KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman (eesistuja), Viive Ligi, Lauri Madise Otsuse tegemise aeg ja koht
- märts 2009, Tallinn Haldusasja number 3-07-1218 Haldusasi Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ kaebus Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007 korralduse nr 882-k tühistamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 20.03.2008 otsus Menetluse alus ringkonnakohtus Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ apellatsioonkaebus Kaebuse esitaja Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ Menetlusosalised Vastustaja Tallinna Linnavalitsus Kolmas isik AS Phoenix Land Asja läbivaatamise kuupäev
- märts 2009 RESOLUTSIOON Jätta Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 20.03.2008 otsus haldusasjas nr 3-07-1218 muutmata. Jätta Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata Mõista Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ-lt AS Phoenix Land kasuks välja menetluskulud 5 664 (viis tuhat kuussada kuuskümmend neli) krooni. EDASIKAEBAMISE KORD Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse teatavakstegemisest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 54 lg 2 ja § 59 lg 2 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 3-07-1218 06.01.1995 koostati Põhja-Tallinna linnaosas asuva Paavli tn 6a krundi piiriprotokoll (piiri looduses tähistamise alus – Tallinna Linnavalitsuse 12.02.1993 korraldus nr 27 p 1 ja 2), mille allkirjastas ka maakasutaja OÜ-le Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne esindaja. Tallinna Linnavalitsuse 31.01.1996 korraldusega nr 286-k nõustuti hoonestusõiguse seadmisega maatükile Paavli tn 6a, millel asuvad OÜ-le Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne kuuluvad ehitised. Tallinna Linnavolikogu 26.06.1997 otsusega nr 96 kehtestati Põhja-Tallinna linnaosas Kopli tn, Sitsi tn ja Paavli tn vahelise kvartali detailplaneering, mille osaks oleva krundijaotusplaani järgi oli Paavli tn 6a planeeritava krundi suuruseks 3724 m2 ja Paavli tn 10 krundi suuruseks 3 100 m
- Harju maavanema 04.12.2002 korraldusega nr 2555-k erastati Paavli tn 6a maa suurusega 3 863 m2 OÜ-le Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne. Tallinna Linnavalitsuse 04.06.2003 korraldusega nr 1434-k algatati Sõle tn 50a, Paavli tn 6a, 8 ja 10 kruntide ning lähiala detailplaneering koostamine; planeeringu eesmärk oli muuhulgas Paavli tn 6a, 8 ja 10 kruntide piiride ja ehitusõiguse ulatuse määramine olemasoleva tollilao rekonstrueerimiseks. Tallinna Linnavalitsuse 21.03.2007 korraldusega nr 471-k, 04.04.2007 korraldusega nr 584-k ja 11.04.2007 korraldusega nr 636-k määrati OÜ Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne omandis olevate ehitiste (raudtee harutee, garaaži, büroohoone ja laohoonete) teenindamiseks vajalikud maad asukohaga Paavli tn 6c, 8a ja 8 ning nõustuti nende maade riigi omandisse jätmisega osaühingu kasuks hoonestusõiguse seadmise eesmärgil. Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007 korraldusega nr 882-k määrati Paavli tn 10 asuva ehitise (ladu nr 16) teenindamiseks vajalik maa suurusega 3 662 m2 ostueesõigusega erastamiseks AS-le Baltex 2000 (praegune ärinimi AS Phoenix Land). Otsuse punktides 4 ja 5 märgiti, et Paavli tn 10 ehitise otsasein ulatub üle Paavli tn 6a kinnistu piiri ning maa taotlejal on võimalik pärast Paavli tn 10 maaüksuse kinnistamist taotleda Paavli tn 10 ja 6a kinnistute vahelise piiri korrigeerimist. Korralduse punktis 5.2 viidati asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lg-le 1, mille kohaselt on ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, selle kinnisasja osa, mille piirest ta väljub. Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ kaebuses paluti linnavalitsuse 16.05.2007 korraldus nr 882-k tühistada. Kaebuse kohaselt rikub korraldus kaebaja õiguspärast ootust detailplaneeringu ja katastriüksuse plaani alusel talle erastatud krundi „piiranguteta omandiõigusele kuni vastavate alusdokumentide muutmiseni“. Paavli tn 10 teenindusmaa määramine pole kooskõlas
- aastal kehtestatud detailplaneeringuga, millega on Paavli tn 10 laohoone teenindamiseks kavandatud katastriüksus ning hoone ehitusjoon on määratletud Paavli tn 10 ja Paavli tn 6a kokkupuutepiirina. Vaidlusaluse korralduse nr 882-k alusel moodustatava katastriüksuse puhul ületab ehitusjoon, so hoone välispiire, katastriüksuse piiri. Enne detailplaneeringu muutmist ei saa uut katastriüksust sellisel kujul moodustada. Paavli tn 10 krunt on kehtivas detailplaneeringus märgitust (3100 m2) suurem (3662 m2). Vaidlusalusele korraldusele lisatud krundiplaan ei ole koostatud nõuetekohaselt. Plaanil esitatud koordinaatide nn Tallinna kohalik süsteem ei ole kehtiv, andmed tuleb esitada üleriigilises LEST 97 süsteemis. Piiripunktide koordinaadid lahknevad Tallinna Linnavalitsuse 04.04.2007 korralduse nr 584-k ja 11.04.2007 korralduse nr 636-k lisadel märgitud piiripunktide koordinaatidest, ehkki peaksid külgnevate katastriüksuste puhul kokku langema. Vaidlusalune korraldus anti ebaadekvaatse lähteinformatsiooni põhjal. Korralduse seletuskirjas on lähteandmed külgnevate kruntide kohta esitatud moonutatult ning naabrusõigustest johtuvaid mõjusid eiravalt. Moodustatavale Paavli tn 10 krundile ei ole maakorraldusnõudeid eirates tagatud juurdepääsu, mistõttu on krunt taotletud majanduslikeks eesmärkideks kasutuskõlbmatu. Juurdepääsu kavandatakse Paavli tänavalt, kuid kehtivas detailplaneeringus märgitud Paavli tänava läbimurre Sõle pst-le ei ole teoks saanud ning menetletava detailplaneeringu 2
(8)3-07-1218 liikluskorralduse skeemides läbimurret ei kavandata. Paavli tn 10 katastriüksuse moodustamine on ennatlik, seda tuleb teha menetletava detailplaneeringu raames. Maa erastamise ettevalmistamisel pole järgitud maareformi seaduse (MRS) § 23 lõiget 1, mille kohaselt viiakse erastamine läbi vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega. Korraldus pole kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga ega menetletava detailplaneeringu arenduslike ettepanekutega. Detailplaneeringu koostamine lihtsustatud korras taganuks vajalikud kooskõlastused ja maakorralduslike protsesside legitiimsuse. AÕS sätteid kinnisvara naabrusõiguste kohta on meelevaldselt rakendatud vallasvara suhtes. Haldusakti eesmärgiks on alles tekitada kinnisomand, mistõttu korralduses viidatud AÕS § 148 lg 1 ei saa olla aluseks vallasasjaga seonduvate kitsenduste kehtestamisel. Krundipiiride muutmise aluseks saab olla vaid detailplaneeringu muudatus ning lubamatu on kohalikul omavalitsusel lasuvatest kohustustest teha eraõiguslike isikute kokkuleppe ala. Vaidlusalune korraldus ei ole kooskõlas planeerimisseaduse (PlS) ja Tallinna ehitusmääruses sätestatuga. Korraldusega ei saa muuta kehtiva detailplaneeringu tingimusi katastriüksuse