← Eesti

3-07-1687/134

3-07-1687 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Lea Kuuse Otsuse tegemise aeg ja koht 23. detsember 2008. a Tallinn Haldusasja number 3-07-1687 Haldusasi E.-J. T. kaebus

§ 26lg 1 p 6 alusel rahuldamata.

2.

§ 92lg 1 ja § 93 lg 1 alusel jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

I ASJAOLUD 1.H. T. esitas 10.12.1991 avalduse Tallinnas Koidu tänav 46 ehitiste ja endise kinnistu tagastamiseks. 2.Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni ( ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni) 24.09.2001.a. otsusega nr 12231 loeti Tallinnas, end.Koidu tänav 46, endisel kinnistul nr 121 asunud ehitised ja maa suurusega 910 m² omandireformi objektiks ning nimetatud vara suhtes tunnistati omandireformi õigustatud subjektiks endise omaniku lapse abikaasa H. T. 1 3.ÕVVTK Tallinna linnakomisjon tühistas 03.06.2002 otsusega nr 12407 oma 24.09.2001.a. otsuse nr 12231 ja tuvastas, et Koidu tänav 46 ehitise omanik L.-R. T. võõrandas 18.09.1946 sõlmitud kinkelepinguga majavalduse Töönduslike Kooperatiivide Peavalitsusele. Sama otsusega tuvastas komisjon, et ehitis natsionaliseeriti ENSV Ministrite Nõukogu 03.11.1947.a. määrusega nr 843 ja anti Tallinna Linna TSN TK Kalinini Rajooni Tööstuskombinaadi bilanssi. Eeltoodust tulenevalt jättis komisjon H. T. avalduse rahuldamata. 4.Tallinna Linnakohtu 27.06.2005.a. otsusega tuvastati juriidiline fakt, et L.-R. T. võõrandas 18.09.1946 sõlmitud kinkelepinguga majavalduse Töönduslike Kooperatiivide Peavalitsusele ajendatuna otsesest repressiooniohust. 5.ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 05.06.2006.a. otsusega nr 12837 loeti Tallinnas, end.Koidu tänav 46, endisel kinnistul nr 121 asunud ehitised ja maa suurusega 910 m² omandireformi objektiks, loeti tõendatuks, et nimetatud vara omanik selle õigusvastase võõrandamise ajal oli L.-R. T. ning tunnustati H. T. õigust omandireformi subjektina omandireformi objektiks tunnistatud vara suhtes, samuti loeti H. T. nõudeõigus ORAS § 16.1 lg 1 kohaselt päritavaks tsiviilseadusega sätestatud korras. 6.19.03.2003 koostatud ja välja antud notariaalse pärimisõiguse tunnistuse kohaselt on H. T. seadusjärgne pärandvara , mille hulka muu hulgas kuulub nõudeõigus õigusvastaselt võõrandatud maale asukohaga Tallinnas Koidu tn 46 üle läinud C. R.le, K. T.le ja E.-J. T.le, igaühele neist 1/3 mõttelises osas . 7.Tallinna Linnavalitsuse 25.06.2007.a. korraldusega nr 1205-k kinnitati Finantsplaneerimise Osaühingu 20.03.2007.a. ekspertarvamus nr 1145/2007 “Tallinnas, Koidu tänav 46 asuva ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kohta“. Sama korralduse punktiga 2 otsustati tagastada Tallinnas Koidu tänav 46 , endisel kinnistul nr 121 asuvast hoonest 680/1000 mõttelist osa järgmiselt:K. T.le – 227/1000; C.R.le – 227/1000 ning E.- J. T.le- 226/1000 mõttelist osa. Korralduse punktiga 6 jäeti rahuldamata õigustatud subjekti pärijate taotlus Koidu tänav 46 asuva hoone 320/1000 mõttelise osa tagastamise kohta, kuna Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse § 12 lg 9 kohaselt juhul, kui ehitise väärtus on kapitaalremondi tõttu oluliselt suurenenud ja puudub nimetatud paragrahvi 8.lõike punktides 1 ja 2 sätestatud alus ehitise tervikuna tagastamiseks või tagastamata jätmiseks, tagastatakse üksnes ehitiste säilinud väärtusele vastav osa. Korralduse punktiga 7 otsustati mitte alustada Koidu tänav 46 hoone 320/1000 mõttelise osa kompenseerimise menetlust õigustatud subjekti pärijatele. Õigusvastaselt võõrandatud vara maksumuse määramise ja kompenseerimise seaduse § 10 lg 2 kohaselt vara väärtuse vähenemist ega suurenemist ei kompenseerita. Finantsplaneerimise Osaühingu 20.03.2007.a. ekspertarvamuse kohaselt on Koidu tänav 46 asuva hoone väärtus suurenenud kapitaalremontide tõttu 32 %. Linnavalitsus leidis, et seega puudub seadusest tulenev alus Koidu tänav 46 asuva hoone väärtuse suurenemise kompenseerimiseks. Sama korralduse punktiga 8 otsustati alustada Koidu tänav 46 endisel kinnistul 121 asunud, hävinenud hoonete kompenseerimise menetlust.

  1. E.- J. T. ei nõustunud ülalviidatud ekspertarvamusega ning esitas 28.08.2007 kaebuse Tallinna Halduskohtule, vaidlustades Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 1205-k. II KAEBUSE MOTIIVID JA NÕUDED 2 9.Kaebuses, mida kaebuse esitaja täiendas 16.05.2008 ja 25.08.2008 , taotletakse Tallinna Linnavalitsuse
  2. juuni 2007 korralduse nr 1205-k tühistamist ja Tallinna Linnavalitsuse uue haldusakti andmiseks kohustamist.
