← Eesti

3-07-1730/36

Obsah (4)§ 53§ 54§ 46§ 92

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Lilianne Aasma ja Kaire Pikamäe Otsuse tegemise aeg ja koht 11. juuni 2009, Tallinn Haldu

§ 53lg 1).

Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle läbivaatamist Riigikohtu istungil, võib Riigikohus lahendada kassatsioonkaebuse kirjalikus menetluses (

§ 54lg 2, § 61 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

  1. OÜ-le Uranos kuulub Tallinnas Harju tn 30 asuv kinnisasi (registriosa nr 35301/353, suurus 715 m2, sihtotstarve äri- ja elamumaa). Tallinna Linnavolikogu 09.03.2006 otsuse nr 87 „Harju tn 34, 38, 44, Harju tn 46/Rüütli tn 7 kinnistute ning endise kinnistu nr 537 (Harju tn 36) 3-07-1730 tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse Tallinna linnale omandamine“ alusel omandas Tallinna linn tulenevalt avalikust huvist taastada Harju tänava äärsetel kinnistutel haljasala ja ajalooline Nõelasilm ning rajada
  2. a
  3. märtsi pommitamise memoriaal OÜ Gelsea omandis olevad kinnistud Harju tn 34, 38, 44 ja Rüütli tn 7, OÜ Helic Holding omandis oleva kinnistu Harju tn 46 / Rüütli tn 15 ning OÜ-le Novo Kinnisvarainvesteeringud kuuluva Harju tn 36 maaüksuse. Sama otsuse p-ga 1.9 seati kinnistute omandamiseks sõlmitavates lepingutes Harju tn 34, 36, 38, 44 ja Rüütli tn 7 ja Harju tn 46 / Rüütli tn 15 kinnistutele asjaõiguslik ostueesõigus OÜ Gelsea kasuks tähtajaga 10 aastat.
  4. OÜ Uranos esitas 03.09.2007 halduskohtule kaebuse, milles palus kohustada Tallinna linna omandama kaebajalt Tallinnas Harju tn 30 asuv kinnistu hinnaga 49 629 801,65 krooni ning seada nimetatud kinnistule 10 aastaks OÜ Uranos kasuks asjaõiguslik ostueesõigus. Kaebaja sooviks on, et tema omandis olev Harju tn 30 kinnistu omandataks Tallinna linna poolt teiste Tallinna Linnavolikogu otsuses nr 87 loetletud maaüksustega võrreldavatel tingimustel. Selle nõude rahuldamisest on Tallinna Linnavalitsus keeldunud 14.08.2007 kirjaga nr LV1/
  5. Kaebaja on seisukohal, et tema omandis olev maaüksus on Tallinna linna poolt avalikust huvist lähtuva eesmärgi täitmiseks sama vajalik nagu teised linna poolt omandatud kinnistud. Tallinna Linnavalitsuse 01.09.2004 korralduse nr 1700-k p-st 1 ja Tallinna Linnavalitsuse 12.12.2007 korralduse nr 2194-k p-st 3.3 tulenevalt on Tallinna Linnavalitsus Harju tn 30 kinnistut koos teiste vastavas kvartalis paiknevate Harju tänava äärsete kinnistutega käsitlenud alati planeeritava haljasala ühe osana. Samuti kohalduvad kaebajale kuuluva kinnistu osas samasugused kitsendused nagu teiste eespoolnimetatud kinnistute osas – ehkki tegemist on elamu- ja ärimaaga, ei võimalda Tallinna linn haljasala loomise põhjendusel kinnistul hoonete püstitamist. Kaebajal on tekkinud õiguspärane ootus, et tema suhtes rakendatakse samasugust halduspraktikat nagu teiste Harju tänava äärsete maaüksuste omanike puhul. Lisaks on Tallinna linn Trepi tänavat ja Nõelasilma väravat taastades viinud kaebaja kinnistul omavoliliselt läbi ehitus- ja kaevetöid. Harju tn 30 ja Trepi tänava piirile on vastustaja ehitanud kapitaalse müüri, mitte üksnes taastanud vanu müüriosasid. Osaliselt paikneb kõnealune müür Harju tn 30 kinnistul. Taoline ehitustegevus näitab, et linnal on Harju tn 30 kinnistut püsivalt vaja, et oleks võimalik rekonstrueerida Nõelasilma värav ja Trepi tänav.
