← Eesti

3-08-1434/82

Obsah (4)§ 9§ 27§ 29§ 1

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Oliver Kask, Viive Ligi Otsuse tegemise aeg ja koht 16.06.2009, Tallinn Haldusasja number 3-08-1434 Haldusas

) § 9 lg 1 mõistes; Tallinna Linnavolikogul oleks hiljem muutunud faktiliste ja õiguslike asjaolude tõttu olnud õigus ja soov jätta Viru väljaku detailplaneering selle praegusel kujul kehtestamata.

  1. AS Hotell Viru esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavolikogu 19.06.2008 otsuse tühistamise nõudes. Kaebuses esitati otsusele alljärgnevad vastuväited: 1) Piisavalt ei arvestatud kaebaja õiguspärase ootuse ja usaldusega detailplaneeringu elluviimise suhtes. Linnal endal oli põhiroll usalduse kaitse tekkimisel: planeering koostati tuginedes
  2. a korraldatud konkursi, mille tingimused määras linn, võitnud tööle; linn kehtestas detailplaneeringu ning aktsepteeris sellega Viru Poja ehitamist. Detailplaneering oli kantud avalikust huvist ning linna jaoks olulised osad (bussiterminal) on käesolevaks hetkeks realiseeritud. Väär on linna seisukoht, et õiguspärane ootus detailplaneeringute puhul aastate möödudes kahaneb.

§ 9lg 1 sisustamisel tuleb arvestada planeeringu mahuga.

2) Otsuse tegemisel ei ole kaalutud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise alternatiive. Otsusega oleks tulnud vältida olukorda, kus vaidlusaluse kinnistuosa ehitusõigus on absoluutselt määramata. 3) Otsuses on ebatäpselt kirjeldatud faktilise ja õigusliku olustiku muutumist. Otsusest ei nähtu, milles peale Tammsaare pargi kaitse alla võtmise seisneb faktilise ja õigusliku olustiku muutus. Tuginemine 2001. aastal kehtestatud üldplaneeringule on põhjendamatu, sest otsusest ei nähtu, milliste üldplaneeringu põhimõtetega on detailplaneering vastuolus. Lubamatu oli kasutada argumendina teemaplaneeringut „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“, sest seda ei ole kehtestatud. Tõendamata on otsuses toodud asjaolud seoses liikluskoormuse väidetava suurenemisega ja jalakäijate ruumi vähenemisega. 4) Keskkonnamõjude hindamises on tehtud oluline kaalutlusviga. Hendrikson ja Ko poolt koostatud aruande järeldused on ebaadekvaatsed ja liialdatud ning piisavalt pole arvestatud kaebaja poolt esitatud argumentidega. Kaebaja esitas oma poolt Ramboll Finland Oy poolt koostatud alternatiivse aruande, mille põhijärelduste kohaselt oleksid Viru Poja mõjud oluliselt tagasihoidlikumad. 5) Hendrikson ja Ko aruandes on olulised puudused. Vead on tingitud sellest, et keskkonnamõju hindamise programmi põhimõttelised lähtealused olid väärad. Linnaehitusliku mõju hindamine sisaldab endas tavatult suurt subjektiivset mõõdet. Aruande koostamisel on aluseks võetud juba eelnevalt tehtud ekspertiisid (D. Brunsi ja I. Fjuki ekspertiisid, M Kalmu ekspertarvamus, A. Pika aruanne), mis ei olnud põhjendatud ning suurendasid eksimuste tekkimise ohtu. Aruandes pole isegi püütud välja selgitada looduskaitselisi meetmeid, mis võiksid rakendust leida Viru Poja ehitamise lubamise korral. Aruande kohaselt on üksnes mitteehitamine vastuvõetav. 6) Ebapiisavalt on põhjendatud, milliseid muinsuskaitselisi väärtusi detailplaneering kahjustab. Nimetatud küsimuses on oma arvamuse andnud M. Kalm, I. Fjuk ja D. Bruns, kes kõik on esitanud oma seisukohad üldsõnaliselt ja subjektiivselt. Otsusest ei nähtu, et Viru 2

