← Eesti

3-06-1429/47

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukoosseis Maret Altnurme Otsuse tegemise aeg ja koht

  1. august
  2. a Tallinn Haldusasja number 3-06-1429 Haldusasi OÜ Tabal kaebus Tallinna Linnavalitsuselt kahjuhüvitise väljamõistmise nõudes. Asja läbivaatamise kuupäev 14.08.
  3. Menetlusosalised Jüri Leppik – kaebuse esitaja OÜ Tabal volitatud esindaja; Tiia Nurm – kaebuse esitaja OÜ Tabal volitatud esindaja; Ain Kipper – kaebuse esitaja OÜ Tabal seaduslik esindaja; Priit Lello – vastustaja Tallinna Linnavalitsuse volitatud esindaja; Madis Eichler – vastustaja Tallinna Linnavalitsuse volitatud esindaja. RESOLUTSIOON
  4. Rahuldada kaebus osaliselt ja mõista Tallinna linnalt OÜ Tabal kasuks välja õigusvastase Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k tekitatud kahju summas 3 115 804 (kolm miljonit ükssada viisteist tuhat kaheksasada neli) krooni.
  5. Mõista Tallinna linnalt OÜ Tabal kasuks välja kantud menetluskulud summas 81 187 (kaheksakümmend üks tuhat ükssada kaheksakümmend seitse) krooni. Edasikaebamise kord Otsuse peale on õigus 30 päeva jooksul kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 28.08.2008 arvates esitada apellatsioonkaebus vahetult Tallinna Ringkonnakohtule. 1 Asjaolud AS Tabal ostis 06.12.1995 notariaalselt sõlmitud ostu-müügilepinguga pankrotistunud Tallinna Taarabaasi tervikvara, mille hulka kuulusid mh Tallinnas, Kadaka tee 185 asuvad hooned ja rajatised (kontorihoone, garaaž-ladu, kaarhall-kauplus, taaraladu ja kõvakattega piirdega laoplats). 30.12.1997 esitas AS Tabal Tallinna Linnavalitsusele avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks temale kuuluvate hoonete ja rajatiste juurde. Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k tagastati osaliselt õigusvastaselt võõrandatud maa Mustamäe linnaosas aadressil Kadaka tee 185C (endine Kadaka tee 185) suurusega 3676 m2 omandireformi õigustatud subjektidele. 07.04.1998 kanti I.P ja J.P kinnistu omanikena kinnistusraamatusse (registriosa 4581). 13.04.1998 sõlmitud kokkuleppe alusel kanti 23.04.1998 kinnistusraamatusse maaüksuse omanikuna I.P. Kinnistu jagati peale esmakinnistamist kaheks - Kadaka tee 185C, registriosa 4581, suurusega 2163 m2 ja Kadaka tee 185D, registriosa 12227, suurusega 1513 m
