Selle kohustuse rikkumine, mis seisneb üürniku või rentniku valduse rikkumises või selle äravõtmises, tähendab üüri-või rendilepingu rikkumist, millega kaasneb üürniku või rentniku õigus kasutada lepingulisi õiguskaitsevahendeid. Valduse rikkumine või äravõtmine on omavoli, st. see toimus valdaja nõusolekuta seadusevastasel viisil. Kostja ei ole esitanud lepingu ülesütlemisavaldust. Seega on ka kostjapoolne võimalik lepingu ülesütlemine õigusliku tähenduseta, sh ei ole täidetud ülesütlemisavalduse sisulisi ja formaalseid nõudeid. Isegi kui üüri-või rendileping oleks olnud lõppenud ning hagejal oleks olnud kohustus kinnisasi kostjale
lg1 järgi üle anda, ei tähendanuks see, et rendileandjal oleks olnud õigus kinnisasi jõuga oma valdusse võtta. Lepingu lõpetamise korral olnuks kostjal õigus nõuda hagejalt kinnisasja väljaandmist. Valduse üleandmise nõude omavolilise realiseerimise vastu on valdajal õigus ennast kaitsta nii AÕS § 41 järgi omaabi rakendades kui ka AÕS § 44 ja 45 järgi nõudeid esitades. Hageja palub tunnustada tema õigust vallata rendilepingu nr 0699 alusel Jõhvi linnas Rakvere tn 17 asuvaid äriruume, kohustada kostjat hoiduma edasisest valduse rikkumisest ning tuvastada, et kostja rikkus õigusvastaselt hageja valdust üüritud asjale. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda. 3
Seega on põhjendamatu nõuda lõppenud kohustise täitmist ja kohustise rikkumisest hoidumist, sest sellist kohustist, mida täita, ei eksisteeri. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima ning see annab kostjale õiguse nõuda hagejalt tasumata rendisummade ja kõrvalkulude tasumist kuni 01.11.2005.a. Eeltoodust lähtuvalt on hageja nõue põhjendamatu ja ainetu, kuna poolte vahelised lepingulised suhted lõppesid kostja poolt esitatud ülesütlemisavalduses nimetatud tähtaja saabumisega ning sellega vabanesid pooled kohustusest eelnimetatud lepingut täita. OÜ Aknameister on Rakvere 17, Jõhvis asuva hoone omanik alates 31.05.2002.a. Peale omandiõiguse üleminekut jätkas hageja üüriarvete tasumist kolmandale isikule viimase poolt esitatud arvete alusel. Enne omandiõiguse üleminekut ja peale seda tasus hageja nõuetekohaselt üüri kolmandale isikule kuni 01.06.2005.a kostja ja kolmanda isiku vahelise kokkuleppe alusel. Seega on hagiavalduses toodud faktilised asjaolud erinevate summade arvestamiseks üüri tasumisena ebaõiged. Hageja poolt 07.06.2005 saadetud kirjale vastas kolmas isik 14.06.2005.a, et rendiarvete esitamise aluseks J S poolt on tema ja OÜ Aknameister vaheline kokkulepe, mille järgi teostab rendileandja kohustusi kolmas isik. Samuti selgitas kolmas isik, et kuna hageja on arveid tasunud kolmandale isikule juba alates omandiõiguse üleminekust kostjale, on ta sellist asjade korraldamist aktsepteerinud. Hageja poolt esitatud seisukoht, et 11.10.2005.a esitatud üürilepingu ülesütlemiseavaldus oli tehtud FIE J S poolt on ebaõige. Avaldus on esitatud kinnistu omaniku OÜ Aknameister poolt ja selle allkirjastas OÜ Aknameister juhatuse liige J S. Kostja oli enne ruumide vabastamise taotluse esitamist tuvastanud, et hageja reaalselt renditud ruume ei kasuta ja ruumid on kütmata. Kostja palus hagejal ilmuda 08.12.2005.a kell 9.00 ruumide tagastamiseks Rakvere 17 Jõhvis. Hageja kohale ei ilmunud, mille kohta on koostati ka akt. Kuna kostjal tekkis mure temale kuuluva vara säilimise üle, sisenes ta 14.12.2005.a temale kuuluvatesse ruumidesse koos tunnistajatega, mille kohta on samuti koostatud akt. Kostja peab vajalikult viidata ka hageja poolt 20.01.2006.a saadetud kirjale, milles viimane palub hoida temale kuuluvaid esemeid kostja valduses kuni 31.01.2006.a. Nimetatud kiri kinnitab, et hageja ei soovi tagasi ruumide valdust, vaid soovib temale kuuluvad asjad ära viia. Seega on hageja nõue kostja kohustamiseks valduse rikkumisest hoidumiseks ainetu. Kohtukulud palub kostja jätta hageja kanda. 4