(10)3-08-1434 Poeg kahjustaks mingit konkreetset muinsuskaitsealast objekti ning kuidas see kahjustamine toimub. Viru hotelli ehitise varjamise argument on kunstlik ja sõltub vaatleja eelistustest. Kuigi Viru hotelli ennast on ka peetud linnaehituslikuks õnnetuseks, on leitud, et Viru Poeg vähendab Viru hotelli arhitektuurilist väärtust. Ebamäärane on Viru Poja mõju Tallinna siluetile. Viru Poeg on Viru hotellist madalam ning ei jää ühegi muinsuskaitseala vaatekoridori sisse. 7) Olulise kaalutlusveana on otsuse tegemisel arvesse võetud ekspertide subjektiivseid arvamusi. Kaalumise adekvaatsuse huvides oleks pidanud võtma rohkem arvamusi nii Viru Poja suhtes negatiivselt kui ka positiivselt meelestatud isikute käest. 8) Ebapiisavalt on kaalutud detailplaneeringu sotsiaalset mõju ning kaalumata on jäetud selle positiivsed mõjud. Väide, et Viru Poja tõttu väheneb sotsiaalne ruum ja suureneb ruumikasutuse intensiivsus, ei ole piisavalt põhjendatud. Ei ole õige rääkida 413 m2 suuruse põhjapindalaga Viru Pojast kui hoonest, mis oluliselt kahandab sotsiaalset ruumi Viru keskuse piirkonnas. Samuti ei muutu avalik pargiruum juurdeehituse teenindusalaks, sest Viru Poeg ei asu pargis. Arvestatud ei ole kaebaja argumentidega, mille kohaselt tekib detailplaneeringu realiseerimisel juurde töökohti, linna tuleb rohkem külastajaid ning tegevust saavad teenindussektori ettevõtjad. 9) Otsuses tuginetud A. Pika ekspertiis põhineb vääradel alustel. A. Pika ekspertiisiga tuvastati, et Viru keskuse ehitamisel on ületatud lubatud ehitusmahtusid. Kuigi kaebaja esitas selle kohta vastuväited, neid ei arvestatud. Ekspertiisi ekslikkus on tingitud sellest, et linn esitas eksperdile alusmaterjalidena 2005. a mai projekti konstruktiivse osa (ette nähti 550 m2 ehitusaluse pinnaga hoone) ja 2006. a aprillis parandatud projekti arhitektuurse osa (413 m2 ehitusaluse pinnaga hoone). 10) Põhjendamatult on arvestamata jäetud AS Tondi Üks teostatud ehitusmahtude ekspertiis. Nimetatud ekspertiisis leiti, et Viru Poja ehitamisega ei väljuta detailplaneeringus ette nähtud ehitusõiguse piirväärtustest. 11) Arvesse on võetud Viru keskuse ehitusmahte, mis ei tohiks omada sisulist tähendust. Viru keskuse kaubamajapoolse hoone mahu väljaehitamisel väidetavalt ehitusmahtude ületamine ei ole seotud Viru Pojaga ega selle mõjudega. 12) Nn avalik arvamus on ebapiisavalt määratletud ja kirjeldatud. Ebaselge on, mille alusel on avalik arvamus välja selgitatud. Määratlus „paljud üldsuse esindajad“ on ebamäärane ning raskesti kontrollitav. 3. Tallinna Linnavolikogu palus jätta kaebuse rahuldamata. 4. Tallinna Halduskohtu 02.02.2009 otsusega jäeti AS Hotell Viru kaebus rahuldamata. Halduskohtu põhjendused olid järgmised: 1)

§ 27

lg 1 näeb ette võimaluse tunnistada planeering kehtetuks, kui kohalik omavalitsus soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Pole esitatud tõendeid selle kohta, et kaebaja oleks esitanud vastustajale mingi alternatiivse projekti. Vastustaja alternatiive välja pakkuma ei pidanud, sest läbiviidud ekspertiiside kohaselt ei olnud ehitamine antud kohas võimalik. 2) Konkursi korraldamise ja detailplaneeringu kehtestamise ajal ei olnud võimalik kõiki linnaruumi muutusi ja arenguid ette näha: väärtushinnangud alles hakkasid kujunema ning avalik huvi linnaehituslikes küsimustes oli varem olnud pea olematu. Pole õige jätta tähelepanuta kriitikat, mis on esitatud seoses Viru keskusega. 3) Viru hotelli rajamisel ei osatud ette näha selle mõju vanalinnale. Samas ei ole olukord enam muudetav. Hotelli laiendus suurendaks lubamatult Viru hotelli mõju vanalinna suunas, sest unikaalse miljööga vanalinna mõju kahaneks siluetipildis. Säilitada tuleb olemasoleva hotelli vaadeldavus. 3

(10)3-08-1434 4) Detailplaneeringu elluviimisel ei ole kinni peetud konkursiideest ning nõuetest, mis olid suunatud väärtusliku säilitamisele. Viru keskuse üks osa ehitati korrus kõrgemana, mis sulges Gonsiori tänava vaated, samuti muudeti lubamatult skulptuuri „Merineid“ asukohta. Kuna basseinid täideti betooniga ning ehitati täis, ei ole skulptuuri võimalik asetada miljöösse, millisena ta oli saanud kaitsealuseks objektiks. 5)

§ 9lg 1 sätestab ajakohasuse nõude.

