3-08-2565/2

TARTU HALDUSKOHUS Tartu kohtumaja KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 3-08-2565 Määruse kuupäev 30.01.2009 Kohtunik Mare Priks Kohtuasi AS Bron -Kinnisvara esindaja adv. Marko Paabumetsa kaebus Tartu linna vastu hoone asukohaga Lossi 25a vastavuse tuvastamiseks ehitusseaduse § 2 ja 3 ning maareformiseaduse § 6 lg

1. Asja läbivaatamise kuupäev 30.01.2009, kirjalik menetlus Resolutsioon Tagastada AS Bron-Kinnisvara esindajale kaebus koos lisadega HKMS § 11 lg 31 p. 5 alusel. Saata käesolev määrus teadmiseks AS Bron-Kinnisvara, AS Born-Kinnisvara esindajale ja Tartu Linnavalitsusele. AS Bron-Kinnisvara esindajale saata teadmiseks Tartu Linnavalitsuse seisukoht käesolevas asjas. Kaebus kuulub tagastamisele koos lisadega pärast kohtumääruse jõustumist. Määruskaebuse võib esitada 10 päeva jooksul Tartu Ringkonnakohtule sama kohtu kaudu, arvates määruse kättetoimetamisest. (HKMS § 11 lg 8) Edasikaebe kord Asjaolud ja kohtu seisukoht AS Bron-Kinnisvara esindaja advokaat Marko Paabumets esitas Tartu Halduskohtule kaebus Tartu linna vastu (haldusasi nr 3-08-2565). Kaebus on esitatud avalik-õigusliku suhte olemasolu kindlakstegemiseks – AS-le BronKinnisvara kuuluva hoone asukohaga Lossi 25a Tartus vastavuse tuvastamiseks ehitusseaduse §-dele 2 ja 3 ja Maareformiseaduse § 6 lg
2. Kaebuse kohaselt kuulub AS-le Bron-Kinnisvara Tartus Toomemäe pargis asuv kohvikpaviljon Rotund (aadressiga Lossi 25a). Hoone on ehitatud Project TL poolt koostatud ehitusprojekti alusel. Projekti kohaselt on antud hoone näol tegemist ühekordse keldrita puidust 8-nurkse põhiplaaniga kerghoonega. Hoone konstruktiivse skeemi moodustavad posttalastikud, mis toetuvad betoonvundamendile. Vastavalt Tartu Projekti poolt koostatud välisvõrkude tööprojektile on hoone varustatud elektri-, vee- ja kanalisatsiooniga. 30.09.1993 väljastas Tartu Linnavalitsus sellele tähtajalise paigaldusloa. 01.07.1994 koostas linnavalitsus Lossi 25a ehitise vastuvõtu akti, millega otsustati ehitis vastu võtta, sest see vastab ehitusprojektile, ehituseeskirjadele ja –normidele, keskkonna-, sanitaar-, tule- ja töökaitse nõuetele ning milles leiti, et ehitisele kasutusloa andmiseks takistusi ei ole. Kuigi Lossi 25a hoone oli ehitisena vastu võetud ning see vastas ehitusnõuetele, ei asunud linnavalitsus seda hoonet käsitlema ehitisena ning ei väljastanud sellele kasutusluba. Linnavalitsus väljastas aastatel 1994, 1995, 1996, 1999 ja 2002 Lossi 25a hoonele tähtajalised paigaldusload ning seoses paigalduslubade andmisega sõlmiti kaebuse esitajaga koostöölepingud. Tartumaa hooneregister võttis selle hoone aga arvele püsiehitisena. Linnavalitsus esitas hooneregistrile oma 16.02.1995 otsuse alusel õiendi Lossi 25a hoone väljaarvamise kohta hooneregistrist. Hoone oli vastu võetud paigaldusloa, mitte ehitusloa alusel, mistõttu ei ole tegemist püsiehitisega. Seejärel Lossi 25a hoone arvatigi hooneregistrist välja põhjusel, et antud rajatist ei saa käsitleda püsihoonena. Seega hoonet Lossi 25a käsitleti kui rajatist. Ka 15.06.2002 linnavalitsuse poolt välja antud paigaldusloas märgiti, et selle hoone näol on tegemist rajatisega. Seoses paigaldusloa andmisega sõlmitud 31.05.2002 koostöölepingust nähtub, et linnavalitsus andis Lossi 25a hoonele paigaldusloa lähtuvalt Tartu Linnavalitsuse 03.12.1998 määrusest nr 41 „Müügikoha paigaldamise kord“. Linnavalitsus käsitles antud hoonet müügikohana eelnimetatud määruse p 1.
