Määrates ülesütlemise tähtaja mõningase varuga, andis hageja kostjale veel ühe võimaluse rendilepingu rikkumiste heastamiseks. Kostja rendilepingu rikkumisi ei kõrvaldanud. 13.06.2007 teatas kostja, et ei aktsepteeri rendilepingu erakorralist ülesütlemist, millega sisuliselt keeldus katlamaja ja soojustrasside valdust hagejale üle andmast. Rendilepingu punkti 4.1 kohaselt olid katlamaja ja soojustrassid antud kostjale rendile 1 krooni eest aastas, seega seisnes hageja huvi rendilepingu sõlmimisel selles, et kostja teeb omal kulul katlamaja ja soojustrasside remonti ning rendilepingu punkti 6.8 kohaselt tagastab lepingu lõppemisel või lõpetamisel hagejale katlamaja ja soojustrassid kasutamiskõlblikena. Olukord on aga kujunenud selliseks, et eirates rendilepingust tulenevat vara korrashoiu kohustust, on kostja osaliselt jätnud rendileandjale kuuluva vara kasutusest välja, mistõttu vara väärtus on oluliselt vähenenud ja rendiperioodi lõppedes ei osutu rendilepingu punkti 6.8 täitmine võimalikuks. Kostja on leidnud, et uue soojustrassi lõigu omandiõigus kuulub talle, mistõttu ei saa selle rajamist käsitleda ka rendilepingu esemesse tehtud investeeringuna. Kostjapoolne lepingurikkumine on tekitanud olukorra, kus rendilepingu eesmärgi (tagada soojusvõrguga ühendatud tarbijate pidev, kvaliteetne, efektiivne ja ökonoomne soojusenergiaga varustamine) saavutamine on seatud ohtu, kuna rendilepingu lõppedes ei saa keegi peale kostja tagada elanike soojusenergiaga varustamist, kuna soojustrassid ei ole täies 2 ulatuses töökorras ja uus soojustrass kuulub kostjale, mille kasutamist tal on õigus keelata. Seega ei saa hagejalt mõistlikult nõuda rendilepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani. Rendilepingu punktis 6.3 sätestatud kohustuse täitmata jätmisega on kostja andnud hagejale
Kostja on käitunud rendisuhtes hea usu põhimõtte vastaselt. Kosja vastuhagi hageja ei tunnistanud.
lg 2 tulenevalt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik ning kostja pidi lähtuma rendilepingust, mitte sellest, mis tema arvates oli parim lahendus. Juhul, kui kostjal tekkis soov rendilepingut muuta, pidid pooled vormistama rendilepingu muudatuse. Kuna rendilepingut saab muuta vaid mõlema poole nõusolekul ja lepinguga samas vormis (mida tehtud pole), saab kostja tegevust kvalifitseerida vaid rendilepingust tulenevate kohustuste rikkumisena. Kuivõrd kostja ei vaidle vana soojustrassi lõigu kasutusest väljajätmisele vastu, siis on rendilepingu ülesütlemine õigustatud. Kostja väljub meelevaldselt rendilepingu raamidest ning käsitleb pooltevahelisi rendilepingu väliseid suhteid (soojustrasside ehitust Abja vallas) rendilepingu osana.
MAAKOHTU LAHEND 3. Tartu Maakohus jättis 09.06.2008 otsusega Abja Vallavalituse hagi Avoterm OÜ vastu tsentraalkatlamaja ja soojustrasside valduse üleandmiseks rahuldamata ning rahuldas Avoterm OÜ vastuhagi ja tunnistas Abja Vallavalituse rendilepingu 04.06.2007 erakorralise ülesütlemise tühiseks. Menetluskulud jättis kohus Abja Vallavalituse kanda. Otsuse kohaselt on rendilepingu erakorraline ülesütlemine sätestatud
, mille lõike 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Üürilepingu puhul on täpsustatud erakorralise ülesütlemise aluseid.
kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Lepingu ülesütlemise vorminõuded on sätestatud üürilepingu kohta sätestatus, s.o
lg 2, mille kohaselt ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Hageja erakorraline ülesütlemisavaldus ei sisalda vaidlustamise korda ja tähtaega, mis toob kaasa selle, et selline ülesütlemisavaldus ei loo õiguslikke tagajärgi, kuna selles ei ole seaduses sätestatud kohustuslikke asjaolusid.
lg 3 kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Hageja on 04.06.2007 ülesütlemisavalduses sisuliselt viidanud 2005 septembris aset leidnud asjaoludele, s.o kostjapoolsele väidetavalt omavolilisele trassiehitusele. Kohtus leidis usaldusväärselt tõendamist asjaolu, et hageja oli teadlik kostja 2005 augustis-septembris teostatud trassiuuendusest. 26.09.2005 uue trassi ehituse akti on allkirjastanud mõlemad pooled. Kohtu hinnangul ei ole hageja järginud
lg 3 nõuet ega ole väidetavale kostjapoolsele rendilepingu rikkumisele (s.o 2005. sügisel seoses uue trassilõigu ehitamisega 4 vana trassilõigu omavoliliselt kasutusest välja jätmine) mõistliku aja jooksul reageerinud. 1 aasta 9 kuud ei ole
Uue trassi ehitus ei olnud kostja meelevaldne tegevus. Asja materjalidest ja tunnistaja Villu
a ütlustest nähtuvalt on pooled lähtunud selles tegevuses kooskõlastatult. V.
a ütluste kohaselt oli ta trassilõigu planeerimise ja ehituse ajal hageja esindajana Abja vallavanem ning uus trass ehitati kooskõlastatult hagejaga. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt ei olnud vallal trassi ehituseks rahalisi vahendeid, mistõttu kostja ehitas selle esialgselt oma vahenditega. Kostja vastuhagi rendilepingu erakorralise ülesütlemise tühiseks tunnistamiseks tuleb rahuldada. Hageja esitatud asjaolud kostja meelevaldsest tegevusest soojustrassi ehitusel on tegelikule olukorrale mittevastavad ning ka ajaliselt ei ole ülesütlemine seadusele vastav. Kohus ei tuvastanud, et kostja oleks rikkunud rendilepingu tingimusi. Kostja on asjakohaselt osundanud asjaoludele, et kostja on ka enne vaidlusalust trassilõiku rajanud kooskõlastatult hagejaga uusi trassilõike. Hageja nõudes tuleb kohaldada AÕS § 83 lg 1, mille kohaselt valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Katlamaja ja soojustrasside kostja otsene valdamine tuleneb rendilepingust. Arvestada tuleb asjaoluga, et kostja osutab Abja-Paluoja linna elanikkonnale väga olulist soojusenergiaga varustamise teenust. Rendilepingu preambulas on pooled fikseerinud, et lepingu sõlmimise eesmärgiks on tarbijate pidev, kvaliteetne, efektiivne ja ökonoomne soojusenergiaga varustamine. Kohus ei tuvastanud kostja poolt nendest eesmärgipärastest tegevustest kõrvalhoidumist või mittekohast täitmist. Hageja osundamine lepingu mittetäitmisele või võimalikule mittetäitmisele on oletuslikku laadi. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. Abja vald taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldatakse ning vastuhagi jäetakse rahuldamata; juhul kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada, siis saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse põhjendused: 1)
kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui
16. peatükis sätestatust ei tulene teisiti.
Kuna rendilepingu esemeks on katlamaja ja soojustrassid, siis tulenevalt
tuleb nimetatud rendilepingule kohaldada äriruumi üürilepingu kohta käivaid sätteid.
