KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Oliver Kask, Viive Ligi Otsuse tegemise aeg ja koht 05.05.09, Tallinn Haldusasja number 3-07-1687 Haldusasi Erkki-Jaan Targama kaebus Tallinna Linnavalitsuse 25.06.2007 korralduse nr 1205-k tühistamise ja Tallinna Linnavalitsust uue haldusakti andmiseks kohustamise nõudes Tallinna Halduskohtu 23.12.2008 otsus Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Erkki- Jaan Targama apellatsioonkaebus ringkonnakohtus Kirjalik menetlus Asja läbivaatamise kuupäev Menetlusosalised Kaebuse esitaja – Erkki-Jaan Targama Vastustaja – Tallinna Linnavalitsus Kolmandad isikud – Carita Rammus, Katri Targama ja AS Marat RESOLUTSIOON Jätta Erkki-Jaan Targama apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 23.12.2008 otsus muutmata. Menetluskulud jätta menetlusosaliste enda kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse kättesaamisest. Kui kassatsioonkaebuses ja sellele esitatud vastuses ei taotleta kassatsioonkaebuse lahendamist istungil, võib Riigikohus selle lahendada kirjalikus menetluses (HKMS § 61 lg 1). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
- Herta Truupere esitas 10.12.1991 Tallinna Linnavarade Ametile avalduse Tallinnas Xxxxx xx xx ehitiste ja endise kinnistu tagastamiseks. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni (ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni) 24.09.2001 otsusega nr 12231 loeti Tallinnas, end Xxxxx xx xx, endisel kinnistul nr 121 asunud ehitised 3-07-1687 ja maa suurusega 910 m² omandireformi objektiks ning nimetatud vara suhtes tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks endise omaniku lapse abikaasa H. Truupere. ÕVVTK Tallinna linnakomisjon tühistas 03.06.2002 otsusega nr 12407 oma 24.09.2001 otsuse nr 12231 ja tuvastas, et Xxxxx xxxxx xx ehitise omanik Leopold-Rudolf Truberg võõrandas 18.09.1946 sõlmitud kinkelepinguga majavalduse Töönduslike Kooperatiivide Peavalitsusele. Sama otsusega tuvastas komisjon, et ehitis natsionaliseeriti ENSV Ministrite Nõukogu 03.11.1947 määrusega nr 843 ja anti Tallinna Linna TSN TK Kalinini Rajooni Tööstuskombinaadi bilanssi. Tallinna Linnakohtu 27.06.2005 otsusega tuvastati, et L.-R. Truberg võõrandas 18.09.1946 sõlmitud kinkelepinguga majavalduse Töönduslike Kooperatiivide Peavalitsusele ajendatuna otsesest repressiooniohust. ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 05.06.2006 otsusega nr 12837 loeti Tallinnas, end Xxxxx xxxxx xx, endisel kinnistul nr 121 asunud ehitised ja maa suurusega 910 m² omandireformi objektiks, loeti tõendatuks, et nimetatud vara omanik selle õigusvastase võõrandamise ajal oli L.-R. Truberg ning tunnustati H. Truupere õigust omandireformi subjektina omandireformi objektiks tunnistatud vara suhtes. Samuti loeti H. Truupere nõudeõigus ORAS § 161 lõike 1 kohaselt päritavaks tsiviilseadusega sätestatud korras. 19.03.2003 koostatud ja väljastatud notariaalse pärimisõiguse tunnistuse kohaselt on H. Truupere seadusjärgne pärandvara, mille hulka kuulus nõudeõigus õigusvastaselt võõrandatud maale asukohaga Tallinnas Xxxxx xx xx, üle läinud Carita Rammusele, Katri Targamale ja Erkki-Jaan Targamale, igaühele neist 1/3 mõttelises osas. Tallinna Linnavalitsuse 25.06.2007 korraldusega nr 1205-k kinnitati Finantsplaneerimise OÜ 20.03.2007 ekspertarvamus nr 1145/2007 “Tallinnas, Xxxxx xx xx asuva ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kohta“. Nimetatud korralduse punktiga 2 otsustati tagastada Tallinnas Xxxxx xx xx, endisel kinnistul nr 121 asuvast hoonest 680/1000 mõttelist osa: K. Targamale 227/1000, C. Rammusele 227/1000 ning E.-J. Targamale 226/1000 mõttelist osa. Korralduse punkti 6 alusel jäeti Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12 lõike 9 alusel rahuldamata õigustatud subjekti pärijate taotlus Xxxxx xxxxx xx asuva hoone 320/1000 mõttelise osa tagastamise kohta. Korralduse punktiga 7 otsustati mitte alustada Xxxxx xxxxx xx hoone 320/1000 mõttelise osa kompenseerimise menetlust õigustatud subjekti pärijatele, kuna õigusvastaselt võõrandatud vara maksumuse määramise ja kompenseerimise seaduse § 10 lõike 2 kohaselt vara väärtuse vähenemist ega suurenemist ei kompenseerita. Finantsplaneerimise OÜ 20.03.2007 ekspertarvamuse kohaselt on Xxxxx xxxxx xx asuva hoone väärtus suurenenud kapitaalremontide tõttu 32 %. Linnavalitsus leidis, et seega puudub seadusest tulenev alus Xxxxx xxxxx xx asuva hoone väärtuse suurenemise kompenseerimiseks. Sama korralduse punktiga 8 otsustati alustada Xxxxx xxxxx xx endisel kinnistul 121 asunud ning hävinenud hoonete kompenseerimise menetlust.
