3-07-775 Kohtuotsus Eesti Vabariigi nimel Pärnus, 31. mail 2007.a., Tallinna Halduskohtu kohtunik Aivar Koppel, protesti esitanud Pärnu maavanema esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmuse, vastustaja, Pärnu

§ 19

lg 1 p 1 järgi on ehitusprojekti aluseks detailplaneering, seega tuleb ehitusprojekti koostamisel lähtuda detailplaneeringu nõuetest. Pärnu linna ehitusmääruse § 25 lg 11 kohaselt ei väljastata ehitusluba, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule või projektdokumentatsioonile. Olukorras, kus volikogu kehtestatud rannaala detailplaneeringus nähakse üksikasjalikult ette ka kruntide kasutusotstarve, ehitusmahud ning ehitusetapid, on täitevvõimu ehk linnavalitsuse pädevuses vastavalt ehitusmääruse §-le 4 volikogu poolt kehtestatud ehituspoliitika elluviimine. Ehitusprojekti kohaselt on Ranna pst 9 kinnistule kavandatud ehitada apartmenthotell, mis ei ole mõeldud lühiajaliseks majandustegevuseks ning on privaatse iseloomuga. AS Y juhatuse esimees P. S on Eesti Päevalehe 03.02.2007 artiklis „Kobarkäimla ehitus Soomes läbi ei läheks“ ise selgitanud majutusasutuses viibimise aja kohta, et „Kes tahab, elab aasta ringi, kes tahab, rendib välja“. Seega ei vasta planeeritud ehitis ka ehitusloas toodud muu lühiajalise majutusteenuse asutuse kriteeriumitele, milleks vastavalt eelviidatud majandus- ja kommunikatsiooni -ministri määrusele on lisaks muu lühiajalise majutuse hoonele veel puhkeküla, puhkemaja ja hostel. Tegelikkuses soovib Pärnu Linnavalitsus ja kinnistu omanik avalikuks ja ühiskondlikuks kasutamiseks ettenähtud kinnistule rajada kortermaja, mis ei ole aga kooskõlas Pärnu linnavolikogu kehtestatud detailplaneeringuga. On selge, et apartmenthotelli rajamisel ei ole Ranna pst 9 enam kasutatav avalikuks otstarbeks. Ehitusloa tühistamiseks on piisav kui detailplaneeringuga määratletud krundi kasutusotstarve arvestamata jäetakse. Sisuliselt tahetakse ju ärimaad kasutada elamumaa funktsioonis. Taolist praktikat on AS Y rakendanud ka varem kavandades pansionaadi nime all Tallinna Sanatooriumi parki kortermaja ehitamise Lisaks planeeringust tulenevatele nõuetele tuleb ehitusloa väljastamisel arvestada ka avalikkuse huvidega, mida ei ole tehtud. Ehitusloa põhjendavas osas on avalikkuse huvidega arvestamist küll mainitud, kuid vastav seisukoht on jäänud põhjendamata. Maavanem osundab, et Pärnu Linnavolikogu algatas koostöös Audru valla ja Tahkuranna vallaga Pärnu lahe kallaste puhkealade teemaplaneeringu. 3 Pärnu Linnavolikogu 20.03.

1. otsusega nr 23 „Pärnu rannaalade planeeringust“ nähti ette, et uute ehitusalade määramisel lähtutakse põhimõttest, et Pärnu plaaž pikeneks nii itta kui läände ja et kogu rannaala jääb avalikkuse kasutusse. Tuleb ka arvestada, et 2003.a. on juba proovitud planeeringut muuta kuid elanike tugeva vastuseisu tõttu jäid siis korterelamud püstitamata. Seetõttu on ilmne, et ka antud juhul ei lähtu ehitusloa väljastamine avalikkuse huvidest ega ole kooskõlas Planeerimisseaduse eesmärgiga, milleks seaduse § 1 lg 2 kohaselt on tagada võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks. Ruumiline planeerimine Planeerimisseaduse tähenduses on demokraatlik, erinevate elualade arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. Kuna ehitusluba on juba eelneva analüüsi valguses selges vastuolus kehtiva detailplaneeringuga kuulub see protesti esitajate arvamuse järgi tühistamisele. Siiski esitavad maavanema esindaja täiendavalt veel kolm argumenti oma nõude täiuslikumaks põhistamiseks.
2. Ehitusloas lubatud korruste arv ei vasta detailplaneeringu nõuetele olles piirkonda miljööliselt ebasobiv. Detailplaneeringu kohaselt on spordikompleksi maksimaalne korruste arv
3. Projekteerimistingimuste kohaselt määratakse korruste arv ehitusprojektiga. Ehitusprojekti ja ehitusloa kohaselt on hoonel juba 5 korrust Maavanem leiab, et ehitusloa andmisel ei ole loa väljastaja ega projekteerija pädev muutma planeeringuga kehtestatud korruste arvu, isegi kui hoone maksimaalne kõrgus jääb planeeringuga lubatud piiridesse. Nimelt PlanS § 9 lg 2 p 12 kohaselt määratakse detailplaneeringuga lisaks muule ka ehitise olulisemad arhitektuursed nõudmised. Miljööväärtuslikult on oluline erinevus, kas Ranna pst 9 asub kuni 16 meetri kõrgune ja viiekordne kortermaja või sama kõrge ja kolme korruseline spordikompleks, mida nõuab planeering. On selge, et korruste arv on osa kavandatava hoone visuaalsest identiteedist ning viiekorruseline kortermaja on antud piirkonda selgelt sobimatu.
