) §-st 78 palus hageja eraldada A. Põltsamile, Mari Mittile ja Martin Mittile kaasomandina kuuluvast kinnistust suurusega kokku 41,92 ha, A. Põltsamile kuuluv osa, millest 6,3 ha on metsamaa ja 1,7 ha põllumaad. 06.11.2006 esitas hageja kohtule avalduse hagi eseme muutmiseks, kuna menetluse ajal on muutunud nii põllumaa kui ka metsamaa hinnad.
lg 2 alusel palus hageja lõpetada 2 poolte kaasomand Koopamäe kinnistule, müües see avalikul enampakkumisel ja jagades saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Mari Mitt ja Martin Mitt vaidlesid hagiavaldusele vastu. Vastuväidete kohaselt piirneb kinnistu hoonete kompleksiga, mis kuulub Martin Mitile, mistõttu ei nõustunud kostjad hageja poolt pakutavate variantidega. Kostjad pakkusid kaasomandi jagada selliselt, et hagejale kuuluksid maaosad 9 kuni
lg-test 1 ja 2 kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Käesolevas vaidluses kaasomandi lõpetamist välistavat kokkulepet tuvastatud ei ole.
järgi on kaasomanikul õigus nõuda oma osa eraldamist ühisest asjast reaalosana, kui see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise aluse või asja olemusega. Maatükist reaalosa eraldamisel ehk kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid. Kohus võib valida
§-s 77 lg 2 sätestatud viiside hulgast vastavalt asjaoludele ainult sellise viisi, millega vähemalt üks kaasomanikest on kohtumenetluses nõustunud. Seega ei tohi kohus teha otsust kaasomandi lõpetamiseks viisil, mis ei vastaks ühegi kaasomaniku huvidele.
Seega saab kohus valida nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud kas hagis või vastuhagis. 3 Kuna hageja soovis oma osa müüa, kuid kostjad soovisid oma esivanemate tagastatud maa säilitada ja seda ise edasi kasutada, siis on põhjendatud arvestada 2/3 kaasomanike huve ja kinnistu jagada reaalosadeks. Kostjad on põhjendanud oma huvi maa nende omandis säilimiseks. Nad on avaldanud, et kui kohus leiab, et kinnistut ei õnnestu jagada täpselt võrdsetes osades, siis on nad nõus hagejale hüvitama võimaliku jagamisest tuleneva kahju, kuid ei ole nõus oma vanemate maa võõrandamisega kolmandatele isikutele. Martin Mitil on kaasomandis oleva kinnistuga piirnev teine kinnistu ainuomanduses, millel asub tema üheks elukohaks olev talumaja. Marti Mitile on oluline, et kaasomandi jagamisel oleks tema reaalosa kodumajaga piirnev.
lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Asja jagamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kaasomandi lõpetamine hageja pakutud viisil ei ole õiglane. Kinnistu jagamisega kostjate poolt pakutud viisil ei rikuta hageja õigusi. 01.11.2005 eksperthinnangu kinnistu turuväärtusele ja maaüksuse optimaalsele jaotusele tegi nii hageja kui ka kostjate nõusolekul Metsaekspert OÜ. Hinnangu järgi on hinnatava maaüksuse metsamaa, metsa ja põllumaa harilik turuväärtus seisuga 01.11.2005 541 241 krooni. Ekspert P. Põnts on eksperthinnangu lisas (nr 8 ja 9) esitanud kinnistu jagamise kolmeks võrdselt õiglaseks osaks vastavalt osade turuväärtusele, arvestades kõigi kaasomanike huve võrdselt. Kostjad nõustusid Metsaekspert OÜ eksperthinnangus toodud kinnistu kolmeks osaks jagamisega. Hageja ei nõustunud Metsaekspert OÜ eksperthinnangus tooduga ning esitas 13.12.2005 kohtule taotluse, milles palus määrata põllumaa hindajaks AS Kinnisvaraekspert Pärnu ekspert Juhan Soekõrv. OÜ Kinnisvaraekspert Pärnu ekspert J. Soekõrv teostas eksperthinnangu 15.02.2006 ja hindas põllumaa turuväärtuseks 220 000 krooni. Põllumaa kvaliteedi osas ei nõustunud ekspert andma kommentaare. Hindaja ei olnud pädev otsustama kinnistu jagamise optimaalsuse üle. Ta oli arvamusel, et praktikas puuduvad kriteeriumid, mis tagaks maa jagamise korral hageja ja kostja võrdse kaitstuse. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 293 lg 1 kohaselt kohtul on õigus küsida eksperdi arvamust asjas tähtsate ja eriteadmisi nõudvate asjaolude selgitamiseks. TsMS § 294 lg 1 kohaselt eksperdi määramisel arvestab kohus poolte arvamusi. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt kui ekspertiisi tegemiseks on olemas riiklikult tunnustatud ekspert, määratakse muu isik eksperdiks üksnes mõjuval põhjusel. OÜ Metsaekspert eksperthinnangu teinud P. Põntson on riiklikult tunnustatud metsandusekspert. Põllumaa hindajatena riiklikult tunnustatud eksperte ei ole. Hageja on oma algatusel tellinud hindamise, mis on teostatud SA Eramaakeskuse metsakonsultandi J. Peetrimäe poolt ja J. Peetrimäe arvamuse OÜ Metsaekspert poolt tehtud eksperthinnangu kohta. Hageja on esitanud oma algatusel ka Metsamaahooldus AS turuväärtuse eksperthinnangu. Kuna kohus on määranud ekspertiisi tegema riiklikult tunnustatud metsanduseksperdi, siis ei ole hageja poolt esitatud riiklikult mittetunnustatud ekspertide poolt tehtud hindamised ja eksperthinnangud arvestatavad tõendina. Pooled said kohtuistungil esitada ekspert P. Põntsonile täpsustavaid küsimusi. Käesolevas asjas taotletud otsusega ei saa määrata kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel kindlaks kinnistute piire. Kohtuotsus saab üksnes asendada kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu jagamiseks kostjate soovitud kujul. Kuna kaasomandis oleva asja jagamine
lg 2 alusel toimub ja kostjate nõude järgi, siis ei ole kohtul õigust otsustada kaasomandis oleva asja jagamist muul viisil, kui vastuhagejad on seda taotlenud. 4 Seega tuleb kinnistu jagada kostjate (vastuhagejate) nõude järgi OÜ Metsaekspert pakutud jagamisettepaneku alusel, eraldades hageja omandusse variant nr 1 (kollane osa) ja kostjate omandusse jäävad kaasomandina variandid nr 2 ja 3 (roheline ja kollane). Hageja on esitanud temale jagatava reaalosa kahe variandina, kuid selline jagamine ei ole põhjendatud.
lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Rahalise tasaarvestuse määramine on kohtu võimalus, mitte kohustus. Kuigi hageja on väitnud, et kinnistu jagamisega tekitatakse talle materiaalset kahju, ei ole hageja esitanud nõuet rahaliseks tasaarvestamiseks. Kohtul ei ole võimalik otsustada kinnistu reaalosadeks jagamisega
lg 3 alusel hüvitise määramist kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse
lg 3 kohaldamiseks saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud ja tekkinud uued kinnistud hinnatud. Rahalise tasaarvestuse otsustamine ei ole võimalik ka seetõttu, et pooled ei ole esitanud kohtule kinnistu hinda, mida kõik osapooled aktsepteeriksid. Seega ei ole materiaalse kahju tekkimine hagejale tõendatud. TsMS § 162 lg 4 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kuna otsus puudutab kaasomandit ja pooled ei suutnud seda jagada ilma kohtuotsuseta ning selle jagamine oli nii hageja kui kostjate huvides, tuleb menetluskulud jaotada poolte vahel võrdselt – iga kanda jääb 1/3 osa, poolte endi initsiatiivil tehtud ekspertiiside ja hindamiste kulud tuleb jätta nende endi kanda. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS A. Põltsam esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega lõpetada kaasomand Koopamäe kinnistule selle enampakkumisel müümise teel ja jagada saadud raha kaasomanike vahel vastavuses neile kuuluvate osadega ning mõista kohtukulud välja kostjatelt. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole maakohtu otsus seaduslik, sest ei arvesta kaasomanikele tegelikkuses kuuluvate osade suurustega, on hagejale koormav ja kahjulik ning ebaõiglane, arvestades majanduslikult kinnistuosade väärtust. Käesolevaks ajaks on muutunud nii metsamaa kui ka põllumaa hinnad. Kostjad on teostanud osadel metsaaladel lageraiet. Õiglasemat kaasomandi lõpetamise viisi, kui kogu Koopamäe kinnistu müümine avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagamine vastavalt kaasomanike osade suurusele, ei ole võimalik kohaldada.
