3-07-1218/29

3-07-1218 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Indrek Paukštys Otsuse tegemise aeg ja koht 20.03.2008.a Tallinn Haldusasja number 3-07-1218 Haldusasi Kaubanduslik Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ kaebus Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007.a korralduse nr 882-k tühistamiseks Asja läbivaatamise kuupäev 29.02.2008.a Menetlusosalised Kaebuse esitaja Kaubanduslik Vahenduslik Toormetarne OÜ, esindaja Tiit Toomsalu Eesti Vastustaja Tallinna Linnavalitsus, esindaja Aldi Alev Kolmas isik AS Phoenix Land, esindaja Reet Saks RESOLUTSIOON

1. Jätta Kaubanduslik Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ kaebus rahuldamata.
2. Mõista Kaubanduslik Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ-lt AS-i Phoenix Land kasuks välja menetluskulud summas 22 720 (kakskümmend kaks tuhat seitsesada kakskümmend) krooni. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest arvates. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
3. Tallinna Linnavolikogu 26.06.1997.a otsusega nr 96 kehtestati Põhja-Tallinna linnaosas Kopli tn, Sitsi tn ja Paavli tn vahelise kvartali detailplaneering. Tallinna Linnavalitsuse 04.06.2003.a korraldusega nr 1434-k algatati Sõle tn 50a, Paavli tn 6a, 8 ja 10 kruntide ning lähiala detailplaneering. Harju maavanema 04.12.2002.a korraldusega nr 2555-k erastati Kaubanduslik Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ-le maa asukohaga Paavli tn 6a. Tallinna Linnavalitsuse 21.03.2007.a korraldusega nr 471-k, 04.04.2007.a korraldusega nr 584-k ja 11.04.2007.a korraldusega nr 636-k määrati osaühingu omandis olevate ehitiste (raudtee harutee, garaaži, büroohoone ja laohoonete) teenindamiseks vajalikud maad asukohaga Paavli tn 6c, 8a ja 8 ning nõustuti nende maade riigi omandisse jätmisega osaühingu kasuks hoonestusõiguse seadmise eesmärgil.
4. Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007.a korraldusega nr 882-k määrati AS Baltex 2000 (praegune ärinimi AS Phoenix Land) omandis oleva ehitise (tollilao) teenindamiseks vajalik maa ostueesõigusega erastamiseks asukohaga Paavli tn
5. Otsuse punktides 4 ja 5 märgitakse, et Paavli tn 10 ehitise otsasein ulatub üle Paavli tn 6a kinnistu piiri; maa taotlejal on võimalik pärast Paavli tn 10 maaüksuse kinnistamist taotleda Paavli tn 10 ja 6a kinnistute vahelise piiri korrigeerimist; asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lõike 1 kohaselt on ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, selle kinnisasja osa, mille piirest ta väljub.
6. Kaubanduslik Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ esitas 15.06.2007.a Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007.a korralduse nr 882-k tühistamiseks. Tallinna Halduskohtu 02.10.2007.a määrusega võeti kaebus menetlusse, tunnistati vastustajaks Tallinna Linnavalitsus ning kaasati kolmanda isikuna menetlusse AS Phoenix Land. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
7. Kaebuse esitaja on seisukohal, et Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007.a korraldus nr 882-k tuleb tühistada järgmistel põhjustel. 4.1 Haldusaktiga on rikutud kaebaja õiguspärast ootust detailplaneeringu ja katastriüksuse plaani alusel talle erastatud krundi piiranguteta omandiõigusele kuni vastavate alusdokumentide muutmiseni. 4.2 Teenindusmaa määramine pole kooskõlas 1997.a kehtestatud detailplaneeringuga, millega on Paavli tn 10 laohoone teenindamiseks kavandatud katastriüksus ning hoone ehitusjoon on määratletud Paavli tn 10 ja Paavli tn 6a kokkupuutepiirina. Moodustatava katastriüksuse puhul ületab ehitusjoon (hoone välispiire) katastriüksuse piiri. Enne detailplaneeringu muutmist ei saa uut katastriüksust sellisel kujul moodustada. Krunt on kehtivas detailplaneeringus märgitust (3100 m2) suurem (3662 m2). Korralduse seletuskirja kohaselt ühtivad piirid detailplaneeringus esitatutega ning üksnes Paavli tn 10 krundi suurus on näidatud ekslikult, kuid sellist viga saab parandada vaid planeeringut muutes. 4.3 Haldusaktile lisatud krundiplaan ei ole koostatud nõuetekohaselt. Plaanil esitatud koordinaatide nn Tallinna kohalik süsteem ei ole kehtiv, andmed tuleb esitada riigiüleses L-EST 97 süsteemis. Piiripunktide koordinaadid lahknevad Tallinna Linnavalitsuse 4.aprilli ja 11.aprilli 2007 korralduste lisadel märgitud piiripunkti koordinaatidest, ehkki peaksid külgnevate katastriüksuste puhul kokku langema. 