moodustamisel ja teenindusmaa määramisel. Tallinna Linnavalitsus vaidles kaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta. Vaidlusalune korraldus on õiguspärane ega riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Paavli tn 10 maa erastamise eeltoimingute tegemise käigus selgus, et Paavli tn 10 ehitisest ulatub ligikaudu 0,5 m ja ca 10 m2 suurune osa Paavli tn 6a piiridesse. Viga on tekkinud 10 aastat tagasi ebaõige mõõdistamise tulemusel. Nimetatud krundipiirile on kinnistu Paavli tn 6a omanik ise nõustumise andnud. Kaebaja on olnud kogu aeg teadlik mõõdistamisel tekkinud veast, kuid ta ei ole varem sellele tähelepanu juhtinud. AÕS § 148 lg 1 kohaselt on üleulatuv ehitise osa selle kinnisasja osa, mille piirest ta väljub, ning ehitise omanikul on õigus nõuda ehitise osa alla jääva maatüki omandamist. Vastustaja on osapooltele selgitanud probleemi lahendamise võimalusi. Kuna Paavli tn 6a kinnistule on seatud kaks hüpoteeki, ei ole reformi ennistamine võimalik. Probleemi saab lahendada hilisema kinnistupiiride muutmise kaudu, mis on võimalik vaid kinnistuomanike kokkuleppe alusel. Põhjendatud pole kaebaja seisukoht, et enne piiride määramist oleks tulnud koostada detailplaneering. Piire saab korrigeerida kinnistute omanike omavahelise kokkuleppe alusel ja selleks ei ole vaja uut detailplaneeringut. Praegune maa määramine ei takista detailplaneeringu edasist menetlust. Samuti ei muuda uus detailplaneering võõra ehitise osa kaebaja kinnistul asumist olematuks ja sellest ei muutu iseenesest kaebaja kinnistu piirid. Kohalik omavalitsus ei saa kaebaja kinnistu arvelt ostueesõigusega maad teisele isikule erastada ning kuni kaebaja kinnistu piirini maa määramine ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi. Maa erastamist ei takista maakorraldusnõude mittetäitmine tagada kinnisasja moodustamisel kinnisasjale juurdepääsutee. Olukord, kus kinnistul puudub otsene juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on reguleeritud AÕS § 156 lg 1. Kuna juurdepääs on kinnistule igal juhul seadusandja poolt tagatud, siis ei ole antud maaüksuse piirid ebaseaduslikud. Kolmas isik AS Phoenix Land palus jätta kaebuse rahuldamata järgmistel põhjendustel: Mõõdistusviga tehti kaebajale endale maa erastamise käigus. Kaebaja ei ole Paavli tn 6a ehitise teenindamiseks vajaliku maa kindlaksmääramise otsust vaidlustanud. Vaidlusaluse korraldusega ei ole kaebaja omandile seatud mingeid piiranguid, vaid on juhitud tähelepanu asjaolule, et Paavli tn 10 ehitise otsasein ulatub üle Paavli tn 6a kinnistu piiri, ning selgitatud on, kuidas ja millal on võimalik piire korrigeerida. Paavli tn 10 ehitise teenindamiseks vajaliku maa kindlaksmääramine kaebaja kinnistu piirini ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebajal ei saa olla õiguspärast ootust, et tema kinnistu piire muudetakse naaberkrundi erastamise ja kinnistamise käigus. MRS § 7 lg 5 kohaselt on kohalik omavalitsus õigustatud määrama ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid üldjuhul ilma detailplaneeringuta, lähtudes olemasolevate 3
