← Eesti

3-06-1429/75

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Silvia Truman (eesistuja), Lauri Madise ja Viive Ligi Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. juuli 2009, Tallinn Haldusasja number Haldusasi 3-06-1429 Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Halduskohtu 28.08.2008 otsus OÜ Tabal ja Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebused 19.05.2009 Kaebuse esitaja OÜ Tabal Vastustaja Tallinna Linnavalitsus Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamise kuupäev Menetlusosalised OÜ Tabal kaebus Tallinna linna vastu õigusvastase haldusaktiga tekitatud 8 332 458 kr varalise kahju hüvitamise nõudes RESOLUTSIOON Jätta OÜ Tabal ja Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebused rahuldamata ning asjas kantud menetluskulud poolte endi kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, so hiljemalt 12.08.
  2. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 54 lg 2 ja § 59 lg 2 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta. ASJAOLUD JA MENETLUSE SENINE KÄIK 19.07.2006 esitas OÜ Tabal kohtule kaebuse Tallinna linnalt 1 272 458 kr suuruse kahjuhüvitise väljamõistmise nõudes. Kohtumenetluses suurendas OÜ Tabal kahjusummat 8 332 458 kroonini. Kaebuse põhjendused on järgmised. 06.12.1995 sõlmitud ostu-müügilepinguga ostis kaebaja pankrotistunud Tallinna Taarabaasi tervikvara, mille koosseisu kuulusid hooned ja rajatised asukohaga Xxxxxx xxx xxx Tallinnas, sh kolmekorruseline kontorihoone, garaaž-ladu, kaarhall-kauplus, taaraladu ja rajatised (kõvakattega piirdega laoplats) kokku 2 332 859,95 kr eest (lepingu summa 3-06-1429 kokku koos põhivahenditega, väikevahenditega, kaubaga jne on 2 745 509,45 kr, millest 980 000 kr on tasutud enne lepingu allkirjastamist ja 1 765 509,40 kr on tasutud pankrotimenetluses kaitstud nõuete tasaarvestusega). Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k tagastati I. P. ja J. P. õigusvastaselt võõrandatud maa aadressil Xxxxxx xxx XXXX suurusega 3 676 m2 ning korralduses märgiti, et tagastataval maal asuvad õigusliku aluseta püstitatud ehitised. 30.12.1997 esitas kaebaja linnavalitsusele avalduse Xxxxxx xxx xxx asuvate ja talle kuuluvate hoonete ja rajatiste – kolmekorruselise kivihoone ja kõvakattega platsi - juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Tagastatud maa kinnistati aprillis 1998 ning jagati seejärel kaheks - Xxxxxx xxx XXXX (registriosa nr 4581) suurusega 2 163 m2 ja Xxxxxx xxx XXXX (registriosa nr 12227) suurusega 1 531 m
  3. Xxxxxx xxx XXXX kinnistu, millele jäi ka kaebaja poolt pankrotivarana ostetud ning koos maaga tagastatud pooleliolev kontorihoone, müüs maa tagastamise õigustatud subjekt aprillis 1999 OÜ-le K. E.. 05.12.1999 korraldusega nr 7847-k tunnistas linnavalitsus maa tagastamise 14.11.1997 korralduse nr 4433-k kehtetuks. I. Pappel esitas kaebuse korralduse nr 7847-k tühistamiseks, mille halduskohus rahuldamata jättis. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 03.03.2006 otsusega haldusasjas nr 3-00-1 I. P. kaebuse ning tühistas linnavalitsuse 05.12.1999 korralduse nr 7847-k, kuid seda mitte maa tagastamise korralduse õiguspärasuse tõttu, vaid maa tagastamise õigustatud subjektide õiguspärase ootuse põhimõttest lähtudes. Samas kohtulahendis nr 3-00-01 tuvastas ringkonnakohus, et 14.11.1997 maa tagastamise korraldus nr 4433-k oli sisuliselt õigusvastane, sest tagasitaotletaval maal asuvad ehitised on püstitatud õiguslikul alusel. Kahju on kaebajale tekitatud õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k. 19.02.2002 ostis kaebaja I. P.lt 341 504 kr eest Xxxxxx xxx XXXX kinnistu pindalaga 2 163 m2, millel paikneb osaliselt ka 06.12.1995 lepingus märgitud kõvakattega piirdega laoplats ning kinnistul on praegu 49 kohaga parkla; killustiku alune pind on 1 324 m2, asfaldi alune pind 659 m2 ja haljastuse alune pind 180 m
  4. Kõvakattega laoplatsi suuruseks oli 1,25 ha ning see jääb osaliselt ka Xxxxxx xxx XXXX kinnistule. Endine Tallinna Taarabaas moodustas ajalooliselt ühtse 1,85 ha suurusel maa-alal paikneva kompleksi ja erastamise kohustatud subjekt oli kohustatud tagama kaebajale maa erastamise võimaluse kompleksi kui terviku juurde. Tagastatud maa 3 676 m2 oleks kuulunud erastamisele ehitiste/rajatiste aluse ja teenindusmaana. Kõvakattega laoplats teenindas ka kontorihoonet. Hoonestatud kinnistu Xxxxxx xxx XXXX turuväärtuse määramisel lähtub kaebaja OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn eksperthinnangust, mille järgi on selle kinnistu turuväärtus kombineeritud meetodil leituna koos käibemaksuga 8 050 000 kr. Täpsustatud kahju suuruse väljatoomisel lähtub kaebaja järgmisest arvutuskäigust: Xxxxxx xxx XXXX kinnistu eest tasutud ostuhind 341 504 kr + OÜ K. E. omandis oleva Xxxxxx xxx XXXX kinnistu väärtus 8 050 000 kr - erastamise kulud 69 046,04 kr = 8 322 457,97 kr. Tallinna Linnavalitsus palus jätta kaebuse rahuldamata järgmistel põhjendustel. Kaebajal ei ole õigust erastada maad samas ulatuses, milles see tagastati omandireformi õigustatud subjektile. Kaebaja viidatud krundina poleks saanud Xxxxxx xxx xxx maa-ala erastada, sest koostatud pole krundiplaani ega vormistatud maa looduses eraldamise akti. Maad oleks saanud erastada vaid teenindusmaa ulatuses, so kontorihoone (praegu Xxxxxx xxx XXXX kinnistul asuv) alune ja seda ümbritsev vähim tarvilik maa. Teenindusmaa hulka poleks praeguse Xxxxxx xxx XXXX maaüksusega hõlmatud maa kuulunud, sest seal ei asu kõnealuse kontorihoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikke ehitisi. Xxxxxx 2

