) § 73 lg 2 kohaselt kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, on teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostueesõigus. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 näeb ette, et ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Antud juhul müüs kostja I oma ½ mõttelise osa kinnistust kostjale II, kes ei olnud ei kinnistu kaasomanik ega ka seaduse järgi eesõigustatud seda ostma, seega oli hagejal kinnistu kaasomanikuna mainitud mõttelise osa ostueesõigus. VÕS § 249 lg 1 sätestab, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Sama paragrahvi lg 3 sätestab, et müüja teatamiskohustus loetakse täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. VÕS § 250 järgi ostueesõigust võib teostada kahe nädala jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Riigikohus on oma 25.09.2008 otsuses nr 32-1-61-08 asunud seisukohale, et kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab 4 ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema teadasaamisest. Hageja lõplike väidete kohaselt sai ta 28.11.2006 sõlmitud müügilepingust ja selle sisust teada alles 11.04.2007, omal algatusel, mil ta tutvus müügilepingu koopia ning kõigi tingimustega, mille alusel müügileping sõlmiti. Seega leiab hageja, et ostueesõiguse teostamise tähtaeg pidi hakkama kulgema mainitud kuupäevast, kuna just siis sai ta teada lepingu sisust ning seega ka selle olulistest tingimustest. Hageja vastavat seisukohta toetab ka Riigikohus oma mainitud lahendis, leides, et võimalike vaidluste korral on just müüjal nõuetekohaselt toimunud teavitamise tõendamiskoormis, sest teavitamine on tema kohustus. Suulise teavitamise korral muudab selle tõendamiskoorimise täitmise raskemaks asjaolu, et VÕS § 249 lg 1 kohaselt on oluline see, et ostueesõiguslane saaks teada müügilepingu sisust, milleks tuleb lugeda kõik müügilepingu tingimused, millest võib oleneda ostueesõiguse teostamine (olulised tingimused). Nendest tingimustest teavitamine võimaldab ostueesõiguslasel otsustada, kas teostada ostueesõigust või mitte. Seega peab müüja suutma suulise teavitamise korral tõendada, et ostueesõiguslast on teavitatud nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle lepingu tingimustest. Nende asjaolude tõendamine ei pruugi olla lihtne, seetõttu oleks otstarbekas eelistada ostueesõiguslase kirjalikku teavitamist, eelkõige lepingu koopia esitamist. VÕS § 249 lg 2 annab ostueesõigust teostavale isikule täiendava võimaluse nõuda lepingu esitamist. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et müügilepingu korral ei pruugi tingimuseks, millest tuleneb ostueesõiguslast teavitada, olla ainult müüdava eseme hind. Ostueesõiguslase jaoks oluliste tingimuste hulka võivad kuuluda ka nt müüdava eseme kvaliteet, maksetingimused ja võimalikud vastutuse välistamise kokkulepped. Eelnevast nähtub, et ostueesõiguslane loetakse teavitatuks siis, kui tal on olnud võimalik tutvuda asjakohase müügilepingu kõigi punktidega. Kohus nõustub hageja esindaja 09.10.2008 toimunud kohtuistungil avaldatud seisukohaga, mille kohaselt ei ole hageja jaoks siduv enne müügilepingu sõlmimist talle võimaliku tehingu kohta antav informatsioon. Seega võis hageja olla teadlik kinnistu mõttelise osa müügilepingu sõlmimise kavatsusest, mida toetab muuhulgas kostjate väide, et nende esindajal Heino Ruulil ja Ivar Ordningil oli hagejaga kokkulepe hakata peale X kinnistu ½ mõttelise osa ostmist kostja II poolt koos kinnistut majandama ning hageja pereliikmed ostsid 13.11.2006 selleks otstarbeks ühiselt äriühingu Tremark Grupp OÜ. Samas ei anna hageja vastav võimalik teadmine põhjust eeldada, et täidetud on kostjatepoolne nõuetekohane teavitamiskohustus. 09.10.2008 toimunud kohtuistungil tunnistajate Heino Ruuli, Mart Aasa, Anne Rästa, Virve Meeritsa ning Ivar Ordningi poolt antud ütlused kinnitavad, et hageja viibis 28.11.2006 kinnistu müügilepingu vormistamise ajal küll Otepääl A.Rästa notaribüroos, kuid samas ei anna mainitud ütlused alust eeldada, et hageja vastaval kuupäeval müügilepingu ning selle tingimustega ka isiklikult tutvus. Ebaselgeks jäävad hageja mainitud kuupäeval notaribüroos viibimise asjaolud. M.Aasa ütluste kohaselt toimus notari juures arutelu kasutusvalduse üle, notar A.Rästa eitab vastavat väidet. Nii I.Ordning, H.Ruul, V.Meerits kui ka A.Rästa kinnitavad, et hageja viibis küll notaribüroos, kuid oli tehingu tegemise ajal koridoris, seega mitte lepingu sõlmimise juures. H.Ruuli ütlused, mille kohaselt informeeris I.Ordning hagejat müügilepingu sõlmimisest autos tagasiteel Otepää notaribüroost ning väidetavalt andis hagejale ka lepingu tutvumiseks lugeda, on tõendamata, seda ei kinnita ei