(8)3-07-1218 piirnevate katastriüksuste ja maaüksuste piiridest. PlS § 9 lg 10 p 5 alusel võib kohalik omavalitsus lubada ilma detailplaneeringut koostamata muuta naaberkruntide piire. Käesoleval juhul on detailplaneering koostatud ning Paavli tn 10 katastriüksus on moodustatud kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga. Paavli tn 6a ja Paavli tn 10 kinnistute piire saab vajadusel korrigeerida pärast mõlema maaüksuse kinnistamist ja kinnistute omanike kokkuleppe saavutamist. Samuti saab samas korras lahendada juurdepääsutee küsimuse. Kolmanda isiku erastamisavaldust on menetletud 10 aastat. Avalduse lahendamisega mistahes viivitamine ei ole kooskõlas hea halduse tavaga. Kolmandal isikul on õiguspärane ootus, et tema maa ostueesõigusega erastamise avaldus lahendatakse mõistliku aja jooksul. Tallinna Halduskohtu 20.03.2008 otsusega jäeti kaebus rahuldamata. Vaidlusaluse korraldusega pole kaebaja omandile seatud mingeid kitsendusi. Kaebajale kuuluva kinnistu arvelt ei saa kohalik omavalitsus maad teisele isikule erastamiseks määrata ning ehitisele teenindusmaa määramine üksnes kaebaja kinnistu piirini ei saa rikkuda tema subjektiivseid õigusi. Uue detailplaneeringu kehtestamine ei muuda teisele isikule kuuluva ehitise osa kaebaja kinnistul asumist olematuks ja sellest ei muutu iseenesest ka kaebaja kinnistu piirid. Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ning poolte asja- või võlaõiguslikke kokkuleppeid ei asenda. Vahetada saab kinnisasju ning piiri korrigeerimiseks pole uut detailplaneeringut vaja. Maakorraldusest tuleneva kinnisvara väärtuse vähenemise hüvitamist saab kaebaja taotleda isikult, kelle kinnisasja väärtus maakorralduse tõttu suureneb. Väited detailplaneeringu järgimata jätmisest ei saa iseenesest olla kaebuse rahuldamise aluseks, kui sellega ei kaasne kaebaja õiguste rikkumine. Kaebaja seisukoht, et seoses moodustatavale kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamata jätmisega on rikutud maakorraldusnõudeid ja kaalutlusõigust, pole põhjendatud. Asjaolu, et Paavli tänava läbimurre Sõle tänavale ei ole realiseerunud ja seda enam ei kavandata, ei saa takistada ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamist. Krundile avalikult teelt juurdepääsu puudumise korral lahendatakse küsimus võlaõigusliku kokkuleppega AÕS § 156 lg 1 alusel. Vaidlusaluse korralduse p-s 5.2 (kus räägitakse võimalusest taotleda piiri korrigeerimist pärast Paavli tn 10 maaüksuse kinnistamist) tehtud viide AÕS § 148 lg-le 1 on kohane ja seda ei ole rakendatud vallasvara suhtes. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks, samuti tühistada halduskohtu 02.10.2007 määrus, millega jäeti rahuldamata kaebaja taotlus kaasata menetlusse kolmandate isikutena Harju Maavalitsus ja Maa-amet ning kohustada halduskohut asja uuel läbivaatamisel nimetatud isikud menetlusse kaasama. Harju Maavalitsuse ja Maa-ameti kui riigi esindajate protsessi kaasamata jätmisega on kohus võtnud võimaluse maakorralduslike protsessidega seonduva ja maakorralduslikul praktikal tugineva objektiivse seisukoha kujundamiseks. Mõõtmisviga ei tehtud Paavli tn 6a ja 10 kruntide piiride fikseerimisel, vaid Paavli tn 10 ning Paavli tn 8 ja 8a kruntide piiride fikseerimisel. Kuni 2006. aastani, mil kaebaja tellis kontrollmõõdistused, ei olnud päevakorral Paavli tn 10 asuva hoone lõikumine Paavli tn 6a kinnistu piiridesse, vaid kaebaja taotles kinnistusse kandmata kruntide, so Paavli tn 10, 8 ja 8a piiride korrigeerimist, mida oleks saanud lahendada uue detailplaneeringu raames. Ka Paavli tn 6a krundi piiride parandamine on võimalik vaid detailplaneeringu täpsustuse kaudu. Avalik-õiguslikust isikust Tallinna linna maa erastamise eelsete kohustuste panek eraõiguslikele isikutele viimaste võimaliku kokkuleppe näol ei ole vastavuses põhiseaduse §-s 14 sätestatud täidesaatva riigivõimu ja kohaliku omavalitsuse kohustusega tagada vahetult õiguste ja vabaduste kohaldatavus. 4