ning viidatud hageja väidetavale üürivõlgnevusele, mis olevat tekkinud pärast 1.juunit 2005. On oluline märkida, et kostja ei ole esitanud hagejale pärast 1.juunit 2005 ühtegi üüriarvet, millest tuleneks hageja kohustus maksta kostjale üüri, mistõttu ei saanud hagejal tekkida ka üürivõlgnevust kostja ees. FIE J S kui lepingu pooleks mitteoleva isiku poolt pärast 1.juunit 2005 esitatud arvete mittemaksmine ei saa olla aluseks üürivõlgnevuse tekkele ja lepingu lõpetamisele. Kuna 11.10.2005 ülesütlemise puhul ei olnud täidetud lepingu erakorralise ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused, on ülesütlemine kehtetu ning ei toonud kaasa lepingu õiguslikku lõppemist. Poolte vaheline üürisuhe on faktiliselt lõppenud seoses omavolilise valduse äravõtmisega ning sellega kaasnenud hageja võimatusega asja kasutada, ent leping on õiguslikult korrektselt lõpetamata. Käesolevaks hetkeks on hageja kaotanud huvi lepingu objektiks olevate ruumide edasise kasutuse osas, mistõttu esitab hageja kostjale lepingust ühepoolse ülesütlemiseavalduse
Lõpetamise aluseks on hagis ning ka ülal kirjeldatud asjaolu, et kostja on võtnud hagejalt omavoliliselt lepingu objekti valduse ning teinud seeläbi võimatuks üüripinna kasutamise. Kuna lepingu täitmine ei paku hagejale enam huvi, siis ei pea hageja andma kostjale täiendavat tähtaega. Nimetatud ülesütlemiseavalduse alusel on leping ka õiguslikult lõppenud. Seoses täiendavate faktiliste asjaolude esiletulekuga peab hageja vajalikuks täpsustada hagi nõuet järgnevalt: - tuvastada, et poolte vaheline 31.03.1999.a sõlmitud rendileping nr 0699 ei lõppenud 11.10.2005.a J S poolt esitatud ülesütlemisavalduse alusel ning et viidatud ülesütlemisavaldus on tühine. - Tuvastada, et kostja võttis hagejalt valduse üüritud asjale ära õigusvastaselt ja omavoliliselt, vahetades 14.12.2005.a üüriobjekti lukud hageja tahtevastaselt. 5
Hageja ei ole renditud ruume juba alates 14.12.2005.a kasutanud, samuti ei ole ta kostjale selle eest tasu maksnud. Hageja on kohtule esitatud hagiavalduses rendilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudes omaks võtnud, et poolte vahel 01.11.2005.a üürisuhe lõppes. Lõppenud lepingulisi suhteid ei ole võimalik teistkordselt lõpetada. TsMS § 376 kohaselt on hagejal õigus kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus muuta hagi alust või eset või suurendada nõuet, esitades selle kohta avalduse. 16.12.2006.a esitas hageja kostja vastu hagi lepingulise kohustuse täitmise nõudes. 10.07.2007 esitas hageja kostja vastu rendilepingu esemele tehtud kulutuste summas 1 666 013 krooni nõudes. 