4. Projekteerimistingimused ei vasta seaduse ja planeeringu nõuetele. Pärnu linna ehitusmääruse § 24 lg 1 p 1 kohaselt koostatakse ehitusprojekt detailplaneeringu alusel. Sama sätte lg 8 järgi koostatakse ehitus- ja planeerimisseaduse alusel kehtestatud detailplaneeringu puhul detailplaneeringut täpsustavad projekteerimistingimused. Ranna pst 9 projekteerimistingimustes on hoone kõrguse ja korruste arvu osas märgitud, et see tuleb lahendada ehitusprojektis, järgides hoone kõrguse osas detailplaneeringust tulenevaid piiranguid. Seega on hoone korruste arv lubatud kujundada projekteerimistingimustega, mis ei ole kooskõlas ehitusmääruse § 24 lõikega 8, mille kohaselt projekteerimistingimustega saab vaid täpsustada olemasoleva detailplaneeringu nõudeid. Sealjuures on lubamatu delegeerida hoone korruste arvu määramine ehitusprojekti koostajale ehk eraõiguslikule isikule. Korruste arv on määratud kehtiva detailplaneeringuga ning projekteerija ei ole pädev korruste arvu ise otsustama. Projekteerimistingimustega ei ole võimalik määratleda planeeringust erinevalt hoone kasutusotstarvet ning korruste arvu. 4
5. Planeeritav ehitis ei vasta keskkonna- ja tervisekaitse nõuetele. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 25.07.2000.a. määrusega nr 247 kinnitatud dokumendi „Tervisekaitsenõuded supelrandadele“ § 2 lg-le 7 peab autode parkimisplats asuma vähemalt 50 m kaugusel supelranna puhkealast, kuid mitte lähemal kui 100 meetrit veepiirist. Supelranna puhkeala ja parkimisplatsi vahel peab olema kõrghaljastus. Maavanemal on kahtlus, et nimetatud nõuded ei pruugi olla täidetud. Kohtuistungil teostatud mõõtmistel apartmenthotelli „September“ asendiplaanilt mõõdus 1:750 (tl. 205) selgus, et parklast hoone all jääb supelranna puhkealani vähem kui 50 meetrit ning samuti puudub parkla ja supelranna puhkeala vahel kõrghaljastus. Järelikult ei saa apartmenthotelli „September“ juurde rajatavat parklat lugeda Vabariigi Valitsuse määruse nr 247 tingimustele vastavaks mida on kinnitanud Tervisekaitsetalituse Pärnumaa osakonna direktor P. Piik oma toimikusse võetud vastuses päringule.
6. Põhistades maavanema pädevust järelevalve teostamisel ehituslubadele osundatakse protestis Vabariigi Valitsuse seaduse §-le 85 lg 1 mille kohaselt maavanemal on õigus teostada järelevalvet antud maakonna kohalike omavalitsusüksuste volikogude ja valitsuste üksikaktide seaduslikkus üle ning seaduse ettenähtud juhtudel ja ulatuses ka kohalike omavalitsusüksuste kasutuses oleva riigivara kasutamise seaduslikkuse ja otstarbekuse üle. Kui maavanem leiab, et kohaliku omavalitsusüksuse volikogu või valitsuse üksikakt kas täielikult või osaliselt ei vasta Põhiseadusele, seadusele või muule seaduse alusel antud õigusaktile, võib ta esitada kirjaliku ettepaneku viia üksikakt või selle säte Põhiseaduse, seaduse või muu õigusaktiga vastavusse. Kui volikogu või valitsus ei ole pärast maavanema kirjaliku ettepaneku saamist üksikakti või selle sätet Põhiseaduse, seaduse või muu õigusaktiga kooskõlla viinud või on keeldunud seda tegemast, pöördub maavanem halduskohtusse. Linnavalitsuse pretensioonide kohta, et maavanem pole järelevalve teostamisel järginud hea halduse ja haldusmenetluse põhimõtteid sellega, et ei andnud enne haldusakti andmist menetlusosalisele võimalust esitada kirjalikke ja suulisi seisukohti ja vastuväited asub protesti esitaja seisukohale, et tulenevalt Vabariigi Valitsuse seaduse §-st 85 järelevalve teostamise korrast on kohalikul omavalitsusel olnud 15 päeva jooksul võimalus vastuväidete esitamiseks mida ta on ka kirjalikult teinud. Käsitledes kohtuistungil täiendavalt küsimust vaidlusaluse krundi sihtotstarbest leidis maavanema esindaja vastuseks linnavalitsuse seletuses toodud seisukohale: „kui Pärnu Maavalitsusel oleks olnud soov, et sinna ehitataks ühiskondlik spordihoone, siis ei oleks maad enampakkumisega erastatud 100% ärimaana“, et alternatiivne „üldmaa“

7. peatükk loetleb ammendavalt, kellel on Ehitusseaduse alusel riikliku järelevalve teostamise õigus.