  6. Vastustajad Tallinna Linnavolikogu ja Tallinna Linnavalitsus vaidlesid kirjalikus vastuses kaebusele vastu ja palusid selle jätta rahuldamata. Ostuotsuse tegemisel (Tallinna Linnavolikogu 09.03.2006 otsus nr 87) lähtus linn vajadusest püstitada rajatisi Harju tänava Vabaduse väljaku poolsele küljele. Linn ei näinud vajadust rajatiste püstitamiseks Harju tn 30 kinnistule. Kaebajale kuuluva kinnistu kahel küljel (piiripunktid 36-40) kulgeb linnale kuuluv Harju tänava teemaa, mille koosseisu jääb ajalooline Trepi tänav. Kahe kinnisasja vahel paikneb endisest hoonestusest säilinud müür. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 151 lg-st 1 tulenevalt on kaebaja viidatud müür naabrite ühiskasutuses. Kui müür täies ulatuses lammutataks, variseks kaebaja kinnistu linna omandis olevale Trepi tänavale, seda oluliselt kahjustades. Seega on müüri säilimine kummagi menetlusosalise huvides ja piirirajatist kasutab kumbki pool. Kuna OÜ Uranos kinnistu piiril asuv müür oli varisemisohtlikus olukorras, korraldas linn muinsuskaitsealuse ehitise säilitamiseks ja kolmandate isikute elule ja tervisele tekkida võiva ohu vältimiseks müüride osalise konserveerimise betoonseina rajamisega. Kavas on kinnistute vahel paikneva müüri konserveerimine kogu pikkuses, et täita muinsuskaitseseadusest tulenevat kohustust tagada kaitsealuse ehitise säilimine ja kindlustada Harju tn 30 kinnistu varisemisohu vastu. Linn ei eita, et ta on püsitanud rajatised ka kaebaja kinnistu Raekoja platsi poolsele küljele ja kasutanud ehitustegevuse ajal kaebaja kinnistut kooskõlas AÕS §-ga
  7. Objektide 2

(11)3-07-1730 konserveerimise ja rajamisega on linn oma eesmärgid realiseerinud ning kaebaja kinnistut ei kavatseta rohkem kasutada. Kinnistu kasutamine ehitusperioodil ei tähenda, et kinnistu on linnale püsivalt vajalik. Linn on kinnitanud kaebajale maakohtu menetluses olevas tsiviilasjas valmisolekut maksta kinnistu kasutamise eest tasu. Teadaolevalt kasutab kaebaja kinnistut aastaid tulu saamise eesmärgil (laatade jms korraldamiseks). Harju tn 30 kinnistul ei paikne ehitisi ja sellel puudub ehitusõigus. Ilma detailplaneeringut kehtestamata ei ole kõnealusele kinnistule ehitamine lubatud. Kinnistu paikneb Tallinna vanalinna muinsuskaitsealal, mis toob kaasa täiendavad piirangud. Kinnistusraamatusse on kasutusotstarbena kantud 50% elamumaa ja 50% ärimaa. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohaselt on pooltel õigus ja vabadus leppida kokku eseme hinnas vastavalt oma äranägemisele. Ka Tallinna linnal kui avalik-õiguslikul juriidilisel isikul on õigus müügilepingut sõlmides kokku leppida turuväärtusest nii madalamas kui ka oluliselt kõrgemas hinnas. Alusetu on nõue, et Tallinna linn omandaks kaebajale kuuluva kinnistu sama ruutmeetri maksumusega, millega omandati kõrvalasuvad kinnistud. Viimatinimetatud kinnistute omandamise hinda mõjutas asjaolu, et linn oli rahvaküsitlusega saanud volituse ja tellimuse haljasala rajamiseks Harju tänavale, kuid ülesande täitmist takistasid kohtuvaidlused, sest kinnistute omanikud ei soovinud vara võõrandada. Kaebaja kinnistu linnale haljasala rajamiseks vajalik ei ole, haljasala on juba rajatud. Linnal ei ole põhjust nõutud ülemäärase hinnaga tehingu teostamiseks. Linn omandab ja on kohustatud omandama vaid esemeid, mille soetamine on vajalik ja põhjendatud avalikest huvidest lähtuvalt või seadusest tulenevate kohustuste täitmiseks ja igal konkreetsel juhul hinnas eraldi kokku leppides. 4. Tallinna Halduskohus jättis 06.06.2008 otsusega OÜ Uranos kaebuse rahuldamata. Kaebaja tugines kohustamisnõude esitamisel esmajoones PS § 12 lg-st 1 tulenevale võrdse kohtlemise põhimõttele. Põhjendamatu on väide, et Harju tänava äärset terviklikku haljasala ei ole võimalik rajada ja seega viia ellu Tallinna Linnavolikogu 09.03.2006 otsust nr 87 ilma Harju tn 30 kinnistut omandamata. Otsuses on Tallinna linnale eesmärgi saavutamiseks vajalikud kinnistud nimetatud ja seega määratletud haljasalaga hõlmatava maa-ala piirid. Vaidlust ei ole selles, et Harju tn 30 kinnistu on olnud hõlmatud käsitletavat piirkonda puudutavate planeeringutega, ent ainuüksi asumisest detailplaneeringualas või planeeringu lähteülesandes sisaldumisest ei saa järeldada kaebajale kuuluvale kinnistule haljasala rajamist. Käesolevaks ajaks on haljasala rajatud ning Trepi tänav koos Nõelasilmaga taastatud. Tallinna Linnavalitsuse 12.12.2007 korralduse nr 2194-k (tl 155-158) p-st 3.3 nähtuvalt lähtuti ehitusloa nr 26114 aluseks oleva ehitusprojekti koostamisel muinsuskaitselistest eritingimustest, mille kohaselt tuleb Trepi tänav taastada (välja kaevata) ja eksponeerida kui planeeritava haljasala põhjapoolne piir. Korraldusest ei saa järeldada, et Tallinna linn on alati käsitlenud Harju tn 30 kinnistut koos teiste vastavas kvartalis paiknevate Harju tänava äärsete kinnistutega planeeritava haljasala ühe osana. Linnavalitsus on selgitanud, et Trepi tänava taastamine koos Nõelasilma