Tsiviilasi nr: 2-08-3170 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Kaupo Paal Otsuse tegemise aeg ja koht 20.06.2008. a Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-08-3170 T
§ 21
lg-s 4 sätestatud kohustuse võimalik rikkumine ei saa tühisust kaasa tuua siis, kui korterivaldaja ise hoidub korteri vastuvõtmisest ja kui elamuühistu on omalt poolt teinud kõik selleks, et korteri(omandi)t üle anda. Kohus nõustub selles osas kostjate 9 seisukohaga, et isegi siis, kui asuda seisukohale,
§ 21
lg-s 4 sätestatud kohustuse rikkumine võiks teatud tingimustel kaasa tuua kolmandale isikule korteriomandi ülekandmise käsutustehingu tühisuse, ei saa tühisus kaasneda olukorras, kus elamuühistu suhtes viiakse läbi likvideerimist ja likvideerimise lõpuleviimine viibib pika perioodi jooksul seetõttu, et korterivaldaja hoidub korteri vastuvõtmisest ja elamuühistu on teinud kõik selleks, et korteri(omandi)t korterivaldajale üle anda ja korter(iomand) on jäänud vastuvõtmata korterivaldaja poolse hoidumise tõttu. Juhul kui asuda 9 seisukohale,
§ 21
lg-s 4 sätestatud kohustus anda korter üle korterivaldajale oleks absoluutne ja kehtiks kõikvõimalikes olukordades, siis võiks tekkida mitmeid möödapääsmatuid olukordi, mis võiksid takistada mitmete elamuühistute likvideerimist, mis ei saa olla seadusandja poolt seatud seaduse eesmärgiks. Kindlasti ei saa tühisus kaasneda olukorras, kus korterivaldaja ise korteri vastuvõtmisest loobub või sellest pikema aja jooksul hoidub. Teatavasti omand kohustab ja omanikuks saamine eeldab alati omandaja tahet. Kui seda tahet ei esine või seda tahet kohasel viisil ei 9 väljendata, siis ei saa mitte kedagi tahte vastaselt omanikuks muuta. Kindlasti ei saa EES § 21 lg 4 eesmärgiks olla korteri muule isikule, kui ühistuliikmest korterivaldajale ülekandmise käsutustehingu 9 tühiseks muutmine olukorras, kus korterivaldaja korterit vastu ei võta, sest EES § 21 lg 4 annab üksnes korteri korterivaldaja omandisse ülekandmise nõudeõiguse, st mh kaitseb korterivaldajat olukorras, kus korterivaldaja oma õigust kaitsta soovib.
- Järgnevalt hindab kohus kostjate väiteid, mille kohaselt tegi elamuühistu kõik selleks, et korteriomandit kostja omandisse üle anda. Hageja vaidles sellele väitele vastu, väites, et hageja ei ole peaaegu mitte ühtegi pöördumist, ettepanekut ega palvet kätte saanud. Siiski võttis hageja 20.05.2008.a toimunud kohtuistungil õigeks, et EÜ K juhatuse liige AM sisenes ükskord tema eluruumi ja nõudis, et hageja allkirjastaks lihtkirjaliku korteri üleandmise akti. Hageja võttis õigeks, et tollel päeval hageja sellest keeldus ning jättis aktid endale tutvumiseks. Kuivõrd sama asjaolu väitsid ka kostjad ja kinnitas 10.04.2008.a kohtuistungil tunnistajana üle kuulatud AM, loeb kohus selle asjaolu tuvastatuks.
- Hageja väitis, et järgmisel päeval esitas ta allkirjastatud aktid EK K postkasti. Seda viimast väidet kostjad õigeks ei võtnud ning hageja vastavat asjaolu tõendada ei suutnud, mistõttu ei saa seda viimast asjaolu tuvastatuks lugeda.
