← Eesti

2-06-37627/44

Obsah (9)§ 58§ 2551§ 2441§ 241§ 255§ 254§ 243§ 244§ 248

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Malle Seppik, Gaida Kivinurm Otsuse tegemise aeg ja koht 12.06.2009, Tallinn Tsiviilasja number

) kohaselt hoonestusõiguse sisu hulka ka hoonestusõiguse seadmisel ning hageja nõudeõiguse tekkimisel, mil kehtis

§ 58

lg 2 ja

§ 2551. 13.

Eeltoodu põhjal palus hageja tunnustada 18.04.2006 hageja poolt hoonestusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu ülesütlemise õiguspärasust; tuvastada kostjate I ja II kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse kustutamiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosast nr 482001 ning registriosa sulgemiseks; tuvastada kostja III kohustus anda nõusolek hüpoteegi summas 4 030 000 krooni kustutamiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 482001 4-st jaost. Hageja palub alternatiivse 3

(11)nõudena hoonestusõiguse kustutamise asemel tuvastada kostjate I ja II kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse hageja nimele kandmiseks. Kostjate vastuväited
  1. Kostja I AS Süda Maja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt puudub hagejal lepingu ülesütlemiseks õiguslik alus. Lepingu I p 6.2 sätestab, et juhul kui hoonestaja ei ole alustanud 3 aasta möödudes arvates hoonestusõiguse seadmisest kinnisasjale korterelamu ehitamist, on omanikul õigus 30 päeva jooksul arvates 3-aastase tähtaja möödumisest nõuda hoonestusõiguse ennetähtaegset lõpetamist. Ehitamise alustamiseks loetakse ajahetke, kui hoonestaja on saanud ehitusloa ja alustanud reaalset ehitustegevust. Nimetatud omaniku õigus on lepingus ajaliselt piiratud, tähtaeg möödus 05.04.
  3. Lepingu I p 7.2 näeb ette, et kui hoonestusõiguse seadmisel on möödunud 5 aastat ja hoonestaja ei täida süüliselt kohustust anda omaniku omandisse hoonestusõiguse alusel püstitatud korterelamus 75 m2 suurust korterit, on avaldajal õigus nõuda hoonestajalt hoonestusõiguse ennetähtaegset lõpetamist, hüvitades hoonestajale reaalselt valminud ehitise maksumuse või nõuda lepingu p 7.
  4. nimetatud korteri arvestuslikku väärtust. Hageja on asenduskorteritest keeldunud.
  5. Kostja on kinnitanud hagejale, et senini ei ole kostjal olnud võimalik täita lepingus sätestatud kohustust (st ehitada korterelamu) muinsuskaitselistest piirangutest tulenevalt. Kostja tegevus ei ole olnud süüline ja eeldus on, et lähiajal on võimalik muinsuskaitselised kitsendused ületada ja detailplaneeringu alusel hoone püstitada. Tänaseni ei ole Tatari 26 kinnistu suhtes detailplaneeringut kehtestatud, milles tulenevalt ei ole võimalik ka Tatari 26 hoonestamine. Kostja on teinud hagejale mitmeid alternatiivseid pakkumisi hoonestusõiguse tasu osas, sh on pakutud asenduskorterid teistes kesklinna hoonetes. Lepingu sõlmimisel ei olnud Tatari 26 asuv hoone veel kultuurimälestiseks tunnistatud, st hoonestaja ei saanud eeldada, et muinsuskaitselised takistused sellisel kujul tõusetuvad ja takistavad otseselt lepingust tulenevate kohustuste täitmist. Kinnistul asukohaga Tatari 26 asuv hoone tunnistati kultuurimälestiseks Kultuuriministri käskkirjaga nr 207 alles 21.11.
  6. Enne seda võeti nimetatud hoone ajutise kaitse alla 28.02.2002 Muinsuskaitse peadirektori käskkirjaga nr A-
  8. 28.02.2005 tegid hageja ja hoonestaja ühise pöördumise EV Kultuuriministeeriumile seoses Tatari 26 ehitisega, millises on nii hageja kui ka kostja ühiselt toonud välja järgmised asjaolud: olemasoleva hoone taastamine on ekspertarvamuste kohaselt põhjendamatu; seoses muinsuskaitseliste nõuetega on lepingu osapooled sattunud olukorda, millises Tatari 26 hoonestamine kooskõlas lepinguga on võimatu; seoses hoone halva tehnilise seisundiga ja arvestades asjaolu, et vajalike põhikonstruktsioonide asendamine põhjustav ehitise autentsuse kadumise oleks põhjendatud lõpetada Tatari 26 arhitektuurimälestiseks olemine. Eeltoodud kirjast tulenevalt on hageja ise aktsepteerinud asjaolu, et kostja lepingust tulenevate kohustuste täitmine on võimatu just muinsuskaitseliste piirangute tõttu.
  9. Kostja I on vaidlustanud ka halduskohtus Muinsuskaitseameti käskkirja seoses Tatari 26 kaitsepiirangutega (haldusasi 3-1314/2002). Kostja I tellimusel on koostatud veelkordselt ehitustehniline konstruktsioonide ekspertiis ja koostamisel on arhitektuur-ajaloolised eritingimused ja Tatari 26 elamu-ärihoone arhitektuurne eskiis. Kostja tegevus ei ole käsitatav lepingu olulise rikkumisena, mis annaks aluse lepingu ülesütlemiseks.
  10. Käesoleval juhul on asjaõigusseaduse normid erinormideks VÕS suhtes. Nõue on