  6. Kadaka tee 185D kinnistu müüs I.P 08.04.1999 OÜ-le Karske Eesti, kes kanti omanikuna kinnistusraamatusse 10.05.
  7. 19.02.2002 sõlmitud ostu-müügilepinguga omandas AS Tabal I.P-lt Kadaka tee 185C kinnistu (registriosa 4581). Kinnistu müügihinnaks oli 341 504 krooni, mille kaebuse esitaja on tasunud. 08.04.2003 ümberkujundamiskande alusel äriregistris sai AS-ist Tabal OÜ Tabal. 20.11.1998 esitas AS Tabal Tallinna Linnavalitsusele avalduse, milles palus tühistada Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korralduse nr 4433-k, kuna tagastatud maal asuvad avaldaja omandis olevad ehitised. Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldusega nr 7847-k tunnistati 14.11.1997 korraldus nr 4433-k kehtetuks. Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korralduse nr 7847-k vaidlustas Tallinna Halduskohtus I.P (haldusasi nr 3-765/2000). AS Tabal oli menetlusse kaasatud kolmanda isikuna. Tallinna Halduskohtu 08.12.2004 kohtuotsusega haldusasjas nr 3-8/2004 tühistati Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korraldus nr 7847-k. Tallinna Ringkonnakohtu 03.03.2006 kohtuotsusega haldusasjas nr 3-00-1 muudeti Tallinna Halduskohtu 08.12.2004 otsuse põhjendusi osas, mis puudutab Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korralduse nr 4433-k õiguspärasust. Muus osas jäeti Tallinna Halduskohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus tuvastas, et Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldus nr 4433-k oli õigusvastane, kuna tagastatud maal asus teisele isikule kuuluv hoone ja maa tagastamine oli vastuolus maareformi seaduse (MRS) § 6 lg 2 p-ga
  8. Samuti tuvastas kohus, et tagastataval maal asuv hoone ei ole õigusliku aluseta püstitatud ehitis asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 14 lg 1 tähenduses. Riigikohtu 09.05.2006 määrusega otsustati OÜ Tabal kassatsioonkaebust mitte menetleda. Halduskohtule esitatud kaebuses nõuab kaebuse esitaja varalise kahju hüvitamist, mis on talle tekitatud vara tagastamise käigus antud õigusvastase haldusaktiga, so Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k. Kaebuse sisu Kaebaja omandas õigusvastaselt võõrandatud maal asuvad hooned ja rajatised 06.12.1995 sõlmitud lepingu alusel ja esitas 30.12.1997 maa ostueesõigusega erastamise avalduse. Lepingu p 6 kohaselt toimus lepinguobjekti üleandmine ostjale ja omandiõiguse üleminek lepingu allakirjutamisega. Seega läks omandiõigus hoonele kaebuse esitajale üle 06.12.
  9. Omandiõiguse ülemineku tingimuseks ei olnud müügihinna tasumine. 2 Tallinna Linna RSN TK 29.06.1984 otsusega anti Kaubastute Valitsuse Taarabaasile Kadaka tee 185 taaralao ja kontorihoone juurde tähtajatuks kasutamiseks 1,94 ha linna hoonestusmaast vastavalt skeemile. Nimetatud otsust muudeti 16.05.1986 otsusega nr 223 ning loeti Taarabaasile Kadaka tee 185 antud maa suuruseks 1,85 ha. Tallinna Ringkonnakohtu 03.03.2006 otsusega haldusasjas nr 3-00-1 on tuvastatud, et Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k tagastatud maal asus teisele isikule kuuluv hoone, mis ei olnud AÕSRS § 14 lg 1 mõttes õigusliku aluseta püstitatud ehitis ning maa tagastamine oli vastuolus MRS § 6 lg 2 p-ga
