) § 635 lg 1 tähenduses. Kohus nõustus kostjaga, et kinnisasja omandamise tehing peab AÕS § 119 lg 1 alusel olema notariaalselt tõestatud vormis ning vaidlusalust lepingut kinnisasja omandamise osas võib pidada eellepinguks
Kohus ei nõustunud kostjaga, et leping teede ehitamise kohustuse osas on tühine. Vastavalt TsÜS §-le 85 ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Antud leping oleks sõlmitud ka teede võõrandamiskokkuleppeta. Hageja kinnitas, et ta ei oleks kostja poolt tee ehitamise kokkuleppeta detailplaneeringut kehtestanud. Seega, kui kostja soovis olla kinnistu arendaja, pidi ta tee ehitamise lepingu hagejaga sõlmima. Seetõttu oleks tee ehitamise leping sõlmitud ka tee hageja omandisse võõrandamise kohustuseta. Hageja ei avaldanud, et ei soovi teid omandada. Seega ei ole lepingu eesmärk kostja jaoks minetatud ja leping teede ehitamise osas kehtib. Kostja väidetud kolmandate isikute käitumist ei saa hagejale ette heita. Hageja pädevuses ei ole liikluse korraldamine, viidatud sõidukid ei kuulu hagejale. Kostja ei toonud esile asjaolusid, miks ta ei suuda ehitusobjektil tagada liikluse ümbersuunamist. Raskeveokite liiklus ehitataval teel ei ole lepingu täitmist takistav ega vabandav asjaolu. Vastavalt
lg-le 1, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. Kui võlausaldaja nõuab kohustuse täitmist, kuid ei määra selleks täiendavat tähtaega, eeldatakse, et täitmiseks on antud mõistlik täiendav tähtaeg. Hageja ei pea nõustuma kohustuse täitmise tähtpäeva edasilükkamisega, täiendava tähtaja andmise põhiline tagajärg on hageja õiguskaitsevahendite blokeeritus tähtaja jooksul. Täiendava tähtpäeva andmine on üldine eeldus kahju hüvitamise nõude esitamisel, lepingust taganemisel ja lepingu ülesütlemisel. Hageja nõuab kohustuse täitmist. Juhindudes
§-st 108 on hagejal õigus nõuda kohustuse täitmist ning kohustuse täitmise nõuet välistavaid asjaolusid ei esine. Kohtuistungil viitas kostja, et kolme kuu jooksul tee ehitamine ei pruugi osutuda võimalikuks, miinuskraadidega ei saa asfalti paigaldada. 3 kuud kohustuse täitmiseks on mõistlik aeg. Kostja viitas ise vastuses, et paigaldamata jäi vaid asfaltkate. 3 kuu jooksul on võimalik asfaltkate paigaldada. Kui esinevad ilmastikuoludest tulenevad takistused, tuleb neid käsitleda vääramatu jõuna ning selle võrra tööde tegemise tähtaeg pikeneb. Kostja pidas hageja nõutud leppetrahvi 500 000 krooni ebamõistlikult suureks ning palus kohtul seda vähendada
Leppetrahvi nõudmiseks alus esineb. Pooled leppisid leppetrahvis lepingus kokku, kostja jättis lepingulise kohustuse täitmata. Kohustuse täitmata jätmine ei ole vabandatav ning kostja vastutab kohustuse mittetäitmise eest. Leppetrahvi suuruse hindamisel arvestas kohus lepingu hinda. Teadaolevalt ning kohtule esitatud lepingutest nähtub, et tolmuvaba kõvakattega tee ehitamine võib maksta miljoneid kroone, esitatud kalleima hinnapakkumise kohaselt üle 3 miljoni krooni (tlk 86-95, 128-129). Sellise hinnaga lepingutes ei ole leppetrahv summas 500 000 krooni ebamõistlikult suur. 3 aastat kohustuse täitmiseks on piisav aeg, kostja saanuks leppetrahvi vältida kohustuse kohase täitmisega. Pooltevaheline leping ei ole tüüptingimustega leping, võib järeldada, et leppetrahvi suurus on poolte poolt lepingu sõlmimisel läbi räägitud. 3
Meelevaldne on kohtu järeldus, et leping oleks sõlmitud ka ilma teede võõrandamiskokkuleppeta. Kostja ei oleks lepingut sõlminud, kui hageja ei oleks võtnud endale kohustust vaidlusaluste teede omandamiseks, mistõttu on leping tervikuna tühine. TsÜS § 85 kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata.
