← Eesti

3-07-44/20

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Oliver Kask, liikmed Silvia Truman ja Ruth Virkus Otsuse tegemise aeg ja koht 30. juuni 2009, Tallinn Haldusasja

) §-st 14 lg 1 tuleneb, et ehitis on õigusliku aluseta, kui ta on püstitatud kas maakasutusõiguseta või ehitusloata. Majandushoone püstitamisel elamu juurde kuuluvale krundile ei saa rääkida maakasutusõiguse puudumisest. Kuna tegemist on omandireformi käigus üleantud varaga, ei saa ka seetõttu pidada kuuri õigusliku aluseta ehitiseks, mille juurde ei saa maad erastada. Kvalifitseerides kuuri ikkagi omavoliliseks ehituseks on vastustaja formalismi kaldudes üle hinnanud ehitusloa puudumist, arvestamata, et kohaliku omavalitsuse organid on kuuri registreerinud ja hiljem ka õigustatud subjektidele erastanud. Asjas nr 3-3-1-43-04 on Riigikohus analoogses küsimuses asunud seisukohale, et ehitise kasutamine avaliku võimu teadmisel tähendab seda, et avalik võim on selle olemasolu seaduslikkust tunnustanud 3

(10)3-07-44 ja nimetatud ehitist ei ole võimalik ka vaatamata selle püstitamist käsitleva dokumentatsiooni mõningasele puudulikkusele pidada ebaseaduslikuks. Avalik võim on selle tunnustamisega välistanud võimaluse, et tegemist on õigusliku aluseta püstitatud ehitisega

§ 14

lg 1 tähenduses;

  1. e)esmapilgul lähedase lahendi 3-3-1-43-07 kohta, mis käsitles õigusliku aluseta ehitise seadustamise küsimusi läbi kolmanda isiku sooritatud võõrandamistehingu on Riigikohus ise sama otsuse p-s 11 märkinud, et tolles haldusasjas ei ole tuvastatud asjaolusid, mis teeksid selle haldusasja sarnaseks kolleegiumi poolt 08.11.2004 lahendatud haldusasjaga nr 3-3-1-43-04, kus kolleegium möönis ehitise seaduslikuks muutmise võimalikkust läbi ehitise aastakümnete pikkuse aktsepteerimise avaliku võimu poolt;
  2. f)avalduse ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramiseks esitasid S. P. ja M. V. 19.11.1997 ning R. Rõivas 30.09.1998.

§ 13lg 3 ja Maa

RS § 20 lg 3 järgi juhul, kui eluruumi juurde iseseisva kinnistu moodustamine ei ole võimalik, on eluruumi omanikul õigus saada maa omanikuks EES-s sätestatud alustel ja korras. EES § 18 kohaselt erastatavate eluruumide alune ja nende teenindamiseks vajalik maa erastatakse või antakse lepingulisse kasutusse. EES § 221 sätestab, et korteriomandi omanikuks on õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Sama seaduse § 212 käsitlebki ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramist. Normi kohaselt määrab valla- või linnavalitsus korteriomandi seadmisel ehitise teenindamiseks vajalikuks maatükiks selle ehitise aluse maa juhul, kui ehitise püstitamisel ei määratud selle teenindamiseks vajalikku maatükki kindlaks. Juhul, kui eluruumi vallasasjana omavad isikud soovivad kinnistada ehitusalusest maast suuremat maatükki, peavad nad esitama valla- või linnavalitsuse määratud tähtpäevaks asjakohase taotluse;

