Obsah (6)

§ 291§ 271§ 339§ 12§ 299§ 292

2-03-558 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Merike Varusk Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 08. juuli 2008 kell 15:00, Tallinn Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja

) § 12 lg 1 sätestab, et lepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust.

§ 291

lg 1 sätestab, et kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 6 lg 3 sätestab, et õigused ja kohustused antakse üle üleandmise tehinguga (käsutustehing). Iga õigus ja kohustus tuleb eraldi üle anda, kui seadusest ei tulene teisiti. TsÜS § 6 lg 4 sätestab, et käsutustehingu kehtivus ei sõltu õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest.

1. Kohus, hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.
2. Vaidlustamata asjaolud: Hageja on 13.02.2003 sõlminud kinnisasja müügilepingu ja asjaõiguslepingu Riigi Kinnisvara aktsiaseltsiga, mille kohaselt hageja on omandanud lepingu esemeks oleva kinnistu nimetusega LK(I kd, t. 6-11). Nimetatud lepingu punkti 2.1.
3. (I kd, tl 7) kohaselt on lepingu ese koormatud ühe tähtajale rendilepinguga nr 108, sõlmitud 31.03.1998 OÜ D , mille alusel on lepingu ese koos selle oluliste osadega rentniku valduses ja kasutuses ja millisest rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad ostjale (hageja) üle. Lepingu punkti 2.1.
4. kohaselt on lepingu esemeks oleval kinnistul paiknevad kinnistu oluliseks osaks olevad ehitised ja rajatised, mille koosseisus on muu hulgas kolm ridaelamut (nr 9-11). Lepingu punkti 2.2.
5. kohaselt on ostja (hageja) üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad 4 2-03-558 ehitised ja rajatised ning talle müüja poolt nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise ja rajatise seisukorrast. Lepingu punkti 2.2.
6. kohaselt on ostja (hageja) teadlik kehtivast rendilepingust, selle tähtajast ja temale sellega kaasnevatest õigustest ja kohustustest. 31.03.1998 Riigikantselei ja OÜ D vahel sõlmitud XXX rendilepingu nr 108 (I kd, tl 15-24) punkti
7. kohaselt andis Riigikantselei OÜ D rendile XXX, s.h ridaelamud 9-11 (I kd, tl 25). Rendilepingu punkti 2.
8. kohaselt on rentnikul kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. 29.04.2003 lõppes OÜ D ja hageja vahelise kokkuleppiga OÜ D sõlmitud rendileping (I kd, tl 72-77) ning OÜ D andis hagejale üle kinnistu või selle osade kohta käiva dokumentatsiooni, s.h ridaelamubokside üürilepingud 18 tk, kokku 54 lehel (I kd, tl 75).
9. 13.06.2008 toimunud kohtuistungil avaldas kostja, et vabastab vaidlusaluse eluruumi hiljemalt 01.07.
10. Kohtule ei ole esitatud andmeid selle kohta, et kostja oleks
11. juuliks 2008 vabastanud vaidlusaluse eluruumi.
12. Hageja hinnangul kasutab kostja hagejale kuuluvat eluruumi asukohaga XXX ridaelamuboksi nr 11-4 ilma õigusliku aluseta. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu, väites, et kasutab vaidlusalust eluruumi üürilepingu alusel. Hageja on tuginenud Riigikantselei ja OÜ D vahel sõlmitud XXX rendilepingu nr 108 (I kd, tl 15-24) punktile 4.3, mille kohaselt rentnikul (OÜ D ) oli õigus anda renditud vara osade kaupa allrendile ilma rendile andja nõusolekuta, teatades rendile andjale kõigist tema poolt sõlmitud allrendilepingutest. Eeltoodust tulenevalt leiab hageja, et kuna kostjaga sõlmitud üürilepingus on märgitud, et OÜ D üüriõigus tuleneb üürileandja ja hoone omaniku vahel 31.03.1998 sõlmitud rendilepingust, pidi kostja olema teadlik, et tema poolt sõlmitava üürilepingu näol on tegemist allkasutuslepinguga. Hageja leiab, et kuna OÜ D sõlmitud rendilepingu lõppemisega on lõppenud ka allrendileping kostjaga. Kostja vaidleb hageja seisukohale vastu, leides, et eelnimetatud rendilepingu punkt 4.
13. reguleerib ainult vara allrendile andmist, mitte aga üürilepingute sõlmimist. Kostja leiab, et kuna rendileandja on andnud rendilepingu punktis 2.
14. rentnikule kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused, siis on riik vara omanikuna andnud OÜ D laialdased volitused renditud vara kasutamiseks ja valdamiseks, kaasa arvatud üürilepingute sõlmimiseks.
15. Kostja vastuväidete kohaselt kasutab kostja vaidlusalust eluruumi 05.08.2002 sõlmitud üürilepingu alusel (I kd, tl 36-38). Hageja leiab, et kuna riik vara omanikuna oli 31.03.1998 rendilepingu punktis 4.3 andnud OÜ D õiguse anda renditud vara allrendile, siis tuleb vaidlusalust üürilepingut käsitleda allrendilepinguna. Seega on pooled kostja ja OÜ D vahel 05.08.2002 sõlmitud üürilepingut (I kd, tl 36-38) käsitlenud erinevalt. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et selleks, et välja selgitada, kas tegemist on allrendilepingu või üürilepinguga, tuleb hinnata lepingu sisu. Üüri- ja rendilepingu mõiste avavad

