Obsah (4)

§ 2§ 12§ 19§ 59

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Marion Vakker Otsuse tegemise aeg ja koht 3. oktoober 2008, Tallinn Haldusasja number 3-07-1439 Haldusasi T.K.e kaebus Kullamaa Val

§ 2

lg-s 6 sätestatud ehitamise mõistega, siis on kohalik omavalitsus maareformi käigus õigustatud väljastama ehitiste korrastamise aluseks olevaid dokumente – projekteerimistingimusi ja ehituslube. Kuigi

§ 12

lg 2 sätestab, et ehitusluba ei anna õigust ehitusloale märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata ehitada, peab maareformi käigus toimuva ehitise korrastamise korral siiski olema võimalik ehitamine ja selle eelduseks oleva ehitusloa väljastamine ka enne maa ostueesõigusega erastamist, kuna vastasel juhul poleks ehitiste korrastamine tegelikkuses võimalik. Sellest tulenevalt oli vallavalitsus õigustatud väljastama kolmandale isikule tema ehitise korrastamiseks vajalikke ehitamist puudutavaid dokumente, sh korraldusega nr 125 välja antud projekteerimistingimusi.

§ 19

lg 3 kohaselt on projekteerimistingimuste 4 väljastamise aluseks vastavasisulise taotluse esitamine. See nõue on antud juhul täidetud. Projekteerimistingimuste väljastamine ei eelda ehitise korrastamise tähtaja määramist ning need võib korrastamise kiirendamiseks avaldaja soovil väljastada juba enne korrastamise tähtaja määramist.

1. Üksnes ehitusdokumentatsiooni väljastamise fakt ei saa kaebaja õigusi rikkuda. Ehitamist puudutavad dokumendid ei määratle ostueesõigusega erastatava maa suurust ega piire. Seega ei saa ka väita, et nende tõttu väheneks tagastatava maa suurus. Juhul, kui kaebaja ei nõustu maa ostueesõigusega erastamisega kolmandale isikule või erastatava maa suurusega, siis peaks kaebaja oma õiguste kaitsmiseks vaidlustama vastavaid haldusakte. Neid aga ei ole käesoleval juhul antud.
2. Kaebus ei kuulu rahuldamisele ka seetõttu, et korraldus nr 125 on oma olemuselt õiguspärane. Korralduses on loetletud selle õiguslikud alused ja korralduses ei pidanud sisalduma viiteid MRS-le. Kuigi vastustaja möönab, et MRS § 6 lg 31 on ehitise korrastamisega seotud ehitusdokumentide väljastamisel asjakohane, ei ole see projekteerimisdokumentide väljastamisel primaarne. Isegi kui pidada korralduses viidet MRS § 6 lg-le 31 vajalikuks, siis on selle puudumise näol tegemist vaid vorminõude rikkumisega, mis ei mõjutanud asja otsustamist ega ei muuda haldusakti sisu. Korraldus on motiveeritud. Korraldusega on rahuldatud A.T. taotlus projekteerimistingimuste väljastamiseks ning sellega on tehtud tema suhtes positiivne haldusotsustus. Kolmandate isikute õigusi ja vabadusi sellega piiratud ei ole. HMS § 56 lg 4 kohaselt ei pea nendel tingimustel haldusaktis haldusakti andmise faktilist alust näitama.
3. Alusetud on kaebaja väited projekteerimistingimuste ebaselguse kohta. Projekteerimistingimustest ning nende väljastamiseks esitatud avaldusest nähtub üheselt, et projekteerimistingimusi taotleti ning need anti põlenud rehielamu ennistamiseks. Tingimustest ja korraldusest ei saa kuidagi teha järeldust, et need käsitlevad soojakut. Projekteerimistingimuste nimetamine elamu ümberehituse-ennistamise projekteerimistingimusteks on tingitud asjaolust, et tõenäoliselt ei ennistata rehielamut täiesti identselt selle tulekahju eelse kujuga, vaid võimalikud on näiteks nii siseruumide lahenduse kui ka välisviimistluse erinevused võrreldes põlengule eelnenud olukorraga. Projekteerimistingimused väljastati kolmandale isikule üheks aastaks ja praeguseks hetkeks on kolmas isik esitanud ehitusprojekti ning taotleb vallalt ehitusluba.
4. MRS § 6 lg 31 ei sea mingeid ajalisi piiranguid ehitise korrastamiseks tähtaja määramisel, samuti ei seo nimetatud säte ehitise korrastamiseks tähtaja määramist sellega, kas ja millisel ajal enne kohaliku omavalitsuse poolt tähtaja määramist on ehitise omanik seda korrastama asunud. Seega on põhjendamatud kaebaja väited, et kolmas isik on ehitise ennistamisest loobunud ning oma pikaajalise tegevusetuse tõttu selleks ka õiguse minetanud. Vastustaja palub jätta T.K.e kaebus rahuldamata ja mõista kaebajalt Kullamaa Vallavalitsuse kasuks välja menetluskulud summas 55 165 krooni vastavalt AB Pohla & Hallmägi poolt esitatud kulude nimekirjale ja kuludokumentidele. KOHTU PÕHJENDUSED
5. Käesoleval juhul peab kohus kaebuse lahendamiseks kõigepealt selgitama, kas Kullamaa Vallavalitsuse 20.06.2007 korraldus nr 125 võib rikkuda kaebaja kui õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi.
6. Kohtuvaidluse esemeks oleva korraldusega määrati projekteerimistingimused kaebaja poolt tagasitaotletaval maal asuva kolmandale isikule A.T.le kuuluva elamu ümberehitamiseks-ennistamiseks. Käesolevas asjas puudub vaidlus selles, et maal ei asu 5 elamut MRS §6 lg 32 tähenduses ja et kolmas isik soovib tulekahjus hävinud rehielamu asemel ehitada osaliselt säilinud vundamendi piires uue elamu.