§ 2441

lg 3 kohaselt aegunud, kuna kinnisasja omanik ei ole hoonestaja lepinguliste kohustuste oluliste rikkumiste tõttu nõudnud hoonestusõiguse omanikule langemist kuue kuu, kuid mitte hiljemalt kui kahe aasta möödumisel. Kooskõlas lepinguga pidi Tatari 26 4

(11)hoone püstitatama 5 aasta jooksul hoonestusõiguse seadmisest, st 2003 märtsikuuks. Ülesütlemisavaldus on tühine.
  1. Hageja ja kostja I vahel puudub lepinguline suhe, kuna nende vahel ei ole kehtivat võlaõiguslikku kokkulepet. Hagejal on lepingust I tulenevad võlaõiguslikud nõuded algse hoonestaja, mitte aga kostja I vastu. Lepingus I sisalduvad hoonestusõiguse sisu puudutavad kokkulepped ei oma antud juhul asjaõiguslikku tähendust, kuna need ei nähtu kinnistusraamatust.
  2. Kostja II Eesti Energia AS hagi ei tunnistanud. Lepingu III p 5.1 kohaselt kohustus kostja ehitama kokkulepitud kinnistu osale elektrijaama ning p 5.2 kohaselt pidi alajaam olema valmis ehitatud ja pingestatud hiljemalt 01.01.
  3. Alajaama kasutatakse Süda 11 elektriga varustamiseks ja alajaama jääkvõimsust kasutatakse Süda-Tatari kvartalis p. 5.3 kohaselt. Alajaama eemaldamine tooks kaasa väga suured põhjendamatud rahalised kohustused.
  4. Lepingust III tulenevad õigused ja kohustused ei ole 30/1484 mõttelises osas kostjale üle läinud. Kostjale II läksid üle vaid õigused ja kohustused, mis on hoonestusõiguse mõttelise osa müügilepingus kokku lepitud. Lepingus ei ole kokku lepitud, et kostja II peab osalema korterelamu ehituses. Kostja II ei saa vastutada kohustuse eest, mida ta ei ole omandanud.
  5. Lepingu III p-s 4.4 on sätestatud, et kostja II ei ole kohustatud tasuma koormatud maatüki omanikule lepingu p-s 7 omaniku ja hoonestaja poolt kokku lepitud hoonestusõiguse tasu. Seega ei ole kostja II ka lepingut rikkunud.
  6. Juhul, kui hoonestusõiguse eest tasu maksmine oleks kantud kinnistusraamatusse, siis vastutaks kaasomanikud hoonestusõiguse tasu maksmise eest solidaarselt. Kuna hoonestusõiguse tasu maksmist ei ole kantud kinnistusraamatusse, siis ei laiene see kostjale II ning on välistatud solidaarvastutuse kohaldamine.
  7. Kostja III Nordea Pank hagi ei tunnistanud. Hageja ei saa esitada mingeid nõudeid kostjale III. Hoonestusõigus ja seda koormav hüpoteek on asjaõiguslikult eksistentsed, nad on kantud kinnistusraamatusse. Isegi juhul, kui hüpoteetiliselt eeldada, et hoonestusõiguse seadmise leping on kohaselt üles öeldud, jääb hoonestusõigus asjaõigusena edasi kestma, samuti seda koormav hüpoteek. Hagejal tekiks seeläbi õigus nõuda hoonestusõiguse endale kandmist, sest hoonestusõigust valdaksid isikud, kellel selleks ei oleks enam lepingulist alust.
  8. Asjaõiguse kustutamiseks on vajalik puudutatud isiku nõusolek, kelleks hüpoteegipidaja vaieldamatult on. Hoonestusõiguse hüpoteegiga koormamiseks on hageja andnud oma nõusoleku lepingu p-s 8.9, seega on hüpoteek seatud ja eksisteerib legitiimselt ning selle kustutamine on võimalik üksnes poolte kokkuleppel ning mingit õiguslikku alust nõuda kostjalt nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks ei ole. Hageja ei ole pöördunud kostja poole ettepanekuga nõusoleku saavutamiseks. Maakohtu otsuse põhjendused
  9. Harju Maakohus jättis hagi rahuldama ja menetluskulud hageja kanda.
  10. Otsuse põhjenduste kohaselt on poolte vahel vaidlus selles, kas kostja I on esialgse hoonestaja õigusjärglane hoonestusõiguse seadmise lepingu osas ehk kas tulenevalt lepingu II p-s 4.5 sätestatust tulenevalt on temale üle läinud esialgse hoonestaja õigused ja kohustused.
  11. Lepingu I p-ga 7.1.1 luges kohus tõendatuks, et hoonestusõiguse tasuks oli lepingu p-s 6.1 fikseeritud kohustuse täitmise järgselt kinnisasja omanikule või tema poolt näidatud kolmandale isikule vähemalt 75 m2 korteri või 75 m2 reaalosaga korterihoonestusõiguse omandisse andmine hoonestusõiguse alusel püstitatud korterelamus. Nimetatud 5
(11)kokkulepet iseloomustab selle täitmise ühekordsus, tasu maksmine ei ole korduv ega perioodiline. Samas seisneb kohustuse täitmine mingis püsivas seisundis. 30. Hoonestusõiguse seadmisel saab hoonestusõigusega õigustatud isik õiguse püstitada kinnisasjale ehitis (