lg 2 p 4 sätestab, et ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg peavad sisalduma kirjalikku taasesitamist võimaldavas ülesütlemisavalduses üksnes eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul. Kuna rendilepingu ülesütlemise puhul eluruumi üürilepingu kohta käivad sätted kohaldamisele ei kuulu, siis on kohus ekslikult pidanud rendilepingu ülesütlemisavaldust tühiseks ning järeldanud, et see ei loo õiguslikke tagajärgi. Erialases kirjanduses on asutud seisukohale, et „rendilepingute suhtes ei kehti eluruumi üürilepingute kohta käivad sätted, kuivõrd neid kohaldatakse üksnes nende spetsiifiliste üürilepingute suhtes, mida § 272 alusel saab lugeda eluruumi üürilepinguteks
-i tähenduses“. (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Kirjastus Juura, Tallinn 2007. Lk 286.) 2) Kohus on ebaõigesti leidnud, et hageja ei järginud rendilepingu ülesütlemisel mõistlikku tähtaega. 23.09.2003 sõlmitud rendileping pidi kehtima kuni 30.06.2018, seega oli rendilepingu perioodiks ligemale 15 aastat. Niivõrd pikaajalise lepingu puhul tuleb teha täiendavaid korrektuure mõistlikkuse määratluse sisustamisel. 5 Rendilepingu esemeks olevad trassid paiknevad maa sees, mistõttu on äärmiselt raske tuvastada, mis seisukorras trassid on, kus nad täpselt paiknevad jne. Kuna kostja rajas kasutusest välja jäetud trassilõikude kõrvale uued trassid, siis kuni küttesüsteem toimis, polnud hagejal võimalik täie veendumusega viidata rentniku poolsele lepingurikkumisele. Peale hageja korduvaid pöördumisi kostja poole, võttis kostja alles 03.01.2006 kirjas omaks, et on osa küttetrasse kasutusest välja jätnud, märkides, et „kasutusest on jäetud välja katlamajast kulgeva peatrassi üks lõik (st osa rendivarast), milline kulgeb Pärnu mnt alt läbi“. Nagu nähtub poolte kirjavahetusest (Abja Vallavalitsuse 14.06.2006 kiri, kostja 25.09.2006 vastus), toimusid poolte vahel läbirääkimised rendilepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel. Vaidlust olnuks võimalik lahendada ka uute soojatrasside valduse üleandmise teel hagejale. Peale läbirääkimiste luhtumist ja kuna kostja ei nõustunud rendilepingu rikkumist kõrvaldama, andis hageja 30.04.2007 teatega kostjale täiendava tähtaja rendilepingu rikkumise kõrvaldamiseks, mis oli ajastatud selliselt, et katlamaja ja soojustrasside valduse üleandmine saaks toimuda kütteperioodi välisel ajal. Arvestades, et rendilepingu rikkumise kõrvaldamiseks oli hageja poolt määratud tähtaeg kuni 02.06.2007, siis ütles hageja 04.06.2007 rendilepingu üles. Arvestades kirjeldatud sündmuste käiku ja ka seda, et lepingu esemest sõltus paljudes kortermajades elanike soojusenergiaga varustamine, siis on rendileping öeldud üles mõistliku aja jooksul. Lisaks on alust arvata, et 26.09.2005 soojatrassi ehituse akt on allkirjastatud taandkuupäevaga, mistõttu akti allkirjastamise kuupäevast arvates ei ole võimalik arvestada hagejal kostja rikkumisest teadasaamise kuupäeva. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-28-08 märkinud, et „tuleb siiski arvestada, et mõiste „mõistlik aeg“ on määratlemata õigusmõiste. Seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades“. Kohus ei analüüsinud tähtaja mõistlikkust ning ei selgitanud, millistest juhtumi eripäradest lähtuvalt pidas kohus tähtaega ebamõistlikult pikaks. Siinkohal on oluline arvestada, et rendilepingu ülesütlemine kütteperioodi kestel oli välistatud. Otsuses nr 3-2-1-28-08 märkis Riigikohus, et
lg 2 tuleneva leppetrahvi nõude esitamise aja mõistlikkuse hindamisel tuleb mõistliku aja leidmiseks koos teiste vajalike asjaoludega arvestada ka nõude aegumise tähtaega. Analoogselt tuleb antud asjas mõistlikkuse hindamisel arvestada rendilepingu tähtaega ja ka muid asjaolusid. 3) Kohus on ebaõigesti hinnanud trasside rajamise seaduslikkust. EhS § 12 lg 2 kohaselt peab ehitamiseks olema ehitusluba. Ka varasemalt kehtinud Abja valla korra eeskirja punkti 3.4 kohaselt tuli kaevetööde teostamiseks taotleda Abja Vallavalitsuselt kaeveluba. Analoogne nõue sisaldub kehtivas Abja valla heakorraeeskirjas. Vastustaja pole viidanud temal ehitusvõi kaeveloa olemasolule ega pole vastavat dokumenti ega ka mingit muud trasside rajamise seaduslikkust tõendavat dokumenti kohtule esitanud. See tuleneb asjaolust, et hagejaga polnud trasside rajamine kooskõlastatud ei lepingulise kohustuse täitmisena ega ka pelgalt ehitustööna. V.