§ 19

lg 2 kohaselt on ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral projekteerimistingimused ning lg 3 sätestab, et projekteerimistingimused on ehitise arhitektuursed ja ehituslikud tingimused, mis määratakse ehitisele kohaliku omavalitsuse korraldusega vastava taotluse alusel. 16. Kaebaja kohtusse pöördumise eesmärgiks on vältida hävinud elamu taastamist kolmanda isiku poolt ja selle juurde maa ostueesõigusega erastamist, mis tooks kaasa tagastamisele kuuluva õigusvastaselt võõrandatud maa suuruse vähenemise ning rikuks sellega kaebaja õigust saada maa tagasi kogu nõudeõiguse ulatuses. Projekteerimistingimuste õigusliku tagajärjena tekib taotlejal võimalus tellida ehitusprojekti koostamine. Projekteerimistingimuste väljastamisega ei omandanud kolmas isik õigust ehitada.

§ 12

lg 1 kohaselt saab ehitamine toimuda ainult vastavalt ehitusprojektile ning ehitamiseks peab olema ehitusluba (

§ 12lg 2), mida kolmandale isikule ei ole väljastatud.

Kohus leiab, et projekteerimistingimuste vaidlustamisega ei ole kaebajal võimalik kaebuse eesmärki saavutada, samuti ei mõjuta projekteerimistingimuste väljastamine kolmandale isikule kaebaja õigusi ega riku neid.