§ 241

). Hoonestusõiguse ajal on kinnisasja omanikul tagatud tasu hoonestusõiguse eest. Seega on kohtu hinnangul hoonestusõiguse seadmise lepingus kokkulepitud tasu näol tegemist müügilepingu ja üürisuhte sarnase kestvuslepinguga. 31. Lepingu I sõlmimise ajal ei olnud jõustunud

§ 255

¹, mis määras omaniku ja hoonestaja kokkulepete hoonestusõiguse hulka kuuluvuse ja nende sisu. Lepingu I sõlmimise ajal kehtinud

§ 254

lg 4 kohaselt võis hoonestusõiguse eest tasu maksmise kohustuse kanda raalkoormatisena kinnistusraamatusse. Kuivõrd vaidlusaluses asjas seda ei tehtud, hoonestusõiguse tasu maksmise kohustus ei olnud kantud kinnistusraamatusse reaalkoormatisena ja

§ 255

¹ ei kehtinud, siis on hoonestusõiguse tasu osas kohtu hinnangul tegemist võlaõigusliku kokkuleppega.

  1. Kinnistusraamatu kandes on küll aluslepingutele viidatud, kuid seda ainult hoonestusõiguse tähtaja osas lepingu p-le 9 ja mitte lepingule tervikuna. Seega ei saa olla lepingu I kokkulepped hoonestusõiguse tasu osas asjaõiguslikuks kokkuleppeks ja tegemist on võlaõiguslike kokkulepetega nii tasu kui ka hoonestaja kohustuse osas kanda vastava eelduse tekkimisel hoonestusõigus üle omanikule.
  2. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 01.07.2002, kohaldatakse senikehtinud seadust (VÕS, TsÜS ja RvEÕS RakS § 12 lg 2 II lause). Lepingu I ja lepingu II sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 60 lg 2 kohaselt loob kahepoolne tehing kohustusi vaid kahele lepingupoolele ning lepingus I pidi hoonestaja täitma hoonestusõiguse seadmise lepingu tasu maksmise osas kui võlaõigusliku lepingu vastavalt TsK §-le
  3. Vastavalt lepingute I ja II sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 59 lg-s 3 sätestatule oli õigusjärgluse aluseks seadus või tehing. Lepingus II p-s 4.5 sätestatu on vaadeldav võla ülekandmisena TsK § 220 mõttes. Vastavalt TsK § 220 lg 1 ja § 221 sätestatule ei piisanud võla ülekandmiseks ainult lepingu II poolte tahtest, vaid selleks pidi olema ka hageja nõusolek. Hageja ei ole tuginenud oma nõusoleku puudumisele ja on seda sisuliselt väljendanud oma tegudega. Seega on kostja I näol tegemist õigusjärglasega lepingu I hoonestusõiguse tasu ja hoonestaja kohustuse osas kanda vastava eelduse tekkimisel hoonestusõigus üle omanikule.
  4. Kostja II ja esialgse hoonestaja vahelises lepingus III on kostja II p-s 2.4 kinnitanud, et on tutvunud hoonestusõiguse sisuga, hoonestusõiguse seadmise lepinguga I, kuid puudub kostja II kinnitus selle kohta, et ta mingeid nimetatud lepingust tulenevaid õigusi või kohustusi üle võtaks. Kuivõrd tegemist on võlaõigusliku lepinguga tasu maksmise ja hoonestaja kohustuse osas kanda vastava eelduse tekkimisel hoonestusõigus üle omanikule, siis ei ole seadusest ega lepingust tulenevat alust pidada kostjat II solidaarvõlgnikuks hoonestusõiguse tasu osas esialgse hoonestaja õigusjärglasena (

§ 254lg 6).