3. mõttes, mille kohaselt on müügikohaks kaupade või teenuste müügiks paigaldatav müügilett, müügiautomaat, müügikäru, müügikohaks kohaldatud mootorsõiduk, kiosk (paviljon) jms, mis ei ole ehitis planeerimis- ja ehitusseaduse mõttes. Kaebuse esitaja osutab, et ka lähtuvalt hoonega Lossi 25a seotud varasemast kohtuvaidlusest haldusasjas nr 3-299/2002 on linnavalitsus antud hoonet käsitlenud müügikohana. Kaebuse esitaja rõhutab, et aastal 2005 olukord muutus. 06.05.2005 koostas linnavalitsus Lossi 25a hoone kohta ajutise ehitise ülevaatuse akti. Sellega otsustati, et ehitis vastab ehitusprojektile ja selles esitatud nõuetele, ehituseeskirjadele ja normidele, keskkonna-, tervise- ja töökaitse ning tuleohutuse nõuetele. Aktis tehtud otsuses märgiti, et ehitusdokumentatsioon koos riiklike järelevalveasutuste õienditega on vastu võetud ning et ehitisele kasutusloa andmiseks tehnilisi takistusi ei ole. Selle aktiga toimus sisuliselt ehitise uus vastuvõtmine ning selles aktis käsitles linnavalitsus Lossi 25a hoonet kui ehitist, mitte enam kui rajatist. Pärast nimetatud akti vastuvõtmist esitas AS Bron-Kinnisvara linnavalitsusele taotluse ehitise kasutusloa saamiseks. 31.05.2005 võttis linnavalitsus vastu korralduse, millega otsustas väljastada Lossi 25 hoonele ajutise ehitise kasutusloa. 02.06.2005 väljastaski linnavalitsus sellele hoonele ajutise ehitise kasutusloa ehitise püstitamisel. 31.05.2005 korralduse alusel kanti Lossi 25a hoone 02.06.2005 sisse ka ehitusregistrisse. Antud hoone kanti ehitusregistrisse ajutise ehitisena. AS Bron-Kinnisvara ei nõustunud sellega, et tema hoonele väljastati ajutise ehitise kasutusluba, sest ta oli taotlenud ehitise kasutusluba, mitte ajutise ehitise kasutusluba. Seetõttu esitas ta kaebuse linnavalitsuse 31.05.2005 korralduse nr 844 peale, millega otsustati anda välja ajutise ehitise kasutusluba Lossi 25A asuvale kohvikule tähtajaga kuni
4. mai 2008 Tartu Halduskohtule haldusasjas nr 3-309/
5. Sellest tulenevalt võttis linnavalitsus 26.07.2005 vastu korralduse nr 1170, millega tühistas 31.05.2005 korralduse nr 844 osas, millega otsustati väljastada ajutise ehitise kasutusluba (vastavalt korralduse p 1.2, 4 ja 5.2). 06.05.2005 akt, millega toimus ehitise vastuvõtmine, on käesoleva ajani kehtiv, kuid kuna 31.05.2005 korraldus tühistati ning selles asjas uut korraldust vastu võetud ei ole, on siiamaani rahuldamata AS Bron-Kinnisvara taotlus ehitise kasutusloa saamiseks. Kaebuse esitaja väitel on siiamaani tuvastamata, kas Lossi 25a näol on tegemist ehitisega või ajutise ehitisega. See hoone on ehitisena vastu võetud, kuid ehitise kasutusluba ei ole antud. Samas on ehitis tunnistatud vastavaks ehitusnormidele ning ehitise vastuvõtmisel on leitud, et takistusi ehitise kasutusloa andmisel ei ole. AS Bron-Kinnisvara palub tuvastada Lossi 25a hoone õigusliku staatuse, et antud hoone näol on tegemist ehitisega lähtuvalt ehitusseaduse §-st 2 ja
