Obsah (11)

§ 4§ 440§ 444§ 367§ 468§ 331§ 356§ 173§ 162§ 174§ 445

2-07-14977 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL ÄRAKIRI Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis kohtunik Indrek Parrest Otsuse tegemise aeg ja koht 2. juuni 2008.a, Tallinn Tsiviilasja num

) § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. 8. Hageja nõude osas 200 000 krooni tagastamiseks on kostja hagi õigeks võtnud. Vastavalt

§ 4

lg-s 3 sätestatule on kostjal õigus tema vastu esitatud nõuet tunnustada (hagi õigeks võtta).

§ 440

lg 1 kohaselt rahuldab kohus hagi, kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks. Seega kuulub hagi nimetatud nõude osas summas 200 000 krooni rahuldamisele hagi õigeksvõtul põhinevalt. Lähtudes

§ 444

lg-s 1 sätestatust, piirdub kohus käesolevas otsuses seetõttu kõnealust nõuet puudutavas osas üksnes õigusliku põhjendusega.

1. augustil 2006.a on hageja ja kostja vahel sõlmitud vara ostu broneerimise leping, mille alusel on hageja tasunud kostjale maakleritasu ettemaksuna 200 000 krooni. Sama lepingu punktidest 3.4 ja 3.7.3 tulenevalt on kostja kohustatud ettemaksuna saadud summa hagejale täies ulatuses tagastama muu hulgas juhul kui vara asjaõiguslik ostu-müügi leping hageja ja vara müüja vahel jääb sõlmimata. Broneerimislepingus nimetatud vara asjaõiguslik müügileping jäi sõlmimata, kuid kostja ei ole hagejale 200 000 krooni tagastanud. Vastavalt VÕS § 658 lg-le 1 kohustub maaklerilepinguga üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Tulenevalt VÕS § 664 lg-st 1 tekib maakleril üldjuhul õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. VÕS § 8 lg-le 1 on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Lähtudes VÕS §-st 100 loetakse kohustuse rikkumiseks võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmist või mittekohast täitmist, sealhulgas täitmisega viivitamist. Kooskõlas VÕS § 101 lg 1 p-s 1 ja § 108 lg-s 1 sätestatuga võib võlausaldaja raha maksmise kohustusi rikkunud võlgnikult muu hulgas nõuda kohustuse täitmist.
2. Kostja on vaielnud hagile vastu 550 000 krooni tagastamise kohustuse osas. 4
3. Pooltel puudub vaidlus järgmiste õiguslikult oluliste asjaolude üle.
4. augustil 2008.a on hageja ja kostja sõlminud vara ostu broneerimise lepinguna pealkirjastatud lepingu (vt toimik, 10-12, tõlge lk 13-15). Nimetatud lepingu alusel kohustus kostja sisuliselt osutama hagejale maakleriteenust ülalosundatud VÕS § 658 lg 1 tähenduses, s.t vahendama hagejale Tallinnas aadressil XXX asuva kinnisasja müügilepingu sõlmimist asja müüjaga OÜ S. Hageja kohustus kostjale tasuma maakleriteenuse osutamise eest kokku 750 000 krooni. Puudub ka vaidlus selles, et hageja on nimetatud summa kostjale vastavalt
5. augustil 2008.a sõlmitud lepingule ettemaksuna tasunud. Samuti ei ole pooltel vaidlust selle üle, et ülalnimetatud Tallinnas XXX kinnisasja asjaõiguslik müügileping jäi hageja ja OÜ S vahel sõlmimata.
6. Pooled vaidlevad selle üle, kas kinnisasja müügilepingu vahendamise eest kostja poolt hagejale ettemaksuna tasutud 550 000 krooni kuulub kostja poolt hagejale tagastamisele.
7. Tulenevalt VÕS § 29 lg-s 1 sätestatust tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Juhul kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut sama paragrahvi neljanda lõike kohaselt nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Tsiviilasja menetluse käigus hageja ja kostja poolt esitatu põhjal poolte ühist tegelikku tahet
8. augusti 2006.a lepingu sõlmimisel kohtul tuvastada ei ole õnnestunud. Nagu juba eelpool märgitud, tekib maakleril vastupidiste kokkulepete puudumisel vastavalt VÕS § 664 lg-le 1 õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Ka käesoleval juhul on hageja ja kostja
9. augustil 2006.a sõlmitud lepingus sisuliselt kokku leppinud, et hageja maksab kostjale maakleritasu kinnisasja müügilepingu vahendamise eest 750 000 krooni. Hageja on nõustunud tasuma kostjale maakleritasu ettemaksuna järgmiselt: 200 000 krooni kahe päeva jooksul pärast kõnesoleva lepingu sõlmimist (lepingu p 3.2) ning 550 000 krooni võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel hageja ja kinnistu omaniku vahel (lepingu p 3.7.1). Samas tuleneb