Seega tuleb jätta rahuldamata hageja nõue kostja II vastu tuvastada kostja II kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse kustutamiseks ja vastava registriosa sulgemiseks. 35. Hoonestusõiguse seadmise, ülekandmise ja muutmisega kaasnevate võlaõiguslike kokkulepete sees ei tohi pooled kokku sõlmida edasisi mitteasjaõiguslikke ja mitte kinnistusraamatusse kantud kokkuleppeid. Kuivõrd seadus on muutunud ja hoonestusõiguse lõppemist kinnisasja omaniku nõudel reguleerinud

§ 243

on kaotanud kehtivuse, on hagejal võimalik taotleda vastavate seaduses määratletud aluste olemasolul hoonestusõiguse enda nimele kandmist ehk omanikule langemist (

§ 244¹ lg 1).

36. Kohtu hinnangul ei saa hageja tugineda võlaõigusliku lepingu ülesütlemisele, kuivõrd asjaõiguses on reguleeritud kinnisasja omaniku õigus nõuda hoonestusõiguse endale kandmist. Hoonestusõigust ei või kitsendada selle õiguse olemusega vastuolus olevate 6

(11)tingimustega (

§ 248). Hoonestusõiguse lõppemine ei või olla seotud ülesütlemisega (VÕS § 195).

Eelnevast tulenevalt jättis kohus rahuldamata hageja nõude tunnustada 18.04.2006 hageja poolt esitatud avalduse hoonestusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu ülesütlemise kohta õiguspärasust. Kuivõrd hoonestusõiguse lepingut kostja I vastu üles ütelda ei saanud, tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue tuvastada kostja I kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse kustutamiseks kinnistusraamatust. 37. Hoonestusõiguse omanikule langemine oli hagi esitamise ajal reguleeritud

§-s 244¹ sätestatuga. Tulenevalt

§ 244

¹ lg-s 3 sätestatust oli hageja hoonestusõiguse omanikule langemise nõude aegumise tähtajaks 6 kuud hetkest, mil ta sai teada, et kostja I kui hoonestaja õigusjärglane ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub oluliselt oma lepingulisi kohustusi. Tagasilangemise ehk reversiooni õiguslikud tingimused peaksid vastavalt kehtivale

-le olema kokku lepitud ja kehtivad asjaõiguslike kokkulepetena. Kohus leidis, et tegemist on võlaõigusliku kokkuleppega ja selle ülesütlemisele tuginemine hoonestusõiguse omanikule tagasilangemisel ei ole kostjale I asjaõiguslikult siduvad.

  1. Reversiooni normi eesmärgiks on võlaõiguslike kokkulepete, eriti lepingust taganemise või kestvuslepingu puhul selle ülesütlemise eesmärgi ülevõtmine. Hoonestusõiguse ja kõikide koormatiste püsimajäämisega reversiooni korral kindlustatakse hoonestusõiguse käibevõimet, samuti õiguskindlust. Samas olid pooled õigustatud kokku leppima hoonestusõiguse lõppemise ehk kehtiva seaduse kohaselt hoonestusõiguse tagasilangemise tingimustes ja sisuliselt on pooled seda ka hageja ja hoonestaja vahelises lepingu I p-s 6.1.1 kokku leppinud, mille kohaselt korterelamu tuleb püstitata 5 aasta jooksul arvates hoonestusõiguse seadmisest hoonestaja kasuks. Nimetatud tähtaeg möödus 5 aastat pärast hoonestusõiguse kinnistusraamatusse kandmist ehk 20.04.
  2. Lepingu I p 6.1.1 kohaselt juhul, kui hoonestaja ei ole alustanud 3 aasta möödudes arvates hoonestusõiguse seadmisest kinnisasjale korterelamu ehitamist, on omanikul õigus 30 päeva jooksul arvates nimetatud tähtaja möödumisest nõuda hoonestusõiguse ennetähtaegset lõpetamist. Nimetatud tähtaeg möödus 05.03.
  4. Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et ta ei olnud teadlik korterelamu mittevalmimisest ja sellest, et hoonestaja ei alustanud 3aasta möödudes arvates hoonestusõiguse seadmisest kinnisasjale korterelamu ehitamist. Hageja käsitlus, et ta ei tugine hoonestusõiguse omanikule langemise nõudes mitte hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja jooksul nõutava ehitise püstitamise kohustuse rikkumisele, vaid lepingutingimuste olulisele rikkumisele (lepingu I p 7.2), milleks on korterelamu tähtajaks mittevalmimine ja lepingu p-st 7.1.1 tuleneva kohustuse mittetäitmine, on sisult ehitise püstitamise kohustuse rikkumine. Hageja on tuginenud hoonestusõiguse tasu mittemaksmisele, mis on käsitletav hoonestaja olulise lepingurikkumisena ja hoonestusõiguse omanikule tagasilangemise alusena. Lepingu I p-s 7.1.1 on hoonestaja kohustused seatud sõltuvusse lepingu p-s 6.1 fikseeritud korterelamu 5 aasta jooksul ehitamise kohustuse täitmisest, kostjal I tuli vaidlusaluses korterelamus ühe kuu jooksul anda hageja omandisse elamus valminud korter, mistõttu pidi hageja ka sellest lepingu rikkumisest teada saama 5 aasta ja ühe kuu möödumisel kohustise täitmise tähtajast ehk 20.04.
  5. Hageja käsitlus lepingu I p-s 7.2 sätestatud ajaliselt piiramatust reversiooniõigusest ei ole kooskõlast