- Kostjad on kohtule esitanud EÜ K juhatuse liime poolt hagejale 16.12.2002.a saadetud kirja, milles hoiatatakse hagejat, et kuivõrd hageja korter on viimane, mis on korterivaldajale üle andmata, et siis juhul, kui hageja vastuvõtmisakti ei allkirjasta, müüakse hageja korter maha ja tõstetakse hageja välja. Kohtumaterjalidest nähtuvalt on vastav kiri tähtkirjana saadetud A Ö aadressile. A Ö kinnitas 10.04.2008.a kohtuistungil, et ta elas kogu aeg, kuni väljatõstmiseni vastaval aadressil ( xxx). Toimikumaterjalidest nähtuvalt (t lk 64 ja 65), on vastav kiri saadetud hageja aadressile ning on tagastatud hoiutähtaja möödumisel. Kohus loeb sellest tulenevalt tuvastatuks, et vastav kiri jõudis hageja mõjusfääri ja hagejal oli mõistlik võimalus kirjaga tutvuda. Võib eeldada,
ti Post teeb oma tööd kohaselt ning võimalus, et kirja kutset postkasti ei pandud on väga ebatõenäoline. 14. Toimikumaterjalidest nähtuvalt (t lk 67 ja 68) on EÜ K esimees AM saatnud hagejale 11.03.2003.a kirja, milles hoiatab, et juhul, kui hageja korterit aktiga vastu ei võta, siis see müüakse maha. Toimikumaterjalide kohaselt on kiri saadetud hageja eespool mainitud aadressile tähitud kirjaga 4
(7)Tsiviilasi nr: 2-08-3170 ning on tagastatud sealt hoiutähtaja möödumisel. Kohus loeb sellega tuvastatuks, et vastav kiri jõudis hageja mõjusfääri ja hagejal oli mõistlik võimalus kirjaga tutvuda.
- Toimiku lk 72 on AM poolt A Ö suunatud kiri, milles kirja koostaja teatab, et elamuühistul puudub seaduslik õigus vormistada vaidlusalust korterit hageja omandisse, sest hageja ei ole tag ud korteri omandisse andmise akte, mis on hageja käes. Kirja kohaselt jaotatakse sellest tulenevalt ühistust järgi jääv vara likvideerimise tõttu üldises korras. Hageja kinnitas, kohtumenetluses, et on selle kirja kätte saanud, kuid et ta mõistis seda kirja selliselt, et muretsemiseks pole põhjust ja et ta vastava korteri omanikuks saab. Kohus asub seisukohale, et seda kirja peab mõistlik mittejuristist inimene mõistma selliselt, et kuivõrd hageja ei ole akte allkirj ud, ei saa ühistu korterit üle anda ja et korteri omanikuks saamiseks tuleb aktid allkirjastada ja elamuühistule tagastada ning et kui selles olukorras kiiresti ei tegutseta, likvideeritakse veel olemasolev vara ja et hageja võib oma korterist ilma jääda. Ka selle kirja alusel tuleb lugeda tuvastatuks, et hageja teadis aktide allkirjastamise vajadusest ning ohust, et kui ta seda ei tee, siis ta korteri omanikuks ei saa ja jääb korterist ilma.
- Toimikumaterjalidest nähtuvalt on hagejale saadetud 28.12.2005.a e- kiri (t lk 81 jj), milles selgitatakse korteri vastuvõtmise vajadust ning ohtu korterist ilma jääda. Sellele kirjale vastas hageja, et palun teisaldada manus teatud teise formaati, sest hageja e- kirjade manuseid ei ava. Kohus asub selle alusel seisukohale, et on tõendatud, et vastav e- kiri on jõudnud hageja mõjusfääri ja hagejal oli mõistlik võimalus kirjaga tutvuda. Toimiku lk 85 ja 86 alusel on näha, et samasisuline kiri ongi hagejale uuesti 03.01.2006.a saadetud ning vastava kirja sisu on nüüd tõstetud nö e- kirja põhiteksti. Kirjast on näha, et nõue korter vastu võtta. Hageja kinnitab, et ta sai vastava e- kirja kätte, kuid see oli tühi ja sisulist kirja teksti ei sisaldanud. Arvestades asjaolu, et hageja kinnitab kirja kättesaamist, arvestades kostjate poolt kohtule esitatud e- kirja, kus on sisuline kiri juures ning tunnistaja JB poolt 10.04.2008.a kohtus antud tunnistusi, mille kohaselt ta teisaldas kirja ja saatis e- kirja põhitekstis kirja uuesti, loeb kohus tuvastatuks, et hageja sai korteri vastuvõtmise nõude ja hoiatusega kirja kätte.
- Toimiku materjalidest (t lk 88 jj) nähtuvalt on näha, et Rävala pst 3/ Kuke tn 2 asuva notaribüroos töötav notari asendaja on rääkinud A Ö ning palunud anda vastus, kas hageja soovib ise korterit vastu võtta või mitte ning on selgitanud, et korteriomandit asutakse müüma. E- kirja vahetuse kohaselt lubas hageja notaribüroo töötajale anda oma vastuse korteri vastuvõtmise kohta lühikese aja jooksul. Telefonivestlus leidis e- kirja vahetusest nähtuvalt aset telefonil nr 5016307 ja 10.04.2008.a kohtuistungil kinnitas hageja, et see on kogu aeg olnud tema telefoni number, st ka siis, kui vastavad asjaolud aset leidsid. Sellest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et ka enne vaidlusaluse korteriomandi kostjale 1 võõrandamist pöördus notaribüroo töötaja hageja poole ning selgitas võimalust korterit omale saada ja selgitas, et korterit asutakse võõrandama.