Kui ajas ja ruumis kehtestatud detailplaneering enam ei teeni üldisi huvisid ja väärtushinnanguid, on põhjendatud planeeringu ülevaatamine. 6) Hendrikson ja Ko aruanne hindab nii keskkonnalist mõju kui toob esile linnaruumi, kultuurikeskkonna ja sotsiaalse mõju, leides muuhulgas, et linnaruumi arhitektuurilisele mõjule avaldab ehitamine negatiivseid mõjusid. Ramboll Finland Oy ei ole seda aspekti uurinud. Samuti hoidus Ramboll Finland Oy arvamust avaldamast muinsuskaitselistes küsimustes. Kohtu hinnangul on vastustaja otsuste tegemisel toetunud asjakohastele ekspertide arvamustele. Hendrikson ja Ko tuvastas, et juurdeehituse rajamine avaldab keskkonnamõju ja see on valdavalt negatiivne. Tulemused kiitis heaks Keskkonnaministeeriumi Harjumaa keskkonnateenistus. Linn on otsuses käsitlenud Ramboll Finland Oy arvamust, kuid leidnud, et see on ebaadekvaatne ja liialdatud. Ehitustegevuse kestel kasutusele võetavad abinõud ei lahenda neid küsimusi, mida peab silmas keskkonnamõju hindamise seadus. 7) Kinnistu kasutamine ei ole muutunud võimatuks. Kinnistu on juba kasutusel ning osa detailplaneeringust on realiseeritud. 8) Ei saa nõustuda kaebaja seisukohaga, et faktiliselt on detailplaneeringu kehtestamisest alates muutunud üksnes Tammsaare pargi staatus. Üldplaneeringu 10 ptk sätestab nõuded vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis püstitatavatele ehitistele. Vastu on võetud Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määrus nr 155 „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärus“. Muinsuskaitseameti loata ei tohi ehitada hooneid vaatekoridoridesse ja vaatesektoritesse. Tallinn on arvatud UNESCO maailmapärandi nimekirja, mille tõttu on muutunud suhe vanalinna ja selle lähiümbruse ehitistesse ja ehitustegevusse. UNESCO ekspert G. Piccinato arvamuse kohaselt sulgeb Viru Poeg vaatekoridori vanalinnale kirdesuunalt. Vabariigi Valitsuse 06.05.2004 korraldusega nr 341-k on riikliku kaitse alla võetud Tammsaare park. Hendrikson ja Ko aruandes on hinnatud Viru Poja võimelikke mõjutusi pargile. Asjaolu, et liikluskoormus kesklinnas on kasvanud, on üldteadaolev. Kuigi kõrghoonete teemaplaneeringut ei ole veel kehtestatud, on see vastu võetud ning linn on seal sisalduvad põhiseisukohad heaks kiitnud. 9) Vastustaja ei pidanud koguma eraldi skeeme selle kohta, kuidas täpselt Viru Poeg vaatekoridori vanalinnale suleb. Linnamaastikule lisanduvat, sh kaitsealustele objektidele avaldatavat mõju on käsitletud piisavalt selgelt ja korduvalt on märgitud, et juurdeehitus avaldab olulist mõju. Uue torni lisandumine vanalinna suunas rikub kahtlemata vaateruume. Vanalinna muinsuskaitseala põhimääruse § 8 lg 1 kohustab, et välditaks muinsuskaitseala vööndi hoonestamisel järske kontraste hoonestuse mastaapsuses muinsuskaitsealal ja vahetult selle piiri ääres. 10) A. Pika ekspertarvamuses toodud järeldused on murdosa otsuse järeldustest ning ei saa mõjutada oluliseks peetud asjaolusid. Kaebaja ei ole ümber lükanud A. Pika järeldusi, et ehitusmahtusid ületati, kui hoone ehitati üks korrus lubatust kõrgemana ning Viru Poja ehitis väljuks kinnistu piiridest. 11) Avalik huvi on suunatud senise olukorra säilitamisele. Ei nähtu sellist huvi, mis tooks vajaduse veelgi enam turiste koguda Viru keskusesse. Viru keskus on oma funktsioonid selles osas täitnud ja omab märgilist tähendust. 4