lg 1 sätestab küll, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas, kuid antud juhul ei ole see seisukoht juriidiliseks argumendiks hagi rahuldamata jätmisel. Tegemist ei ole vaidlusega ühise asja kasutamise üle, vaid kaasomandi lõpetamise nõudega põhjusel, et ühiselt asja 5 kasutada ei ole võimalik. Kohtu põhjendused selles, et Martin Mitil on kaasomandis oleva vaidlusaluse kinnistuga piirnev teine kinnistu ainuomanduses ja sellel asub Martin Miti üheks elukohaks olev talumaja, ei ole põhjendus hagi rahuldamata jätmiseks, sest kostja ei kasuta juba pikemat aega nimetatud talumaja.
lg 1 ja 2 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud.
§-st 77 lg 2 tulenevalt saab kohus valida kaasomandi lõpetamisel vaid sellise viisi, mida vähemalt üks kaasomanikest on kohtumenetluses nõudnud. Antud tsiviilasja puhul oli kohtul valida hageja poolt taotletud Koopamäe kinnistu enampakkumisel müümise ja saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osadele jagamise ning kinnistu reaalosadeks jagamise vahel. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 442 lg 8 sätestab, et otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohtuotsus ei ole seaduslik, sest kohus ei ole motiveerinud, miks tuleb eelistada üht kaasomandi lõpetamise viisi teisele. Kohtuotsusest ei nähtu, millised olid need hageja huvid, mida kohus kaalus ja mida kohus ei pidanud arvestamist väärivaks. Samuti ei motiveerinud kohus oma seisukohta, millise kohaselt kohtuotsus ei riku hageja õigusi. Sellega on rikutud menetlusnorme TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 nõudeid eirates. Võttes aluseks vaid OÜ Metsaekspert eksperthinnangu, on maakohus rikkunud hageja õigusi. 01.11.2005 ekspertiisiakti lisas nr 8 on näidatud ühe võrdse osa väärtuseks 180 414 krooni. Lisas nr 9 on jagamisettepanek näidatud kolme värviga (roheline, sinine ja kollane) ilma mõõtkava näitamata. Nii kohtuotsusest kui ka eksperthinnangust saab järeldada, et hageja omandiosa vähendati 183/524–lt 175/524–le kaasomandist. Suurendati aga kostja Martin Miti omandit. Pooltele kuulus kaasomand erineva suurusega osades ja kohtul ei olnud õigust hageja omandit vähendada. Kohtuotsuse resolutiivosas on kohus jätnud hagejale eksperthinnangu lisas nr 9 asuval plaanil kollasega märgitud osa ja kostjatele rohelise ja sinisega märgitud ala. Kohtuotsuse põhjendavas osas on kostjatele jäetud roheline ja kollane ala ning hagejale samuti kollane. Selline lahend ei ole üheselt arusaadav. TsMS § 232 lg 2 sätestab, et ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Maakohus on aga eelistanud OÜ Metsaekspert eksperdi P. Põntsoni eksperthinnangut. Maakohtu selline seisukoht ei ole õigustatud ning on hageja suhtes toonud kaasa ebaõiglase kohtulahendi. Ekspert P. Põntsoni eksperthinnang, millise kohaselt jagati kinnistu võrdselt kolmeks osaks, ei ole aktsepteeritav, sest vähendab hageja omandiosa.
lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks. Hageja ei saanud esitada nõuet rahaliseks tasaarvestamiseks, kuna temale ei olnud ega saanudki olla teada kohtuotsuse sisu. Hageja taotles kaasomandi lõpetamist kinnistu enampakkumisel müügi läbi, mis oleks aidanud vältida ebavõrdsust. Hageja ei saanudki arvata, et kohus teeb temale kahjuliku otsuse, jättes kasuliku ja väärtusliku metsamaa koos kasvava metsaga kostjatele, hagejale aga väheväärtusliku põllumaa ja kostjate poolt lageraiega kahjustatud metsamaa, millele puudub juurdepääsutee. Martin Mitt ja Mari Mitt vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on apellandi nõue teiste kaasomanike suhtes pahatahtlik ja põhjendamatu. Vastustajad soovivad endale kuuluvat maad säilitada ning ei soovi selle müüki. Kaasomandi jagamine maakohtu otsuses toodud viisil ei kahjusta apellandi õigust ja võimalust temale kuuluvat maad hiljem müüa. Apellant üritab tahtlikult kahjustada vastustajate huve, kui nõuab vastustajatele erilise väärtusega (esivanemate maa) vara müüki enampakkumisel. Vastustajate jaoks on maal lisaks turuväärtusele ka moraalne väärtus ning vastusajad ei soovi maade võõrandamist kolmandatele isikutele. Juhul kui apellant ei soovi maad endale jätta ja soovib maa müügist tulu teenida, siis reaalosadeks jagamine seda ei takista ja apellanti ei kahjusta. Kohtu poolt nimetatud sõltumatu OÜ Metsaekspert, 01.11.2005 eksperthinnangu kohaselt on poolte kaasomandis olev kinnistu võimalik jagada kaasomanike vahel kolmeks osaks. Tegemist on riiklikult tunnustatud eksperdiga, erinevalt apellandi poolt kaasatud hindajatest. Apellandi väited temale jagatud osa väiksema väärtuse kohta on ebaõiged ning tõendamata. Antud juhul tuleb arvestada olulise asjaoluna, et kaasomanike enamus (2/3 kaasomanikest) soovib asja jagamist reaalosadeks, mitte selle võõrandamist. Pärast kinnistu jagamist reaalosadeks võib apellant oma kinnistu võõrandada enampakkumisel või muul talle sobilikul viisil. Kinnistu müük oleks vastuolus kaasomanike enamuse tahtega ning kahjustaks suuremal määral kaasomanike huve. Antud juhul on tegemist suure metsa- ja põllumaa kinnistuga (41,92 ha), mille võrdselt ja õiglaselt jagamine on reaalselt võimalik tuginedes asjas sõltumatu hindajana koostatud OÜ Metsaekspert ekspertaktis välja toodud ettepanekutele. Maakohus on valinud kaasomanikke vähim koormava ja kahjustava kaasomandi lõpetamise viisi. Seega on maakohtu otsus kaalutletud ja põhjendatud. Maa hinna muutus ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Maa hind muutub pidevalt, kuid maa hinna muutus ei ole otseses seoses kaasomandi reaalosadeks jagamisega. Ebaõige on apellandi väide, et Martin Mitt ei kasuta juba pikemat aega talumaja, mis piirneb vaidlusaluse kinnistuga. Martin Mitt kasutab antud kinnistut ja talumaja pidevalt, viibides seal enamuse oma vabast ajast. Samuti kasutab talumaja aktiivselt Martin Miti poeg oma perega. Seda tõendab talumaja elektrienergia arvestus
6. Põhjendatud ei ole apellandi seisukoht, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud
Mittilt kui enamsaanud poolelt hageja kasuks välja mõistmata õiglase hüvitise.
lg 3 sätestab, et kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Nimetatud sättest tuleneb seega, et kohus võib, kuid ei pea määrama rahalise tasaarvestust osade ühtlustamiseks, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele. Kinnistu reaalosadeks jagamise korral ei ole võimalik
lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, kuna kinnistu jagamine (sh piiride kindlaksmääramine) toimub lõplikult kohtuvälises menetluses. Võimaliku vaidluse
lg 3 kohaldamiseks saab lahendada alles pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud. Taolisele seisukohale on asunud ka Riigikohus oma lahendis nr 3-2-1-104-
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.