(12)3-06-1429 xxx XXXX maaüksusel asuv parkla ei ole kontorihoonet teenindanud, sest hoone ehitamine oli pooleli ja seda pole kontorihoonena kunagi kasutatud. Praegust Xxxxxx xxx XXXX kinnistut hõlmav maaüksus on kogu aeg kasutuses olnud eraldiseisva automüügiplatsina ning seda maa-ala pole kunagi ka laoplatsina kasutatud. 1995.a pankrotivara müügilepingus märgitud kõvakattega laoplats ei asu ega ole asunud korraldusega nr 4433-k P. tagastatud maa-alal, so praegustel kinnistutel Xxxxxx xxx XXXX ja Xxxxxx xxx XXXX, vaid see asub tegelikkuses käesoleval ajal kaebaja enda omandis oleval 12 459 m2 suurusel Xxxxxx xxx xxx kinnistul. Kuna kaebajal poleks olnud õigust erastada praeguse kinnistu Xxxxxx xxx XXXX piiridesse jäävat maad, siis ei ole talle 2 163 m2 maa õigustatud subjektidele tagastamisega varalist kahju tekitatud. Kahju pole tekitatud ka praeguse Xxxxxx xxx XXXX kinnistu piiridesse jääva 1 531 m2 maa tagastamisega. Maad saab erastada ehitiste juurde. Kaebaja pole tõendanud omandiõigust Xxxxxx xxx XXXX kinnistul asuvale kontorihoonele. Kaebaja väidetud omandiõiguse aluseks olev 06.12.1995 sõlmitud pankrotivara ostu-müügileping on TsÜS § 66 lg 2 ja lg 5 kohaselt tühine ja kehtetu algusest peale vastuolu tõttu lepingu sõlmimise ajal kehtinud pankrotiseaduse (PankrS) § 68 lõikega
  1. Lepingus on kirjas, et OÜ Tabal omandas ehitised nende eest osaliselt tasudes ja osaliselt pankrotimenetluses tunnustatud nõudeid tasaarvestades. PankrS § 68 lg 1 sätestas, et nõuet võlgniku vastu, mida saab tema pankroti korral esitada, võib võlausaldaja tasaarvestada nõudega, mis on võlgnikul tema vastu enne pankroti väljakuulutamist, kui tasaarvestus pole seadusega keelatud. Viidatud lepingu sõlmimise ajal kehtinud TsK § 234 lg 1 sätestas, et kohustis lõpeb samaliigilise vastunõude tasaarvestamisega, mille tähtaeg saabus või mille tähtaeg on määramata, või on määratud nõude esitamise momendiga, ning lg 2 kohaselt oli tasaarvestamiseks vajalik ühe poole avaldus. Selleks, et AS Tabal (praegu OÜ Tabal) ja Tallinna Taarabaas oleksid saanud sõlmida Xxxxxx xxx xxx ehitiste ostu-müügilepingu nõuete tasaarvestamise teel ja võõrandada pankrotivara AS-le Tabal, oleks mõlemal võlasuhte poolel pidanud olema teineteise suhtes enne pankroti väljakuulutamist tekkinud samaliigiline nõue. Esitatud dokumentidest (Tallinna Linnakohtu 17.05.1995 kohtuotsus Tallinna Taarabaasi pankroti väljakuulutamise kohta, pankrotihalduri aruanne, võlausaldajate 15.09.1995 protokoll nr 2) nähtuvalt ei olnud Tallinna Taarabaasil kaebaja vastu mitte mingisuguseid enne pankroti väljakuulutamist tekkinud rahalisi nõudeid. Võlausaldajate üldkoosoleku protokollist nr 2 nähtub, et AS-ga Tabal otsustati sõlmida tehing ainult seetõttu, et viimane tegi ostupakkumise tingimusel, et ta tasub ehitiste eest tasaarvestusega ja Tallinna Taarabaas tasaarvestab tulevikus tekkida võiva nõude. Kuna PankrS ei võimaldanud tasaarvestada võlgniku olematut või pärast pankroti väljakuulutamist tekkinud nõuet pankrotimenetluses tunnustatud nõudega ja lugeda sel viisil ostuhind tasutuks, siis on kõnealune leping olulises osas vastuolus PankrS-ga ning kahjustas tõenäoliselt võlausaldajate ja pankrotivõlgniku huve. Pankrotivara, sh kõnealune kontorihoone oleks tulnud müüa oksjonil, millise võimaluse nägi ette PankrS § 78 lg
  2. Vastustaja seisukohta, et PankrS § 68 lg-ga 1 vastuolus olev tehing on tühine, kinnitab ka Riigikohus oma 02.11.1999 otsuses nr 3-2-185-
  3. Kaebaja väidetud kahju suurus on tõendamata. Maa erastamise hinnaks oleks olnud mitte kaebaja väidetud 69 000 kr, vaid 75 700 kr. Kaebaja esitatud OÜ Kinnisvaraekspert ekspertarvamus lähtub ebaõigetest lähteandmetest ega ole kontrollitav. Hoone väärtuse tuvastamisel on ebaõigesti lähtutud eeldusest, et hoone kogupind 744 m2 on väljaüüritav üürisummaga 120 kr/m2/kuus, seejuures on arvesse võetud ka koridorid, trepikojad jne, mida eraldi bürooruumidena kasutusse ei anta. Linnavalitsuse tellitud Finantseerimise OÜ ekspertarvamuse kohaselt on potentsiaalset üüripinda 599 m
  4. Kaebaja esitatud eksperthinnangust ei nähtu, millises seisundis hoone on võetud hindamise aluseks, kuid märgitud on, et hinnataval ehitisel on olemas kommunikatsioonid. Kaebaja poolt 31.12.1997 maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal puudusid aga ehitisel 3
(12)3-06-1429 kommunikatsioonid ning nende puudumist enne rekonstrueerimistööde algust kinnitab ka vastustaja esitatud eksperthinnang. Kaebaja tellitud ekspertiisist ei nähtu, millest lähtuvalt leiti hoone valmidusaste olevat 60 %. Vastustaja esitatud eksperthinnangust nähtub, et hoonel olid olemas vaid põhikonstruktsioonid, katusekate oli täielikult amortiseerunud, põrandad tuleb uuesti betoneerida jne. Reaalne ei ole kaebaja esitatud eksperthinnangu järeldus, et olemasoleva valmidusastmega ehitise rekonstrueerimistööde maksumus on vaid 6 000 kr/m2 kohta. Vastustaja esitatud eksperthinnangust nähtub, et ehitise seisukorda arvestades on hoone rekonstrueerimiskulud koos tehnovõrkude ehituskuludega üle 7 miljoni krooni. Tallinna Halduskohus rahuldas kaebuse osaliselt ning mõistis Tallinna linnalt OÜ Tabal kasuks välja 3 115 804 kr tekitatud kahju hüvitamiseks ning 81 187 kr asjas kantud menetluskulude (riigilõiv + esindaja kulud) katteks. Kohtuotsuse põhjendused on järgmised. Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korralduse nr 4433-k õigusvastasus on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega ning käesolevas asjas pole esitatud tõendeid ega argumente, mille alusel peaks kohus Tallinna Ringkonnakohtu 03.03.2006 haldusasjas nr 3-00-1 tehtud otsuses esitatud seisukohti ja järeldusi ümber hindama. OÜ Tabal omandiõigus kontorihoonele ja kõvakattega piirdega laoplatsile on tõendatud ja omandiõigus tekkis 06.12.1995 pankrotivara ostu-müügilepingule allkirja andes. Vastustaja väide, et 06.12.1995 ostu-müügileping on tühine, pole põhjendatud. Vastustaja ise on viidatud lepingut aastaid aktsepteerinud, ei ole enne käesolevat kohtuvaidlust selle tühisusele kunagi apelleerinud, vaid vastupidi, on ka oma 15.12.1999 korralduse nr 7847-k andmisel tuginenud just nimelt viidatud lepingule ja kaebaja poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise avaldusele. Pankrotivara müük toimus kohtuliku kontrolli all ning kõik võlanõuded said pankrotimenetluses rahuldatud. Tegemist oli sootuks teistsuguste asjaoludega kui vastustaja viidatud Riigikohtu lahendis. Kohtuasja juurde võetud Tallinna linna RSN TK otsustest taarabaasile Xxxxxx xxx xxx maa tähtajatuks kasutamiseks andmise kohta, kaardimaterjalidest ning AS Tabal poolt omandatud Tallinna Taarabaasi hoonete ja rajatise nimekirjast saab järeldada, et Xxxxxx xxx xxx maa-ala suurusega 1,85 ha oli antud kasutamiseks taarabaasi hoonete ja rajatiste kompleksi juurde ning kõvakattega piirdega laoplats asus mitte üksnes kitsalt täna kasutatavate aadresside Xxxxxx xxx XXXX või XXXX või XXX piires, vaid hõlmas mingil määral neid kõiki ning oli määratud kõigi erinevate ja kompleksi kuuluvate hoonete teenindamiseks. Kinnitust ei ole leidnud, et kõnealuse laoplatsi sai kaebaja enda omandisse talle Xxxxxx xxx xxx maa tagastamise raames, nagu väidab vastustaja. Tallinna Linnavalitsuse 30.07.2007 korraldusega nr 1743-k tagastati kaebajale (nõudeõiguse omandamise kaudu) 12 459 m2 suurune maatükk, millel ehitisregistri andmeil asuvad garaaž-ladu (ehitisealune pindala 1 515 m2), kaarhall-kauplus (ehitisealune pindala 566 m2), taaraladu (ehitisealune pindala 568 m2) ja kauplus-ladu (ehitisealune pindala 360 m2). Seega ei saanud 06.12.1995 lepinguga omandatud laoplats mahtuda füüsiliselt kaebajale tagastatud Xxxxxx xxx xxx maa-ala piiridesse. Maa tagastamise 14.11.1997 korralduse nr 4433-k lisaks olevast krundijaotusplaanist nähtub, et Xxxxxx xxx XXXX krundil suurusega 3 676 m2 asub parkla, mis on osaliselt asfalteeritud ja osaliselt killustikkattega. Taarabaasi ja ka OÜ Tabal endise töötaja tunnistaja A. V. ütluste kohaselt oli krundil lisaks asfaltteele ka kõvakattega plats, st et pinnas oli kooritud ja rajatud killustiku põhi, millele on võimalus peale rajada kas asfalt või mistahes muu kate; platsi alla olid rajatud sademete kanalisatsioonid ja krunti läbivad tehnosüsteemid. Seega vastupidiselt vastustaja seisukohale saab osaliselt ka Xxxxxx xxx XXXX kinnistule jäävat kõvakattega piirdega laoplatsi käsitada rajatisena, mille alust maad oleks olnud kaebajal võimalik erastada. 4
(12)3-06-1429 Põhjendatud pole vastustaja väide, et maareformi õiguspärasel läbiviimisel oleks saanud kaebaja erastada maad üksnes Xxxxxx xxx XXXX kinnistu suuruses. Tallinna linna RSN TK 29.06.1984 otsuse nr 297 ja 16.05.1986 otsuse nr 223 alusel on taarabaasile Xxxxxx xxx xxx taaralao ja kontori juurde antud tähtajatuks kasutamiseks maad 1,85 ha ning seda saab käsitada krundina MRS § 7 lg 5 mõistes. Maa looduses eraldamise akti puudumine ei tõenda, et krunti ei moodustatud. Asjaolu, et maareformi käigus on moodustatud senisest ühest krundist mitu erinevat kinnistut, ei tähenda, et praegusel kinnistul Xxxxxx xxx XXXX paiknevad rajatised polnud vajalikud praegusel kinnistul Xxxxxx xxx XXXX asuva hoone teenindamiseks. Kuna kaebajal oleks olnud õigus erastada P. tagastatud maa, siis on olemas põhjuslik seos kaebajale tekitatud kahju ja Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korralduse vahel. Kahju hüvitamise eesmärk maa ostueesõigusega erastamise õigusest ilma jäämisel väljendub saamata jäänud tuluna maatüki harilikus väärtuses, millest on maha arvatud säästetud kulutused. Maatüki harilik väärtus tuleb hüvitada kohtuotsuse tegemise aja seisuga ning asja tuleb hinnata sellisena, nagu ta oli kahju tekkimise ajal. Kaebaja ja vastustaja esitasid kohtule kumbki oma ekspertarvamuse Xxxxxx xxx XXXX kinnistu turuväärtuse kindlakstegemiseks ning eksperdid on jõudnud erinevatele seisukohtadele, kuigi küsimus neile oli sama – milline oleks Xxxxxx xxx XXXX kinnistu turuväärtus täna, arvestamata töid, mida hoone juures on tehtud alates aastast
  1. Kohtuotsuse tegemise aluseks tuleb võtta Tallinna Linnavalitsuse poolt esitatud Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnang, sest see on usaldusväärsem ja seisukohad põhjendatumad, kui kaebaja esitatud OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn eksperthinnangus väljendatud on. Kaebaja ekspert on lähtunud oma hinnangus ebaõigetest lähteandmetest ning olulises osas pole tema eksperthinnang põhjendatud ega kontrollitav ja seda ka eksperdi poolt kohtuistungil antud täiendavaid selgitusi arvestades. Kaebaja esitatud eksperthinnangu kohaselt on Xxxxxx xxx XXXX hoone netopinnaks 744 m2, millest on hinnangu andja lähtunud tulumeetodi põhjal hoone väärtuse hindamisel. Põhjendatuks tuleb lugeda vastustaja eksperdi lähenemist, et kuna trepikodasid, koridore jms ei saa büroopindadena kasutusse anda, siis hoone potentsiaalseks üüripinnaks on 599 m