(10)3-08-1434 MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
  1. Hotell Viru esitas 04.03.2009 Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palutakse Tallinna Halduskohtu 02.02.2009 otsus tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada. Apellatsioonkaebuses jäädakse halduskohtus toodud seisukohtade juurde. Halduskohtu otsusega ei nõustuta järgmistes küsimustes: 1) Ebaõige on seisukoht, et detailplaneeringu kui vastustaja poolt korraldatud konkursi võitnud lahenduseks olek ei suurenda kaebaja õiguspärast ootust. Võimalikud erinevused konkursilahenduse ja detailplaneeringu vahel said detailplaneeringu kehtestamisel vastustaja poolt sanktsioneeritud. Detailplaneeringu realiseerimise käigus tehtud pisimuudatused Viru keskuse ehitises ei saa kaasa tuua õiguspärase ootuse vähenemist. Vastustaja on andnud Viru keskusele ehitusloa ja kasutusloa. Keskuse realiseerimisel põhimõttelisi negatiivseid muudatusi ei tehtud. Skulptuuri „Merineid“ asukohale nägi ehitamise ette detailplaneering. Samuti nägi detailplaneering ette Kaubamaja ühendusgalerii ehitamise ning vastustaja poolt väljastati kaebajale galerii laiendamiseks ehitus- ja kasutusluba. Asjaolu, et Viru keskuse ehitamisega täideti ära avalik linnaruum Kunstiakadeemia poolsest osast, tulenes ka detailplaneeringust. Viru keskust peab võrdlema detailplaneeringuga, mitte aga konkursiaegse ideega. Sellist võrdlevat analüüsi pole eksperdid aga läbi viinud. Viru keskuse osaliselt ühe korruse võrra kõrgemaks ehitamiseks on vastustaja väljastanud ehitusloa. Pealegi on tegemist tehniliste seadmete ruumiga, mida ehitusloa andmise ajal vastustaja poolt korruseks ei loetud. 2) Kuigi kohus väidab, et kaebaja jaoks pole vaidlusaluse maatüki kasutamine muutunud võimatuks, leiab kohus, et ehitamine ei ole võimalik Tammsaare pargi poolses küljes ning lähenemisega vanalinnale. Sellega kohus siiski möönab maatüki ehitamiseks kasutamise võimatust. 3) Ebaõige on kohtu seisukoht, et vastustaja ei pidanud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise kõrval kaaluma alternatiivseid lahendusi. Kaebajal endal puudus teave selle kohta, milline projekt võiks alternatiivina üldse kõne alla tulla. 4) Faktiliste ja õiguslike muudatuste osas on otsuses sisalduvad põhjendused sisutühjad. Ainus faktiline muudatus on Tammsaare pargi kaitse alla võtmine. 5) Kohus on ebaõigesti järeldanud, et vaidlustatud otsuses on piisavalt määral käsitletud Ramboll Finland Oy aruannet. Aruandes on välja toodud olulised seisukohad põhja- ja pinnaveesüsteemide mõjutuste kohta Tammsaare pargis, pargi inimkoormuse kohta, liikluskoormuse muutuste kohta. Otsuses oleks pidanud käsitlema, millised seisukohad on ümber lükatud Hendrikson ja Ko keskkonnamõju hindamise aruande konkreetsete tulemuste ja seisukohtadega. 6) Viru Poja väidetav mõju Tallinna siluetile on ebamäärane. Lisaks ekspertide seisukohtadele oleks tulnud koostada vastavad skeemid ja joonised. Kohus jättis tähelepanuta kaebaja esitatud tõendid selle kohta, et Viru Poeg ei jää ühegi vanalinna muinsuskaitseala vaatekoridori sisse. 7) Kohus on alusetult andnud suure kaalu G. Piccinato kirjale. Puuduvad tõendid selle kohta, et Viru Poja küsimus on UNESCO Maailmapärandi nimekirja oluline teema. 8) Tõendamata on sotsiaalse ruumi vähenemist puudutavad väited. Ebaselge on, kuidas suureneb Viru Poja tõttu linnaruumikasutuse intensiivsus nii märgatavalt, et tooks kaasa pöördumatuid muutusi linlaste jaoks. Viru Poja ümber on piisav krunt selleks, et tagada selle teenindamine ning puudub oht, et pargiala muutuks „teenindusalaks“. Kohus on samuti alusetult lugenud tõendatuks väited liikluskoormuse suurenemise kohta. 9) Väär on kohtu hinnang A. Pika ekspertarvamuses tehtud vigade mõjudele. Vastustaja on otsuses tuginenud ulatuslikult A. Pika arvamusele ning selle ekslikkus võis mõjutada otsuse sisu. Kohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta vead ehitusmahtude arvutustes. Vale on väide, et Viru Poeg ulatub kinnistu piiridest välja.
  2. a aprillis projekti muudeti ning see jääb kinnistu piiridesse. 5
(10)3-08-1434 10) Kohus on jätnud hindamata kaebaja väite, et menetlusnõudeid on rikutud AS Tondi Üks teostatud ehitusmahtude ekspertiisi tulemustega mittearvestamisega. Kuna ehitusmahtude piirväärtustest mittekinnipidamine on otsuse üks olulisi argumente, millele tuginedes vastustaja räägib vähenenud õiguspärasest ootusest, siis on AS Tondi Üks ekspertiisi ignoreerimine oluline kaalutlusviga.
  1. Tallinna Linnavolikogu palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ning jääb vaidlustatud otsuses toodud seisukohtade juurde. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  2. Ringkonnakohus leiab, et esitatud apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse järeldustega ning ei pea vajalikuks vastavaid põhjendusi korrata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
  3. Vaidlust ei ole selles, et

§ 27

lg 1 annab kohalikule omavalitsusele õiguse tunnistada planeering osaliselt või tervikuna kehtetuks, kui ta soovib planeeringu elluviimisest loobuda.

§ 29

lg 1 paneb muuhulgas kohalikule omavalitsusele kohustuse kehtestatud planeeringuid teatud asjaoludel uuesti üle vaadata. Pooled on erineval seisukohal küsimustes, kas kohalik omavalitsus tegi vaidlustatud otsuse asjakohastele ja igakülgselt uuritud faktilistele asjaoludele ja tõenditele tuginedes, kas menetlusnõuetest peeti kinni ning kas otsus on kaalutlusvigadeta. 9.