  3. Linnavalitsuse vaidlustatud korraldus toetub punktile 1, millega kinnitati ekspertarvamus, mis kaebuse väitel on õigusvastane ja mis omakorda tingib vaidlustatud korralduse õigusvastasuse. Ekspertiisiakt sisaldab hulgaliselt puudusi, mis kogumis moonutavad oluliselt ehitise tegelikku olukorda hindamise aja seisuga ja võimaldasid teha otsuse kaebuse esitaja seadusjärgseid õigusi moonutades, neist olulisim on termini“Jooksev remont“kasutamine. Ka väidab kaebaja, et hoolimata tähelepanu juhtimisest on ekspert jäänud varalise hinnangu andmisel varasemate seisukohtade ja andmekäsitluste juurde, mistõttu võib väita, et ekspert on teadlikult esitanud vastustaja huvides valedele andmetele toetuva eksperthinnangu osas, mis lähtub peale 02.03.1997 kasutusele võetud metoodikast. 11.Kaebuse väitel jättis linnavalitsus ekspertarvamuse kinnitamisega täitmata olulise nõude HMS § 6 sätestatud uurimispõhimõtte rakendamisel, mille kohaselt on haldusorgan kohustatud välja selgitama menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud ja vajadusel koguma selleks tõendeid omal algatusel. Linnavalitsus ei selgitanud välja ekspertarvamuse vastavust ORAS § 12 lg 8 sätetele, mille kohaselt hinnatakse tagastatavat vara vaid kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla või juurehituse raames. Ekspertarvamuses käsitleti ajavahemikul 1950-1991 teostatud töid jooksva remondina. Tagastatava ehitise kapitaalremonti ei ole fikseeritud vara tagastamise toimikus, ekspertiisiaktis ega arhiividokumentides. Eksperdi arvamus tulnuks kahtluse alla seada juba põhjusel, et kapitaalremonti teostada 41 a kestel tootmistegevust katkestamata ei ole reaalne. Ekspertiisiaktis väljendatu moonutab tegelikku hoone seisundit, sest kajastab jooksva kapitaalremondi töid, mida tegelikkuses sooritatud ei ole ja mille kaudu on kunstlikult surendatud ehitise nn uusväärtuse protsentuaalset osakaalu algse võõrandamisväärtuse suhtes. Kapitaalremondi mahtu visuaalselt ilma kattetarindeid avamata, määrata ei saa. Kaebuse väitel on uute ja asendatud põhitarindite jääkväärtus eksperthinnangu lk 15 järgi 13 % ning lk 17 järgi sama jääkväärtus hinnatud 32 %-le. Lisaks tuleneb ekspertarvamusest, et teostatud tööd olid tehtud projektdokumentatsioonita ja ehitusloata. Kapitaalremont eeldas projekti ja eelarve olemasolu, ümber-, peale-, alla või juurehitus aga ehitusloa olemasolu. Nende puudumine tähendab, et tegu on jooksva remondiga, mis ORAS § 12 lg 8 mõistesse ei mahu, lisaks ei tohtinud nõukogude ajal kapitaalremonti mingil juhul ilma projekti ja eelarveta teostada. 12.Ekspertiisi läibiviimisel on kasutatud alusdokumentidena materjale, mis ei oma tõenduseseme väärtust ja millest ei nähtu kapitaalremondi/uusehituse väidetavate soorituste aeg, samas on jäänud kasutamata dokumendid, mis ekspertiisis väljendatud kohaselt peavad arhiivis olema ja saavad kinnitada ehitise seisundit konkreetsel ajahetkel. Nii on ekspertiisis kasutatud 30.09.1991 ühisfirma ”Marvear” inventeerimisnimestikku ja sisult ja eesmärgilt arusaamatuid allkirjastamata ja kuupäevadeta pabereid; ekspertiisiaktis toodud hooneregistri 22.10.2001 tõendi märkuste lahtris on kajastatud, et ümber- ja juurdehituste kohta ehitiste vastuvõtuaktid puuduvad, tootmishoone katuse osas on esitatud üksnes eksperdi väide eterniitkatuse olemasolust, faktiliselt on tõrvapappkatus. 13.Ekspertiisi ei ole kaasatud AS-ga Marat 1995.a. sõlmitud ostu-müügilepingut, mis peab kajastama erastatavate hoonete seisundit, kubatuuri ja hinda ja mis on otseselt Vabariigi Valitsuse 25.11.1997.a. määrusega kinnitatud „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise korra ja metoodika” (Korra) p 7 alap 6 ettenähtu eiramine. 3 14.Korra p 14 kohaselt ei arvestata ehitise hindamisel pärast ORAS-e jõustumist 20.06.1991 ehitise juures tehtud parendusi/uuendusi.Kuna 2007.a. koostatud ekspertiisiaktis ei ole dokumentaalsetele tõenditele tuginevalt välistatud 20.06.1991 hilisemalt tehtud tööd, ei saa lugeda madalama hooneosa eterniidiga katmist, akende ja uste vahetust jne sooritatuks 20.06.1991.aastaks. Riigikohus on lahendis 3-3-1-13-02 leidnud, et teostatud kapitaalremonditööd peavad olema tõendatud. Ekspertiisiaktis väljendatud jooksev kapitaalremont ei ole ORAS kohaselt arvestatav ehitise endisel kujul säilivusele hinnangu andmisel ning seega tuleb taolised tööd ehitise kui vara väärtuse hinnangust välja arvata. Kaebaja väitel on ekspertiisiaktis õigustamatult suurendatud pärast 20.06.1991 tehtud tööde arvel uute ja asendatud põhitarindite jääkväärtust kaebaja kahjuks ning alusetult suurendatud ehitise individualiseeritaval kujul säilivuse protsenti 1991.a. seisul. Samuti leiab kaebaja, et kõrge valitud taastamisväärtuse tõttu on ka uuenduste-asenduste maksumused liialdatud.
  4. Ekspertiisiakti tulemus on eksperdi selgituste kohaselt saadud analoogmeetodit kasutades. Asjas ei nähtu, millise analoogehitisega on vaadeldavat ehitist võrreldud, millist puudust kaebaja peab oluliseks puuduseks ja mis kaebuse väitel seab ekspertiisiakti tõelevastavuse kahtluse alla. 16.Ekspertiisiakt sisaldab akti lõpptulemusi oluliselt mõjutavaid asjaolusid. Ekspertiisiaktis on väidetud – algsed tarindiosad 1940.a.seisul .katusekatted –tõrvatud papp- ei ole säilinud.Paigaldatud uus eterniitkate.Ehitusaeg ei ole teada. Eterniiti paigaldatud ei ole ning tõrvatud papp on säilinud tänaseni. Seega ekspert on alusetult lähtunud hinnatavast hoonest kui uuendatud katusega ehitisest. Põhjusel, et katust, katusetarindeid ega katusekattematerjali ei ole kapitaalremondi ega uusehituse käigus asendatud, ei ole tegemist ka väärtuse kasvuga, sest jooksva remondi tööd ORAS mõtte kohaselt hinatavate kapitaalremontide hulka ei kuulu. Asendatud rajatiseks on loetud keldrikorruse betoonpõrandad, kuigi keldrikorrus puudub. Samuti on väidetud ekspertiisiaktis tõstuki olemasolu keldri ja I korruse vahel. Kuna hoonel keldrit ei ole, seab selline oluline viga seab kahtluse alla ekspertarvamuse tegelikkusele vastavuse.
