§-de 101 lg 1 p 1, 6; 108 lg 1 ja 113 lg 1 alusel kostjalt välja hageja kasuks lepingust tulenev müügihind 100 000 krooni ja viivised. 11.04.2008 esitatud viivisenõude suurendamise avalduses taotles hageja kostjalt viiviste väljamõistmist seisuga 12.05.2008 summas 18 075 krooni ja edaspidi kuni viiviste äratasumiseni 25 krooni päevas. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 21.03.2006 notariaalselt tõestatud lepingu, millega hageja müüs kostjale mõttelise osa Tartumaal Ülenurme vallas Laane külas asuvast XXX . Lepingu punkti 2.5 kohaselt kohustus kostja tasuma müügihinnast 100 000 krooni hiljemalt 20.05.2006, kuid ei ole seda seniajani teinud. Müügilepingu punkti 2.7 järgi on viivise määraks 0,025% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud ja leidis, et kostja ei ole piisava usaldusväärsusega tõendanud hinna alandamiseks vajaliku tahteavalduse tegemist, kostja esitatud pretensioon/nõudekiri ja hinna alandamine/ettepanek kompromissiks on vastuolulised, samuti on müügihinna alandamise tahteavaldus tühine vorminõude rikkumise tõttu. Kostja ei ole tõendanud hageja kohustuse mittekohast täitmist, hageja kostja väidetud puuduste olemasolu ehitisel ei tunnista. Kostja ei ole järginud
lg 1, mille järgi võib hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kostja soovib silmakirjalikult vabaneda lepingus kokkulepitud hinna tasumise kohustusest, kuivõrd ta on lepingu punktis 1.7.1 kinnitanud, et on lepingu eseme üle vaadanud ja on teadlik müüdava maaüksuse suurusest ja piiridest ning ehitise seisukorrast. Isegi kui kostjapoolne hinna alandamine oleks seaduslik, vabaneks ta müügilepinguga võetud viivise tasumise kohustusest alles hinna alandamise momendist. 2. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja vastuväidete kohaselt leppisid pooled müügilepingus kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 20.05.2006 ning ostja kohustus tasuma müügihinnast 100 000 krooni hiljemalt 20.05.2006, kuid mitte varem, kui lepingu eseme otsene valdus on ostjale üle antud. Pärast kinnistu osalist üleandmist (korraga ei antud üle kõiki võtmeid) selgus, et kinnistul asuval uusehitisel esinevad varjatud puudused, mida kostja kui eriteadmisi mitteomav isik ei saanud varem märgata: - elamus ei ole tagatud tuleohutusnõudeid. Ehituspaber ja puitkonstruktsioonid on vastu kivikorstnaid ja võivad vähegi suuremal kütmisel süttida; - elamus asuv kamin ei vasta tuleohutusnõuetele ning selle kütmine on tuleohtlik; - saunas paiknevat küttekollet ei ole võimalik kütta, kuna see ei ole lõplikult paigaldatud ja ühendatud korstnaga. Olemasoleva viimistlusega ei saa seda paigaldada, sest tekiks tuleoht; - elamu terrass ei vasta nõutavale koormusele ning terrassilt puudub sadevee äravool; - elamu konstruktsioonides on kasutatud palju kipsikruvisid, sh ka välisvooderdise paigaldamisel; - elamus puudub elekter, kuigi elektrivarustuse olemasolu on ehitise kasutusloal märgitud; - elamul on paigaldamata katusehari; - elamu akende avamiseks vajalikud käepidemed on deformeerunud. 20.06.2006 esitas kostja hagejale ülaltoodud puuduste osas pretensiooni ning andis nende kõrvaldamiseks
juulini 2006. Kostja hoiatas hagejat, et kui 2 viimane nimetatud tähtajaks puudusi ei kõrvalda, on kostja sunnitud tellima asja parandamise kolmandatelt isikutelt ning tehtud kulutused sisse nõudma hagejalt. Ka keeldus kostja
