KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Oliver Kask, Viive Ligi Otsuse tegemise aeg ja koht 09.06.2009, Tallinn Haldusasja number 3-07-1395 Haldusasi OÜ Hiiekivi kaebus Tallinna Linnavalitsuse 06.06.2007 korralduse nr 1060-k punktide 2, 3, 4, 5 ja 6 tühistamiseks ja Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutuse tegemiseks asja uueks otsustamiseks ning Tallinna Linnavalitsuse 06.06.2007 korralduse nr 1060-k alusel sõlmitud üürilepingu tühisuse tuvastamiseks Tallinna Halduskohtu 31.12.2008 otsus Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamise kuupäev Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus Menetlusosalised Kaebuse esitaja – OÜ Hiiekivi, nõustaja Raiko Paas Vastustaja – Tallinna Linnavalitsus Kolmas isik – OÜ Estkompexim, esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn 28.05.2009 RESOLUTSIOON Jätta Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 31.12.2008 otsus muutmata. Mõista Tallinna Linnavalitsuselt OÜ Hiiekivi kasuks välja menetluskulud 5900 krooni. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, so hiljemalt 09.07.
- Kui kassatsioonkaebuses ja sellele esitatud vastuses ei taotleta kassatsioonkaebuse lahendamist istungil, võib Riigikohus selle lahendada kirjalikus menetluses (HKMS § 61 lg 1). ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
- OÜ Estkompexim ja Tallinna Linnavalitsus sõlmisid 24.04.2002 Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakangi tn 1 keldrikorruse äriruumide kasutamiseks mitteeluruumi rendilepingu 3-07-1395 kestvusega kuni 24.04.
- OÜ Hiiekivi esitas 20.03.2007 Tallinna Linnavalitsusele teabenõude, milles teatas, et huvitub lepingu lõppemisel ise vaidlusalusest äripinnast ning on nõus maksma üüri vähemalt 1000 krooni/m
- 28.05.2007 kirjaga nr 9-17/36 teatati kaebajale, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Tallinna Linnavalitsuse 06.06.2007 korraldusega nr 1060-k (korraldus nr 1060-k) lõpetati tähtajatu üürileping ning otsustati anda äriruumid viieks aastaks üürile OÜ-le Estkompexim.
- OÜ Hiiekivi esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 06.06.2007 korralduse nr 1060-k punktide 2, 3, 4, 5 ja 6 tühistamiseks ja nimetatud korralduse alusel sõlmitud üürilepingu nr 3-5/445 tühisuse tuvastamiseks. Tallinna Linnavolikogu 29.05.2003 määrusega nr 34 kinnitatud „Linnavara kasutusse andmise kord" (kord) p 4 näeb ette, et linnavara kasutusse saaja määratakse kindlaks suulisel või kirjalikul avalikul enampakkumisel või läbirääkimistega pakkumisel. Sama punkt selgitab, et vaid erandjuhtudel antakse vara kasutusse otsustuskorras ilma eelneva pakkumiseta. Riigikohus on 20.12.2001 otsuses nr 3-3-1-15-01 leidnud, et rendile andmise korrast mittekinnipidamisel ja ettevõtjale linna vara kasutusse andmisega konkurentsieeliste loomine riivab põhiseaduse § 31 lõikes 1 sätestatud ettevõtlusvabadust ja võib rikkuda võrdse kohtlemise põhimõtet. Käesoleval juhul anti vaidlusalused äriruumid otsustuskorras kolmanda isiku kasutusse korra punkti 18.4 alusel lähtudes avalisest huvidest. Seejuures on vastustaja jätnud tähelepanuta korra punkti 19 ega ole põhjendanud, milles avalik huvi seisneb. Haldusaktis on ainsaks