2-03-558 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Margo Klaar, Reet Allikvere ja Gaida Kivinurm Otsuse tegemise aeg ja koht 09.07.2009, Tallinn Tsiviilasja number 2

) § 271 lg-s 1 sätestatud üürilepingu mõistele. Pooled ei ole kokku leppinud esemest korrapärase majandamise reeglite järgi vilja saamises, mis on

§ 339järgi rendilepingu iseloomulikuks tunnuseks.

Tõendatud ei ole, et kostja on lepingu esemelt kasu saanud. Olenemata asjaolust, kas rentnikul oli 31.03.1998 Riigikantseleiga sõlmitud rendilepingu järgi õigus sõlmida kostjaga üürileping, kehtib üürileping

§ 12lg 1 järgi.

Kostjaga 5.08.2002 sõlmitud üürileping ei ole lõppenud. Lepingu tähtaeg on lepingu p 1.4 järgi 5.08.2022. Kuna üürileping kehtib, ei ole alust rahuldada hageja nõuet asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Eluruumi võõrandamisel läksid üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused

§ 291lg 1 alusel hagejale üle. 3

§ 299alusel.

Samuti ei ole pooled üürilepingus kokku leppinud kõrvalkohustuste eest tasumises. Kuna üürilepingust ei tulene kostja kohustust kõrvalkohustuste eest tasuda ning ka hageja ei ole kostjaga kõrvalkohustuste eest maksmises kokku leppinud, siis puudub hagejal õigus nende eest kostjalt tasu nõuda. Hageja palus hüvitisena välja mõista 2003 maist 2007 septembrini, s.o 44 kuu eest saamata jäänud tulu, sest kostja sel ajavahemikul üüri ei maksnud. Kuna üürilepingu järgi pidi kostja tasuma üüri 100 krooni kuus ja ta on tasunud 1 300 krooni, tuleb kostjalt hageja kasuks 53 kuu eest välja mõista 4 000 krooni. Menetluse vahepealne käik Hageja teatas 05.08.2008 avalduses, et kostja vabastas vabatahtlikult ridaelamuboksi 01.07.

1. Hageja loobus nõudest nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest välja ridaelamuboks ja palus Harju Maakohtul selles osas 08.07.2008 otsus tühistada. 27.08.2008 määrusega võttis maakohus vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas menetluse AS Esmar hagis Margit Prousi vastu asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks. Apellatsioonkaebuse põhjendused Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata ja välja mõistmata kahju hüvitise summas 202 600 krooni ja teha uus otsus, millega hagi 206 600 krooni saamiseks rahuldada kogu ulatuses. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei selgitanud maakohus välja 31.03.1998 sõlmitud rendilepingu nr 108 sisu, millest sõltub rentniku ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu kehtivus. See leping on oma olemuselt rendileping ning rentnik sai selle lepingu p.4.3 alusel sõlmida kostjaga üksnes allüürilepingu. Rendilepingust ei tulene, et rendileandja oleks OÜ-le Delikat delegeerinud õiguse tegutseda renditud vara kolmandatele isikutele kasutusse andes omaniku õigustes. Lepingust tuleneb, et OÜ Delikaat sai kostjaga sõlmida üksnes allüürilepingu. See, et tegemist on allüürilepinguga tuleneb ka kostjaga sõlmitud üürilepingu p-st 1.
2. Apellant leiab, et

§ 291

lg 1 ei kuulu käeosalevas asja kohaldamisele, kuna kostjaga 05.08.2002 sõlmitud leping ei olnud üürileping, vaid tegemist oli allüürilepinguga. Maakohus kohaldas vääralt

§ 12

lg-t 1, sest pooled ei ole selliseid asjaolusid esile toonud ning sättele antud tõlgendus on väär. Sätet on kohtu poolt kohaldatud pooltele üllatuslikult, seda eelnevalt pooltega arutamata. Isegi juhul, kui tõlgendada 5.08.2002 sõlmitud üürilepingut kasutuslepinguna, ei kehtiks selline käsutusõiguseta sõlmitud leping

§ 12lg 1 järgi asja omaniku kohta.

Kaebaja leiab, et kostjal puudus 05.08.2002 sõlmitud lepingu järgi õigus asja kasutada pärast 29.04.2003, mil lõppes hageja ja OÜ Delikaat vaheline leping. OÜ Delikaat poolt sõlmitud lepingu puhul ei olnud tegemist kasutuslepinguga, vaid allkasutuslepinguga ja 4

§ 288lg 6.

Maakohus kohaldas vääralt allüürisuhtele

§ 291lg-t l.

Allüürniku õiguslik positsioon ei ole samane üürniku positsiooniga. Allkasutuslepingule tuleb kohaldada

§ 288lg-t 6 ja § 332 lg-t 4.