§ 62

kohaselt on Ehitusseaduses sätestatud nõuete järgimise üle õigus teostada järelevalvet vaid Tehnilise Järelevalve Inspektsioonil. Vastustaja nõustub, et Vabariigi Valitsuse seaduse alusel teostab kohaliku omavalitsuse üksikaktide üle riiklikku järelevalvet maavanem, kuid vastav õigus peab tulenema ka Ehitusseadusest, sest Vabariigi Valitsuse seadus on üldakt ning volitused järelevalvet teostada peavad tulenema nii eri- kui üldnormist. Maavalitsuse struktuuris puudub isegi ehitusspetsialisti ametikoht, küll on koosseisus vastavalt Planeerimisseadusest tulenevale järelevalvekompetentsile planeeringute spetsialist. Kolmas isik, AS Y on vaidluse probleemistiku kohta avaldanud järgmised seisukohad. 7 1 -

1. Kolmanda isiku arvates on kaebeväide kavandatava hotell-spordihoone mittevastavusest planeeringus ettenähtud kasutusotstarbele ekslik kuna ka kaevatava ehitusloa järgi tuleb ehitada spordihoone. Siiski peab kolmas isik vajalikuks põhjendada, et ehitise täpne kasutusotstarve ei kuuluga detailplaneeringu reguleerimisalasse. Detailplaneeringuga määratakse PlanS §-s 9 lg 4 toodud ehitusõigus milles kasutusotstarvet ei mainita. Arendatavale kinnistule võib ehitada ükskõik missuguse selle sihtotstarbega kooskõlas olevad hoone. Seega ärimaale võib ehitada kontori, kaupluse, teenindusotstarbelise ehitise. Kavandatav apartmenthotell sobib hästi ärimaa funktsiooniga. Käsitledes ehitusloa vastavust planeeringu nõuetele peab kolmas isik õigeks vaadelda selle küsimuse lahendamiseks sellist näitajat nagu ehitusalune pind, mis vaidlusaluse ehitusloa järgi on väiksem detailplaneeringus lubatust, olles tendentsilt igati tervitatav, sest nii jääb rohkem ruumi haljastuseks ja liikumiseks. Väiksem ehitusalune pind lubab jätta avatuks suurema territooriumi ja puudub vastuolu rannaala detailplaneeringu koostamise eesmärgiga. Siiski peab kolmas isik vajalikuks esitada ka täiendavaid põhjendusi vastuseks protestis sisalduvatele etteheidetele planeeringuga ettenähtud hoone asemele hoopis millegi muu ehitamisest. Kolmas isik tõendab, et võrreldes planeeringu kehtestamise ajaga on olukord spordimaastikul ja elanike vajadused oluliselt muutunud: rannapiirkonda ehitati vahepeal Tervise Paradiis (suurepärased ujumisvõimalused, ka välibasseinis), Tammsaare pst äärde Tennisehall (sisaldab jõu- ja aeroobikasaale, squashiväljakut), taastusravikeskused „Tervis“ ja „Estonia“ (basseinid, massaažid). Väljaspool rannapiirkonda pakuvad samu teenuseid veel mitmed firmad. Seega ei saa väita, et detailplaneeringus kavandatud spordikeskuse rajamine oli hädavajalik ja ka tänase päeva seisuga äriliselt või linna huvides põhjendatud. Kirjeldatud üldisel taustal pakub ehitusloaga lubatud spordihoone pindalaga 1762 m2 sportimiseks küllaldased võimalused.
