KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman, Lauri Madise ja Viive Ligi Määruse tegemise aeg ja koht
- mai 2009, Tallinn Haldusasja number 3-09-1004 Haldusasi Piibeleht Varahaldus OÜ kaebus Tallinna Kesklinna Valitsuse toimingu õigusvastasuse tuvastamiseks ja toimingu sooritamiseks kohustamiseks Kaebuse esitaja - Piibeleht Varahaldus OÜ Vastustaja – Tallinna Kesklinna Valitsus Tallinna Halduskohtu 12.05.2009 määrus Menetlusosalised Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Piibeleht Varahaldus OÜ määruskaebus RESOLUTSIOON Muuta Tallinna Halduskohtu 12.05.2009 määruse resolutsiooni punkti 1 ja sõnastada see järgmiselt: „Tagastada HKMS § 11 lg 31 p 5 alusel Piibeleht Varahaldus OÜ kaebus taotluse osas kohustada Tallinna Kesklinna Valitsust kohandama Tallinnas Pärnu mnt 8/Väike-Karja tn 9 asuv mitteeluruum erastamise objektiks enne müügilepingu sõlmimist.“ Muus osas jätta Tallinna Halduskohtu määrus muutmata ja Piibeleht Varahaldus OÜ määruskaebus rahuldamata. EDASIKAEBAMISE KORD Käesoleva määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Tallinna Kesklinna Valitsus kuulutas 28.12.2005 välja Tallinnas Pärnu mnt 8/Väike-Karja tn 9 asuvate kontoriruumide erastamise enampakkumise alghinnaga 3 300 000 kr. Enampakkumisel tegi kõrgeima pakkumise Piibeleht Varahaldus OÜ hinnaga 8 100 000 kr. Tallinna Kesklinna vanema 16.02.2006 korraldusega nr 161 kinnitati Pärnu mnt 8/Väike-Karja tn 9 asuvate mitteeluruumide enampakkumise tulemused, mille kohaselt ostu-müügilepingu sõlmimise õiguse hinnaga 8 100 000 kr omandas Piibeleht Varahaldus OÜ. Tallinna Halduskohtu 30.08.2007 otsusega jäeti rahuldamata Piibeleht Varahaldus OÜ kaebus, milles paluti tühistada korralduse nr 161 p1 ja kinnitada viidatud mitteeluruumide erastamise müügihinnaks 8 000 000 kr. Tallinna Ringkonnakohus jättis 06.11.2008 otsusega halduskohtu otsuse muutmata. 3-09-1004 07.05.2009 esitas Piibeleht Varahaldus OÜ kaebuse, milles palus tunnistada õigusvastaseks Tallinna Kesklinna Valitsuse toimingu, mis seisnes selles, et linnaosavalitsus ei avaldanud enampakkumise teates ega muul moel enne enampakkumist kaebajale teavet mitteeluruumi M6 asukohaga Pärnu mnt 8/ Väike-Karja tn 9 Tallinn suhtes kehtivate muinsuskaitseseadusest (MuKS) ja Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärusest tulenevate piirangute kohta ning selle kohta, et mitteeluruum kui tulevane korteriomand on koormatud MuKS § 27 lg 2 nimetatud ostueesõigusega Eesti Vabariigi ning seejärel kohaliku omavalitsuse kasuks. Tuvastusnõude põhjendatud huviks märkis kaebaja kahjunõude esitamise võimaluse tulevikus. Samuti palus kaebaja kohustada Tallinna Kesklinna Valitsust kui erastamise kohustatud subjekti kohandada kõnealused mitteeluruumid M6 erastamisobjektiks enne mitteeluruumide müügilepingu sõlmimist ning kaebaja õiguste esialgse kaitse tagamiseks peatada esialgse õiguskaitse määrusega Tallinna Kesklinna vanema 16.02.2006 korralduse nr 161 täitmine. Esialge õiguskaitse taotlust põhjendas kaebaja väitega, et kuna esitatud on kohustamiskaebus vaidlusaluste ruumide erastamisobjektiks kohandamiseks põhjendusel, et ruumid ei vasta seaduse nõuetele, siis oleks enampakkumise tulemusi kinnitava haldusakti täitmine ennatlik. Kaebuse põhjenduste kohaselt teatas Tallinna Kesklinna Valitsus 22.01.2009 kirjaga kaebajale, et mitteeluruumide erastamise ostu-müügilepingu sõlmimise tähtaeg on hiljemalt 13.05.