- Erkki-Jaan Targama esitas 28.08.2007 Tallinna Halduskohtule kaebuse taotlusega tühistada Tallinna Linnavalitsuse 25.06.2007 korraldus nr 1205-k ja kohustada Tallinna Linnavalitsust andma välja uut haldusakti. Kaebuses leiti, et kapitaalremondi mahtu ei ole võimalik ainult visuaalselt määrata. Uute ja asendatud põhitarindite jääkväärtus on eksperthinnangu lk 15 järgi 13 % ja lk 17 järgi sama on 2
(9)3-07-1687 jääkväärtus hinnatud 32 %-le. Lisaks tuleneb ekspertarvamusest, et teostatud tööd olid tehtud projekt-dokumentatsioonita ja ehitusloata. Kapitaalremont eeldas projekti ja eelarve olemasolu, ümber-, peale-, alla- või juurdeehitus aga ehitusloa olemasolu. Nende puudumine tähendab, et tegu on jooksva remondiga, mis ORAS § 12 lõike 8 mõistesse ei mahu. Lisaks ei tohtinud nõukogude ajal kapitaalremonti mingil juhul ilma projekti ja eelarveta teostada. Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määrusega kinnitatud „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise korra ja metoodika” (Kord) p 14 kohaselt ei arvestata ehitise hindamisel pärast ORAS jõustumist ehitise juures tehtud parendusi/uuendusi. Kuna 2007 koostatud ekspertiisiaktis ei ole dokumentaalsetele tõenditele tuginevalt välistatud 20.06.1991 hilisemalt tehtud tööd, ei saa lugeda madalama hooneosa eterniidiga katmist, akende ja uste vahetust jne sooritatuks enne 20.06.
- Riigikohus on lahendis 3-3-1-13-02 leidnud, et teostatud kapitaalremonditööd peavad olema tõendatud. Ekspertiisiaktis väljendatud jooksev kapitaalremont ei ole ORAS kohaselt arvestatav ehitise endisel kujul säilivusele hinnangu andmisel ning seega tuleb taolised tööd ehitise kui vara väärtuse hinnangust välja arvata. Ekspertiisiakti tulemus on väidetavalt saadud analoogmeetodit kasutades. Asjas ei nähtu, millise analoogehitisega on vaadeldavat ehitist võrreldud. Vaidlustatud haldusakt on vastuolus Riigikohtu 03.03.2008 lahendis nr 3-3-1-2-08 väljendatud põhimõtetega. Hoone erastamisel AS-le KND Marat oli hiljemalt 29.09.1995 teo kaudu väljendatud hoonete tagastamata jätmise otsus. Seega tuleb lähtuda enne 02.03.1997 kehtinud ORAS redaktsioonist tulenevast metoodikast ja võtta aluseks eksperthinnang vastavas osas, millega on tuvastatud, et ehitis on säilinud endisel individualiseeritaval kujul täies ulatuses, sest kubatuur on muutunud üksnes tuulekoja arvel 33m² ja hoone madalama osa katuse kalde muutmise arvel, mis ei ületa 7 % kubatuurist. Uue redaktsiooni kasutamine kahjustab kaebaja õiguspärast ootust ja on vastuolus võrdse kohtlemise, õiguskindluse ja usalduse kaitse põhimõtetega.
