Obsah (5)

§ 82§ 101§ 108§ 186§ 113

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi, Egon Konsand Otsuse tegemise aeg ja koht 27. veebruar 2009 Tartu Tsiviilasja number 2-06-2772

) § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 82

lg 2 sätestab, et kui kohustuse täitmiseks on ette nähtud tähtaeg või kui see on määratletav lepingu alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel, kui lepingust või asjaoludest ei tulene, et täitmise tähtpäeva võib määrata võlausaldaja.

§ 101

lg 1 p 1 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist,

§ 101

lg 1 p 6 ja § 113 alusel võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused 3 ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Käesolevas asjas on korteriomandite valitsemiseks sõlmitud XXX XX maja korteriomanike ja AS Revekor vahel leping korteriomandite valitsemiseks. Nimetatud lepingu p-de 5.1.4 ja 5.1.

1. kohaselt on AS Revekor kohustatud tasuma omanike nimel ja kulul kõik lepingus poolte poolt kokkulepitud elamu hooldamisest tulenevad maksud ja korraldama või sõlmima omanike nimel ja kulul kommunaalteenuste osutamise lepinguid ja jälgima nende täitmist. Omanik on lepingu p 5.3.3 alusel kohustatud maksma hooldajale lisaks lepingulisele tasule vahendatavate kommunaalteenuste eest vastavalt hooldaja poolt omanikele esitatavatele arvetele ja kooskõlas kehtivate kommunaalteenuste tariifidega. Lepingu p 5.3.8 kohaselt peab omanik teatama hooldajale kirjalikult oma kavatsusest teostada iseseisvalt elamu hooldamiseks vajalikke toiminguid. Lepingu p-s 6.2 on sätestatud hooldaja õigus nõuda omanikelt viivist 0,1% tasumisega viivitatud või vähem tasutud summast iga viivitatud kalendripäeva eest. Hageja on omaks võtnud asjaolu, et kostja on oma korterist eemaldanud keskkütteradiaatorid ja kütab korterit alates
2. a jaanuarikuust elektriga. Hageja on aktsepteerinud kostja korteri kesküttesüsteemist eraldumist ka sellega, et alates
3. a veebruarikuust on ta esitanud kütte eest tasumise arved nimetatud korteri kohta 25% ulatuses täisarvest. Hageja ei tõendanud, kui palju on kostja tarbinud tema omandis oleva XXX XX majas asuva korteriomandi, mille reaalosa suurus on 81m2, kütmiseks hageja poolt edastatavat soojusenergiat. E. Püvi kommunaalteenuste võlgnevusest ei nähtu, mil viisil on arvestatud tasu kütte eest ning kas see sisaldab ka tasu üldkasutatavate ruumide kütmiseks kulutatud soojusenergia eest. Kuna vaidlust ei ole selles, et korter nr 11 ei ole ühtses küttesüsteemis, siis on hageja arvestanud kostja korteri küttekuluks 25%. Nimetatud suhtarvu kasutamise põhjendusena on hageja esitanud arvutuse, mis ei ole tõendina kasutatav. Lisaks vormilistele puudustele on nimetatud arvutuses selgitatud, et üldisest küttesüsteemist lahkunud korter peab katma üldkasutatavate ruumide küttevajadusena 25,1% sellest, mida ta maksaks juhul, kui ta endiselt oleks ühtses küttesüsteemis. Seega on hageja taotlenud kostjalt küttekulude väljamõistmist ulatuses, mida kostja tarbib pärast lahkumist üldisest küttesüsteemis nii üldkasutatavates ruumides kui ka kostja korteris säilinud keskküttesüsteemi osadest eralduva soojuse näol. Alates 08.01.2006 kehtiva tarbijakaitseseaduse (TKS) § 8 lg 1 sätestab, et tarbijale teenust pakkudes või vahetult enne teenuse osutamist teavitab kaupleja tarbijat teenuse müügihinnast, teenuse hinna komponentidest, tariifidest või hinna arvutamise alustest nii, et tarbijal on võimalik teenuse müügihinda piisava täpsusega arvutada. Hageja on jätnud nimetatud seadusest tuleneva nõude täitmata ning ei ole tõendanud, kuidas on kujunenud tema poolt pakutava teenuse (kütte) hind, mida ta nõuab kostjalt. Seetõttu tuleb hagi rahuldada osaliselt ning mõista kostjalt välja tema poolt õigeksvõetud nõue - võlg kommunaalteenuste eest kuni 01.06.2007 summas 3994.30 krooni. Kostja on tunnistanud viiviste nõuet 202.60 krooni ulatuses, s.o viivised kuni
4. a jaanuari ja veebruarikuu tasumata arvete eest. Järgneva perioodi eest viivise nõude mittetunnistamist põhjendas kostja asjaoluga, et kostja on teiste hageja poolt osutatud kommunaalteenuste eest tasunud. Hageja nõuab kommunaalteenuste võlga, summas 6293.70 krooni ja viiviseid, summas 2288.80 krooni. Kostja on vaidlustanud küttekulude nõude 2509.90 krooni ulatuses, tunnistades nõuet 3994.30 krooni ulatuses. Kostja poolt tunnistatud võlg moodustab 63% kogu nõudest. Rahuldades hagi põhinõude osas kostja poolt omaksvõetud ulatuses on õiglane välja mõista ka viivised 63% ulatuses hagis taotletust, s.o 1442 krooni ulatuses. 4 ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED APELLATSIOONIKOHTUS AS Revekor esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu
5. septembri 2008 otsuse ning teha uue otsuse, millega mõista E. Püvilt välja AS Revekor kasuks küttekulude eest maakohtu poolt väljamõistmata osa summas 2508.90 krooni ja viiviste võlgnevus summas 637.30 krooni, kokku 3146.20 krooni. Apellatsioonkaebuse kohaselt on AS Revekor kostjale reaalselt teenuseid (prügivedu, küte, vesi- kanal, elamu haldamine) osutanud. Teenuste eest tasumatajätmisest tulenev võlg on tekkinud alates
6. a augustikuust ning seisuga 01.06.2007 oli see 8582.50 krooni, millest 2288.80 krooni on viivis. Kostja on omavoliliselt välja lülitanud korterist kütte, eemaldades radiaatorid. Vaatamata omavolilisele kütte väljalülitamisele peab kostja tasuma küttekulude eest alates 01.02.2006 25% ulatuses, arvestades korterit läbivate isoleerimata torude osa ja keldri ning trepikoja kütet, sest seda pole võimalik eraldi mõõta ja seadusest tulenevalt tasutakse kõiki teenuseid majas võrdeliselt. KOS § 2 mõttest tuleneb, et küttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 järgi küttesüsteemi kui tervikut ühiselt ning vastutavad ühiselt ka selle korrasoleku eest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Eeltoodud seisukohale on jõudnud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium 11.05.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05, leides, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 55 kohaselt on ehitise olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata ning ehitisega mööduvaks otstarbeks ühendatud asi ei ole ehitise osa. Hoone olulisteks osadena võib nimetada telliseid, aknaid, kütteseadmeid jms, olulisteks osadeks muutuvad nad seejuures alles pärast paigaldamist ning peavad olema lahutamatult seotud peaasjaga. KOS § 11 lg 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras (ka mitte eemaldama radiaatoreid) ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Seega on korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest reguleeritud erisätetega ning ühe korteriomaniku poolt teisele korteriomanikule oma korteriomandi kasutamisega kahju tekitamisel ei kohaldata hüvitusnõude alusena muid sätteid. Omandi kahjustamise korral saab kannatanu esitada varalise kahju hüvitamise nõudeid