  10. Samuti tuvastas kohus, et maa anti kasutamiseks otsuses viidatud hoonetele. Viidatud õigusaktide alusel kasutuseks antud maa on käsitletav krundina MRS § 7 lg 5 mõistes. Maa looduses eraldamise akti puudumine on seotud vastustaja tegevusega, kuivõrd munitsipaliseerimisel anti maa üle tervikuna ning maa uuesti looduses märkimine oleks pidanud toimuma Tallinna Linnavalitsuse poolt. Maa looduses eraldamise akti puudumine ei tõenda iseenesest seda, et krunti ei moodustatud. Oluline on maakasutusõiguse olemasolu ja faktiline maakasutus. Kaebuse esitaja on asja materjalidele juurde lisanud müügilepingu lisaks 8 oleva maa-ala plaani, millel on tähistatud nii krundi piirid kui ka endiste kinnistute piirid. MRS § 7 lg 5 järgi määratakse teenindamiseks vajalik maa vaid juhul, kui krunt ei ole määratud või krundi piire tuleks muuta. Käesoleval juhul on krunt määratud. Praegusel kinnistul Kadaka tee 185D paikneva kontorihoone teenindamiseks on vaieldamatult vajalik hoone esine ja praegusel kinnistul Kadaka tee 185C paiknev parkla. Asjaolu, et maareformi läbiviimise käigus moodustati senisest ühest krundist mitu erinevat kinnistut, ei tähenda iseenesest seda, et praegusel kinnistul Kadaka tee 185C paiknevad rajatised ei oleks vajalikud Kadaka tee 185D asuva hoone teenindamiseks. Kaebuse esitaja leiab, et kõiki 06.12.1995 sõlmitud lepingu alusel omandatud hooneid ja rajatisi tuleb vaadelda ühtse kompleksina ning erastamise kohustatud subjekt pidi tagama maa erastamise võimaluse kompleksi kui terviku juurde. Kaebuse esitaja leiab, et eeltoodust tulenevalt on tõendatud, et vastustaja õigusvastase tegevuseta oleks kaebajal õigus erastada ostueesõigusega maad praeguste kinnistute piires suurusega 3676 m
  11. Vastustaja leiab, et kaebuse eitaja viidatud kõvakattega plats ei asu Kadaka tee 185C kinnistul. Kaebuse esitaja ei nõustu nimetatud seisukohaga. Endise Tallinna Taarabaasi territooriumi puhul oli tegemist ulatusliku territooriumiga, mis tähistati 06.12.1995 lepingu lisaks 8 oleval ja Tallinna Linnavalitsuse Arhitektuuribüroo poolt koostatud krundi plaanil. Nimetatud plaanil on näha nii endiste kinnistute k-1780 ja k-1189 piirid kui ka tumeda joonega tähistatud krundi piir. Võrreldes nimetatud plaanil tähistatud endise Tallinna Taarabaasi territooriumi piire praeguste kinnistute piiridega, on ilmne, et müügilepingus sätestatud „kõvakattega piirdega laoplats" ei paikne uute kinnistute moodustamise järgselt mitte ainult Kadaka tee 185C kinnistul, vaid ka Kadaka tee 185 kinnistul ning osaliselt ka Kadaka tee 185D kinnistul. Vastustaja enda poolt esitatud ehitisregistri väljavõtte kohaselt paikneb Kadaka tee 185 kinnistul (1,24 ha) lisaks vaidlusalusele laoplatsile veel neli hoonet, mille ehitusalune pind on juba iseenesest üle 3000 m
  12. Seega ei saa kõvakattega laoplats paikneda ainult Kadaka tee 185 kinnistul. Kaebuse esitaja on esitanud kohtule Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 08.06.1999 kinnitatud asendiplaani, mille kohaselt paikneb kinnistul Kadaka tee 185C parkla parkimiskohtade arvuga 49, millest killustiku alust pinda on 1324 m2, asfaldi alust pinda 659 m2 ja haljastuse alust pinda 180 m
  13. Asjaolu, et ostu-müügilepingus ja maa ostueesõigusega erastamise avalduses käsitletakse rajatist „kõvakattega piirdega laoplatsina", ei muuda asja olemust. Samuti ei muuda rajatise olemust platsi ajutine kasutamine autode müügiplatsina. 3 Vastustaja seab kahtluse alla kaebuse esitaja poolt esitatud eksperdiarvamuse õigsuse. Riigikohus on oma erinevates lahendites rõhutanud, et maa ostueesõigusega erastamise õigusest ilma jäämisel väljendub kahju saamata jäänud tuluna maatüki harilikus väärtuses, millest on maha arvatud säästetud kulutused. Maatüki harilik väärtus tuleb hüvitada kohtuotsuse tegemise aja seisuga, kuna taoline hüvitis võimaldab isikul soetada samaväärse vara. Riigikohtu halduskolleegium on 18.06.2006 otsuses nr 3-3-1-33-02 leidnud, et asjast ilmajäämise puhul tähendab see eeskätt seda, et isikule tuleks asja väärtus hüvitada kohtuotsuse tegemise aja seisuga, mis võimaldaks isikul uuesti soetada samaväärne vara. Seega tuleb