KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Malle Seppik, liikmed Iko Nõmm ja Imbi Sidok Otsuse tegemise aeg ja koht 30. aprill 2009. a.,

) § 656 lg. 2 lausega 2 ja § 657 lg. 1 punktiga 3 tühistada, tsiviilasi aga saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Vaidlust ei ole selle üle, et pooled allkirjastasid üürilepingu

1. novembril
2. a. Kirjaliku lepingu allkirjastamisega tegid pooled tahteavaldused, millest nähtus nende soov lepinguga seotud olla, seega on õige maakohtu järeldus, et üürileping on poolte vahel sõlmitud. Seejuures ei ole tähtsust sellel, et hageja eksemplaril ei ole üürilepingu esemeks oleva eluruumi aadressi märgitud, sest mõlemad pooled pidasid lepingu esemena silmas Tallinnas Xxxxxxxxxx xx-xx asuvat eluruumi: et ka kostja seda eluruumi silmas pidas, nähtub tema käitumisest – korteri valduse ülevõtmisest ja selles ööbimisest. Üürilepingu kohaselt kohustus kostja eluruumi hagejale üle andma
3. novembril
4. a. ning üürileping pidi kehtima
5. novembrini
6. a. Maakohus tuvastas otsuses, et kostja andis eluruumi ja selle võtmed hageja valdusse lepingu sõlmimise päeval, et
7. novembril hageja ööbis eluruumis ning et
8. veebruari
9. a. sõlmisid pooled kokkuleppe, millega lugesid üürilepingu lõppenuks
10. detsembrist
11. a. Neid asjaolusid ei ole apellant apellatsioonkaebuses vaidlustanud. Pooltel ei ole ka vaidlust, et lepingu sõlmimisel maksis hageja kostjale 6000 krooni tagatisraha kooskõlas lepingu punktiga
13. Maakohus on leidnud, et kostja ei pea tagatisraha tagastama hagejale kooskõlas üürilepingus sisalduva kokkuleppega, mille kohaselt juhul, kui üürileping lõpetatakse varem kui
14. oktoobril
15. a., siis tagatisraha ei tagastata. Selle maakohtu järeldusega ei saa nõustuda. Nii on VÕS § 275 kohaselt eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine. Tagatisraha kohta on VÕS § 308 lg. 1 lauses 1 sätestatud, et üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Seega on poolte kokkulepe tagatisraha maksmise kohta kooskõlas seaduse nõuetega. Sama paragrahvi lg. 3 kohaselt aga võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Et poolte sõlmitud üürilepingus on sellest seaduses sätestatud lepingupoolte õigusi ja kohustusi puudutavast sättest üürniku kahjuks kõrvale kaldutud, siis on tühine üürilepingule käsikirjas kantud kokkulepe selle kohta, nagu ei võiks üürnik tagatisraha tagastamist nõuda, kui üürileping lõpetatakse enne
16. oktoobrist
17. a. ja tagatisraha tagastamisele tuleb kohaldada VÕS § 308 lõiget
18. Et maakohus ei kohaldanud vaidluse lahendamisel osundatud sätet, mis kohaldamisele kuulus, siis ei arutanud ta pooltega sellest tulenevalt olulisi asjaolusid ja suhteid nii faktilisest kui õiguslikust küljest, nagu

§ 351lg.

1 seda ette näeb, ega selgitanud välja, millised on poolte faktilised ja õiguslikud väited sätte kohaldamise kohta, samuti tõendid, millega nad oma vastavaid väiteid tõendada soovivad, jättes seega eelmenetluse ülesanded selles osas täitmata (

§ 392lg.

1 p. 3 ja 4). Asja uuel läbivaatamisel tuleb tuvastada, millal teatas kostja hagejale oma üürilepingust tulenevast nõudest tema vastu, ning otsustada, kas hagejal 5 on VÕS § 308 lõiget 3 arvestades alust kostjalt tagatisraha tagasi nõuda. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks tuvastada apellatsioonimenetluses esmakordselt asjas oluliste faktiliste asjaolude kogumit, sest kassatsioonimenetluse eripära arvestades oleks sel juhul välistatud poolte võimalus vähemalt ühel korral kaevata kogu kohtuotsuse, sealhulgas tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale. Ka ei ole apellatsioonimenetluses võimalik täita eelmenetluse ülesanded, mille maakohus jättis täitmata. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium veel, et menetlusosalisel on õigus osaleda kohtumenetluses esindaja kaudu (

§ 217lg.

1). Esindajal on selle menetlusosalise õigused ja kohustused, keda ta esindab. Esindaja tehtud menetlustoiming loetakse tehtuks esindatud menetlusosalise poolt. Asjaolu omaksvõtmise ja muude avalduste kohta kehtib see niivõrd, kuivõrd juuresviibiv menetlusosaline omaksvõttu või avaldust kohe tagasi ei võta või ei paranda (

§ 217lg.

5). Apellatsioonkaebusest ei nähtu, et apellant oleks oma esindaja tehtud avalduse vaidluse ulatuse kohta kohe tagasi võtnud või seda parandanud, seega kehtib see menetlusosalise tehtud avaldusena. Sellel, kas esindaja avaldust tehes järgis apellandi soove ja huve, on tähtsus apellandi ja tema esindaja vahelises suhtes, kuid mitte sellest suhtest väljapoole. Seega ei ole asjakohane apellatsioonkaebuses esitatud mõte, nagu peaks kohus kaitsma apellandi huve tema esindaja poolt öeldust või tehtust mööda minnes. Menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele. Iko Nõmm Imbi Sidok Malle Seppik