  1. g)korteriomandiseaduse ja mitteeluruumide erastamise seaduse alusel kinnitatud korteriomandi seadmise korra p 3 kohaselt valla- või linnavalitsus määrab ehitusaluse ja ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki suuruse ja piirid vastavalt Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korrale“ ja Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korrale“, arvestades planeerimis- ja ehitusseaduse §-s 211 sätestatut. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 4.2 kohaselt ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitise alune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise; korra p 4 alapunkt 7 sätestab, et linnades ja teistel tiheasustusega aladel määratakse elamu teenindamiseks vajalikuks maaks kogu elamuomaniku õiguslikus kasutuses olev maa. Maakasutus loetakse õiguslikuks, kui maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi või ametiisiku poolt vastu võetud enne Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse jõustumist või kui maa kasutamist tõendatakse maarendise tasumise kviitungiga või muu dokumendiga;
  2. h)hoone registreerimine Kingissepa Linna Majavalitsuse nr 6 nimele on toimunud 07.10.1952 Kingissepa Rajooni TSN TK otsuse alusel, kusjuures maakasutuse suurus on näidatud endisena, mistõttu saab järeldada, et nõukogude ajal ei peetud vajalikuks ega otstarbekaks endise kinnistu nr 34 suurust ja piire muuta ning 07.10.1952 Kingissepa Rajooni TSN TK otsust võib lugeda pädeva organi otsuseks „maakasutuse suuruse kohta“. Nimetatu on kooskõlas Eesti NSV maakoodeksi §-ga 117 hoonele varasemal ajal määratud maakasutuse koos omandiõigusega üleminekust. Eelnevast järelduvalt oli Komandandi 14 asuva ehitise püstitamisel ehitise teenindamiseks vajalik maatükk kindlaks määratud ja detailplaneeringu koostamiseks puudus vajadus ning elamu juurde maa erastamisel tuli lähtuda MaaRS §-s 7 lg 51 toodud reeglitest. MaaRS § 7 lg 51 sätestas, et elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvatakse kogu elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev maa;
  3. i)vaidlustatud detailplaneeringu eesmärgiks oli seletuskirja järgi planeeringuala hoonestustingimuste ja kinnistute piiride määratlemine. Sellisel juhul ei toimu teenindusmaa määramine enam Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud korras, vaid detailplaneeringu koostamiseks ettenähtud korras, kuid arvestades, et detailplaneeringu koostamise vali- 4