väravaga tuleneb otseselt avalikust huvist. Muinsuskaitseliste eritingimustega ei määratleta Harju tänavale planeeritava haljasala piiri. Tallinna Linnavalitsuse 01.09.2004 korraldusele nr 1700-k tugineda ei saa, sest kinnistu omandamise ajaks oli nimetatud korraldus Tallinna Halduskohtu 17.11.2004 otsusega nr 3-2254/2004 tühistatud, samuti ei saa ainuüksi planeeringu lähteülesandest järeldada, et samasugusel kujul ja mahus kehtestatakse ka planeering. Kivisilla aia- ja maastikukujunduse OÜ koostatud koondplaanist (töö nr 32-06, tl 183) nähtub selgelt, et Harju tn 30 kinnistu haljasala maana hõlmatud ei ole. Sellega on kooskõlas ka Harju tänava haljasala tööprojekti II etapi plaan (tl 69). Eeltoodust tulenevalt Tallinna Linnavalitsuse 14.08.2007 kirjas nr LV-1/2657 (tl 10) Harju tn 30 kinnistu omandamiseks vajaduse puudumist põhjendusel, et Harju tn 30 kinnistul on haljasala olemas, tuleb käsitada pigem ametnikupoolse eksimuse või ebakorrektse asjaajamisena linnavalitsusele saabunud kirjadele vastamisel kui 3
(11)3-07-1730 tõendina, mis lükkaks ümber otsuses nr 87 sisalduva, samuti kõnealuse haljasala rajamiseks ning Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamiseks koostatud ning tegeliku töö aluseks olnud projektides ja plaanides fikseeritu ja reaalselt rajatu. Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määruse nr 155 „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus“ § 3 lg-st 2 tulenevalt asuvad Trepi tänav ja Nõelasilma värav vanalinna muinsuskaitsealas. Asjaolust, et Trepi tänavat ääristav müür ning Nõelasilma värava üks tugimüüridest on osaliselt Harju tn 30 kinnistul, ei saa järeldada, et kaebajale kuuluv kinnistu on linnale püsivalt vajalik. Müüri säilimine on ka kaebaja huvides, sest vastasel korral ei ole välistatud kaebaja kinnistu varisemine Trepi tänavale. AÕS § 151 tulenevalt on kõnealune müür naabrite ühiskasutuses, sõltumata asja kuuluvusest. Müüride konserveerimine betoonseina rajamisega on teostatud muinsuskaitsealuse ehitise säilitamiseks ning võimalikest varingutest tingitud ohu vältimiseks. Tallinna linnal oli muinsuskaitseseaduse (MuKS) § 40 lg-test 1 ja 2 tulenevalt kohustus mälestise kahjustamist ennetavate tööde teostamiseks. Vaidlust ei ole, et ehitustööde teostamise ajal Tallinna linn Harju tn 30 kinnistut kasutas. Sellest ei saa aga järeldada, et kinnistu on linnale Nõelasilma värava ja Trepi tänava taastamiseks püsivalt vajalik. Ehitustööde lõppemisel konserveeris linn müüritise, toestas Harju tn 30 kinnistu serva ja taastas haljastuse. Vastustaja on pooltevahelises tsiviilasjas (nr 2-07-20207) avaldanud valmisolekut maksta kaebajale tasu tema kinnistu kasutamise eest. Ajaloolise Nõelasilma värava ja Trepi tänava taastamise käigus on aset on leidnud muinsuskaitsealuste ehitiste säilitamiseks vajalikud konserveerimis- ja toestamistööd ning ehitustööde ajal kaebaja kinnistu kasutamisel oli ajutine iseloom. Seega Tallinna linna kohustuste täitmise aspektist ei olnud OÜ-le Uranos kuuluv kinnistu samaväärses seisus linna poolt otsuse nr 87 alusel omandatud kinnistutega. Tallinna Linnavalitsus algatas 27.12.2007 korraldusega nr 5111-k OÜ Gelsea, OÜ Helic Holding ja OÜ Novo Kinnisvarainvesteeringud taotluse alusel Harju, Niguliste ja Rüütli tänava vahelise kvartali detailplaneeringu, mis võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 07.11.2001 korraldusega nr 4740-k (tl 39) ning nägi ette Harju tänava äärsete kinnistute taashoonestamise. Juunis 2002 korraldas linnavalitsus rahvaküsitluse, selgitamaks, kas algatatud detailplaneering vastab avalikele huvidele. 27.08.2003 taotlesid OÜ Gelsea, OÜ Helic Holding ja OÜ Novo Kinnisvarainvesteeringud detailplaneeringu menetlemise jätkamist või kinnistute omandamist, millest linnavalitsus keeldus. Tallinna Linnavalitsus algatas 01.09.2004 korraldusega nr 1700-k Harju, Niguliste ja Rüütli tänava vahelise kvartali detailplaneeringu uue eesmärgiga rajada Harju tänava äärsetel kinnistutel haljasala ja ajalooline Nõelasilm ning 09.03.1944 pommitamise memoriaal. Sama korraldusega tunnistati kehtetuks korraldused nr 5111-k ja nr 4740-k. OÜ Gelsea vaidlustas korralduse nr 1700-k halduskohtus. OÜ Uranos kanti Harju tn 30 kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 06.07.2005. Selleks ajaks oli Tallinna Halduskohtu 17.11.2004 otsusega haldusasjas nr 3-2254/2004 tühistatud Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 1700-k (tl 40-41) ja tehtud Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutus 27.11.2000 korraldusega nr 5111-k algatatud ja 07.11.2001 korraldusega nr 4740-k vastu võetud detailplaneeringu menetluse jätkamiseks. Käesolevaks ajaks ei ole detailplaneeringut kehtestatud. Seega ei ole planeeringutega seonduv olukord kaebaja jaoks muutunud. Kaebajale kuuluval kinnistul puudub ehitusõigus. Kaebaja ega eelnevalt Harju tn 30 kinnistu omanikuks olnud isik ei ole linnavalitsuselt taotlenud kinnistu ehitusõiguse määramiseks detailplaneeringu algatamist. Kinnistusraamatusse on kasutusotstarbena kantud 50% elamumaa ja 50% ärimaa. Kaebaja väide ehitustegevuse võimaluse kaotamisest on paljasõnaline. Kuna Harju tn 30 kinnistu suhtes ei esinenud samad asjaolud mis linnavolikogu otsuse nr 87 alusel omandatud Harju tänava kinnistute puhul, ei pidanud linn neid ebavõrdseid juhtumeid võrdselt käsitlema ning Tallinna Linnavalitsus keeldus kaebaja esitatud nõude rahuldamisest 4
