KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-05-3291 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 19.06.2009, Tallinn Kohtukoosseis Imbi Sidok, Ande Tänav, Mare Merimaa Tsiviilas

) ja KÜ põhikirjaga ettenähtud korras. 3. 17.11.2001 kinnitas KÜ üldkoosolek küttekulude protsendi määra 35 % neile korteriomandi omanikele, kes on individuaalküttele üle läinud, peale mida hakkas kostja vähem tasuma küttekulude eest. Üldkoosoleku otsust

-s sätestatud tähtajal kohtus ei vaidlustatud. Alates detsembrist 2001 hakkas kostja teadlikult tasuma ühistu küttekulu vähem arvetel esitatud summast. Perioodil 14.12.2001-15.05.2002 moodustus osaliselt tasumata arvete põhivõlg 2805.51 krooni. Nimetatud perioodil oli korteriomandi reaalosa suuruseks 47,1 m2 ning vastavalt reaalosa suurusele määrati ka maksed. 26.09.2002 korteri nr 16 reaalosa suurenes juurdeehituse arvelt 93,8 m2-ni ja võlgnevus hakkas tekkima suuremalt korteri reaalosalt.

1. Jaanuaris 2007 müüs kostja korteri ära ja uueks omanikuks sai OÜ Matenberg, kes ei vaidlustanud korteri küttekulude määramist, kuid jättis võlgnevuse tasumata. Sellest hetkest peatus kostja põhivõla summa, kuid viiviste arvestus jätkus. Juunis 2007 müüdi korter nr xx taas ja uueks omanikuks sai Maie Laaniste.
2. Seisuga 30.11.2008 on kostja põhivõlgnevus KÜ ees perioodi 14.12.2001 kuni 30.11.2008 eest 9523.28 krooni ja viivised 13 235.97 krooni, kokku 22 759.25 krooni.
3. Viivisnõude arvestamisel on KÜ lähtunud põhikirjast ning arvestades asjaolu, et kostja on tahtlikult jätnud oma kohustused täitmata ei ole kostja vastuväide viivise osas põhjendatud. KÜ juhatus on oma tegevuses lähtunud liikmete ühistest huvidest ja

-st ning põhikirjast. Kostja viide võlaõigusseadusele (VÕS) on kohatu, kuna korteriühistu tegevust reguleerib

erinormina ning VÕS-i rakendamine ei ole käesolevas tsiviilasjas asjakohane.