lg 1 alusel kokkulepitud 100 000 krooni maksmisest kuni hageja poolt puuduste nõuetekohase kõrvaldamiseni. Kostja hoiatas hagejat hinna alandamisega 100 000 krooni võrra, kui puudusi määratud tähtajaks ei kõrvaldata. Kuna hageja ei kõrvaldanud puudusi pretensioonis määratud tähtajaks, esitas kostja 14.07.2006 hagejale hinna alandamise avalduse/ettepaneku kompromissiks, teatades hinna alandamisest arvates 21.06.2006 100 000 krooni võrra ning tehes samas ettepaneku võimaliku kompromissilepingu sõlmimiseks vaidluse lõpetamiseks, nõustudes sellisel juhul tasuma hagejale 40 000 krooni. 07.09.2006 ekirjas hagejale on kostja viidanud veel täiendavatele puudustele (uksed ja laminaatpõrand on paigaldatud ebakvaliteetselt, hoone sokkel on liiga madal, teise korruse WC põrand veest rikutud). 30.10.2006 saatis kostja hagejale kirja, teatades, et lisaks varasemalt toodud puudustele ei ole ka ehitise katus ilmastikukindel ja on paigaldatud ehitusnõudeid eirates. Kuna kostjal oli põhjendatud alus arvata, et hageja ei kõrvalda katusel ilmnenud puudusi mõistliku aja jooksul, kõrvaldas hageja puudused ise ning luges nimetatud asjaolud täiendavalt ostuhinna alandamise aluseks. AS Brick hinnapakkumine nõudekirjas toodud puuduste kõrvaldamiseks oli 129 210 krooni, Prontix OÜ hinnapakkumised katusega seonduvate puuduste kõrvaldamiseks kokku 97 175.95 krooni. Seega oleks kostja ehitises ilmnenud puuduste kõrvaldamiseks pidanud kandma kulutusi kokku 226 385.95 krooni, milline summa ületab oluliselt 100 000 krooni, mille võrra on kostja hinda alandanud. MAAKOHTU LAHEND 3. Tartu Maakohus jättis 07.08.2008 otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Otsuse kohaselt ei nõustunud kohus hageja väitega, nagu oleks kostjale müüdud pooleliolev elamu, millel olidki puudused. Lepingu punktis 3.1 on sätestatud lõpetamata tööd ning antud lepingu punktiga sai hageja 20. maini 2006 lisaaega pooleliolevas elamus ehitustööde lõpetamiseks. Puudused, mis kostja pretensioonis esitas, on dateeritud kuu aega hiljem, 20.06.2006. Kostja on pretensioonkirjas toonud ära elamu varjatud puudused, mis asja ülevaatamisel ei ilmnenud. Kostja on viidanud
lg 1 sätestatule, mille kohaselt juhul, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused, võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Kostja andis hagejale lisatähtaja eespool äratoodud puuduste kõrvaldamiseks. Puuduste olemasolu on kinnitanud kostja palgatud ehitusettevõtja ja tunnistaja Priit Reimann. AS Brick on esitanud ka vaegtööde kalkulatsiooni summale 129 210 krooni. Kostja on esitanud hagejale 14.07.2006 hinna alandamise ettepaneku, põhjendades seda asjaoluga, et hageja pole enamikku nõudekirjas kajastatud puudustest, v.a elektrivarustuse tagamine, kõrvaldanud. Mitme ehitajaga nõu pidanud, on kostja esitanud 30.10.2006 hagejale teate varjatud puuduste võimalikust hinnast summas 226 385 krooni. Kohus, hinnates tunnistajate ütlusi, leidis, et tunnistaja P. Reimanni ütlused on usaldusväärsed ja kattuvad ka dokumentidega, s.o kostja kirjalike pretensioonidega hagejale. Tunnistaja Aivar Nukka ehk siis hageja väimees on eitanud ehitise puudusi. Ta on eitanud ka katusekonstruktsiooni puudusi (katuseharja kinnitamise vajadust üldse). A. Nukka möönis fassaadi ääre juures kipsikruvide kasutamise võimalust. On üldteada ajaolu, et kipsikruvide kasutamine terrassi kandekonstruktsioonides ja välisvooderdise paigaldamisel ei ole kipsikruvide koostise tõttu (rabedus) sobiv. Selliselt on hageja rikkunud head ehitustava. Maja 3 hävis tulekahjus 07.01.2007, s.o kohtumenetluse kirjaliku menetluse staadiumis ja seetõttu on paikvaatluse teostamine võimatu. Ehitusseaduse (EhS) § 12 lg 1, 2 kohaselt peab ehitamine toimuma vastavalt ehitusprojektile ja selleks peab olema ehitusluba. EhS §-de 23 lg 8 ja 32 lg 4, 6 sätetest nähtuvalt peaks olema ehitusluba antud varem kui kasutusluba, kuid asja materjalidest nähtuvalt on nii kasutusluba kui ka ehitusluba antud ühel ja samal päeval, mis tekitab kahtlusi nende õiguspärasuses. EhS § 33 lg 2 p 2 sätestab, et kasutusloa taotlemisel tuleb esitada projekt, mille alusel ehitis ehitati. Asja arutamisel on ilmnenud, et kostja omandatud maja püstitati nõuetekohast ehitusprojekti omamata ja eskiisprojekti alusel. Kostja on eitanud selle saamist.