§ 244¹ lg-s 3 sätestatuga.

Kuivõrd kostja I on tuginenud aegumise vastuväitele, tuleb hageja nõude suhtes hoonestusõiguse hagejale langemiseks kohaldada aegumist (

§ 244¹ lg 3) ja see jääb seetõttu rahuldamata.

Hageja nõue kostja II vastu hoonestusõiguse ülekandmiseks jääb rahuldamata seetõttu, et kostja II ei ole kohtu hinnangul solidaarvõlgnikuks hoonestusõiguse tasu osas. 40. Kohus leidis, et hageja ja hoonestaja lepingu I võlaõiguslikus kokkuleppe p-s 8.8 kokkulepitu on vastuolus

§ 244³ sätestatuga ja hagejal ei ole õigust nõuda võõrhüpoteegi kustutamist. Hüpoteek pole võlaõigus, mis võiks kaotada omandi 7

(11)vahetumisel oma kehtivuse ja vastav kokkulepe lepingus I ei kohusta kostjat III andma sellist nõusolekut. Nõusoleku asendamine kohtu otsusega TsÜS § 68 lg 5 alusel on võimalik sel juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse. Selline kohustus peaks tulenema kas poolte (so hageja ja kostja III) vahelisest lepingust või seadusest. Hageja ja hoonestaja vahelisest lepingust pangale kui hüpoteegipidajale nõusoleku andmise kohustust ei teki, sest pank ei ole selle lepingu pooleks. Seadusest sellist alust ei tulene. Seega on hageja nõue kostja III vastu tuvastada kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
  1. Kuivõrd hageja nõuded kostja I vastu on aegunud, ei analüüsinud kohus kostja I süülisust lepingust tulenevate kohustuste täitmisel ja vastavaid tõendeid. Apellatsioonkaebuse põhjendused
  2. Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis rahuldamata hageja nõuded kostjate I ja II vastu ning teha uue otsuse, millega rahuldada hageja nõuded kostjate I ja II vastu. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.
  3. Kaebuse põhjenduste kohaselt on kostja I on kogu lepingu I osas hoonestaja õigusjärglane (1454/1484 mõttelises osas), mitte üksnes hoonestusõiguse tasu ja hoonestusõiguse omanikule kandmise kohustuse osas. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta leidis, et üksnes osad, mitte kõik lepingus sätestatud kohustused on kostjale I üle läinud. Kostja I on kinnitanud lepingu II p-s 4.5, et võtab üle kõik hoonestusõiguse seadmise lepingust tulenevad hoonestaja õigused ja kohustused.
  4. Kostja II puhul on tegemist tehingulise õigusjärglusega ning lepingus sätestatud hoonestaja õigused ja kohustused on 30/1484 mõttelises osas kostjale II üle läinud. Lisaks on hoonestusõiguse tasu maksmise kohustus kostjale II üle läinud vastavalt seadusele (

§ 254lg 6).

Seda lepingu I p 8.7 järgi, mille kohaselt lähevad hoonestusõiguse võõrandamisel kõik hoonestaja õigused ja kohustused üle uuele hoonestusõiguse omanikule ning 03.11.1998 sõlmitud lepingu III p 2.4 järgi, milles kostja II kinnitab, et ta on tutvunud hoonestusõiguse sisuga ning lepinguga ja on teadlik nimetatud lepingu tingimustest, samuti on ta teadlik kinnisasja seisukorrast. Nimetatud lepingu säte on käsitletav kostja II tahteavaldusena kõikide lepinguliste õiguste ja kohustuste ülevõtmiseks. 45. Ebaõige on kohtu järeldus, et kuivõrd kinnistusraamatusse ei ole kantud hoonestusõiguse sisu hulka kuuluvaid kokkuleppeid, siis on lepingus I sätestatud kokkulepete osas tegemist võlaõiguslike kokkulepetega. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei arvesta hageja väiteid

§ 58

lg 2 rakendamise kohta ning miks ei ole kohus arvestanud asjaõiguse sisu väljaselgitamisel lepingus ja

sätestatuga. Hagejal oli õigus hoonestusõiguse sisu osas sõlmida hoonestajaga kokkuleppeid, samuti võis hageja mõistlikult eeldada, et need kokkulepped kehtivad ka kogu seatud hoonestusõiguse perioodil. Nimetatud kohtu seisukoht rikub hageja õiguskindluse põhimõtet ning on vastuolus nii lepingu sätete kui ka lepinguvabaduse- ja omandi puutumatuse printsiibiga.