kolmandat isikut puudutavaks põhjenduseks asjaolu, et viimane on heaperemehelikult kasutanud linnavara ja nõustub moderniseerima äriruumid lepingu kehtivuse ajal, investeerides nendesse 500 000 krooni. Juhul, kui äriruum oleks antud üürile kaebajale tema poolt pakutud 1000 krooni/m2, oleks vastustajal saanud viie aastaga üürisumma 4 644 000 krooni. Kolmandalt isikult saaks vastustaja koos investeerimiskohustusega kokku 2 589 800 krooni. Nimetatud vastustaja käitumine on vastuolus Tallinna põhimääruse § 65 lõikega
- Vastustaja on korraldust andes rikkunud ettevõtlusvabaduse, ausa konkurentsi ja võrdse kohtlemise põhimõtteid. Vaidlusalused äriruumid on antud üürile 450 krooni/m2, mis on mitmeid kordi väiksem tasust, mida makstakse teistes samas piirkonnas üüritavate äripindade eest. Kaebaja maksab vaidlusaluse äriruumi kõrval poole väiksemate ruumide eest üle 2300 krooni/m
- Tallinna Linnavalitsus palus jätta kaebus rahuldamata. Korralduse kehtestamisel on järgitud korra punkte 4 ja
- Vastustaja on korralduse nr 1060-k seletuskirjas selgitanud, et uue lepingu sõlmimine on vajalik, sest kolmas isik on heaperemehelikult viie aasta jooksul kasutanud linnavara ja investeerib linnale kuuluvatesse ruumidesse uue lepingu sõlmimisel 500 000 krooni. Avalik huvi seisneb lisaks heaperemehelikule kasutamisele ka investeeringutes linnavara parendamiseks. Avalikuks hüveks on ka linnavara parendamine, millega tagatakse Raekoja platsi vahetu ümbruse korrashoid ja hoone säilimine vastavalt arhitektuur-ajaloolistele tingimustele. Äriruumide üürnik, kes investeerib omavahendite arvelt linnavarasse, vähendab oluliselt linna kohustusi hoonete arendamiseks ja säilimiseks. Sellega seoses ei kuluta linn ka maksumaksja raha. Seega linnavara parendamise näol on tegemist avaliku huviga, kuna see on suunatud kõigi linnaelanike hüvanguks. 2
(8)3-07-1395 Kaebajal oli tulenevalt 2002 sõlmitud rendilepingu punktist 6.2 õiguspärane ootus rendilepingu pikendamiseks. Vara kasutusse andmise menetluse valik ja tingimuste määramine kuulub vastustaja pädevusse. Diskretsiooniotsused on oma spetsiifilisuse tõttu kohtulikult kontrollitavad vaid piiratud ulatuses. Valitud menetluse otstarbekuse üle kohus otsustada ei saa. Juhul kui kohus tuvastab korralduse nr 1060-k õigusvastasuse, võib vastustaja loobuda vaidlusaluse vara üürile andmisest ning vara hoopis võõrandada või kasutada pinda oma tegevuses seadusest tulenevate kohustuste täitmisel.
- Kolmas isik OÜ Estkompexim palus jätta kaebuse rahuldamata, leides et vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud üürileping muutus tähtajatuks. Varasema üürilepingu p 6.2 nägi ette võimaluse uuendada lepingut rendile andmise otsustanud organi otsusel. Uue üürilepingu sõlmimine senisest suurema üürimääraga ja investeerimiskohustusega oli eeskätt vastustaja, mitte üürniku huvides. Kolmas isik pakkus ise võimalust leppida kokku senisest suuremas üürihinnas ja oli valmis võtma endale investeerimiskohustuse. Tegemist oli seega pakkumisega sõlmida linna jaoks senisest oluliselt soodsamatel tingimustel üürileping, arvestades asjaoluga, et 77,4 m2 suuruse üüripinna parendamiseks kohustus üürnik investeerima 500 000 krooni.
