VIRU MAAKOHUS KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtuasja number Kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Kohtunik 2-08-81213 06. juulil 2009, Narva Kohtuasi Tulundusühistu (TÜ) Inkeri hagi

§ 341

järgi kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui 16. peatükis sätestatust ei tulene teisiti.

§ 300

mõttes võib rendiandja tähtajalise lepingu puhul ühepoolselt ja perioodiliselt suurenema renditasu, kui sellest on sõlmitud poolte vahel kokkuleppe. Riigikohtu

1. veebruar
2. kohtuotsuse nr 2-04-549 p 14 järgi „kuna renditud vara omanik on korteriühistu, see ei ole enam munitsipaalvara ja linn ei ole rendilepingu pool, ei saa tulenevalt

§ 8

lg-st 2 linn mõjutada pooltevahelist rendilepingut, mis on täitmiseks kohustuslik lepingupooltele.

§ 13

lg 1 järgi lepingut võib muuta või lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Rendilepingu nr 2/583-d punkti 7.1 järgi võib lepingutingimused muuta ainult poolte kokkuleppel. Viru Ringkonnakohtu 23.09.2008 kohtuotsuse nr 2-04-549 järgi „sellist muudatust rendilepingusse ei tehtud ning poolte seletuse kohaselt ringkonnakohtu istungil ei olnud vastavasisulist kokkulepet sõlmitud ka mingil muul viisil”.

§ 303

lg 1 järgi võib üürnik vaidlustada üüri suuruse ülemäärase tõstmise käesoleva seaduse § 301 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest. Tulundusühistu INKERI ja kostja vahel on olemas rendileping nr 2/583-d, mis sõlmis hageja 10.09.2001.a AS-ga Narva Elamuvaldus, s.o. ajal millal renditud ruumid aadressil Puškini 10 oli munitsipaalvara ja Narva Linna omandis. KÜ Puškini 10 võttis leping üle 12. detsembrist 2001.a, millal ta omandas nimetatud mitteeluruumid Narva Linnast. Seega sellest ajast ei ole enam ruumid munitsipaalvara. Poolte vahel juba tekkis 2002.a septembris kohtuvaidlus renditasu arvestamise ja suuruse kohta, mille tuum seisnes selles, kas võivad Narva linna poolt väljastatud määrused munitsipaalvara renditasu arvestamise ja muutmise kohta mõjutada lepingupooltele. Riigikohus on asunud kohtuotsuses nr 2-04-549 (punkt 14) seisukohale, et „kuna renditud vara omanik on korteriühistu, see ei ole enam munitsipaalvara ja linn ei ole rendilepingu pool, ei saa tulenevalt

§ 8

Ig-st 2 linn mõjutada pooltevahelist rendilepingut, mis on täitmiseks kohustuslik lepingupooltele". Viru Ringkonnakohus oma 23.09.2008 kohtuotsuses nr 2-04-549 tegi kindlaks „kuna peale rendilepingu eseme müüki korteriühistule ei ole tegemist enam munitsipaalvaraga, oli võimalik renti vahetada 20% võrra vaid vastavasisulise muudatuste tegemisega rendilepingusse. Sellist muudatust rendilepingusse ei tehtud ning poolte seletuse kohaselt ringkonnakohtu istungil ei olnud vastavasisulist kokkulepet sõlmitud ka mingil muul viisil”. Käesoleval ajal on lepinguline renditasu 4212,45 krooni, s.o. 49,50 krooni x 85,1 m

1. 03.11.2008 esitas kostja hagejale kiri, et alates 01.01.2009.a kavatseb ta ühepoolselt suurendada renditasu rendilepingu punkti 1.
2. alusel. Nimetatud punktis on sätestatud, et korrigeeritakse renditasu suurus seoses Narva Linnavalitsuse poolt kehtestatud määradega. Lisas kostja oma kirjale ka Narva Linnavalitsuse määrus nr 127, mille järgi ning arvestades lepingu punktis 1.
3. määratud metoodika, suureneb renditasu 57,75 krooni võrra (6,5 x 5,0 x 2,5 x 1,1 x 1,2 = 107,25 krooni). Hageja ei pidanud renditasu ühepoolse suurendamise seoses Narva Linnavalitsuse määrusega kehtestatud määradega seaduslikuks ning saatis selle kohta kostjale 28.11.2008 kiri. Hageja on seisukohal, et kuna 2001.a septembrist korteriühistu on renditud vara omanik, vara ei 2