1. HKMS § 7 lg 1 kohaselt võib tühistamiskaebuse esitada isik, kes leiab, et haldusaktiga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Kaebaja subjektiivsete õiguste riive puudumisel jääb kaebus haldusakti tühistamiseks rahuldamata sõltumata sellest, kas vaidlusalune haldusakt on õiguspärane või mitte. Käesoleval juhul ei ole kaebaja tõendanud oma subjektiivsete õiguste rikkumist vaidlusaluse haldusaktiga. Kuna kaebaja kui õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi ei ole vaidlustatud korraldusega rikutud, siis ei kuulu kaebus rahuldamisele.
2. Seoses kaebuses toodud väidetega kolmandale isikule A.T.le maa ostueesõigusega erastamise kohta peab kohus vajalikuks märkida järgmist: 1) kohtule esitatud materjalidest nähtub, et kolmas isik A.T. omandas 28.06.1978 sõlmitud notariaalse ostu-müügi lepingu alusel endises Haapsalu rajoonis Kullamaa külanõukogus Kullamaa kolhoosi maa-alal Kullamaa külas asuva kahe toaga rehielamu-rehetoa-rehealuse elamispinnaga 38,5 m2 ja kasuliku pinnaga 76,5 m2 ja nimetusega „Päärna“ (tl 128,129). Vastavalt 7.12.1984 koostatud maa looduses eraldamise aktile nr 39 määrati hoone juurde kuuluva maakasutuse suuruseks 0,05 ha (tl 130). Kõnealune elamu hävis maareformi kestel 30.10.1998 toimunud tulekahjus. Käesoleval ajal on ehitisest säilinud vaid osa vundamendist. Põlenud ehitist taastatud ei ole ning selle sihtotstarbeline kasutamine käesoleval ajal pole võimalik; 2) vastavalt MRS § 22 lõikes 1 sätestatule saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Seega eeldab maa ostueesõigusega erastamine üldjuhul ehitise olemasolu, kuigi nimetatud säte ei sisalda ehitise kui maa erastamise objekti määratlust. MRS § 6 lg 3 esimeses lauses sätestatu kohaselt hoone või rajatis käesoleva seaduse tähenduses on maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks seaduslikus korras väljaantud ehitusluba. Ehitise ja rajatise mõiste on ära toodud

§ 2

lg-tes 1 ja 3.

§ 2

lg 1 kohaselt on ehitis aluspinnasega kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Ehitised jagunevad hooneteks ja rajatisteks. Ehitise põhikonstruktsioonideks loetakse vundamenti, välispiirdeid, kandvaid seinu, vahelagesid ja katust. Vundamendi näol on 6 tegemist ehitise põhikonstruktsiooniga, mis on osaliselt säilinud kolmanda isiku poolt 1978.a. õiguslikul alusel omandatud ja õnnetusjuhtumi tagajärjel hävinud elamust; 3) kaebaja poolt kohtule esitatud tõenditest ei nähtu veenvalt, et tulekahjus hävinud elamu vundamenti ei ole tegelikult olemas ja et sellele ei ole võimalik ehitada uut elamut. Tulenevalt

§ 59lg-st 2 teostab ehitusjärelevalvet oma territooriumil kohalik omavalitsus.

Kullamaa Vallavalitsus märgib oma seletuses kohtule, et tema poolt on ehitusjärelevalve teostatud ja selle käigus on tuvastatud, et elamu vundament on põhiosas säilinud ning see on aluspinnasega püsivalt ja kohtkindlalt ühendatud (