- Tallinna Halduskohtu 31.12.2008 otsusega rahuldati OÜ Hiiekivi kaebus osaliselt. Halduskohus tühistas vaidlustatud korralduse punktid 2, 3, 4, 5 ja 6 ning tegi vastustajale ettekirjutuse teha pärast haldusakti tagasitäitmist uus otsus vaidlusaluste ruumide edasiseks kasutamiseks. Rahuldamata jäi kaebaja taotlus üürilepingu tühisuse tuvastamiseks. Kohus lähtus asja lahendamisel Riigikohtu 20.12.2001 otsuses nr 3-3-1-15-01 toodud seisukohtadest. Kord peab avalike huvide kõrval kaitsma ka linna elaniku ja ettevõtja huvi saada võrdsetel alustel enda kasutusse linna poolt eraisikutele pakutavaid kinnistuid ja huvi, et linn ei looks teistele isikutele vara üleandmisega põhjendamatuid konkurentsieeliseid. Seetõttu tuleb korda tõlgendada selliselt, et ta loob põhjendatult ja isiklikult huvitatud ettevõtjale või muule isikule subjektiivse õiguse nõuda linnalt oma vara kasutusse andmisel korrast kinnipidamist. Kui rikutud on korra sätteid, mis kaitsevad lisaks avalikele huvidele ka kaebaja huve, on rikutud ka kaebajate õigusi. Kuigi käesolevas asjas piisab halduskohtusse pöördumise õiguse tekkimiseks korrast tulenevate õiguste väidetavast rikkumisest, ei välistaks kaebeõigust korra puudumine või tühistamine. Ettevõtjale linna vara kasutusse andmisega konkurentsieeliste loomine riivab ka põhiseaduse § 31 lõikes 1 sätestatud ettevõtlusvabadust ja võib rikkuda võrdse kohtlemise põhimõtet. Käesolevas asjas on selgelt tuvastatud kaebaja huvi ja subjektiivsete õiguste riive seoses korralduse vastuvõtmisega. Lisaks samal tegevusalal ja samas piirkonnas tegutsemisele on kaebaja väljendanud vastustajale oma huvi korraldusega reguleeritud ruumi kasutusse andmise protsessis osalemiseks. Sellele vaatamata teda vastavasse linnavara kasutusse andmise menetlusse ei kaasatud, millega rikuti talle kuuluvat subjektiivset õigust. Vastustaja diskretsiooniviga seisneb selles, korralduse aluseks on võetud eeldus, et käesolevas asjas on põhiliseks kaalumist väärivaks huviks senist lepingut korrektselt täitnud üürniku soov jätkata üürisuhet ning pikendada üürilepingut. Vastustaja on vara otsustuskorras üürileandmist asunud põhjendama korra punktis 19 sätestatud kohustuse täitmiseks enda poolt defineeritud avaliku huviga linnavara parendamiseks kolmanda isiku poolt äriruumidesse tehtavate investeeringutega. Nimetatud põhjendus ei ole veenev. Nii korraldusest kui ka kolmanda isiku ja OÜ Amintor vahel 22.06.2007 sõlmitud allüürilepingust nähtub, et vastustaja oli juba 3
(8)3-07-1395 korralduse vastuvõtmisel teadlik, et tegelik ruumide kasutaja ja investeeringute tegija on OÜ Amintor. Korralduse punkt 3.3.