  5. Kaebuse esitaja leiab, et kuna Tallinna Linnavalitsus oli õigustatud isikult võtnud vara tagastamise avalduse vastu juba 1991.a. ning Tallinna Linnavarade Amet on 17.08.1995 saatnud Eesti Erastamisagentuurile väljavõtte Kodu tn 46 õigusvastaselt võõrandatud vara toimikust ja teatise, mille kohaselt on Koidu 46 kohta registreeritud restitutsiooninõue vara osaliseks tagastamiseks ja kompenseerimiseks, ent samas on kõnealune vara müüdud AS-le KND Marat, kusjuures lepingu lisas B ja lisas H ei ole Koidu 46 asuvat vara kajastatud, tuleneb eeltoodust, et Koidu 46 vara on erastatud tagastamisele mittekuuluvana ja seega on vara tagastamata jätmise otsus väljendatud teo kaudu. 18.Kaebuse väitel on vaidlustatud haldusakt vastuolus Riigikohtu 03.03.2008 lahendis nr 3-3-12-08 väljendatud põhimõtetega. Käesolevas haldusasjas on tegemist viidatud lahendis käsitletud asjaga analoogse asjaga. Hoone erastamisel Maratile oli hiljemalt 29.09.1995 teo kaudu ( vara müümine AS KND Marat) väljendatud hoonete tagastamata jätmise otsus ning seega tuleb lähtuda enne 02.03.1997 kehtinud ORAS redaktsioonist tulenevast Metoodikast ja võtta aluseks eksperthinnang vastavas osas, millega on tuvastatud, et ehitis on säilinud endisel individualiseeritaval kujul täies ulatuses, sest kubatuur on muutunud üksnes tuulekoja arvel 33 m² ja hoone madalama osa katuse kalde muutmise arvel, mis ei ületa 7 % kubatuurist. Uue redaktsiooni kasutamine kahjustab kaebaja õiguspärast ootust ja on vastuolus võrdse kohtlemise, õiguskindluse ja usalduse kaitse põhimõtetega. III VASTUSTAJA VASTUVÄITED 4 19.Tallinna Linnavalitsus vaidleb kaebusele vastu, peab vaidlustatud korraldust õiguspäraseks ja selle aluseks olevat eksperthinnangut õigeks, mistõttu leiab, et kaebus põhjendatud ei ole.
  6. Ebaõige on kaebaja väide, et 1950-1991 teostatud tööd on jooksev remont, mitte kapitaalremont, mida ei oleks tulnud arvestada ORAS § 12 lg 8 tähenduses. Vabariigi Valitsuse 25.11.1997.a. määrusega kinnitatud „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise korra ja metoodika” punkt 23 sätestab, et ehitise kui varalise terviku taastamisväärtuse määramisel hinnatakse kõiki ehitise konstruktiivelemente ja ehitustööde liike vastavalt Vabariigi Valitsuse 05.08.1997.a,. määrusega nr 150 kinnitatud „Ehitusprojekteerimise ja ehitustööde riigihangete teostamise korra eeskirja“ punktides 9 ja 15 nimetatud jaotusele. Seadusandja ei ole esitanud eraldi kriteeriume mõiste „kapitaalremont“ sisustamiseks ORAS-e tähenduses. Vara säilivust tuleb hinnata nii ehitustehniliselt kui ka rahalises väärtuses arvestades seejuures ehitustöödega, millised omavad tähtsust ehitise kuju, suuruse ja väärtuse osas. 21.Eksperthinnangust nähtub, et ekspert on hinnanud kapitaalremondi töid. Lisaks on ekspert kirjeldanud eksperthinnangus ehitustöid, mis oma sisult kujutavad kapitaalremonti ehk olulisi ehitustöid, mis omavad tähtsust ehitise kuju ja suuruse ning väärtuse osas. 22.Väär on kaebuse väide, et kuna teostatud ehitustööd olid tehtud projektdokumentatsioonita ja ehitusloata, ei olnud tegemist ORAS § 12 lõike 8 mõistes kapitaalremondiga ja ehitise säilivuse hindamisel neid töid arvestada ei saa. Dokumentatsiooni puudumine iseenesest ei tõenda, et tegemist on töödega, mida ehitise hindamisel ei saa arvestada. 23.Dokumentatsiooni puudumine ei välista ehitustööde arvestamist ka lähtuvalt ORAS § 12 lõikest
  7. „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise korra ja metoodika” punkt 15 tulenevalt peavad olema ehitise osade hindamata jätmiseks täidetud samaaegselt kolm tingimust: ehitis on ehitus- või kasutusloata, ehitis ei vasta Ehitusseaduse § 3 nõuetele, kohalik omavalitdsus on otsustanud, et juurdeehitis kuulub lammutamisele. Käesoleval juhul juurdeehitiste lammutamise kohta linnavalitsuse otsus puudub, ka puudus linnavalitsusel lammutamist tingivate asjaolude puudumise tõttu alus otsustada juurdeehituste lammutamine. 24.Ehitus- ja kasutusloata tehtud ehitustööde kriteeriumi sisustamisel tuleb lisaks arvestada, et teatud juhtudel võib avaliku võimu tegevust käsitleda kui luba ehitise kasutamiseks.Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus kohtuasjas nr 3-3-1-43-
  8. Haldusasjas esitatud dokumentidest nähtuvalt andis Eesti Vabariik 29.12.1991 rendilepinguga Koidu tn 46 ehitise AS KND Marat kasutusse ja 29.09.1995 erastamise ostu-müügilepinguga omandisse. Ehitis on kantud ehitisregistrisse. Seega avalik võim on tunnistanud juurdeehituse normidele vastavust ja on lubanud ehitist kasutada. 25.Enne ORAS-e jõustumist hoones õigusliku aluseta tehtud ümberehitus kajastab ehitise faktilist säilimist samavõrd kui õigusliku aluseta tehtud ehitustööde tagajärjel hoone osade asendamine. Teiste isikute poolt dokumentatsioonita, kuid ehitusnormidele vastavalt ümberehitatud hooneosa õigustatud subjekti omandisse andmine ORAS § 12 lg 10 eesmärgiks ei ole. Ekspert on õigesti hinnanud ehitise uuendusi ja parendusi ja nende alusel tuvastanud ehitise säilivuse. Põhjendamatu on kaebuse väuide, mille kohaselt kapitaalremondi mahtu ja hinda visuaalselt , ilma kattetarindeid avamata, määrata ei saa. Ekspert on andud arvamuse ehitise säilivuse kohta lähtudes kogutud dokumentidest ja objekti ülevaatuse tulemustest. Ekspert ei ole teatanud, et kattetarindeid avamata hinnangut anda ei saa. 5 26.Seoses katuse kattematerjaliga leiab vastustaja, et kaebaja ei ole tõendanud, et ehitise püstitamisel paigaldatud tõrvatud papp on säilinud tänaseni, mistõttu on põhjendamatu väide, et eksperthinnangus on katusekatte säilivuse hindamisel eksitud. Ekspertarvamusest ei nähtu, et säilivuse hindamisel oleks keldrit arvestatud, käsitletud on tõstukit, mille olemasolu kaebaja vaidlustanud ei ole. Samuti leiab vastustaja, et kaebuse väited eksperdi ebaobjektiivsusest on põhjendamatud. Mis puudub võrdlusobjekti, siis ekspertarvamuse p.4.4 on kirjeldatud analoogi normatiivset eluiga, ekspertarvamuse tabelis ( lisa) on kajastatud töö osakaal analoogses hoones. Lisaks leiab vastustaja, et kaebaja veendumus, et ehitise väärtust ei ole tõstetud üle 25 %, ei põhine tõenditel.