(8)3-07-1218 PlS § 2 p 4, § 9 lg 2 p-d 1, 4 ja 13 ning lg 8, samuti Tallinna linna ehitusmääruse § 13 lg 1 p-d 1, 2 ja 13 ning lg 5 sätestavad, et „kehtestatud detailplaneering on aluseks uute katastriüksuste moodustamisele ja vigade olemasolul detailplaneeringus saab neid parandada vaid detailplaneeringu muutmise teel“, „detailplaneeringuga kehtestatakse vajadusel servituudid, sh ka teeservituudid“, „liikluskorraldus ja kruntide väljund avalik-õiguslikele või eraõiguslikele teedele määratakse detailplaneeringuga“. Kuna moodustatava katastriüksuse puhul on tegemist kõrvalekalletega kehtivast detailplaneeringust, siis ei saa kohalik omavalitsus kohaldada kaalutlusõigust. Kohus on jätnud tähelepanuta, et menetletav ja varasemat detailplaneeringut muutev ning täpsustav „Sõle 50a, Paavli tn 10, 6a ja 8 ning lähialade detailplaneering“ on algatatud just nimelt Paavli tn 10, 6a jt objektide piiride täpsustamiseks. Kohus samastab alusetult AÕS § 148 lg 1 sisalduvad eraõiguslikud kompensatsioonid MaaKS § 7 lg 11 ja § 8 lg 1 p 6 sisalduva õigusega kinnisasja kasutamistingimuste muutumisel nõuda selle eest tasumisele kuuluva hüvitise vähendamist. Esimesel juhul on tegemist eraõiguslike kinnistuomanike kokkuleppega, teisel juhul aga avalik-õigusliku suhtega. MaaKS viidatud sätted käsitlevad avalik-õiguslikule isikule teostatavate maksete vähendamist. Paavli tn 10 krunt ei olnud haldusakti andmise ajal kinnisasi, mis võimaldaks kinnistuomanike asjaõiguslikku kokkulepet. Tallinna Ringkonnakohus tagastas 21.04.2008 määrusega apellatsioonkaebuse HKMS § 33 lg 3 p 5 alusel, leides, et kaebajal puudub õigus korraldust nr 882-k vaidlustada, sest kaebaja väidetest ei nähtu, et selle korraldusega oleks tema õiguste rikkumine võimalik. Riigikohtu halduskolleegium tühistas 30.10.2008 määrusega Tallinna Ringkonnakohtu 21.04.2008 määruse ja saatis asja ringkonnakohtule arutamiseks. Riigikohus leidis, et ringkonnakohus peab esitatud apellatsioonkaebuse sisuliselt läbi vaatama. HKMS § 33 lg 3 p 5 tuleb tõlgendada kitsendavalt ning kaebuse võib üldjuhul tagastada üksnes siis, kui kaevatav haldusakt või toiming ei saa ilmselgelt rikkuda kaebaja õigusi ega piirata tema vabadusi. Kui kohus möönab kaebaja õiguste rikkumise võimalikkust kaebuses toodud asjaoludel, siis on tal kohustus asja menetleda. Haldusakti või toimingu õiguspärasuse sisuline hindamine saab toimuda üksnes kohtuotsuses. Kaubanduslik-Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ apellatsioonkaebuse täiendustes märgiti, et olukord, kus ühel kinnistul asuv ehitis ulatub otsapidi teisele kinnistule, tuleneb mitte Harju maavanema 04.12.2002 korraldusest nr 2555-k, millega erastati apellandile Paavli tn 6a maaüksus, vaid vaidlusalusest korraldusest, millega määrati Paavli tn 10 ehitistele teenindusmaa. Kaebaja ei teadnud 1997. aastal tema kasuks hoonestusõiguse seadmisel ega 2002. aastal Paavli tn 6a maa erastamisel, et aadressil Paavli tn 10 asuv ja kolmandale isikule kuuluv ehitis ulatub otsapidi Paavli tn 6a maaüksusele. Hoonestusõiguse seadmist ja kaebajale maa erastamist käsitlevad haldusaktid ega vastavad asjaõiguslepingud ei seadnud apellandile kitsendusena võõra hoone talumist oma krundil. Apellant