(11)3-07-1730 õiguspäraselt. Keeldumine ei ole vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega. Sellises olukorras puudub kohtul vajadus analüüsida kaebaja poolt nõutud summa suuruse põhjendatust. Kohus märgib, et linn omandab ja on kohustatud omandama vaid esemeid, mille soetamine on vajalik ja põhjendatud avalikest huvidest lähtuvalt või seadusest tulenevate kohustuste täitmiseks. Käesoleval juhul sellise olukorraga tegemist ei ole. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 5. OÜ Uranos palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega tema kaebus rahuldada, samuti mõista vastustajatelt solidaarselt välja apellandi menetluskulud. Kuna linn on teiste Harju tänava äärsete kinnistute osas rakendanud konkreetset halduspraktikat (omandas kinnistud) ning kuna Harju tn 30 kinnistu on linnale sama vajalik kui teised omandatud kinnistud, siis on apellandil õigus nõuda, et ka tema suhtes kohaldatakse võrdsuse põhimõttest tulenevalt samasugust halduspraktikat. Apellant on täielikult samasuguses olukorras kui teised isikud, kellelt Tallinna linn omandas Harju tn ääres paiknevad kinnistud. Apellant on seisukohal, et Harju tn 30 kinnistu on Tallinna Linnavolikogu 09.03.2006 otsuse nr 87 eesmärkide täitmiseks sama vajalik kui teised Harju tänava äärsed kinnistud, mille linn omandas. Otsusest nähtub selgelt, et faktiliselt on Tallinna linn näinud Harju tn 30 kinnistut alati ühe lahutamatu koostisosana haljasalast, mis on piiratud Rüütli, Niguliste ja Harju tänavaga ning moodustab ühe ansambli. Kui see nii ei oleks, siis tekib küsimus, miks ei ole linn lubanud nimetatud kinnistut hoonestada. Harju tn 30 kinnistu otsuses eraldi nimetamata jätmine ei tähenda, et linn poleks nimetatud kinnistut näinud haljasala ühe osana ega plaaninud seda omandada hiljem. Tallinna linna ja apellandi pikaajalised läbirääkimised Harju tn 30 kinnistu linna poolt omandamise võimaluste üle tõendavad Tallinna linna huvi kinnistu omandamise vastu. Puudub alus arvata, et linn soovis apellandi kinnistut omandada mõnel muul eesmärgil peale haljasala rajamise. Põhjendamatu on halduskohtu seisukoht, et käesolevaks ajaks on haljasala juba rajatud ning Trepi tänav koos Nõelasilma väravaga taastatud ning seejuures pole sellesse hõlmatud Harju tn 30 kinnistut. Tallinna Linnavalitsus on ka ise oma 14.08.2007 kirjas nr LV-1/2657 viidanud, et Harju tn 30 kinnistu puhul on tegu haljasala ühe osaga, kuid kuna kinnistul on haljasala juba olemas, siis linn seda omandada ei soovi. Kohus on nimetatud kirjas väljendatut põhjendamatult käsitanud üksnes ametniku eksimusena. Harju tn 30 käsitlemist haljasala ja memoriaali ühe osana näitab ka see, et nimetatud kinnistu on olnud hõlmatud mõlemas vastavat kvartaliosa hõlmavas detailplaneeringus. Korralduse nr 4740-k alusel algatatud detailplaneeringuga soovitakse muuta Harju tn äärsete kinnistute (sh Harju tn 30) maa sihtotstarvet ning kavandada kinnistud haljasalaks. Kuigi detailplaneeringut ei ole veel kehtestatud, näitab see siiski Tallinna linna seisukohta, milliseks peaks haljasala kujunema ja mida peaks detailplaneering hõlmama. Tallinna linn on oma tegevusega sisuliselt aktsepteerinud ka muinsuskaitselistes eritingimustes väljendatud seisukohta haljasala piiri osas. Kivisilla aia- ja maastikukujunduse OÜ koostatud koondplaan ja Harju tänava haljasala tööprojekti II etapi plaan kui teatud kinnistutel ehitustööde aluseks olevad dokumendid ei pidanudki hõlmama Harju tn 30 kinnistut, sest nimetatud kinnistul on haljasala juba olemas ja vastavas etapis ehitustöid teha tarvis ei olnud. Seejuures hiljem Trepi tänava ja Nõelasilma värava rajamisel teostati ehitustöid ka Harju tn 30 kinnistul. Tallinna linna eesmärk on olnud rajada avalik haljasala, eraõigusliku isiku omandis olevat kinnistut ei ole võimalik käsitada avalikus kasutuses oleva haljasalana. Kuna Tallinna linn on püstitanud Harju tn 30 kinnistule rajatisi ja need rajatised on püsiva iseloomuga (Nõelasilma värava üks ülesehitatud tugimüür, betoonist tugimüür ning Trepi tänava ääres paiknev müür), siis on linnal kinnistut püsivalt vaja, kui ta soovib, et seal paikneksid tema 5