hageja ega ka tema poolt kutsutud tunnistaja M.Aasa. Tõendamiskoormis on kostjatel – nad peavad olema suulise teavitamise puhul võimelised tõendama, et hagejat on teavitatud kõigist lepingu tingimustest. H.Ruul on avaldanud, et ta ei ole hagejaga lepingu tingimustest rääkinud. V.Meeritsa ütluste kohaselt informeeris ta enda arvates hagejat lepingust, kuid ta ei mäleta, kas ta on hagejaga ka 5 lepingu tingimustest rääkinud. Notar A.Rästa on avaldanud, et kõnealuse müügilepingu osapooleks ei olnud hageja, tehingu asjaolusid ta hagejaga ei arutanud ning lepingu koopiat talle ei andnud. I.Ordningi ütluste kohaselt nimetas ta hagejale kinnistu müügihinna, milleks oli 1.2 miljonit krooni. Samuti pidi tema arvates hageja olema kindlasti teadlik kinnistu mõttelise osa müügitehingu sõlmimisest, kuna peale lepingu sõlmimist toimus detsembris kohtumine tema, hageja, H.Ruuli, M.Aasa ja A.Pettai vahel, kus arutati kõnealuse kinnistu tulevikku ning mainiti ka, kes on kinnistu osa uus omanik. Vastavat väidet kinnitab oma ütlustega ka A.Pettai. Võttes arvesse ülalmainitud Riigikohtu seisukohta ning tunnistajate ütlusi on kohus seisukohal, et kostjad ei ole suutnud tõendada, et hagejat oli enne tema hagis mainitud kuupäeva nõuetekohaselt teavitatud ka kõikidest müügilepingu tingimustest. Asjaolu, et hageja võis olla teadlik nt kinnistu müügihinnast, ei anna alust arvata, et talle oli piisava põhjalikkusega tutvustatud lepingu sisu. Siinkohal on tähtis, et ostueesõiguslase jaoks oluliste tingimuste hulka võivad lisaks müügihinnale kuuluda ka nt müüdava eseme kvaliteet, maksetingimused ja võimalikud vastutuse välistamise kokkulepped. Kostjad ei ole esitanud ei dokumentaalseid tõendeid ega ka aktsepteeritavaid tunnistajate ütlusi selle kohta, et hagejal oli võimalik tutvuda müügilepingu kõigi tingimustega enne 11.04.2008, mil hagejal väidetavalt avanes võimalus saada enda valdusesse müügilepingu koopia. Seega ei olnud hageja varasemad müügilepingust teavitamised kostjate või kolmandate isikute poolt piisavad ning hageja teavitamise hetkeks tuleb lugeda mainitud kuupäev, mil ta müügilepingu sisust teada sai. VÕS § 244 lg 4 sätestab, et ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Hageja kui ostueesõigust omav isik tegi notariaalse ostueesõiguse teostamise avalduse 17.04.2007, seega VÕS §-s 250 sätestatud tähtaega järgides, vastav avaldus on edastatud kostjale I. Seega tuleb ostueesõiguse avaldus lugeda esitatuks tähtaegselt ning hea usu põhimõtet järgides. Järgnevalt käsitleb kohus hageja hagiavalduses esitatud nõudeid. Hageja palub kohtul tuvastada esmalt, et kostja II on kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatu kande kustutamiseks, mille kohaselt on tema X kinnistu ½ mõttelise osa omanikuks, ning seejärel, et kostja I on kohustatud andma nõusoleku hageja kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja ½ mõttelise osa omanikuna kostja I asemel. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-13-06 leidnud, et kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on
lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal ostuhinna tasumise vastu siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut nii ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue VÕS § 108 lg 2 järgi omandi üleandmiseks. Seega on hagejal vaja saada vastav nõusolek nii kostjalt I kui ka kostjalt II.
lg 3 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. Käesoleval juhul on tegu kinnisasja kaasomaniku, kelleks on hageja, ostueesõigusega, mis on asjaõiguslik ostueesõigus.
lg 3 sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või 6 piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. Seega on müüdud kinnistu omandi üleandmine kostjale II tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist hageja poolt.
ja 4. lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks.
lg 1 järgi isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnistusraamatusse kantud või on kantud ebaõigesti või on kahjustatud mõne olematu koormatise või kitsenduse sissekandmise läbi, võib nõuda ebaõige kande muutmist või kustutamist. Kande muutmiseks on vajalik selle isiku nõusolek, kelle õigusi parandamine puudutab. Kui nimetatud isik nõusolekut ühe kuu jooksul ei anna, on isikul, kes soovib kannet muuta, õigus esitada hagi. Antud juhul ei ole hageja kostjalt II kande muutmiseks nõusolekut saanud. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 kohaselt kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Seega käesolevaga kohus tuvastab kostja II kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatu kande kustutamiseks, mille kohaselt on tema X kinnistu ½ mõttelise osa omanikuks.