§ 27

lg 1 ja § 29 ei täpsusta, mis on need asjaolud, millal võib kohalik omavalitsus loobuda planeeringu elluviimisest. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb siinkohal silmas pidada eelkõige

§ 1

lõigetes 2 ja 3 sätestatut, mille kohaselt peab planeering tagama võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajadusi ja huvisid arvestavad tingimused säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks, samuti tasakaalustatult arvestama majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. Kui kehtestatud, kuid ellu viimata planeering enam nendele kriteeriumidele ei vasta, tuleb kohalikul omavalitsusel vajadusel otsustada selle planeeringu kehtetuks tunnistamine.

§ 9

lg 1, mille kohaselt detailplaneering koostatakse lähiaastate ehitustegevuse kohta, on siinkohal teisejärguline, viidates küll seadusandja seisukohale, et detailplaneering ei paku üldjuhul pikaajalisi linnaplaneerimise lahendusi, kuid planeeringu kehtetuks tunnistamine ei saa tugineda üksnes ajafaktoril. Antud juhul ongi vastustaja 19.06.2008 otsuses eelkõige väitnud, et alates

  1. aastast on faktiline ja õiguslik olustik muutunud ning planeeringu realiseerimine ei ole enam kooskõlas avalike huvidega. Ringkonnakohus analüüsib alljärgnevalt eelnimetatuga seoses apellatsioonkaebuses esitatud vastuväiteid.
  2. Pooled on ühisel seisukohal selles, et muutunud faktiliseks asjaoluks saab pidada Tammsaare pargi kaitse alla võtmist. Hindamaks Viru Poja mõju pargile, on vastustaja läbi viinud keskkonnamõju hindamise (Hendrikson ja Ko aruanne). Hendrikson ja Ko aruandes on võetud seisukoht ka olulisemates mõjudes linnaruumile, kultuurilisele ja sotsiaalsele keskkonnaaspektile. Kaebaja etteheide on, et Hendrikson ja Ko aruanne on subjektiivne ning mõjude osas ülepaisutatud. Kaebaja leiab, et vastustaja poleks tohtinud kõrvale jätta kaebaja poolt esitatud Ramboll Finland Oy aruannet. 6