(10)3-07-44 mine erastamisele kuuluva maa määramise meetodiks ei anna üldjuhul alust erastada maad teistsuguses suuruses, kui tuleneb maareformi seadusest. Seda kehtestatud planeeringuga linna vajadusi silmas pidades ongi tehtud, liites Komandandi 14 krundist tehtud äralõike Garnisoni 15a krundile sinna uue hoone rajamise võimaldamiseks. Teenindusmaa määramiseks krundi asemele peab MaaRS § 7 lg 52 kohaselt esinema planeeringu või maakorralduse nõuetest tulenev vajadus, mitte üksnes võimalus. Vajaduse olemasolu teenindusmaa määramiseks krundi asemele tähendab, et senine krunt on planeeringu või maakorralduse nõuetega vastuolus. Planeeringu seletuskirja järgi on aga planeeringu eesmärgiks maakasutuse määramine tulenevalt Kuressaare vanalinnas ajalooliselt väljakujunenud iseloomulikest tavadest ning planeeringu realiseerimise perspektiivina näebki vastustaja nimetatud ajaloolise krundijaotuse taastamist. Seetõttu pole Komandandi 14 korteriomanike õiguste piiramine detailplaneeringu lahendusega seaduslik ning planeeringu kehtestamise otsus tuleb materiaalse õigusvastasuse tõttu tühistada. Ka PES § 9 lg 10 sätestas nõude, et detailplaneeringu koostamisel tuleb arvestada kõiki kehtivaid seadusi ja norme, järelikult ka EES §-ga 212, mis käsitleb ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa määramist korteriomandi seadmiseks;
  1. j)detailplaneeringuga määratud erastamisele kuuluva maa pindala ebaõigsus tuleneb veel Komandandi 14 elanikele vastustaja poolt omandireformi käigus erastatud kuuri lugemisest omavoliliseks ehitiseks, mille juurde nimetatud asjaolust tulenevalt ei peakski maad erastama. Kuivõrd Kuressaare Linnavalitsus aga on omaenda tegevusega kuuri seadustanud, tuleb ka selle olemasoluga erastatava maa suuruse määratlemisel arvestada;
  2. k)HMS § 56 lg 1 kohaselt peab kirjalik haldusakt olema kirjalikult põhjendatud. Riigikohus on korduvalt rõhutanud menetlus- ja vorminõuete erilist tähtsust planeerimismenetluses, mida iseloomustab laiaulatuslik diskretsiooniruum. Põhjendus peab sisaldama nii faktilist kui ka õiguslikku motivatsiooni. Faktilises motiveeringus peavad olema näidatud asjaolud, mis toovad kaasa akti aluseks oleva õigusnormi kohaldamise. Oluline on ka faktilise ja õigusliku motivatsiooni omavaheline loogiline sidumine, mis peab haldusakti adressaati ja aktiga tutvujat veenma, et juhtumi asjaolud koostoimes kohaldatavate õigusaktidega toovad tõepoolest kaasa just sellesisulise haldusotsustuse tegemise. Kui haldusakti motivatsiooni esitamine tervikuna olekski ebavajalik, tuleb haldusaktis vaatamata sellele ära tuua vähemalt põhimotiivid. Diskretsiooniotsuse puhul peavad olema esitatud põhikaalutlused, miks eelistati üht lahendust teisele. Kaevatavas otsuses põhjendid üldse puuduvad ning seega jääb vastuseta ka küsimus, miks on kohalik omavalitsus planeeringuga kaebajatele erastatava maa suurust määratledes olnud õigustatud tegema seda väiksemas ulatuses kui senine õiguslik maakasutus. Lahendi 3-3-1-37-04 p-s 1 on Riigikohus leidnud, et eriti hoolikalt tuleb põhjendada selliseid planeeringuotsuseid, millega kitsendatakse isikute maakasutuse ja ehitamise õigust või mille vastu on esitatud vastuväiteid planeeringu koostamise käigus. Seega vaidlustatud Kuressaare Linnavolikogu planeeringut kehtestav otsus tuleb tühistada ka vormiliste puuduste tõttu;
  3. l)ajavahemik planeeringu avalikustamisest kehtestamiseni on olnud erakordselt pikk, üle viie aasta. Sellise situatsiooni kohta on Riigikohus lahendis nr 3-3-1-28-04 leidnud, et vahepeal möödunud aja tõttu võis olla tekkinud uusi huvitatud isikuid, kes ei osalenud algses planeerimismenetluses, kuid kes soovisid avaldada nüüd oma seisukohti ja vastuväiteid kavandatava planeeringu suhtes. Kui eelmisest planeerimismenetlusest on möödunud pikk ajavahemik, tuleb planeeringu kehtestamiseks läbi viia uus planeerimismenetlus. Planeerimismenetluse kordamine võimaldab tagada planeerimisseaduse eesmärgi täitmise – võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajaduste ja huvide arvestamise säästva ja tasakaalustatud ruumilise arengu kujundamiseks, ruumiliseks planeerimiseks, maakasutuseks ning ehitamiseks (PlanS § 1 lg 2). Seega esineb antud asjas ka oluline menetlusviga, mis samuti viib vaidlustatud otsuse tühistamiseni;