asja hinnata sellisena, nagu ta oli kahju tekkimise ajal. Nimetatud põhjusel ei saa Kadaka tee 185D kinnistu hindamisel arvestada hoones viimasel ajal tehtud ehitustöödega (sh lammutustöödega) ning spetsiifiliste kulutustega, mida omanik soovib teha seoses kinnistul paikneva hoone kasutamisega tulevikus. Kaebuse esitaja poolt esitatud OÜ Kinnisvaraekspert poolt koostatud eksperthinnangus on nimetatud printsiipi ka järgitud. Nimetatud asjaolu ei arvesta Finantsplaneerimise OÜ poolt koostatud eksperthinnang. Hinnangu kolmandal leheküljel on märge, mille kohaselt on eksperthinnangu alusdokumendiks Kadaka tee 185D tööprojekt Epe OÜ
  14. a. juuni, töö nr 38-99/
  15. See tähendab, et eksperthinnangu koostamisel ei lähtutud õigetest andmetest, vaid arvestati hoone praeguse omaniku spetsiifiliste soovidega ehitada hoone ümber vastavalt ekspertarvamuse lisaks olevale tööprojektile. Eeltoodust tulenevalt ei ole õige Finantsplaneerimise OÜ poolt tehtud järeldus, mille kohaselt tuleb hoones teha 75% ulatuses ümberehitusi. Ekspert ei lähtu hoone väärtuse leidmisel mitte kahju tekkimise aegset olukorrast, vaid lähtub hoone praeguse omaniku soovidest hoone edasisel kasutamisel. Seega ei saa olla õige eksperdi toodud järeldus, mille kohaselt vajab hoone investeeringuid 7,4 miljonit krooni. Väär on Finantsplaneerimise OÜ poolt ekspertarvamuse p-s 5.
  16. väljendatud seisukoht, mille kohaselt on maa turuväärtus ilma hoonestuseta
  17. a 700-800 kr/m
  18. Sealhulgas võeti hindamisel arvesse, et tegemist on elamumaaga. Finantsplaneerimise OÜ võtab üüripindade analüüsil arvesse potentsiaalsed üüripinnad ilma koridorideta. Sellisel moel leiab ekspert, et potentsiaalne üüripind oleks 599 m
  19. Nimetatud seisukoht ei ole õige, kuivõrd lähtub 2000.a tööprojektist ning ei arvesta seda, et hoonet on võimalik üürida ka tervikuna või tervete korruste kaupa. OÜ Kinnisvaraekspert on hinnangu koostamisel lähtunud õigesti ühtsest üürihinnast kogu pinna kohta. Eeltoodud asjaolusid arvestades leiab kaebuse esitaja, et Finantsplaneerimise OÜ poolt koostatud eksperthinnang ei lähtu õigetest eeldustest, ei kajasta õigesti hoone kohta käivaid faktilisi andmeid ning selles toodud järeldused kinnistu väärtuse kohta ei ole õiged. Kaebuse esitaja palub lähtuda kahju hüvitise määramisel OÜ Kinnisvaraekspert poolt koostatud ekspertarvamusest. Kaebuse esitaja palub kahjuhüvitisena Tallinna Linnavalitsuselt välja mõista kaebaja kasuks 8 322 457,97 krooni. Vastustaja Tallinna Linnavalitsuse vastulause ja taotlus Vastustaja leiab, et esitatud kaebus ei ole põhjendatud ja kahjunõude rahuldamiseks puudub alus. MRS 20 lg 1 ja § 22 lg 1 kohaselt on maa ostueesõigusega erastamise õigus ehitise omanikul. Kaebuse esitaja on vaidlusaluse kontorihoone omandiõiguse alusena märkinud 06.12.1995 sõlmitud ostu-müügilepingu, mille kohaselt on kaebaja ehitised omandanud Tallinna Taarabaasi pankrotimenetluses. Selleks, et OÜ Tabal ja Tallinna Taarabaas oleks saanud sõlmida Kadaka tee 185 ehitiste ostu-müügilepingu nõuete tasaarvestamise teel ja võõrandada pankrotivara AS-ile Tabal, oleks mõlemal võlasuhte 4 poolel pidanud olema teineteise suhtes enne pankroti väljakuulutamist tekkinud samaliigiline nõue (TsK § 234 lg 1). Ostu-müügilepingus on Tallinna Taarabaas tasaarvestanud OÜ Tabal vastu nõudeid summas 1 765 509,40 krooni. Tallinna Taarabaasi pankrotimenetluses tehtud Tallinna Linnakohtu 17.05.1995 kohtuotsusest, taarabaasi pankrotihalduri aruannetest ja Tallinna Taarabaasi võlausaldajate 15.09.1995 koosoleku protokollist nr 2 nähtuvalt ei olnud Tallinna Taarabaasil kaebaja vastu mitte mingisuguseid enne pankroti väljakuulutamist tekkinud