keeldub eraõiguslikust kokkuleppest kolmanda isikuga ning on jätkuvalt seisukohal, et krundipiirid on muudetavad vaid detailplaneeringuga. Paavli tn 10 krunt on käesolevaks ajaks erastatud ja kinnistatud ning maareformi tagasipööramisega on hilinetud. Kaebaja ei nõustu sellega, et küsimus jäetakse tema ja kolmanda isiku lahendada. Kaebaja eesmärk on, et haldusorgan parandaks ise enda tekitatud vead. Õigusaktid sätestavad, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ja ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad. Kolmanda isiku esitatud maa erastamise avaldus on eksitav ja valeandmeid sisaldav. Apellandile on saanud teatavaks, et kolmas isik on tellinud Paavli tn 10 laohoone lammutusprojekti ja taotlenud linnalt lammutusluba. Seetõttu seab apellant kahtluse alla vaidlusaluse korraldusega määratud teenindusmaa suuruse vajalikkuse ja eesmärgipärasuse. Ka on teenindusmaa määratud suurem, kui detailplaneering ette nägi. 5
(8)3-07-1218 Välistamaks Paavli tn 10 edasimüüki taotleb apellant esialgse õiguskaitse määrusega keelumärke tegemist Paavli tn 10 kinnistu käsutamise keelamiseks. Tallinna Linnavalitsus vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja jäi esimese astme kohtule esitatud seisukohtade ja põhjenduste juurde. Kuna Paavli tn 6a kinnistule on seatud kaks hüpoteeki, ei ole reformi ennistamine võimalik. Kujunenud olukorda pole võimalik lahendada kinnistuskande parandamise kaudu. Probleemi saab lahendada hilisema kinnistupiiride muutmise kaudu, mis on aga võimalik vaid kinnistuomanike kokkuleppe alusel. Kolmanda isiku vastuses nõustuti halduskohtu otsusega ning paluti jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Mõõtmisviga on tehtud 10 aastat tagasi. Kui haldusorganil on võimalik tehtud viga endal parandada, siis tuleb sellist võimalust eelistada, sest kolmas isik ja kaebaja ei pruugi kokkuleppele jõuda. Kohtumaterjalide põhjal puudub kolmandal isikul võimalus hinnata, kas haldusorgan saab parandada kunagi tehtud vea katastriüksuse moodustamisel ning milliseid toiminguid tuleb selleks teha ja milliseid haldusakte muuta. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Käesoleva vaidluse esemeks on Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007 korraldus nr 882-k. Vaidlus on ajendatud asjaolust, et kaebaja kinnistule Paavli tn 6a ulatub otsapidi kolmandale isikule kuuluv aadressil Paavli tn 10 asuv ehitis, mille juurde vaidlusaluse korraldusega ostueesõigusega erastamiseks teenindusmaa määrati. Kaebaja väidab, et Paavli tn 10 katastriüksuse plaan on vigane ning katastriüksuse moodustamisel on eiratud kehtivat detailplaneeringut krundi piiride ja suuruse osas; rikutud on kaebaja õiguspärast ootust erastatud krundi piiranguteta omandiõigusele ja võetud on võimalus nõuda maakorraldusest tuleneva kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist. Kaebaja arvamuse järgi on tekkinud olukorra lahendamine ja tema rikutud õiguste taastamine võimalik vaid läbi vaidlusaluse korralduse tühistamise ja uue detailplaneeringu kehtestamise. Esimese astme kohus leidis kaebuse põhjendamatu olevat ja jättis selle rahuldamata. Apellatsioonkaebuse ja selle täiendustes esitatud väited ei anna apelleeritud kohtuotsuse tühistamiseks alust. Ringkonnakohus on 27.08.2007 ja 20.02.2008 määrustes kaebaja esialgse õiguskaitse taotlust lahendades hinnanud kaebuse perspektiivikust ja leidnud, et kaebajal puudub õigus