KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-05-23621 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Tiit Kollom (eesistuja), Ülle Jänes ja Kaupo Paal Otsuse tegemise aeg ja koht 27.03.2009 Tall
§ 146lg 1 kohaselt on hageja kõik nõuded kostja vastu aegunud 02.07.2005.
Taganemisavaldusega on tõendatud, et hageja esitas taganemisavalduse peale aegumistähtaja saabumist 27.12.2005, seega ei saa seda lugeda mõistlikuks tähtajaks ja taganemine on lubamatu (VÕS § 118 lg 1 p 1). Seega ei saa lugeda hagejat 8.12.1998 lepingust taganenuks kostja poolt oluliste lepingutingimuste rikkumise ja kostja poolt kohustuse täitmise võimatuse tõttu. Vaidlust ei ole selles, et hageja kinnistu valdust kostjale üle ei andnud. Kuivõrd tehingust tulenev nõue muutus sissenõutavaks lepingu sõlmimise päeval 08.12.1998, on kostja nõue kinnistusraamatu kande parandamiseks, omandiõiguse tunnustamiseks ja asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest aegunud. Aeguda saab siiski ainult tõeline nõue. Kuivõrd kostja ei ole oma lepingust tulenevaid ostuhinna tasumist sätestavaid kohustusi täitnud, ei ole tal nõuet hageja vastu pooltevahelisest lepingust ja eelmärkest tulenevalt. Kostjal ei ole tekkinud õigust kinnistu üleandmist ja asjaõiguslepingu sõlmimist nõuda. Just nimetatud nõuet tagab pooltevahelises lepingus punktina 8.1 sisalduv asjaõiguslik kokkulepe omandi ülemineku tagamiseks. Seega on märkega tagatud õiguse maksmapanek välistatud ja hagejal on õigus nõuda märke kustutamist (AÕS § 63 lg 8 alusel). Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ning uue otsusega jätta Maire Tšebotari hagi täielikult rahuldamata ja rahuldada täielikult Õie Remmeli vastuhagi. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõigusnormi. 6
(10)Hageja ei ole 08.12.1998 lepingu täitmise nõuet esitanud. Kohus on väljunud hagi piiridest, st asunud hindama nõuet, mida pole esitatud ning mis on pealegi aegunud. Hageja ettepanekul ja hageja ja kostja omavahelisel kokkuleppel müüdi Xxxxxxxxx Xxxx-xxxxx xx asuv elamu tehingut vahendanud OÜ-lt Linna Grupp Maire Tšebotari õele Margo Kalvikule, kuna Maire Tšebotaril oli võlg OÜ Maa ja Talu ees ja ta ei soovinud vara arestimise kartusel elamut enda omandisse vormistada. Kostja nõustus hageja ettepanekuga heas usus, kuna hageja on kostja sugulane. Eelmärgitu tõesust kinnitab muu hulgas: kinnistu ostu-müügilepingu p 4.1, mille järgi lepinguobjekt on üle antud 1999 sügisel; hageja ei ole kordagi nõudnud 08.12.1998 ostu-müügilepingu p 4.4 täitmist (ta ei teinud seda seetõttu, et teadis, et leping on poolte kokkuleppe kohaselt täidetud). Hageja nõue 08.12.1998 lepingu täitmiseks on praeguseks ka aegunud. Kuna hageja ei ole nõuet 08.12.1998 lepingu p 4.4 täitmiseks, so Xxxx-xxxxx xx elamu müümiseks ja ülejäänud müügihinna 200 000 kr tasumiseks esitanudki, ei saanud kostja esitada ka taotlust aegumise kohaldamiseks. Kohus on ebaõigesti hinnanud kostja kohustust tasuda 338 000 kr kinnistut koormavat maa erastamislepingust tulenevat võlga (08.12.1998 lepingu p 4.4) ning jätnud põhjendamatult kohaldamata TsK § 220 lg