14.08.2007 esitas hageja tuvastushagi. Käesoleval juhul on hageja esmalt lähtunud eeldusest, et poolte vahel oli kehtiv leping ning 11.10.2005 kostja poolt esitatud ülesütlemisavaldus oli tühine. Kostja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et hageja ei vaidlustanud ülesütlemisavaldust selleks määratud aja jooksul. Menetluse jooksul esitas hageja ise ülesütlemisavalduse ning muutis oma nõuet tulenevalt sellest, et pooltevaheline õigussuhe oli lõppenud. Seega muutusid võrreldes esialgselt esitatud hagiga nii faktilised asjaolud kui hageja nõue. Kostja on seisukohal, et võimalik on muuta vaid üht, mitte hagi alust ja eset mõlemat, nagu antud juhul hageja on teinud. Hageja on muutnud nii hagi alust kui ka eset, mis ei ole TsMS § 376 kohaselt lubatav. Kostja palub, et kohus teeks otsuse hageja poolt esitatud lepingulise kohustuse täitmise nõudes, hiljem esitatud nõuete osas palub kostja kohustada hagejat esitama uus hagi, kuna käesolevas menetluse nimetatud nõudeid menetleda võimalik ei ole. HAGEJA VASTUS KOSTJA 13.09.2007.a VASTUSELE Hageja esitas 17.101.2007 kostja poolt toodud seisukohtadele omapoolsed vastuväited, mille kohaselt on kostja väide, et hageja on oma 14.08.2007 avalduses muutnud nii hagi alust kui eset, väär ja kehtivale protsessinormistikule mittetuginev. Hageja ei muutnud hagi eset ega ka hagi alust. TsMS § 376 lg 5 p-de 1 ja 3 kohaselt ei loeta hagi muutmiseks: esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetakse hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid; esialgselt nõutud eseme asemel hilisema asjaolude muutumise tõttu teise või muu hüve nõudmist. TsMS § 376 lg 4 kohaselt eelmenetluses hageja poolt hagiga seotud uute asjaolude esitamisel eeldatakse, et hageja täiendab nendega hagi alust. Kostja hinnangul on hageja muutnud hagi alust seeläbi, et on esitanud omalt poolt ise 13.08.2007 ülesütlemisavalduse, mistõttu on ka hageja hinnangul üürisuhe hagejapoolse ülesütlemisega lõppenud. Kuna 13.08.2007.a ülesütlemise näol on tegemist uue faktilise asjaoluga, mida hageja ei saanudki hagi esitamisel välja tuua, siis on hageja poolt hagejapoolsele ülesütlemisele tuginemise 6
Nimetatud tähtaeg kehtib üksnes eluruumi puhul ja sedagi üksnes
Seega äriruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks muul põhjusel kui hea usu põhimõttele tuginedes ei kehti lühendatud vaidlustamistähtaeg ning kehtivad üldised aegumise sätted. Hageja on 11.10.2005 üürilepingu ülesütlemise kehtivuse vaidlustanud 16.12.2005 esitatud hagiavalduses, seega õigeaegselt. Kuna 11.10.2005 J S poolt esitatud ülesütlemisavaldusel ei olnud kehtiva ülesütlemisavalduse tagajärgi, ei toonud see kaasa üürilepingu lõppemist. Kehtetu ülesütlemisavaldus ei saa kaasa tuua õiguslikke järelmeid üürisuhte kehtivuse aspektist. 11.10.2005 üleütlemisavalduse puhul ei olnud täidetud kehtiva ülesütlemise formaalsed (üles ei öelnud üürileandja, vaid kolmas isik) ega materiaalsed eeldused (puudus üürivõlgnevus) ning nendele asjaoludele tuginedes on hageja 16.12.2005 pöördunud kohtusse, paludes kohtul tuvastada üürisuhte kehtivuse ja seega ka ülesütlemisavalduse mittekehtivuse. Seega on väär kostja poolt 13.09.2007 avalduses esitatud väide, et hageja ei ole ülesütlemisavalduse kehtivust vaidlustanud. Kuna üürileping 11.10.2005 avalduse alusel ei lõppenud (ja seda on hageja palunud kohtul tuvastada, siis kehtis üürileping vaatamata sellele, et kostja oli oma omavolilise käitumisega võtnud hagejalt valduse ära (mida hageja palub samuti kohtul tuvastada). Seoses valduse äravõtmisega ja sellest tuleneva võimatusega üüriobjekti kasutada, on hageja põhjendatult