- näeb ette allkasutuslepingu sõlmimise OÜ-ga Amintor üürilepinguga samaks tähtajaks. Jääb arusaamatuks, miks on sellise õigusliku lahenduse puhul ratsionaalne põhjendus üürilepingu sõlmimiseks kolmanda isikuga, mitte ruumide tegeliku kasutaja OÜ-ga Amintor. Lisaks nähtub korraldusest nr 1060-k ja allüürilepingust, et allüür ja üür on võrdsed ning kogu investeeringu teeb vastavalt allüürilepingule samuti allüürnik. Sellistel tingimustel lepingul ei ole nähtavat majanduslikku põhjendust ja sellest võib järeldada, et korralduse vastuvõtmise ja lepingu sõlmimise ainukeseks arusaadavaks põhjenduseks saab olla soov säilitada nimetatud ruumide kasutusõigus OÜ-le Amintor läbi otsustuskorras üürilepingu sõlmimise OÜ-ga Estkompexim. Allüürilepingu lisast 2 nähtub, et investeeringute all peetakse silmas sisuliselt üürilevõtjale tavapäraselt äriruumi üürilepinguga pandavaid ruumide korrashoiu ja hoolduskulutusi, mida äripraktikas ja ka nähtuvalt vastustaja poolt kohtule tõenditena esitatud teiste üüri- ja rendilepingute sõlmimiseks antud korralduste ja nende seletuskirjade vastavatest sätetest ei käsitleta investeeringutena. Kohtuistungil tunnistas vastustaja, et kirjalikku ja konkreetset lepingut, milles need investeeringud seisnevad, poolte vahel ei ole. Kaalumata on jäetud kaebaja huvid ning tema väljendatud hinnapakkumised ning nende seos sõlmitud lepinguga. Nähtuvalt asjas tõendatud asjaoludest, rendib kaebaja vastustajalt samas hoones asuvaid ruume toitlustusasutuse pidamiseks üle 2000 krooni/m
- Kaebaja tunnistas, et tegi avalikul enampakkumisel nimetatud pakkumise konkursi võitmiseks ja arvestas selle tegemisel ka samas temale renditud teise ruumi madalamat üürihinda, kuid kokkuvõttes tuleb ühendatud ruumide m2 hinnaks ikkagi üle 1000 krooni/m2 kuus. Kohtuistungil nõustus ka vastustaja, et 2004 oli nende ruumide keskmine pakkumishind üle 1000 krooni/m
- Kuigi korraldus nr 1060-k on õigusvastane, ei too korralduse õigusvastasus automaatselt kaasa sõlmitud üürilepingu tühisust. Käesoleval juhul puudub seaduses selgelt sätestatud keeld vastavat tehingut teha. Nimetatud tehing on küll tulenevalt tema sõlmimise aluse õigusvastasusest ka ise õigusvastane, kuid kohtul puudub käesoleva asja asjaolusid arvestades alus tuvastada tehingu tühisust. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
- Tallinna Linnavalitsus esitas 29.01.2009 Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palutakse Tallinna Halduskohtu 31.12.2008 otsus tühistada osas, millega OÜ Hiiekivi kaebus rahuldati. Üürilepingu objektiks on keldrikorrusel asuvad ruumid üldpinnaga 77,4 m
- Halduskohtu järeldus, et investeeringu näol on tegemist tavapäraste kulutustega ruumide korrashoiuks ja hoolduseks on ebaloogiline ja ei põhine faktilistel asjaoludel. Jääb arusaamatuks, millisele õigusaktile on kohus oma järelduste tegemisel tuginenud, leides, et vastustaja on kohustatud lõpetama kehtiva üürilepingu ning andma äriruumid uuele kasutajale. Samuti ei nähtu otsusest, millisest õigusaktist tulenevalt oli vastustaja kohustatud kaasama vara otsustuskorras kasutusse andmise protsessi kaebaja, milliseid kaebaja subjektiivseid õigusi on rikutud, milline on kaebaja põhjendatud huvi kaebuse lahendamisel. 4