  4. m)kuivõrd detailplaneeringuga erastatava maa ulatuse määramise meetod osutus kohaliku omavalitsuse poolt püstitatud eesmärke silmas pidades ebakohaseks ja saavutamatuks, kuulub rahuldamisele ka kohustamisnõue Kuressaare Linnavalitsusele ülesan- 5
(10)3-07-44 de panemiseks määrata kindlaks Kuressaares, Komandandi tn 14 asuva elamu teenindamiseks vajaliku maatüki suurus ja piirid kogu korteriomanike õiguspärases kasutuses oleva maa (orienteeruvalt 1291 m2) ulatuses. Arvestades vastustaja arvamust selleks vajaliku aja kohta tuleb selleks tähtajaks määrata kolm kuud. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS 4. Kuressaare Linnavolikogu ja Kuressaare Linnavalitsuse apellatsioonkaebustes paluti tühistada halduskohtu otsus ning teha uus otsus, millega jätta R. Rõivase kaebus rahuldamata. Põhjendused:
  1. a)R. Rõivas omandas erastatud korteri nr 3 (ilma kuurita) vallasasjana 02.07.1998 ja esitas avalduse teenindusmaa erastamiseks 30.09.1998. Korteriomanikud on taotlenud maa erastamist Komandandi tn 14 juurde läbi korteriomandite seadmise. Kõik korteriomanikud on soovitava teenindusmaa suurusena märkinud 1291 m2. Enne 01.01.2001 kehtinud korteriomandiseaduse alusel kehtestatud korteriomandi seadmise korra (kinnitatud Vabariigi Valitsuse 17.03.1995 määrusega nr 117, kehtis kuni 19.02.2001) punktis 3 on ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki suuruse ja piiride määramise õiguslikud alused maa ostueesõigusega erastamise kord, plaani või kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise kord ja Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 MaaRS §-s 7 lg 5 ja § 221 lg 6 alusel kehtestatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord, arvestades PES §-s 221 sätestatut;
  2. b)Komandandi tn 14 teenindusmaa määramiseks ja seonduvalt asjaoluga, et selle ehitise õue-ala kõrval asus Garnisoni tänavaga piirnev kasutuseta, korrastamata, hoonestamata, jätkuvalt riigi omandis olev reformimata maa, peeti linnaplaneeringu printsiipidest ja maakorralduslikest nõuetest tulenevalt otstarbekaks määrata Komandandi tn 14 krunt ning kahe piirneva krundi piirid, suurus ja hoonestustingimused detailplaneeringuga. Detailplaneeringus järgitakse vanalinna hoonestusstruktuuri taastamise põhimõtteid. Halduskohus on ületanud pädevust, määrates korteriomandite seadmiseks vajaliku teenindusmaa maa 1291 m2 suuruse. Nimetatud küsimus on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus, mida ei saa kohus teha kohaliku omavalitsuse asemel. Komandandi tn 14 korteriomanikke ei saa käsitleda MaaRS § 7 lg 51 mõttes elamu omanikena, kuna nad ei ole olnud enne ORAS jõustumist elamu omanikud. Arvestades MaaRS § 221 lg 6 sõnastust, on kohalikul omavalitsusel õigus kaaluda teenindusmaa määramise vajalikkust ka juhul, kui krunt elamu juurde on kindlaks määratud;
  3. c)Detailplaneeringu ala hõlmab Komandandi ja Garnisoni tänavate vahelise ala 1723 m2. Komandandi tn 14 ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piiride määramisel on arvestatud korteriomandite seadmisel maa erastamise ulatusega, mistõttu ei ole sellega rikutud korteriomanike õigusi. Puudub norm, mis näeks korteriomanikele ette õiguse nõuda maa erastamist oma korteriomandi juurde suuremas ulatuses, kui ehitise teenindamiseks vajalik maa. Planeeringuga määratud krunt on oluliselt suurem kui elamu teenindamiseks vajalik maa. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 4 alapunkti 2 järgi määratakse ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Korteriomanike ühene ja selge kogu vaidlust läbiv nõue on, et elamu juurde peab määrama teenindusmaa korteriomandite seadmisel võõrandamiseelsetes piirides 1291 m2, mille suuruses maa kasutamise eest on nemad ka maamaksu tasunud alates 1997.1998. aastast. See asjaolu ei anna aga korteriomanikele õigusi maa erastamiseks korteriomandi juurde selles ulatuses;
  4. d)Hooneregistritalituses abihoonet korteriomanike nimele ei registreeritud, mistõttu korterite edasi müümisel ei ole praegused korteriomanikud omandanud majandushoonet, kuna