§-s 132 sätestatud ulatuses. Korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 1 regulatsiooni kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset (antud juhul küttesüsteemi) ühiselt. KOS § 7 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanikul õigust nõuda temale kuuluva kaasomandiosa eraldamist reaalosana. KOS § 10 lg 1 kohaselt korteriomanik ei saa korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. Tarbijapaigaldis on kaugkütteseaduse (KKütS) § 2 p 4 kohaselt kinnistul, ehitises või ühtse majandusüksuse moodustavas funktsionaalselt seotud ehitiste kompleksis ja nende teenindamiseks vajalikul maal ehitatud omavahel ühendatud soojatorustike ja abiseadmete võrguga ühendatud või ühendatav talituslik kogum tarbija varustamiseks soojusega. Korteriomand on KOS § 1 lg 1 järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Kuna tarbijapaigaldis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, on see eelnevast tulenevalt korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud on seega eelduslikult asjaõigusseaduse (AÕS) § 50 lg 1 järgi ka tarbijapaigaldise kaasvaldajad. Kui üks või mitu korterit on omaniku asemel kolmanda isiku 5 valduses, loetakse valdajateks nemad. Seega on elamu tarbijapaigaldise omanikeks korteriomanikud ühiselt ja järelikult valdajajateks on korterite valdajad kaasvaldajatena. KOS § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et kostja on XXX XX maja üks korteriomanikest, kellele kuulub koretriomandi reaalosana korter üldpinnaga 81 m

