitsuse tegevuse tõttu pikka aega kasutada elamiseks enda poolt üüritud korterit. Ka sellisel nõudel pole alust, sest kaebajal oli sõlmitud üürileping korteri kasutamiseks perioodil 28.05.1999 – 13.07.
3. Peale üürilepingu lõppemist tal kasutusõigus puudus. Varasema perioodi osas on nõue aga aegunud (RVastS § 31 lg 2).
4. Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud kaebaja kanda (HKMS § 92 lg 1). Vastustaja pole menetluskulude hüvitamist taotlenud. 10