§ 14lg 1 järgi saab ehitist käsutada vaid pärast PES sätete kohaselt sellele kasutusloa andmist. 6

(10)3-07-44 Vaidlusaluse kuuri ehitas Komandandi tn 14 juurde ajavahemikus 1955 – 1987 Elamute Valitsus majavalduse kapitaalremondi käigus. Ehitustööde, sh puukuuri ehituse aluseks ei olnud projekti, ehitusluba ega kuuri riikliku vastuvõtu akti. Ühes elamuga teostas kuuri mõõdistuse Hooneregistritalitus
  1. aastal, mis aga ei saanud kuuri ehitust seadustada. Komandandi tn 14 korteriomanikud esitasid 30.03.1999 Kuressaare Linnavalitsusele taotluse Komandandi tn 14 krundil paiknevale abihoonele kasutusloa väljastamiseks. 22.07.1999 koostatud „Õigusliku aluseta püstitatud ehitise ülevaatuse akti“ kohaselt leidis komisjon, et kuuri ei ole võimalik seadustada, kuna see ei asetse krundil loogilises kohas ja selle väljanägemine ei sobi vanalinna kaitseala hoonestusega. Nimetatud otsust ei ole Komandandi tn 14 korteriomanikud vaidlustanud. Detailplaneeringu toimingute toimikus on ka Saare Maakonna Hooneregistritalituse kiri 21.04.1999 nr 95, mille viimases lõigus on nimetatud kuuri kohta selgituseks „enne erastamisprotsessi ei ole majandushooneid seadustatud praeguse korra kohaselt”.
  2. Ruth Rõivase vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata ja leitakse järgmist: a) MaaRS § 7 reguleerib linna piirides asuva maa tagastamist just sellest aspektist, et välistada maa, mida ei tagastata. Seega on selles sättes kehtestatud piirid maa tagastamist taotleva isiku ja maa erastamist taotleva isiku huvide ja õiguste vastuolu korral. Antud juhul maad tagasi taotlev subjekt üldse puudub ning ainsaks maareformi õigustatud subjektiks ongi eluruumid vallasasjana erastanud isikud; b)