- Kostja ei ole hageja ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud võlaõigusliku lepingu pool, mistõttu ta ei saa nõuda kolmandate isikute vahel sõlmitud lepingu alusel võla ülekandmist. Võla ülekandmise lepingu olemusest tulenevalt pidi algatus võla ülekandmiseks tulema hagejalt. Samuti pidi hagejal enne võla ülekandmise kohustuse võtmist 08.12.1998 lepingus olema võlausaldaja Eesti Vabariigi nõusolek võla ülekandmiseks kostjale. TsK § 220 lg 1 põhimõttest tulenevalt on ebaõige kohtu järeldus, et lepingust tulenevalt ei saa väita, et üks või teine pool oleks pidanud lepingu ette valmistama ja teisele poolele esitama. Täiesti väär on kohtu järeldus, et kostja tegevusetust tuleb käsitada kui mitte huvitundmist lepingu hinna tasumise võimaluste vastu. Sama ekslik on kohtu järeldus et kostja ei ole tõendanud, et ta on oma lepingust tuleneva kohustuse täitnud. Hageja võlakohustuse ülekandmise kohustuse täitmatajätmise eest ei saa vastutada kostja, kes ei ole ülekantava lepingu pool, mistõttu ei saa ta teha ka lepingupooltele ettekirjutusi. Vastupidiselt kohtu järeldusega on tegemist hageja tegevusetusega. Hageja ei ole tõendanud, et ta on oma lepingust tuleneva kohustuse võla ülekandmiseks kostjale täitnud. Kostja tegevusetusega oleks tegemist juhul, kui leping oleks kostjale esitatud ning seejärel jäetud kostja süül sõlmimata. Kohus on vääralt hinnanud ja grammatiliselt tõlgendanud hageja kriminaalasjas tunnistajana ülekuulamise protokolli. Kogu hageja antud tunnistuse kontekstist nähtub ilmselgelt, et hageja andis tunnistust Olustvere vallas Kuhjavere külas asuva talu müügi kohta kostjale, samuti kinnistu müügiga seotud probleemidest OÜ-ga Maa ja Talu ja OÜ-ga Silvester. Kuna hageja tunnistus on kirja pandud hageja enda sõnade järgi, seejuures ilma juriidiliste terminiteta, on ainetu kohtu järeldus hageja võimetusest aru saada juriidilistest terminitest. Vastupidiselt kohtu järeldusele on hageja enda sõnade järgi kirja pandud kriminaalasjas antud tunnistus eriti usaldusväärne tõend kostja poolt kohustuse täitmise kohta, olles võrdväärne omaksvõtuga. Kohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud TsK §
- Kinnistu müügihinda ei saa tasaarvestada vaieldava metsamaterjali võlaga, mille tasumise kohustus ei tulene pealegi ühestki pooltevahelisest lepingust. Tegemist on selgelt eriliigiliste kohustustega. Peale selle oli TsK § 234 lg 1 järgi tasaarvestuse eelduseks, et mõlema samaliigilise kohustuse tähtaeg pidi olema saabunud. Kinnistu müügihinna tasumise tähtaeg ei olnud saabunud. Kinnisasja ostu-müügilepinguga kokkulepitud müügihinna osamakseid ei saa tasaarvestada 7
(10)mingi muu võlakohustusega. TsK § 234 lg 1 nõuete rikkumise tõttu on tasaarvestuse avaldus tühine. Kohus on ebaõigesti järeldanud, et notari deposiitkontole 20.06.2007 kantud rahasummat ei saa lugeda lepingu kohaseks täitmiseks kostja poolt. Samas on kohus jätnud arvestamata, et hageja keeldus võlgnetavat 50 000 krooni vastu võtmast. Kohus järeldas õigesti, et hageja ei saanud lepingust taganeda. Samas jättis kohus arvestamata taganemisavalduse tühisuse tagajärjed, st 08.12.1998 kinnistu ostu-müügileping ei ole lõppenud, vaid kehtiv. Kehtivat lepingut ei saa ühepoolselt lõpetada ega muuta, sh ei saa nõuda kinnistusraamatusse omandi ülemineku tagamiseks kantud märke kustutamist. Kohus järeldas õigesti, et hageja võlaõigusliku nõude aegumistähtaeg algas 200 000 kr. eest elamu ostmise osas 01.01.1999, raha maksmise osas 01.02.1999 ja 338 000 kr võla ülekandmise osas 23.12.1998, samuti, et aegumistähtaeg on alates 01.07.2002 kehtiva
järgi 3 aastat. Edasi tuvastas kohus õigesti, et hageja kõik nõuded kostja vastu olid aegunud 02.07.2005. Samas on kohus jätnud tähelepanuta, et hageja ei ole võlaõiguslikku nõuet kostja vastu kohustuse täitmiseks esitanudki. Ka see tõsiasi tõendab kaudselt, et nõuet ei ole tegelikkuses olemas. Kuna hageja võlaõiguslikud nõuded kostja vastu on aegunud, võib pärast nõude aegumist kostja kui kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest (
§ 142lg 1).