korraldust nr 882-k vaidlustada, sest tema väidetest ei nähtu, et selle korraldusega oleks tema õiguste rikkumine võimalik. Ringkonnakohus jääb oma varasemates lahendites toodud seisukohtade juurde ning nõustub vastustaja ja kolmanda isiku seisukohtadega, et vaidlustatud korraldus ei piira kaebaja omandi kasutamist, ei riku tema kinnistu piire ega kohusta kaebajat oma kinnistul võõrast ehitist taluma. Apellant osundab jätkuvalt Paavli tn 10 katastriüksuse ülemäärasele suurusele ja piirnevate katastriüksuste piiripunktide koordinaatide lahknevusele, kuid ei väida ning asja materjalidest ka ei nähtu, et linnavalitsuse vaidlustatud korraldusega oleks teenindusmaa määratud kaebaja kinnistu või tema kasuks hoonestusõigusega koormatud ja riigi omandisse jäetud maade arvel. Kaebaja väidab, et kolmanda isiku ehitise juurde vaidlusaluse korraldusega määratud maa on suurem, kui kehtestatud detailplaneering Paavli tn 10 krundi suuruseks ette näeb. Need kaebaja väited kehtiva detailplaneeringu järgimata jätmisest ei saa iseenesest olla kaebuse rahuldamise aluseks, kui sellega ei kaasne kaebaja õiguste rikkumist. Ekslik on apellandi seisukoht, et talle kuuluva Paavli tn 6a kinnisomandi kitsendus on vaidlustatud korralduse tagajärjeks. Olustik, kus kolmandale isikule kuuluva hoone osa ulatub otsapidi kaebaja kinnistule, tuleneb mitte vaidlusalusest linnavalitsuse korraldusest, millega kolmandale isikule kuuluva ehitise juurde teenindusmaa määrati (kuni kaebaja kinnistu piirini), vaid kaebajale endale Paavli tn 6a maa erastamist käsitlevast jõustunud Harju maavanema 04.12.2002 korraldusest nr 2555-k. 6
(8)3-07-1218 Apellandi viidatud uue detailplaneeringu kehtestamine ei muuda kolmandale isikule kuuluva ehitise osa kaebaja kinnistul asumist olematuks ja sellest ei muutu iseenesest ka kaebaja kinnistu piirid. Kaebaja on PlS ja Tallinna linna ehitusmääruse sätteid valesti tõlgendanud ning ekslik on tema seisukoht, et servituudid kehtestatakse detailplaneeringuga. PlS § 9 lg 2 p 4 ei piira isikute vahelise eraõigusliku kokkuleppe sõlmimist teeservituudi seadmiseks, mille vajadus ei ole detailplaneeringuga kindlaks määratud. Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on AÕS § 156 lg 1 kohaselt õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Krundile avalikult teelt juurdepääsu puudumise korral lahendatakse juurdepääsu küsimus eratee kasutamise asja- või võlaõiguslike kokkulepetega, mida detailplaneering ei asenda. Esimese astme kohus ei ole samastanud AÕS § 148 lg 1 sisalduvat eraõigusliku kompensatsiooni ja MaaKS § 8 lg 1 p 6 sisalduvat hüvitise vähendamise õigust. MaaKS § 8 lg 1 p 6 kohaselt on osalisel õigus nõuda maakorralduse tõttu kinnisasja väärtuse ja kasutamistingimuste muutmisel rendi- või hoonestusõiguse tasu muutmist. Säte ei ole aluseks erastamise käigus kaebaja poolt omandatud Paavli tn 6a kinnistu eest maksmisele kuuluva tasu vähendamiseks. Paavli tn 6a kinnistu suuruse vähendamise eest saab kaebaja AÕS § 148 lg 2 alusel nõuda hüvitust kolmandalt isikult, kui on sõlmitud kokkulepe kas üle naaberkrundi piiri ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamise kohta (ühekordne tasu maatüki müügi eest) või perioodilise hüvitise tasumise kohta (mille tulemusena jääb üle naaberkrundi piiri ulatuva ehitise osa alla jääv maatükk kaebaja omandisse, kuid ta peab üle tema krundipiiri ulatuvat ehitist oma kinnistul taluma). Alama