4.4 Haldusakt on kehtestatud ebaadekvaatselt esitatud lähteinformatsiooni põhjal. Korralduse seletuskirjas on lähteandmed külgnevate kruntide kohta esitatud moonutatult ning naabrusõigustest johtuvaid mõjusid eiravalt. Paavli tn 8, 8a ning 6c hoonetele ja rajatistele on tegelikult teenindusmaad määratud. Paavli 6c krundi puhul, millel asub raudtee harutee, on oluline, et see ei ole enam maakorralduslikult ega ka detailplaneeringust lähtuvalt juurdepääsuks moodustatavale krundile nn põhiterritooriumilt, mistõttu vajab krunt uut lahendust uue detailplaneeringu raames. 4.5 Moodustatavale krundile ei ole maakorraldusnõudeid eirates tagatud juurdepääsu, mistõttu on krunt taotletud majanduslikeks eesmärkideks kasutuskõlbmatu. Juurdepääsu kavandatakse Paavli tänavalt, kuid kehtivas detailplaneeringus märgitud Paavli tänava läbimurre Sõle pst-le ei ole teoks 2 saanud ning menetletava detailplaneeringu liikluskorralduse skeemides läbimurret ei kavandata. Seega on katastriüksuse moodustamine enneaegne ja seda tuleb teha menetletava detailplaneeringu raames. 4.6 Eeltoodust nähtuvalt pole maa erastamise ettevalmistamisel järgitud maareformi seaduse (MaaRS) § 23 lõiget 1, mille kohaselt viiakse erastamine läbi vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega. Haldusakt pole kooskõlas kehtiva detailplaneeringu ega menetletava detailplaneeringu arenduslike ettepanekutega. Detailplaneeringu koostamine lihtsustatud korras taganuks vajalikud kooskõlastused ja maakorralduslike protsesside legitiimsuse. 4.7 AÕS sätteid kinnisvara naabrusõiguste kohta on meelevaldselt rakendatud vallasvara suhtes. Haldusakti eesmärgiks on alles tekitada kinnisomand, mistõttu korralduses viidatud AÕS § 148 lõikes 1 ei saa olla aluseks vallasasjaga seonduvate kitsenduste kehtestamisel. Käesoleval ajal saab krundipiiride muutmise aluseks olla vaid detailplaneeringu muudatus ning lubamatu on kohalikul omavalitsusel lasuvatest kohustustest teha eraõiguslike isikute kokkuleppe ala.
8. Vastustaja on seisukohal, et kaebus tuleb jätta rahuldamata ja esitab sellele järgmised vastuväited. 5.1 Piire saab korrigeerida kinnistute omanike omavahelisel kokkuleppel ja selleks ei ole vaja uut detailplaneeringut. Praegune maa määramine ei takista ka detailplaneeringu edasist menetlust. Samuti ei muuda uus detailplaneering võõra ehitise osa kaebaja kinnistul asumist olematuks ja sellest ei muutu iseenesest kaebaja kinnistu piirid. Kehtestatud detailplaneering ei mõjuta AÕS § 148 lõikes 1 sätestatut ja piire saab muuta mõlema kinnisasja omaniku notariaalse kokkuleppe alusel. Analoogilisi olukordi reguleerib planeerimisseaduse § 9 lõige 10 punkt 5, mille kohaselt võib ilma detailplaneeringut koostamata muuta naaberkruntide piire, kui piiride muutmine ei too endaga kaasa nende kruntide senise ehitusõiguse, va ehitusalune pindala ja seniste kasutustingimuste muutumist ning toimub naaberkruntide omanike kokkuleppel. Seega on tekkinud olukorda võimalik lahendada lihtsate maakorraldustoimingutega. 5.2 Paavli tn 6a krundipiiride määramisel 10 aastat tagasi on tehtud mõõdistusvigu. Nimetatud krundipiirile on Paavli tn 6a kinnistu omanik ise nõustumuse andnud. Aja jooksul on ta teinud mitmeid toiminguid, mis on viinud olukorrani, kus ei ole võimalik enam reformi eelset olukorda ennistada. Samas on kaebaja terve selle aja jooksul olnud teadlik asjaolust, et tema kinnistule jääb osaliselt teisele isikule kuuluv ehitis. Varasemalt ei ole kaebaja sellele tähelepanu juhtinud. Kinnistu omanikuna on tal õigused, kuid on ka kohustused ning kaebaja ei ole käitunud heas usus. Seega on kaebaja väited temale tekkinud õiguspärase ootuse osas alusetud ja põhjendamatud. 5.3 Vaidlustatud korralduse tagajärjeks ei ole kinnisomandi kitsendus ning sellega ei sunnita kaebajat taluma oma kinnisasjal võõrast ehitist. Kitsendus on selgunud menetluse käigus. Kohalik omavalitsus ei saa kaebaja kinnistu arvelt ostueesõigusega maad teisele isikule erastada ning kuni kaebaja kinnistu piirini maa määramine ei saa rikkuda kaebaja subjektiivseid õigusi.