§ 8

lg-st 2 linn mõjutada pooltevahelist rendilepingut, mis on täitmiseks kohustuslik lepingupooltele. Seega ei kehti pooltevahelistes suhetes kõik rendilepingusätted, mis oli ennist seotud Narva Linna määrustega või metoodikaga, seal hulgas ei kehti rendilepingu punktid 1.

1. ja 1.
2. pooltel on võimalik renti muuta vaid vastavasisulise muudatuste tegemisega rendilepingusse. Sellist muudatusi rendilepingusse ei tehtud, millele endise protsessi käigus (ts asi nr 2-04-549) tugineski korteriühistu. Ülaltoodu hageja on seisukohal, et kui rendilepingus puudub kokkuleppe renditasu perioodilise suurenemise kohta koos täpselt määratud rendi tõstmise ulatusega või selle arvestamise alusega, puudub KÜ-l Puškini 10 õigust ühepoolselt renditasu suurenema ning kostja poolt pakutud renditasu suurendamine on ebaseaduslik. Ülaltoodu alusel palub hageja tunnistada KÜ Puškini poolt 01.01.2009.a alates suurendamise ebaseaduslikuks. Menetluskuld jätta kostja kanda. renditasu TSIVIILASJA HIND Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 122 lg 1 kohaselt tsiviilasja hind on hagihind ja hagita asja hind. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et hagihind on hagiasjas hagis taotletu harilik väärtus. Vastavalt TsMS § 123 tsiviilasja hinna arvestamisel võetakse aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. TsMS § 128 kohaselt üüri- või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral on hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Lepingu lõppemise tõttu kinnisasja, ehitise või selle osa valduse väljaandmise üle peetava vaidluse korral on hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma. Hageja renditasu on 4212,45 krooni * 12 kuud = 50 549,40 krooni, seega antud asja hagihind moodustab 50 549,40 krooni. KOSTJA VASTUVÄITED Vastavalt kostja hagi vastusele (tl 36) TÜ Inkeri renditasu ei ole muutunud 2001.a septembrist. KÜ Puškini 10 võttis vastu otsuse tõsta TÜ Inkeri renditasu alates 01.01.2009 Narva Linnavalitsuse poolt ettenähtud suuruseni. KOHTUISTUNG Kohtuistungil jäid pooled oma nõuete, vastuväidete ja nende põhjenduste juurde. Hageja seletas, et ruumile, kus praegu asub Pizza & Kebab, oli paigutatud TÜ Inkeri poolt rohkem kui 600 000 krooni. Renditasu suurendamist kostja kuidagi ei seletanud, Narva Linnavalitsuse määrused poolte vahelistes suhetes ei kehti. Kostja seletas, et nad ei lähtu Narva Linnavalitsuse määrusest, sealt on võetud arvud, kui palju võtab linn renditasu 1m2 eest ja muud kulud mitteeluruumide rendile andmisel. Kui kostja pöördus Narva linna töötajate poole palvega anda majanduslikud arvestused summadele, talle vastati, et arvestused ei tehti, lihtsalt võeti andmed, kui palju maksavad rentnikud mitteeluruumide rendi eest ja toodi määruses välja matemaatiline keskmine. 3

) § 339 kohaselt rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Vastavalt

§ 341

rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Vastavalt

§ 272

lg 1 teisele lausele äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum.