(8)3-07-1395 Riigikohtu otsusest nr 3-3-1-15-01 lähtumine ei ole asjakohane. Käesolevas vaidluses ei antud vara kolmandale isikule kasutusse, jätmata arvestamata kaebaja huve. Vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud mitteeluruumi rendilepingu alusel kasutas kolmas isik nimetatud äriruume juba pikka aega, sest tuginedes võlaõigusseaduse §-le 310 oli nimetatud leping muutunud tähtajatuks. Kolmanda isiku soov oli olemasoleva kehtiva tähtajatu lepingu muutmine tähtajaliseks. Seega ei ole antud juhul tegemist uue rendilepingu sõlmimisega, vaid kehtiva lepingu tähtaja muutmise menetlusega. Kuivõrd praktika näeb ette, et vanale tüüpvormile sõlmitud lepinguid ei uuendata vanale tüüpvormile, vaid lõpetatakse vanal tüüpvormil leping ja antakse uuesti otsustuskorras äriruumid kasutusse, siis seda ka antud juhul tehti. Kohus on leidnud, et kaebajal on kaebeõigus, sest tegemist on samal tegevusalal ja samas piirkonnas tegutseva isikuga. Põhjendatud huvi võiks väljenduda selles, et isikul on tuvastamiskaebus vajalik oma õiguste kaitseks. Antud juhul puudub kaebajal tuvastamiskaebuse esitamiseks põhjendatud huvi. Halduskohtu järeldus on vastuolus kolmanda isiku poolt viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-59-05 halduskolleegiumi poolt väljendatud seisukohaga. Kohtu väide, et vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud lepingu lõppemine loob õiguspärase ootuse, et selle tähtaja möödudes korraldatakse kas uus enampakkumine või senine leping lõpetatakse, on vale. Äriruumide uuesti kasutusse andmine sõltub vastustaja kaalutlusõigusest ja äriruumid võidakse kasutusse anda ka otsustuskorras. Samuti võib vastustaja jätta äriruumid enda kasutusse. Halduskohus ei saa otsustada, millisel viisil vastustaja oma vara kasutusse annab. Vara kasutusse andmise menetluse valik ja menetluse tingimuste määramine kuulub vastustaja, kui vara omaniku pädevusse. Antud juhul valis vastustaja äriruumide kasutuslepingu uuendamise menetluseks diskretsiooniõiguse alusel uue lepingu otsustuskorras sõlmimise. Valitud menetluse otstarbekuse üle kohus otsustada ei saa. Tegemist ei ole kaalutlusveaga. Kaalutlusnormi ületamisega oleks tegemist siis, kui vastustaja valib sellise õigusliku tagajärje, mida õigusnorm enam ei hõlma. Antud juhul ei ole vastustaja ületanud kaalutlusnormi, kuna linnavara kasutusse andmise kord võimaldab äriruume kasutusse anda ilma enampakkumist välja kuulutamata otsustuskorras. Vastustaja on tähtajatu üürilepingu pooltevahelisel lõpetamisel ning otsustuskorras kasutusse andmisel arvestanud kõiki poolt- ja vastuargumente. Tallinna põhimääruse kohaselt tuleb vara kasutusse andmisel lähtuda põhimõttest suurendada kasu ja vältida kahju. Kasuks ei saa lugeda seda, kui lepingut korrektselt täitva üürnikuga lõpetatakse leping, mistõttu jäävad äriruumid enampakkumise läbiviimise ajaks vabaks ja lõppkokkuvõttes pärast võitja selgumist võivad lisaks tekkida erinevad probleemid. Lisaks üüritasule on oluline ka olemasoleva üürnikuga stabiilse üürisuhte jätkumine. Antud juhul leiti tasakaal erinevate huvide vahel. Võrdse kohtlemise põhimõtte alusel peab haldusorgan kõigi sarnaste juhtumite puhul tegema ühesuguse otsused. Kui ta teeb teistsuguse otsuse, peavad selleks olema mõjuvad põhjused. Vastustaja on jätkanud lepingulist suhet tähtajalise üürilepingu alusel, kui üürnik on pikka aega kasutanud äriruume. Diskretsiooniotsus põhineb asjaolul, et põhimõte on hoida oma pikaajalisi lepingupartnereid. Vastustaja on kohtule esitanud mitmeid lepingu koopiad, millest nähtub, et tähtajatuid lepinguid on kaalutlusõiguse alusel uuendatud ja sõlmitud uued 5
(8)3-07-1395 lepingud. Seega ei ole alust väita, et korralduse nr 1060-k vastuvõtmisel on kolmanda isiku suhtes toimitud eeliseid luues. Samas hoones kaebajaga 16.05.2001 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu nr 02-2001042 kohaselt tasub Hiiekivi Osaühing üüri 280 krooni/m2 kohta. Pooltevahelise lepingu tähtaeg oli 16.05.