rahalisi nõudeid. Vastustaja on seisukohal, et ehitise ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud pankrotiseadus ei võimaldanud tasaarvestada võlgniku olematut või pärast pankroti väljakuulutamist tekkinud nõuet pankrotimenetluses tunnustatud nõudega ja lugeda sel viisil ostuhind tasutuks. Sellest tulenevalt on 06.12.1995 sõlmitud ostu-müügileping olulises vastuolus PankrS-ga ja tühine TsÜS § 66 lg 2 ja lg 5 kohaselt. Tühine tehing ei loo õiguslikke tagajärgi, mistõttu ei ole ka OÜ-1 Tabal selle tehingu alusel tekkinud omandiõigust Kadaka tee 185D ehitise suhtes. Isikul, kellel ei ole tekkinud omandiõigust ehitisele, ei ole õigus taotleda maa ostueesõigusega erastamist maareformi käigus. Kaebuse esitaja on Tallinna Halduskohtule esitatud kaebuse asunud seisukohale, et tal oli õigus ostueesõigusega maad erastada samas suuruses, kui see tagastati maareformi õigustatud subjektile. Tallinna linn kaebuse esitajaga ei nõustu. Maa erastamise avalduse esitamise ajal kehtinud MRS § 7 lg 5 kohaselt määrab ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid kindlaks kohalik omavalitsus PES-is sätestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse muutmine on planeeringu kohaselt otstarbekas. Vastustaja on seisukohal, et kaebaja viidatud krundina ei oleks saanud Kadaka tee 185 maaala erastada, kuna sellist maa-ala ei ole kunagi krundina kaebajale looduses eraldatud. Kuna kaebaja ei ole tõendanud, et Kadaka tee 185 maakasutuse kohta oleks vormistatud maa looduses eraldamise akt ja krundiplaan, siis tuleb kaebaja maa erastamise taotluse lahendamisel lähtuda Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrusega kinnitatud ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korrast. Kadaka tee 185C parkla ei ole kunagi teenindanud pooleliolevat kontorihoonet. Kadaka tee 185C maaüksus on kogu aeg olnud kasutusel eraldiseisva automüügiplatsina, mitte kontorihoone parklana. Nõustuda ei saa kaebaja väitega, et Kadaka tee 185D pooleliolevat kontorihoonet, Kadaka tee 185C automüügikohta ja angaare tuleb vaadelda ühtse kompleksina. Kaebaja seisukoht ei ole põhjendatud, sest tegemist ei ole olemuslikult seotud rajatiste või hoonetega, mille kasutamine sõltuks üksteise olemasolust. Vastustaja on seisukohal, et kaebuses märgitud kõvakattega laoplats ei ole kunagi asunud praegusel Kadaka tee 185C ega 185D kinnistutel. Vastustaja hinnangul asub kõvakattega laoplats tegelikkuses Kadaka tee 185 kinnistul, mis on kaebaja enda omandis. Kaebaja on esitanud halduskohtule OÜ Kinnisvaraekspert 10.12.2007 koostatud eksperthinnangu, mille kohaselt on Kadaka tee 185D objekti turuväärtus koos käibemaksuga 8 050 000 krooni. Hinnangu kohaselt on lähtutud eeldusest, et hoone kogupind (744m2), sh üldkasutatavad ruumid (nt koridorid, trepikojad, tehnilised ruumid) on väljaüüritav üürisummaga 120 kr/m2/kuus. Vastustaja hinnangul ei ole selline lähenemine põhjendatud. Ehitise käsitlemisel büroohoonena, nagu on teinud kaebaja, on üüritulu arvutamisel põhjendatud lähtuda nendest ruumidest, mida on reaalselt võimalik büroona kasutada. Maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal (31.12.1997) puudusid ehitisel kommunikatsioonid. Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnangu kohaselt puudusid ehitisel enne rekonstrueerimistööde algust igasugused tehnovõrgud (vt eksperthinnangu p 5 2.5). Seega on kaebaja poolt tellitud ekspert ebaõigesti võtnud hilisemalt rajatud kommunikatsioone arvesse kinnistu väärtust mõjutava tegurina (vt Kinnisvaraeksperdi arvamuse p 8, lk 14). AS Tallinna Vesi 23.07.2008 vastuse kohaselt toimus kinnistu Kadaka tee 185D vahetult ühisveevärgiga liitumine 29.01.