ÜS § 85 rakendamisel tuleb tuvastada, kas poolte ühine tegelik tahe olnuks suunatud tehingu tegemisele ka ilma tühiseks osutunud osata. Arusaamatud on maakohtu argumendid, et kuivõrd hageja ei oleks tema kinnitusel tee ehitamise kokkuleppe sõlmimiseta detailplaneeringut kehtestanud, siis eeldusel, et kostja soovis olla kinnistu arendaja, oleks leping sõlmitud ka teede võõrandamiskokkuleppeta; kuivõrd hageja ei avaldanud, et ta ei soovi teid omandada, ei ole lepingu eesmärk kostja jaoks minetatud. Kohus ei tuvastanud poolte ühist tegelikku tahet lepingu sõlmimisel, vaid sisustas lepingu meelevaldselt, tuginedes hageja lepingulise esindaja paljasõnalistele väidetele, mis ei ole tõenditena käsitletavad ega too hagejale siduvaid kohustusi. Detailplaneeringu kehtestamise või sellest keeldumise otsuse teeb kohaliku omavalitsuse organ planeerimismenetluse raames, kaaludes kõiki olulisi asjaolusid. Hageja tagantjärele esitatud tõendamata väitel, justkui ei oleks hageja lepingut sõlmimata detailplaneeringut kehtestanud, ei ole tõenduslikku väärtust. Planeerimisseadusest ja haldusmenetluse seadusest tulenevalt oli hageja kohustatud planeerimismenetluse tulemusena võtma vastu otsuse detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise kohta, vastav otsus allunuks iseseisvale kohtulikule kontrollile. Muude eelduste täitmise korral ei oleks hagejal olnud võimalik keelduda detailplaneeringu kehtestamisest üksnes motiivil, et kostja ei nõustu enda kulul rajama kinnistule avalikuks kasutamiseks mõeldud teid. Võttes endale lepingu alusel kohustuse teede rajamiseks, oli kostjale oluline õigus anda teed nende valmimise järgselt koheselt üle hageja omandisse. Teede omandiõigusega kaasneb teeseadusest tulenevalt teehoiutööde teostamise kohustus, mis tähendab märkimisväärseid rahalisi väljaminekuid ning vastutust tee võimalikust mittekvaliteetsusest tingitud kahjude eest. Lepingu sõlmimisel ei arvestanud kostja, et teede rajamise järgselt tuleb tal määramata aja vältel teostada teehoiutöid ning tagada teede korrasolek. Kui hageja ei oleks lepinguga võtnud kohustust omandada teede alused kinnistud, ei oleks kostja lepingut sõlminud ning oleks kaalunud kinnistu arendamisest loobumist, kuna määramatu tähtaja vältel teehoiutööde teostamise kohustus muutnuks arendusprojekti kasumlikkuse küsitavaks. Otsusest ei selgu, miks omistas kohus suurema kaalu hageja esindaja selgitustele ja jättis poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamisel tähelepanuta kostja väited. Arusaamatu on maakohtu väide, et lepingu eesmärk (s.o teede võõrandamine hagejale) ei ole kostja jaoks minetatud. Lepingus sisalduv vastavasisuline kokkulepe on tühine ja hagejal puudub siduv kohustus teede omandamiseks. Hageja ei ole väljendanud valmisolekut teede omandamiseks. Hageja käitumine viitab, et hageja ei ole huvitatud teede omandamisest ning sellega kaasneva teehoiutööde teostamise kohustuse täitmisest. Vaatamata asjaolule, et kostja rajas lepingule vastava kõvakattega tolmuvaba tee, on hageja keeldunud teede omandamisest. Teede seisukord halveneb 5
lg 1, mille kohaselt kohustuse täitmist ei või lisaks leppetrahvile nõuda, kui leppetrahv lepiti kokku mitte kohustuse täitmisele sundimiseks, vaid kohustuse täitmise asendamiseks. Lepingu p 2.1.8 sätestab, et leppetrahv kuulub tasumisele lepingu p-des 2.1.1-2.1.6 sätestatud kohustuste rikkumise korral. Arvestades kohustuste iseloomu ja eesmärki (hageja vabastamine avalike teede rajamisega seotud kuludest) oli lepingu p-de 2.1.1-2.1.6 rikkumisel korral rakenduv leppetrahv mõeldud kohustuste täitmise asendamiseks, mitte kohustuste täitmisele sundimiseks. Leppetrahvi rakendumise korral on hagejal võimalik finantseerida teede rajamist leppetrahvi arvelt. Eeltoodud tõlgendust toetab ka asjaolu, et lepingu p-des 2.1.1-2.1.6 toodud kohustuste rikkumisega ei kaasne hagejale varalist kahju. Kahju tekkimist ei väitnud ega tõendanud ka hageja.