(10)3-08-1434 Ringkonnakohus märgib esmalt seoses mõjudega pargile, et tegemist on eriteadmisi nõudva küsimusega, mille järeldusi ei saa kohalik omavalitsus haldusmenetluses või kohus kohtumenetluses meelevaldselt ümber hinnata. Hendrikson ja Ko ning Ramboll Finland Oy aruanded ei ole oma seisukohtadelt niivõrd erinevad, et tekiks kahtlus Hendrikson ja Ko aruande ekslikkuses. Mõlemas aruandes on tuvastatud, et ehitustegevus võib muuta põhjavee taset ning avaldada pargile mõju. Hendrikson ja Ko aruandes on sarnaselt Ramboll Finland Oy omale leitud, et vastavad muutused on eelkõige lokaalsed ja ajutised. Aruandes on leitud, et olulisemaks mõjuks ehitamise ajal on antropogeenne koormus, eelkõige ehitusmasinate liikumisest ja materjalide ladustamisest põhjustatud mehhaaniline koormus pinnasele. Nende mõjude vähendamiseks on oluliseks peetud ehitustegevuse korraldamist ning leitud, et pinnase ja puittaimestiku mehhaanilise vigastamise oht on suur ka kõige korrektsemate töövõtete puhul. Seda ohtu on mööndud ka Ramboll Finland Oy aruandes. Hendrikson ja Ko aruandes on ohuna nähtud ka antropogeenset koormust pärast Viru Poja valmimist, so kergliikluse endisest suuremat koondumist Tammsaare parki, mis tõrjub pargist välja rekreatiivfunktsiooni. Ramboll Finland Oy aruanne on vastava ohu tõenäosust pidanud olematuks ning näinud lahendusena pargiala moderniseerimist, väärtuslike puude taraga kaitsmist ning inimestele istumiseks piiratud ala jätmist. Seega ei ole ka nemad kõnealuste mõjutuste tekkimise võimalust absoluutselt välistanud. Hendrikson ja Ko aruandes on käsitletud ka nn avaliku ruumi vähenemist, kus park muutub sisuliselt hotelli teenindusalaks. Selles küsimuses ei ole Ramboll Finland Oy aruandes seisukohta võetud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust pidada Hendrikson ja Ko seisukohti meelevaldseks. Ka ilma vastavaid eriteadmisi omamata on äratuntav, et olukorras, kus Viru Poja ehitamise järgselt avalik ruum piirkonnas väheneb, kasvab koormus pargile, kusjuures oluline mõju võib lähtuda just hotelli külastajatest (Viru keskuse, sh hotelli külastajate hajumis- ja kogunemisala vähenemine oma krundil ning kandumine pargi alale). Aruannetes ei ole ringkonnakohtu hinnangul olulisi erinevusi ka seoses liikluskoormuse küsimusega. Hendrikson ja Ko aruandes on järeldatud, et hoone mahtu arvestades on koormus suur, kuid piirkonna liiklusintensiivust arvestades väike. Ramboll Findland Oy aruandes on muutusi liikluses peetud väikeseks. Aruandes sisaldub arvutuskäik, mille kohaselt on Viru Poja eeldatav külastustase 100 inimest päevas, kellest autot kasutab 10 inimest. Ringkonnakohus märgib, et aruandes on arvestamata jäetud, et autosid kasutab tõenäoliselt ka märgatav osa (rohkem kui 10) hotelli teenindavast personalist. Kuid kuna mõlemad aruanded peavad liikluskoormuse kasvu piirkonnas väikeseks, puudub vajadus nimetatud küsimust põhjalikumalt vaadelda. Hendrikson ja Ko aruandes on viidatud ka mõjudele kultuuripärandile, kuid kuna tegemist on üldsõnalise seisukohaga, mis tugineb teiste ekspertide arvamustel, ringkonnakohus siinkohal nendel ei peatu. Aruandes ei ole tähelepanuta jäetud planeeringu positiivseid mõjusid omanikele, potentsiaalsetele töötajatele, turistidele, kuid samas on leitud, et paljudele teistele sotsiaalsetele gruppidele ja indiviididele on mõju pigem negatiivne. Ringkonnakohus leiab seoses keskkonnamõju hindamisega kokkuvõtvalt, et vastustaja tuginemine Hendrikson ja Ko aruandele oli põhjendatud. Ramboll Finland Oy aruanne ei lükanud sisuliselt seal avaldatud seisukohti ümber. Samuti on oluline, et Hendrikson ja Ko aruanne valmis oluliselt põhjalikuma avatud menetluse tagajärjel. Aruande põhjal võib eeldada, et Viru Poja ehitamise järgselt kaasnevad vähemalt Tammsaare pargile ning selle kasutamisele puhkealana märgatavad negatiivsed mõjud. 7
(10)3-08-1434
  1. Otsuses on õigusliku olustiku muutumisele viidates tuginetud asjaolule, et pärast vaidlusalust detailplaneeringut on kehtestatud uus üldplaneering, mille
  2. ptk kohaselt on Tallinna linna suurim kultuurimälestis UNESCO maailmapärandi nimistusse kuuluv Tallinna vanalinna muinsuskaitseala. Vastustaja on viidanud
  3. ptk-s märgitule, mille kohaselt tuleb muinsuskaitseala ümbritsevas kaitsevööndis jälgida, et vastavad ehitised mitte ainult kõrguselt, vaid ka mastaabilt vanalinnale teravat kontrasti ei tekitaks. Sama põhimõte on sätestatud Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määrusega nr 155 vastu võetud Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimääruse § 8 lg-s
  4. Haldusmenetluse raames on asjatundjatena oma seisukoha Viru Poja ning varasemalt püstitatud Viru hotelli ja Viru keskuse osas öelnud M. Kalm, I. Fjuk, D. Bruns ja A. Pikk. Kõik nad on hinnanud kompleksi mõju negatiivsena. Kaebaja on leidnud, et koguda oleks tulnud rohkem arvamusi, sh positiivseid. Ringkonnakohus leiab, et kaebajal oli endal võimalik haldusmenetluses ja ka kohtumenetluses esitada nimetatud täiendavaid positiivseid arvamusi. Seda ei ole tehtud. Arvestada tuleb muuhulgas sellega, et avalikkusel oli juurdepääs detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetlusele. Vaidlustatud otsuse seletuskirja kohaselt laekus avalikule väljapanekule pandud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsuse eelnõu osas 27 kirjalikku pöördumist, mis kõik toetasid eelnõud. Olukorras, kus Viru Poja neutraalset või positiivset mõju vanalinnale pole avatud haldusmenetluses ükski asjatundja või muu isik välja toonud, pole alust eeldada, et vastustaja on tõendeid kogunud ja hinnanud ühekülgselt. Ringkonnakohus möönab, et ekspertide seisukohad on paljuski subjektiivsed ja hinnangulised, kuid see ei lükka ümber nende paikapidavust. Siinkohal ei olegi määrav küsimus, kas Viru Poeg jääb mõnda ametlikult vanalinna vaatekoridorina käsitlevasse alasse, vaid lähtuda tuleb eelkõige üldplaneeringu
  5. ptk-s ja Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimääruse § 8 lg-s 1 sätestatud keelust, et uued ehitised ei tohiks tekitada vanalinnale teravat kontrasti. Vastava ebasobiva kontrasti ja mõju olemasolu on aga kõik eksperdid kinnitanud. Mõisted „ebasobiv kontrast ja mõju“ juba iseenesest eeldavad subjektiivset lähenemist ja hinnangute andmist. Arvestades aga, et kõikide asjatundjate seisukohad on üldjoontes sarnased ning vastupidised seisukohad puuduvad, pole alust kahelda nende paikapidavuses. Järelikult oleks Viru Poja valmimine vastuolus kehtiva Tallinna linna üldplaneeringuga ning Tallinna vanalinna muinsuskaitseala põhimäärusega.
  6. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga selles, et kõrghoonete teemaplaneeringut ei saa vaadelda muutunud õigusliku olustikuna, kuna tegemist ei ole kehtiva haldusaktiga. Samas nõustub ringkonnakohus halduskohtuga, et menetluses olev planeering kajastab linna seisukohta linnapildi edasise arengu osas. Seega ei ole tegemist täiesti asjakohatu viitega.
  7. Eeltooduga loeb ringkonnakohus tõendatuks, et esinesid asjaolud, mis õigustavad detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist: esinesid muudatused õiguslikus ja faktilises olustikus ning tuvastatud on Viru Poja negatiivne mõju Tammsaare pargile ning vanalinnale. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks hakata põhjalikult analüüsima teisi otsuses toodud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise kaalutlusi. Nimelt on ringkonnakohtu hinnangul ilmselge, et vastustaja tahe oli ning on suunatud sellele, et Viru Poega ei ehitata. Isegi kui mõned otsuses kasutatud põhjendused pole õiged, puudub kohtul alus kahelda, et ebaõige argumendi kõrvalejätmisel oleks vastustaja võinud teha teistsuguse otsuse. Ringkonnakohus märgib lühidalt, et linna poolt ei olnud asjakohane tugineda nt sellele, et ümbruskonna hoonestus on muutunud intensiivsemaks, kahanenud jalakäijate alad jms. Linn oleks pärast
  8. a detailplaneeringu kehtestamist pidanud ümbruskonda uute hoonete 8
(10)3-08-1434 ehitamiseks lubade andmisel arvestama ka tulevikus püstitatavast Viru Pojast tuleneva koormusega piirkonnale. Samuti ei saa muutunud faktilise olustikuna käsitleda Viru keskusele tehtud detailplaneeringust mittetulenevaid täiendusi, mille rajamiseks ja kasutamiseks andis linn ise loa. Ka vastavate lubade andmisel oleks pidanud arvestama sellega, et detailplaneering viiakse ellu tervikuna, sh Viru Poja osas. Ringkonnakohus on eelnevalt juba põhjendanud, miks nimetatud eksimused ei too kaasa otsuse tühistamist.
  1. HMS § 66 lg 2 p 2 kohaselt võib haldusakti, mis andmise ajal oli õiguspärane, tunnistada isiku kahjuks edasiulatuvalt kehtetuks, kui haldusorganil oleks olnud õigus jätta haldusakt hiljem muutunud faktiliste asjaolude tõttu või hiljem muutunud õigusnormi alusel välja andmata ja avalik huvi haldusakti kehtetuks tunnistamiseks kaalub üles isiku usalduse, et haldusakt jääb kehtima. Ringkonnakohus on otsuse p-des 9-13 tuvastanud, et täidetud on eeltoodud normi kohaldamise esimene eeldus. Alljärgnevalt tuleb analüüsida, kas avalik huvi kaalub üles kaebaja usalduse planeeringu kehtima jäämise osas.
  2. Ringkonnakohus jääb haldusasjas 3-06-1210 võetud seisukoha juurde, mille kohaselt võib avalikkuse vastuseisu Viru Poja ehitamisele pidada üldteadaolevaks. See leidis omakorda kinnitust otsuse eelnõu avalikul väljapanekul. Ringkonnakohus kordab ka haldusasjas 3-061210 võetud seisukohta: „Vastavalt