- 10.04.2008.a kohtuistungil kinnitas tunnistaja AM, et ta rääkis korduvalt hagejaga, selgitas hagejale korteri vastuvõtmise vajadust ning sellest keeldumise tagajärgi, kuid see ei andnud tulemusi. Tunnistaja kinnitas ka oma ütlustega eespool viidatud kirjade saatmist. Sellest tulenevalt loeb kohus tuvastatuks, et hageja teadis, et korter tuleb vastu võtta, et ta seda teinud ei olnud ning, et ta ei saa enne korteri omanikuks, kui ta korterit vastu ei võta ja võib korterist ilma jääda.
- 10.04.2008.a kohtuistungil kinnitas tunnistaja JB, et ta saatis hagejale eespool viidatud e- kirja ja kinnitas ka kirjeldatud kirjade saatmist. JBkinnitas ka, et naabrid kinnitasid talle, et nad on hagejat palumas käinud, et viimane korteri vastu võtaks. Tunnistaja JB kinnitas, et ta rääkis hagejaga kahel korral ka telefoni teel ja palus korter vastu võtta, kuid tulemusteta. Tunnistaja kinnitas, et ta rääkis ka hageja emaga ja palus korter vastu võtta. Tunnistaja kinnituse kohaselt telliti enne korteri enampakkumisele panemist korteri hindamine ja üks hindajatest sai ka korraks hageja valduses olnud korterisse sisse, kuid visati sealt üsna ruttu välja. Tunnistaja ütluste kohaselt rääkis ta ka hageja töökaaslasega, kes lubas hagejaga rääkida. Kohus loeb need asjaolud tuvastatuks.
- Eespool toodud tuvastatud asjaoludel loeb kohus tuvastatuks,
pool viidatud kordadel on hagejale saadetud mitmed tahteavaldused, teated, hoiatused ja palved, mis tuleb TsÜS § 69 lg 2 lausest 2 tulenevalt lugeda hageja poolt kätte saaduks, sest eemalviibijale esitatud tahteavaldus loetakse kätte saaduks ka siis, kui see on jõudnud tahteavalduse adressaadi elukohta ja kui tahteavalduse adressaadil oli mõistlik võimalus tahteavaldusega tutvuda. Kusjuures tahteavaldus loetakse vastavatel tingimustel kätte saaduks ka siis, kui tahteavalduse adressaat tegelikult vastavat tahteavaldust kätte saanud ei ole. Seega loeb kohus kõik eespool kirjeldatud teated ja tahteavaldused hageja poolt kätte saaduks. Veelgi enam, kohus loeb tuvastatuks, et hagejale on korteri vastuvõtmise 5
(7)Tsiviilasi nr: 2-08-3170 vajadust ja võimalust ning vastuvõtmata jätmise tagajärgi selgitatud ka selliselt, et hageja on selgitused kätte saanud, nii on hagejaga suhelnud notaribüroo töötaja, hageja on kätte saanud e- kirja, hagejaga on vahetult rääkinud A. M , samuti on suheldud samal teemal hageja ema ja hageja töökaaslastega. Hageja pidi toimuvatest asjaoludest teada saama ka siis, kui tema korterisse sisenes korteri hindaja.
- Hageja ei ole käesoleva kohtumenetluse käigus esitanud mitte ühtegi mõistlikku põhjust, miks ta ei ole korteri vastuvõtmise aktile alla kirjutanud. Hageja väitis, et ta ei saanud viidatud kirju kätte ja ei teadnud kostjate poolt käesoleva kohtumenetluse ajal esitatud asjaoludest. Eespool toodud põhjustel ei saa vastavaid hageja vastuväiteid käesoleva menetluse raames arvestada. Mitmed erinevad asjaolud – kaks tunnistajat, mitmed toimikumaterjalid, notaribüroo töötaja kinnitus kinnitavad, et hageja oli korteri vastuvõtmise vajadusest ja sellest hoidumise korral tekkivatest tagajärgedest teadlik ja informeeritud. Hageja poolt esitatud väited ja hageja poolt taotlusetud tunnistaja LK´i ütlused ei anna alust vastupidist väita. LK´i ütlused ei puudutanud sündmusi vahetult, sest ta ei puutunud nendega kokku, tunnistaja vestles vaid korra hagejaga hageja korteri teemadel ning kuulis, et hageja soovib saada korteri omanikuks ning sai aru, et hageja oma korteri pärast ei muretsenud. Sellised ütlused ei saa oma abstraktsuse tõttu ja äärmiselt kauge asjaga seotuse tõttu hageja väiteid kinnitada.