Hagi esemeks on asjaõiguslik nõue märke kustutamiseks kinnistusraamatust, tuginedes tühisele taganemisavaldusele. Seega väljub kohtu käsitlus võlaõiguslike nõuete kohasest või mittekohasest täitmisest haginõude piiridest. Kohus on kostja vastuhagi rahuldamata jätmisel ebaõigesti kohaldanud tehingust tuleneva nõude aegumistähtaega (
§ 146lg 1).
Kõik vastuhagi nõuded on asjaõiguslikud nõuded, millele kohaldub kümneaastane aegumistähtaeg. Järelikult ei aegu ükski 08.12.1998 kinnistu ostu-müügilepingust tulenev asjaõiguslik nõue enne 07.12.2008, sõltumata nõude sissenõutavaks muutumise ajahetkest. Kostja on heas usus täitnud kohustuse 50 000 kr. võlgnetava raha hoiustamisega notari juures. Sellises olukorras on kostjal õigus nõuda hagejalt kohustuse täitmist ning hageja ei saa keelduda asjaõigusliku omandi üleandmise kohustuse täitmisest, mis on tagatud märkega kinnistusraamatus, kui kostja on oma kohustuse täitnud. Seega on ebaõige kohtu järeldus, et kuivõrd kostja ei ole oma lepingust tulenevaid ostuhinna tasumist sätestavaid kohustusi täitnud, ei ole tal nõuet hageja vastu pooltevahelisest lepingust ja eelmärkest tulenevalt. Kohus on jõudnud väärale lõppjäreldusele, et märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud ja hagejal on õigus nõuda märke kustutamist AÕS § 63 lg 8 alusel. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta ja täpsustada, kuid otsus jätta lõppkokkuvõttes muutmata. Antud asjas oli hagi ja vastuhagi lahendamisel oluline tuvastada, kas kostja täitis või on täitnud lepingujärgse müügihinna tasumise kohustuse. Kolleegium ei nõustu kaebuse 8
(10)väidetega, mille kohaselt maakohus väljus hagi piirest, kui tuvastas, et hageja müügilepingust tulenevad nõuded kostja vastu on aegunud. Esiteks oli see üks kostja vastuväide (hageja võimalike nõuete aegumine), teiseks oli see vajalik taganemisavalduse kehtivuse hindamisel ja kolmandaks omab see tähendust kostja vastuhagi lahendamisel. Samas on asjakohatu maakohtu seisukoht hageja poolt tehtud tasaarvestuse kehtivuse osas, mille juures kohus on sisuliselt leidnud, et hagejale on kinnistul asunud metsa realiseerimisega seoses rahaline nõue kostja vastu. Kostja ei ole hagejalt nõudnud ei 30 000 kr. müügihinna tagastamist ega ole esitanud muid rahalisi nõudeid. Seega jätab kolleegium nimetatud põhjenduse otsusest välja. Kolleegium märgib, et taganemisavalduse kehtivuse tuvastamise nõude osas, mille maakohus jättis rahuldamata, apellatsioonkaebust ei ole esitatud. Õige on apellandi seisukoht, et sellega seoses pooltevaheline müügileping on kehtiv. Maakohus tuvastas, et kostja ei ole müügihinna tasumist tõendanud. Kolleegium nõustub siinkohal maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Hagejale maja otsmise kokkuleppe täitmise osas märgib kolleegium, et kostja ei ole tõendanud, et tal oli hagejaga selline kokkulepe, et kohustus loetakse täidetuks, kui maja ostetakse Margo Kalvikule, ja et ta on tasunud viimasele kas ise või tema korraldusel kolmandate isikute poolt maja müügihinna. Maakohus on põhjendatult leidnud, et hageja poolt kriminaalasjas 02.12.1999 hageja tunnistajana ülakuulamise protokolli koopia (toimiku lk. 74), mille kohaselt hageja on andnud ütluse, et Remmeliga sõlmitud lepingu