1. Kostja on tahtlikult jätnud oma kohustused täitmata ning seetõttu ei saa lugeda nõuet aegunuks vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosaseaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 2 tulenevalt vaid käesolevas tsiviilasjas 2 tuleb lähtuda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg-st
2. Seega nõue ei ole aegunud. Kostja seisukoht
3. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta see rahuldamata. Vastuväidete kohaselt ei ole alates 1997, mil Xxxxxx x xx-xx korter viidi üle individuaalküttele, kostja üldse tarbinud hageja poolt jaotatavat soojusenergiat. Nagu enne, nii ka pärast oma korteri üleviimist individuaalküttele, osales kostja korteriomanike kaasomandisse kuuluvate ruumide küttekulude katmises proportsionaalselt temale kuuluva korteri pinnale.
4. Küttekulude arvutamise metoodika on kehtestatud EV Majandusministeeriumi 11.08.1997 käskkirjaga nr 86 "Soojusvarustuse arvestamise ja jaotamise metoodika", mis asendas majandusministri 23.03.1993 määrusega nr 4 kehtestatud "Hoonete soojavarustuseks vajaliku soojusenergia kulude arvestamise ja jaotamise metoodika", mis kehtis korteri nr xx keskküttesüsteemist lahtilülitamise ajal. Nimetatud metoodikate alusel arvutas maja haldaja
5. aastal korterile xx üldruumide kütteks proportsionaalselt kostja kasutuses olevale pinnale 11,3 %, mis moodustab 5,3 m2 . Selle 11,3 %-lise määra alusel tulebki kaasomandi küttekulud jaotada nagu seda tehtigi kuni novembrini
6. Kostja on tasunud kogu vaidlusaluse perioodi jooksul soojuse üldkulu katteks AS Südalinna Kinnisvarahoolduse poolt määratud 11,3% arvestusega korteri pinnast.
7. Nõude aluseks olev 17.11.2001 üldkoosoleku otsus on seadusega vastuolus ning ei kuulu täitmisele. 17.11.2001 otsusega muudeti varemkehtinud arvutuslikku määra, suurendati põhjendamatult kostja maksekoormust küttesoojusenergia eest, ilma vastavaid arvestusi tegemata ja kehtestati küttesoojusenergia määraks 35%, mis on õigusvastane ja selle alusel ei tekkinud kostjal kohustust tasuda soojuskütteenergia eest otsuses märgitud maksemäära ulatuses. Hageja oli teadlik varasemast maksemäärast, mille alusel esitas kostjale kuni
8. aastani arveid küttesoojusenergia eest tasumiseks ja rakendas seda ka ise kuni 17.11.2001 üldkoosolekuni. Hageja oli teadlik maksemäära põhjendamatusest, mida tõendab tema hilisemalt tellitud eksperthinnang Ülo Kaselt ja teised läbiviidud eksperthinnangud, mis ükski ei kinnitanud hageja 17.11.2001 üldkoosoleku otsusega kehtestatud 35 %-lise määra õiguspärasust.
9. Tallinna Ettevõtlusameti hinna ja tarbijakaitse teenistuse 04.06.2003 kirjas nr 2-3/03/433 juhitakse tähelepanu asjaolule, et varemkehtinud soojakulu osakaalu muutmist ei ole ühistu põhjendanud. Tallinna Ettevõtlusameti 21.09.2006 kirjast nr 2-6/642 nähtub, et alternatiivküttel oleva korteri omanikule korteriomandi mõttelise osa kütmise kulude kandmise määra ei saa muuta üldkoosoleku otsusega ilma uusi arvestusi tegemata. Tegelikkuses tasumisele kuuluva küttesoojusenergia maksemäär - 10% - on tuvastatud tsiviilasja nr 2-05-16353 menetluses OÜ Ehitusekspert poolt läbiviidud ekspertiisiga. Eksperthinnang kinnitab üheselt, et vaidlustatud KÜ otsusega kehtestatud maksemäär 35% on ebaõige. Eksperthinnangu punktis 3 on märgitud, et korteril nr xx tuleb katta 0,29% kogu tarbitavast hoone küttesoojusenergiast ehk 10% lähtuvalt korteri üldpinnast.
10. Tulenevalt hagi täpsustusest märkis kostja, et ebaõige on väide, et kostja hakkas pärast kostja üldkoosoleku 17.11.2001 otsust vähem tasuma KÜ poolt temale osutatavate teenuste (soojusenergia) eest. Kostja on tasunud kogu aeg regulaarselt elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid ja elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu reaalselt tarbitud kommunaalteenuste eest. Hageja ei ole tõendanud, et kostja tegelikkuses on tarbinud soojusenergiat hagis viidatud summa eest.
11. Viivisenõue on alusetu ja põhjendamatult suur ning sellest tulenevalt õigusvastane. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on viivitanud põhikirjas ettenähtud majandamiskulude maksmisega, millega kaasneks õigus nõuda viivist. Hageja poolt nõutav viivis ei vasta VÕS § 113 lg 1 ja VÕS § 94 tulenevatele intressimärale ning on sellega võrreldes põhjendamatult suur. Juhul, kui kohus leiab, et viivisenõudel on siiski alus, palus kostja vähendada viivist seaduses ettenähtud määrani. Viivise vähendamisel tuleb arvesse võtta, et kostja on tasunud 3 regulaarselt makseid ning hageja varaline olukord ei ole halvenenud. Samuti on hageja nõude esitamisega ebamõistlikult viivitanud
12. Hageja nõue on aegunud nende arvete osas, millised olid esitatud 17.06.2002 ja varem. Maakohtu otsuse põhjendused
13. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja mõistis hagejalt välja kostja menetluskulud. Otsuse põhjenduste kohaselt esitas hageja 17.06.2005 hagi majandamiskulude võlgnevuse sissenõudmiseks kui Xxxxxx x xx-xx korteri omaniku ja KÜ Maakri 44 liikme vastu.

§ 5

lg 1 kohaselt on KÜ liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Seega kostja on jätnud täitmata

§-s 15 1 sätestatud kohustused.