1. Korteriomandite valitsemiseks on sõlmitud XXX XX maja korteriomanike ja AS Revekor vahel leping korteriomandite valitsemiseks. Nimetatud lepingu p-de 5.1.4 ja 5.1.
2. kohaselt on hooldajal (AS Revekor) kohustatud tasuma omanike nimel ja kulul lepingus poolte poolt kokkulepitud elamu hooldamisest tulenevad maksud ja korraldama või sõlmima omanike nimel ja kulul kommunaalteenuste osutamise lepinguid ja jälgima nende täitmist. Omanik on lepingu p 5.3.3 alusel kohustatud maksma hooldajale lisaks lepingulisele tasule vahendatavate kommunaalteenuste eest vastavalt hooldaja poolt omanikele esitatavatele arvetele ja kooskõlas kehtivate kommunaalteenuste tariifidega. Lepingu p 5.3.8 kohaselt peab omanik teatama hooldajale kirjalikult oma kavatsusest teostada iseseisvalt elamu hooldamiseks vajalikke toiminguid. Lepingu p-s 6.2 on sätestatud hooldaja õigus nõuda omanikelt viivist 0,1% tasumisega viivitatud või vähem tasutud summast iga viivitatud kalendripäeva eest. E. Püvi vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete kohaselt on apellatsioonkaebuses nimetatud Riigikohtu otsus on tehtud asjas, mis on seotud varalise kahju tekitamisega, mitte kommunaalteenuste võlgnevuse väljamõistmisega. Kui apellant soovib välja mõista küttevõla, siis oleks ta pidanud esimese astme kohtus tõendama küttevõla olemasolu, kütte tarbimist, kütte tarbimismahtu ja arvestuse õiguspärasust. Apellant neid asjaolusid ei tõendanud. Hageja ei teinud mõõtmisi ega arvutusi, mille järgi oleks võimalik korrektselt vastustaja küttekulu arvestada. Maakohus viitas õigesti TKS §-le 8 lg 1, mis kohustab teenuse pakkujat tagada tarbijale osutatava teenuse hulga mõõtmise. AS Revekor esitas 22.01.2009 täiendavad kirjalikud seisukohad, mille kohaselt on E. Püvi ebaseaduslikult lülitanud välja oma korterist keskkütte. Korter kasutab teiste kaasomanike poolt tasutud kütet kaudselt. Köetud on ka koridorid ja kelder, mis on korteri nr 11 mõtteline osa. Kuna eraldi ruumides ei ole võimalik tarbitud soojushulka mõõta, siis tuleb teha seda arvutuslikult. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on tellinud vastavad inseneriarvutused, et selgitada korruselamu ühtsest süsteemist eraldumise mõju hoone küttesüsteemile, analüüsida küttekulude jaotumist hoones ja anda soovitusi eraldunud korteri edasiste küttemaksete arvutamiseks ja hindamiseks. AS Revekor on kasutanud küttekulude arvutamiseks sellest tööst saadud juhiseid. Nimetatud arvutuse p 5 ütleb, et ühisest küttesüsteemist saadav kütte kulu jääb 25-35 % vahele. Antud juhtumi korral tuleb arvestada ka seda, et korterit elektriga ei köeta. Sellise teoga on E. Püvi saavutanud olukorra, kus praktiliselt tühjalt seisva korteri eest ei tasuta makse ja hüvesid saadakse teiste arvelt. RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED
3. Vastavalt TsMS § 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsust osas, millega jäeti hagi rahuldamata küttekulude võla 2508.90 krooni ja viiviste 637.30 krooni nõudes. Tulenevalt TsMS § 651 lg 1 kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse õigsust üksnes selles osas. Vaidlustatud ei 6 ole kostjalt hageja kasuks 3994.30 krooni väljamõistmist muude kommunaalteenuste võla katteks ning 1442 krooni väljamõistmist viiviste katteks.
4. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud. Vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded küttekulude eest 2508.90 krooni ja viiviste 637.30 krooni tasumiseks ning jäeti menetluskulud 63 % ulatuses kostja kanda ja 37 % ulatuses hageja kanda. Ringkonnakohus teeb nimetatud osas uue otsuse, millega rahuldab hagi ka küttekulude ja sellelt arvestatud viiviste nõude osas ning jätab menetluskulud maakohtus tervikuna kostja kanda. Muus osas tuleb maakohtu otsus muutmata jätta.