§ 14lg 11 kohaselt on ehitusloana käsitletav ka enne 1991.

aasta

  1. novembrit koostatud ja kehtinud korras kinnitatud ehitusprojekt, kui ehitusloa väljaandmist ei ole võimalik tuvastada.
  2. Maa-ameti vastuses palutakse jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
  3. Apellandid on seisukohal, et korteriomanikud ei saa MaaRS § 7 lg 51 alusel nõuda maa erastamist senise maakasutuse ulatuses, sest nad ei olnud ORAS jõustumise ajal elamu omanikud. See seisukoht ei ole õige.
  4. Vaidlust ei ole selle üle, et Komandandi tn 14 elanikud taotlesid maa erastamist läbi korteriomandite seadmise ning sellekohane avaldus esitati enne
  5. aastat. EES § 23 lg 2 kohaselt toimub maa erastamine seega käesoleval juhul enne 01.01.2001 kehtinud korras. Selle ajani kehtinud korteriomandiseaduse alusel Vabariigi Valitsuse 17.03.1995 määrusega nr 117 kehtestatud korteriomandi seadmise korra p 3 kohaselt on ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki suuruse ja piiride määramise õiguslikud alused maa ostueesõigusega erastamise kord, plaani- või kaardimaterjali alusel katastriüksuse moodustamise kord või Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega nr 144 kehtestatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord, arvestades PES §-s 211 sätestatut.
  6. Halduskohus selgitas õigesti, et KOS ja selle alusel kehtestatud kord ei näinud ette, milline on ehitise teenindamiseks vajalik maa. Arvestades, et sellise maa suuruse kindlaksmääramisel tuli korra p 3 kohaselt juhinduda MaaRS alusel antud määrustest, tuli kohaldada selle mõiste sisustamisel ka vastavat MaaRS regulatsiooni. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse sõltuvuse senisest maakasutusest sätestas MaaRS § 7 lg
  7. Et elamu teenindamiseks vajaliku maa kindlaksmääramisel ei ole MaaRS § 7 lg 52 kohaldatav – korterelamu on käsitletav elamuna MaaRS § 6 lg 32 tähenduses –, tuli linnavalitsusel lähtuda ehitise teenindamiseks vajaliku maa kindlaksmääramisel lõikest
  8. Arvestades, et selle sätte kohaldamine korteriomandi seadmisele nähti ette ülal nimetatud korras kaudse vii7