astme kohtu seisukohtadega selles, et olustik, kus kolmandale isikule kuuluv ehitis ulatub otsapidi kaebaja kinnistule, tuleneb mitte vaidlusalusest linnavalitsuse korraldusest, vaid Harju maavanema jõustunud korraldusest, on nõustunud ka Riigikohus käesolevas asjas 30.10.2008 tehtud määruses. Samuti nõustus Riigikohus sellega, et detailplaneeringuga pole võimalik kinnistu piire korrigeerida ning PlS § 9 lg 10 p 5 kohaselt ei oleks antud juhul naaberkruntide piiride muutmiseks detailplaneeringu kehtestamine vajalik ja kinnistuomanikud saaksid probleemi lahendada lihtsate maakorraldustoimingutega. Riigikohus aga märkis, et kaebaja õigusi võib rikkuda olukord, kus haldusorgan jätab põhjendamatult kasutamata talle seadusega antud võimaluse parandada varasema haldusaktiga ekslikult tekitatud ning isiku jaoks negatiivne olukord, kui selline parandamine on isiku jaoks vähem koormav võrreldes sellega, et piiride muutmisega seonduvad või ehitise talumiskohustusest tulenevad vaidlused jäetakse kinnistuomanike enda lahendada, sõltumata nende arvamusest. Riigikohtu antud juhistest tulenevalt kontrollib ringkonnakohus, kas vastustajal on käesoleval juhul võimalik tehtud viga endal parandada AÕSRS § 11 (erastatud maa kinnistamine) lg-s 5 sätestatud korras. Viidatud säte näeb ette, et kui maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust parandamine puudutab; nõude rahuldamisel kantakse kinnistusraamatusse omanikuna riik. Eeltoodud sättest järeldub, et reformi saab tagasi pöörata maa esmakinnistamise järgselt ning kinnistukande parandamine eeldab maa ostueesõigusega erastamise korralduse tühistamist, kinnistuomaniku nõusolekut kande parandamise kohta ning pärast kande parandamist maa ostueesõigusega erastamist uutes katastriüksuse piirides. Asja materjalidest (Harju Maakohtu kinnistusosakonna väljatrükk, Eesti Vabariigi ja kaebaja vahel 16.07.1997 sõlmitud hoonestusõiguse seadmise leping ja 25.03.2003 sõlmitud kinnistu müügileping, hüpoteegi seadmise leping ning asjaõiguslepingud) nähtub, et Paavli tn 6a kinnistu kanti kinnistusraamatusse esmakordselt 29.04.1997, omanik Eesti Vabariik, registriosa nr 2215, ning kaebaja on kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna sisse kantud 28.05.2003. Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse § 16 lg 11.1 kohaselt enne 30.11.1997 sõlmitud hoonestusõiguse lepingute alusel riigimaale seatud hoonestusõiguse omanikel on õigus taotleda 7
(8)3-07-1218 hoonestusõigusega koormatud kinnistu ostueesõigusega erastamist, arvestades MRS §-s 21 sätestatud kitsendusi. Eeltoodust järelduvalt asjaolu, et esmakinnistamine ei toimunud kaebaja nimele, AÕSRS § 11 lg 5 kohaldamist ei välista. Selle sätte eesmärgiks on kaitsta heauskseid omanikke ning riigi puhul see küsimus käesoleval juhul ei tõusetu. Erastamise tagasipööramine ei ole käesoleval juhul aga võimalik, sest kaebaja väidetest järelduvalt tema eesmärgiks kohtusse pöördumisel ei ole reformi ennistamine ning oma nõusolekut kande parandamise kohta ta ei anna. Eeltoodu alusel jääb apellatsioonkaebus rahuldamata. Kaebuse perspektiivituse tõttu pole alust ka esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamiseks. HKMS § 92 lg 7 alusel tuleb kaebajal hüvitada kolmanda isiku kantud menetluskulud, mis kulude nimekirja ja kuludokumentide kohaselt seisneb esindaja tasus summas 5 644 kr koos käibemaksuga. Lauri Madise Viive Ligi Silvia Truman 8
(8)