  2. Kaebaja tellitud eksperthinnangust ei selgu, millest lähtuvalt leiti, et hoone valmidusaste aastal 1997 oli 60 % ja lõpetamist vajasid vaid siseviimistlustööd; eksperarvamuses pole esitatud ühtegi hoone valmidusastet käsitlevat arvutust, mistõttu ei ole see protsent kontrollitav; eksperdi kohtuistungil antud ütluste kohaselt pole ta hoone sisemist ülevaatust teostanud. Vastustaja esitatud eksperthinnangus kajastatud objekti ülevaatuse kirjeldustest ja lisatud fotodest nähtuvalt on hoonel olemas vaid põhikonstruktsioonid ning nõustuda tuleb vastustajaga, et sellises seisundis ei ole Xxxxxx xxx XXXX hoone bürooruumina väljaüürimine reaalselt võimalik. Isegi kui 1994-ks aastaks, mil ehitustegevus peatati ja hoone konserveeriti, oli ta valmis kujul, mida kirjeldas tunnistaja A. V., siis oleks hoone tänaseks täielikult amortiseerunud, mida kinnitab ka vastustaja ekspert, märkides, et katusekate on täielikult amortiseerunud, põrandad tuleb uuesti betoneerida, paigaldada tuleks välissoojustus ja väliskattematerjal, vahetada tuleb uksed/aknad, uuesti tuleb teha hoonesisesed krohvkatted, välja ehitada tuleb tehnovõrgud. Isegi kui mingid tehnovõrgud olid aastaks 1994 välja ehitatud, siis tuleks need kaasaegse büroohoone nõuetele vastava hoone saamiseks välja vahetada. Kaebaja eksperdi puudulik teave Xxxxxx xxx XXXX seisukorrast on mõjutanud eksperdi järeldusi hoone juures teostamist vajavate ehitustööde ja nende maksumuse osas ning ekspertarvamus ei hõlma ka kinnistu territooriumi korrastamiseks vajalike krundipealsete rajatiste kulusid. Lisaks ei ole kaebaja esitatud eksperthinnangus arvesse võetud hoone väljaehitamise finanseerimiskulusid, sh ka võimalikud pangalaenu intressid. Samuti saab kaebaja esitatud eksperthinnangule ette heita võrdlusobjektide valiku ebaadekvaatsust – Xxxxxx xxx XXXX kinnistu turuväärtust on võrreldud Keemia tn 4/Endla tn 69 ja Viljandi mnt 16 5
(12)3-06-1429 asuvate ehitistega, mis erinevad oma asukoha, tehniliste näitajate ja ruumide suuruse poolest. Vastustaja esitatud eksperthinnangu kohaselt on Xxxxxx xxx XXXX maksimaalne turuväärtus 2,85 miljonit krooni. Hüvitamisele kuuluva kahju leidmiseks tuleb nimetatud summale liita kaebaja poolt Xxxxxx xxx XXXX kinnistu omandamiseks tehtud kulutus 341 504 kr ning lahutada saadud summast maa erastamise kulud 75 700 kr, mille tulemusena jääb kaebajale hüvitamisele kuuluva kahju suuruseks 3 115 804 kr. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONIMENETLUSES Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus ning jätta OÜ Tabal kaebus terves ulatuses rahuldamata ja kaebaja menetluskulud tema enda kanda. OÜ-l Tabal ei olnud õigust erastada maad samas ulatuses, milles see tagastati omandireformi õigustatud subjektidele. Kaebajal ei ole tekkinud omandiõigust Xxxxxx xxx XXXX asuvale ehitisele. 06.12.1995 ostu-müügileping millega kohus OÜ Tabal omandiõiguse tekkimise sidus, sõlmiti tingimustel, mis oli olulises vastuolus PankrS § 68 lõikega 1 ning TsÜS § 66 lg-te 2 ja 5 kohaselt tühine ja kehtetu algusest peale. Kohtu vastupidine seisukoht on ebaõige ega tugine seadusele. Ekslik on kaebaja ja kohtu seisukoht, et kaebajal oli hoonete omanikuna õigus erastada korralduse nr 4433-k alusel tagastatud maa. Kaebaja viidatud Tallinna Ringkonnakohtu 03.03.2006 otsuses ei antud hinnangut ei kaebaja omandiõigusele ega maa ostueesõigusega erastamise võimalikkusele. Kuna kaebaja omandiõigus Xxxxxx xxx XXXX kinnistul asuvale kontorihoonele on tõendamata, siis puudus tal selle ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamise õigus. Eeltoodust järelduvalt ei saanud kaebajale kahju tekkida selle maa, mis jääb praegu Xxxxxx xxx XXXX kinnistu piiridesse, tagastamisega. 06.12.1995 lepingus märgitud kõvakattega piirdega laoplats ei ole kunagi asunud praeguste Xxxxxx xxx XXXX ja XXXX kinnistutel. Kohtule esitatud asendiplaanidelt nähtub, et Xxxxxx xxx XXXX maa-alal asus
  1. aastal valdavalt killustikuga kaetud parkla. Kõnealune 1,25 ha suurune laoplats asub tegelikkuses praegu kaebaja omandis oleval 12 459 m2 suurusel Xxxxxx xxx xxx kinnistul. Esitatud pole ühtegi tõendit, mille põhjal saaks kontrollida, mida lepingus märgitud kõvakattega laoplats endast tegelikult kujutab, millised on selle ehitustehnilised andmed ning rajamise õiguslik alus ja aeg. Killustikkattega plats ei ole rajatis, mille juurde saaks maad ostueesõigusega erastada. Killustikku on võimalik suvalises kohas maha panna ja uuesti kokku korjata ning tegemist pole maapinnaga kohtkindlalt ühendatud asjaga. Xxxxxx xxx xxx (endine aadress) maa krundina ei kuulunud OÜ-le Tabal erastamisele, kuna sellist maa-ala ei ole kunagi krundina looduses eraldatud. Tallinna linna RSN TK 19.06.1984 otsusega anti taarabaasi kasutusse Xxxxxx xxx xxx asuv 1,94 ha suurune maaala ja sama haldusorgani
  2. a otsusega vähendati maakasutust 1,85 hektarini, kuid kummalgi juhul ei ole krundiplaani ega maa looduses eraldamise akti koostatud. Viidatud dokumentide puudumist tõdes kohus ka asjas nr 3-00-1 tehtud lahendis. Kui kaebajal olekski maa ostueesõigusega erastamise õigus, siis tema avaldust oleks tulnud lahendada Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra alusel, mille punkti 4 alapunkti 1 kohaselt määratakse teenindamiseks vajaliku maana ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad. Seega oleks ehitise omandiõiguse tõendatuse korral kaebajal olnud õigus erastada vaid Xxxxxx xxx XXXX ehitise alune ja seda ümbritsev vähim tarvilik maa. Kinnisasja Xxxxxx xxx XXXX koosseisu jäävat maad ei saa teenindusmaa hulka arvata, sest seal ei asu poolelioleva kontorihoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikke ehitisi. Xxxxxx 6
