Obsah (8)

§ 314§ 335§ 325§ 313§ 195§ 186§ 8§ 101

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-06-29153 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 19.juuni 2009, Tallinn Kohtukoosseis Gaida Kivinurm, Kaupo Paal, Ande Tänav Tsi

§ 314lg 1 kohaselt.

Kostja vande all antud ütlustest nähtuvalt pöördus ta korduvalt seoses üüritud ruumi puudustega nii hageja kui OÜ BREM Kinnisvarahoolduse poole, kellega ta oli üürilepingu p-st 7.1.5 tulenevalt kohustatud hoolduslepingu sõlmima, kuid tulemusteta. 11.04.2006 kostja poolt hageja esindajale saadetud e-mailist nähtuvalt oli üüritud ruumidel veel teisigi puudusi peale arvutitesse variseva liiva, mistõttu on arusaadav üürniku huvi puudumine ruumide edasiseks kasutamiseks.

1. Kostja on väitnud, et ta lõpetas hagejale kuuluva äriruumi kasutamise 01.06.
2. Vande all ütles kostja esindaja, et
3. juuni oli väljakolimise protsessi algus. Kuna kostja tegelik väljakolimise aeg on ebaselge, on kostja kohustatud tasuma hagejale üüri ka 2006.a 2 juunikuu eest. Kostja kasutas hagejale kuuluvaid ruume alates 15.03.2006 kuni 01.07.2006, s.o 3,5 kuud ning on kogu nimetatud perioodi eest tasunud hagejale kokkulepitud üüri. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 9.7 kohaselt kuulus 15.03.2006 tasutud tagatisraha tasaarvestamisele võlgnevusega, mida nii kostja kui ka hageja võlgnevuse arvestuses on teinud.
4. Hageja nõue, saada üüri veel viie kuu eest, on meelevaldne ja põhjendamatu. Samuti on põhjendamatu hageja väide, et leping on kuni käesoleva ajani lõpetamata. 2007.a maist alates kasutavad vaidlusalust ruumi juba uued üürnikud. Samuti puuduvad tõendid, et kostja oleks üüritud ruume kasutanud kauem, kui ta ise väidab või takistanud muul viisil omaniku valdust, milline asjaolu annaks

§ 335alusel õiguse nõuda üürilepingus kokkulepitud üüri kahjuhüvitisena.

Apellatsioonkaebus

1. Hageja palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
2. Kohus jõudis oma lahendis järelduseni, et pooltevaheline leping oli kehtiv, kuid üüri kohustus kostja tasuma kuni 2006.a juuni lõpuni. Kohus ei ole põhjendanud, millal on kostja lepingu üles öelnud. Kohus kostja tegelikku väljakolimise aega välja ei selgitanud, vaid asus seisukohale, et kostja on kohustatud tasuma hagejale üüri kuni 2006.a juulini. Kostja ei ole hagejale

§ 325

lg 1 kohaselt ülesütlemisavaldust esitanud ning seega ei ole pooltevahelist lepingut lõpetatud. Samuti ei ole ruumi valdust hagejale üle antud. Tähtsust ei oma asjaolu, et alates 2007.a maist kasutavad ruumi uued üürnikud, sest hageja nõuab üüri tasumist kuni 31.10.2006 (nii nagu oli kirjas 10.10.2006 maksekäsu kiirmenetluses avalduses). Vastus apellatsioonkaebusele

1. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning kaevatava kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus
2. Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele ja maakohtu otsus tühistamisele TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel. Ringkonnakohus teeb asja esimesele kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uue otsuse.
3. Hageja nõuab kostjalt 2006.a 5 kuu eest arvestatud üürivõla 14 115,75 krooni tasumist poolte vahel 15.03.2006 sõlmitud tähtajatu allüürilepingu p 2.8 alusel ning põhivõla suuruses viivist lepingu p 11.2 alusel. Kostja väitel ei olnud poolte vahel alates 01.06.2006 kehtivat allüürilepingut ja ta ei pea sellest ajast alates hagejale üüri tasuma, sest ta vabastas ruumid ja OÜ-ga BREM Kinnisvarahooldus sõlmitud hoolduslepingu lõpetamisega lõppes automaatselt ka pooltevaheline allüürileping. Seega tuleb vaidluse lahendamiseks teha kindlaks, kas pooltevaheline allüürileping kehtis ajal, mille eest hageja nõuab kostjalt üüri tasumist või see oli kostja algatusel lõpetatud.
4. Ringkonnakohtu hinnangul ei põhine seadusel kostja seisukoht, et OÜ-ga BREM Kinnisvarahooldus sõlmitud hoolduslepingu lõpetamisega lõppes ka pooltevaheline allüürileping. OÜ BREM Kinnisvarahooldus ei olnud vaidlusaluse allüürilepingu pooleks. 3 12.