§ 271ja 339.

Nimetatud sätete kohaselt kohustub üürileandja üürilepingu järgi üürnikule üle andma asja, rendilepinguga aga kohustub rendileandja andma rentnikule kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Nimetatu on üüri- ja rendilepingu eristamisel üheks põhilisemaks piiritlemise reegliks. Ka Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-119-05 asunud seisukohale, et rendileping eristub üürilepingust oma eesmärgi poolest: rendilepinguga on esikohal renditud asjalt kasu saamine ning lepingu kvalifitseerimisel tuleb lepingut esmalt tõlgendada selle eesmärgist lähtudes. Vastavalt üürilepingu punktile 2.6. (I kd, tl 36) on üürniku (kostja) kohustuseks kasutada eluruumi vastavalt otstarbele, s.o eluruumina elamuseaduse ja võlaõigusseaduse vastavate sätete kohaselt. Eeltoodust järeldub, et vaidlusaluse lepingu eesmärgiks oli üürileandja 5 2-03-558 kohustus anda üürnikule kasutuseks eluruum ja kostja kohustus tasuma lepingu punkti 2.1. selle eest tasu, mis vastab

§ 271lg 1 sätestatud üürilepingu mõistele.

Vaidlusaluses lepingus ei ole pooled kokku leppind rendilepingule iseloomuliku rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi vilja saamises (

§ 339

), samuti ei tulene kostja poolt lepingu objektist kasu saamine muudest asjas esitatud tõenditest. Järelikult on kostja ja OÜ D vahel 05.08.2002 sõlmitud üürilepingu eesmärgiks eluruumi kasutusse andmine kostjale, mis vastab üürilepingu eesmärgile ja seda ei saa käsitleda allrendilepinguna. 10.

§ 12

lg 1 kohaselt ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Seega on toodud sättes kehtestatud üks lepinguõiguse olulisemaid põhimõtteid, mille kohaselt ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või kohustuti andma asi või õigus üle isiku poolt, kellel lepingu sõlmimise ajal ei ole õigust lepingu esemeks olevat asja või õigust käsutada. Leping loetakse kehtivaks ka siis, kui asjad, mida lepingu järgi tuli teisele poolele üle anda, on lepingu sõlmimise ajal teisele isikule ära müüdud või hävinud või käsutab asja isik ilma õigusliku aluseta. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et olenemata asjaolust, kas OÜ-l D oli 31.03.1998 Riigikantseleiga sõlmitud rendilepingust tulenevalt õigus sõlmida kostjaga 05.08.2002 üürileping, on üürileping kehtiv

§ 12lg 1 sätestatud põhimõttest tulenevalt.

11. Tulenevalt

§ 291

lg 1 ei too kinnisasja võõrandamine kaasa üürilepingute lõppemist, vaid üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle asja omandajale. Kuna kostjaga sõlmitud üürilepingu tähtajaks on üürilepingu punkti 1.