6. HKMS § 10 lg 3 kohaselt peab kaebuse esitaja põhistama oma põhjendatud huvi avalikõigusliku suhte olemasolu kindlakstegemiseks. Kaebuse esitajal on õiguslik huvi selle vastu, et halduskohus tuvastaks antud hoone õigusliku staatuse, selle vastavuse ehitusseaduse §-le 2 ja
7. Kui halduskohus tuvastab, et kaebuse esitajale kuuluva hoone näol on tegemist ehitisega, lähtuvalt ehitusseaduse §-st 2 ja 3, saab kaebuse esitaja, kui ehitise omanik, õiguse ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamiseks (lähtuvalt MRS §-st 22 lg 1). AS Bron-Kinnisvara palub halduskohtul tuvastada AS-le Bron-Kinnisvara kuuluva hoone asukohaga Lossi 25a Tartus õiguslik staatus püsiehitis seisuga 06.05.2005 ja selle vastavus ehitusseadusele lähtuvalt MRS §-st 6 lg
8. Käesoleva ajani on linnavalitsus lugenud Lossi 25a ajutiseks ehitiseks, mille juurde ei saa maad erastada. Kaebuse esitaja rõhutab, et käesolevas menetluses tuvastamist vajav asjaolu – kas tegemist on ajutise või püsiehitisega- otsustab maa erastamisõiguse olemasolu kaebuse esitajal. Kaebuse esitaja rõhutab, et 26.07.2005 korraldusega nr 1170 tühistas Tartu Linnavalitsus oma 31.05.2005 korralduse nr 844 hoonele Lossi 25a ajutise kasutusloa andmise osas, uut korraldust Lossi 25a hoonele ehitise kasutusloa väljastamiseks aga linnavalitsus teinud ei ole. Seega on käesoleva hetkeni rahuldamata kaebuse esitaja taotlus ehitise kasutusloa saamiseks. Kohus tegi kaebuse käiguta jätmise määruse ning nentis, et antud asja ei saa käsitleda avalik-õigusliku suhte tuvastamisena HKMS § 6 lg 3 p. 3 mõistes. Kaebuse täienduses on kaebaja sooviks sisuliselt hoone Lossi 25a õigusliku staatuse tuvastamine, kaebaja soovib tuvastada, kas hoone Lossi 25a vastab ehitusseaduse § 2 ja 3 ning maareformi seaduse § 6 lg 3 sätestatud nõuetele ning millise haldusakti alusel on käsitletud hoonet ajutise ehitisena. Kaebuse esitaja on seisukohal, et käesolevas asjas on vaidlus Tartu Linnavalitsuse ja AS Bron-Kinnisvara vahel selle üle, milline on Lossi 25a hoone õiguslik staatus. Kohus, võtmata kaebust menetlusse, asus koguma tõendeid asja menetlusse võtmise otsustamiseks ning olles saanud kirjaliku vastuse Tartu Linnavalitsuselt , asus seisukohale, et AS Bron-Kinnisvara kaebus tuleb tagastada selle esitajale koos lisadega , kuna kaebuse esitajal ei saa ilmselgelt olla halduskohtusse pöördumise õigust, eeldades, et tema väidetavad asjaolud on tõendatud. Tulenevalt HKMS § 11 lg 3 1 p. 5 kohaselt tagastab halduskohus kaebuse määrusega selle esitajale juhul kui kaebuse esitajal ei saa ilmselgelt olla halduskohtusse pöördumise õigust eeldades, et tema väidetavad asjaolud on tõendatud. Tulenevalt linnavalitsuse kirjalikust seisukohast, kohtu poolt kogutud andmetest (kohtulahendid) ning kaebuse esitaja poolt esitatud materjalidest nähtuvalt on Tartu Linnavalitsus oma 31.05.2005 korraldusega nr. 844 väljastanud Lossi 25a asuvale ehitisele ajutise ehitise kasutusloa tähtajaga 10.05.