(11)3-07-1730 poolt apellandi loata püstitatud rajatised. Apellant on esitanud kohtusse ka hagi nimetatud ehitiste tema kinnistult eemaldamiseks. Nende lammutamisel saaksid Nõelasilma värav ja Trepi tänav kahjustatud ning täitmata jääks linna eesmärk rajada memoriaal ja haljasala. Kohus on jätnud ebaõigesti arvestamata, et apellandi kinnistu jaoks poleks vaidlusalused müürid olnud üldse vajalikud, sest linna kaevetöödeta (Trepi tänava väljakaevamine) puuduks ka varisemisoht. AÕS § 146 lg 1 kohaselt ei või maatükki süvendada selliselt, et naaberkinnisasi kaotaks vajaliku maapõuetoe. Võimalike kahjulike tagajärgede kõrvaldamine ei saa toimuda apellandile kuuluva kinnistu Tallinna linna poolt kasutamise teel ehk sellele tugimüüride püstitamisega. Vajalikud kindlustustööd pidanuks linn tegema oma kinnistul. Trepi tänavat ja Nõelasilma väravat ei ole võimalik eksponeerida ilma Harju tn 30 kinnistut kasutamata. Apellant ei ole tema kinnistul asuvat müüri kasutav isik, linn ei saa sundida apellanti tema tahte vastaselt kasutama või taluma ebaseaduslikku piirirajatist. Seega on ebaõige vastustajate ja kohtu seisukoht, et linnal puudub alates ehitustööde lõpetamisest vajadus ja soov apellandi kinnistut kasutada. Rajatiste paigutamisega Harju tn 30 kinnistule kasutab Tallinna linn pidevalt nimetatud kinnistut otsuses nr 87 sätestatud eesmärkide täitmiseks. Tugimüüri rajamine pole olnud vajalik muinsuskaitselise ehitise säilitamiseks või konserveerimiseks. Vanade müüriosade osa kogu ehitisest on marginaalne, sisuliselt on tegu uusehitisega. MuKS § 40 lg-test 1 ja 2 ei tulenenud käesoleval juhul Tallinna linnale kohustust hakata muinsuskaitse all olevaid ehitisi välja kaevama ja neid ümber ehitama. Ka ei olnud väljakaevatud varemete hävimise riski, sest enne ehitustöid paiknesid need täielikult maa sees. Linn plaanis algusest peale teha ehitustöid (püstitada rajatisi) ka Harju tn 30 kinnistul ning seda on ka tehtud (taastatud Trepi tänav ja Nõelasilma värav). Kohus on jätnud hindamata apellandi väite, et temale kinnistu müünud isik osales detailplaneeringu finantseerimisel, mis nägi ette Harju tn äärsete kinnistute hoonestamise. Tallinna Halduskohtu 17.11.2004 otsusega nr 3-2254/2004 on tuvastatud, et Harju tn äärsete kinnistute omanikel oli õiguspärane ootus ehitusõiguse tekkimise osas. Samasugune õigustatud ootus oli ka apellandil kinnistu omandamisel 20.06.2005, sest ta oli teadlik, et kohtuotsusega oli Tallinna linna kohustatud jätkama detailplaneeringu menetlust, mis ehitusõiguse ette nägi. Kuna aga OÜ Gelsea kaebusest loobus, menetletakse praegu hoopis detailplaneeringut, mis näeb Harju tänavale ette haljasala ja memoriaali. Asjaolu, et Tallinna linn Harju tänavale hooneid rajada ei luba, on üldteada. 6. Tallinna Linnavalitsus ja Tallinna Linnavolikogu vaidlevad kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad selle jätta rahuldamata ning halduskohtu otsuse muutmata. Apellatsioonkaebuses ei ole välja toodud mingeid uusi argumente ega seisukohti. Apellant ei kuulu samasse gruppi isikutega, kellelt linn Tallinna Linnavolikogu 09.03.2006 otsuse nr 87 alusel kinnisasjad ja maa tagastamise nõudeõiguse omandas. Tallinna linn omandas vaid need Harju tänava äärsed kinnistud, mis olid vajalikud liuvälja rajamiseks ning liuvälja ja Harju tänava vahelise ala haljastamiseks. Käesolevaks ajaks on need eesmärgid realiseeritud. Linn ei omandanud sugugi kõiki Harju tn äärseid kinnistuid, mis visuaalsel vaatlusel moodustavad haljasala ja memoriaalina ühtse ansambli. Lisaks Harju tn 30 kinnistule ei puuduta viidatud volikogu otsus ka Nõelasilma tänavast teisel pool paiknevat Niguliste ja Harju tänava nurka (Harju tn 24/26). Asjaolu, et Trepi tänavaga seonduvate ehitustööde teostamise ajal oli hädavajalik kaebaja kinnisasjale tellinguid paigaldada, sellele ehitusmaterjali asetada ning sellest üle käia, ei tõenda, et Harju tn 30 kinnistu on linnale püsivalt vajalik. Linn ei kavatse naaberkinnistut rohkem kasutada. AÕS § 151 kohaselt on kahte kinnisasja eraldav müür naabrite ühiskasutuses ja seega on alusetud apellandi väited sellest, et linnale kuuluv rajatis paikneb Harju tn 30 kinnistul. 6
(11)3-07-1730 Tallinna linn ei ole vaidlusaluse müüriosa omanik. Antud juhul ei ole täidetud ka planeerimisseaduse (PlanS) §-s 30 ja kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 3 lg-s 2 sätestatud tingimused, mis võimaldaksid nõuda kohalikult omavalitsuselt kinnisasja võõrandamist. Apellant saab Harju tn 30 kinnistut takistusteta kasutada. Kaebaja ei ole taotlenud Harju tn 30 detailplaneeringu algatamist ning väited, et ehitusõiguse saamine antud alale on välistatud, on paljasõnalised. Antud kinnistul ei olnud ehitusõigust ka sel ajal, mil apellant kinnistu omandas ning ta ei ole astunud mingeid samme selle õiguse omandamiseks. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  1. Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
  2. Asjas on vaidlus selle üle, kas OÜ-le Uranos kuuluv Harju tn 30 kinnistu moodustab ühe osa Tallinna linna poolt Harju tänava äärde rajatud haljasalast või mitte ning kas linn kasutab Harju tn 30 kinnistut avalikul otstarbel, millest on linnal tekkinud kohustus Harju tn 30 OÜ-lt Uranos võõrandada samadel tingimustel kui omandati Tallinna Linnavolikogu 09.03.2006 otsuse nr 87 alusel teised Harju tänava äärsed kinnistud.