  1. Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga selles, et hoonestusõiguse seadmise lepingut ei ole võimalik üles öelda. VÕS § 1 lg 1 kohaselt kohaldatakse võlaõigusseadust kõikidele seadustes sätestatud lepingutele, mitmepoolsetele tehingutele ja võlasuhetele, seega ka asjaõigusseaduses sätestatud hoonestusõiguse seadmise lepingule. VÕS § 196 kohaselt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel üles öelda. 18.04.2006 avaldus lepingu ülesütlemise kohta tugines nii võlaõiguslikul kui asjaõiguslikul alusel ning on õiguspärane.
  2. Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et hoonestusõiguse lõppemise nõudeõiguse tekkimisel (21.04.2003) kehtis nii

§ 243, mis võimaldas nõuda poolte kokkuleppe põhjal hoonestusõiguse lõpetamist.

Pooled on kokku leppinud võimaluses hoonestusõiguse leping ennetähtaegselt lõpetada juhul, kui hoonestaja ei püstita 8

(11)hoonestusõiguse lepingus kokkulepitud korterelamut.
  1. Ehitise püstitamine ning hoonestusõiguse tasu maksmine hoonestaja poolt on lepingu I põhikohustusteks. Kostja I ja kostja II poolt lepingu I alusel hoonestusõiguse tasu maksmata jätmine enam kui kaheksa aasta jooksul ning korterelamu kokkulepitud tähtajaks püstitamata jätmine on käsitletav lepingu olulise rikkumisena VÕS § 116 lg 1 tähenduses. Hageja ütles lepingu kostja I ja kostja II suhtes üles 18.04.2006 avaldusega. Kuivõrd leping I on lõppenud, on kostjate õiguslik alus hoonestusõigusele ära langenud ning hoonestusõigus tuleb kinnistusregistrist kustutada või omaniku nimele kanda. Kuivõrd kostjad ei nõustunud hoonestusõiguse kustutamiseks või omanikule kandmiseks tahteavaldust tegema, on hageja sunnitud nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist taotlema kohtult.
  2. Kokkulepe hoonestusõiguse lõpetamise eelduste kohta on asjaõiguslik kokkulepe, mis kuulub hoonestusõiguse sisu hulka ka kinnistusraamatusse kandmata.

§ 244

kohaselt on hoonestusõiguse lõpetamise eelduseks poolte kokkulepe, nimetatud säte kehtis nii hoonestusõiguse seadmisel kui ka käesoleval hetkel. 50. Riigikohtu 12.01.2007 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-126-06 juhib kolleegium tähelepanu sellele, et varasema seaduse kohaldamise küsimust on tsiviilkolleegium käsitlenud juba 22.10.2003 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-96-03, kus on selgitatud, et tehingu, asjaolu ja toimingu suhtes kohaldatakse nende tegemise ajal kehtinud materiaalõigust ning tehingu ja toimingu tegemisest hiljem jõustunud materiaalõiguse kohaldamine varem tehtud tehingu ja toimingu suhtes on võimalik ainult erandkorras, kui selline tagasiulatuv jõud on selgelt väljendatud seaduse rakendussätetes.

§ 243

, mis andis hagejale hoonestusõiguse lõpetamise materiaalõigusliku aluse kehtis hageja nõudeõiguse tekkimisel ning hiljem jõustunud

§ 2441ei sätestanud selle tagasiulatuvat jõudu.

  1. Juhul, kui kohus leiab, et hoonestusõigus tuleb kostjate suhtes lõpetada, kuid kehtiv seadus ei võimalda rahuldada hageja nõuet hoonestusõiguse kustutamiseks nõusolekute andmise kohustuse tuvastamise teel, palub hageja alternatiivse nõudena kohtul hoonestusõiguse kustutamise asemel tuvastada kostja I ja kostja II kohustus anda nõusolek hoonestusõiguse hageja nimele kandmiseks (AOS § 244¹).
  2. Kohus leidis ebaõigesti, et kuivõrd lepingu sõlmimisel kehtinud

§ 243

on kaotanud kehtivuse, on hagejal võimalik taotleda hoonestusõiguse enda nimele kandmist üksnes vastavate seaduses määratletud aluste olemasolul. Hoonestusõiguse omanikulelangemise aluseks saab vastavalt

§ 2441olla kas seadus või poolte kokkulepe.