2. Kolmas isik ei käsitle otseselt protesti esitaja seda seisukohta, mille järgi planeering ei võimalda apartmenthotelli rajamist. Diskuteeritakse protesti väitega, et kavandatav hotell pole ka muu lühiajalise majutuse hoone. Tegelikult on apartemnethotell lühiajalise majutuse hoone. Maailmas levinud mõiste „apartmenthotell“ tähendab majutustegevust, kus kasutatakse kortereid koos hotelli tüüpi regulatsioonikorraldusega. Tavalisest hotellide korralduse süsteemist eristab seda peamiselt suurem paindlikus majandustegevuses ning odavamad hinnad. Protesti esitaja pole välja toonud korterelamule omaseid tunnuseid, milliseid oleks näha olnud ehitusprojektist. Ehitusprojekti järgi on hoones 145 apartementi. Käsitledes protestis ette heidetud avaliku huvi eiramist ehitusloa väljastamisel leiab kolmas isik, et diskretsiooniõiguse alusel tehtud otsuses on kooskõlas avaliku huviga arvestatud apartmenthotelli ehitamisega linna arengule kaasnevat positiivset mõju: piirkonna korrastamist, turvalisuse suurenemist, piirkonna elu aastaringselt aktiviseerumist, tööhõive suurenemist. Linna elanike ja külastajate huvides on kindlasti ka Ranna pst ja Side tänava pikenduse ja tänavavalgustuse väljaehitamine, mis kergendab ja teeb mugavamaks pääsemise rannapiirkonda, sh ka rannapromenaadile ja liivaranda. Vastupidi, ainuüksi spordikeskuse rajamine kinnistule ei ole enam avalikes huvides, kuna sarnaseid teenuseid pakutakse mitmes muus lähedal olevas äriettevõttes. Rannapiirkonnas koos tegutsevate spordi- ja majutusasutuste sünergia teeb Pärnu atraktiivsemaks nii kohalike elanike saadavate teenuste osas kui ka linna külalistele. 8 Protesti esitaja tuginemine Pärnu linnavolikogu 20.03.2003.a otsusega nr 23 algatatud Pärnu lahe kallaste puhkeala teemaplaneeringule, mille kohaselt on deklareeritud, et kogu rannaala jääks avalikuks kasutamiseks, ei ole asjakohane. Sellist planeeringut ei ole kehtestatud. Pealegi ei jää ka hotelli rajamise puhul rannaala suletuks: igal isikul on õigus ka Ranna pst 9 kinnistul liikuda. 4 -
3. 08.11.2005 linnaarhitekt Ülar Saare otsusega väljastatud projekteerimistingimuse kohaselt tuleb hoone kõrgus ja korruste arv lahendada projektiga, planeeritava hoone maht ei tohi kõrguslikult ületada kehtivas detailplaneeringus olevat maksimaalselt kõrguspiirangut 16 m. Nii toimides on linnaarhitekt juhindunud kohaliku ehitusmääruse § 24 lõikest 8, mis sätestab: „Ehitusprojekti koostamiseks kuni 31.12.2002.a. kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse kohaselt kehtestatud detailplaneeringute alusel väljastatakse detailplaneeringu nõudeid täpsustavad projekteerimistingimused“. Seega arvestas linna ehitusmäärus olukorra muutumisega (nt mööduva aja tõttu) pärast detailplaneeringu kehtestamist, võimaldamaks ehitustegevust „vananeva“ detailplaneeringu järgi. Kolmas isik osundab ka, et arhitektuurikonkursi žürii arvates mõjub kavandatav hotell neutraliseerivalt Tervise Paradiisi suure mahu kõrva ning Eesti Kunstiakadeemia professori Mart Kalmu järgi on „maja puude vahele nutikalt ära paigutatud“. … Käsitleda seda ala (Eesti aja arhitekt) kavandatud pargina on liialdus. Siinmaal oli küll sellesuunalisi mõtteid ja töödega sai ka alustatud, kuid kokku uut Rannapargi laiendust sinna ei jõudnud tekkida.“ Sama kinnitab ka Vabariigi Valitsuse 06.02.2006.a määrus nr 32, mille lõplikus variandis korrigeeriti muinsuskaitseala piir Side tänavalt Kuuse tänavale.
4. Ekslikuks peab AS YIT esindaja ka protesti väidet projekti mittevastavusest keskkonna- ja tervisekaitse nõuetele. Ehitusprojektist nähtub, et parkimisala asub üldse hoone linnapoolses küljes ning supelranna puhkealaga ei piirne ja on kaugemal kui 100 m veepiirist.
5. Kokkuvõtteks konstateerib AS Y, et Pärnu maavanem soovib ehitusloa EL-2104 tühistamist selle vastuolu tõttu Pärnus Kuuse tn, Kaarli tn, Side tn ja mere kalda vahelise ala detailplaneeringuga, st seaduse alusel antud õigusaktiga. Protesti esitamisel on maavanem juhindunud Vabariigi Valitsuse seaduse § 85 lg 1, mille kohaselt on maavanemal õigus teostada järelevalvet antud maakonna kohalike omavalitsusüksuste volikogude ja valitsuste üksikaktide seaduslikkuse üle. Kui maavanem leiab, et kohaliku omavalitsuse volikogu või valitsuse üksikakt kas täielikult või osaliselt ei vasta põhiseadusele, seadusele või muule seaduse alusel antud õigusaktile, võib ta esitada kirjaliku ettepaneku viia üksikakt või selle säte põhiseaduse, seaduse või muu õigusaktiga vastavusse. Kolmas