- Tehingu ettevalmistamise käigus väljastati kaebajale müügilepingu projekt, milles oli märkus, et elamu, milles asuvad lepingu esemeks olevad ruumid, asub Tallinna vanalinnas ning see on ühtlasi tunnistatud kultuurimälestiseks, millest tulenevalt kehtivad lepingu esemeks oleva korteriomandi suhtes MuKS-st ja Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärusest tulenevad piirangud ja kitsendused ning ostueesõigus riigi ja seejärel kohaliku omavalitsuse kasuks. 17.03.2009 edastati kaebajale dokumendid selle kohta, et lepingu esemeks olev korteriomand on kinnismälestis (Muinsuskaitseinspektsiooni 04.11.1999 kaitsekohustise teatis). Mitteeluruumide erastamise seaduse (MEES) § 2 lg 2 annab mitteeluruumide mõiste selle seaduse tähenduses ning § 4 lg 3 sätestab, et kohustatud subjekt vastutab mitteeluruumi ostumüügilepingu sõlmimiseks tema poolt esitatavate andmete õigsuse eest. Vastustaja on neid sätteid rikkunud, sest erastatav objekt ei vasta seaduses toodud tingimustele. Erastamislepingu esemeks oleva korteriomandi ülevaatamisel 02.03.2009 selgus, et korteri kõik vaheseinad on lammutatud, põrandad osaliselt üles võetud, aknad vahetamata, korteris on selgelt näha tulekahju jäljed. Kaebaja on küll huvitatud kõnealuste kontoriruumide erastamisest, kuid tingimusel, et erastamise kohustatud subjekt viib enne lepingu sõlmimist ruumide seisukorra vastavusse MEES § 2 lg 2 sätestatud tingimustele. Kinnismälestise erastamisobjektiks kohandamise peab läbi viima erastamise kohustatud subjekt. Tallinna Halduskohtu 12.05.2009 määrusega tagastati HKMS § 11 lg 31 p 5 alusel kaebus taotluse osas kohustada Tallinna Kesklinna Valitsust Tallinnas Pärnu mnt 8/Väike-Karja tn 9 asuvate ruumide mitteeluruumiks kohandamiseks (p 1); kaebus võeti menetlusse Tallinna Kesklinna Valitsuse toimingu (enampakkumise esemeks oleva mitteeluruumi muinsuskaitseliste piirangute kohta teabe mitteandmine) õigusvastasuse tuvastamise nõudes (p 2); esialgse õiguskaitse taotlus jäeti rahuldamata (p 5). MEES-st, Vabariigi Valitsuse 18.06.1996 määrusega nr 175 kehtestatud mitteeluruumide erastamise korrast ega ühestki muust mitteeluruumide erastamist reguleerivast õigusaktist ei tulene, et isikul oleks õigus nõuda haldusorganilt enne erastamise müügilepingu sõlmimist asja parandamist või muutmist. Kui kaebaja leiab, et enampakkumise läbiviimise tingimusi on rikutud, olnuks tal õigus vaidlustada haldusakt, millega enampakkumise tulemused kinnitati ning millest talle kui enampakkumise võitjale tekkisid teatud õigused ja kohustused. Seda ei ole kaebaja teinud. Taotlus kohustada enampakkumise läbi viinud haldusorganit vaidlusaluste mitteeluruumide korrastamiseks enne müügilepingu sõlmimist, on õiguslikult pidetu ning ilmselgelt põhjendamatu. Kaebajal puudub selles osas kaebeõigus ning seetõttu tuleb kaebus kohustamisnõude osas tagastada. 2
(4)3-09-1004 Kaebuse kohaselt oli esialgne õiguskaitse vajalik tagamaks kohtule esitatud kohustamisnõude osas tehtava kohtuotsuse hilisemat täitmist. Kuna kohus tagastab kaebuse kohustamisnõude osas, siis ei ole alust ka esialgse õiguskaitse kohaldamiseks. Toimingu õigusvastasuse tuvastamise taotluse osas tehtava kohtuotsuse täitmise tagamiseks ei ole esialgse õiguskaitse kohaldamine vajalik, kuivõrd selline tuvastus on iseloomult tagasivaateline ega sõltu hilisematest toimingutest. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED MÄÄRUSKAEBUSTE MENETLUSES Piibeleht Varahaldus OÜ määruskaebuses palutakse tühistada halduskohtu määruse p-d 1 ja 5, peatada Tallinna Kesklinna vanema 16.02.2006 korralduse nr 161 täitmine ning saata kaebus kohustamisnõude osas esimese astme kohtule kaebuse menetlusse võtmise otsustamiseks. Määruse resolutsioonis on sõnastatud kaebaja nõue ebaõigesti. Kaebaja ei nõudnud mitteeluruumideks kohandamist, nagu on märgitud kohtumääruses, vaid erastamisobjektiks kohandamist. Kohustamiskaebuse tagastamine HKMS § 11 lg 31 p 5 alusel on ebaõige. Tegemist ei ole sisutu nõudega. Tallinna Kesklinna vanema 16.02.2006 korraldusega nr 161 sai kaebaja mitteeluruumi erastamise õiguse ning ta soovib erastada seaduse nõuetele vastavaid ruume. Kõnealune mitteeluruum ei vasta MEES § 2 lg-s 2 sätestatud tingimustele, millest on tingitud ka kohustamiskaebuse esitamine. Seega on kaebajal asjaga puutumus, tema õiguste rikkumise üle