(10)3-07-44 tega maareformi reguleerivatele määrustele, milles varem kindlaks määratud krundi suuruse ja piiride küsimust ei ole MaaRS § 7 lg-ga 51 sarnasel viisil reguleeritud, siis tuli nimetatud sätet kohaldada korteriomandite seadmisel selliselt, et võetakse arvesse korteritega elamu juurde erastamisele kuuluva maa määramise erisusi. Seetõttu ei oma kolleegiumi arvates põhimõttelist tähtsust asjaolu, et MaaRS § 7 lg 51 määratleb elamu teenindamiseks vajalikku maad läbi elamu-, mitte aga korteriomaniku õiguspärases kasutuses oleva maa. Kaebaja ja kolmas isik on korterite omanikud pärast nende erastamist ning seega ka Komandandi tn 14 elamu omanikud.
  1. Apellandid on seisukohal, et Komandandi tn 14 maakasutuse suurust ei olnud nõuetekohaselt kindlaks määratud, sest hooneregistri 08.04.1955 dokumentatsiooniga maakasutuse suurust kindlaks ei määratud, krundi võõrandamisaegset suurust teenindusmaa määramisel arvesse võtta ei saa, sest ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 4 alap 7 ei ole korterelamu suhtes kohaldatav ning krundi võõrandamisaegne suurus ega krundi määramine elamu püstitamisel pole tõendatud. Kolleegium apellantide nende väidetega ei nõustu. Halduskohus luges otsuseks maakasutuse suuruse kohta Kingissepa Rajooni TSN TK 07.10.1952 otsuse, millega registreeriti hoone Kingissepa Linna Majavalitsuse nr 6 nimele ja näidati maakasutus senises suuruses (1291 m2). Kolleegium nõustub selles osas halduskohtuga. Apellandid pole näidanud, miks ei saa nimetatud otsust käsitleda maakasutuse suurust kindlaksmäärava aktina. Seetõttu pole tähtsust ka küsimusel, kas asjas on kogutud piisavalt tõendeid krundi suuruse ja piiride kohta
  2. a või kas krundi suurus määrati juba ehitise püstitamise ajal
  3. sajandil. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p 4 alap 7 sõnakasutus ei erine MaaRS § 7 lg 51 vastavast sõnakasutusest. Asjaolu, et sama punkti alap 6 kohaselt ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel ei lähtuta maaüksuste õigusvastase võõrandamise aegsetest piiridest (endiste kinnistute piiridest), ei too kaasa nõuet senise maakasutuse suurust üle vaadata ja ehitise teenindamiseks vajalikku maad kindlaks määrata. Selle sätte mõte on juhul, kui elamule õiguspärast maakasutust ei olnud, mitte lugeda automaatselt ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks ehitise õigusvastase võõrandamise aegset kinnistut. Kui õigusvastase võõrandamise aegse kinnistu suuruses oli maa aga ka pärast õigusvastast võõrandamist elamuomaniku õiguspärases kasutuses, siis tuleb sellest maakasutuse suurusest korra p 4 alap 7 kohaselt ka üldjuhul lähtuda.
  4. Siiski ei saa MaaRS § 7 lg-st 51 järeldada, et juhul, kui senine maakasutus on varem kindlaks määratud, siis ei ole võimalik detailplaneeringuga näha ette krundi suuruse vähendamist. Riigikohtu halduskolleegium selgitas 12.11.2007 otsuse nr 3-3-1-57-07 p-s 11, et kuigi elamu omanikul on MaaRS § 221 lg-test 1 ja 6 ning § 7 lg-test 5 ja 51 tulenevalt õigus üldjuhul erastada kogu tema õiguspärases kasutuses olev maa, ei ole see õigus absoluutne ning teatud tingimuste esinemisel võidakse isikule erastada ka vähem maad, kui tema senises õiguspärases kasutuses on olnud. Sellist erastatava maa suuruse vähendamist saavad õigustada aga üksnes erandlikud asjaolud, näiteks olukord, kus maa on vajalik kolmandale isikule kuuluva ehitise teenindamiseks.
  5. Seega eksis halduskohus, asudes seisukohale, et Komandandi tn 14 korteriomanikele tuleb igal juhul 1291 m2 suurune krunt erastada. Kohalikul omavalitsusel on, nagu apellandid õigesti märgivad, kaalutlusõigus senise maakasutuse vähendamiseks põhjendatud juhtudel ning sellekohase otsuse tegemine on võimalik detailplaneeringu kehtestamisega. HKMS § 19 lõike 6 kohaselt peab aga kohus kontrollima ka diskretsioonireeglite järgimist haldusorgani poolt. Nii tuleb asja lahendamiseks tuvastada, kas vaidlustatud planeeringu kehtestamisel on järgitud põhjendamiskohustust (HMS § 56), kas senise maakasutuse suuruse vähendamine krundi piiride määramisel on tegelikkuses erandlike asjaoludega põhjendatud ning kas planeeringujärgne kinnistu suurus ja selle piirid on määratud selliselt, et hõlmavad kogu Komandandi tn 14 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa. Viimase küsimuse lahendamise raames tuleb vastata ka küsimusele, kas ehitise teenindamiseks vajalik maa tuli määrata ka puukuurile. Sellele küsimusele vastamisel tuleb hinnata, kas puukuur 8
(10)3-07-44 oli püstitatud õiguslikul alusel ja kas planeeringuga sai ette näha puukuuri ümberpaigutamist.
  1. Halduskohus asus õigesti seisukohale, et vaidlustatud planeeringus ei sisaldu selle andmise faktilisi põhjendusi. Planeeringu seletuskirjast ja planeerimismenetluse dokumentidest, sh kirjavahetusest kaebajaga nähtub, et planeeringu kehtestamise eesmärk oli vähendada Komandandi tn 14 krundi senist suurust 317 m2 võrra ja luua sellega võimalused Garnisoni tn 15a maaüksuse suurendamiseks 749 m2-ni. Seejuures on Garnisoni tn 15a kavandatud ühe ca 300 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga kahekorruselise, seega Komandandi tn 14 elamust kõrgema hoone püstitamine. Kolleegium nõustub halduskohtuga, et planeeringu sellise lahenduse põhjenduste puudumine planeeringu kehtestamise otsuses võisid mõjutada haldusakti andmist. Asjaolu, et kaebajale on olnud linnavolikogu poolt kehtestatud lahendus arusaadav ning talle on planeerimismenetluse käigus antud selgitusi, ei tähenda, et linnavolikogu poleks võinud jõuda teistsugusele otsusele. Ka planeeringu seletuskirjast ei nähtu, miks ei ole võimalik Garnisoni tn 15a kinnistut moodustada väiksema suurusega, paigutades sinna väiksema ehitusaluse pindalaga hoone.
  2. Ringkonnakohtu arvates võivad erandlikud asjaolud, mis tingivad senise krundi suuruse ja piiride muutmise, käesoleval juhul esineda. Nii nähtub varasema krundi asendiplaani (haldusasja nr 3-06-2435 toimiku lk 25 ja 26) ja planeeringu jooniste võrdlemisel, et Komandandi tn 14 senise krundi põhjal kinnisasja moodustamine ei ole enam võimalik, kuna Tallinna tn 23 kinnistu piir ei ühti varasema Komandandi tn 14 krundi piiriga. Ka läänepoolses kinnistu küljes varasematest krundi piiridest lähtumine ei pruugi olla otstarbekas, kuna Garnisoni tn 15a maatükk jääks ülemäära kitsaks, et seda tulevikus eesmärgipäraselt kasutada. Ka väiksema hoone püstitamiseks ei pruugi 432 m2 suuruse, kuid seejuures pikliku kujuga kinnistu moodustamine olla maakorralduslikult ja ala muinsuskaitselist väärtust silmas pidades sobiv. Nii võib olla põhjendatud Komandandi tn 14 krundi senise põhjapoolse piiri muutmine ja krundi piiri määramine vastu olemasoleva kuuri põhjaseina.
  3. Kolleegium nõustub aga halduskohtu, kaebaja ja kolmandate isikutega, et planeeringu järgi teisaldatavat kuuri ei saa käsitleda ebaseadusliku ehitisena. Kuresaare Linnavarade Amet võõrandas kuuri koos Komandandi tn 14 korteritega 15.11.1995, 03.04.1996 ja 15.05.1996 sõlmitud notariaalsete ostu-müügilepingutega S. Priskele, E. Sarapikule ja M. Vesikule (haldusasja nr 3-06-2435 toimiku lk 15-17). Kuigi võõrandamistehingut iseenesest ei saa käsitleda ehitise seadustamist kaasa toova asjaoluna (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 23.10.2007 otsus nr 3-3-1-43-07), on käesolevas asjas tegemist olukorraga, kus kuur püstitati Kingissepa linna EEV poolt elamu juurde kuuluvale maale, hoone on passistatud ja registreeritud Kingissepa Rajooni Tehnilise Inventariseerimise Büroos 24.07.1987 ning erastatud Kuresaare linna poolt.