isik on seisukohal, et seaduses maavanema sätestatud õigus nõuda haldusakti muutmist või tühistamist ei ole absoluutne sellest mõttes, et sellise nõude esitamiseks piisab vaid asjaolust, et haldusakt ei vasta seadusele või muule õigusaktile, vaid järelevalve eesmärgiks on see, et kontrollitava haldusakti kehtimajäämisel ei saaks kahjustatud avalikud huvid. Maavanema protestist ei nähtu milliste avalike huvide kaitseks on protest esitatud. Tekib küsimus, kas avalikele huvidele vastab enam õiguskorra absolutiseerimisest lähtuv ratsionaalset ja kaasaegset ehitustegevust eirav või kaalutud ehitusõiguse määratlemine, mille tulemusena ei kaota keegi, võidavad aga Pärnu linn, selle elanikud ja külastajad. Linnavalitsus, omades laia diskretsiooniõigust kohaliku elu korraldamisel, peab arvestama läbimõeldult kogu sootsiumi huvidega, mitte taanduma õiguskorra ülimuslikkuse kaitsele. 9 Tuleb ka teadvustada, et kolmandal isikul on õigustatud huvi oma omandit kasutada ja käsutada ning ta on juba projekteerimisele ja ehitamisel kuni ehituse peatamiseni kulutanud üle 11 miljoni krooni. Usaldades haldusakti kehtimajäämist, on
6. isik võtnud endale kohustuse ehitada välja osa rannapiirkonna sõiduteesid, on seadnud oma varale hüpoteegi laenukohustuste täitmiseks. Kohtu seisukoht Protestitud ehitusloaga lubati AS Y püstitada aadressil Ranna puiestee 9, Pärnu (detailplaneeringus märgitud krundina EK u3), apartmenthotell „September“ kasutamise otstarbega muu lühiajalise majutuse hoone, muu spordihoone kasuliku pinnaga kokku 13 279,8 m2, sellest muu lühiajalise majutuse hoone 11 517,3 m2 ja muu spordihoone – 1 762, 5 m2 . Mõned ehitise üldised olulised tehnilised andmed nähti ette järgmistena: ehitusalune pindala 4466 m2 vähim korruste arv : 3 suurim korruste arv: 5 kõrgus: 16 m pikkus; 124,4 m laius: 63 m maht: 38 410,5 m
7. Pärnu Linnavolikogu 20.05.1999 otsusega nr 39 kehtestatud Kuuse, Kaarli ja Side tänavate ning mere kalda vahelise ala detailplaneering nägi krundile EK u3 aga ette spordi- ja vaba aja veetmise keskuse ehitamise. Ehitamine pidi toimuma kolmes etapis. Esimeses etapis valminuks jõu- ja aeroobikasaal ehitusaluse pinnaga kokku ligikaudu 1200 m2, järgnevates etappides sise- ja välisujulakompleks ning keeglirajad ja squashiväljakud ehitusaluse pinnaga ligikaudu 4000 m
8. Krundi ehitusõigus määrati detailplaneeringus järgmisena: moodustatava krundi pindala 11780 m2; lubatud ehitiste arv krundil max 1; lubatud suurim ehitusalune pind 7 000 m2; lubatud suurim täisehituse protsent 60%; lubatud ehitiste max kõrgus 16 m, lubatud max korruselisus
9. Eelnevast selgub, et planeeringujärgse suure, 5200 m2 ehitusaluse pinnaga spordikompleksi asemele kavandatakse kolm korda väiksema spordihoone rajamist ehitusalase pinnaga 1 762,5 m2 ning et ehitamata jäetava spordihoone mahu arvel rajatakse apartmenthotell „September“ kasuliku pindalaga 11 517,3 m2, kui muu lühiajalise majutuse hoone mida detailplaneering üldse ette ei näe. See tähendab, et spordikompleksist on saanud apartmenthotelli rudimentne osa, mida ehitusprojekti arhitektuurse osa punkti 2.2 kohaselt on võimalik ehitada eraldi järguna ka pärast hotelli valmimist. Vastavalt Vabariigi Valitsuse seaduse §-le 85 lg 1 on maavanemal õigus teostada järelevalvet antud maakonna kohalike omavalitsusüksuste volikogude ja valitsuste üksikaktide seaduslikkuse üle. Ehitusseaduse § 23 lg 1 sätestab, et ehitusloa väljastab ja tunnistab kehtetuks kohalik omavalitsus. Ehitusluba on halduse üksikakt. 10 Arvestades, et Haldusmenetluse seaduse § 8 lg 2 võimaldab kohalikule omavalitsusele antud pädevust asutusesiselt jaotada laieneb maavanema järelevalvepädevus ka omavalitsuse ametite väljastatud ehituslubadele. Vabariigi Valitsuse seadus kui konstitutsiooniline seadus omab kõrgemat õigusjõudu võrreldes lihtseadusega ning on küllaldane maavanema järelevalvepädevuse põhistamiseks ehituslubade õiguspärasuse kontrollimisel. Protest ongi esitatud peamiselt põhjendusel, et otse ajaloolisse Rannaparki tahetakse ehitada detailplaneeringus mitte ette nähtud, planeeringuga võrreldes hoopis teise funktsiooniga, planeeringus ettenähtud kasutusotstarbele mittevastava, avalikku ruumi vähendav hoone. Mereranda kavandatud teenindava spordihoone asemel annab ehitusluba õiguse ehitada randa koormava ehitise, milleks on sisuliselt kortermaja. Kontrollides linnavalitsuse väljastatud ehitusloa seaduslikkust on maavanem juhindunud järgmistest asjakohastest õigusnormidest: • • • PlanS § 9 lõikest 1 ja Pärnu linna ehitusmääruse § 13 lõikest 1, mille järgi on detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks;

