lg 1 ja 3 sätetele leiab kostja, et tema kui müüja vastutuse eelduseks saab olla asja puuduse esinemine selle juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku hetkel (valdus anti üle 07.08.2007 vastavalt müügilepingu p 2.5.). Hageja on aga pärast valduse saamist teinud hoones ümberehitustöid. Kostja ei tunnista, et ta oleks hageja poolt aadressil Rxxxxx xx, Pxxxxxxx saadetud kirja kätte saanud ning leiab seega, et hagejad ei ole asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul teatanud
Kostja märkis oma aadressiks müügilepingus Mai 28-82, Pärnu. Kui hagejad oleks tahtnud oma pretensiooni kostjale esitada, tulnuks see saata lepingus märgitud aadressile. Mingitele suvalistele aadressidele kirja saatmisega võtavad hagejad riski, et nende tahteavaldus ei pruugi kostjani jõuda. Novembris 2006.a ei olnud kostja aadressiga Rxxx xx, Pxxxx, seotud (sel perioodil viibis kostja lapsehoolduspuhkusel ega olnud seetõttu tööl – tõendid tl 109 ja 110) ja tal ei olnud võimalik sinna saadetud kirjaga tutvuda. Hagejad pole tõendanud, miks nad eirasid kirja saatmisel kostja poolt müügilepingus märgitud aadressi. Kostja viitab siinkohal ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 3 ja § 70 sätetele tahteavalduste tegemise ja lepingu rikkumisest teatamise kohta. 3
lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas.
§-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja.
lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.
lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Iseenesest on õige kostja väide, et lepingust ei tulene, nagu oleks hagejad ostnud kinnistul asuva elamu aastaringseks elamiseks, samas puudub kohtul põhjus asuda seisukohale, nagu oleks pidanud kostja kinnistu müümisel teistsugusel arvamusel olema. Lepingu p 1.2.6. kohaselt on kostja müüjana kinnitanud, et kinnistu on hoonestatud, selle oluliseks osaks on uus aiamaja, millel on elektritarbimisvõimalus, vee- ja kanalisatsioonivõrgu kasutus, elamul on ahjuküte ja ehitustööd vastavad EV seadustes sätestatud nõuetele. Selline kinnitus viitab selgelt asjaolule, et müüdi kinnistu elamiskõlbuliku elamuga. Eesti klimaatilisi tingimusi arvestades on selge, et eluruumi soojapidavus ja elamu soojaks kütmise võimalus kuulub eluruumi elementaarsete elamistingimuste juurde ning on endastmõistetav, et aastaringseks kasutamiseks mõeldud elamut (kostja avaldatud andmed kinnistu eksperthinnangu lk 6) peab olema võimalik ka kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral on tagatud nendes elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Kohus leiab, et esitatud Termopilt OÜ tõendiga on leidnud tõendamist hagejate väide elamu soojapidamatuse kohta ning kostja sellekohased vastuväited on tõendamata. Termograafiline ülevaatus on andnud detailse pildi sellest, et elamu lagede soojusjuhtivus on ca 3 korda kõrgem standardsetest normväärtustest (0,65..0,67W/m2°C vrd 0,18…0,22 W/m2°C), välisseinte puhul on vahe veelgi suurem (0,81..1,52W/m2°C vrd 0,18…0,22 W/m2°C). Termopilt OÜ ülevaatusakti autentsuses ja õigsuses ei ole kohtul alust kahelda, tegemist on pädeva ettevõttega (olemas vastavad registreeringud, viidatakse kehtivatele standarditele (antud juhul EVS 8371:2003)). Asjaolu, et kostjat ei kutsutud termograafilise ülevaatuse juurde, ei tee esitatud tõendit tema sisu osas kõrvalejätmist väärivaks, sest andmed on saadud rohkete termopiltide tegemisel ja võrdlemisel ja ettevõtte seadmed on kalibreeritud (ülevaatusele lisatud kalibreerimistunnistus). Kohus ei pea usutavaks, et kostja juuresviibimine oleks ülevaatusest tehtavaid järeldusi muutnud. Kostja ei ole ka ise pidanud vajalikuks menetluse ajal selle asjaolu kohta tõendeid esitada või vastava ekspertiisi läbiviimist taotleda. Järgnevalt tuleb käsitleda küsimust, kas nimetatud soojapidavuse puuduste eest on kostja vastutav.
lg 1 seob müüja vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse eest puuduse olemasoluga asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ostjale ülemineku ajal.