lg-st 1 tulenevalt ei ole nõuete kumulatiivne rahuldamine võimalik ega kooskõlas lepinguga. Isegi, kui lepingu rikkumist kostja poolt eeldada, mõistis kohus põhjendamatult leppetrahvi välja 6
Kohus ei arvestanud kostja seni tehtud kulutusi lepingu täitmiseks (kohustuse täitmise ulatust). Kostja rajas oma kulul kõvakattega tolmuvaba tee. Ainuüksi AS-ilt Talter tellitud freespuruga tasanduskihi paigaldamisega seotud kulud olid 998 940 krooni. Otsusest ei nähtu, et kohus analüüsis hageja õigustatud huvi. Kuna lepingu väidetava rikkumisega ei kaasne hagejale varalist kahju, peaks hageja õigustatud huvi lepingu rikkumise korral olema suunatud teede rajamisele. Seda eesmärki kannab ka hageja kohustamisnõue. Kuna kohustamisnõue rahuldati, puudub hagejal õigustatud huvi leppetrahvi saamiseks, hageja rikastuks leppetrahvi saamise läbi alusetult. Kostja peaks leppetrahvi maksma hageja kohustuseks olevate avalike teede rajamisega viivitamise eest. Kohus ei arvestanud leppetrahvi väljamõistmisel poolte majanduslikku seisundit. Tingituna olukorrast kinnisvaraturul ning välisfinantseerimise võimaluste kadumisest, ei ole kostjal võimalik sedavõrd suurt leppetrahvi tasuda, eriti olukorras, kus paralleelselt leppetrahvi tasumisega tuleks investeerida rohkem kui kolm miljonit krooni teedeehitusse. Esinevad kõik seadusandja poolt
Kohus vastavaid aluseid ei analüüsinud, mis viis leppetrahvi vähendamise osas ebaõigete järelduste tegemiseni. Erialakirjanduse kohaselt on kohtupraktikas tavaline leppetrahvi võrdlemine võlausaldaja kahjuga ja kõnealune põhimõte on kohaldatav ka
-i alusel nõutava leppetrahvi osas. Kahju puudumine võib olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (RK 3-2-1-78-05). Lepingu väidetava rikkumisega hagejale kahju ei tekitatud ja leppetrahvi täies ulatuses kostjalt sissenõudmine tooks ebaõiglase resultaadi kostjal lasuks lisaks kohustuse täitmisega seotud kulude kandmisele kohustus märkimisväärselt suure leppetrahvi tasumiseks. Otsus leppetrahvi täies ulatuses väljanõudmise osas tuleb tühistada. Põhjendatud on leppetrahvi vähendamine mõistliku suuruseni, st mitte rohkem kui 50 000 krooni. Kostja jääb ka maakohtus esitatud väidete juurde, et tegemist on halduslepinguga, millest tulenevaid vaidlused on halduskohtu pädevuses ning et hageja rikkus
lg 2 sätestatud koostöökohustust, võimaldades kolmandatel isikutel (sh vallaettevõttel AS Viimsi Vesi) takistada kostjat lepingu täitmisel. PES § 47 sätestatud kohustuste üleandmiseks sõlmitav kokkulepe vastab halduslepingu tunnustele (RK nr 3-3-1-35-04). Kuivõrd PES § 47 sätestas analoogiliselt EhS § 13 kohaliku omavalitsuse õiguse anda detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee rajamise kohustus üle arendajale, on kõnealune seisukoht asjakohane ja kohaldatav. Halduslepinguna on käsitletav mh planeeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse üleandmiseks sõlmitav kokkulepe (RK nr 3-3-1-37-07). EhS § 13 tulenevate kohustuste üleandmiseks sõlmitav leping on eesmärkidelt ja sisult analoogne planeeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise õiguse üleandmise lepinguga (mõlema eesmärgiks on seadusandja poolt kohalikule omavalitsusele 7
) § 635 lg 1 tähenduses. TsÜS § 85 kohaselt tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühistust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Töövõtulepingu osas ei ole kehtestatud notariaalse vormi nõuet ning vaidlusalune leping on jagatav osadeks. Apellandi väidetel ei oleks ta sõlminud teede ehituse kokkulepet ilma teede võõrandamise kokkuleppeta, mis osutus tühiseks. Maakohus põhjendas, miks ta leiab, et teede ehitamise leping oleks sõlmitud ka ilma tee võõrandamise kohustuseta: kostja oli huvitatud kinnistu arendamisest ning hageja ei oleks detailplaneeringut kinnitanud ilma teede rajamise kohustuseta. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga. Vastustaja vastuväide on õige, et detailplaneering oli terviklahendus koos teedega. Ilma teedeta ei oleks ka kinnitatud detailplaneeringut, millest oli kostja kinnisvaraarendajana huvitatud. Viimsi vald ei ole maakohtus ega ka ringkonnakohtus keeldunud tee omandisse võtmisest, kui see on valmis ehitatud. Seega apellandi kartus on ennatlik, et Viimsi vald ei võta teid oma omandisse. Apellandi väidetel puuduvad tõendid, et kinnistule ei ole rajatud kõvakattega tolmuvaba teed. Seega puuduvad tõendid lepingulise kohustuse rikkumisest. 25.08.2006 seisuga oli kostja teostanud tee väljaehitamiseks esimese etapi tööd ning selleks hetkeks ei pidanud tee vastama kõvakattega tolmuvabale teele esitavatele nõuetele. 13.04.2007 seisuga oli AS Talter paigaldanud teedele freespurust pealiskihi, mida loetakse kõva kattega teeks. Seega on ta lepingulise kohustuse täitnud. 8