Käesoleval juhul tugines hageja oma nõudes muuhulgas pooltevahelisele kokkuleppele ning kohus oleks nimetatud kokkulepet pidanud arvestama. 53. Pooled on lepingu p-s 7.2 leppinud kokku hoonestusõiguse lõpetamise nõude esitamise õiguses, seadmata nõude esitamise tähtajale piiranguid, mistõttu on omanikul õigus esitada nimetatud nõuet kuni hoonestusõiguse lepingu lõppemiseni. Nimetatud nõude esitamise tähtaeg on pikem, kui hiljem vastu võetud

§-s 2441 hoonestusõiguse omanikule langemise nõude esitamise tähtaeg. Seega tuleb tähtaja arvestamisel lähtuda just poolte vahel kokkulepitud tingimustest, mitte

§-s 2441 lg 3 sätestatust. 54. Hageja ei nõustunud kohtu seisukohaga nõude aegumise osas. Pooled oli lepingus I kokku leppinud omaniku õiguses nõuda hoonestusõiguse lõpetamist alates 21.04.2003 (hoonestusõigus kanti kinnistusraamatusse 20.04.1998). Nimetatud kohustuse rikkumine on kestev tegevus, millele pooled ei ole aegumistähtaega ette näinud. See on ka arusaadav arvestades hoonestusõiguse lepingu pikka kehtivusaega ning asjaolu, et

§ 243ei näinud hoonestusõiguse lõpetamise nõude esitamiseks ette mingisugust aegumistähtaega. Isegi, kui arvestada Ts

ÜS §-s 146 sätestatud aegumise sätteid, siis on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat ja seda tähtaega ei ole hageja rikkunud. 55. Kostjad on lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud süüliselt ning kostjatel oli piisavalt võimalusi lepingu I täitmiseks, mida ei soovitud aga kasutada. Kostjad ei ole järginud 9

(11)lepingu täitmisel käibes vajalikku hoolsust ning lepingu rikkumine on tingitud kostjate süülisest tegevusest. Kostjatel ei olnud korterelamu püstitamiseks mitte ühtegi õiguslikku takistust ning seega sai nendepoolne kohustuste mittetäitmine olla üksnes süüline. Kohus on ebaõigesti jätnud hindamata kostjate süülisuse lepingust I tulenevate kohustuste täitmisel. Samuti on kohus jätnud põhjendamatult hindamata osad tõendid ja rikkunud sellega TsMS § 442 lg-t
  1. Vastus apellatsioonkaebusele
  2. Kostjad I ja II ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palusid jätta kaebuse rahuldamata. Kostja I palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja II palub hageja kohtukulud jätta tema enda kanda. Ringkonnakohtu põhjendused
  3. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb kohtuotsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib kolleegium esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.
  4. Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et kõnealusel juhul tuleb hoonestusõiguse edasise kuuluvuse üle otsustamisel lähtuda

§ 244

¹ regulatsioonist, mis võimaldab kinnisasja omanikul nõuda seaduses sätestatud juhtudel hoonestusõiguse endale langemist.

§ 243

, mis sätestas hoonestusõiguse lõpetamise võimaluse kinnisasja omaniku nõudel, on alates 01.07.2003 kehtivuse kaotanud. Vastuseks apellatsioonkaebusele ja maakohtu otsuse täpsustuseks tuleb märkida, et vaatamata nimetatud sätte kehtivusele ajal, kui hagejal hoonestusõiguse lõpetamise nõue tekkis, sai hageja sellesisulist nõuet asjaõiguste fikseerituse põhimõttest tulenevalt maksma panna vaid senikaua, kuni seadus hoonestusõiguse lõpetamist sellisel viisil võimaldas. Hageja on pöördunud kohtusse 11.12.2006 ja seetõttu saab hageja panna asjaõiguste suhtes maksma üksnes sellesisulisi nõudeid, mida nõude maksmapanemise ajal kehtiv seadus asjaõiguste lõpetamise osas võimaldab. Tegu on seaduse muutumise paratamatus tagajärjes, mis kaotas edaspidiseks hoonestusõiguse kui asjaõiguse lõppemise sellekohase aluse. 59. Tähele tuleb seejuures panna, et

§ 243tühistamisega seotud muudatused on peamiselt pragmaatilist laadi.

Kandvaks on mõte, et hoonestusõiguse hoonestajalt äravõtmine ei pea tooma kaasa ilmtingimata juba seatud hoonestusõiguse lõpetamist. Kinnisasja omaniku sisulisi õiguskaitse võimalusi kehtiv regulatsioon võrreldes varemkehtinuga ei kitsenda ja omaniku võimalust talle langenud hoonestusõiguse kustutamiseks ei välistata. Lisaks sellele kõrvaldas

§ 243

tühistamine hoonestusõiguse lõpetamisega seondunud koormatiste saatuse osas valitsenud kitsaskohad. Hoonestusõiguse

§ 243järgne lõpetamine oli võimalik vaid pärast koormatiste kustutamist.