lg 2 järgi läheb riisiko ostjale üle asja üleandmisega, mitte lepingu sõlmimisega. Asjas puudub vaidlus, et kinnistu valdus anti hagejaile üle lepingu kohaselt ehk 07.08.2006.a. Tegemist oli suveajaga ning elamu soojapidavus ei saanudki sel ajal ilmneda. Planeeritud ümberehituste käigus (paigaldati uus ahi ja kamin) sügisel 2006.a ilmnesid puudused soojustuses, millest kostjat ka informeeriti (vt ka allpool). Hagejad on väitnud, et asusid alaliselt elamusse elama alles jaanuaris 2007.a, mil ilmnesid soojakaod ning isegi ahju ja kamina kütmine üle ettenähtud normide ei olnud normaalse temperatuuri hoidmiseks alati piisav. Äsjanimetatud termograafilise ülevaatuse akt (tehtud 12.02.2007) tõendab nimetatud väidet. Kostja vastuväidetest võib järeldada, nagu ei vastuta tema asja puuduste eest, kuna ei ole teada, milliseid ümberehitusi hagejad tegid. Kohus leiab, et see järeldus on paljasõnaline ning selle tõenduseks ei ole kostja midagi esitanud. Kostja ei ole ka selgesõnaliselt väitnud, et hagejad oleksid majja elama kolinud varem. Hagejad ei ole osundanud, et nad oleksid 5
ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Kohus juhib siinkohal tähelepanu kostja väidete vastuolulisusele tõenditega – kostja on menetluses kinnitanud, et ei teadnud elamu soojustusest midagi, ent kinnistu hindamise eksperthinnangus on andnud selgituse seinte soojustatuse kohta. Kostja vastutust ei välista ka tema viidatud lepingu punktid (mh 1.3.2.ja 1.3.3.), mille kohaselt on ostjad kinnistu üle vaadanud ja ostnud selle seisundis, millises see oli lepingu sõlmimise päeval ega oma pretensioone müüjale kinnistu suhtes lepingu sõlmimise päeva seisuga.
lg 1 kohaselt on ostjal kohustus ostetud asja eraldi ülevaatamiseks vaid juhul, kui ta sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Antud juhul ei ole sellega tegemist. Asja kohese ja põhjaliku ülevaatamise kohustust ei ole hagejatele pandud ka müügilepinguga. Ebamõistlik on hagejatelt nõuda, nagu oleks nad pidanud suvel elamu ostmisel kontrollima maja soojapidavust. Selleks tulnuks lammutada konstruktsioone (lahti võtta seinu, põrandaid ja/või lagesid). Mingit vajadust hagejail selleks ei olnud, arvestades ka kostja enda esitatud andmeid kinnistu hindajale, et seinad on isovillaga soojustatud. Samas on
lg 1 ja 3 kohaselt müüja vastutuse eelduseks siiski ostja poolt müüjale puudusest teatamine mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puuduse avastas või avastama pidi. Selles osas on kohus seisukohal, et hagejad on tõendanud vastava teate edastamist kostjale. Ülekuulatud tunnistaja T. K. ütlustest nähtuvalt toimus varsti pärast 10.11.2006.a kirja saatmist kostja tööaadressile intsident, millest saab teha järelduse, et nimetatud puuduste avastamise teade kostjale kohale jõudis. Tunnistaja kinnitas, et hageja T. T. kohtuma tulnud isik oli elanud eelnevalt vaidlusaluses majas koos kostjaga ning kohtumisel selgitati temale täiendavalt juba varasemalt teatatud avastatud puudusi. Kohtul ei ole alust kahelda tunnistaja ütluste õigsuses, tegemist on naabruses elava isikuga, kellel pooltega seost ei olnud. Kostja esitatud väited ja tõendid võivad küll kinnitada tema alalist mitteviibimist töökohas seoses lapse sünniga, kuid need ei lükka ümber asjas olulist – seda, et ta pidi lähtuvalt ülalnimetatust olema teadlik hagejate poolt avastatud puudustest müüdud asjal. Kostja teadlikkust hagejate kirjast kinnitab lisaks esitatud ümbrik, mis kannab postitemplit 30.11.2006.a ning on adresseeritud kostjalt hageja T. T. Kostja ei ole nimetanud mingit põhjust, miks ta oleks pidanud hagejale kirju saatma. Seega on hagejad teavitanud kostjat asja puudustest mõistliku aja jooksul puuduste avastamisest ning müüja on seaduse mõttes vastutav. Hagis on hagejad palunud kostjalt välja mõista täiendava soojustuse paigaldamise maksumus (arvutatud kahe hinnapakkumise keskmisena), Termopilt OÜ tõendi saamise maksumus (tõendatud arvega tl 56) ja täiendava elektritarbimise maksumus kahe kuu eest. Kostja ei ole arvutustele sisulisi vastuväiteid esitanud (on pidanud vajalikuks „kalkulatsioonidesse mitte süveneda“, kuigi kohus tegi vastavasisulise ettepaneku), väites vaid, et täiendava soojustuse paigaldamise kulud on ülepaisutatud. Kohus kostja arvamust ei jaga ja leiab, et hageja arvutused tuginevad esitatud tõenditel ja seadusel. Hagejate nõue täiendava soojustuse paigaldamise maksumuse osas tuleb kvalifitseerida
lg 1 alusel kohustuse täitmise (puuduse kõrvaldamine) asemel esitatava kahju hüvitamise nõudena. Tegemist on sisuliselt otsese varalise kahju hüvitamise nõudega, kusjuures nõude sisuks on hagejate poolt tulevikus kantavad kulutuste (
Kahju hüvitamise eesmärk on
lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Hageja esitatud Xabos Grupp OÜ ja OÜ Ramise hinnapakkumised haakuvad Termopilt OÜ 6
lg 3 kohaselt – tegemist on vastavalt kahju kindlakstegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõude esitamiseks tehtud kuluga (arve) ning kahju tekitamisega seoses kantud kuludega (täiendav elektriküte). Eeltoodu põhjal rahuldab kohus hagi. Menetluskulud Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Toomas Talviste Kohtunik 7
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.