  3. Halduskohus leidis, et Tallinna linn ei ole näinud Harju tn 30 haljasala ühe osana ning Tallinna Linnavalitsuse 14.08.2007 kirjas nr LV-1/2657 (tl 10) sisalduvat viidet, et kuna Harju tn 30 kinnistul on haljasala juba olemas, linn seda omandada ei soovi, tuleb pidada ametniku eksimuseks. Rajatava haljasala piirid pani Tallinna Linnavolikogu halduskohtu seisukoha järgi paika 09.03.2006 otsusega nr 87 ning haljasala hõlmab üksnes selles nimetatud kinnistuid. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Halduskohus ei ole pööranud tähelepanu asjaolule, et otsus nr 87 ei hõlma sugugi kõiki kinnistuid, mis Harju tänava varemete maa-alale jäid, vaid üksnes eraomandis olevaid kinnistuid. Lisaks otsuse nr 87 alusel omandatud kinnistutele (Harju tn 34, 38, 44, Rüütli tn 7, Harju tn 46 / Rüütli tn 15, Harju tn 36 nõudeõigus) paiknevad haljasala rajatised ka riigi omandis olnud kinnistutel asukohaga Harju tn 32, 40/42 ja 40a. Käesolevaks ajaks on riik nimetatud kinnistud tasuta võõrandatud Tallinna linnale (vt Tallinna Linnavolikogu 27.05.2004 otsus nr 112 „Riigi omandis olevate Harju tn 24/26, 32, 40/42 ja 40a kinnistute tasuta Tallinna linna omandisse taotlemine“; Riigikogu majanduskomisjoni 19.01.2009 istungi protokoll nr 109). Seisukohta, et teiste kõrval nähakse haljasala ühe osana ka Harju tn 30 kinnistut, on Tallinna linnajuhid väljendanud ajakirjanduseski. Näiteks 01.02.2006 ajalehes „Postimees“ avaldatud artikli „Omanik küsib Harju tänava krundi eest 49 miljonit krooni“ kohaselt avaldas Tallinna abilinnapea Taavi Aas järgmist: „Loomulik muidugi oleks, kui kogu ala kuuluks linnale, kuid samas pole see krunt linna jaoks praegu probleemne, mis tuleks kohe ja nüüd ära osta.“ Sama artikli kohaselt selgitas abilinnapea veel, et linn ei kiirusta pakutud krunti ostma, sest erinevalt teistest omandatud kinnistutest asub OÜ Uranos pakutav Harju tn 30 krunt juba niigi haljasalal. Tallinna linn on ka käesolevas asjas esitatud vastuses apellatsioonkaebusele nõustunud, et vähemalt visuaalselt moodustavad otsuse nr 87 alusel omandatud kinnistud, Harju tn 30 ja teisel pool Trepi tänavat paiknevad kinnistud haljasala ja memoriaalina ühtse ansambli. Kohtul ei ole põhjust kahelda, et sellise tulemuse saavutamine ongi kogu aeg olnud linna soov. Samuti oli Harju tn 30 hõlmatud Tallinna Linnavalitsuse 01.09.2004 korraldusega nr 1700-k (tl 40-41), millega muu hulgas algatati Rüütli tn, Niguliste tn ja Harju tn vahelise kvartaliosa detailplaneeringu koostamine eesmärgiga rajada nimetatud kvartalisse haljasala ja
  4. aasta
  5. 7
(11)3-07-1730 märtsi pommirünnaku memoriaal ning taastada ajalooline Nõelasilm. Linnavalitsuse käsitlust ei muuda olematuks see, et Tallinna Halduskohus 17.11.2004 otsusega nr 3-2254/2004 selle korralduse tühistas. Kuigi iseenesest on õige halduskohtu seisukoht, et muinsuskaitseliste eritingimustega Harju tänavale planeeritava haljasala piiri ei määrata, on Tallinna Linnavalitsus 12.12.2007 korralduse nr 2194-k (vaideotsus, tl 155-158) punktis 3.3 muu hulgas viidanud L. Künnapu koostatud muinsuskaitseliste eritingimuste punktile 6, mille kohaselt Trepi tänav tuleb taastada (välja kaevata) ja eksponeerida kui planeeritava haljasala põhjapoolne piir. Ka Kivisilla aia- ja maastikukujunduse OÜ koostatud projekti koondplaanist (töö nr 32-06, tl 183), milles Harju tn 30 kinnistul ehitus- ja haljastustöid ette ei nähta, ei saa teha järeldust, et nimetatud kinnistu ei ole iseenesest haljasalaga hõlmatud. Ringkonnakohus leiab, et kuna Harju tn 30 kinnistul tööde teostamist ette ei nähtud, siis ei pidanudki koondplaan seda kinnistut puudutama. Asjas kogutud tõendeid ja muud kättesaadavat teavet kogumis hinnates tuleb ringkonnakohtu hinnangul asuda seisukohale, et Tallinna linn on Harju tn 30 kinnistut näinud kavandatud haljasala ühe osana.
  1. Erinevalt OÜ-st Uranos on ringkonnakohus aga seisukohal, et Tallinna linnal ei olnud kohustust hõlmata otsusega nr 87 ka Harju tn 30 kinnistu ning see OÜ-lt Uranos omandada. Käesoleva kohtuasja lahendamisel ei oma tähtsust mitte see, kas Tallinna linn on näinud Harju tn 30 kinnistut haljasala ühe osana või mitte, vaid oluline on hoopis asjaolu, kas linnal oli oma eesmärkide saavutamiseks vajalik nimetatud kinnistu omandada või mitte. Ehitusseaduse § 12 lg-st 2 tulenevalt ei ole ehitamine võimalik ilma maaüksuse omaniku loata. Kuna OÜ Gelsea oli halduskohtus vaidlustanud Tallinna Linnavalitsuse 01.09.2004 korralduse nr 1700-k, millega algatati Rüütli tn, Niguliste tn ja Harju tn vahelisse kvartaliosasse haljasala ja
  2. aasta
  3. märtsi pommirünnaku memoriaali, samuti ajaloolise Nõelasilma taastamist ja maakasutuse otstarbe muutmist ettenägeva detailplaneeringu koostamine ning tunnistati kehtetuks varasemad Harju tn äärsetele kruntidele ehitusõigust ettenägeva detailplaneeringu algatamise ja vastuvõtmise korraldused (vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 27.10.2000 korraldus nr 5111-k ja 07.11.2001 korraldus nr 4740-k), ning Tallinna Halduskohus 17.11.2004 otsusega haldusasjas nr 3-2254/2004 kaebuse rahuldas, oli ilmselge, et haljasala ja memoriaali rajamine ei oleks olnud võimalik ilma Tallinna Linnavolikogu 09.03.2006 otsuses nr 87 nimetatud kinnistuid Tallinna linna poolt omandamata, sest kinnistute omanikud olid huvitatud kinnistute hoonestamisest. Otsuse nr 87 punkti 1.13 alusel loobus OÜ Gelsea halduskohtule korralduse nr 1700-k tühistamiseks esitatud kaebusest (Tallinna Ringkonnakohus võttis kaebusest loobumise vastu 07.08.2006 määrusega haldusasjas nr 3-04-290; varasem nr 