esitanud 13.08.2007 ülesütlemisavalduse. Ebaõige on kostja väide, et üürisuhte faktiline lõppemine ei oma antud asjas tähendust. Üürisuhe lõppes faktiliselt seoses kostja poolt omavoliliselt lukkude vahetamisega 14.12.2005. Faktiline lõppemine tähendab seda, et faktiliselt ei saanud üürnik enam asja vastavalt lepingule üüriobjektina kasutada. Faktiline lõppemine aga ei tähenda üürisuhte õiguslikku lõppemist. Kindlasti ei too üürnikult üüriobjekti valduse omavoliline äravõtmine õigusliku järelmina kaasa üürisuhte õiguslikku lõppemist. Faktiline lõppemine ehk asja kasutamise võimatus andis hagejale aluse
Täiesti asjassepuutumatu ja ka sisult väär on kostja väide, et hageja on 10.07.2007 Viru Maakohtule esitatud hagiavalduses rendilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudes üürisuhte lõppemise omaks võtnud. Hageja nimetatud hagiavalduses on üksnes möönnud üürisuhte faktilist lõppemist. Täiesti põhjendamatu ja vastuolus AÕS-s sätestatud valduse ja omandi kaitse sätetega on kostja seisukoht, et tal asja omanikuna oli õigus lukud hageja kui valdaja tahtevastaselt ära vahetada. 7
Hageja soovib teha vahet üürilepingu faktilisel ja õiguslikul lõppemisel, väites, et leping kehtis õiguslikult kuni 13.08.
Nimetatud paragrahv sätestab üürist vabastamise vaid juhul, kui kasutamist takistab puudus või üürileandja ei anna üüritud asja kasutuse. Hageja loobus vabatahtlikult üüritud ruumide kasutamisest, viis ära temale kuuluvad esemed ning muutis üüritud ruumid vandaalistemise tulemusel kasutuskõlbmatuks. Kostja jääb esitatud seisukoha juurde, et hageja poolt 14.08.
äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse (tl 54,95), milles ütles 31.03.1999 sõlmitud üürilepingu üles ning teatas lepingu lõppemisest 01.novembril 2005.a. Vastavalt esitatud teatele oli üürnikul õigus vaidlustada üürileandja poolset lepingu ülesütlemist kohtus 30 päeva jooksul peale ülesütlemisavalduse saamist hagimenetluse korras. 27.10.2005 saatis OÜ Kemasi Ehtitus J S´ile vastuse 11.10.2005 ülesütlemisavaldusele (tl 55-56, 96-97), milles teatas, et ei tunnista ülesütlemisavaldust põhjendusel, et see ei ole tehtud vastava isiku, s.o. rendileandja poolt. 05.12.2005.a saatis OÜ Aknameister (juhatuse liige J S) OÜ-le Kemasi Ehitus kirja (tl 114), mille kohaselt lõppes üürileping, mille alusel ruume asukohaga Rakvere mnt 17 Jõhvi linn kasutatakse, vastavalt OÜ Aknameister juhatuse liikme J S poolt 11.10.2005 väljastatud üürilepingu ülesülemise teatele, 01.novembril 2005. Aluseks võttes
Ülesütlemise avaldus on esitatud põhjendusel, et Kemasi Ehituse OÜ kui üürnik ei saa rendilepingu objektiks olevat hoonet lepingujärgselt kasutada alates 14.12.2005.a, mil üürileandja võttis üürnikult üüriobjekti valduse omavoliliselt (vahetades hoone ruumide ukse lukud). Seega ei ole alates 14.12.2005 üürnikul võimalik üüritud asja kasutada üürileandjast tulenevatel põhjustel. Arvestades üürileandja omavolilist tegevust valduse äravõtmisel ning ka seda, et käesolevaks hetkeks on valduse äravõtmisest möödunud märkimisväärselt pikk aeg, ei pea üürnik üürileandjale täiendavat tähtaega andma. Hageja palus 23.2.32005.a esitatud hagis tunnustada tema õigust vallata rendilepingu nr 0699 alusel Jõhvi linnas Rakvere tn 17 asuvaid äriruume, kohustada kostjat hoiduma edasisest valduse rikkumisest ning tuvastada, et kostja rikkus õigusvastaselt hageja valdust üüritud asjale. 