lg 1 kohaselt peab müüja ostjale asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid) lepingus ettenähtud vormis üle andma asja üleandmise kohas asja üleandmise ajal. Kui müüjal on õigustatud huvi jätta asja kohta käiva dokumendi originaal endale, peab ta ostjale viimase nõudmisel andma dokumendi originaali asemel ärakirja või väljavõtte. 21.03.2006 sõlmitud lepingus on notar selgitanud pooltele TsÜS § 58 ja
Kostja ei ole tänaseni saanud maja projekti, mis aga on oluline dokument tagamaks maja turvalist ekspluatatsiooni.
lg 1 kohaselt peab asi vastama lepingutingimustele.
lg 1 järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kostja on korrektselt teavitanud hagejat ilmnenud puudustest ning selgitanud ka, et kui hageja jätab puudused kõrvaldamata, korraldab kostja selle omal kulul ning nõuab kulunud summad sisse hagejalt.
lg 1 p 2 kohaselt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Toimikumaterjalidest ja kostja tunnistajate ütlustest nähtub, et majal esinesid puudused, mis annavad alust pidada ehitist lepingutingimustele mittevastavaks. Kohtul on alust arvata, et hageja ehitaja, tema väimees A. Nukka on eriteadmisi omav isik ning seetõttu oleks pidanud teadma, et kipsikruvid on mõeldud kasutamiseks sisetingimustes ja mitte välisterrassi konstruktsioonides ning terrassi piisav toestamine tagab selle kandevõime ja välistab sadevee kogunemise võimaluse. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi jätta rahuldamata, kuivõrd hageja on müünud kostjale lepingutingimustele mittevastava eseme. Kostja on andnud hagejale piisavalt aega vaegtööde tegemiseks. Kohus luges tõendatuks terrassi konstruktsioonide ebaõige ehituse, katuse mittenõuetekohase paigaldamise, maja päraldiste, s.o projektdokumentatsiooni edastamata jätmise ja leidis, et seetõttu on kostja ostuhinna alandamise ettepanek olnud mõistlik ning kooskõlas hea usu põhimõttega. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. 5) Kohus on ebaõigesti leidnud, nagu kinnitaks kostja poolt hinna alandamisel aluseks võetud pretensioonides märgitud puuduste olemasolu tunnistaja P. Reimann. P. Reimann kinnitab vaid septembris 2006 terrassi mittevastavust konkretiseerimata koormusnõuetele, nelja kipsikruvi kasutamist terrassi kesktala kinnitamisel ja kolme katuse harjakivi puudumist. 6) Kohus on valesti kohaldanud seadust. Isegi kui hinna alandamine olnuks vormilt ja sisult seaduslik, on kostja teinud seda lubamatus suuruses.
lg 1 kohaselt on lubatud hinda alandada vaid võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohus ei ole võtnud seisukohta selle kohta, kui suur on tõendamist leidnud mittekohase täitmise rahaline väärtus ja selle suhe kohase täitmise väärtusesse. 7) Kohtuotsus ei ole selge, loogiline ega seaduslik, kuna otsusest puuduvad asja õiglaseks lahendamiseks vajalikud alljärgnevad hinnangud: kostja hinna alandamise tahteavalduse sisu mõistetavusele; kostja poolt hinna alandamisel aluseks valitud üksikpõhjuste objektiivse olemasolu tõendatusele; kostja poolt hinna alandamisel aluseks valitud üksikpõhjuste varjatud iseloomu tõendatusele; 6 kostja poolt hinna alandamisel aluseks valitud tõendamist leidnud varjatud iseloomuga üksikpõhjuste kõrvaldamise maksumuse kohta (mittekohase täitmise rahaline väärtus). 5. M. Aedmäe vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja kohtuotsuse jõusse jätmist. Vastuväited: 1) Nõustuda ei saa seisukohaga, et kohus on ebaõigesti tuvastanud hinna alandamiseks vajaliku tahteavalduse tegemise. Kuna hageja ei kõrvaldanud kostja poolt esile toodud puudusi antud tähtajaks, esitas kostja 14.07.2006 hinna alandamise nõude. Nõue oli üheselt formuleeritud ja hageja tahe üheselt määratletav. 2) Kohus ei ole tuvastanud, et osteti täisvalmiduses elamu. Vastupidi, kohus on möönnud, et hinnata tuleks ka müügilepingus sätestatud lõpetamata töid. Kohus on jõudnud järeldusele, et tuginedes toimiku materjalidele ja kostja ütlustele esines müüdud objekti mittevastavus lepingutingimustele. Nimetatud mittevastavused on kostja hagejale korduvalt kirjalikult esitanud. Hageja esitatud hindamisaktist ei ole näha, kellele ja mis otstarbel akt on koostatud. Kuivõrd kostja seda hindamisakti ei tellinud, puudub sellel ka puutumus vaidlusega. 