  20. Eesti Energia AS-i 14.07.2008 vastuse järgi pingestati Kadaka tee 185D tarbimiskoht 15.02.
  21. Esitatud tõenditest järeldub, et kuni
  22. aastani ei saanud Kadaka tee 185D kinnistul vee- ja elektrivarustust olla, sest vajalikud liitumised toimusid alles sel aastal. Kaebaja tellitud eksperthinnangust ei selgu, millest lähtuvalt on leitud, et hoone valmidusaste on ca 60% ning sisuliselt vajavad lõpetamist vaid siseviimistlustööd. Kinnisvaraeksperdi arvamuses ei ole esitatud ühtegi hoone valmidusastet käsitlevat arvutust, mistõttu ei ole esitatud protsent kontrollitav. Hoonega kohapealsel tutvumisel oli näha ning Finantsplaneerimise OÜ 01.04.2008 eksperthinnangus on tuvastatud, et hoonel olid olemas vaid põhikonstruktsioonid. Katusekate on täielikult amortiseerunud, kõik põrandad tuleb uuesti betoneerida, paigaldada tuleb välissoojustus, väliskattematerjal, siseseinte krohvkatted tuleb teostada uuesti või paigaldada kipsplaatkatted, aknad-uksed puuduvad (st täielikult amortiseerunud), lisaks vajavad väljaehitamist kõik tehnovõrgud. Kaebaja hinnangu kohaselt on sellise valmidusastmega ehitise ehitustööde maksumus vaid 6000 kr/m2 kohta, vastustaja esitatud ekspertarvamuse kohaselt on hoone rekonstrueerimiskulud koos tehnovõrkude ehituskuludega üle 7 000 000 krooni. Ekspertarvamuses on esitatud teostamist vajavate tööde loetelu koos maksumusega. Vastustaja hinnangul võivad kahe ekspertarvamuse erinevused tuleneda muuhulgas sellest, et Kinnisvaraeksperdi hinnang ei arvesta hoone erinevate osade kulumit. Samas oleks tulnud seda igal juhul teha. Vastustaja leiab, et Kinnisvaraeksperdi tulemuse ebaõigsus võib tuleneda eksperdi käsutuses olevast ebapiisavast informatsioonist. Eksperthinnangus selgitab ekspert, et ülevaatuse käigus ei lubatud hindajal teha objektist sisefotosid, lubati teostada vaid kiirkorras lühike ülevaatus. Sellisel juhul pole välistatud, et ekspert ei saanud täit ülevaadet hoone reaalsest olukorrast ja selle kaasaja nõuetele valmisehitamiseks tehtavate tööde tegelikust ulatusest. Ebapiisava informatsiooni alusel koostatud eksperthinnang ei ole usaldusväärseks tõendiks, millele kohus saaks rajada seadusel põhineva ja isikute õigusi mõjutava kohtuotsuse. Vastustaja palub jätta OÜ Tabal kahjunõue rahuldamata. Kohtuistung Kohtuistungil jäid pooled kohtule kirjalikult esitatud seisukohtade ja taotluste juurde. Kohus kuulas kohtuistungil tunnistajatena üle endise Tallinna Taarabaasi ehitusgrupi juhi ja hilisema AS Tabal peainseneri A.Vi ja OÜ Kinnisvaraekspert maakler-hindaja Ennu Susi. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus on seisukohal, et kaebus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohtu põhjendused on alljärgnevad.