14.08.2007 esitatud hagiavalduse täienduse ja aluse formuleerimise avalduses palub hageja tuvastada, et poolte vaheline 31.03.1999.a sõlmitud rendileping nr 0699 ei lõppenud 11.10.2005.a Juri Sobolevi poolt esitatud ülesütlemisavalduse alusel ning et viidatud ülesütlemisavaldus on tühine ning tuvastada, et kostja võttis hagejalt valduse üüritud asjale ära õigusvastaselt ja omavoliliselt, vahetades 14.12.2005.a üüriobjekti lukud hageja tahtevastaselt. Kostja on seisukohal, et hageja on muutnud nii hagi alust kui eset, mis TsMS § 376 lähtuvalt pole lubatav. Kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS 147 lg 1 p-ide 4 ja 5 kohaselt peab hageja hagiavalduses märkima oma selgelt väljendunud nõude ja hagi aluseks olevad asjaolud Alates 01.01.2006 kehtiva TsMS § 363 lg1 p-ide 1 ja 2 kohaselt hagiavalduses märgitakse lisaks menetlusdokumentide muudele andmetele hageja selgelt väljendunud nõue (hagi ese) ja hagi aluseks olevad faktilised asjaolud (hagi alus). TsMS § 376 lg 1 kohaselt on hagejal õigus kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus muuta hagi alust või eset või suurendada nõuet, esitades selle kohta avalduse. TsMS § 376 lg 5 p-de 1 ja 3 kohaselt ei loeta hagi muutmiseks: esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetakse hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid ning esialgselt nõutud eseme asemel hilisema asjaolude muutumise tõttu teise või muu hüve nõudmist. TsMS § 376 lg 4 kohaselt eelmenetluses hageja poolt hagiga seotud uute asjaolude esitamisel eeldatakse, et hageja täiendab nendega hagi alust. Nii esialgse hagi, kui ka hagiavalduse täienduse kohaselt oli hagi aluseks pooltevahelise üürilepingu kostjapoolne ülesütlemine, mille puhul hageja leidis, et lepingu ülesütlemine on õigusliku tähenduseta, sh ei ole täidetud ülesütlemisavalduse sisulisi ja formaalseid nõudeid. Seetõttu ei ole hageja muutnud hagi alust seeläbi, et on ise omalt poolt esitanud 13.08.2007 üleütlemisavalduse. Kuna 13.08.2007 ülesütlemisavalduse näol on tegemist uue faktilise asjaoluga, mida hageja ei saanudki hagi esitamisel välja tuua, siis on hageja poolt temapoolsele ülesütlemisele tuginemise näol tegemist hagi aluse täiendamisega, mida TsMS § 376 lg 5 p 3 alusel ei saa käsitleda hagi aluse muutmisena. Hageja esitas juba hagi esitamisel tuvastusnõude, s.o nõude tuvastada kostja poolt õigusvastane valduse rikkumine. Oma 14.08.2007 avalduses on hageja seoses asjaolude osalise muutumisega lisaks juba varasemalt tuvastusnõudele formuleerinud iseseisva nõudena täiendavalt ka tuvastusnõude, et kohus tuvastaks lisaks valduse äravõtmise õigusvastsusele ka üürileping 11.10.2005 ülesütlemisvalduse mittekehtivuse. Seejuures ka esialgse haginõude lahendamisel pidi kohus võtma seisukoha 11.10.2005 ülesütlemisavalduse kehtivuse või kehtetuse osas. Eeltoodu aluselt ning TsMS § 276 lg 5 p 3 tuginedes, leiab kohus, et ei ole hageja 14.08.2007 avalduses nõue eseme muutnud vaid seda täiendanud. 10
RS § 12 lg 1 kohaselt enne
RS § 7 lg 1 kohaselt enne
kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
lg1 ja lg 2 kohaselt eluruum on elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks. Äriruum on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Kinnisasja üürimise kohta sätestatut kohaldatakse ka elu- ja äriruumide üürimisele, kui seadusest ei tulene teisiti.