  9. Vastustaja ei nõustu kaebuse väitega, et vara tagastamata jätmise otsus on väljendatud hiljemalt 29.09.1995 teo kaudu, sest ORAS tulenevalt otsustab vara tagastamise või mittetagastamise kohaliku omavalitsuse täitevorgan haldusaktiga ning seega on alates 02.03.1997 jõustunud ORAS redaktsiooni ja sellest tuleneva Metoodika rakendamine õiguspärane. IV KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
  10. Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ning hinnanud asjas esitatud dokumentaalseid tõendeid nende kogumis ja vastastikuses seoses, leidis, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Tallinna Linnavalitsuse korralduse aluseks on ehitise individualiseeritaval kujul säilimise kohta nõuetekohaselt teostatud ekspertiis ja koostatud eksperthinnang ning linnavalitsus ei ole nimetatud eksperthinnangu kinnitamisega jätnud asjas tähendust omavad asjaolud välja selgitamata ega jõudnud valedele järeldustele Koidu tn 46 asuva ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamisel. Linnavalitsus on õigesti kohaldanud mitte vara tagastamise taotluse esitamise ajal kehtinud ORAS § 12 lg-t 8 ja keskkonnaministri 13.03.1995.a. määrusega nr 16 kinnitatud ”Metoodilisi soovitusi ekspertidele ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks, vaid korralduse andmise ajal kehtinud ORAS § 12 lg-t 8 ja Vabariigi Valitsuse 25.11.1997.a. määrusega kinnitatud „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise korda ja metoodikat” (Kord) ja on põhjendatult ja kooskõlas seadusega otsustanud tagastada Tallinnas Koidu tn 46 asuva ehitise säilinud väärtusele vastava mõttelise osa. 29.Linnavalitsuse korraldus kui haldusakt peab tuginema õiguslikule alusele. Haldusakti andmiseks peavad olema täidetud õiguslikus aluses sätestatud eeldused. Käesolevas haldusasjas vaidlustatud korralduse preambulas viidatakse muuhulgas ORAS § 12 lg 1, lg 7 ja lg 9, § 16.1 lg 1 ja Finantsplaneerimise Osaühingu 20.03.2007 ekspertarvamusele. Kaebuse esitaja taotleb vaidlustatud korralduse tühistamist põhjusel, et see tugineb eksperthinnangule, mille järeldused on ebaõiged. Ka leiab kaebaja, et käesoleval juhul oleks tulnud kohaldada vara tagastamise taotluse esitamise ajal kehtinud ORAS § 12 lg-t 8 ja keskkonnaministri 13.03.1995.a. määrusega nr 16 kinnitatud ”Metoodilisi soovitusi ekspertidele ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks”, millest lähtuvalt on ehitis ekspertarvamuse kohaselt loetud endisel individualiseeritaval kujul säilinuks. Seega on käesoleva vaidluse puhul halduskohtu ülesandeks kontrollida, kas vaidlustatud korralduse aluseks võetud ja Tallinna Linnavalitsuse poolt kinnitatud Finantsplaneerimise Osaühingu 21.03.2005.a.ekspertarvamus nr TR 845/2005 on koostatud seaduse ja kehtiva metoodika nõuetele vastavalt ja kas vara tagastamise otsustamisel on linnavalitsus õigesti lähtunud korralduse andmise ajal kehtinud ORAS § 12 lg-t 8 ja Korrast. 6
  11. Ekslik on kaebuse esitaja seisukoht, et õigusvastaselt võõrandatud Koidu tn 46 tagastamise otsustamisel tulnuks kohaldada kuni 2.märtsini 1997 kehtinud ORAS § 12 lg 8 redaktsiooni ning sellest tulenevalt keskkonnaministri 13.03.1995.a. määrusega nr 16 kinnitatud „Metoodilisi soovitusi ekspertidele ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse määra hindamiseks”. Vabariigi Valitsuse 25.11.1997.a. määrusega nr 220 kinnitatud „Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamise kord ja metoodika” ( Kord) p 4 sätestab, et seda Korda rakendatakse õigusvastaselt võõrandatud ehitise hindamisel, mille kohta kohaliku omavalitsuse täitevorgan ei ole enne 02.03.1997 teinud otsust selle ehitise tagastamise või mittetagastamise kohta. ORAS-st ja „Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korrast” tulenevalt otsustatakse vara tagastamine või tagastamata jätmine haldusaktiga, mitte ei väljendata teo kaudu. Sellist haldusakti Koidu tn 46 ehitise suhtes enne 02.03.1997 vastu võetud ei ole. Kaebuse väitel on Koidu tn 46 vara erastatud tagastamisele mittekuuluvana, sest 29.09.1995 AS-le KND Marat Koidu tn 46 vara müügilepingu lisasB ( välistatud vara)ja lisas H ( varad, mis võivad kuuluda tagastamisele) ei ole kajastatud Koidu tn 46 vara. Viidatud erastamise ostu-müügilepingu ( I kd tl 184 -197) § 1 p 1.
  12. kohaselt on lepingu sõlmimise eesmärgiks rendilepingu alusel Eesti Vabariigilt AS-le KND Marat renditud tervikvarade müük( v.a.Välistatud Varade osas, mis jäävad Ostja rendile senistel tingimustel, mille ärakiri on esitatud Lepingu lahutamatus lisas H). Kaebuse väide, et lisas H ei ole Koidu 46 asuvat vara kajastatud,on õige, ent väär on sellest tehtud järeldus, mille kohaselt Koidu 46 vara on erastatud tagastamisele mittekuuluvana. Erastamislepingu §-st 12 tulenevalt juhul, kui vara kuulub tagastamisele, kohustub ostja nimetatud vara tagastama vastavalt Eesti Vabariigi seadusandlusele.