§ 19

lg 1 punktist 1 – sätestab detailplaneeringu ehitusprojekti alusena; Pärnu linna ehitusmääruse § 25 lõikest 11: ehitusluba ei väljastata, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule või projektdokumentatsioonile. Vastustaja ja kolmas isik püüavad siiski silmnähtavat kehtiva planeeringu ja väljastatud ehitusloa mittevastavust eitada. Nende menetlusosaliste arvates kehtiv detailplaneeringu kuidagi ei kitsenda krundile apartmenthotelli rajamist. Planeeringu kohaselt on tegemist on ärimaaga ja arendatavale kinnistule võib ehitada ükskõik missuguse selle sihtotstarbega kooskõlas oleva hoone nagu näiteks kontori, kaupluse või siis teenindusotstarbelise ehitise milleks on ka apartmenthotell. Detailplaneeringuga määratletava ehitusõiguse sisuks on vaid krundi kasutamise sihtotstarve, hoonete suurim lubatud arv krundil, hoonete suurim ehitusalune pindala ja hoonete suurim lubatud kõrgus (PlanS § 9 lg 4). Ehitise täpsed kasutusotstarbed ei kuulu detailplaneeringu reguleerimisalasse. Korruste arvu suurendamiseks kolmelt viiele on vastustaja ja kolmanda isiku arvates küllaldaseks aluseks linnaarhitekt Ülar Saare poolt 08.11.2005 kinnitatud projekteerimistingimused nr 105 (tl 108) ja arhitektuurikonkursi võidutöö. Projekteerimistingimuste kohaselt tuleb kavandatava ärihoone kõrgus ja korruste arv lahendada projektiga kehtiva detailplaneeringuga seatud kõrguspiirangut (16 m) ületamata kusjuures projekteerimise aluseks on konkursi võidutöö. Linnaarhitekti pädevust selliseid projekteerimistingimusi välja anda põhjendatakse viitega kehtiva Pärnu linna ehitusmääruse § 24 lõikele 8, mille kohaselt „ehitusprojekti koostamiseks kuni 31.12.2002 kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse kohaselt kehtestatud detailplaneeringu alusel väljastatakse vajadusel detailplaneeringu nõudeid täpsustavad projekteerimistingimused“. Analoogne norm eksisteeris ka projekteerimistingimuste väljastamise ajal jõus olnud linnavolikogu 19.06.2002 määrusega jõustatud ehitusmääruses (§ 20 lg 7). Vastustaja on seisukohal, et projekteerimistingimused lubasid linnaarhitektil sisuliselt täpsustada kõiki Planeerimisseaduse § 9 lõikes 2 toodud ja detailplaneeringuga käsitletavaid küsimusi (s.t. nii krundijaotust, ehitusõigust, kujasid jne). 11 Arhitektuurikonkursi võidutöös on hoonele ette nähtud viis korrust. Tegemist on L-tähe kujulise majutushoonega koos nende vahel asuva ümmarguse spordimajaga. Kokkuvõttes leiavad nii linnavalitsuse kui kolmanda isiku esindaja, et kuna apartmenthotelli ehitamine krundile on kooskõlas krundi sihtotstarbega ja hoonete suurim lubatud arv krundil, nende lubatud suurim ehitusalune pinda ja suurim lubatud kõrgus ei ületa detailplaneeringus lubatut, pole maavanemal protestimiseks alust. Need linnavalitsuse ja AS Ye argumendid pole siiski küllaldased protesti põhjendite ja järelduste kummutamiseks. Maavanema oponendid ignoreerivad pädeva organi, s.o. linnavolikogu õigusaktiga kehtestatud planeeringus sisalduvate regulatiivse toimega lahenduste, sealhulgas kasutusotstarbealase lahenduste siduvust täitevvõimule, millele ehitusloa üle käivas vaidluses enam vastuväited esitada ei saa (3-3-1-42-03, p 20). Antud juhul näeb detailplaneering krundile EK u3 aadressiga Ranna pst 9 ette mitte hotelli vaid spordi- ja vaba aja veetmise keskuse ehitamise. Detailplaneeringu seletuskirja järgi (tl 15) toimuks spordi- ja vaba aja keskuse ehitamine kolmes etapis. Esimeses ehitataks valmis jõu- ja aeroobikasaal ehitusaluse pinnaga ligikaudu 1 200 m2, järgnevates etappides sise- ja välisujulakompleks ning keeglirajad ja squashiväljakud ehitusaluse pinnaga ligikaudu 4000 m2. Linnavalituse poolt esitatud volikogu tahte tõlgendus, mille kohaselt volikogu detailplaneeringut kehtestades ei pidanudki silmas krundile spordihoone ehitamist, on üsna meelevaldne. Tõlgendus põhineb vääral eeldusel, et ühiskondliku teeninduse asutused ei saa olla kasumit taotlevad, mistõttu nende asukohakrundi otstarvet ei määratleta ärimaana, nagu käesoleval juhul tehtud. Tutvudes kehtiva linna üldplaneeringuga selgub, et see dokument peab ühiskondliku teeninduse asutusteks pansionaate, hotelle, spordikomplekse ja muid taolisi teenindusasutusi mille kohta pole põhjust eeldada toimimist üksnes heategevuslikel alustel. Ühiskondliku teeninduse asutused toimivadki