Hoonestusõiguse omanikule langemisel aga hoonestusõigust ei kustutata ja koormatised jäävad püsima. 60. Erinevalt

§-st 243 sätestab § 244¹ lg 1 ammendava eelduste loetelu, mille esinemisel on koormatud kinnisasja omaniku õigus nõuda nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks. Eeldusteks on kokkulepitud tähtaja jooksul nõutava ehitise püstitamata jätmine, hoonestajapoolne asjaõiguse piiride oluline ületamine või lepinguliste kohustuste oluline rikkumine. Nimetatud regulatsioonist tulenevalt saavad pooled hoonestusõiguse seadmisel lepinguga kujundada hoonestusõiguse omanikule langemise eeldusi. Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et tulenevalt asjaõiguste absoluutsest iseloomust ja numerus clausus’e põhimõttest on lepinguvabadus asjaõiguses siiski oluliselt piiratud. Seaduses ettenähtud asjaõiguse liikide sisu ei tohi pooled asjaõiguslike kokkulepetega muuta või tohib seda teha ainult piiratud ulatuses, st kui seda lubab seadus, ning selline 10

(11)muudatus on asjaõigusliku toime saavutamiseks kantud kinnistusraamatusse. Kõnealusel juhul ei ole poolte vahel kokkulepitud hoonestusõiguse lõppemise seaduse regulatsioonist erinevat hoonestusõiguse lõpetamise korda kinnistusraamatusse kantud ja seetõttu on maakohus õigesti leidnud, et lõpetamise aluste ja korra üle otsustamisel tuleb silmas pidada seaduse regulatsiooni. Hageja seisukoht, et kuni 01.07.2003 kehtinud

§ 58

lg 2 võimaldas lugeda poolte vahel lepingus kokkulepitud hoonestusõiguse lõpetamise alused ja korra hoonestusõiguse sisu osaks ka ilma kandeta, ei ole õige. Nimetatud säte määratles selgelt, et igasugune täpsustamine saab toimuda vaid kande piires ja kinnistustoimikus olevad dokumendid ei või luua kandega võrreldes uusi hoonestusõiguse lõpetamise aluseid. 61. Kuna hoonestusõiguse kuuluvuse muutmise nõue saab eeltoodu põhjal põhineda vaid

§-l 244¹, on õige maakohtu järeldus, et nõude maksmapaneku lubatavuse üle otsustamisel ei saa ühtlasi mööda vaadata sama paragrahvi lg-s 3 sätestatud omanikule langemise nõude maksmapanemise aegumistähtajast. Viimatinimetatud sätte kohaselt aegub kinnisasja omaniku õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmist kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem, kui kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest. Nagu eespool märgitud, pöördus hageja nõudega kohtusse 11.12.2006. Kui arvestada hageja õigust nõuda hoonestusõiguse endale langemist

§ 243

kehtetuks tunnistamisest ehk alates 01.07.2003, peab paika maakohtu järeldus, et hageja nõue on

§ 244¹ lg 3 põhjal aegunud.

  1. Õige on hageja arusaam, et kokkulepitud hoone püstitamine on hoonestaja põhikohustuseks, mille rikkumine on hoonestusõiguse seadmise eemärgiga ilmselges vastuolus. Sellele vaatamata on seadusandja kehtestanud määratlemata olukorra vältimiseks ajalised piirid, mille raames tuleb hoonestaja poolt hoone püstitamata jätmisel kinnisasja omanikul langetada otsus, kas jätta hoonestusõigus vaatamata põhikohustuse rikkumisele hoonestajale või nõuda selle endale langemist. Nõus tuleb olla hagejaga ka selles, et tasu maksmise kohustuse täitmata jätmist tuleb pidada hoonestaja poolseks oluliseks lepingurikkumiseks. Nimetatud nõude osas peab silmas pidama, et endale langemise nõude aegumine ei välista hageja õigust panna maksma lepingu I p-s 7.1.1 sätestatud tasu nõuet, nõuda p-s 7.2.2 määratletud tasu rahalist hüvitamist või p-i 7.2.3 alusel viivist ega õigust kasutada muid lepingurikkumise puhuks seadusega ettenähtud õiguskaitsevahendeid, s.h nõuda kahju hüvitamist.
  2. Kuna hageja nõue hoonestusõiguse kuuluvuse vaidlustamiseks on aegunud, ei pea kolleegium vajalikuks võtta seisukohta vaidluse lahendamise seisukohast aegumise tõttu tähtsust mitteomavate väidete osas. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kuna hageja ei ole vaidlustanud maakohtu otsust kostja III suhtes hagi rahuldamata jätmise osas, ei ole kolleegiumil alust maakohtu otsuse põhjendatust selles osas hinnata. Iko Nõmm Malle Seppik Gaida Kivinurm 11

(11)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.