  13. Riigikohtu otsuses haldusasjas nr 3-3-1-30-00 leidis Riigikohus, et vastuolus õiguskindluse ja õiguspärase ootuse põhimõttega jääks vara tagastamata isikule, kes oli juba asunud oma õigusi realiseerima ja kelle taotluse kohta oli juba antud haldusakt, kusjuures viidatud lahendi puhul oli enne 02.03.1997 tehtud mitu korraldust vara tagastamise kohta, mis olid hiljem tunnistatud kohtuotsusega seadusevastaseks.Käesoleval juhul sellise olukorraga tegemist ei ole, mistõttu on ekslik kaebuse väide, et käesolevas haldusasjas on tegemist viidatud lahendis käsitletud asjaga analoogse asjaga, samuti on eeltoodust tulenevalt ekslik kaebuse väide vaidlustatud haldusakti vastuolust Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-2-08 väljendatud põhimõtetega. Seonduvalt õiguspärase ootusega märgib kohus, et Riigikohus on haldusasjas nr 3-3-1-44-05 rõhutanud, et omandireformi õigustatud subjektil ei ole vara tagastamise taotlusest hoolimata õiguspärast ootust vara tagastamisele ja vahetult õigustatud subjektiks tunnistamise otsuse alusel ei toimu veel vara tagastamist ega kompenseerimist. Siinkohal tuleb lisaks tähelepanu pöörata asjaolule, et juriidiline fakt ehitise võõrandamisest reaalse repressiooniohu tõttu tuvastati Tallinna Linnakohtu 27.06.2005.a. otsusega, misjärel ÕVVTK Tallinna linnakomisjon võttis 05.06.2006.a. vastu otsuse ning Tallinna Linnavalitsus 25.06.2007.a. korralduse. Kaebuse esitaja ei ole vaidlustanud ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni tegevust, mistõttu taotluse menetlusele linnakomisjonis kohus hinnangut ei anna, ent Herta Truupere õiguse tunnustamisest omandireformi subjektina omandireformi objektiks tunnistatud vara suhtes aasta möödumisel linnavalitsuse poolt vara tagastamise otsustamist ei saa pidada ebamõistlikuks või hea halduse põhimõtetega vastuolus olevaks. Ka nähtub asja materjalidest, et notariaalne pärimisõiguse tunnistus on koostatud ja välja antud 19.03.2003 , seega tekkis kaebuse esitajal nõudeõigus ja kaebeõigus kõnealuse vara suhtes nimetatud ajast ja vara tagastamiseks nõudeõiguse pärinud isikule sai linnavalitsus muude tingimuste olemasolul hakata toiminguid tegema pärast nõudeõiguse pärimist. Eeltoodust ei järeldu ka võrdse kohtlemise põhimõtte rikkumist, sest kaebuse esitaja ei ole võrreldav nende isikutega, kes olid juba asunud oma õigusi realiseerima ja kelle taotluse kohta oli juba antud haldusakt. Samuti ei ole kaebuse esitaja väitnud ega esitanud tõendeid selle kohta, et Tallinna Linnavalitsuse poolt pärast 02.03.1997.a. vara tagastamise või 7 mittetagastamise kohta otsuse tegemisel teistele, kaebuse esitajaga võrreldavatele isikutele, on tuginetud enne 02.03.1997.a. kehtinud Soovitustele. Eeltoodust tulenevalt on vara säilivuse hindamisel ja vaidlustatud korralduse vastuvõtmisel õigesti lähtutud selle andmise ajal kehtinud ORAS § 12 lg 8 redaktsioonist ning viidatud sätte alusel kehtestatud Korrast. 32.Korra p 7 kohaselt esitab kohaliku omavalitsuse täitevorgan ehitise hindamiseks eksperdile hindamise objektiks oleva ehitise toimiku, kuhu on koondatud andmed, mis võimaldavad eksperdil ehitist hinnata. Samas punktis on loetletud ehitise hindamisel arvestatavad põhilised lähtematerjalid, sealhulgas on alapunktis 6 nimetatud ostu-müügidokumendid. Kaebuse kohaselt ei ole ekspertiisi kaasatud AS-ga Marat 1995.a. sõlmitud ostu-müügilepingut, mis peab kajastama erastatavate hoonete seisundit, kubatuuri ja hinda ja mis on otseselt Korra p 7 alap 6 ettenähtu eiramine. Asjas on selgunud, et erastamistoimikus kõnealuse hoone seisundi hindamisakti (erastamise hetke seisuga) ei sisaldunud ( tl 97), seega on kaebuse väide põhjendamatu. Lisaks Korra p 7 sätestatule, millest muu hulgas ei tulene, et ehitise hindamiseks peaksid olema eksperdi käsutuses kõik ehitise hindamist võimaldavate lähtematerjalide loetelus nimetatud dokumendid , vaid ekspert teeb vastava valiku tulenevalt igast hinnatavast objektist konkreetselt ning olemasolevatest materjalidest lähtuvalt, näeb Korra p.8 ette, et õigustatud subekt, samuti senine ehitise valdaja on kohustatud esitama kohaliku omavalitsuse täitevorganile kogu tema käsutuses oleva teabe ja kõik dokumendid, mis aitavad langetada objektiivset otsust ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise määra kohta. Asjas esitatud dokumentidest nähtuvalt on ekspert 12.02.2007 paikvaatluse toimumise teates palunud menetlusosalistel esitada kõik neil olemasolevad dokumendid ja muu teabe, mis kohtu- ja tagastamistoimikutes ei sisaldu. Kaebuse esitaja ei ole väitnud, et menetlusnormide rikkumise tõttu on jäänud kaebajal esitamata teave ja dokumendid, mis võisid eksperthinnangut mõjuda. Ekspertarvamuse lisas 4 on kajastatud ekspertiisi läbiviimisel kasutatud lähteandmed jamaterjalid ning allikad, kust vastavad andmed ja dokumendid on hangitud, on kajastatud ekspertarvamuse p.1.
  14. Seega on ekspertarvamuse uuringu osas nimetatud avalikes arhiivides tuvastatud dokumendid või dokumendid, mis on asjaosaliste poolt esitatud. Kaebuse väide, mille kohaselt on jäänud kasutamata dokumendid, mis ekspertiisis väljendatu kohaselt peavad arhiivis olema ja saavad kinnitada ehitise seisundit konkreetsel ajahetkel, on paljasõnaline . Ka põhjendas kaebuse esitaja uue ekspertiisi teostamise vajadust muu hulgas sellega, et uue ekspertiisi käigus võib olla võimalik kasutada dokumente ja teavet, mille olemasolust kaebuse esitaja senini teadlik ei ole. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et väited eksperthinnangu õigusvastasusest ja selle objektiivsuse kahtluse alla seadmisest põhjendusel, nagu oleks jäetud tähelepanuta ehitise hindamist võimaldavaid dokumente, asja arutamisel kinnitust leidnud ei ole. Lisaks on ekspert selgitanud oma kirjalikes vastustes kaebaja poolt 25.08.2008 esitatud täiendavatele seisukohtadele, et kaebaja nimetatud dokumente ei ole kasutatud ühegi järelduse tegemisel ega ka ekspertarvamuse arvutuses ( I kd tl 146) ja seda ei ole ka tehtud. 33.ORAS § 12 tuleneb, et vara kuju, väärtust ja suurust oluliselt muutvateks ehitustöödeks peetakse lisaks ümber-, peale-, alla- või juurdeehitusele ka kapitaalremonti. Ekspertarvamuse III osa, mis käsitleb ekspertiisi objekti analüüsi, p.3.2 kohaselt saab võõrandatud ehitises peale võõrandamist tehtud uuendused/parendused ( kapitaalremondid või ümber-, peale-, alla- või juurdeehitused) jaotada kahte osa: 1945-1950 ning 1950-