sageli äriettevõtetena. Seega näeme, et krundile EK u3 rajatava hoone funktsioon (koos sellest tuleneva objekti ehitusliku eripäraga) on õiguslikult määratletud planeeringuga ning muutunud niiviisi krundi ehitusõiguse elemendiks lisaks PlanS §-s 9 lg 4 sätestatule. Siiski vajab selguse huvides piltlikustamist ka linnavalitsuse ja kolmanda isiku seisukoht, mille kohaselt planeeringu koostamise avalikkuse kontrolli all kulgevas menetluses määratakse kindlaks vaid tulevase hoone kaks parameetrit: lubatud suurim ehitusalune pind ja suurim lubatud kõrgus ning kõike ülejäänud võib linnaarhitekt projekteerimistingimustega täpsustada. Kas krundi sihtotstarvet järgides pärast planeeringu kehtestamist ehitada maatükile hotell, spordihoone või kauplus olevat täiesti ehituslao andja ja arendaja määrata isegi juhul kui planeeringuga on hoone funktsioon määratletud, peaasi, et hoonekarbi ehitusalune pind ja hoone kõrgus järgiksid etteantut. Selline ruumilise planeerimise (PlanS § 1 lg 3) ja avaliku planeerimismenetluse eesmärke täielikult ignoreeriv käsitlus on äärmuslik oma juriidilises ebakorrektsuses (et mitte öelda nihilismis) kõrvalekaldumiste tõttu Planeerimisseadust läbivatest printsiipidest nagu avalikkus, demokraatlikkus, üksikute ja üldiste huvide kokkulepe jt. Kui detailplaneeringuga ettenähtud ehitusõigust saaks ehitusloaga läbi täpsustavate projekteerimistingimuste andmise suurtes piirides muuta kaotaks detailplaneeringu võimalikult paljude ühiskonnaliikmete õiguste ja huvide tasakaalustatud arvestamisele orienteeritud menetlus suurema osa oma mõttest. Planeeringudemokraatia on osa osalusdemokraatiast. Põhiseaduse § 1 kohaselt on Eesti demokraatlik vabariik. Osundatust järeldub ka maavanema esitatud protesti laiem tähendus. Protestiga kaitseb maavanem õiguskorda ja riigi toimimise aluspõhimõtteid. Väide, nagu vastutaja ja kolmas isik seda on 12 eksponeerinud, et pole arusaadav, mis on protesti esitamise peale bürokraatliku motiivi järgida vananenud planeeringu norme tinginud, on osutunud lühinägelikuks. Linnavalitsus, võimalik et tegutsedes küll ajendatuna soovist olla linna arengut puudutavates küsimustes operatiivne ja efektiivne, on nende eesmärkide nimel hüljanud kehtiva detailplaneeringu muutmise seaduslikud võimalused. Võib ka öelda, et demokraatia kui rahvale võimaluse andmine sekkuda planeerimismenetluses linna ruumilise arengu otsusprotsessi on osutunud linnavalitsusele koormavaks. Samas isikute subjektiivsed õigused võivad mõningatel juhtudel välja kasvada ka kehtivatest planeeringutest mistõttu nende protseduure eirav ümberkujundamine on ka seetõttu ebaseaduslik. Linnakodanike elavat huvi planeeringuga hõlmatud alal toimuva ehitustegevuse vastu näitavad nii Mark Soosaare asutatud Päästekomitee tegevus (tl 47) kui ka hilisemad aktsioonid, mis päädisid mõnede isikute rajatava korterhotelli kohal enda puude külge aheldamisega (vt näiteks 14.03.2007 „Pärnu Postimees“). Hoone korruselisusse puutuvalt vaidlevad menetlusosalised selle üle, kas kavandatava hoone korruste arv määratakse planeeringuga krundi ehitusõiguse ühe elemendina või saab korruste arvu pärast planeeringu kehtestamist korrigeerida projekteerimistingimusi väljastav linnaarhitekt, mõistes seda kui kohaliku omavalitsuse poolt määratavat arhitektuurset tingimust. Pärnu linna ehitusmääruse (09.02.2004 redaktsioonis) § 5 lõike 2 p 3 kohaselt kuulub ehitise arhitektuursete ja ehituslike lisatingimuste koostamine planeerimisosakonna pädevusse. Tuleb märkida, et vastus sellele probleemile annab tegelikult linnaarhitekti poolt projekteerimistingimuste väljastamise ajal kehtinud linna ehitusmääruse § 2 punkt 8: „krundi ehitusõigus on detailplaneeringuga määratav tingimuste kogum, millega määratletakse krundi kasutamise sihtotstarve, hoonete suurim lubatud arv krundil, hoonete lubatud suurim ehitusalune pindala ja hoonete suurim lubatud kõrgus ning korruselisus“. Seega oli Ranna pst 9 hoone korruselisus ette antud kehtiva detailplaneeringu kui täitmiseks kohustusliku õigusaktiga ning linnaarhitektil polnud selles osas enam midagi täpsustada. Lisaks osundab protesti esitaja õigesti, et korruselisus, kui see on detailplaneeringuga määratletud, kuulub igal juhul ühe elemendina kasvõi PlanS § 9 lg 2 p 12 alusel detailplaneeringuga kindlaks määratud ja täimiseks kohustuslike tingimuste hulka. Detailplaneering ei sisaldanud tingimust, et kehtestatud ehitusõigus on sõltuvuses kavandatava arhitektuurikonkursi tulemustest.