- Tallinna Linnavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata. Kaebaja väide, nagu 1950-1991 teostatud tööd oleksid jooksev remont, on ebaõige. Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määrusega kinnitatud „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise korra ja metoodika” punkti 23 mõistes tuleb vara säilivust hinnata nii ehitustehniliselt kui ka rahalises väärtuses, arvestades seejuures ehitustöödega, mis omavad tähtsust ehitise kuju, suuruse ja väärtuse osas. Väär on kaebuse väide, et kuna teostatud ehitustööd olid tehtud projektdokumentatsioonita ja ehitusloata, ei olnud tegemist ORAS § 12 lõike 8 mõistes kapitaalremondiga ja ehitise säilivuse hindamisel neid töid arvestada ei saa. Riigikohtu 08.11.2004 otsuses nr 3-3-1-43-04 on asutud seisukohale, et ehitus- ja kasutusloata tehtud ehitustööde kriteeriumi sisustamisel tuleb lisaks arvestada, et teatud juhtudel võib avaliku võimu tegevust käsitleda kui luba ehitise kasutamiseks. Eesti Vabariik andis 29.12.1991 Xxxxx xx xx ehitise rendilepinguga AS KND Marat kasutusse ja 29.09.1995 erastamise ostu-müügilepinguga omandisse. Ehitis on kantud ehitisregistrisse. Seega on avalik võim tunnistanud juurdeehituse normidele vastavust ja lubanud ehitist kasutada. Väide, nagu kapitaalremondi mahtu ja hinda ei saaks visuaalselt hinnata, on põhjendamatu. Ekspert on andnud arvamuse ehitise säilivuse kohta lähtudes kogutud dokumentidest ja objekti ülevaatuse tulemustest. Ekspert ei ole teatanud, et kattetarindeid avamata hinnangut anda ei saa. 3
(9)3-07-1687 Mis puudub võrdlusobjekti, siis ekspertarvamuses on kirjeldatud analoogi normatiivset eluiga, ekspertarvamuse lisas on kajastatud töö osakaal analoogses hoones. Kaebaja veendumus, et ehitise väärtust ei ole tõstetud üle 25 %, ei põhine tõenditel. 4. Tallinna Halduskohtu 23.12.2008 otsusega jäeti Erkki- Jaan Targama kaebus rahuldamata. Tallinna Linnavalitsus on õigesti kohaldanud mitte vara tagastamise taotluse esitamise ajal kehtinud ORAS § 12 lõiget 8 ja keskkonnaministri 13.03.1995 määrusega nr 16 kinnitatud ”Metoodilisi soovitusi ekspertidele ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks“, vaid korralduse andmise ajal kehtinud ORAS § 12 lõiget 8 ja Vabariigi Valitsuse 25.11.1997 määrusega kinnitatud Korda. Seetõttu on põhjendatult otsustatud Xxxxx xx xx asuva ehitise säilinud väärtusele vastav mõtteline osa tagastada. Korra punkt 4 alusel rakendatakse korda õigusvastaselt võõrandatud ehitise hindamisel, mille kohta kohaliku omavalitsuse täitevorgan ei ole enne 02.03.1997 teinud otsust selle ehitise tagastamise või mittetagastamise kohta. Vara tagastamine või tagastamata jätmine otsustatakse haldusaktiga, mitte ei väljendata teo kaudu. Sellist haldusakti Xxxxx xx xx ehitise suhtes enne 02.03.1997 vastu võetud ei ole. Kaebuse kohaselt ei ole ekspertiisi kaasatud AS-ga Marat 1995 sõlmitud ostu-müügilepingut, mis peab kajastama erastatavate hoonete seisundit, kubatuuri ja hinda ja mis on otseselt Korra p 7 alapunktis 6 ettenähtu eiramine. Erastamistoimikus kõnealuse hoone seisundi hindamisakti ei sisaldunud, mistõttu on kaebuse väide põhjendamatu. Asjas esitatud dokumentidest nähtuvalt on ekspert 12.02.2007 paikvaatluse toimumise teates palunud menetlusosalistel esitada kõik olemasolevad dokumendid, mis kohtu- ja tagastamistoimikutes ei sisaldu. Kaebaja ei ole väitnud, et menetlusnormide rikkumise tõttu oleks tal jäänud esitamata teave ja dokumendid, mis võisid eksperthinnangut mõjuda. Ekspertarvamuse