(12)3-06-1429 xxx XXXX maaüksus on kogu aeg olnud kasutuses eraldiseisva automüügiplatsina, mitte kontorihoone parklana. Kohus jättis need asjaolud põhjendamatult tähelepanuta. OÜ Tabal apellatsioonkaebuses palutakse tühistada halduskohtu otsus osas, millega jäeti kaebus osaliselt rahuldamata ja mõisteti välja menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldatud osaga, ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus terves ulatuses, so mõista vastustajalt kaebaja kasuks lisaks kohtu poolt välja mõistetud 3 115 804 kroonile veel täiendavalt 5 206 654 kr ja samuti menetluskulud terves ulatuses. Kaebaja väitel leidis kohus vääralt, et tekitatud kahju suuruse määramisel tuleb lähtuda vastustaja esitatud Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnangust. Vastustaja esitatud eksperthinnangus ei hinnatud Xxxxxx xxx XXXX kinnistut sellisena, nagu ta oli kahju tekkimise ajal. Mõlemad eksperdid on jõudnud kinnistu tulevase turuväärtuse (kinnistu koos valmisehitatud büroohoonega) tuvastamisel sarnasele seisukohale - kaebaja esitatud OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn eksperthinnangu kohaselt on see vahemikus 12 282 696 kr kuni 12 747 304 kr ja vastustaja esitatud eksperthinnangu kohaselt 12 060 000 kr. Eksperthinnangute peamine erinevus tuleneb kulutuste suurusest, mis ekspertide hinnangul tuleb hoone valmisehitamisega seoses kanda. Hoonet on tänapäeval rekonstrueeritud ning ekspertide ülesanne oli tuvastada hoone seisund enne ümberehitusi. Seda ei saa tuvastada visuaalse vaatlusega, mistõttu pole oluline kohtu poolt tähtsaks loetud asjaolu, et kaebaja ekspert tutvus hoonega seestpoolt vaid põgusalt. Vastustaja ekspert, lähtudes hoones tehtavatest lammutustöödest ja ebaõigetest algandmetest, leidis põhjendamatult hoone valmidusastmeks olevat 25 % ja sellest tulenevalt rekonstrueerimise kuludeks 7 390 000 kr. Kaebaja ekspert aga märkis oma aktis, et ei arvesta viimase 5 kuu jooksul objekti juures tehtud parendustega ning lähtub arvamuse koostamiseks vajalike andmete saamisel tellija esindajalt A. K. saadud andmetest. A. K. oli kahju tekkimise ajal ja on ka praegu OÜ Tabal juhataja ja teab täpselt, millises seisundis hoone kahju tekkimise ajal oli. Kahju tekitamise aegse hoone seisundi kohta andis kohtus ütlusi tunnistaja V., kes töötas Tallinna Taarabaasis 1989-1994 ehitusgrupi juhina ja alates 1994 OÜ-s Tabal peainsenerina. Tunnistaja kinnitas, et enne konserveerimist aastal 1994 oli hoone suletud karbina välja ehitatud, uksed/aknad olid ees, elektrikaablite montaaž oli tehtud, soojasõlm ja veemõõdusõlm oli välja ehitatud ja kaablid/torud oli laiali veetud; sisetööd olid sellises seisundis, et võis alustada värvimistöödega, ning tunnistaja hinnangul oli hoone valmidusaste 80 %. Et hoones oli kahju tekkimise ajal veevarustus, kanalisatsioon ja keskküte, tõendab kohtule esitatud OÜ Bangalo poolt 1994 koostatud kinnisvara hindamise akt, milles on hoone valmiduse astmeks märgitud 60 %. Viidatud tõendi jättis kohus tähelepanuta, nagu ka 1997. a kanalisatsiooni ülesmõõtmise projekti ja 28.07.1993 vee- ja kanalisatsioonitrasside vastuvõtmise akti. Kuna kaebaja esitatud eksperthinnangus on hoone valmidusastmeks märgitud õigesti 60 %, siis on õiged nimetatud eeldusele rajatud arvutused hoone valmis ehitamiseks vajaminevate kulutuste suuruse kohta, so 6 000 kr/m2, ehk 4 464 000 kr kokku. Vastustaja eksperdi järeldus, et hoones tuleb teha 75 % ulatuses ümberehitusi ja vajalikuks investeeringuks on 7,4 milj kr, ei ole õige ja on vastuolus eelpoolnimetatud tõenditega. Kohtu tõdemus, et kunagi paigaldatud tehnosüsteemid ja uksed/aknad oleks tänaseks amortiseerunud ja vajanuks väljavahetamist, on väär ja vastuolus printsiibiga, mille kohaselt tuleb kahju hüvitise saamiseks hinnata asja sellisena, nagu ta oli kahju tekitamise ajal, ja leida sellise asja väärtus kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Kohus ei hinnanud Finantsplaneerimise OÜ arvamuse lisas 1 olevas tabelis kirjeldatud kulutuste vajalikkust ega nende suuruse põhjendatust; ekspert on aga märkinud, et 100 % väljavahetamist vajavate tehnoseadmete maksumus on kokku 3 330 000 kr ning uste/akende maksumus 270 000 kr. Osaliselt töökorras olevaid seadmeid ei pea ilmtingimata välja vahetama. Kohus on põhjendamatult nõustunud tingimusteta vastustaja 7
(12)3-06-1429 eksperthinnangu lisas 1 nimetatud kulutuste suurusega, vähendades sellega alusetult kahjuhüvitist vähemalt 3 600 000 kr võrra. Oma arvamuse andmisel on vastustaja ekspert lähtutud mitte hoone seisundist kahju tekkimise ajal võrrelduna hoone valmis ehitamiseks vajalike kulutustega, vaid hoone seisundist lammutustööde tegemise järgselt võrrelduna kulutustega, mida tuleb teha selleks, et ehitada hoone valmis vastavalt arvamusele lisatud ehitusprojektile (tööprojekt Epe OÜ
  1. juuni töö nr 38-99/1098). Finantsplaneerimise OÜ ekspertarvamuses toodud hoone valmisehitamisega seotud kulutused summas 7 390 000 kr ongi seotud selle konkreetse projekti realiseerumisega. Kaebaja ekspert arvestas aga mitte konkreetse projektiga, vaid lähtus mõistlikest kulutustest, mida tuleks teha 60 % valmiduses hoone lõpuni ehitamiseks. Üüripindade analüüsimisel lähtus vastustaja ekspert samuti konkreetsest
  2. a tööprojektist, leides põhjendamatult potentsiaalseks üüripinnaks 599 m2 ega arvestanud sellega, et hoonet on võimalik anda üürile ka tervikuna või siis korruste kaupa. Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnangu punktis 5.2 väljendatud seisukoht, et maa väärtus ilma hoonestuseta oli