saab aga otsustada alles asja sisulisel läbivaatamisel. Vastustajal on mitteeluruumide erastamise kohustus. Erastamiskohustus hõlmab ka erastamisobjekti üleandmist enampakkumise võitjale. Sellest tuleneb, et erastamise kohustatud subjekt peab hoolitsema erastamisele kuuluva objekti vastavuse eest seaduses sätestatud tingimustele. Sellised tingimused seab MEES. Kaebaja ei pea kohustamisnõuet esitades vaidlustama Tallinna Kesklinna vanema 16.02.2006 korraldust nr 161. Kuna kohustamisnõue tuleb võtta menetlusse, on õigustatud ka esialgse õiguskaitse rakendamine, sest enampakkumise tulemusi kinnitava haldusakti täitmine oleks ennatlik ja kahjustaks kaebaja huve. Kinnismälestise erastamisobjektiks kohandamise peab läbi viima erastamise kohustatud subjekt. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED Esimese astme kohus on tagastanud kohustamiskaebuse õigesti ning jätnud põhjendatult rahuldamata esialgse õiguskaitse taotluse. Määruskaebuse väited ei anna halduskohtu määruse apelleeritud osas tühistamiseks ja vastavas osas määruskaebuse rahuldamiseks alust. Õigustatud on määruskaebuse esitaja väide, et kohus on määruse resolutsiooni punktis 1 eksinud kohustamisnõude sõnastamisel, märkides selle sisuks kaebaja nõude kohustada Tallinna Kesklinna Valitsust Tallinnas Pärnu mnt 8/Väike-Karja tn 9 asuvate ruumide mitteeluruumiks kohandamiseks. Kaebaja on taotlenud kohustada Tallinna Kesklinna Valitsust kohandama Pärnu mnt 8/Väike-Karja tn 9 asuv mitteeluruum erastamise objektiks enne müügilepingu sõlmimist. Ringkonnakohus parandab esimese astme kohtu määruse resolutsiooni p 1 ja sõnastab selle järgmiselt „Tagastada HKMS § 11 lg 31 p 5 alusel Piibeleht Varahalduse OÜ kaebus taotluse osas kohustada Tallinna Kesklinna Valitsust kohandama Tallinnas Pärnu mnt 8/Väike-Karja tn 9 asuv mitteeluruum erastamise objektiks enne müügilepingu sõlmimist.“ Määruse resolutsioonis kohustamisnõude ebatäpne sõnastamine ei tähenda aga seda, et halduskohus oleks kohustamiskaebuse sisust valesti aru saanud ja kohustamisnõude osas kaebuse ebaõigesti tagastanud. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et mitteeluruumide erastamist reguleerivatest õigusaktidest ei tulene erastamise kohustatud subjekti kohustust erastamisele kuuluva mitteeluruumi renoveerimiseks (remontimiseks). Samuti ei sätesta kaebaja poolt viidatud MEES § 2 lg 2 erastamisele kuuluva mitteeluruumi tehnilist seisukorda, vaid nimetab üksnes mitteeluruumi mõiste all kasutatavad ruumid. Erastamisele kuuluvate mitteeluruumide 3
(4)3-09-1004 tehnilist seisukorda ei kirjelda ka muud mitteeluruumide erastamist reguleerivad õigusaktid. Ruumide tehnilisest seisukorrast oleneb vaid erastatava ruumi hind, mitte erastamise võimalikkus. Erastamise objekti eelnev renoveerimine (remontimine) ei ole erastamise eeltingimuseks. Erastamisele ei saa kuuluda vaid ruumid, mis on kasutamiskõlbmatus olukorras. Kaebaja pole kõnealuste mitteeluruumide kasutamiskõlbmatust väitnud. Tema poolt esile toodud asjaolud vaheseinte puudumine, vanad aknad ja osaliselt üles võetud põrand - ei tähenda, et ruum oleks kasutamiskõlbmatu ega kuuluks seetõttu erastamisele. Vajalikud remonttööd saab kaebaja pärast omanikuks saamist ise teha. Kuna kaebajal puudub õigusaktidest tulenev subjektiivne õigus nõuda tema poolt erastamisele kuuluva mitteeluruumi eelnevat renoveerimist erastamise kohustatud subjekti poolt, siis tagastas halduskohus õigesti kaebuse selles osas kaebeõiguse puudumise tõttu HKMS § 11 lg 31 p 5 alusel. Põhjendatud pole ka kaebaja seisukoht, et MuKS kohustab erastamise kohustatud subjekti tegema erastamisele kuuluvale kinnismälestisele MuKS §-s 35 nimetatud töid. Mälestise säilimiseks vajalike tööde tegemise kohustus on mälestise omanikul. Mälestise võõrandamisel läheb tööde tegemise kohustus üle uuele omanikule (vt ka MuKS § 18 lg 6), kusjuures võõrandamise eeltingimuseks ei ole eelnevalt eelpool nimetatud tööde teostamine. Seega kaebaja poolt kinnismälestise erastamisel on tal endal kohustus mälestise säilimiseks vajalikud tööd teostada. Õigusaktidest ei tulene, et neid töid saaks teostada ainult kohalik omavalitsus. Kuna kohustamiskaebus kuulus õigesti tagastamisele, ei ole alust ka esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamiseks. Kohtunikud Viive Ligi Lauri Madise Silvia Truman 4
(4)