lg1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale.
Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud
lg 1, mille kohaselt kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine); lg 2 kohaselt kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel ning lg 3 kohaselt ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai.
lg1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda.
lg 2 kohaselt erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §des 314–319 nimetatud asjaoludel ning lg 3 kohaselt üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti
lg1 punktide 1, 2 ja 3 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. 11.10.2005 ülesütlemisavaldusest ei nähtu üheselt ja selgestimõistetavalt, et ülesütlemisavaldus oleks esitatud OÜ Aknameister poolt ning J S on ülesütlemisavaldusele alla kirjutanud OÜ Aknameister juhatuse liikmena. Kuna alates vaidlusaluste ruumide võõrandamisest (eeldatavalt 31.05.2002.a) läksid üürileandja õigused ja kohustused J S üle OÜ-le Aknameister.(Rendiseadus § 20 lg 1), sai ülesütlemisavalduse esitada vaid lepingu pool, st kostja. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi. 11.10.2005 ülesütlemisavaldus on esitatud J S´i poolt, kes polnud üürilepingu pooleks ning kes ei saanud seetõttu teostada ka üürileandja õigusi ning tema poolt väljendatud tahteavaldus ei toonud lepingu kehtivuse osas kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi. Asjaolu, et J S on alates 08.12.2003.a olnud OÜ Aknameister 11
ning viidatud hageja väidetavale üürivõlgnevusele, mis on tekkinud pärast 1.juunit 2005 esitatud arvete mittetasumisest. Asja materjalides puuduvad arved, millest tuleneks hageja kohustus maksta kostjale üüri ning tõendaksid hagejal kostja ees üürivõlgnevuse olemasolu. FIE J S kui lepingu pooleks mitteoleva isiku poolt pärast 1.juunit 2005 esitatud arvete (tl 222- 226) mittemaksmine ei saa olla aluseks üürivõlgnevuse tekkele ja lepingu lõpetamisele. Kuigi kostja ja kolmas isik on väitnud, et üüritasu arveid esitas J S vastavalt tema ja kostja vaheliselt kokkuleppele, mille alusel on üürileandja õigused ja kohustused OÜ Aknameister poolt J S´ile üle antud, puuduvad asjas nimetatud väidet kinnitavad tõendid. Ka puudub asjas
lg 1, mille kohaselt lepingupool võib teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, /…/, sätestatud hageja kui üürniku nõusolek Asjaolu, et hageja tasus kuni maini 2005 renditasu FIE J S poolt esitatud arveid (tl 26 – 39), iseenesest hageja sellekohast nõusolekut ei kinnita, sest 07.06.2005 ja 01.07.2005 on hageja nõudnud kolmandalt isikult rendiarvete esitamise aluse kinnitust (tl 52,62). 03.06.2002 ja 18.03.2003.a saadetud kirjast (tl 227,228) nähtub, et 31.05.2002 on järelmaksuga ostumüügileping nr 2124 ümbervormistatud OÜ-le Aknameister ning palutud viimasega sõlmida uus leping. Järelmaksuga ostumüügilepingu nr 2124 § 11 (tl 66) kohaselt omandiõigus ehitisele läheb müüjalt ostjale üle pärast kõigi lepingujärgsete maksete tasumist ning vastavasisulise notariaalse ostu-müügi lepingu sõlmimist. Seega ei saanud hageja üheselt teada, et 31.05.2002.a on mitteeluruumide omandiõigus üle antud OÜ-le