Hagejale ei läinud üle 5.08.2002. üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused ja talle ei ole siduv seal kokkulepitud üürimäär. Kohaldada tuleb lepinguvälist vastutust ning mõista

§ 1045

lg 1 p 5 alusel välja kahjuhüvitisena asja kasutamise aja eest 4 000 krooni kuus. Vastus apellatsioonkaebusele Margit Prous apellatsioonkaebusega ei nõustu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 646, § 656 lg 1 p 5 ja § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Pooled ei vaidle järgnevate oluliste asjaolude üle: • • • • • 31.03.1998 sõlmisid Riigikantselei ja OÜ Delikaat tähtajalise rendilepingu, millega anti OÜ-le Delikaat rendile muuhulgas Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx hooned, sealhulgas ridaelamu nr xx; 5.08.2002 sõlmisid OÜ Delikaat ja kostja tähtajalise üürilepingu, millega anti kostjale üürile ridaelamus nr xx asuv eluruum (ridaelamusektsioon nr x); 13.02.2003 sõlmis Riigi Kinnisvara Aktsiaselts hagejaga notariaalselt tõestatud müügilepingu, mille alusel hageja omandas Xxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxx kinnistu ning 31.03.1998 rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused läksid hagejale üle; 02.04.2003 ütles hageja rendilepingu üles, sest OÜ Delikaat rikkus lepingut. Leping lõppes 29.04.2003; 09.05.2003 tegi hageja esindaja kostjale ettepaneku sõlmida üürileping üüritasuga 4 000 krooni kuus või vabastada eluruum alates 15.05.2003. Kostja ei sõlminud üürilepingut. Eluruumi vabastas kostja pärast maakohtu viimast istungit. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja valdas hagejale kuuluvat eluruumi pärast rendilepingu lõppemist õiguslikul alusel. Selle tuvastamiseks tuleb selgitada, kas kostjaga sõlmiti 05.08.2002 eluruumi kasutus- või allkasutusleping. Kolleegium leiab, et õige on maakohtu järeldus, et lepingu esemest ja eesmärgist lähtudes tuleb kostjaga sõlmitud lepingut pidada olemuselt üürilepinguks. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et tegemist ei võiks olla allkasutuslepinguga (allüürilepinguga), mida on hageja ka kogu menetluse kestel väitnud.

§ 288

lg 1 järgi võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile.

§ 341

järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et rendilepingu 5

§ 288lg 6 järgi ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist.

Kui üürnik annab asja kasutamise õiguse edasi kolmandale isikule, võib

§ 334

lg 5 järgi üürileandja asja pärast üürilepingu lõppemist ka kolmandalt isikult välja nõuda. Pooled ei vaidle selle üle, et 31.03.1998 OÜ-ga Delikaat sõlmitud rendileping lõppes 29.04.2003. Kuna kasutusleping lõppes, ei olnud OÜ-l Delikaat alates 29.04.2003 enam õigust renditud hooneid, sealhulgas ridaelamut nr xx kasutada. Sellega kaotas ka kostja

§ 288

lg 6 järgi õiguse eluruumi kasutada ning hagejal oli

§ 334lg 5 järgi õigus nõuda kostjalt eluruumi tagastamist.

Kostjaga 05.08.2002 sõlmitud allkasutusleping võis pärast 31.03.1998 rendilepingu lõpetamist kostja ja OÜ Delikaat vahel kehtima jääda, kui kostja ja OÜ Delikaat ei leppinud kokku, et see lõppeb rendilepingu lõppedes, kuid nimetatud asjaolu ei mõjuta

§ 288

lg-s 6 sätestatud üürileandja õigust nõuda asja allkasutusest välja (vt ka Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-08, p 11). Kuna rendileping lõppes 29.04.2003 ja kostja kasutas vaidlusalust eluruumi allkasutuse korras, oli hagejal õigus nõuda eluruum kostja valdusest välja. Maakohus ei ole hageja kahju hüvitamise nõuet käsitlenud, sest maakohtu arvates ei kasutanud kostja eluruumi õigusliku aluseta. Kuna ringkonnakohus asus eelnevalt seisukohale, et sõltumata kostja ja OÜ Delikaat vahel 05.08.2002 sõlmitud üürilepingu kehtivusest ei olnud kostjal 31.03.1998 sõlmitud rendilepingu lõppemise järel õigust eluruumi kasutada, võib kostja olla eluruumi ebaseadusliku kasutamisega tekitanud hagejale kahju. Võõra asja ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest vastutab ebaseaduslik valdaja

§ 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama, kas kostja vastutab nende sätete alusel. Hüvitamisele kuuluva kahju ja kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada

§-des 127 ja 128 sätestatut. Võõra vara ebaseadusliku valdamise korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (

§ 1045

lg 1 p 5) kaitseeesmärgist (vt

§ 127lg 2) eelkõige kaotatud kasutuseelised Ts

ÜS § 62 lg 1 tähenduses (vt Riigikohtu 13.06.

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 16 ja 19 ning 30.11.
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p-d 23 ja 28). Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu
3. juuni
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Hageja soovib, et kostja hüvitaks saamata jäänud üüritulu 4 000 krooni kuus ajavahemiku mai 6

§ 128

lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotuses. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt Riigikohtu 19.11.

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08, p 12). Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (vt Riigikohtu 19.10.
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-99 ja 19.05.
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14). Seetõttu on põhjendatud kostja maakohtu menetluses esitatud väide (II kd, tl 104, 145), et üüri sisse olid arvestatud hageja kulutused. Kolleegium märgib, et maakohus ületas hagi piire TsMS § 439 mõttes, kui mõistis kostjalt hageja kasuks välja üürilepingujärgse üüritasu. Hageja ei ole sellist nõuet ega sellise nõude rahuldamise aluseks olevaid asjaolusid esitanud. Kuna asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, tuleb menetluskulude jaotus otsustada ja poolte taotlused menetluskulude väljamõistmiseks lahendada asja lõplikul lahendamisel. Reet Allikvere Gaida Kivinurm Margo Klaar 7