lisas 4 on kajastatud ekspertiisi läbiviimisel kasutatud lähteandmed ja -materjalid ning allikad, kust vastavad andmed tulenevad. Kaebuse väide, mille kohaselt on jäänud kasutamata dokumendid, mis ekspertiisis väljendatu kohaselt peavad arhiivis olema ja saavad kinnitada ehitise seisundit konkreetsel ajahetkel, on paljasõnaline. Väited eksperthinnangu õigusvastasusest põhjendusel, nagu oleks jäetud tähelepanuta ehitise hindamist võimaldavaid dokumente, asja arutamisel kinnitust ei leidnud. Mõiste „kapitaalremont“ sisustamiseks ORAS tähenduses eraldi kriteeriume antud ei ole ning ehitise säilivuse arvutustes nende sisult oluliste ehitustööde arvessevõtmine, mis ehitise kuju ja suuruse ning väärtuse osas tähtsust omavad, ei ole vastuolus ORAS § 12 lg 8 sätestatuga. Korra punktist 7 ei tulene, et kapitaalremondi projekti või teiste kaebaja nimetatud dokumentide puudumisel ehitise hindamine võimalik ei ole. Eksperdi 09.10.2008 kirjalikes vastustes kaebaja täiendavatele seisukohtadele on ekspert muu hulgas viidanud dokumentidele, milles sätestatud nõuetest järelduvalt ei saa väita, et kapitaalremondi teostamise kohta peab olema avalikes arhiivides vastav projektdokumentatsioon. Ehitise jääkväärtus ei olene teostatud ehitustööde nimetusest või finantseerimisallikast, vaid ehitustööde sisust. Tarindite ja tehnoseade asendamine ja uute ehitamine on kapitaalremont, mistõttu teostatud oluliste ehitustööde ja ehitisele tehtud uuenduste/parenduste arvestamine ei ole vastuolus ORAS-ga ega Korraga. Kaebaja väitel kapitaalremondi mahtu ja hinda visuaalselt, kattetarindeid avamata määrata ei saa. Ekspert on andnud arvamuse ehitise säilivuse kohta lähtudes kogutud dokumentidest ja objekti ülevaatuse tulemustest. Sealjuures ei ole ekspert teatanud, et kattetarindite avamiseta ta eksperthinnangut anda ei saa. Kapitaalremondi maksumus määratakse hindamise aja ehitus- 4
(9)3-07-1687 hindades, mis vastavad Korra p-le
- Korra p 7 näeb ette ehitise hindamisel arvestada põhilisi lähtematerjale, milleks on ka ehitise kohapealse ehitustehnilise uuringu tulemused. Ehitus- ja kasutusloata tehtud ehitustööde kriteeriumi sisustamisel on asjakohane arvestada Riigikohtu lahendis kohtuasjas nr 3-3-1-43-04 tehtud järeldusega, et teatud juhtudel võib loana ehitise kasutamiseks käsitleda avaliku võimu tegevust, millega sisuliselt tunnistatakse ehitis nõuetele vastavaks ning lubatakse ehitist kasutada. Kaebaja on seadnud eksperthinnangut kahtluse alla seoses asjaoluga, et asendatud rajatiseks on loetud keldrikorruse betoonpõrandaid, kuigi ehitisel keldrikorrus puudub. Samuti on ekspertiisiaktis väidetud tõstuki olemasolu hoone keldri ja I korruse vahel. Tõstuki osas on eksperdi kirjaliku selgituse kohaselt tegemist trükiveaga ning iseenesest ei muuda tõstukiga arvestamine arvutusi ebaõigeks. Eksimused ei ole viinud valele tulemusele. Kaebaja väitel on ekspertiisiakti oluliseks puuduseks, et analoogmeetodit kasutades ei nähtu samas materjalidest, millise analoogehitisega on käsitletavat ehitist võrreldud. Ekspert on oma 04.08.2008 kirjalikes selgitustes andnud põhjaliku selgituse analoogmeetodi põhiolemuse kohta, samuti on nimetatud küsimust käsitletud 09.10.2008 kirjalikes selgitustes, mistõttu ekspertiisiakti tõelevastavuse kahtluse alla seadmine eeltoodud põhjendusel on alusetu. Ekspertarvamuses on katusekatte osas märgitud, et tõrvatud papp katusekattena säilinud ei ole ning see on teadmata ajal asendatud uue eterniitkattega. Asjaolu, et katust ei asendatud eterniitkattega, ei muuda eksperdi arvutusi valedeks. Juba