1. Hageja on oma 22.12.2008 hagiavalduse täienduses võtnud omaks, et kostja müüs jaanuaris 2007 oma korteri nr xx ära ja uueks omanikuks sai OÜ Matenberg, kes ei vaidlustanud korteri küttekulude määramist, kuid jättis tasumata kostja võlgnevuse eelmisest perioodist. Juunis 2007 müüdi korter veelkord ja uueks omanikuks sai Maie Laaniste. Asjaolu, et kostja ei ole vaidlusaluse korteri omanik, tõendab ka kinnistusraamatu väljavõte, mille kohaselt oli kostja vaidlusaluse korteriomandi omanikuks kuni 08.01.
3. Vastavalt

§ 51

sätestatule lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Seega läksid Elina Kaalu poolt temale kuuluva korteriomandi asukohaga Xxxxxx xx-xx võõrandamisel OÜ-le Matenberg üle ka OÜ-le Matenberg kõik korteriomandi võõrandaja kohustused. Seega ei ole hagi esitatud õige kostja vastu. Hageja ei ole esitanud taotlust kostja asendamiseks.

1. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seaduse rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele enne 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku. Antud asjas on hagi esitatud 17.06.
2. Kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1 kohaselt tuleb kõik kohtukulud jätta hageja kanda. Apellatsioonkaebus
3. Apellatsioonkaebuse esitas hageja, kes palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning mõista kostjalt välja põhivõlgnevuse 9523.28 krooni ja viivise 9523.28 krooni. Kaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus rikkunud nii materiaalõiguse kui menetlusõiguse norme.
4. Esmalt on maakohus ebaõigesti kohaldanud

-i § 51, kui asus seisukohale, et korteriomandi võõrandamisega läksid kostja õigused ja kohustused üle uuele omanikule. Maakohus on samastanud KÜ liikme õiguste ja kohustuste ülemineku korteriomaniku kui ühisuse liikme õiguste ja kohustustega. Selline järeldus on vastuolus Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-105-05 02.11.2005 esitatud seisukohaga, et korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 4 järgi ei saa KÜ liikmete õiguste ja kohustuste üleminekut samastada korteriomaniku kui ühisuse liikme õiguste ja kohustuste üleminekuga. Oma sisult kordab maakohtu rakendatud säte kuni 01.07.2001 kehtinud KOS § 8 lg-d 4. Seega

§ 51

ei kuulu käesolevas vaidluses kohaldamisele, kuna reguleerib korteriomaniku kui ühisuse liikme õiguste ja kohustuste üleminekut. 21. Hageja nõuab võlgnevust aja eest, kui kostja oli veel korteriomanikuks. KOS § 13 lg 1 kohaselt kannab korteriomanik kaasomandi majandamise kulutusi võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Analoogne regulatsioon sisaldub asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg-s 3.

§ 13

lg 4 kohaselt on KÜ otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriomanikele kohustuslikud. 4

1. Vastavalt viidatud Riigikohtu lahendile vastutab kaasomandi võõrandamisel omandaja kaasomanike vahelistes suhetes kõigi kaasomandiga kaasnevate kohustuste täitmise eest ja omandab ka kõik kaasomandiga seotud õigused ja kohustused alates omandi üleminekust. Seega ei vastuta omandaja enne võõrandamist tekkinud võlgade eest. Sama järeldub ka korteriühistuga elamute majandamisel --- lepingute subjektiks on küll KÜ, kuid nende alusel tekkivad kohustused jagunevad korteriomanike vahel lähtuvalt nende tegemise ajast.
2. Maakohus on otsuse piirdunud vaid käsitlusega õige kostja teemal ja jättis täielikult tähelepanuta menetluses esitatud hageja sisulised väited ega hinnanud esitatud tõendeid. Seega on oluliselt rikutud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t
3. Vastus apellatsioonkaebusele
4. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus
5. Kolleegium, tutvunud apellatsioonkaebusega ja vastusega sellele ning tsiviilasja muude materjaliga, leiab, et kohtuotsus tuleb TsMS § 656 lg 2 teise lause ja § 657 lg 1 p 3 alusel täielikult tühistada ja saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu, mida ringkonnakohus ei saa kõrvaldada. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, see on osas, milles taotleti maakohtu otsuse tühistamist.
6. Maakohus jättis hagi rahuldamata põhjendusega, et hagejal puudub kostja vastu nõudeõigus, kuna alates jaanuarist 2007 ei ole kostja enam vaidlusaluse kinnistu omanik ja seega on võõrandamise hetkest KÜ majandamiskulude nõue läinud üle korteriomandi omandajale ning kostja näol on tegemist vale kostjaga.
7. Kolleegium nõustub maakohtu käsitlusega

§ 51

osas, mille kohaselt lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Korteriomandi majandamiskulude võlgnevuse tasumise kohustuse üleminekut reguleerib otseselt sama seaduse § 7 lg 3, mille kohaselt on korteriomandi võõrandamisel või pärimisel omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude või muude maksude eest.