2-3-72/2006). Võrdse kohtlemise põhimõtet ei ole antud olukorras rikutud. Riigikohtu halduskolleegium märkis 12.12.2006 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-65-06 (p 25), et võrdse kohtlemise põhimõtte kohaselt käsitletakse ühetaoliselt kõiki isikuid ühtedes ja samades oludes ning samadel eeldustel. Ühetaoline kohtlemine peab olema tagatud ühesuguste asjaolude korral. Võrdse kohtlemise rikkumisega on tegemist siis, kui ühesuguseid asjaolusid käsitletakse ilma nähtavate mõistlike põhjendusteta erinevalt. Võrdse kohtlemise põhimõtet pole rikutud, kui haldusorgani kaalutlusotsus rajanes kohtumenetluses tuvastamist leidnud asjaoludest tulenevatel asjakohastel kaalutlustel. Ringkonnakohtu hinnangul ei esinenud käesoleval juhul linna poolt omandatud kinnistute ja Harju tn 30 puhul ühesuguseid asjaolusid, mistõttu ei ole olnud tegemist meelevaldse ebavõrdse 8
(11)3-07-1730 kohtlemisega. Olulised erinevused seisnevad selles, et vastupidiselt linna poolt otsuse nr 87 alusel omandatud kinnistutele oli Harju tn 30 kinnistul haljasala faktiliselt juba olemas. Seetõttu ei olnud linnal objektiivselt vajalik haljasala rajamiseks nimetatud kinnistut omandada. Kivisilla aiaja maastikukujunduse OÜ tööst nr 32-06 (tl 183) nähtub selgelt, et linna poolt omandatud kinnistutele püstitati haljasala ja memoriaali rajamise käigus täiendavaid ehitisi (liuväli, kõnniteed, tugimüürid, piirded jm). Harju tn 30 kinnistul säilis aga seal juba olemas olnud haljasala. 11. Vaidlust ei ole selles, et Harju tn 30 kinnistu on olnud hõlmatud käsitletavat piirkonda puudutavate planeeringualgatustega (Tallinna Linnavalitsuse 27.12.2000 korraldusega nr 5111-k algatatud ja 07.11.2001 korraldusega nr 4740-k vastu võetud Harju, Niguliste ja Rüütli tänava vahelise kvartali detailplaneering; Tallinna Linnavalitsuse 01.09.2004 korraldusega nr 1700-k algatatud Rüütli tänava, Niguliste tänava ja Harju tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering). Ühtegi detailplaneeringut nimetatud alale tänaseni kehtestatud ei ole. OÜ Uranos on tuletanud oma õiguse nõuda Tallinna linnalt Harju tn 30 kinnistu omandamist muu hulgas asjaolust, et temale kinnistu müünud isik osales detailplaneeringu finantseerimisel, mis nägi ette Harju tänava äärsete kinnistute hoonestamise ning Tallinna Halduskohtu 17.11.2004 otsusega nr 3-2254/2004 on tuvastatud, et Harju tänava äärsete kinnistute omanikel oli õiguspärane ootus ehitusõiguse tekkimise osas. Samasugune õigustatud ootus oli ka apellandil kinnistu omandamisel 20.06.2005, sest ta oli teadlik, et kohtuotsusega oli Tallinna linna kohustatud jätkama detailplaneeringu menetlust, mis ehitusõiguse ette nägi. Asjaolu, et Tallinna linn Harju tänavale hooneid rajada ei luba, on üldteada. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Ehitusõigust ettenägeva detailplaneeringu vastuvõtmisest ei teki detailplaneeringualaga hõlmatud kinnistute omanikel veel õiguspärast ootust ehitusõiguse saamiseks. Detailplaneeringu vastuvõtmine on planeerimismenetluses üksnes vaheetapp ning menetlus ei pea tingimata lõppema vastuvõetud detailplaneeringu kehtestamisega, sest ka planeeringu avaliku väljapaneku või järelevalve käigus võib ilmneda olulisi asjaolusid või muid takistusi, mis ei võimalda planeeringut vastuvõetud kujul kehtestada. Ka Tallinna Halduskohus leidis 17.11.2004 otsuses (p 1.4), et detailplaneeringu vastuvõtmine tekitab detailplaneeringu algatamist taotlenud isikutes õiguspärase ootuse üksnes sellele, et vastuvõetud planeeringut menetletakse edasi ja otsustatakse selle kehtestamine või mittekehtestamine. Halduskohus ei võtnud ega saanudki võtta seisukohta planeeringualaga hõlmatud kinnistute ehitusõiguse suhtes. Pealegi tuleb arvestada, et seoses OÜ Gelsea poolt kaebusest loobumisega tühistas Tallinna Ringkonnakohus 07.08.2006 määrusega nr 3-04-290 halduskohtu nimetatud otsuse. Ehitusõiguse olemasolu ei saa iseenesest tuletada ka asjaolust, et maatüki sihtotstarve on võrdsetes osades elamu- ja ärimaa, sest ehitusõigus määratakse kindlaks detailplaneeringu kehtestamisega (PlanS § 9 lg-d 1-4). Kuna Harju tn 30 suhtes ei ole ühtegi detailplaneeringut seni kehtestatud, siis on nimetatud kinnistu ehitusõigus jätkuvalt määratlemata. Ehitusõiguse olemasolu ja selle maht või ehitusõiguse puudumine saab lõplikult selguda alles pärast vastava detailplaneeringu lõpuni menetlemist. OÜ Uranos ega enne teda Harju tn 30 kinnistu omanikuks olnud isik ei ole taotlenud detailplaneeringu algatamist. Samuti ei vaidlustanud kinnistu varasem omanik Tallinna Linnavalitsuse 01.09.2004 korraldust nr 1700-k. Isegi kui võib pidada küllalt tõenäoliseks, et Harju tn 30 kinnistule hoonete püstitamist võimaldavat detailplaneeringut kunagi ei kehtestata, ei saaks sellist ehitusõiguse puudumist seostada ainuüksi ja peamiselt Harju tänava äärde rajatud haljasala ja memoriaaliga, vaid alale uute hoonete püstitamise keeld võib tuleneda juba näiteks muinsuskaitselistest nõuetest tagada ajaloomälestiseks oleva Niguliste kiriku (kultuurimälestiste riikliku registri nr 1215) vaadeldavus (MuKS § 43). Sellest tulenevalt ei ole võimalik enne 9
(11)3-07-1730 planeerimismenetluse läbimist väita, et haljasala rajamise ja Trepi tänava / Nõelasilma värava taastamise tõttu on kaotatud Harju tn 30 kinnistu ehitusõigus. Planeerimismenetluse tulemusel võib osutuda ka võimalikuks, et OÜ-l Uranos tekib õigus nõuda Tallinna linnalt Harju tn 30 kinnistu omandamist või sundvõõrandamist kohese ja õiglase tasu eest, kui on täidetud PlanS §-s 30 või KASVS § 3 lg-s 2 sätestatud tingimused.