- aastal oli hindamisakti kohaselt katusepapp lagunenud. Kaebaja väide, et
- aastal 70% kulunud katusekate võis olla
- aastal säilinud, ei ole kooskõlas kogutud teabega. Kaebaja väited, mille kohaselt on ehitise hindamisel tõenäoliselt kajastatud ka peale ORAS jõustumist tehtud töid, on paljasõnalised, tõendamata ja oletuslikud. Eksperdi hinnangul ei ole hoones peale 20.06.1991 tarindite, sh katuse kandetarindi, katusekatte ja akende ümberehitusi või asendusi teostatud. Tehnikadoktor, riiklikult tunnustatud ekspert, atesteeritud kinnisvarahindaja T. Rattasepp on kirjalikult esitatud selgitustes veenvalt põhjendanud ekspertarvamuse koostamisel selle vastavust korrale, selles sisalduvale metoodikale ja ORAS sätetele. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
- Erkki-Jaan Targama esitas 23.01.2009 Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palutakse Tallinna Halduskohtu 23.12.2008 otsus tühistada ning saata asi tagasi halduskohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebaja ei ole vaidlustanud mitte juurdeehituse olemasolu, vaid kapitaalremondi teostamise hoonele. Asjasse oleks selgust toonud uuenduste/parenduste liigitamine teostatud tööde liikide järgi (kapitaalremont; ümberehitus; pealeehitus, allaehitus; juurdeehitus). ORAS-s nimetatud mõisted kapitaalremont ja jooksev remont on erinevad määratlused. Kohus oleks pidanud välja selgitama, kas hoonele on tehtud kapitaalremonti või mitte. Pelgalt visuaalselt ei ole võimalik kandekonstruktsioonide vahetust tuvastada. Kohtu seisukoht, et kõigi ehitustööde arvessevõtmine, mis ehitise kuju ja suuruse ning väärtuse osas tähtsust omavad, ei ole vastuolus ORAS § 12 lg 8 sätestatuga, on vale. Loetletud 5
(9)3-07-1687 tööd peavad olema teostatud kapitaalremondi käigus ja osutuma parendusteks. Igasugune muu ehitusalane tegevus, mis ei ole käsitletav kapitaalremondina, ei ole hõlmatud ORAS § 12 lõikes 8 sätestatuga. Vastustaja väide, et ehitustööde jääkväärtus ei olene teostatud ehitustööde nimetusest või finantseerimisallikatest, vaid ehitustööde sisust, on vale. Kui teostatud ehitustöö ei ole kapitaalremont, ei saa seda tulenevalt ORAS mõttest kasutada jääkväärtuse arvutamisel. Kohtu seisukoht, et kuna kapitaalremondi maht on visuaalselt tuvastatav, puudub vajadus kattetarindeid avada ning seejuures on arvesse võetud ainult need tööd, millised on paikvaatlusel tuvastatavad ja käsitletavad kapitaalremondina, on vale. Kuna kapitaalremonti hoonele teostatud ei ole, pole ka võimalik visuaalselt tuvastada kapitaalremondi mahtu. Analoogmeetodit sellisel juhul kasutada pole võimalik. Kaebaja ei ole vaidlustanud ehitusloata ehitatud juurdeehituse olemasolu ja mahtu. Kohus on asunud seisukohale, et kuna hoonel puudub kelder, on eksperdi hinnang keldri ja esimese korruse vahelisele liftile kirjaviga, mille puhul ei ole kaebaja viidanud arvutuste ebaõigsusele. Kaebaja tõi välja tõepärased arvutused nii tõstuki kui aluspõrandate osas 28.02.2008 esitatud tabelis. Analoogmeetodi kasutamine ei ole võimalik ilma analoogsele viitamata. Samas on ekspert 08.10.2008 esitatud seisukohtades asunud seisukohale, et ehitise puhul, millele on võimalik kasutada analoogehitise andmeid, puudub vajadus arvutada ehitise tarindite ja tehnoosade füüsilisi mahte. Kuigi nimetatud lauses möönab ekspert analoogehitise olemasolu, ei ole ekspert arvamuses sellele viidanud. Samas väidab ekspert, et puudub vajadus arvutada tarindite ja tehnoosade füüsilisi