1. kohaselt 05.08.2022, siis ei ole kostjaga sõlmitud üürileping lõppenud. Eeltoodust tulenevalt tuleb hageja nõue asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest jätta rahuldamata.
2. Hageja on hagiavalduses esitanud kahju hüvitamise nõude summas 16 000 krooni. 13.02.2008 on hageja nõuet suurendanud ja palub kostjalt välja mõista 206 600 krooni (II kd, tl 39-40). Hageja leiab hagiavalduses (I kd, tl 2), et kuna kostjaga sõlmitud üürilepingut tuleb käsitleda allrendilepinguna, mis lõppes rendilepingu lõpetamisel OÜ D , siis on õiglane üüritasu 4 000 krooni kuus. Kostja vaidleb nõudele vastu, väites, et on igakuiselt maksnud üürilepingu järgset üüri. Tulenevalt üürilepingu punktist 2.
3. on kostja kohustatud ajavahemikul 05.08.2002 kuni 05.08.2022 tasuma üürileandjale eluruumi kasutamise eest ühes kalendrikuus kokku 100 krooni (I kd, tl 36). Kohus leiab, et asjakohatud on hageja poolt tema kahjunõude tõendamiseks asja juurde esitatud OÜ D poolt LK ridaelamutes asuvate teiste eluruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingud (II kd, tl 105-120), mille kohaselt pooled on kokku leppinud, et üüri suurus on 4 000 krooni kuus. Vastavalt hageja esitatud analoogsetele üürilepingutele (II kd, tl 105-120) on üürileandja kohustuseks olnud tagada ka üüritud korteri korrasolek, selle haldamine (koristamine, voodipesu vahetamine jms), millist kohustust aga kostjaga sõlmitud üürilepingus üürileandjal ei olnud (I kd, tl 36-38). Hageja ei ole nõudnud kostjalt üüri suurendamist

§ 299

sätestatud korras, samuti ei ole pooled üürilepingus kokku leppinud kõrvalkohustuste tasumises.

§ 292

lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üürile maksma üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulusid) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kuna üürilepingust ei tulene kostja kohustust kõrvalkohustuste eest tasuda ning ka hageja ei ole kostjaga kõrvalkohustuste maksmises kokku leppinud, siis puudub hagejal õigus neid kostjalt nõuda. Kostja on andnud seletusi selle kohta, et ta tasus lisaks üürile kõrvalkulude eest, hageja aga ei ole tõendanud kõrvalkulutuste tegemist. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja kahju hüvitamise nõue igakuiselt 4 000 krooni ei ole tõendatud. 6 2-03-558

1. Hageja leiab, et kostjalt tuleb kahjuhüvitis välja mõista alates maist 2003.a kuni septembrini 2007.a (II kd, tl 39-40). Kostja 13.06.2008 kohtuistungil antud selgituste kohaselt on ta igakuiselt maksnud lepingujärgselt üüri 100 krooni kuus. Kostja ei ole oma väidete tõendamiseks tõendeid esitanud. Hageja esitatud arvestuse kohaselt on kostja tasunud üüri kahel korral: 09.01.2007 200 krooni ja 05.12.2007 1 100 krooni, kokku 1 300 krooni (II kd, tl 77-78). Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kuna kostja ei ole tõendanud üürilepingu järgse kohustuse täitmist, tuleb tal täita üürilepingust tulenevat üüri tasumise kohustust ja seetõttu tuleb kostjalt tasumata üür välja mõista. Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude ajavahemiku mai 2003.a – september 2007.a, s.o 53 kuu eest. Kuna kostja on tasunud eelnimetatud ajavahemikul üüri kokku 1 300 krooni, siis tuleb kostjalt välja mõista üürilepingust tuleneva üüri maksmise kohustuse täitmiseks (100 x 53 – 1 300 krooni) 4 000 krooni.
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse (edaspidi TsMS RS) § 3 sätestab, et enne TsMS RS jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuna hageja on esitanud hagi 06.10.2003, siis kuuluvad menetluskulud kindlaksmääramisele varem kehtinud TsMS § 60 järgi. Tulenevalt TsMS § 60 lg 1 (kuni 31.12.2005 kehtinud redaktsioon) võib kohus hagi osalise rahuldamise korral jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. Kohus leiab, et kuna kohus on hageja nõude asja väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest jätnud rahuldamata, samas aga on hagi osaliselt rahuldanud kostja lepingujärgsete kohustuste täitmata jätmise tõttu, siis tuleb tulenevalt TsMS RS § 3 ja TsMS § 60 lg 1 (kuni 31.12.2005 kehtinud redaktsioon) kohaselt jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
3. Muud poolte seisukohad ja esitatud tõendid ei ole asjakohased. Merike Varusk Kohtunik 7