järgi on tal saamata umbes 50 000 kr., ei ole usaldusväärne tõend kostja poolt vaidlusaluse müügilepingujärgsete kohustuste täitmise kohta. Hageja kuulati kriminaalasja kohtueelsel menetlemisel üle metsa väljaveoga seonduvas asjas ja kriminaalasjas ei olnud uurimise all küsimus, kas kostja on hagejaga sõlmitud müügilepingujärgsed kohustused täitnud. Kohus on õigesti märkinud, et puuduvad muud tõendid kostja poolt hagejale maja ostmise ja 200 000 kr. raha hagejale üleandmise kohta. Mis puutub müügilepingu tingimusse, mille kohaselt kostja tasub 338 000 kr. ulatuses kinnistut koormavat võlga riigi ees, siis on ka see kohustus jäänud kostja poolt täitmata ja ta seda ka ei eita. Lepingu tingimuste kohaselt pidi kostja sõlmima riigiga võla ülekandmise lepingu. Kolleegium märgib, et kui riik ei nõustunud võla ülakandmisega hagejalt kostjale, siis oli lepingulist kohustust, tasuda kinnistut koormav võlg, võimalik täita vastava summa ülekandmisega hagejale või siis hageja eest riigile. Maakohus on ebaõigesti käsitanud valduse üleandmise nõuet ja leidnud, et see on kolmeaastase aegumistähtaja saabumisega aegunud. Valduse üleandmise nõue tuleneb vastuhagi nõudest omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnisomandi ülakandmiseks.
§ 146lg.
5 kohaselt kinnisomandi üleandmise nõude aegumistähtaeg 10 aastat. Seega ei ole kostja vastuhagi nõue aegunud ja maakohtu vastupidine seisukoht on ekslik. Maakohus asus seisukohale, et kuna kostja ei ole oma lepingust tulenevaid kohustusi täitnud, ei ole tal tekkinud õigust kinnistu üleandmist ja asjaõiguslepingu sõlmimist nõuda, mistõttu vastuhagi tuleb jätta rahuldamata ja hagi märke kustutamiseks rahuldada. Kohtu põhjendus siinkohal vajab täpsustust. 9
(10)Nii TsK § 242 lg.1 kui ka VÕS § 2008 lg.1 kohaselt on müügileping vastastikune konsensuaalne leping, s.o. leping, kus mõlemad pooled esinevad teineteise suhtes nii võlausaldajana kui ka võlgnikuna. Müüja põhikohustus on vara ja selle omandi üleandmine ostjale, viimase põhikohustus on tasuda müüjale müügihind. VÕS §108 lg. 2, 3 ja 5 kohaselt võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, mis ei seisne raha maksmises, üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Kui võlausaldaja mõistliku tähtaja jooksul täitmise nõuet ei esita, ei või ta enam kohustuse täitmist nõuda. Kolleegium leiab, et kostja ei ole kinnisomandi üleandmise nõuet esitanud mõistliku tähtaja jooksul, sest nõude esitas ta alles vastuhagina ca 8,5 aastat lepingu sõlmimisest ja pärast seda, kui hageja müügilepingust tulenevad nõuded tema vastu olid aegunud. Täitmise nõude on selliste asjaoludel ka hea usu vastane, arvestades ka seda, et kostja oma müügilepingust tulenevad kohustused jättis täitmata. Seega on lõppkokkuvõttes vastuhagi jäetud õigesti rahuldamata ja rahuldatud hagi märke kustutamiseks, olgugi et müügileping on kehtiv ja vastuhagi nõue ei ole aegunud. Maakohtu otsuses tuleb resolutsiooni p.4 tuleb täiendada, märkides, et kohtukulu mõistetakse kostjalt välja hageja kasuks (hageja nimi on resolutsiooni selles punktis jäetud märkimata).Samuti tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista hageja apellatsioonimenetluse õigusabikulu 1770 kr. Tiit Kollom Ülle Jänes Kaupo Paal 10
(10)