- Pärast seda jätkati lepingulist suhet tähtajatu lepingu alusel. Kolmanda isikuga jätkati samuti lepingulist suhet tähtajatu lepingu alusel. Jääb selgusetuks, miks kohus leiab, et kolmanda isikuga lepingulise suhte jätkamise näol on tegemist konkurentsieeliste loomisega, aga kaebajaga lepingulise suhte jätkamisel ei ole tegemist konkurentsieeliste loomisega. Seega on vastustaja sarnases situatsioonis ja sarnaste juhtumite korral kohelnud isikuid võrdselt ning pole rikkunud võrdse kohtlemise põhimõtet. Nimetatud põhjusel ei ole vastustaja rikkunud ka ettevõtlusvabadust ning ausa konkurentsi põhimõtet.
- Hiiekivi OÜ palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja väide, et kaebaja kasutab ise kolmanda isiku kasutuses olevate äriruumide kõrval äriruume hinnaga 280 krooni/m2 tähtajatult, on asjakohatu, sest viidatud äriruumide kõrval kasutab kaebaja äriruume enampakkumise teel saadud hinnaga 2130 krooni/m2 eest. 280 krooni/m2 hinnaga äriruumides kaebaja oma tegevust pärast lepingu tähtaja lõppu jätkata vaid põhjusel, et kaebaja loovutas linnale oma pikaaegse kaubamärgi Tristan & Isolde ning vastutasuks ühendas vastustaja mõlema külgneva äriruumi üürilepingud.
- Kolmas isik OÜ Estkompexim palub Tallinna Linnavalituse poolt esitatud apellatsioonkaebus rahuldada. Tallinna Halduskohus saatis 12.2008 kolmanda isiku esindajale e-kirja ja küsis, kas temale sobib kohtuistungi pidamiseks 22.12.2008 kell 11.
- Kolmanda isiku esindaja vastas, et pakutav aeg temale ei sobi, sest ta on vahemikus 14.12.2008-28.12.2008 puhkusel välisriigis. Sellest hoolimata pidas kohus istungi 22.12.
- Põhiseaduse § 24 kohaselt on igaühel õigus olla oma kohtuasja arutamise juures. Selline käitumine, kus kohus küsib menetlusosaliselt eelnevalt, kas temale sobib istungi pidamiseks mingi konkreetne kuupäev, saab eitava vastuse ja määrab seejärel ikkagi istungi ajale, mil isik ei viibi Eestis, ei ole õigusriigile kohane. Sel moel käitudes eirab kohus teadlikult põhiseaduse §-s 24 sätestatud õigust olla oma kohtuasja arutamise juures. Kohtuistungi protokollist nähtuvalt tõusetus istungil küsimus, et milliseid investeeringuid kohustus kolmas isik üüripinnal teostama 500 000 krooni eest. Kohus on võtnud seisukoha, et investeeringute näol, mida kolmas isik kohustus tegema, on tegemist vaid tavapäraste ruumide korrashoiu ja hoolduskulutustega. Kui kolmas isik oleks saanud istungil osaleda ja oleks andnud selgitusi kavandatud investeeringute kohta, siis ilmselt ei oleks kohus jõudnud ekslikule arvamusele, et lepingus sätestatud investeering kätkeb tavapäraseid ruumide korrashoiu ja hooldamisega seotud kulusid. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
- Ringkonnakohus leiab, et esitatud apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse järeldustega ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust nende muutmiseks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. 6
(8)3-07-1395
- Esmalt märgib ringkonnakohus, et nõustub täielikult halduskohtu põhjendustega seonduvalt kaebajal kaebeõiguse olemasoluga. Riigikohtu lahend 3-3-1-59-05 ei piira antud juhul kaebeõigust. Nimetatud lahendi punktis 20 on selgelt väljendatud, et kaebuse esitaja peab olema eelnevalt oma huvitatust selgelt väljendanud. Käesolevas asjas esitas kaebaja 20.03.2007 kirjaliku teabenõude, kus soovis teada, millal lõpeb vaidlusalune üürileping ning informeeris vastustajat, et temal on huvi seda äriruumi üürida. Eelnimetatud teabenõuet ei ole alust pidada formaalseks. Arvestada, et kaebaja enda äriruumid asuvad vaidlusaluse äriruumi vahetus läheduses, saab kaebaja huvi selle äriruumi vastu pidada reaalseks. Apellatsioonkaebuses toodud väited kaebajal põhjendatud huvi puudumise osas ei ole asjakohased. Apellatsioonimenetluses on vaidluse esemeks halduskohtu otsus seoses kaebaja poolt esitatud tühistamis- ja kohustamiskaebuse rahuldamisega. Põhjendatud huvi on tulenevalt HKMS § 7 lg-st 1 vajalik vaid tuvastamiskaebuse puhul, mida antud juhul esitatud ei ole.