§2

lg 1); 4) MRS § 6 lg 3¹ kohaselt ei käsitata ehitisena MRS tähenduses lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi. Nimetatud sätte mõte ja eesmärk on vältida ostueesõiguse põhjendamatut kasutamist (näiteks maa ostueesõigusega erastamist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste juurde) ning võimaldada teostada ehitise omaniku ostueesõigust üksnes seaduses sätestatud kriteeriumidele vastava ning otstarbekohast kasutamist võimaldava ja kasutuses oleva ehitise teenindamiseks vajaliku maa omandamiseks. Kohalik omavalitsus kui MRS § 22² lõikes 1 sätestatud maa erastamise eeltoimingute tegija, peab eeltoimingute ja otsustuste tegemisel lähtuma tegelikust olukorrast ning olema veendunud, et ehitis, mille juurde või mille teenindamiseks vajalikku maad erastamiseks taotletakse, on reaalselt ka olemas ja vastab MRS-s sätestatud ehitisele kehtestatud kriteeriumidele; 5) kolmas isik A.T. esitas 1996.a. Kullamaa Vallavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks tema omanduses oleva elamu juurde, mis aga 30.10.1998 toimunud tulekahju tõttu hävis ja langes seega kasutusest välja. Kui maad taotletakse erastamiseks lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise tarbeks, peab kohalik omavalitsus tegema valiku ja vastu võtma otsustuse, kas nõuda ehitise omanikult ehitise korrastamist või selle kõrvaldamist. Seejuures tulenevalt Tallinna Ringkonnakohtu 10.05.2006 otsuses haldusasjas nr 3-05-132 väljendatud seisukohast, ei välista maareformi eesmärk ja MRS §6 lg 31 kolmas lause ehitise omanikule omandireformi alguse ajal sihtotstarbelises kasutuses olnud ja maareformi ajal õnnetusjuhtumi tagajärjel hävinud elamu asemel samale krundile uue elamu püstitamiseks ehitusloa väljastamist. Lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste kordategemiseks määrab kohalik omavalitsus tähtaja, mis ei või olla lühem kui üks aasta. Sellisel juhul määratakse ehitise teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise kordategemist; 6) otsustamaks, kas võimaldada MRS §6 lg 31 3.lause alusel hoone omanikul ehitise kordategemist, peab kohalik omavalitsus arvestama muuhulgas ka ehitise kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid, saavutamaks konkreetsel üksikjuhul õiglase ning maakasutaja ning maa tagastamise õigustatud subjekti huve arvestava lahenduse. Käesoleval juhul ei ole Kullamaa Vallavalitsus andnud kolmandale isikule tähtaega tulekahjus hävinud elamu kordategemiseks, millest võib järeldada, et vallavalitsus ei ole kuni käesoleva ajani võtnud vastu MRS § 6 lõikes 3¹ sätestatud otsustust ehitise kordategemise või kõrvaldamise kohta, kuigi vallavalitsuse seisukoht on, et kolmandal isikul on õigus taastada temale õiguslikul alusel kuuluv ehitis. Samuti ei ole langetatud otsust teenindusmaa määramise kohta ehitise juurde, mida kolmandal isikul oleks õigus pärast ehitise kordategemist ostueesõigusega erastada. Kuna ehitise kordategemiseks tähtaja andmine ja teenindusmaa määramine projekteerimistingimuste väljastamisest ei sõltu ja arvestades asjaolu, et vastustaja ei ole kolmandale isikule andnud tähtaega hoone kordategemiseks, siis ei ole kohtul võimalik käesolevas asjas hinnata, kas sellise lahendusega (tähtaja andmisega) on arvestatud nii kolmanda isiku kui ka kaebaja huve. Sellekohase hinnangu saab kohus anda vaid siis, kui kaebuse esemeks on vastav haldusakt. Seejuures tuleb haldusaktis, millega kohalik omavalitsus annab ehitise omanikule tähtaja ehitise kordategemiseks ja määrab ehitisele 7 teenindamiseks vajaliku maa, märkida ka vastavad kaalutlused, miks ta võimaldab MRS §6 lg 31 3.lause alusel ehitise omanikul ehitise kordategemist; 7) ehitise kordategemine peab toimuma mõistliku aja jooksul. Kuna maa ostueesõigusega erastamine on võimalik alles pärast ehitise kordategemist ning enne ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kindlaksmääramist ei ole võimalik otsustada õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise küsimust, siis peab vastustaja juhul, kui ta annab kolmandale isikule tähtaja ehitise kordategemiseks, silmas pidama nii kolmanda isiku kui erastamise õigustatud subjekti kui ka kaebaja kui maa tagastamise õigustatud subjekti huve. Nii maa ostueesõigusega erastamine kui ka õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine on maareformi raames toimuvad menetlused ning maareform ei saa olla ajas lõppematu protsess. Vallavalitsuse 15.06.2006 korralduses nr 129 ja mis halduskohtu 16.03.2007 otsusega tühistati, anti kolmandale isikule ehitise kordategemiseks 25-aastane tähtaeg, mis ilmselgelt oli ebamõistlikult pikk. 19. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et T.K.e kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtukulud tuleb HKMS § 92 lg 10 alusel jätta poolte endi kanda, kuna vastaspoole kulude väljamõistmine kaebajalt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes ebamõistlik. Vallavalitsusel puudus reaalne vajadus kasutada antud kohtuasjas advokaadi õigusabi, kuna tegemist ei ole õiguslikult keeruka vaidlusega ja vallavalitsuse enda koosseisus on olemas vajalikke õigusalaseid teadmisi omav ametnik. Marion Vakker kohtunik 8