§ 9lg-le 1 on detailplaneering lähiaastate ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks.

Mida enam möödub aega detailplaneeringu kehtestamisest, seda enam kahaneb kinnistuomaniku õiguspärane ootus, et detailplaneeringut õnnestub muutumata kujul realiseerida. „Lähiaastate“ möödudes ei kao detailplaneeringu toime küll iseenesest, ent kinnistuomanik peab arvestama, et kui detailplaneeringut ei ole asutud realiseerima paari aasta jooksul, võib kohalik omavalitsus hakata planeerimisotsust revideerima.“ Ajaks, mil kaebaja esitas ehitusloa taotluse Viru Poja rajamiseks, oli detailplaneeringu kehtestamisest möödunud kuus aastat. Sellist kaebaja käitumist pole alust pidada õigusvastaseks viivituseks, aga nagu nähtub eeltsiteeritud kohtulahendist, tuleb arvestada õiguspärase ootuse kahanemisega. Siinkohal pole vastuargumendiks projekti mahukus, sest

§ 9

lg 1 ja § 27 lg 1 regulatsiooni eesmärgiks on tagada piisav paindlikkus linnaruumi planeerimises. Isegi kui kaebajal esines objektiivne võimatus asuda kuue aasta jooksul Viru Poega ehitama, ei kahanda see linnavõimu õigust tunnistada planeering kehtetuks, kui see ei vasta enam linnaplaneerimises seatud eesmärkidele (

§ 1lg-d 2 ja 3).

Kaebaja õiguspärast ootust ei suurenda asjaolu, et Viru kompleks oli vastustaja poolt korraldatud konkursi tulemiks ning vastustaja on lubanud kaebajal teha detailplaneeringust hälbivaid täiendusi. Antud juhul on lähtutud õigusliku ja faktilise olustiku ning linnaplaneerimise põhimõtete muutustest. Kohalik omavalitsus võib planeeringu elluviimisest loobuda ka juhul, kui planeering on millalgi kehtestatud tema initsiatiivil.