¹ sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Lähtuvalt müügilepingu tühisusest
VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 108 lg 2 järgi kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuse täitmist. Seega on hagejal antud juhul ostjana nõue kostja I vastu omandi üleandmiseks, mistõttu ta võib nõuda kostjalt I vastavate tahteavalduste tegemist ning lähtuvalt TsÜS § 68 lg-st 5 ning täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1 ka nende asendamist kohtuotsusega. Seega tuvastab kohus, et kostja I on kohustatud andma kohase tahteavalduse (nõusoleku) kinnistu omandi üleminekuks hagejale ning tema kandmiseks kinnistusraamatusse kinnisasja ½ mõttelise osa omanikuna. Samas ei ole hageja käesoleva seisuga hüvitanud kostjale II kinnistu ostuhinda summas 1.2 miljonit krooni.
¹ lg 1 sätestab, et ostja või ostja õigusjärglane võib keelduda ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest ja kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tasutud ostuhind. Antud juhul on kostja I ja kostja II 28.11.2006 müügilepingu p-s 3.2 kokku leppinud, et kinnistu mõtteline osa müüakse ostjale hinnaga 1.2 miljonit krooni, milline summa on ostja poolt müüjale täielikult tasutud enne lepingu sõlmimist ja mille saamist müüja kinnitab oma allkirjaga lepingul. Sellest tulenevalt leiab kostja II, et hageja poolt kuulub ostuhind tasumisele enne asjaõigusliku kande parandamiseks kohtuotsuse tegemist. Kohus peab siinkohal vajalikuks märkida, viidates Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-13-06, et vastava sättega on mõeldud siiski ostja võimalust keelduda enda kinnistusraamatust 7 omanikuna kustutamiseks nõusolekut andmast (kuigi sätte tekst räägib ebatäpselt ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest), kuni ostuhind on talle hüvitatud, st kui ostuhind on hüvitatud, on ostja kohustatud andma ostueesõiguslasele kande parandamiseks nõusoleku. Samas otsuses on Riigikohus lisaks asunud seisukohale, et TMS § 19 järgi saab lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks ka tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind Kohus saab rakendada ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult. Seadus ei näe ette, et ostuhind peaks olema tasutud või hoiustatud kohtu deposiitkontol enne kohtumenetluse algust. Ostuhinna notari juures hoiustamine tuleb rahalise kohustuse täitmisena ja esialgse ostja vastuväidet välistavana kõne alla üksnes VÕS §-des 119æ123 sätestatud eeldustel, st esmajoones juhul, kui esialgne ostja keeldub ostuhinda vastu võtmast. Kuni ostuhinna tasumiseni võib esialgne ostja samuti keelduda kinnisasja valduse väljaandmisest (
). Käesoleval juhul on kohus seisukohal, et kuna kostja II on selgelt väljendanud oma soovi mitte anda nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks enne seda, kui hageja on talle täielikult tasunud kinnistu ostuhinna, tuleb temapoolne tahteavaldus lugeda kohtuotsusega antuks tingimuslikult TMS § 19 alusel, seega siis, kui talle tasutakse ostuhind. Lähtuvalt eelmainitust rahuldab kohus hagi ning tuvastab, et kostja II on kohustatud andma nõusoleku Tartu Maakohtu Jõgeva kinnistusraamatu, registriosa nr X , II jakku kantud kande kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasja ½ mõttelise osa omanikuks kostja II. Samuti tuvastab kohus, et kostja I on kohustatud andma nõusoleku hageja kandmiseks Tartu Maakohtu Jõgeva kinnistusjaoskonnas peetava kinnistusraamatu, registriosa number X , II jakku kinnisasja ½ mõttelise osa omanikuna kostja I asemel ning et Tartu Maakohtu Jõgeva kinnistusjaoskonnas peetavasse kinnistusraamatu registriossa nr X tuleb ainuomanikuna sisse kanda hageja. Kohus loeb käesoleva otsusega kostja II nõusoleku antuks tingimuslikult, eeldusel, et hageja tasub kostjale II X kinnistu kogu ostuhinna summas 1 200 000 krooni. Hageja on kohtuistungil kinnitanud oma kavatsust mainitud summa kostjale tasuda. MENETLUSKULUDE JAOTUS Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kohus on seisukohal, et hagi täieliku rahuldamise tõttu tuleb hageja kohtukulud kanda kostjatel võrdsetes osades. TsMS § 174 lg 1, 2 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. 8 Kohtunik 9
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.