  23. Kahju hüvitamise õiguslikud alused 6 RVS § 7 lg-te 1, 3 ja 4 kohaselt võib isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud (edaspidi kannatanu), nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada käesoleva seaduse §-des 3, 4 ja 6 sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. Käesoleva paragrahvi lõigete 1–21 alusel hüvitatakse otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. Kui seadusega pole sätestatud teisiti ja see pole vastuolus avalikõiguslike suhete olemusega, kohaldatakse avaliku võimu teostamisel tekitatud kahju hüvitamisel lisaks käesolevale seadusele ka eraõiguse kahju hüvitamise sätteid. Vastavalt RVS § 8 lg-le 1 hüvitatakse varaline kahju rahas. Hüvitisega tuleb luua varaline olukord, milles kannatanu oleks siis, kui tema õigusi ei oleks rikutud. Eelnevast nähtuvalt peab kohus andma asja lahendamisel hinnangu järgmistele asjaoludele: - kas akt, millega kaebajale väidetavalt kahju tekitati, oli õigusvastane; - kas kaebajale on tekitatud kahju; - kas õigusvastase akti ja tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos; - kui suur on väljamõistmisele kuuluv kahjusumma.
  24. Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korralduse nr 4433-k õigusvastasus Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k otsustati tagastada osaliselt õigusvastaselt võõrandatud maa Mustamäe linnaosas aadressil Kadaka tee 185C suurusega 3676 m2 eramaana I.P-le ja J.P-le. Korralduse p-s 2 märgiti, et tagastataval maal asuvad ehitised on püstitatud õigusliku aluseta (AÕSRS § 14 lg 3). Tallinna Ringkonnakohtu 03.03.2006 jõustunud kohtuotsusega haldusasjas nr 3-00-1 on tuvastatud järgmist: „Vaidlus puudub selles, et ehitusloana ja kasutusloana käsitletavaid dokumente tagastatud maatükil paiknenud kontorihoone suhtes esitatud ei ole. Samas on haldusasjas esitatud kontorihoone maakasutuse kohta järgmised dokumendid: Tallinna Linna RSN TK 29.06.1984 otsus nr 297 (muudetud 16.05.1986 otsusega nr 223), millega on Tallinna Linna RSN TK Kaubastute Valitsuse Taarabaasile Kadaka tee 185 taaralao ja kontorihoone juurde tähtajatuks kasutamiseks antud 1,85 ha linna hoonestusmaast. Halduskohus on leidnud, et kuna puudub maatüki looduses eraldamise akt, millest nähtuksid kasutada antud maa asukoht ja piirid, ei saa nende hoonete maakasutust pidada tõendatuks. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Nimetatud maa eraldamise otsustest saab järeldada, et maa anti kasutamiseks otsuses nimetatud hoonetele ning see, kuidas kulgesid kasutada antud maa piirid, ei ole küsimuse, kas ehitisel oli seaduslik maakasutus, lahendamisel esmase tähtsusega. Ka kohtupraktikas (vt Riigikohtu 15.11.1999 määrus nr 3-3-1-42-99) on asutud seisukohale, et senist maakasutust tõendavaks dokumendiks on eelkõige maa kasutada andmise otsus. AÕSRS § 14 lg 1 sõnastusest („maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis”) võib järeldada, et õigusliku aluseta püstitatud ehitiseks selle sätte tähenduses tuleb üldjuhul lugeda ka hoone, mille ehitamiseks on küll antud maakasutusõigus, kuid mis on ehitatud ehitusloata. Sätte selline rakendamine põhineb eeldusel, et