- Tallinna Linnavalitsuse 06.06.2007 korraldusega nr 1060-k anti äriruum kolmandale isikule üürile otsustuskorras viieks aastaks. Korralduses viidati korra p-le 18.4, mis lubab äriühingutele vara otsustuskorras kasutusse anda avalikest huvidest lähtudes. Korra punkt 19 kohustab sel juhul otsuses avaliku huvi olemasolu põhjendama – otsuses peab olema välja toodud avaliku huvi konkreetne sisu ja ulatus ning kuidas vara kasutusse andmise otsus seda huvi teenib. Korralduses nr 1060-k selliseid põhjendusi ei sisaldu, need tulenevad korralduse seletuskirjast. Seletuskirjas märgiti, et kolmanda isikuga 24.04.2002 sõlmitud üürileping on VÕS § 310 kohaselt muutunud tähtajatuks; kolmas isik on viie aasta jooksul linnavara heaperemehelikult kasutanud ja on nõus uue tähtajalise üürilepingu saamise korral investeerima 500 000 krooni äriruumide moderniseerimiseks. Poolte kokkuleppel määrati üürimääraks 450 kr/m2 kohta. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et linnavalitsus ei ole välja toonud sellist avalikku huvi, mis õigustaks korra p-s 18.4 sätestatud erandi kasutamist. Kindlasti ei saa avalik huvi tugineda asjaolul, et kolmas isik kasutas äriruumi viis aastat heaperemehelikult. Selliselt avaliku huvi sisustamise korral muuduks tavapärase, so pakkumise teel linnavara kasutamisse andmise korra rakendamine võimatuks. Vara heaperemehelik kasutamine on iga üürniku kohustus ning sellest ei saa ilma vastavasisulise õigusnormita tuleneda eelist avalik-õigusliku hüve saamisel. Avaliku huvina korra p 18.4 mõttes ei ole üldjuhul käsitletav ka kolmanda isiku investeerimiskohustus. Vastustaja ei ole selgitanud, miks suudab sellise investeeringu teha üksnes kolmas isik. Korra p 6.7 kohaselt saab vara kasutusse andmisel kokku leppida vara kasutusse andmise eritingimustes, milleks on ka vara kasutaja kohustus teha varale parendusi või muudatusi. Korra p 22.4 kohaselt tuleb vastavad eritingimused kindlaks määrata juba pakkumise korraldamise otsuses ning neid kajastatakse ka pakkumise teates (korra p 25.3). Seega oleks vastustaja saanud investeerimiskohustuse sätestada ka juhul, kui läbi oleks viidud pakkumine. Käesoleval juhul pole alust eeldada, et sellise investeerimiskohustuse olemasolul poleks keegi teine peale kolmanda isiku konkreetse äriruumi vastu huvi tundnud.