  1. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et vastustaja ei pidanud lisaks detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisele asuma kaaluma muid alternatiive. Oluliselt uute parameetrite või kasutusotstarbega hoone ehitamise puhul tuleb algatada uus detailplaneering. Sellist taotlust ei ole kaebaja esitanud. Olukorras, kus vastustaja on leidnud, et Viru Poja asukohale võiks ehitada nt kohviku, ei saa rääkida olemasoleva planeeringu muutmisest või osaliselt kehtetuks tunnistamisest. Halduskohus on õigesti leidnud, et maatüki kasutamine ei ole muutunud võimatuks. Kindlasti ei saa sinna ehitada Viru Pojaga sarnastes mastaapides hoonet.
  2. Vastustaja on proportsionaalsuse hindamisel lähtunud ka sellest, et A. Pika ekspertarvamuse kohaselt on Viru keskuse ehitamisel ületatud ehitusmahte. Kaebaja leiab, et 9

(10)3-08-1434 lähtuda oleks tulnud AS Tondi Üks hinnangust, mille kohaselt ehitusmahte ei ületatud. A. Pikk on kontrollinud Viru Poja projekti vastavust ehitusprojektile ettenähtud nõuetele. Ekspertiisiga võib mitte nõustuda küsimuses, kas ehitada võib detailplaneeringus ettenähtust väiksema ehitusmahuga hoonet, kuid see ei ole käesoleva vaidluse kontekstis olulise tähtsusega. Ekspertarvamuses on välja toodud, et Viru Poja ehitamisel kasutatakse ära kogu planeeringuga ette nähtud maksimaalne ehitusalune pind, kuid detailplaneering on veel realiseerimata osas, millega nähti ette Narva mnt klaasgalerii ja infokeskuse „Tuleviku Tallinn“ ehitus. Arvutusi ekspertarvamuses ei sisaldu. Ka AS Tondi Üks arvamus on selles küsimuses ebaselge, sest sellest ei nähtu, kas detailplaneeringuga lubatud ehitusalune pind 10300 m2 hõlmab ka maa-aluse osa. AS Tondi Üks arvamuses ei ole kontrollitud, kas Viru Poja ehitamisega kasutatakse ära kogu detailplaneeringuga ette nähtud ehitusalune pind ja suletud brutopind või jääb piisavalt varu selleks, et teostada planeering täies mahus. Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga selles, et Viru Poja küsimuse lahendamisel pole oluline, kas kaebaja on ettenähtud ehitusmahte ületanud Viru keskuse kaubamajapoolse hoone mahu väljaehitamisel. Sõltumata sellest, kas nimetatud mahtude ületamine toimus linnavalitsuse loal, on see küsimus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsustamisel oluline proportsionaalsuse aspektist. Kui kaebaja on olemasoleva hoone ehitamisel oma õigusi realiseerinud detailplaneeringus ettenähtust rohkem, kasutades mahtusid silmas pidades olulises osas ära kogu ettenähtud ehitusõiguse, saab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsust pidada kaebaja õigusi tavapärasest vähem riivavaks. Vastustaja on proportsionaalsuse hindamisel arvestanud eelkõige asjaoludega, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks on oluline avalik huvi, kaebaja on juba saanud realiseerida olulise osa planeeringust, Viru Poja ehitamisega pargile ja vanalinna vaadeldavusele tekitatav kahju oleks pöördumatu ning kahju on võimalik vältida üksnes planeeringu kehtetuks tunnistamisega. Ringkonnakohus leiab eeltoodut silmas pidades, et samale tulemusele oleks vastustaja kaalumisel jõudnud ka juhul, kui ta oleks hoone mahtudega seonduva tähelepanuta jätnud. 18. Pidades silmas

§ 9

lg 1, § 27 lg 1 ja § 29 lg 1 sätestatut, saab asuda seisukohale, et kohalikul omavalitsusel on lisaks detailplaneeringute kehtestamisele ka nende kehtetuks tunnistamise üle otsustamisel ulatuslik autonoomia ning kaalutlusruum. Kohalik omavalitsus vastutab linnaruumi arengu eest. Ringkonnakohtu hinnangul on käesoleval juhul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine toimunud põhjaliku menetluse kaudu ning vastu on võetud nõuetekohaselt argumenteeritud otsus. Vastustaja on põhjendanud, miks planeering ei vasta

§ 1lg-tes 2 ja 3 sätestatule.

Kohus ei saa sekkuda linna poolt aktsepteeritud linnaplaneerimise põhimõtete otstarbekuse ja sobivuse küsimustesse. 19. Kuna esitatud apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Menetluskulude hüvitamise taotluse summas 44 840 krooni on esitanud ka vastustaja. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et lepingulise õigusabi kasutamine vastustaja poolt ei olnud õigustatud. Planeerimisõigusega seonduv kuulub kohaliku omavalitsuse tavapäraste tegevusvaldkondade hulka. Kaire Pikamäe Oliver Kask Viive Ligi 10

(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.