mahte, mistõttu jääb arusaamatuks, kuidas on võimalik mahte teadmata arvutada nende maksumus. Olenemata meetodist, kuidas ekspert ka ei arvutaks katuse pappkatte iga ja kulumit, ei muuda see pappkatust eterniitkatuseks. Katusekatet ei ole kunagi vahetatud. Seda on jooksva remondi korras vaid lapitud. Katusekatte säilivuse arvutustega ei nõustunud kaebaja oma 28.02.2008 kirja tabelis. Kuna ekspert eksis katusekattes, võis ta eksida ka katuse tarindite hindamisel. Kaebaja taotles korduvalt uue või täiendavae ekspertiisi läbiviimist, et tagada hoonele objektiivne hinnang. Kohus jättis põhjendamatult nimetatud taotlused rahuldamata. E.-J. Targama 09.04.2009 esitatud apellatsioonkaebuse täiendustes on asutud seisukohale, et kuigi ekspert L. Rahumägi arvamused ei olnud käsitletavad ekspertiisina, oleks need võimaldanud seada kahtluse alla vaidlustatava ekspertarvamuse tõesuse ja anda aluse uue ekspertiisi määramiseks. Kaebaja analüüs näitas, et ekspertarvamuses kasutatud metoodika kohaselt moodustaks ehitise kapitaalremontide või juurdeehituse jääkväärtus koguväärtusest 5,8 % ja õigusvastaselt võõrandatud ehitise jääkväärtus 94,2 %. Ekspertarvamuse ja tegelikkuse viie ja poole kordne vahe oleks küllaldane alus uue ekspertiisi määramiseks. Kohus aga ei andnud ekspertiisi läbiviimiseks luba. 6. Tallinna Linnavalitsus palub jätta E.-J. Targama apellatsioonkaebuse rahuldamata. Kaebaja ei ole oma väidete kinnitamiseks esitanud kehtestatud korrale vastavat eksperthinnangut, mis tõendaks, et Xxxxx xx xx asuva ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määr on teistsugune, kui linnavalituse korralduse aluseks oleva eksperthinnanguga on tuvastatud. 6
(9)3-07-1687 Ekspert on kinnitanud, et ümberehituste maht on visuaalselt tuvastatav ja puudub vajadus konstruktsioonide avamiseks. Ekspert on arvestanud kõiki ehitustöid, mis omavad tähtsust ehitise kuju ja suuruse ning väärtuse muutuse hindamisel. Halduskohus on õigesti märkinud, et remonditöid, mis on sisuliselt käsitletavad kapitaalremondina, tuleb säilivuse tuvastamisel arvestada isegi juhul, kui kapitaalremondi teostamise kohta puudub dokumentatsioon. Selline seisukoht on kooskõlas ORAS mõttega. Kaebaja ei ole põhjendanud, mil viisil muudab asjaolu, et eksperthinnangus kajastatud keldrikorrust ja lifti ei ole olemas, eksperthinnangus tuvastatud säilivuse määra. Tõstuki osas on teksti sattunud eksitav trükiviga. Tõstuk oli tegelikult olemas ning paigaldatud I ja II korruse vahele. Trükiviga tekstis ei muuda tõstuki arvestamist ehitise säilivuse arvutustes olematuks. Ekspert on selgitanud, et ehitise säilivuse arvutustes ei ole keldrit arvestatud. Kaebaja arusaam analoogmeetodist on ekslik. Analoogmeetodi põhiolemuse kohaselt võrreldakse hinnatavat ehitist mitte mingi konkreetse ehitisega, vaid lähedase ehitustehniliste parameetritega hoonetüübiga, mille kohta on olemas andmed selle ehituskulude protsentuaalse jaotuse kohta. Ehitustehniliste parameetrite info on kajastatud eksperthinnangus. Ekspert on rakendanud ehitise võõrandatud ehitise kui ka uuenduste taastamisväärtuse suhtes sama arvutuspõhimõtet. Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise kord ja metoodika ei nõua viitamist reaalselt eksisteerivale analoogsele ehitisele. Analoogobjekti tehniliste andmete esitamine või mitteesitamine ekspertarvamuses ei muuda ehitise säilivuse arvutuse tulemusi. Väide, et eksimus katusekatte liigi määramisel viitab võimalikule eksimisele katusekonstruktsioonide hindamisel, on meelevaldne. Ekspert on selgitanud, et katusekattes on kasutatud samase hinnaklassiga ehitusmaterjale, millest tulenevalt ei muutu eksperthinnangu arvutused. Ehitise võõrandamise hetkeks 70% ulatuses kulunud katusekate ei saa muuta ehitise säilivuse protsenti apellandi kasuks. Oluline on üksnes fakt, et algne katusekate on asendatud sama või odavama hinnaklassi ehitusmaterjaliga. Kuna Leo Rahumägi arvamus ühtib kaebaja väidetega, ei pidanud kohus seda eraldi analüüsima. L. Rahumägi arvamus ei ole käsitletav ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse ekspertiisina, mistõttu kohus ei pidanudki seda analüüsima kui eksperthinnangut. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 7. Ringkonnakohtus on menetlusosaliste vahel vaidlus üksnes kohtu poolt ekspertiisile antud hinnangute osas. Menetlusosalised ei vaidle enam kohaldamisele kuuluva ORAS redaktsiooni ning vastavate rakendusaktide üle. 8. Apellatsioonkaebuse kohaselt kaebaja juurdeehituse olemasolu ei vaidlusta ning kaebaja peamine vastuväide ekspertiisile ning halduskohtule on seotud mõiste „kapitaalremont“ sisustamisega. ORAS § 12 lg 8 kohaselt tuleb ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kindlakstegemisel tuvastada, kui palju on ehitise väärtus suurenenud kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla või juurdeehituse tõttu. Kaebaja leiab, et pole tõendatud asjaolu, et vaidlusaluses hoones toimunud ehitustööd on toimunud just kapitaalremondi käigus ning jooksva või hooldusremondi käigus tehtud parendustega ORAS § 12 lg 8 tähenduses arvestada ei saa. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu poolt mõistele „kapitaalremont“ antud tähendusega. Ekspert on vastustes kaebaja küsimustele (I kd, tl 228-230) selgitanud, et nõukogude perioodil 7
(9)3-07-1687 oli kasutusel mitmeid kapitaalremondi käsitlusi ning kapitaalremondiks loeti nii kompleksset kapitaalremonti, osalist kapitaalremonti, hoone heakorrastustaseme tõstmist kui ka säilitusremonti. Puuduvad andmed, et ORAS vastuvõtmisel sooviti kasutusele võtta „kapitaalremondi“ mõistet kitsamas tähenduses.
- Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja etteheitega, et ekspert pidi parendusi ja uuendusi hindama tööde liikide kaupa, mitte aga ajaperioodide kaupa. Apellatsioonkaebuses leitakse, et aastarühmade kaupa (1945-1949 ning 1950-1991) ajab segadusse. Samas ei nähtu apellatsioonkaebusest, kas ja kuidas võis eksperdipoolne liigitus viia valele tulemusele.
- Nõustuda ei saa ka analoogmeetodile esitatud kriitikaga. Kohus kaasab eksperdi kohtumenetlusse juhul, kui asja lahendamiseks on vajalik omada eriteadmisi, mida kohtunikul endal pole. Sama kehtib eksperdi kasutamisele haldusmenetluses. Ekspert on selgitanud, kuidas toimub analoogmeetodi rakendamine: hinnatavat ehitist ei võrrelda mitte mingi konkreetse ehitisega, vaid lähedaste ehitustehniliste parameetritega hoonetüübiga, mille kohta on olemas andmed selle ehituskulude protsentuaalse jaotuse kohta. Vastavate andmete ja tehnikate omamine kuulub eksperdi eriteadmiste hulka ning ekspert ei pea ekspertiisis iga arvutust lõplikult lahti kirjutama. Ekspert ei pea ära näitama, milline on see lähedane hoonetüüp, millised on selle hoonetüübi ehitustehnilised parameetrid ning milliste täpsete valemite ja arvutuste kaudu on üks või teine tulemus saadud. Ekspert on omandanud vastavas valdkonnas kõrghariduse ning kohus ei saa eksperdi käsitluse õigsust hinnata ise vastavaid eriteadmisi omamata. Kui see nii oleks, puuduks vajadus eksperdi kasutamiseks.