  15. Viimatinimetatud perioodi osas on eksperthinnangus märgitud, et „andmed projekteeritud ja teostatud kapitaalremontide kohta puuduvad./.../ Tööstushoones perioodil 1950-1991 teostatud, visuaalselt tuvastatavad ehitustöd kujutavad endast jooksva kapitaalremondi töid, millised teostati ilmselt ettevõtte eelarveliste vahendite arvel ilma kapitaalremondi projektita.”. 8 ORAS mõtte kohaselt loetakse vara endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui vara kuju, väärtus ja suurus ei ole oluliselt muutunud. Õige on vastustaja seisukoht, et säilivust tuleb hinnata nii ehitustehniliselt kui ka rahalises väärtuses arvestades seeejuures ehitustöödega, mis omavad tähtsust ehitise kuju ja suuruse ning väärtuse osas. Ekspertarvamuses toodud tabelis ( ekspertarvamuse lk 10-13) on kirjeldatud need asendatud ja uued tarindiosad ja kapitaalremondid, mida on arvestatud kui olulisi ehitustöid, mis ehitise kuju ja suuruse ning väärtuse osas tähtsust omavad. Korra p 23 kohaselt ehitise kui varalise terviku taastamisväärtuse määramisel hinnatakse kõiki ehitise konstruktiivelemente ja ehitustööde liike vastavalt Vabariigi valitsuse 05.08.1997.a. määrusega nr 150 kinnitatud „Ehitusprojekteerimise ja ehitustööde riigihangete teostamise eeskirja „ punktides 9 ja 15 nimetatud jaotusele. Kohus nõustub vastustajaga selles, et eeltoodust tulenevalt mõiste „kapitaalremont“ sisustamiseks ORAS tähenduses eraldi kriteeriume antud ei ole ning ehitise säilivuse arvutustes nende sisult oluliste ehitustööde arvessevõtmine, mis ehitise kuju ja suuruse ning väärtuse osas tähtsust omavad, ei ole vastuolus ORAS § 12 lg 8 sätestatuga . Seoses dokumentatsiooni puudumisega kapitaalremondi kohta märgib kohus lisaks eeltoodud seisukohtadele ehitustööde arvestamise kohta säilivuse tuvastamisel seoses dokumentatsiooni puudumisega, et eelviidatud Korra punktist 7 ei tulene, et kapitaalremondi projekti või teiste kaebaja nimetatud dokumentide puudumisel ehitise hindamine võimalik ei ole. Eksperdi 09.10.2008 kirjalikes vastustes kaebuse esitaja täiendavatele seisukohtadele ( II kd tl 146-150) on ekspert muu hulgas viidanud dokumentidele, milles sätestatud nõuetest järelduvalt ei saa väita, et kapitaalremondi teostamise kohta peab avalikes arhiivides vastav projektdokumentatsioon olema. Kohus nõustub vastustajaga selles, et ehitise jääkväärtus ei olene teostatud ehitustööde nimetusest või finantseerimisallikast, vaid ehitustööde sisust ning et tarindite ja tehnoseade asendamine ja uute ehitamine on kapitaalremont, mistõttu teostatud oluliste ehitustööde ja ehitisele tehtud uuenduste/parenduste arvestamine ei ole vastuolus ORAS ega Korraga. Kaebuse väitel tuleneb Riigikohtu lahendist 3-3-1-13-02, et teostatud kapitaalremondi, peale-, alla- või juurdeehitustööd peavad olema tõendatud ning käesoleval juhul on ehitise hindamine toimunud vastuolus Riigikohtu seisukohtadega. Kohtu hinnangul ei tulene viidatud lahendist, et käesoleval juhul kaebuse esitaja nimetatud dokumentide puudumise tõttu pidi igal juhul olema ehitise hindamine välistatud, vaid Riigikohus asus seisukohale, et eksperthinnang peab vastama Korra p 15 alap 4 nõuetele, sealjuures käsitletaval juhul ei nähtunud ekspertiisiaktist, kui suure osa moodustab kapitaalremondi või ümber-, alla-, juurde- või pealeehituse tõttu lisandunud väärtus ehitise koguväärtusest. 34.Kaebuse väitel kapitaalremondi mahtu ja hinda visuaalselt, kattetarindeid avamata määrata ei saa. Ekspert on andnud arvamuse ehitise säilivuse kohta lähtudes kogutud dokumentidest ja objekti ülevaatuse tulemustest, sealjuures ei ole ekspert teatanud, et kattetarindite avamiseta ta eksperthinnangut anda ei saa. Kirjalikult antud selgitustes on ekspert kinnitanud, et kapitaalremondi maht on visuaalsel paikvaatlusel tuvastatav ning puudub vajadus kattetarindeid avada, samuti nähtub selgitustest, et ehitise säilivuse arvutustes on arvesse võetud ainult need tööd, millised on paikvaatlusel tuvastatavad ja käsitletavad kapitaalremondina . Tarindite avamist ei ole kapitaalremondi hinna tuvastamiseks ekspert samuti vajalikuks pidanud, kuna kapitaalremondi maksumus ( hind) määratakse hindamise aja ehitushindades, mis vastab Korra p-le
  16. Korra p 7 näeb ette ehitise hindamisel arvestada põhilisi lähtematerjale, milleks alap.8 kohaselt on ka ehitise kohapealse ehitustehnilise uuringu tulemused ning asjas puudub vaidlus selles, et ehitise kohapealne ülevaatus on toimunud, sealjuures kaebuse esitaja osavõtul. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kattetarindite avamiseta ei ole jäänud välja selgitamata olulised asjaolud, mis võisid viia valedele järeldustele 9 35.Vaidlustatud korralduse andmise ajal kehtinud ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivuse õiguslik regulatsioon seab ehitise õigusvastase võõrandamise järgsete parenduste/uuenduste arvestamise ehitise säilivuse hindamisel sõltuvusse nende ehitustööde seaduslikkusest, kuid õigusnormid ei välista igal juhul selliste uuenduste/parenduste hindamist. Nimelt näeb ORAS § 12 lg 10 ette, et ehitise väärtuse hindamisel ei arvestata ehitise uusi osi, mis ehitusseaduse § 3 nõuetele mittevastavuse tõttu kuuluvad lammutamisele.Korra p 13 sätestab, et ehitise hindamisel ei hinnata ehitise juures tehtud parendusi/uuendusi, millele ei ole antud kasutusluba ja mis tuleb kohaliku omavalitsuse otsusel likvideerida kui omavolilised ehitised ehitusnormide ning planeerimis- ja ehitusseaduse paragarahvis 43 ehitisele esitatavate nõuete rikkumise korral vastavuses sama seaduse paragrahvi 70 lõikega