§ 292

lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et AS Narva Elamuvaldus ja TÜ Inkeri sõlmisid 10.09.2001 rendilepingu (tl 4-5), millega TÜ Inkeri võttis kümneks aastaks rendile Narvas, Puškini 10 asuvad mitteeluruumid, mis kuulusid Narva linnale ja olid munitsipaalvaraks. Samuti poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et AS Narva Elamuvaldus müüs 12.12.2001.a mitteeluruumid KÜ-le Puškini 10 ja sellest ajast ei ole enam renditud ruumid Narva linna munitsipaalvara. Vastavalt kostja 03.11.2008 hageja nimele saadetud kirjale nr 9 (tl 22), alates 01.01.2009.a kavatseb kostja ühepoolselt suurendada renditasu rendilepingu punkti 1.

1. alusel. Nimetatud punktis on sätestatud, et korrigeeritakse renditasu suurus seoses Narva Linnavalitsuse poolt kehtestatud määradega. Lisas kostja oma kirjale ka Narva Linnavalitsuse 10.09.2008 määrus nr 1127 (tl 23), mille järgi ning arvestades lepingu punktis 1.
2. määratud metoodikat, suureneb renditasu 57,75 krooni võrra (6,5 x 5,0 x 2,5 x 1,1 x 1,2 = 107,25 krooni). Hageja ei pidanud renditasu ühepoolse suurendamise seoses Narva Linnavalitsuse määrusega kehtestatud määradega seaduslikuks ning saatis selle kohta kostjale 28.11.2008 kiri (tl 24). Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kuna 2001.a septembrist korteriühistu on renditud vara omanik, vara ei ole enam munitsipaalvara ja linn ei ole rendilepingu pool, tulenevalt

§ 8

lgst 2, mille kohaselt leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik, ei saa linn mõjutada pooltevahelist rendilepingut, mis on täitmiseks kohustuslik lepingupooltele. Seega ei kehti pooltevahelistes suhetes kõik rendilepingusätted, mis oli ennist seotud Narva Linna määrustega või metoodikaga, seal hulgas ei kehti rendilepingu punktid 1.

1. ja 1.
2. Pooltel on võimalik renti muuta vaid vastavasisulise muudatuste tegemisega rendilepingusse. Sellist muudatusi rendilepingusse ei tehtud, millele endise protsessi käigus (ts asi nr 2-04-549) tugineski korteriühistu (tl 9-15, 16-21). Kohus leiab, et paljasõnaline kostja esindaja väide, et nad võtsid Narva Linnavalitsuse 10.09.2008 määruses nr 1127 (tl 23) sätestatud üüritasu arvestuse metoodilist juhendit lihtsalt arvesse renditasu tõstmiseks hageja puhul, kuna kostja kirjas (tl 22) on selgelt viidatud 4

§ 13

lg 1 järgi võib lepingut muuta lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kuna rendilepingus puudub kokkuleppe renditasu perioodilise suurenemise kohta koos täpselt määratud rendi tõstmise ulatusega või selle arvestamise alusega, puudub KÜ-l Puškini 10 õigus ühepoolselt renditasu suurendada ning kostja poolt renditasu suurendamine on ebaseaduslik. Kui pooled ei saavuta kokkulepet renditasu suurendamise osas, on neil õigus leping erakorraliselt üles öelda vastavalt

§ 313

lg-le, mille kohaselt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

§-des 314-319 loetletud mõjuvate põhjuste loetelu ei ole ammendav ning ei välista seda, et lepingu ülesütlemisel mõjuvaks põhjuseks lugeda ka muu asjaolu, näiteks kehtiva renditasu majanduslik põhjendamatus. Lähtudes ülaltoodust leiab kohus, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele täies ulatuses. MENETLUSKULUD Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Seega menetluskulud antud tsiviilasjas tuleb jätta kostja kanda. Kohus selgitab hagejale, et TsMS § 174 lg 1 alusel võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus teeb otsuse eeltoodust tulenevalt ja juhindudes TsMS §-dest 441 lg 1, 442, 468 lg 3, 630 lg 1, 632 lg 1. Tamara Šabarova Kohtunik 5