Aknameister ja sellest ajast täidab viimane rendileandja funktsioone Kuna 11.10.2005 J S poolt esitatud ülesütlemisavalduse puhul ei olnud täidetud lepingu erakorralise ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused, ei olnud sellel kehtiva ülesütlemisavalduse tagajärgi, sh, ei saanud see kaasa tuua üürilepingu lõppemist ning üürileping jäi õiguslikult kehtima. Kostja on leidnud, et hageja on 10.07.2007.a kohtule esitatud hagiavalduses (tl 230 -234) rendilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudes üürilepingu lõppemise omaks võtnud. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-109-07 asunud seisukohale, et „Lepingu kehtivuse või tühisuse kohta seisukoha avaldamine ei ole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ning seetõttu lepingu kehtivusega algne nõustumine ei tähenda asjaolu omaksvõttu TsMS § 231 tähenduses.“ Ka ei muudaks hagejapoolne väidetav üürilepingu lõppemise omaksvõtt tühist lepingust ülesütlemist kehtivaks. Asjaolu, et hageja viis 28.02.2006.a ära temale kuuluvad esemed (tl 217,218) ei tähenda iseenesest, et ta on 11.10.2005.a ülesütlemisavaldust aktsepteerinud. Samuti ei muuda viimatinimetatud asjaolu tühist ülesütlemisavaldust kehtivaks. Ekslik on kostja seisukoht, et kuna hageja üleütlemist 30 päeva jooksul ei vaidlustanud, on üürileping
p 6 alusel lõppenud.
§-id 326 ja 329 reguleerivad üürilepingu ülesütlemise vaidlustamist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.
lg1 järgi võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega.
sätestab loetelu juhtudest, mille puhul eelkõige võib sedastada ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Ülesütlemise vaidlustamise korda reguleerib
lg1, mille kohaselt peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Nimetatud sätetest tuleneb, et
lg1 kehtestatud ülesütlemise vaidlustamise kord on kohaldatav juhtumeil, kui eluruumi üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (
Kuna antud juhul on tegemist äriruumi üürnikuga, ei tule
ja § 329 asjas kohaldada ning hageja ei pidanud üürilepingu erakorralist ülesütlemist
Seetõttu on ka ülesütlemisavalduses sisaldub viide vaidlustamise korrale ebakorrektne ning ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks kehtivad üldised aegumistähtajad. 12
lg1 kohaselt kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi.
lg1 annab üürnikule üürilepingu ülesütlemisaluse olukorras , kus üürnik ei saa üüritud asja üürileandjast tuleneval põhjusel kasutada. Asja kasutamise võimatuseks võib olla asja valduse äravõtmine, samuti valduse teostamise takistus, aga ka kasutuse keelamine. Ülesütlemiseks peab üürnik andma üürileandjale mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks. Üürnik ei pea
Kuna valduse kaotusest oli möödunud juba üle pooleteise aasta, on selge, et lepingu täitmine ei pakkunud hagejale enam huvi, ning ta ei pidanud kostjale täiendavat tähtaega andma. Eeltoodu alusel ja juhindudes TsMS § 434, § 436, § 442, rahuldab kohus hagi. § 456, § 632 lg 1 Menetluskulude jaotus Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seadus (TsMS TM RS) § 3 kohaldatakse enne
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.