  3. aastal 700 - 800 kr/m2, on väär juba seetõttu, et ekspert võttis hindamisel ebaõigesti arvesse, et tegemist on elamumaaga, mille ruutmeetri hind on ärimaa omast väiksem. Hinnanguline on ega rajane asjas esitatud tõenditele kohtu seisukoht, et eksperthinnangus oleks tulnud arvesse võtta hoone valmisehitamise finantseerimiskulutused. Kohtuotsusest ei selgu, millises määras on ehitamise finantseerimiskulutusi põhjendatud ja kas arvestamisele tuleb omafinantseering, mille osakaal ei ole tavapäraselt null. Kaebaja ekspert selgitas kohtuistungil, et nende büroo eksperdid ei arvuta tavapäraselt finantsintressi hinna sisse seetõttu, et turul on erinev olukord, omafinantseerimise osakaal on isikute lõikes erinev ning ka intressid on erinevad. Kuna puudusid tõendid selle kohta, et käesoleval juhul hoone lõpuni ehitamiseks on finantseerimiskulutused hädavajalikud, siis on kohus põhjendamatult vähendatud kahjuhüvitist veel vähemalt 1 770 000 kr võrra. Kohus tuvastas ebaõigesti erastamise kulutused 24.03.2008 koostatud maa maksustamishinna alusel. Kirjalikult esitatud vastuväidetes ning kohtuistungil vaidlesid apellandid teineteise apellatsioonkaebusele vastu ja toetasid enda apellatsioonkaebust. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED Apellatsioonkaebuste väited ei anna halduskohtu otsuse tühistamiseks alust. Apellatsioonimenetluses puudub vaidlus selle üle, et kuigi õigusvastane, kuid kehtiv on Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldus, millega tagastati õigustatud subjektidele Tallinnas Xxxxxx xxx xxx asuv 3 676 m2 suurune maaüksus koos sellel paiknenud poolelioleva kontorihoonega ning et kaebaja on esitanud 30.12.1997 avalduse poolelioleva kontorihoone ja kõvakattega piirdega laoplatsi juurde maa erastamiseks; erastatava maa suurust pole avalduses märgitud. Vaidlus käib kaebaja poolt ehitise omandamise tehingu kehtivuse, kaebajal maa erastamise õiguse ja selle ulatuse ning hüvitamisele kuuluva kahju summa suuruse üle. Vastustaja on seisukohal, et kaebajal pole tagastatud maal asuva kontorihoone omandit tekkinud, sest tema väidetud omandiõiguse aluseks olev 06.12.1995 sõlmitud pankrotivara ostu-müügileping on TsüS § 66 lg-te 2 ja 5 alusel tühine vastuolu tõttu tehingu tegemise ajal kehtinud PankS § 68 lõikega
  4. Ringkonnakohus vastustaja seisukohta ei jaga. 06.12.1995 lepinguga müüs pankrotihaldur Tallinna Taarabaasi esindajana ja kaebaja ostis pankrotivaraks oleva Tallinna Taarabaasi tervikvara (mille koosseisu kuulusid ka kõnealused kontorihoone ja rajatis) 2 745 509,40 8
(12)3-06-1429 kr eest, millest 980 000 kr tasuti müüja arvele Tallinna Pangas ja 1 765 509,40 kr tasuti pankrotimenetluses kaitstud nõuete tasaarvestusega; lepingu punktis 6 sätestati, et lepinguobjekti omandiõigus läheb üle lepingu allkirjastamisel. Asja materjalidest nähtuvalt otsustati vara müük AS-le Tabal ning tasumise viis - osaliselt nõude tasaarvestamise teel võlausaldajate 15.09.1995 üldkoosolekul, mille protokollis nr 2 on kirjas, et kaitsti kõik võlausaldajate poolt esitatud nõuded kogu ulatuses, taarabaasi vara on olnud müügis kahel oksjonil, pankrotihaldur tutvustas objekti omaniku so Tallinna linna hinnanguid ja kaheaastast müügiprotsessi tulemust, kus taarabaasi tervikvara on hinnatud 3 milj kroonile, suurim võlausaldaja AS Tabal tegi ostupakkumise allesjäänud tervikvarale, mille eest oli nõus tasuma 2 745 509,40 kr, sellest 1 765 509.40 kr tasaarvestusena oma kaitstud nõude eest, ning võlausaldajad otsustasid, et taarabaasi müük suuremale võlausaldajale oleks kiireim ja kõiki osapooli rahuldav müügitulemus. Õige on vastustaja väide, et PankS § 68 lg 1 nägi tehingu tegemise ajal ette, et nõuet võlgniku vastu, mida saab tema pankroti korral esitada, võib võlausaldaja tasaarvestada nõudega, mis oli võlgnikul tema vastu enne pankroti väljakuulutamist, kui tasaarvestus pole seadusega keelatud. Asja juurde võetud pankrotimenetlust kajastavatest materjalidest ei nähtu, et võlgnikul oleks olnud nõue AS Tabal vastu. TsÜS § 66 lg 2 järgi on seadusega vastuolus olev tehing tühine, välja arvatud, kui seadust pole oluliselt rikutud. Seega tühisuse aluseks on vastuolu seadusega, kui keelu mõtteks on tühisuse kaasa toomine. Pankrotiseaduse § 78 lg 1 sätestas, et haldur müüb pankrotivara kas oksjonil või muul tema arvates kasulikumal viisil. Seega seadusest ei tulenenud pankrotihaldurile keeldu müüa pankrotivara tervikvarana võlausaldajale. Seetõttu ei ole 06.12.1995 pankrotivara müügileping TsÜS § 66 lg 2 järgi tühine. Tühine võib olla üksnes vara eest tasumise tingimus, so lepingu p 2 osas, milles lepiti kokku 1 765 509,40 kr tasumine tasaarvestusena; selle summa ulatuses võib kahjustatud isikul olla nõudeõigus kaebaja vastu. Lepingu p 2 osaline tühisus ei mõjuta aga lepingu ülejäänud osa ega kaebaja omandiõiguse tekkimist pankrotivarale. Esimese astme kohus märkis õigesti, et vastustaja viidatud Riigikohtu 02.11.1999 otsuses nr 3-2-85-99 käsitletu erineb käesoleva asja tehioludest. Viidatud lahendis oli tegemist olukorraga, kus AS-l Kadarik (pankrotis) oli AS-s Ühispank kolm pangakontot, millest kahel oli arvelduslaenulepingu alusel avatud laenulimiit ning kuigi pankroti väljakuulutamisega saabus AS Kadarik kõigi võlgade maksetähtpäev ja AS Ühispank arvelduslaenulepingul põhineva nõude rahuldamine võis toimuda ainult PankrS-s ettenähtud korras, tasaarvestas AS Eesti Ühispank arvelduslaenulepingu alusel oma nõude, mille tulemusel vähenes AS Eesti Ühispank nõue AS Kadarik vastu viimase kontodele laekunud summade võrra. Käesolevas asjas on aga tegemist võlausaldajate poolt otsustatud ning pankrotihalduri poolt aset leidnud vara müügiga. Vastustaja hinnangul asub pankrotivara ostu-müügi lepingus märgitud kõvakattega laoplats mitte praegustel Xxxxxx xxx XXXX ja XXXX maaüksustel, vaid kaebaja enda omandis oleval 12 459 m2 suurusel Xxxxxx xxx xxx kinnistul ning kui kaebajal olekski maa ostueesõigusega erastamise õigus, siis vaid Xxxxxx xxx XXXX kinnisasja suuruses (1 513 m2) kontorihoone teenindusmaana. Vastustaja seisukohtadega ei saa nõustuda. Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korralduse nr 4433-k kohaselt tagastati õigustatud subjektidele 3 676 m2 maad endisest kinnistust nr 1780 ning tagastatud maa piirid nähtuvad korraldusele lisatud krundi eksplikatsioonilt. Pankrotivara müügilepingu lisaks 8 on Tallinna Linnavalitsuse Arhitektuuribüroo (maakorraldustööde litsents antud 12.12.1993) poolt koostatud Xxxxxx xxx xxx maaüksuse plaan, millel on tähistatud endised kinnistud K-1780 ja K-1189 ning Kaubastute Valitsuse Taarabaasi kasutuses olev maa-ala; lepingu lisas 9 on toodud kaebaja poolt omandatud hoonete ja rajatiste nimekiri, mille punkti 6 all on märgitud 1,25 ha suurune kõvakattega piirdega laoplats. Kohtutoimikus on olemas Tallinna Linna RSN TK 9
(12)3-06-1429 1984.a ja 1986.a otsused taarabaasile Xxxxxx xxx xxx antud maa suuruse kohta (esialgu 1,94 ha, mida vähendati asjaolu tõttu, et Kaubastute Valitsuse kauplusele „Volga“ XXXXXX XXX XXX territooriumile anti juurdelõikena 0,43 ha). Riigi vara munitsipaalomandisse andmise 23.09.1993 aktile nr 20/612 lisatud Tallinna Taarabaasi põhivahendite loetelus on märgitud ka piirdeaiaga laoplats asukohaga Xxxxxx xxx xxx. Viidatud dokumentide alusel ja võrreldes kaardimaterjalil tähistatud taarabaasile kasutuseks antud maa-ala piire ning õigustatud subjektidele tagastatud krundi piire, saab ringkonnakohtu hinnangul järeldada, et pankrotivara müügilepingus märgitud kõvakattega piirdega laoplats hõlmas maaüksust, mis jääb käesoleval ajal ka Xxxxxx xxx xxx, XXXX ja XXXX (tõenäoliselt ka kõrvalasuva Xxxxxx xxx xxxA) kinnisasjadele ja mis osaliselt tagastati Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k. Asjaolu, et asjas pole esitatud tõendeid selle kohta, mida täpselt kujutas endast pankrotivara müügilepingus märgitud kõvakattega laoplats ning puuduvad andmed ka selle rajamise õigusliku aluse kohta, ei anna alust väita, et kaebaja maa erastamise õigus oleks piirdunudki Xxxxxx xxx XXXX kinnistu suurusega. Viidatud Tallinna Linna RSN TK 29.06.1984 otsusega nr 297 (muudeti 16.05.1986 otsusega nr 223) anti Tallinna Linna RSN TK Kaubastute Valitsuse Taarabaasile Xxxxxx xxx xxx taaralao ja kontorihoone juurde tähtajatuks kasutamiseks 1,85 ha linna hoonestusmaast vastavalt skeemile. Eeltoodust saab järeldada, et maakasutus anti olemasolevate hoonete juurde nende teenindamiseks ning koostatud oli ka krundiplaan, mida küll kohtule esitatud pole, kuid mille olemasolu on tuletatav täitevkomitee otsuse viitest maa skeemile. Ringkonnakohus nõustub kaebaja ja esimese astme kohtu seisukohaga, et täitevkomitee viidatud õigusaktide alusel kasutusse antud maa on käsitletav krundina MRS § 7 lg-te 1 ja 5 tähenduses, mille suurust sai muuta vaid planeeringu otstarbekusest lähtudes. Sellise planeeringu olemasolule pole viidatud. Kuna kohalikul omavalitsusel tuleb ostueesõigusega erastatava maa ulatuse määramisel lähtuda senise maakasutuse õiguspärasusest, siis ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel määravat tähendust asjaolu, kas killustikkattega parklat saab käsitada rajatisena PES ja MRS tähenduses. Halduskohtu seisukoht, et omandireformi õiguspärasel läbiviimisel oleks saanud kaebaja erastada õigustatud subjektidele tagastatud 3 676 m2 maad, on õige ning Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebuse väited ei anna teistsuguse järelduse tegemiseks alust. Eeltoodu alusel jääb rahuldamata Tallinna Linnavalitsuse apellatsioonkaebus. Ringkonnakohtu hinnangul pole alust rahuldada ka AS Tabal apellatsioonkaebust. Kaebaja väide, et kohus on erastamiskulud tuvastanud ebaõigesti, on ekslik. Kohtutoimikus on olemas 24.03.2008 Tallinna Maa-Ameti poolt koostatud akt nr 3322, mille kohaselt on 1993. a maa maksustamishindade alusel Xxxxxx xxx XXXX maatüki maksustamishind 75 700 kr. Ringkonnakohus jagab esimese astme kohtu seisukohta, et kahjuhüvitise suuruse määramisel ja väljamõistmisel ei saa aluseks võtta kaebaja esitatud OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn eksperthinnangut. Selle eksperthinnangu punktis 4 - algandmed ja objekti ülevaatus - on märgitud, et hindamist puudutavad algandmed on saadud ülevaatuse teel, avalikest registritest ning tellija esindajalt hr A. K.; ülevaatuse käigus ei lubatud hindajal teha objekti sisefotosid, lubati teostada vaid kiirkorras lühike ülevaatus, mille juures viibis ja selgitusi jagas tellija esindaja hr A. K.; hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud; hindamise teostamisel lähtuti eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis; hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning hindamisaruanne ei kinnita hoonestruktuuri ja kattematerjalide laitmatust. Sama eksperthinnangu punktis 5 on märgitud, et tegemist on 3-korruselise poolelioleva hoonega; hoonestamata osa on osaliselt kaetud killustikkattega, krunt on suures osas korrastamata ja 10
(12)3-06-1429 puudub eraldi sissesõit XXXXXX teelt. Need on eksperdi poolt visuaalselt tuvastatud asjaolud. Kuna OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn eksperthinnangust nähtuvalt dokumentaalseid tõendeid eksperdi käsutuses polnud ning ta võttis objekti väärtuse hindamisel arvesse vaid kaebaja esindaja, kes on asjast huvitatud isik, selgitusi, siis ei saa usaldusväärseks pidada selles eksperthinnangus toodud kirjeldusi hoone kommunikatsioonide ja konstruktsioonide olemasolu ja seisukorra kohta