- Kaebaja on osundanud eksimustele ekspertiisis. Nimelt on ekspertiisis märgitud, et katusekate on asendatud eterniidiga, kuid tegelikult on katusekatteks sarnaselt õigusvastaselt võõrandatud ajaga tõrvatud papp. Ekspert on leidnud, et katusekatte kulum on 100%. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et selline järeldus on õige eeltoodud eksimusele vaatamata. Ekspert on selgitanud, et pehmete katusekatete normatiivne kulum on 5-10% aastas, kuid isegi väga hea hooldamise korral ei ole katusepapi iga üle 40 aasta. Juba õigusvastasel võõrandamisel oli katusekatte iga 28 aastat ning
- aasta hindamisakti alusel loeti selle kulumiks 45%. Ekspert on usutavalt ja veenvalt põhjendanud, miks tuleb katusekatte kulumiks lugeda 100% ning tõrvapapp, ruberoid ning eterniit on samase hinnaklassiga materjalid. Järelikult ei saanud eksimus ekspertiisi lõpptulemust kaebaja kahjuks mõjutada. Ka seoses tõstukiga nõustub ringkonnakohus halduskohtu seisukohtadega ning ei pea vajalikuks neid korrata. Tõstuk oli reaalselt olemas esimese ja teise korruse vahel. Kuigi ekspertarvamuses on nimetatud keldrit, ei ole selle üheski osas kirjeldatud keldri ehitustarindeid või selles paiknevaid tehnoseadmeid. Vastavaid näitajaid pole arvestatud ka säilivuse määramisel.
- Apellatsioonkaebuses on viidatud kaebaja 28.02.2008 vastuväidetele ekspertiisile. Tutvunud viidatud dokumendiga (II kd, tl 26-30), leiab ringkonnakohus, et see ei lükka ümber eksperdi hinnanguid ja seisukohti. 28.02.2008 on kaebaja peamiselt esitanud vastuväiteid eksperdi poolt töödele ning asjadele antud hindadele, pakkudes omalt poolt välja nn reaalsemad hinnad. Kaebaja ei ole omapoolseid hinnapakkumisi kuidagi tõendanud. Pealegi on ekspert 20.04.2008 vastuses selgitanud, et hindadel oleks tähtsus siis, kui ekspertiis oleks läbi viidud analoogressursside või ressursside meetodil, mis on aga analoogmeetodist oluliselt kallimad ning töömahukamad. 8
(9)3-07-1687 Kaebaja poolt viidatud L. Rahumägi arvamus on käsitletav dokumentaalse tõendina (TsMS § 272 lg 2). L. Rahumägi on kokkuvõtvalt esitanud ekspertarvamusele järgmise kriitika: puuduvad kululiikide füüsilised mahud, on kahtlused taastamisväärtuse õigsuses ning seetõttu on ka uuenduste maksumused liialdatud, ei ole mainitud, kust on pärit analoog, kulugruppide osatähtsus on ebaharilik, ei ole piiritletud tööd, mis on tehtud pärast
- Arvamus on sõnastatud üldiselt, kajastades üksnes L. Rahumägi hinnanguid. Konkreetsed arvutused puuduvad. Ekspertiisi läbiviimine on aeganõudev ning kulukas menetlustoiming. Olukorras, kus üks ekspertiis on juba olemas, ei ole põhjendatud korduvekspertiisi läbiviimine üksnes üldsõnaliste vastuväidete pinnalt. Kohtul peab tekkima põhjendatud kahtlus, et läbiviidud ekspertiis on ekslik. Käesoleval juhul sellist kahtlust ei tekkinud.
- Arvestades eeltoodud, leiab ringkonnakohus, et apellatsioonkaebuse väiteid ei anna alust halduskohtu otsuse tühistamiseks ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kaebaja on tasunud riigilõivu 250 krooni. Nimetatud menetluskulu jääb kaebaja enda kanda. Teised menetlusosalised ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud. Kaire Pikamäe Oliver Kask Viive Ligi 9
(9)