5. Pooled ei vaidle asjaolude üle, et XXX XX majas on korteriomandite valitsemiseks sõlmitud korteriomanike (sh kostja) ja hageja vahel leping korteriomandite valitsemiseks ja et kõnesoleva lepingu p 5.1.4 ja 5.1.
6. kohaselt on hageja hooldajana kohustatud tasuma omanike nimel ja kulul kõik lepingus poolte poolt kokkulepitud elamu hooldamisest tulenevad maksud ja korraldama või sõlmima omanike nimel ja kulul kommunaalteenuste osutamise lepinguid ja jälgima nende täitmist; lepingu p 5.3.3 alusel on kostja korteriomanikuna kohustatud maksma hagejale talle vahendatavate kommunaalteenuste eest vastavalt hageja poolt esitatavatele arvetele ja kooskõlas kehtivate kommunaalteenuste tariifidega. Pooltel ei ole ka vaidlust selle üle, et kostja on oma korterist eemaldanud keskkütteradiaatorid ja kütab korterit alates
7. a jaanuarikuust elektriga ning et pärast keskkütteradiaatorite eemaldamist läbivad kostja korterit maja keskküttesüsteemi isoleerimata püstaktorud. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses selle üle, kas ja millises ulatuses on hageja vahendanud kostjale keskküttesooja ajavahemikul 01.01.2006 – 01.05.
9. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja ei ole tõendanud, kui palju on kostja tarbinud tema korteriomandi kütmiseks hageja poolt edastatavat soojusenergiat. Käesoleval juhul on kostja, kes on eraldanud oma korteris maja keskküttesüsteemist radiaatorid, põhjustanud olukorra, kus tema korterile langevat soojushulka ei ole enam võimalik arvestada üksnes maja üldmõõturi näitu ja tema korteriomandi reaalosa ning sellele vastava mõttelise osa (üldkasutatavad ruumid) suurust arvestades. Sellises olukorras ei saa hagejat kui soojateenuse pakkujat süüdistada TKS § 8 lg 1 sätestatu mittejärgimises, s.o kostja kui tarbija teavitamata jätmises hinna arvutamise alustest. Käsitletavas olukorras on võimalik vaid arvutuste kaudu kindlaks teha kostja poolt vaidlusalusel perioodil keskküttesüsteemi kaudu tarbitud sooja umbkaudne kogus. Tulenevalt Eestis teostatud mitmetest pädevatest uuringutest on üldteada, et korruselamutes ühtsest süsteemist korteri või mitme korteri eraldumisel moodustab eraldunud korterile ühisest küttesüsteemist saadav küttekulu 25-35% senisest tasemest. Sellise proportsiooni väljatoomisel on arvestatud, et süsteemist eraldunud korterit läbivad jätkuvalt keskkütte püstaktorud, mille kaudu eraldub korterisse teatav soojushulk ning et kaudselt osutatakse korterimandi omanikule soojateenust ka keskküttesüsteemi kaudu maja üldkasutatavaid ruume küttes. Eeeltoodut arvestades on hageja põhjendatult oma arvutustes kostja korterile langeva küttekulu suuruse osas aluseks võtnud küttekulu minimaalse määra, s.o 25%. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja esitanud maakohtule väljavõtted kostja kommunaalteenuste võlgnevusest (tl-d 5 ja 35) ning eraldi arvestuse (tl 36) XXX XX maja küttekulude kohta tervikuna ja selle põhjal tehtud arvestused 1m2 küttekulu ning kostja korteri küttekulu kohta, millest ringkonnakohtu arvates nähtuvad nii küttekulu arvestuse alused kui ka võlgnetavad summad, kokku 2508.90 krooni. Kostja on oma vastuväidetes viidanud küll hageja poolse 7 soojakulu arvestuse ebaõigsusele, kuid pole esitanud omapoolseid tõendeid selle kohta, et tema poolt vaidlusalusel perioodil tarbitud soojusenergia arvestuslik kogus olnuks hageja poolt näidatust väiksem. Kuna hageja on tõendanud eelpoolmärgitud tõenditega kostja poolt vaidlusalusel perioodil keskküttesüsteemi kaudu tarbitud soojuse hulga, siis ei oma sisulist tähtsust asjaolu, et tl-l 48 asuvat FIE Aleksander Paulmani arvutust ei saa dokumendil allkirja puudumise tõttu käsitleda dokumentaalse tõendina.