- Hageja esitas 20.05.2008.a kohtuistungil väite, mille kohaselt ta allkirjastas vajalikud aktid ja pani ühistu postkasti. Selline hageja väide on aga paljasõnaline ja tõendamata. Kostjad seda õigeks ei võtnud. Seda ei kinnitanud ka EÜ K juhatuse liige ega likvideerija kes andsid käesoleva tsiviilasja raames tunnistusi ja kes kinnitasid, et EÜ ei ole akte saanud. Samuti viitavad käesolevas asjas esitatud tõendid sellele, et ka peale seda, kui hageja väitis aktid korteri saamise kohta allkirj ud olevat (hageja väite kohaselt pidi see olema siis, kui kortermaja alune maa oli veel erastamata) ja ühistu postkasti panevat, juhiti hageja tähelepanu korduvalt sellele, et korter on vaja vastu võtta. Sellest tulenevalt ei saa kohus viidatud hageja väidet arvestada.
- Eespool toodust tulenevalt loeb kohus tõendatuks selle, et EÜ K tegi kõik võimaliku selleks, et anda korter hageja omandisse üle, selgitades seejuures korteri vastuvõtmise vajadust, vastuvõtmata jätmise korral esinevaid probleeme ja hageja suhtes tekkida võivaid tagajärgi. Seetõttu leiab kohus, et 9 isegi siis, kui EES § 21 lg-s 4 sätestatud korteri korterivaldajale üleandmise kohustus peaks hõlmama endas korteri muule isikule üleandmise keeldu ja juhul, kui selle keelu rikkumine peaks kaasa tooma kolmandale isikule korteri käsutamise tehingu tühisuse, siis selline tühisus ei saa olla absoluutne ning kaasneda olukorras, kus korterivaldaja ise, ilma mõistliku põhjenduseta, hoidub korteri vastuvõtmisest. Kohus loeb tuvastatuks, et elamuühistu tegi kõik mõistliku, mida saab korteri üleandmise kohustuse täitmise puhul eeldada ning korter jäi väga pika perioodi jooksul hageja tegevusetusest tulenevalt vastu võtmata, mistõttu ei saaks ka viidatud seadusetõlgenduse korral, millega kohus ei nõustu, käsutustehing, millega elamuühistu vaidlusaluse korteriomandi kolmandale isikule (kostjale 1) käsutas, tühine olla. Sellest tulenevalt leiab kohus, et kostja 1 omandas korteriomandi elamuühistult õiguspäraselt, et käesoleva tsiviilasja raames ei ole tuvastatud aluseid, mis vastava omandamise seaduspärasuse ümber lükkaks, mistõttu ei esine aluseid väita, et kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt on vaidlusaluse korteriomandi omanik kostja 1, oleks vale. Seetõttu ei saa kohustada kostjat 1 andma kinnistusraamatu kande parandamise eelduseks olevat nõusolekut ega hageja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmise nõusolekut. Viimane oleks välistatud ka seetõttu, et vale kinnistusraamatu kande kustutamise korral taastuks valele kandele eelnenud olukord, st kanne, mille kohaselt oleks korteriomandi omanikuks elamuühistu.
- Kuivõrd kohus ei tuv ud aluseid, mis viitaksid sellele, et kostja 1 omanikukanne oleks vale, siis ei saa väita ka seda, et mitteomanikust kostja 1 oleks talle materiaalõiguslikult mittekuuluvat korteriomandit ilma käsutusõiguseta kostja 2 kasuks hüpoteegiga koormanud. Kuivõrd hageja esitas kostja 2 vastu hüpoteegikande kustutamise eelduseks oleva nõusoleku andmise hagi tuginedes üksnes asjaolule, et hüpoteegi seadmisel puudus kostjal 1 korteriomandi suhtes käsutusõigus, kuid kohus leidis eespool, et selline väide on alusetu, muid asjaolusid kostja 2 vastu suunatud hagi alusena hageja aga ei esitanud, siis leiab kohus, et hagi kostja 2 vastu tuleb jätta rahuldamata.
- Eespool toodust tulenevalt leiab kohus, et hagi nii kostja 1 kui ka kostja 2 suhtes tuleb jätta täielikult rahuldamata. Menetluskulude jaotus
- TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsust tehti. 6
(7)Tsiviilasi nr: 2-08-3170 Lähtudes TsMS § 162 lg 2 ja 3 jätab kohus kostjate kohtukulud täies ulatuses hageja kanda. Kohus ei teinud asja menetlemisel TsMS § 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Kaupo Paal Kohtunik 7
(7)