10. augusti 2006.a lepingu punktidest 3.4 ja 3.7.3 üheselt, et maakleritasu (ettemaks) ei kuulu kostja poolt hagejale tagastamisele üksnes asjaõigusliku müügilepingu sõlmimisel hageja ja kinnisasja omaniku vahel või kui asjaõigusliku müügilepingu sõlmimine jääb ära ostja süü tõttu. Samuti näeb VÕS § 664 lg 2 ette, et kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Kuivõrd käesoleval juhul jäi kinnistu asjaõiguslik müügileping hageja ja OÜ S vahel sõlmimata, ei ole kostjal õigust maakleritasule tekkinud ning ettemaksuna saadud maakleritasu tuleb kostja poolt hagejale täies ulatuses tagastada. Kostja ei ole tõendanud oma vastuväiteid nagu oleks asjaõiguslik müügileping jäänud sõlmimata hagejast tulenevate asjaolude tõttu või hageja süül (kostja väited hageja maksejõuetuse kohta). Tulenevalt
11. augusti 2006.a lepingu punktist 3.7.3 on kostja kohustatud tagastama hageja poolt temale tasutud summad hiljemalt seitsme päeva jooksul pärast võlaõigusliku müügilepingu lõpetamist hageja poolt. Lähtudes eeltoodust ning juhindudes ülalosundatud VÕS §-st 100 ja § 101 lg 1 p-st 1 ja § 108 lgst 1, kuulub hagi rahuldamisele ka 550 000 krooni väljamõistmist puudutavas osas.
12. Kohus nõustub osaliselt kostja väitega, et hageja ja kostja vastastikuseid õigusi ning kohustusi reguleerib
13. jaanuaril 2006.a sõlmitud maaklerite koostööleping (vt toimik, lk 91-93, tõlge lk 88-90). Kohtu hinnangul tuleb
14. augusti 2006.a lepingust tulenevate poolte õiguste ja kohustuste sisustamisel
15. jaanuaril 2006.a sõlmitud lepinguga arvestada. Samas ei muuda see kohtu järeldusi, sest ka
16. jaanuaril 2006.a sõlmitud maaklerite koostöölepingu punkti 4.1 järgi tekiks kostjal õigus maakleritasule pärast asjaõigusliku müügilepingu sõlmimist. Ka selle lepingu raames
17. juulil 2006.a sõlmitud kokkuleppest (vt toimik, lk 94, tõlge lk 95) tulenevale maakleritasule (600 000 kr) oleks kostjal tekkinud õigus pärast asjaõigusliku müügilepingu sõlmimist. Kohus märgib siiski, et maaklerite koostöölepingule on tehtud parandusi, mis on 5 ilmselt allkirjastatud üksnes kostja (s.t mitte mõlema lepingupoole) esindaja poolt (nt lepingu punkt 5.1). Seetõttu ei ole üheselt selge, kas kõnealune leping kehtis ka
18. augusti 2006.a lepingu sõlmimise ajal. Kostja on muu hulgas tuginenud vastuväidetele, et hageja poolt kostjale tasutud 750 000 krooni koosnes käsirahast 200 000 krooni (mida kostja on nõus tagastama), maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitusest 150 000 krooni ja maakleritasust (preemiast) 400 000 krooni (vt toimik, lk 173). Asjas olemasolevad tõendid toodud käsitlust ei toeta. Kostja ei ole oma kõnealuseid järeldusi ka täpsemalt selgitanud. Seetõttu puudub kohtul võimalus neid siinkohal põhjalikumalt analüüsida. Vastavalt VÕS § 156 lg-le 1 loetakse käsirahaks ühe lepingupoole poolt teisele lepingupoolele lepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks antud rahasummat. Kohtule jääb arusaamatuks, millise lepingu sõlmimise tõendamise või täitmise tagamise funktsiooni pidi hageja poolt tasutud 200 000 krooni käesoleval juhul täitma. Kohus juhib kostja tähelepanu ka VÕS § 667 lg-le 2, millest tuleneb, et kui maakleri vahendamisel või osutamisel lepingut ei sõlmita, võib maakler siiski nõuda maaklerilepingu täitmisel tekkinud kulude hüvitamist, kui selles on eraldi kokku lepitud. Käesoleval juhul taolist kokkulepet kulude hüvitamiseks asja materjalidest nähtuvalt poolte vahel ei eksisteerinud. Kostja väiteid suuliste kokkulepete kohta hagejaga ei saa kohus tõendatuks lugeda. Hageja on taoliste kokkulepete olemasolu eitanud ning kostja ei ole oma vastuväiteid täiendavalt tõendanud (

230 lg-d 1 ja 2). Käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt ei oma tähtsust ka see, kuidas on kostja kirjendanud saadud maakleritasu enda raamatupidamisdokumentides. Kohus märgib, et isegi kui nõustuda kostja grammatilise tõlgendusega

1. augusti 2006.a lepingu punktidele ning eristada mõisteid ettemaks (200 000 kr) ja maakleritasu (550 000 kr), kuuluksid need kõnealuse lepingu punkti 3.4 ja 3.7.3 alusel asjaõigusliku müügilepingu mittesõlmimisel ikkagi kostja poolt hagejale tagastamisele.
2. Kohtu hinnangul on õiguslikult põhjendatud ka hagis esitatud viivisenõue. Vastavalt VÕS § 113 lg-le 1 võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas.