3) Kostjale müüdud elamu ei vastanud kokkulepitud tingimustele. Müügilepingus olid kokkulepitud need tööd, mis olid veel vaja teha, ning ka need tööd, mille tegemine jäi kostja kanda. Puudused, millest kostja hagejat informeeris ja mis tõid kaasa hinna alandamise, olid niisugused, mis lepingu kohaselt oleks pidanud olema juba tehtud. Kuna nimetatud töid ei tehtud kokkulepitud tähtajaks, ei vastanud lepingu objekt kokkulepitud tingimustele. Apellatsioonkaebuses loetletud puudused on leidnud kohtumenetluse käigus tõendamist nii dokumentaalsete tõendite kui ka tunnistajate ütlustega. Kohus on õigesti lugenud tunnistaja P. Reimanni ütlused tõepärasteks, kuna need kattuvad kogutud tõenditega. Ka hageja tunnistaja A. Nukka on möönnud, et osad puudused siiski võisid esineda (et kasutati kipsikruve ja esinevad puudused katuse konstruktsioonis). Samuti leiab kohus õigesti, et ei ole võimalik korraga välja anda ehitusluba ja kasutusluba. Kui kasutusluba elamule välja antakse, siis on tegemist valmis objektiga ning sellel ei saa esineda mingisuguseid puudusi. Sellest tulenevalt ei ole hageja käitunud hea usu põhimõtte kohaselt. 4) Kostja poolt hinna alandamiseks toodud puudused on niisugused, mis objekti ülevaatusel ei saanud ilmsiks tulla. Nii ei olnud võimalik kostjal enne objekti ostmist kontrollida katusekivide olemasolu ja nende kinnitust. Kostja lähtus eeldusest, et kui majale on katus pandud, siis see on pandud vastavate nõuete kohaselt. Ka müügilepingust ei ilmnenud, et katusetööd oleksid lõpetamata. Paraku ilmnes pärast tehingu tegemist, et katus oli paigaldatud ebaprofessionaalselt. Kostja ei pidanud teadma pretensioonis esitatud puudustest ning seega ei ole õige apellandi viide
5) Kohus on põhjendanud, miks ta leiab, et kostja poolt hinna alandamine on mõistlik ja kooskõlas hea usu põhimõttega. Kostja esitatud hinnapakkumistest nähtuvalt oli vaegtööde maksumus suurem kui taotletud hinna alandamine. 6) Kohtuotsus on loogiline, selge ja põhjendatud. Kohus on nõutava põhjalikkusega hinnanud kõiki tõendeid ning rajanud sellele oma otsuse. 7 RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
lg 2 ei tulene hinna alandamise avaldusele vorminõudeid, mistõttu on lubatav hinna alandamine üldiste tahteavalduse tegemise vorminõuete kohaselt vormivabalt. Ringkonnakohus leiab, et hinna alandamise eeldused on täidetud. Hageja ja kostja vahel oli sõlmitud tasuline leping mille kohaselt hageja kohustus enne asja üleandmist sellel kokkulepitud puudused kõrvaldama ning kostja kohustus tasu maksma. Kostja on teatanud hagejale hinna alandamisest põhjusel, et ostetud asi ei vastanud kokkulepitud tingimustele, seega on tegemist tasu maksmisega vastastikuses seoses oleva kohustuse rikkumisega. Asjas ei ole vaidlust ka selle üle, et kostja võttis puudustega asja vastu ning rikkumist ei ole põhjustanud kostja. Ringkonnakohtu arvates vastas kostja hinna alandamise avaldus nõuetele, kuigi kostja viitas täiendavalt ka teistele puudustele ning viitas võimalusele, et hageja peab kas puudused määratud tähtajaks kõrvaldama või teostab kostja tööd omal kulul ja esitab hageja vastu täiendava, so hinna alandamist ületavas summas nõude. 8. Apellandi väited selle kohta, et kostja poolt nimetatud puuduste kõrvaldamise hind on suurem kui hinna alandamise avalduses toodud 100 000 kr, ei välista hinna alandamist taotletud summas. 9. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti asjas esitatud tõendeid puuduste olemasolu kohta hinnanud ja esitanud põhjendused, miks kohus luges tuvastatuks lepingu objektil esinenud puuduste olemasolu, nende kõrvaldamise maksumuse ja põhjusliku seose puuduste ning hageja tegemata jätmiste vahel. 10. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud ringkonnakohtus jätta apellandi kanda. Üllar Roostoja Egon Konsand 8 Andra Pärsimägi
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.