§ 24

lg 1 p 1 ja järgi ei anta ehitusluba, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. Käesolevas asjas on tuvastatud, et ehitusprojekt ei vasta kehtestatud detailplaneeringule ei kavandatava hoone funktsiooni (muu lühiajalise majutuse hoone) ega korruselisuse osas ning ehitusloa nr EL – 2104 apartmenthotelli ehitamiseks Ranna pst 9 kinnistule kuulub tühistamisele. Lisaks vastuolule kehtiva detailplaneeringuga ei järgi planeeritav ehitis ka terviskaitsenõudeid. Täidetud ei ole Vabariigi Valitsuse 25.07.2000.a. määrusega nr 247 kinnitatud „Tervisekaitsenõuded supelrandadele“ osas, mille kohaselt peab autode parkimisplats asuma vähemalt 50 kaugusel supelranna puhkealast ning supelranna puhkeala ja parkimisplatsi vahel peab olema kõrghaljastus (§ 2 lg 7). Kõrghaljastus supelranna puhkeala ja parkimisplatsi vahel puudub ning hotelli all asuvas supelranna puhkealast hõreda terasribistikuga, mis heitgaaside levimist randa ei takista, eraldatud parkla on sellele lähemal kui 50 m (kohtuistungi protokoll, lk. 3) 13 Tuginedes Vabariigi Valitsuse 06.02.2006 määrusega nr 32 kehtestatud „Pärnu Vanalinna ja kuurordi muinsuskaitse põhimäärusele“ saab lugeda põhjendatuks ka protestis sisalduvad etteheited (sõnastatuna seal miljööväärtuste rikkumisena) apartmenthotelli mahulisest sobimatusest Rannahotelli kõrvale. Nimelt muinsuskaitseala põhimääruse § 10 kohaselt uusehitise püstitamisel „Rannapargi Kuuse tänavast itta jäävale alale ei tohi nende maht ja kõrgus ületada Rannahotelli hoonet ja hooned peavad paiknema piireteta krundil“. Kavandatav apartmenthotell jääb Rannapargi territooriumile Kuuse tänavast itta ja tema maht ületab Rannahotelli mahtu 2,169 korda. On üsna ilmne, et selline norm kehtestati kaitsmaks Rannahotelli arhitektuurilist omapära, keelates tema kõrvale mahuliste dominantide ehitamise. Toodud järeldust ei väära ka asjaolu, et hilisemal õigusloomeprotsessi kestel toimunud muinsuskaitseala piiri vähendamisel Side tänavalt Kuuse tänavani muutus prg 10 lg 5 p 2 sõnastus tehniliselt ebatäpseks tulenevalt paragrahvi muutumatuks jäänud pealkirjast. Kohtu arvates ei välista ehitusloa tühistamist ka kolmanda isiku poolt tehtud kulutused ehitusprojekti elluviimiseks. Kuivõrd kaebus ehitusloale esitati vähem kui kuu aega pärast ehitusloa andmist ei saanud AS Y eeldada, et ehitusloa vaidlustamisel ehitusloa kehtivust ei peatata. Ehitamisega alustamine tähendas endale võetud riski kanda ehituse alustamisega seotud kahju. HKMS § 92 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks kohtuotsus tehti. Menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlust kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid. Nende esitamata jätmise korral kulusid välja ei mõisteta (§ 93 lg 1). Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud kohtukulud (§ 93 lg 5). Kolmanda isiku menetluskulu hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda (HKMS § 92 lg 7). Vastustaja nõuab esindajate kulude hüvitamist summas 51 424.40 krooni. Arvestades asja keskmist keerukust, protesti mahtu (12 lehekülge), komplekteeritud lisade mahtu (136 lehekülge) peab kohus põhjendatuks menetluskulusid summas 35 000 krooni. Kolmanda isiku kulud jäävad HKMS § 92 lg 7 alusel tema enda kanda. Eeltoodu alusel ja juhindudes HKMS § 26 lg 1 p 1, § 92 lg 1, § 92 lg 7 ja § 93 lg 5 kohus o t s u s t a s: 1. Rahuldada Pärnu maavanema protest ja tühistada Pärnu Linnavalitsuse planeerimisosakonna poolt 18.12.2006 väljastatud ehitusluba nr EL – 2104. 2. Mõista Pärnu Linnavalitsuselt Pärnu Maavalitsuse kasuks välja kantud menetluskulud summas 35 000 (kolmkümmend viis tuhat) krooni. Kolmanda isiku menetluskulud jätta tema enda kanda. Otsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates selle avalikust teatavakstegemisest. 14 Aivar Koppel, halduskohtunik 15