1. Kolleegium on aga seisukohal, et maakohus jättis otsuse tegemisel tähelepanuta, et korteriomand, mille majandamisega seotud kulud on vaidluse all, võõrandati kostja poolt kohtumenetluse ajal. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-9-06 29.03.2006 asunud seisukohale, et poolte vahetumine kohtumenetluses ei tohi tekitada teistele menetlusosalistele raskusi oma õiguste maksmapanekul ning et seda tagab kehtiva TsMSi normistik. TsMS-i § 210 lg 2 kohaselt ei mõjuta vaidlusaluse eseme omandi või muu sellesarnase õiguse üleandmine (eriõigusjärglus) iseenesest asja menetlust. Küll aga võib sama sätte lg 3 kohaselt õigusjärglane vastaspoole ja õiguseelneja nõusolekul astuda menetlusse poole õiguseelneja asemel. Vastaspoole või õiguseelneja nõusolekuta võib õigusjärglane astuda menetlusse ja teda võib sinna kaasata kolmanda isikuna õiguseelneja poolel. Eeltoodust järeldub, et kohtumenetluse kestel kostja suhtes eriõigusjärgluse ilmnemisel on võimalik menetluse jätkamine ja vaidluse sisuline lahendamine samade menetlusosalistega, kui ei taotleta asendamist/kaasamist või ei anta menetlusse astumiseks nõusolekut.
2. Ka ei nõustu kolleegium maakohtu tegevusega õigusjärglusest teada saamisel ning leiab, et kohus rikkus poolte õigusi anda kohtule seletusi ja esitada põhjendusi kõigi asja 5 arutamisel tõusetunud

imuste kohta (TsMS § 199 lg 1 p 4) ja vaielda vastu teiste põhjendustele (samas p 6). Lisaks rikkus maakohus oluliselt TsMS § 351 lg-d 1 ja 2, millede kohaselt arutab kohus kohtuistungil menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest ning võimaldab pooltel esitada kõigi asjasse puutuvate asjaolude kohta õigel ajal ja täielikult oma seisukoha. Samuti TsMS § 436 lg 4, mille kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et kohus oleks kas istungil või kirjalikult arutanud menetlusosalistega kostja eriõigusjärglusega seonduvat menetluslikku asjaolu ja andnud pooltele võimaluse selle kohta seisukohti esitada. Maakohus on otsuses väitnud, et hageja ei taotlenud kostja asendamist, samas ei nähtu tsiviilasja materjalidest, et kohus oleks hagejale selgitanud sellekohase taotluse esitamise asjakohasust. Maakohus tegi vaidlustatud otsuse näol poolte jaoks üllatava lahendi, mis aga kehtiva TsMS-i põhimõtete kohaselt ei ole lubatud. 30. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul pooltele selgitada menetluslikku olukorda ja anda neile võimalus otsustada kostja eriõigusjärglusega seonduvate taotluste esitamise mõistlikkuse üle. Kui aga poole asendumist menetluses ei toimu, tuleb kohtul asi sisuliselt lõpuni arutada seniste menetlusosalistega.

§ 51

ja § 7 lg 3 ei välista KÜ nõudeõigust enne korteriomandi võõrandamist sissenõutavaks muutunud võlgade osas senise KÜ liikme vastu.

1. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta apellandi ja vastustaja viited asjaoludele ja õigusnormidele, millised saaksid põhjendada või ümber lükata poolte seisukohti nõude sisulisel lahendamisel. Maakohus on kaevatavas otsuses tuginenud vaid hagi esitamisele ebaõige kostja vastu ega ole hageja nõuet sisuliselt lahendanud. TsMS § 9 lg 3 kohaselt ei vaata kõrgema astme kohus tsiviilasja läbi enne, kui selle on läbi vaadanud temast vahetult madalama astme kohus.
2. Kolleegium juhib maakohtu tähelepanu ka asjaolule, et vaidlustatud lahendis oli ebaõigesti lahendatud menetluskulude taotlus. Maakohus oli küll asjakohaselt viidanud rakendatavale tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3, kuid vastuolus tolleaegse TsMS § 60 lg-ga 1 ei mõistnud kohtukulusid välja, vaid määras ainult nende jaotuse. Mare Merimaa Imbi Sidok Ande Tänav 6