Apellandi väidetel ei ole tal võimalik kohtu poolt määratud kolmekuulise tähtaja jooksul teed katta asfaltbetoonkattega. Kohtu poolt määratud tähtaeg on ebamõistlikult lühike. Kohustust oleks võimalik täita kuue kuu jooksul. Kolleegium nõustub apellandiga, et tee rajamiseks tuleb teha ettevalmistava iseloomuga toiminguid, so otsida teeehitusettevõtte, kes on kompetentne, läbi rääkida töövõtulepingu tingimused ning korraldada tööde finantseerimise. Alles seejärel järgneb teeehitus. Kohtu poolt määratud tähtaeg võib kujuneda ebamõistlikult lühikeseks, mistõttu kolleegium peab mõistlikuks määrata kostjale kohustuse täitmise tähtajaks kuus kuud. Vastustaja vastuväidetel oli apellandil piisavalt aega lepingulise kohustuse täitmiseks, kuid pooltel tekkis õiguslik vaidlus selle üle, mida nad mõistsid kõvakattega tee all. Apellandi väidetel oli ta rajanud freeskattega tee, mis on ka kõvakattega tee, ning on teinud selleks kulutusi. Kolleegium leiab, et vastustaja huviks peaks olema projektijärgse tee väljaehitamine kostja poolt ning selle kohustuse täitmiseks määratud tähtaeg peab olema reaalne, so mõistlik, mis tuleneb ka
Õige on, et
lg 1 järgi ei saa leppetrahvi nõuda, kui leppetrahv lepiti kokku mitte kohustuse täitmisele sundimiseks, vaid kohustuse täitmise asendamiseks. Lepingu punktist 2.1.8 ei ilmne, et pooled oleksid kokku leppinud kohustuse täitmise nõude asendamises leppetrahviga.
lg 1 kohaselt leppetrahvi kokkuleppimisel kohustuse rikkumise puhuks võib kahjustatud lepingupool nõuda ka kohustuse täitmist. Käesolevas tsiviilasjas oli hageja õigustatud kasutama õiguskaitsevahenditena nii kostja kohustamist kohustuse täitmiseks kui ka leppetrahvi kohaldamist. Leppetrahvi nõue oli esitatud mõistliku tähtaja jooksul, so 14.05.2007 (t.lk. 62). Järgnevalt võtab kolleegium seisukoha apellandi taotluses leppetrahvi vähendamiseks. Maakohus jättis kostja taotluse leppetrahvi vähendamiseks rahuldamata, asudes seisukohale, et kostja poolt kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Tolmuvaba kõvakattega tee ehitamine võib maksta miljoneid, kallima hinnapakkumise kohaselt üle 3 miljoni (t.lk. 86-95,128-129), mistõttu leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga ning leiab, et leppetrahvi suurust tuleb vähendada.
lg 1 kohaselt võib tasumisele kuuluvat leppetrahvi vähendada leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Apellant on esile toonud leppetrahvi vähendamise asjaoluna kohustuse täitmise ulatuse, so kinnistule on rajatud freespuruga tolmuvaba tee, milleks ta kulutas märkimisväärse summa 998 940 krooni. Vaidlus on üksnes selles, kas tee vastab kokkulepitud tingimustele. Hageja ei ole tõendanud kahju olemasolu ning tema huviks peaks olema nõuetekohase tee rajamine. Arvestades kujunenud majandussituatsiooni kinnisvaraturul on kohtu poolt sissenõutud leppetrahvi tasumine võimatu. Lisaks sellele tuleb kostjal paralleelselt leppetrahvi tasumisega investeerida rohkem kui kolm miljonit krooni teedeehitusse. Kolleegium leiab, et apellandi poolt esiletoodud asjaolud on arvestatavad leppetrahvi vähendamiseks. Arvestades kinnisvaraturul olevat majandussituatsiooni ning kostja poolt tehtud kulutusi tee katmiseks freespuruga, mis võimaldab teed kasutada, peab kolleegium võimalikuks leppetrahvi vähendada tulenevalt
MS § 162 lg1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi rahuldatakse osaliselt, siis tuleb otsust muuta ka menetluskulude jaotamise osas. Vastavalt § 163 lg-le 1 hagi osalise rahuldamise korral tuleb menetluskulud jaotada proportsionaalsuse põhimõttest lähtudes. 10
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.