§ 108

lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist, ning vastavalt

§ 186p 1 lõpeb võlasuhe kohase täitmisega.

Kuna käesoleval juhul ei ole kostja hagejale soojavõlgnevust nõutavas suuruses - 2508.90 krooni tasunud, siis tuleb hageja antud nõue eelnimetatud õigusnormide ja pooltevahelise lepingu p 5.3.3 alusel rahuldada. 4.

§ 113

lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Sama lõike kolmandas lauses sätestatakse, et kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Käesoleval juhul on pooled hoolduslepingu p-s 6.2 kokku leppinud, et hagejal on õigus nõuda kostjalt viivist 0,1% tasumisega viivitatud või vähem tasutud summast iga viivitatud kalendripäeva eest. Hageja on nõudnud kostjalt viivist küttekulu tasumisega viivitamise eest ajavahemikul 01.03.2006 – 01.06.2007 summas 637.30 krooni ning ringkonnakohus leiab, et ka hageja antud nõue on eeltoodud õigusnormide ja lepingusätte alusel põhjendatud. Kostja ei ole vaidlustanud kõnesoleva viivise arvutuse õigsust. 5. Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja teeb asjas osaliselt uue otsuse, millega rahuldatakse hagi tervikuna, siis tuleb menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta tervikuna kostja kanda nii maakohtus kui ka apellatsioonikohtus. Üllar Roostoja Andra Pärsimägi 8 Egon Konsand