  17. Seega ainuüksi dokumentatsiooni puudumine ei tingi ehitise hindamisel selliste ehitustöödega mittearvestamist, vaid ehitise osade hindamata jätmiseks peavad eeltoodust tulenevalt olema üheaegselt täidetud kolm tingimust, millise olukorraga käesoleval juhul tegemist ei ole. Siinkohal märgib kohus ka, et kaebuse esitaja ei ole väitnud ega esitanud ühtegi põhjendust selle kohta, nagu oleksid vaidlusaluse ehitise puhul esinenud asjaolud, mis pidanuksid tingima juurdehituste lammutamise, s.t. mille tõttu linnavalitsus oleks pidanud tagastamise küsimuse lahendamisel otsustama juurdeehituste lammutamise. Kohus nõustub vastustajaga selles, et ehitus- ja kasutusloata tehtud ehitustööde kriteeriumi sisustamisel on käesoleval juhul muu hulgas asjakohane arvestada Riigikohtu lahendis kohtuasjas nr 3-3-1-43-04 tehtud järeldusega , mille kohaselt võib teatud juhtudel loana ehitise kasutamiseks käsitleda avaliku võimu tegevust,millega sisuliselt tunnistatakse ehitis nõuetele vastavaks ning lubatakse ehitist kasutada . Käesoleval juhul on Eesti Vabariik 29.12.1991 rendilepinguga nr 000107 andnud Koidu tn 46 ehitise AS KND Marat kasutusse ja 29.09.1995.a. ostu-müügi lepinguga omandisse, ka on ehitis kantud Ehitisregistrisse. 36.Kaebuse esitaja on seadnud eksperthinnangu kahtluse alla ka seoses asjaoluga, et asendatud rajatiseks on loetud keldrikorruse betoonpõrandaid, kuigi ehitisel keldrikorrus puudub, ka on ekspertiisiaktis väidetud tõstuki olemasolu hoone keldri ja I korruse vahel. Eksperthinnangus sisalduvas tabelis nr 324 all on tarindiosana märgitud „aluspõrandad ja plaadid“, tabeli osas päisega „ Algsed tarindiosad 1940.a.seisul“ on märgitud, et andmed ja joonised puuduvad ning tabeli osas päisega „ kapitaalremondid, asendatud ja uued tarindiosad 1991.a. seisul“ on märgitud „keldrikorrusel betoonpõrandad, aluskihtide kohta andmed puuduvad.“ .Koodi 461 ( tõstuk) osas on eksperdi kirjaliku selgituse kohaselt ( II kd tl 123) tegemist trükiveaga ning iseenesest ei muuda tõstukiga arvestamist arvutustes ebaõigeks. Kohus nõustub eksperdi kirjalikus seletuses tooduga, mille kohaselt ekspertarvamuse ja joonistega määratletakse keldri olemasolu või mitteolemasolu järgmiselt : nimelt ekspertarvamuse lk 3 asuva tabeliga, mille kohaselt on tegemist 2-koruselise hoonega), lisa 1 tabelis 2-3, lisa 3 joonis lk 6, lisa 4 joonised 3-4, 7, 39 ning lisa 4 lk 40 ruumide eksplikatsioon ( II kd tl 123). Kaebuse esitaja ei ole väitnud sellega seoses ekspertarvamuse arvutuste ebaõigsust, sealjuures on ekspertarvamuse arvutustes näidatud võõrandatud ehitise aluspõrandate ja –plaatide jääkväärtus 36 000 krooni )( 95,5%) ning uuenduste jääkväärtus ( tuulekoda)1700 kr( 4,5%) ( ekspertarvamuse lisa1 tabel 2-2 rida 324). 37.Kaebuse väitel on ekspertiisiakti oluliseks puuduseks, et analoogmeetodit kasutades ei nähtu samas materjalidest, millise analoogehitisega on käsitletavat ehitist võrreldud. Ekspert on oma 04.08.2008 kirjalikes selgitustes ( II kd, tl 120-126) andnud põhjaliku selgituse analoogmeetodi põhiolemuse kohta ( II kd, tl 124), samuti on nimetatud küsimust käsitletud 09.10.2008 kirjalikes selgitustes( II kd, tl 117 pöördel) ning ekspertiisiakti tõelevastavuse kahtluse alla seadmine eeltoodud põhjendusel on alusetu. 10 38.Kaebuse esitaja leiab ka, et tootmishoone katuse osas on esitatud üksnes eksperdi väide, mille kohaselt on hoonel eterniitkatus, ent tegelikult on hoonel tõrvapapp-ruberoidkatus.Ka on kaebuse väitel madala osa eterniidiga katmine aset leidnud pärast 1995.a. erastamist. Kaebuse esitaja leiab, et kuna katust, katusetarindeid ega katusekattematerjali uusehituse ega kapitaalremondi käigus asendatud ei ole, ei ole tegemist ka väärtuse kasvuga. Eksperthinnangu lisas 4 asuva 1945.a. koostatud hindamisakti nr 1 kohaselt on katus „papp+ tõrv“ tehniline seisukord „papp lagunenud“ning tema kuluvuseks näidatud 45 % (lisa 4 lk 22).Ekspertarvamuse lk 10-13 tabelis on katusekatte osas märgitud, et katusekatteks tõrvatud papp, säilinud ei ole ning asendatud on see uue eterniitkattega, sealjuures ehitusaeg teada ei ole. Hinnangud hoone põhitarindite kulumisel ( lisa 1 tabel 2-2) arvestavad asjaolu, et hindamise aja seisuga oli tarindite iga 84-95 aastat ning juurde- ja ümberehituste iga hinnanguliselt 30-35 aastat. Ekspert on kirjalikus selgituses ( II kd tl 141 pöördel) selgitanud, et erinevate juhendmaterjalide kohaselt on pehmete katusekatete iga 10-20 aastat, normatiivne kulum 5-10% aastas, sealjuures sihipärasel hooldamisel võib pappkatete eluiga pikeneda kuni 2 korda.Viidatud hindamisaktis oli antud katuse kulum tervikuna, toomata eraldi välja katusekatte kulumit, sealjuures on puidust katusetarindi eluiga pikem kui pappkattel. Õigusvastasel võõrandamisel on ekspertarvamuses katusetarindi kulumiks loetud 25 % ja katusekattel 70 % , sealjuures eespooltoodud erinevatele juhendmaterjalidele tuginevalt oli katusekatte iga võõrandamisel vähemalt 27 aastat ehk seega ka eeskujuliku hoolduse korral sellise katuse ea lõppfaasis. Ekspert on muu hulgas ka näidanud, et tema arvutuste kohane katuse redutseeritud kulum ühtib kulumi hinnanguga 1945.aastal, mistõttu kaebuse väide, nagu saanuks 1945.a. 70% ulatuses kulunud katusekate olla 1991.a. säilinud ning eksperthinnangus ehitise taastamisväärtuses katusekatte osa 100% märkimine on kooskõlas kogutud dokumentide ja muu teabega. Ka märgib kohus siinkohal, et kaebuse esitaja on korduvalt rõhutanud, et ta nõustub eksperthinnanguga osas, mis puudutab ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivust lähtudes kuni 02.03.1997 kehtinud ORAS § 12 lg-st
  18. Seega on kaebuse esitaja ka nõustunud sel alusel eksperthinnangus olevate säilivuse arvutustega ( lisa 1 tabel 1-2). 39.Korra p 14 kohaselt ei arvestata ehitise hindamisel pärast Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse jõustumist 20.06.1991 ehitise juures tehtud parandusi/uuendusi. Kaebuse väited, mille kohaselt on ehitise hindamisel (vara nn uusväärtuse leidmisel) tõenäoliselt kajastatud ka peale ORAS jõustumist tehtud töid, on paljasõnalised ja oletuslikud, mida kaebuse esitaja ühegi dokumendi või tõendiga tõendanud ei ole . Siinkohal vajab märkimist eksperdi 09.10.2008 kirjalikus seletuses toodud kinnitus, mille kohaselt on paikvaatlusega vastuvaidlematult tuvastatud, et hoones ei ole peale 20.06.1991 tarindite, sh katuse kandetarindi, katusekatte ja akende ümberehitusi või asendusi teostatud, kõnealused tarindid on ehitatud nõukogude—aegsetest materjalidest ja tolleaegse kvaliteediga ( II kd tl 147 pöördel). Nagu kohus on eespool märkinud, on arvestatud kapitaalremontide ja uute tarindiosade kirjeldus toodud ekspertarvamuse lk 10-13 tabelites.