a ütlused hagejal kostjaga mingite kokkulepete olemasolu kohta trasside rajamise osas ei ole toetatud ühegi dokumendiga. Esitatud tõendite kontekstis mõjuvad V.
a ütlused ebausaldusväärselt ja nendest lähtumine otsuse tegemisel on ilmselgelt väär. Arusaamatuks jääb, miks rendilepingu raames teostatud uute soojustrasside ehitustööde puhul nimetatud soojustrasside valdust hagejale üle ei antud. Samuti puuduvad dokumendid selle kohta, et trasside ehitustööd olid hageja poolt tellitud või hagejaga eelnevalt kooskõlastatud. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja väidetega, et kostja on rendilepingut rikkunud. Asjas on võimalikud vaid kaks käsitlust – kostja on jätnud oma rendilepingust tuleneva rendivara hooldamise kohustuse täitmata kas olemasolevate soojustrasside hooldamata või uute soojustrasside valduse üleandmata jätmisega. Kohus ei ole andnud hinnangut sellele, kas rendilepingu rikkumine esines või mitte ja milles see väljendus. Kohus on jätnud tähelepanuta hagiavalduse lisas nr 11 toodud halduskaebuse, 6 kus kostja nimetab rajatud uut soojatrassi temale kuuluvaks, kuid samas rajab kohus oma argumentatsiooni sellele, et uued soojatrassid olid rajatud kostja poolsete rendilepingust tulenevate rendivara hooldamise kohustuste täitmiseks. Lisaks viitavad tunnistaja V.
a ütlused sellele, et trassid rajati mingi eraldi kokkuleppe alusel, kuigi 26.09.2005 aktist nähtub, et trasside ehitus akteeriti rentniku ja rendileandja poolt, st rendilepingu järgsete kohustuste täitmisena. Kui uued soojatrassid kuuluvad kostjale, siis pole ta rendilepingust tulenevat vara hooldamise kohustust täitnud. Tõendid on niivõrd vastuolulised, et seadusliku ja põhjendatud kohtuotsuse tegemine nõuab kõigi tõendite analüüsimist ning otsuse tegemist tõendite kogumi põhjal. Näiteks nähtub 19.05.2008 kohtuistungi protokollist, et tunnistaja V.
a märkis, et kostja rajatud trasse ei võetud vastu hageja poolt, kuna „vald ei olnud neid välja ostnud, vaid Avoterm OÜ oli sinna investeerinud“. Esitatud materjalidest ei nähtu, et trasside ehitamiseks olid sõlmitud mingid muud lepingud, kuid aktis, millega tööd vastu võeti, on viidatud rentnikule ja rendileandjale. Seega tekib vastuolu V.
a ütluste ja 26.09.2005 akti vahel. Hageja ei saanud rendileandjana akti alusel nõustuda rendilepingu järgsete investeeringute mahuga (trasside rajamine), kui trasside ehitus toimus muu kokkuleppe alusel. Aktis kasutatud nimetused „rentnik“ ja „rendileandja“ viitavad aga sellele, et töödel oli seos rendilepinguga. Nimetatud vastuolu heidab varju tunnistaja V.
a ütluste usaldusväärsusele ja seab kahtluse alla otsuse õigsuse osas, milles see on rajatud nimetatud tunnistaja ütlustele. Eeltoodust tulenevalt on kohus ebaõigesti hinnanud kostja valduse seaduslikuks ja ülesütlemisavalduse tühiseks. Toodud põhjustel ei saa nõustuda ka vastuhagi rahuldamisega.