9. Kolmas isik on seisukohal, et kaebus tuleb jätta rahuldamata järgmistel põhjendustel. 6.1 Vaidlustatud korraldusega ei ole rikutud kaebuse esitaja õigusi. Juhul kui kaebaja leiab, et tema krundi omandiõigusele on seatud mingid piirangud, siis ei ole seda tehtud mitte vaidlustatud korraldusega, vaid talle endale maa erastamise käigus 2002.a. Paavli tn 6a plaanidest pidi nähtuma kaebajale juba 2002.a, et Paavli tn 6a katastriüksus on moodustatud selliselt, et Paavli tn 10 ehitisest osa ulatub Paavli tn 6a piiridesse. Kaebaja ei ole vaidlustanud Paavli tn 6a ehitise teenindamiseks vajaliku maa kindlaksmääramise otsust. 3 6.2 Kaebaja oli kutsutud Paavli tn 10 piiriprotokolli allakirjutamisele, kuid allakirjutamisele ta ei tulnud. Vastavalt Vabariigi Valitsuse 23.10.2003.a määruse nr 264 „Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise kontrollimise kord“ § 21 lõikele 6 loetakse kutsutud isikute mitteilmumise korral piirimärkide asukohad teatavaks tehtuks märkusteta. 6.3 Kuigi asjas pole tuvastatav kaebaja õiguste rikkumine, leiab kolmas isik, et Tallinna Linnavalitsuse 16.05.2007.a korraldus nr 882-k on kooskõlas MaaRS § 23 lõike 1 nõuetega. Paavli tn 10 katastriüksus on moodustatud vastavalt kehtivale detailplaneeringule, mis on kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 26.06.1997.a otsusega nr 96 ega ole moodustatud ennetavalt. 6.4 Kolmandal isikul on samuti õiguspärane ootus, et tema maa ostueesõigusega erastamise avaldus lahendatakse mõistliku aja jooksul. Vaidlustatud korralduse vastuvõtmist on aga kaebuse esitaja poolt korduvalt püütud takistada. 6.5 Paavli 6a ja Paavli 10 piiride korrigeerimiseks ei ole vaja uut detailplaneeringut. Piire saab vajadusel korrigeerida seejärel, kui mõlemad maaüksused on kinnistatud ning kui naabrid saavutavad vajaliku kokkuleppe. Juurdepääsu Paavli 10 krundile üle Paavli 6c territooriumi saab samuti lahendada kas Paavli 6c hoonestusõiguse seadmise käigus või mõlema maatüki kinnistamise järgselt servituudi seadmisega Paavli 6c kinnistule. KOHTU PÕHJENDUSED
10. Kohus kuulanud ära menetlusosaliste seletused, tutvunud toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. 7.1 Kaebuse esitaja väidab kehtiva detailplaneeringu eiramist moodustatud katastriüksuse piiri ja pindala osas, katastriüksuse plaani vigasust ja juurdepääsu tagamata jätmist. Samuti leiab kaebuse esitaja, et tema teenindusmaad ei tohi enne uue detailplaneeringu kehtestamist määrata ning rikutud on tema õiguspärast ootust erastatud krundi piiranguteta omandiõigusele ja võetud võimalus nõuda maakorraldusest tuleneva kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist. Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga, et käesolevast asjast ei nähtu, et vaidlustatud korraldusega oleks rikutud kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi. Vaidlustatud korraldusega ei ole kaebuse esitaja omandile seatud mingeid kitsendusi. Kaebuse esitajale kuuluva Paavli tn 6a kinnisomandi kitsendus tuleneb menetluse käigus kindlaks tehtud asjaolust, et Paavli tn 10 ehitisest ulatub ligikaudu 0,5 m ja ca 10 m2 suurune osa Paavli tn 6a kinnistu piiridesse. Kaebuse esitajale kuuluva kinnistu arvelt ei saa kohalik omavalitsus maad teisele isikule erastamiseks määrata ning ehitisele teenindusmaa määramine üksnes kaebuse esitaja kinnistu piirini ei saa rikkuda tema subjektiivseid õigusi. Uue detailplaneeringu kehtestamine ei muuda teisele isikule kuuluva ehitise osa kaebaja kinnistul asumist olematuks ja sellest ei muutu iseenesest ka kaebuse esitaja kinnistu piirid. Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ning poolte asja- või võlaõiguslikke kokkuleppeid ei asenda. Vahetada (sh piiri korrigeerida) saab kinnisasju ning piiri korrigeerimiseks ei ole vaja uut detailplaneeringut. Maakorraldusest tuleneva kinnisvara väärtuse vähenemise hüvitamist saab kaebaja taotleda isikult, kelle kinnisasja väärtus maakorralduse tõttu suureneb. Väited detailplaneeringu järgimata jätmisest ei saa iseenesest olla kaebuse rahuldamise aluseks, kui sellega ei kaasne kaebuse esitaja õiguste rikkumine (vt Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 27.08.2007.a määrus nr 3-07-1218). 7.3 Ekslik on kaebuse esitaja seisukoht, mille kohaselt on seoses moodustatavale kinnisasjale otstarbeka juurdepääsutee tagamata jätmisega rikutud maakorraldusnõudeid ja kaalutlusõigust. 4 Asjast ei nähtu selliseid menetlus- ega kaalutlusvigu, mis võinuks viia Paavli tn 10 ehitise teenindamiseks vajaliku maa ebaõigele määramisele. Väited, mille kohaselt Paavli tänava läbimurre Sõle tänavale ei ole realiseerunud ja seda enam ei kavandata, ei saa takistada ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamist. Maakorraldusnõue tagada kinnisasja moodustamisel kinnisasjale otstarbekas juurdepääsutee - ei tähenda seda, et avalikult kasutatavalt teelt krundile ja ehitisele juurdepääsu puudumise korral tuleks kohalikul omavalitsusel tee rajada või loobuda maa ostueesõigusega erastamisest. Krundile avalikult teelt juurdepääsu puudumise korral lahendatakse juurdepääsu küsimus eratee kasutamise asja- või võlaõigusliku kokkuleppega. AÕS § 156 lõike 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja (vt Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 27.08.2007.a määrus nr 3-07-1218). Vaidlustatud korralduse punktis 5.2 on antud selgitus, et kolmandal isikul on võimalik taotleda pärast maaüksuse kinnistamist Paavli tn 10 ja 6a kinnistute vahelise piiri korrigeerimist. Viide AÕS § 148 lõikele 1 on kohane ja seda ei ole kuidagi meelevaldselt rakendatud vallasvara suhtes, nagu leiab ekslikult kaebuse esitaja. 7.4 Eeltoodud põhjustel kohus leiab, et Kaubanduslik Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ kaebus on põhjendamatu ning tuleb jätta rahuldamata.
11. Halduskohtumenetluse seadustiku § 92 lõike 1 kohaselt pool, kelle kahjuks kohtuotsus tehti, kannab menetluskulud. Sama paragrahvi lõike 7 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele. Kolmas isik palub kaebuse esitajalt välja mõista õigusabi kulud summas 22 720 krooni. Advokaadibüroo Raidla & Partners 07.12.2007.a arve nr 272759 kohaselt seisnes kolmandale isikule osututud õigusabi kaebuse analüüsis ja vastuse ettevalmistamises, telefoninõupidamises, kirjaliku seisukoha ettevalmistamises (kokku 14,2 tundi). Advokaadibüroo Raidla & Partners õiendi kohaselt on kolmas isik nimetatud summa tasunud advokaadibüroo arvelduskontole Hansapangas. Kohus leiab, et menetluskulude väljamõistmine summas 22 720 krooni on põhjendatud. Seega tuleb mõista Kaubanduslik Vahenduslik Eesti Toormetarne OÜ-lt AS-i Phoenix Land kasuks välja menetluskulu summas 22 720 krooni. Vastustaja ei ole menetluskulude väljamõistmist kaebuse esitajalt taotlenud. Indrek Paukštys Kohtunik 5