9. Kaebaja on nimetatud korraldust vaidlustanud halduskohtus, kuna kaebaja soovis ehitisele kasutusluba, mitte ajutist kasutusluba, ning menetlus haldusasjas 3-309/2005 lõpetati, kuna Tartu Linnavalitsus tunnistas 26.07.2005 korraldusega nr. 1170 kaevatava korralduse osaliselt kehtetuks. Korraldusega 1170 on tunnistatud kehtetuks ajutine kasutusluba hoonele asukohaga Lossi 25a. Linnavalitsus on väljastanud aastatel 1994, 1995, 1996, 1999 ja 2002 Lossi 25a hoonele tähtajalised paigaldusload ning seoses paigalduslubade andmisega sõlmiti kaebajaga koostöölepingud. Tartu Linnavalitsus on märkinud, et kaebaja ja haldusorgani vahel puudub vaidlus selle üle, kas Lossi 25a hoone on ehitis vastavalt ehitusseadusele § 2 ja 3 või mitte. Ehitise mõiste vastavalt ehitusseaduse § 2 ei välista ajutise ehitise ehitiseks olemist. Linnavalitsus on aktsepteerinud Lossi 25a kioskit enam kui 5 aastat, andes välja pidevalt paigalduslubasid. Tartu Linnavalitsus on viidanud kohtulahendile haldusasjas 3-299-2002(kioski rentniku OÜ Farsari kaebus Tartu Linnavalitsuse vastu), millega on tuvastatud, et AS-le BronKinnisvara kuuluva kohviku (kioski) puhul on tegemist tänavakaubanduse õigusliku regulatsiooni alla kuuluva kioskiga, mitte ehitisega planeerimis- ja ehitusseaduse tähenduses, hoonele ei ole väljastatud kasutusluba. Kohtuotsus on jõustunud. AS BronKinnisvara on esitanud kaebuse Tartu Linnavalitsuse vastu korralduse nr. 1740/15.11.2005 vaidlustamiseks (haldusasi nr. 3-05-1342), millega ei ole rahuldatud AS Bron-Kinnisvara avaldust Lossi 25a maa ostueesõigusega erastamiseks. Nimetatud vaidluses on kohtud asunud seisukohale, et Lossi 25a ehitist tuleb käsitleda ajutise ehitisena ning kohvik on tegutsenud paigalduslubade alusel. Tartu Ringkonnakohus on nõustunud halduskohtu seisukohaga. Kohtud on märkinud , et Lossi 15B maaüksus, mis hõlmab endas ka Lossi 25a alust maad, on antud munitsipaalomandisse enne kui kaebuse esitaja vastava avalduse on esitanud. Munitsipaalomandisse maa taotluse esitamise korral on eelisõigus maa erastamiseks füüsilisel isikul ning seda siis, kui maad taotletakse munitsipaalomandisse MRS § 28 lg 2 alusel, mitte juriidilisel isikul. Haldusasjas 3-05-1342 on kohtuotsusega asutud seisukohale, et sõltumata AS BronKinnisvara poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajast, sõltumata senise maakasutusõigust tõendava dokumendi olemasolust ning ehitise ülevaatuse akti tulemustest ning ka sellest, kas on tegemist ajutise või alalise ehitisega, puudub Tartu Linnavalitsusel MRS § 20 lg 1 tulenevalt seaduslik alus erastamise avalduse rahuldamiseks Seega on lõppenud haldusmenetlus Lossi 25a maa erastamise küsimuses ning samuti on tuvastatud Lossi 25a ehitise õiguslik staatus, kohtud on tuvastanud, et Lossi 25a ehitist tuleb käsitleda ajutise ehitisena. Linnavalitsus on õigesti märkinud, et kuna kohtud on leidnud, et Lossi 25a hoone alust maad ei ole võimalik erastada, siis jääb arusaamatuks kaebaja huvi tuvastada veelkord Lossi 25a hoone õiguslik staatus – selle vastavust ehitusseaduse § 2 ja
10. Eeltoodu alusel on tuvastatud juba jõustunud kohtulahenditega vaidlusaluse objekti – Lossi 25a õiguslik staatus ning tuvastatud on ka asjaolu, et Lossi 25a hoone alust maad ei ole võimalik erastada, seega on tõendatud asjaolud, mida kaebaja soovib uuesti tõendada. Poolte vahel ei saa olla enam vaidlust vaidlusaluse ehitise õigusliku staatuse üle ning selle üle kas ehitise Lossi 25a juurde on võimalik maad erastada. Eeltoodut arvesse võttes tuleb kaebus koos lisadega tagastada. Kaebuse koos lisadega tagastab kohus pärast kohtumääruse jõustumist. Kohus lähtub HKMS § 25 lg 7 ja HKMS § 11 lg 31 p. 5 sätetest. Kohtunik Mare Priks