a. Asja materjalides on 12.12.2005 ja korduv kiri 27.12.2005, milles Abja Vallavalitsus juhtis OÜ Avoterm tähelepanu sellele, et rentnik on rendilepingut rikkunud, kuna on jätnud kasutusest välja rendile andja vara ja seadusi ning rendilepingut eirates rajanud uusi küttetrasse (tl 12, 13). 03.01.2006 vastuses OÜ Avoterm teatab, et „kasutusest jäeti välja katlamajast kulgeva peatrassi üks lõik, milline kulgeb Pärnu mnt alt läbi. Seda põhjusel, et nimetatud trassilõik oli täielikult amortiseerunud ning ei pidanud ka ilma survestamata vett. Otstarbekam oli rajada uus, tehniliselt tänapäevane trassilõik. Trassi rajamine oli mõttekas ka selle tõttu, et nimetatud piirkonnas toimusid tee-ehitustööd. Trassilõigu rajamine oli kooskõlastatud vallavalitsusega 26.09.2005, uue soojustrassi ehitus kokkuleppel vallavalitsusega akteeritud, üle antud teostusjoonised ja kulukalkulatsioon.“ (tl 14). Asjaolu, et rendilepingu objektiks olnud trassid olid halvas seisukorras, ja et ka enne kostjale ette heidetavat trassiosa uuendamist toimusid trassiosade uuendamised, kinnitab tunnistajana ülekuulatud V.
a (tl 112). Tunnistaja V.
a, kes 2005 aasta septembris oli vallavanem, kinnitas kohtuistungil, et uue trassilõigu rajamise puhul oli „tegemist paratamatusega ja see ei olnud mingil juhul lepingu rikkumine ja see oli kooskõlastatud vallaga“ (tl 112). 8. Ringkonnakohus leiab, et kuna dokumentaalse tõendiga (tl 11) ja tunnistaja V.
a ütlustega on tõendatud, et trassilõik, mille omavolilist rajamist ja vana kasutusest väljajätmist kostjale lepingu rikkumisena ette heidetakse, rajati kooskõlastatult vallavalitsusega, ning vallavalitsus nõustus ka sellega, et vana trassilõik jääb kasutusest välja, siis ei ole hageja tõendanud, et kostja rikkus rendilepingu punkte 6.3 ja 6.6. Ringkonnakohtu istungil apellant loobus muudest hagi alusena maakohtus esile toodud lepingurikkumise alustest.
lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Ringkonnakohus märgib, et kuna tuvastamist ei ole leidnud kostja poolt rendilepingu rikkumine, siis puudus hagejal õigus
lg 1 alusel rendilepingut üles öelda ja juba sel põhjusel oli maakohtul alus vastuhagi rahuldada ja tunnistada 04.06.2007 tehtud rendilepingu ülesütlemise avalduse tühisust. 9. Ringkonnakohus leiab, et kuna ülesütlemise alus puudus, siis ei olnud maakohtul vajalik hinnata
lg 3 eeldusi st, kas ülesütlemiseks õigustatud isik tegi ülesütlemise 8 avalduse mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks märkida, et ta ei nõustu maakohtu järeldusega, et
tulenevalt peab rendilepingu ülesütlemise avaldus vastama
lg-le 2 ja kuna hageja ülesütlemise avalduses ei olnud vaidlustamise korda ja tähtaega märgitud, siis ülesütlemise avaldus ei toonud kaasa sel põhjusel õiguslikke tagajärgi. Ringkonnakohus leiab, et rendilepingu, mida saab käsitleda kestvuslepinguna, ülesütlemise avaldus võib olla vormivaba.
kohaselt põllumajandusliku rendilepingu, samuti ruumide rendilepingu ülesütlemine kehtib üksnes juhul, kui see on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ringkonnakohtu arvates ei too vaidlustamise korra ja tähtaja märkimata jätmine rendilepingu ülesütlemise avalduses kaasa üleütlemise tühisust.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.