  19. Vaidlustatud korralduse andmise ajal kehtinud ( ja käesoleval ajal kehtiv) ORAS § 12 lg 8 punktid 1 ja 2 sätestavad: Vara loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui vara kuju, väärtus ja suurus ei ole oluliselt muutunud, arvestades, et 1) ehitis loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu lisandunud väärtus ei ületa 1/4 ehitise koguväärtusest; 2) ehitist ei loeta endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui kapitaalremondi või ümber-, peale-, allavõi juurdeehituse tõttu lisandunud väärtus moodustab vähemalt 3/4 ehitise koguväärtusest. ORAS § 12 lg 9 kohaselt kui ehitise väärtus on kapitaalremondi või ümber-, peale-, alla- või juurdeehituse tõttu oluliselt suurenenud ja puudub käesoleva paragrahvi
  20. lõike punktides 1 ja 2 sätestatud alus ehitise tervikuna tagastamiseks või tagastamata jätmiseks, tagastatakse ehitise säilinud väärtusele vastav mõtteline osa. Kui ehitisele on juurde, peale või alla ehitatud 11 eluruumid, siis tagastatakse käesoleva paragrahvi
  21. lõike punktis 1 sätestatud juhul ehitise säilinud väärtusele vastav osa. Seda piirangut ei kohaldata eluruumidele, mis on ümber ehitatud mitteeluruumidest. Korra p 3 kohaselt võrreldakse ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamiseks parenduste/uuenduste tõttu lisandunud väärtust ehitise koguväärtusega hindamise ajal. Ehitise koguväärtus hindamise ajal on ehitise jääkväärtus, mis saadakse kulumi mahaarvamisega ehitise taastamisväärtusest. Lisandunud väärtus on parenduste/uuenduste jääkväärtus, mis saadakse kulumi mahaarvamisega parenduste/uuenduste taastamisväärtusest. Taastamisväärtus on eksperthinnanguga antav ehitise( või parenduste/uuenduste) tinglik väärtus hindamise aja hindades, mis näitab samale kohale samasuguse ehitise ehitamiseks ( või vastavalt parenduste/uuenduste tegemiseks)vajalike kulutuste suurust. Kohus peab siinkohal vajalikuks lisaks rõhutada Korra p.25, mille kohaselt käesoleva korra alusel koostatud eksperdiarvamuses sisalduvates arvutustes esitatud ehitise või selle osade jääkväärtused on käsitletavad ainult ehitise säilimisele ( mittesäilimisele) hinnangu andmisel või ehitise mõtteliste osade suuruse väljatoomisel. Seega ei muuda ehitise säilivuse määra ehitise mahu- või pinnaühiku tingliku absoluutväärtuse muutmine, kuna jääkväärtusi võrreldakse ehitise säilivuse arvutustes selliselt, et säilivus väljendatakse murdarvuna või protsentides. Alates 29.10.2000 on Korra p.17 järgmises redaktsioonis:” Ehitis loetakse endisel individualiseeritaval kujul säilinuks, kui parenduste/uuenduste jääkväärtus ei ületa 1/4 ehitise jääkväärtusest. Nimetatud tingimust väljendab võrratus V1 =< 1/4 V, kus V = V0 + V1 ja V on ehitise jääkväärtus, V1 on parenduste/uuenduste jääkväärtus ning V0 on arvestuslik jääkväärtus, mis ehitisel oleks siis, kui parendusi/uuendusi poleks tehtud.” Eespooltoodust tuleneb, et käesoleval ajal kehtiva Korra kohaselt ei ole ehitiseks õigusvastaselt võõrandatud ehitis ning ehitis kui varaline tervik on ehitis 1991.a. seisul. Kõnealuse ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilivus alates 02.03.1997.a. kehtiva ORAS § 12 lg 8 kohaselt on toodud ekspertarvamuse lk 16-17, hinnangud hoone põhitarindite kulumile ekspertarvamuse lisa 1 tabel 2-2 ning vastavad säilivuse arvutused ekspertarvamuse lisas 1 tabelis 2-1 ja 2-2-. Eksperthinnangu kohaselt on algse ehitise säilinud osade jääkväärtuseks 2 440 tuh.krooni ning kapitaalremontide, ümber-, peale-, alla- või juurdeehituste jääkväärtuseks hindamise aja seisuga 1 140 tuh krooni ning ehitise koguväärtuseks 3 580 tuh krooni. Ehitise endisel individualiseeritaval kujul säilimise hindamiseks võrreldakse parenduste/uuenduste tõttu lisandunud väärtust V ehitise koguväärtusega V hindamise ajal, kusjuures Vο=V- V, kuid ehitise koguväärtus hindamise ajal ei saa olla võõrandamisaegse hoone jääkväärtuse ja parenduste/uuenduste jääkväärtuste summa, millisel juhul arvestataks ehitise kui varalise terviku tarindeid kaks korda. Ehitise koguväärtus hindamise ajal koosneb õigusvastaselt võõrandatud ehitise säilinud osade jääkväärtusest hindamise kuupäeval ja parenduste/uuenduste jääkväärtusest hindamise kuupäeval. Ekspertarvamuse kohaselt on algse ehitise säilinud osade jääkväärtuseks 68% ning kapitaalremontide ja uuenduste/parenduste jääkväärtuseks 32 % ehitise koguväärtusest. Kohus leiab, et tehnikadoktor, riiklikult tunnustatud ekspert, atesteeritud kinnisvarahindaja T.Rattasepp on kirjalikult esitatud selgitustes (II kd, tl 33-34, 120-126, 140-142, 146-150, 203204) veenvalt põhjendanud ekspertarvamuse koostamisel selle vastavust ülalnimetatud Korrale , selles sisalduvale metoodikale ja ORAS sätetele ning kaebuse toodud väited ekspertarvamuse väärast metodoloogiast, õigusvastaselt võõrandatud ehitise osade kui ka uuenduste, asenduste ja parenduste ehitus-tehnilise seisundi ebaõigest tuvastamisest ja ebaõigest kajastamisest säilivuse arvestustes ümber lükanud. Kohus ei pea siinjuures vajalikuks nende arvutuste uuestiesitamist. Kuna tühistamisnõue rahuldamisele ei kuulu, on täitmata kohustamisnõude rahuldamise üks eeldustest, mistõttu kaebus jääb täies ulatuses rahuldamata. V MENETLUSKULUD 12 41.

§ 92

sätestab, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

§ 93

lg 1 kohaselt esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule enne kohtuvaidlusi kohtukulude nimekiri ja kuludokumendid. Nende esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. Kaebus rahuldamisele ei kuulu, ent kuna vastustaja menetluskulude nõuet, kulude nimekirja ega kuludokumente esitanud ei ole, siis menetluskulude jaotamise küsimust ei tõusetu. Lea Kuuse kohtunik 13

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.