§ 14

lg 1 teine lause näeb ette, et maakasutusõiguse või ehitusloata püstitatud ning ORA ja sellest tulenevate õigusaktide alusel üleantava ehitise suhtes kohaldatakse

§ 13

sätteid.

§ 13

reguleerib õiguslikul alusel püstitatud ehitisega seonduvat ning seega tuleb sellise ehitise teenindamiseks vajalik maa erastada samal alusel õiguslikul alusel püstitatud ehitisega. Sellise ehitise käsutamisele eelnevalt kasutusloa andmise nõue ei ole käesoleva asja lahendamisel oluline, kuna asjas ei vaielda selle üle, kas kuurile tuleb väljastada kasutusluba. 16. Apellantide väited, et lepingus ei olnud märgitud kuuri ehitusalust pindala ja väärtust ning hooneregistritalituses kuuri ei registreeritud, mistõttu ei saanud üle minna ka selle omandiõigus, ei ole kolleegiumi arvates asjakohased. Kuuri andmete märkimata jätmine ostu-müügilepingutes ei too kaasa lepingu osalist tühisust ega tähenda, et kuuri poleks võõrandatud. Hooneregistritalituses kuuri registreerimata jätmine ei mõjuta aga selle omandiõiguse üleminekut. Hooneregistritalituses on registreeritud Komandandi tn 14 hoonestuse juurde kasutada antud maatüki suurus (1291 m2) ja märgitud, et maatükil paikneb ka kuur (haldusasja nr 3-06-2435 toimiku lk 23). 9

(10)3-07-44
  1. Seega tulnuks Komandandi tn 14 elamu teenindamiseks vajaliku maa hulka arvata ka kuuri alune ja selle teenindamiseks vajalik maa. Seejuures ei ole seadusliku ehitise teisaldamise volitust kohalikule omavalitsusele antud ning planeeringuga ei saanud seetõttu kuuri teisaldamist ette näha.
  2. Halduskohus tühistas seetõttu õigesti vaidlustatud detailplaneeringu kehtestamise otsuse. Apellatsioonkaebused tuleb selles osas jätta rahuldamata. Küll aga tuleb apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada osas, milles halduskohus rahuldas kaebaja kohustamisnõude. Kuressaare Linnavalitsusel on kaalutlusõigus erastatava maatüki suuruse ja piiride määramisel ning seetõttu ei ole alust kohustada linnavalitsust kindlaks määrama Komandandi tn 14 elamu teenindamiseks vajaliku maatüki suurust ja piire kogu korteriomanike õiguspärases kasutuses oleva maa ulatuses. Nimetatud osas on alust kohustada linnavalitsust määrama kindlaks elamu teenindamiseks vajaliku maa suurust ja piire. Et seejuures võib linnavalitsus võtta erandlikel juhtudel arvesse ka detailplaneeringu ning käesoleval juhul võivad sellised erandlikud asjaolud esineda, siis ei pruugi olla halduskohtu poolt antud tähtaeg kolm kuud kohtuotsuse jõustumisest selleks piisav. Korteriomandi seadmise avalduste läbivaatamine on toimunud käesolevas asjas kaua. Kaebaja esitas sellekohase avalduse 30.09.1998, teised eluruumi vallasasjana omanud isikud 19.11.
  3. Nende avalduste läbivaatamine peab toimuma kiiresti. Ringkonnakohus peab seetõttu põhjendatuks anda linnavalitsusele ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramiseks aega mitte üle kuue kuu. Selle aja jooksul on võimalik vajadusel kehtestada ka detailplaneering, millega krundi suurus kindlaks määratakse. Selles osas tuleb apellatsioonkaebused osaliselt rahuldada, halduskohtu otsus tühistada ja uue otsusega kaebus osaliselt rahuldada.
  4. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebused detailplaneeringu kehtestamise otsuse tühistamise osas muutmata, ei pea ringkonnakohus vajalikuks peatuda Maa-ameti väidetel seoses muinsuskaitsealale hoonestuse kavandamisega. Kolleegium märgib vaid, et uute hoonete püstitamist ja seniste krundi piiride muutmist ei ole muinsuskaitsealal välistatud.
  5. Apellandid on tasunud riigilõivu 80 krooni. Arvestades apellatsioonkaebuse osalist rahuldamist, tuleb kaebajalt apellantide kasuks välja mõista sellest ¼, s.o kummagi apellandi kasuks 10 krooni. Kaebaja on apellatsioonimenetluses tasunud menetluskulusid summas 4800 kr õigusabi eest. Kaebaja apellatsioonimenetluse kulud tuleb Kuresaare Linnavolikogult pooles ulatuses ja Kuressaare Linnavalitsuselt ¼ ulatuses välja mõista. Muus osas jäävad kaebaja apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud tema enda kanda. Välja mõistetavad menetluskulud peab ringkonnakohus võimalikuks tasaarvestada. Halduskohtu otsusega menetluskulusid välja ei mõistetud ning selles osas ei ole halduskohtu otsust vaidlustatud. Silvia Truman Ruth Virkus Oliver Kask 10
(10)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.