  1. Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamiseks püstitati küll Harju tn 30 piirile tugimüür, mis ulatub osaliselt apellandi kinnistule, kuid kuna tegemist on üksnes piirirajatisega, ei saa selle üleulatumisest veel iseenesest teha järeldust, et linn kasutab nimetatud kinnistut pidevalt avaliku ülesande täitmiseks. Vaidlust ei ole selles, et Trepi tänava ja Nõelasilma värava väljakaevamis- ja taastamistööde teostamise ajal Tallinna linn Harju tn 30 kinnistut kasutas. Vaidlust ei ole ka selles, et ilma linna teostatud väljakaevamisteta ei oleks Harju tn 30 kinnistu ja Trepi tänava piirile tugimüüri rajamine olnud vajalik, sest puudus varisemisoht ja tegelikult puudus koguni varisemisvõimalus. Samas on oluline, et ajaloolise Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamine toimus avalikes huvides. Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määruse nr 155 „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus“ § 6 lg 2 p 1 sätestab ühe kaitse eesmärgina, millest muinsuskaitsealal juhindutakse, ajalooliselt väljakujunenud linnatuumiku ja seda ümbritseva muldkindlustuste vööndi hoonestusstruktuuri ning linnaruumi elementide (tänavaruumid, väljakud, siseõued, läbikäigud, säilinud muldkindlustused, pargid ja puiesteed jms) säilitamine ja hävinud oluliste osade taastamine. Seega on Trepi tänava ja Nõelasilma värava taastamine olnud kooskõlas Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitse eesmärkidega. Kuna teostatud väljakaevamistega paratamatult kaasnes Harju tn 30 varisemisoht, oli tugimüüri rajamine möödapääsmatu. Müür kinnistu piiril ei saa oluliselt kahjustada kinnistu senist kasutusotstarvet ega muuta apellandil kinnistu kasutamist võimatuks. Eriti arvestades asjaolu, et vähemalt osaliselt on tegemist omaaegse Harju tn 30 hoonestusest säilinud seinaga, mis tuli esile väljakaevamiste käigus. Väljakaevamistööde tegemisel on arvestatud ka AÕS § 146 lg-st 2 tuleneva nõudega, et maatükki ei või süvendada selliselt, et naaberkinnisasi kaotaks vajaliku maapõuetoe, välja arvatud juhul, kui süvendaja paigaldab muu toe või võtab tarvitusele ohtu või kahju ärahoidvad abinõud. Vaidlust ei ole selles, et rajatud tugimüür on sobiv ja piisav selleks, et kompenseerida Harju tn 30 kinnistu maapõuetoe vähenemine seoses Trepi tänava väljakaevamisega. Vastustajad on õigesti viidanud, et AÕS § 151 lg-st 1 tulenevalt on kahte kinnisasja teineteisest eraldav müür naabrite ühiskasutuses, sõltumata asja kuuluvusest. Seetõttu puudub linnal ka tugimüüri rajamisest tulenev kohustus Harju tn 30 kinnistu omandada.
  2. Harju Maakohtu menetluses (tsiviilasi nr 2-07-20207) on OÜ Uranos hagi Tallinna linna vastu Harju tn 30 kinnistul omandiõiguse rikkumise kõrvaldamiseks ja edasisest rikkumisest hoidumiseks. Tallinna Halduskohtu menetluses olevas asjas nr 3-07-2583 on OÜ Uranos vaidlustanud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 24.09.2007 väljastatud kasutusloa nr 6860 taastatud Nõelasilma väravale ning Trepi tänavale. Mõlema kohtuasja menetlus on peatatud kuni käesolevas haldusasjas (nr 3-07-1730) menetluse lõppemiseni (Harju Maakohtu 18.10.2007 määrus; Tallinna Halduskohtu 24.01.2008 määrus). Seega Harju tn 30 ja Trepi tänava / Nõelasilma värava piirile püstitatud rajatiste talumise kohustuse üle vaieldakse edasi teistes kohtuasjades, mis on peatatud kuni käesolevas haldusasjas menetluse lõppemiseni põhjusel, et kui Tallinna linn oleks kohustatud omandama Harju tn 30 kinnistu ja omandakski selle, siis langeksid viidatud asjades vastavalt hageja ja kostja ning kaebaja ja vastustaja kokku. 10
(11)3-07-1730 14. Eelneva põhjal ja

§ 46

lg 1 p 1 alusel jääb OÜ Uranos apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 06.06.2008 otsus muutmata. 15.

§ 92lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad OÜ Uranos menetluskulud

§ 92lg 1 alusel tema enda kanda.

Tallinna Linnavolikogu ega Tallinna Linnavalitsus menetluskulude väljamõistmist taotlenud ei ole. Lilianne Aasma Kaire Pikamäe Virgo Saarmets 11

(11)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.