§ 367

võimaldab seejuures esitada viivisenõude koos põhinõudega hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

§-s 367 sätestatut arvestades, peab kohus vajalikuks hagi esitamise hetkeks sissenõutavaks muutunud viivisevõlgnevuse välja mõista määratletud summana (mitte protsendina põhinõudest).

1. novembri 2007.a eelistungil esitatud täpsustusest nähtuvalt soovib hageja viivise väljamõistmist kosjalt alates
2. märtsist 2007.a, s.o seitsme päeva möödumisel vastava nõudekirja üleandmisest kostjale
3. märtsil 2007.a (vt toimik, lk 115). Hageja on nimetatud menetlusdokumendis kohtu hinnangul siiski ebaõigelt lähtunud viivisemäärast 11% (4%+7%) aastas. Vastavalt Eesti Panga poolt väljaandes Ametlikud Teadaanded
4. detsembril 2006.a avaldatud teatele oli VÕS § 94 lg-s 1 nimetatud Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne
5. jaanuari 2007.a 3,5%. Nimetatud määr tuleb viivisemäära leidmisel aluseks võtta kuni järgmise intressimäära teate avaldamiseni Eesti Panga poolt
6. juulil 2007.a. Arvestades VÕS § 113 lg-s 1 sätestatut, tuleb aasta viivisemääraks lugeda seega 10,5%, mis teeb vastavalt päeva viivisemääraks 0,029% (s.o 10,5 : 365). Ühe päeva viivis hageja põhinõudelt (750 000 kr) on eeltoodust lähtuvalt 217,50 krooni (s.o 750 000 kr x 0,029%). Ajavahemikus
7. märtsist 2007.a kuni hagiavalduse esitamiseni 20 aprillil 2007.a on 39 päeva ning viimatinimetatud kuupäevaks sissenõutavaks muutunud viivisenõue moodustas seega 8 482,50 krooni (s.o 39 x 217,5 kr). Samuti mõistab kohus kosjalt välja viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras protsendina põhinõudest (750 000 kr) alates
8. aprillist 2007.a kuni põhinõude täitmiseni. 6
9. Vastavalt

§ 468

lg 1 p-le 1 tunnistab kohus hagi õigeksvõtul põhineva otsuse omal algatusel tagatiseta viivitamata täidetavaks. Seega tuleb käesolev kohtuotsus tunnistada tagatiseta viivitamata täidetavaks 200 000 krooni väljamõistmist puudutavas osas. Samas jätab kohus rahuldamata hageja esindaja poolt

1. mai 2008.a kohtuistungil esitatud taotluse kohtuotsuse viivitamata täidetavaks tunnistamiseks kõikide hageja nõuete osas. Hageja taotluse rahuldamiseks puudub kohtu hinnangul õiguslik alus.
2. Tsiviilasja menetluse käigus tagastas kohus kostjale taotluse OÜ S kaasamiseks iseseisva nõudeta kolmanda isikuna (kostja poolel) vastavalt

§ 331

lg-le 1, kuna nimetatud taotlus oli esitatud pärast selleks kohtu poolt määratud tähtaja lõppu (vt toimik, lk 125). Kohus selgitab kostjale, et OÜ S kaasamata jätmine käesolevas tsiviilasjas ei piira kostja õigust nõuete esitamiseks OÜ S vastu iseseisvas hagimenetluses. Juhul kui nõude olemasolu OÜ S vastu sõltub kostja hinnangul käesolevas tsiviilasjas tehtavast lahendist, võib kostja seejuures taotleda regressihagi esitamise korral kohtult menetluse peatamist kuni kohtulahendi jõustumiseni käesolevas tsiviilasjas (

§ 356lg 1).

17.

§ 173

lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel (

§ 173

lg 3).

§ 162lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuivõrd kohus rahuldab hagi, tuleb menetluskulud käesolevas asjas jätta kostja kanda. Vastavalt

§ 174

lg-tele 1 ja 2 võib hageja nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.

2. mai 2008.a Harju Maakohtu määrusega (parandatud sama kohtu
3. mai 2007.a määrusega) on rahuldatud hageja taotlus hagi tagamiseks osaliselt ning seatud haginõude tagamiseks kohtulikud hüpoteegid kostja omandis olevatele kinnisasjadele hageja kasuks alljärgnevalt: - kostja omandis olevale Harju Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandile asukohaga Tallinna linn, XXX, korter XXX, registriosa number XXX summas 375 000 krooni; - kostja omandis olevale Harju Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandile asukohaga Tallinna linn, XXX, korter XXX, registriosa number XXX, summas 375 000 krooni. Kohtumääruse alusel on nimetatud hüpoteegid
4. mail 2007.a kohtunikuabi poolt kinnistusraamatusse kantud. Kohus leiab, et vastavalt

§ 445

lg-s 2 sätestatule on vajalik jätta kohaldatud hagi tagamise abinõud jõusse käesoleva kohtuotsuse täitmist tagavate abinõudena kuni kohtuotsuse täitmiseni. Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik 7 ÄRAKIRI ÕIGE KOHTUNIK 8