- Lähtuvalt eeltoodust on korraldus nr 1060-k õigusvastane. Vastustaja on andnud vara otsustuskorras kasutusse ilma korra p-st 18.4 tuleneva eelduseta. Siinkohal ei ole oluline vastustaja selgitus, et vara sellisel viisil kasutusse andmine on tavapärane. Õigusvastase halduspraktikaga ei saa kõrvaldada haldusakti õigusvastasust. 7
(8)3-07-1395 Avalikku huvi ei saa põhjendada seeläbi, justkui oleks kolmandal isikul tekkinud üürisuhte jätkamiseks õiguspärane ootus. Kolmanda isiku kasutusse oli antud piiratud avalik ressurss määratud tähtajaks. Alused selle hüve kasutamise pikendamiseks saavad tuleneda vaid avalikõiguslikest normidest. Isegi kui eraõiguslikest normidest tulenevalt muutus üürileping tähtajatuks, tekkis vastustajal kohustus otsustada pärast 5-aastase kasutamisõiguse lõppemist vara edasise kasutamise üle ning tähtajatu üürileping lõpetada. Kaebaja õiguspärane ootus ei saa seega olla seotud avalik-õigusliku kasutusõiguse pikenemisega. Kord ei näe ette, et pärast kasutusaja lõppu on eelmistel kasutajatel mingid eelised uue kasutusõiguse saamisel. Vastustaja selgitus, et praktikas nad eelistavad vanu kasutajaid, on vastuolus asjakohaste õigusnormidega. Kolmanda isikuga 24.04.2002 sõlmitud rendilepingu p 6.2, mille kohaselt juhul, kui vara tagastamisel lepingu lõppemisel ei tõota selle vara muul viisil majandamine linnale oluliselt suuremat kasu, võib lepingu uuendada vara rendile andmise otsustanud organi otsusel, pole kooskõlas 01.07.2003 kehtima hakanud uue linnavara kasutusse andmise korraga. Lisaks ei tulene sellest punktist vastustaja kohustust igal juhul leping uuendada. Seoses eeltooduga viitab ringkonnakohus veel Tallinna Linnavalitsuse 13.08.2003 määrusega nr 73 kinnitatud äriruumi üürilepingu tingimustele, mille p 19.1.1 kohaselt lõpeb üürileping tähtaja möödumisel ning lepingule ei kohaldata VÕS § 310 sätestatud pikenemist.
- Ringkonnakohus leiab, et halduskohus ei ole korralduse õiguspärasuse hindamisel oma pädevust ületanud. Küsimus, kas vastustaja annab äriruumi üürile otsustuskorras või pakkumist läbi viies, ei ole seotud otstarbekusega. Otsustuskorras saab linnavara kasutusse anda vaid korra p-s 18 nimetatud alustel ning halduskohus on pädev kontrollima, kas konkreetsel juhul esines mõni p-s 18 nimetatud alus vastavasisulise haldusakti andmiseks. Kohtu pädevuses ei ole otsustada, mida linn peab oma varaga tegema: kas kasutusse andma, müüma või ise kasutama (Riigikohtu erikogu otsus haldusasjas 3-3-1-15-01, p 29 ning Riigikohtu halduskolleegiumi otsus haldusasjas 3-3-1-35-05, p 9). Antud juhul ei olegi halduskohus vastustajale selliseid ettekirjutusi teinud. Halduskohus tegi kohtuotsusega vastustajale ettekirjutuse pärast korralduse nr 1060-k tagasitäitmist langetada otsus vaidlusaluste ruumide edasiseks kasutamiseks. Seega ei ole halduskohus kohustanud vastustajat neid ruume kindlal viisil kasutama. Vastustaja omakorraldusõigust ei ole rikutud.
- Seoses kolmanda isiku vastuväidetega kohtuotsusele nõustub ringkonnakohus, et korrektne ei ole kohtu käitumine, kus asudes menetlusosalistega kohtuistungi aega kooskõlastama, jätab kohus põhjendamatult tähelepanuta ühe menetlusosalise vastuväited pakutud kohtuistungi aja osas. Samas ei ole see asjaolu viinud antud juhul oluliste menetlusnormide rikkumiseni, sest kolmas isik ei esitanud pärast kohtukutse saamist taotlust kohtuistungi toimumise aja muutmiseks.
- Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud vastustaja enda kanda. Vastustajalt tuleb välja mõista kolmanda isiku poolt kantud õigusabikulud summas 5900 krooni. Tegemist on kohaste menetluskuludega. Kaire Pikamäe Oliver Kask Viive Ligi 8
(8)