§ 313

lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§ 313

lg 2 järgi on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige sama seaduse §-des 314 - 319 sätestatud asjaoludel. Nimetatud sätted kehtivad ka allüürilepingu kohta. 13. Kostja tugines hagiavaldusele vastuväiteid esitades asjaolule, et üüritud ruumidel olid puudused, mis ei võimaldanud tal ruume kasutada. Maakohus leidis iseenesest õigesti, et

§ 314

lg 1 järgi on üüritud ruumi puudused aluseks üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Samas ei ole maakohus kontrollinud, kas kostja oli lepingu seaduses sätestatud korras üles öelnud.

1. Kui poolte vahel kehtib üürileping ja üks pooltest soovib vabaneda lepingust tulenevatest kohustustest, siis peab see lepingupool tegema kõik lepingu ülesütlemiseks vajaliku ja tema kanda on kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise risk. Seega oli kostja kohustus käesolevas asjas tõendada, et leping enam ei kehti, s.o et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja seda teinud.
2. Lepingu ülesütlemiseks tuleb

§ 195lg 1 alusel teha avaldus teisele lepingupoolele.

Lepingu ülesütlemisavaldus on ühepoolne tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 2 teise lause tähenduses. Siinjuures ei ole oluline üksnes see, et lepingut ülesütlev pool vastava tahtavalduse teeb, vaid ka see, et teine lepingupool vastava taheavalduse TsÜS § 69 sätete kohaselt kätte saab. Seega lõpeb üürileping üksnes erakorralise ülesütlemise jaoks õigusliku aluse olemasolul vastava tahteavalduse teisele lepingupoolele tegemisega (

§ 186p 6).

Ka Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-14604 tehtud otsuses leidnud, et kui kohus tuvastab, et üks lepingupool ei ole ülesütlemisteadet saanud, siis ei ole lepingut kehtivalt üles öeldud. 16. Käesolevas asjas ei ole kostja tõendanud, et ta oleks hagejale teinud kehtiva (kätte toimetatud) tahteavalduse allüürilepingu

§ 314lg 1 alusel lõpetamise kohta ja ruumid hagejale üle andnud.

Hageja väitel sai ta teada asjaolust, et kostja on ruumidest lahkunud, alles 2007.a alguses. Kostja ei ole seda väidet ümber lükanud. Asjaolu, et kostja lahkus üüritud ruumidest juba 2006.a suvel, ei oma allüürilepingu kehtivuse hindamisel eeltoodud asjaoludel tähtsust. 17. Kuna kostja ei tõendanud lepingu ülesütlemise eelduste täitmist, võib hageja tugineda lepingule ja nõuda selle täitmist. Seega on kostja kohustatud tasuma

§ 8

lg 2, § 76 lg 1, § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1 ja § 271 ning lepingu p 2.8 järgi hagejale üürivõla 2006.a 5 kuu eest 14 115,75 krooni ning

§ 101

lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 ning lepingu p 11.2 alusel viivist 14 115,75 krooni, kokku 28 231,50 krooni. Võla ja viivise arvestusele (t lk 56) ei ole kostja sisulisi vastuväiteid esitanud. 18. Kuna hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse ning hagi kuulub ringkonnakohtu otsusest tulenevalt täies ulatuses rahuldamisele, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi kõik hagimenetluse kulud kostja, kelle kahjuks otsus tehti. Gaida Kivinurm Kaupo Paal Ande Tänav 4