  1. a kevade seisuga (ilmselt on silmas peetud kahju tekkimise aega 1997). Ekspert on akti punktis 5 veel eraldi märkinud, et tellija andmetel oli
  2. a kevade seisuga hoones laiali veetud vee- ja kanalisatsioonitorustik ning elektrijuhtmestik ja küttesüsteem oli 100 %-liselt valmis liitumiseks, ning et
  3. a kevade seisuga hoone valmiduseks 60 % hinnates on tuginetud ülevaatusele ja tellija infole. Eeltoodu alusel on õige halduskohtu seisukoht, et kaebaja esitatud eksperthinnang lähtub kontrollimatutest algandmetest ning esitatud pole hoone valmidusastet käsitlevat arvutuskäiku. Hinnatava objekti turuvääruse leidmisel ekspert aga just nimelt hoone 60 % valmidusele tuginebki. Ringkonnakohus ei pea usaldusväärseks kaebaja esitatud AS Bangalo kinnisvara hindamise akti. Akti kohaselt on see koostatud
  4. detsembril 1994 AS Tabal tellimusel eesmärgiga määrata Tallinnas Xxxxxx xxx xxx asuva lao- ja kaubanduskompleksi turuväärtus ja väärtus tagatisena, kinnistu pindala on 1,94 ha. Kuna Tallinna Taarabaasi pankrot kuulutati välja 17.05.1995 ja AS Tabal sai pankrotivara omanikuks detsembris 1995, siis jääb arusaamatuks
  5. aastal AS Tabal puutumus kõnealusesse varasse. Esitatud pole tõendeid, et eksisteerinud oleks 1,94 ha suurune kinnistu Xxxxxx xxx xxx. Kaebaja esitatud OÜ Veka Inseneribüroo poolt novembris 1997 koostatud Xxxxxx xxx xxx asendiplaanil on märgitud, et töönimetus on „Vee- ja kanalisatsiooni teostusjoonis“, kuid selle dokumendi põhjal ei saa teha mingeid järeldusi
  6. aastal kõnealuses kontorihoones tehnovõrkude olemasolu/puudumise kohta. Kohtutoimikus oleva 28.07.1993 ehitise vastuvõtu akti kohaselt on vastu võetud XXXXXX tn XXX veevarustuse- ja kanalisatsiooni välisvõrgud (kanali torustik), kuid aktist ei selgu, kas see puudutab ka kontorihoonet. Asja materjalidest nähtuvalt paiknes Tallinna Taarabaasi kasutusse antud 1,84 m2 suurusel maa-alal lisaks pooleliolevale kontorihoonele ka garaažladu, kaarhall-kauplus ja taaraladu, mistõttu ei kinnita ka kaebaja viidatud katlamaja ehitamise ja ekspluatatsiooni andmise dokumendid küttesüsteemi ehitamist kontorihoonesse. Põhjendatud pole kaebaja väide, et vastustaja poolt esitatud Finantsplaneerimise OÜ poolt koostatud eksperthinnang kasutab algandmetena
  7. a tööprojekti ega lähtu ehitise seisundist kahju tekkimise ajal. Kõnealuses eksperthinnangus on kirjas, et ekspert teostas objekti kohapealse ülevaatuse vastustaja esindaja juuresolekul, selgitusi andis omaniku (so OÜ K. E.) esindaja I. T.; hoone tehnilised näitajad ehitusprojektis erinevad Ehitisregistri vastavatest näitajatest, eksperthinnangu tabelites on hoone tehnilised näitajad toodud vastavalt Ehitisregistrile, ning punktis 1.1 on rõhutatud, et kinnistu hindamisel ei arvestata hoones teostatud renoveerimis- ja rekonstrueerimistöid. Eksperthinnangu punktis 2.4 on antud hoone tehniline kirjeldus ning punktis 2.5 on märgitud, et tehnovõrgud puuduvad. Eksperthinnangus puudub ehitise omaniku märkus selle kohta, et enne rekonstrueerimistööde alustamist olid tehnovõrgud olemas. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnangus on õigesti tuvastatud kulutuste maht, mida tuleb teha selleks, et kõnealust ehitist saaks kontorihoonena kasutusse võtta. Kaebaja ja tema tunnistaja väited ning esitatud dokumendid ei lükka ümber eksperdi seisukohta, et hoone valmidusaste
  8. a seisuga oli 25 %. Kuna enne
  9. a väljaehitatud tehnovõrkude olemasolu on tuvastamata, siis pole väär Finantsplaneerimise OÜ ekspertarvamuse lisas 1 kulukoodi 400 all toodud asendusväärtuste loetelus märgitud 100 %. Viidatud eksperthinnangust nähtub, et objekti ülevaatamise ajal puudusid hoonel uksed ja aknad. Ringkonnakohus ei välista, et kahju 11
(12)3-06-1429 tekkimise ajal aastal
  1. a olid uksed/aknad olemas, kuid nõustub halduskohtuga, et enne hoone konserveerimist 1994 paigaldatud uksed/aknad on amortiseerunud ning ekspert on õigesti märkinud nende asendamise protsendiks
  2. Lähtuvalt hoone valmidusest 25 % on Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnangus arvestatud hoone rekonstrueerimiskulutuste suuruseks 7 390 000 kr ning finantseerimise kuludeks 1 770 000 kr. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et finantseerimiskulused ei ole ilmtingimata vajalikud, kuid arvestades kõnealuse objekti renoveerimistööde mahukust, on väikeettevõtte poolt kaasaegsel tasemel büroohoone väljaehitamine omavahendite arvel väheusutav. Omafinantseeringut ei ole ekspert arvesse võtnud, kuid kaebaja pole ka näidanud tal selliste vahendite olemasolu ega arvutuskäiku, mis võimaldaks finantseerimiskulusid teisiti arvestada. Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnangu punktis 5.2 on ekspert märkinud, et keskmine tehinguväärtus XXXXXX asumis on 440 kr/m2 ja maksimaalne oli 1 300 kr/m2, maa turuväärtuseks ilma hoonestuseta on
  3. a toimunud tehingute põhjal hinnatud 700 - 800 kr/m
  4. Viidatud punktis ei ole märgitud, et tegemist oleks elamumaaga, ning kaebaja väide, et ekspert võttis hindamisel arvesse, et tegemist on mitte äri- vaid elamumaaga, pole põhjendatud. Kuna apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata, jäävad ka apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud poolte endi kanda. Silvia Truman Viive Ligi Lauri Madise 12
(12)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.