ehituskrundi eraldamine eelnes ehitustegevuseks loa andmisele, mistõttu ehitustegevuse alustamiseks ei piisanud üksnes maaeraldusest. Kuid käesoleval juhul anti maakasutus juba olemasoleva hoone juurde. Eeltoodust järeldub, et maakasutusõiguse andmisega aktsepteeris avalik võim ühtlasi ka hoone püstitamise. Seetõttu ei ole vaidlusalune kontorihoone õigusliku aluseta püstitatud ehitis AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses. Seetõttu ei oma määravat tähtsust ka see, et hoone edasise ümberehitamise kohta pole sel ajal kehtinud korra kohast ehitusluba esitatud. Kuna Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldusega nr 4433-k tagastatud maal asus teisele isikule kuuluv hoone, mis ei olnud AÕS § 14 lg 1 mõttes õigusliku aluseta püstitatud ehitis, oli maa tagastamine 7 vastuolus MRS § 6 lg 2 p-ga
  25. Seega oli Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldus nr 4433-k õigusvastane.“ HKMS § 17 lg 1 kohaselt hindab kohus varasema jõustunud kohtulahendi motiivides tuvastatud asjaolusid kogumis teiste tõenditega. Et käesolevas asjas ei ole poolte poolt esitatud selliseid tõendeid ega argumente, mille alusel peaks kohus ümber hindama Tallinna Ringkonnakohtu 03.03.2006 haldusasjas nr 3-00-1 tehtud kohtuotsuses esitatu, asub kohus eelmärgitud jõustunud lahendi motiivide alusel seisukohale, et Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldus nr 4433-k oli õigusvastane.
  26. Kahju tekkimine kaebuse esitajal 3.1 OÜ Tabal omandiõigus Kadaka tee 185D kontorihoonele ja kõvakattegapiirdega laoplatsile Kohus ei nõustu vastustaja seisukohaga selles, et kaebuse esitaja ei ole tõendanud omandiõigust Kadaka tee 185D kontorihoonele ja kõvakattega-piirdega laoplatsile. Kohtu hinnangul ei ole 06.12.1995 ostu-müügileping Tallinna Taarabaasi ja AS Tabal vahel tühine. 06.12.1995 ostu-müügilepingu (I kd tl 9-14) kohaselt müüs Tallinna Taarabaas AS-ile Tabal pankrotivaraks oleva Tallinna Taarabaasi tervikvara, mille koosseisu mh kuulusid kolmekorruseline kontorihoone kasuliku pinnaga 664,1 m2 ja kõvakattega-piirdega laoplats kasuliku pinnaga 1,25 ha aadressil Kadaka tee
  27. Lepingu p 6 kohaselt loeti lepinguobjekti üleandmine ostjale ja omandiõiguse üleminek toimunuks lepingu allakirjutamisel. Leping oli sõlmitud Tallinna Taarabaasi pankrotimenetluses, kohtulikult kontrollitud ja notariaalne. Nii nähtub Tallinna Taarabaasi pankrotihalduri pankrotivara valitsemisaruandest (II kd tl 112-113), et „15.09.2005 toimus teine võlausaldajate üldkoosolek, kus teostati võlanõuete kaitsmine kokku summas 2 090 626 krooni. Otsustati saneerida Tallinna Taarabaasi bilanss, viies sellest välja kõik tähtaegselt esitamata nõuded ning sisse viia kaitstud nõuete maksumused. Samuti nõustuti suurima võlausaldaja AS Tabal taotlusega Tallinna Taarabaasi tervikvara ostule ning tehti ettepanek halduri töötasu kinnitamiseks. /…/ 06.12.1995 vormistati notariaalselt Tallinna Taarabaasi pankrotivarana tervikvara müük AS-ile Tabal summas 2 745 509,40 krooni. /…/ Seisuga 20.06.1996 jäi Tallinna Taarabaasi pankrotimenetluse lõpule viimisel arveldusarvele 38 183,40 krooni. Tulenevalt Tallinna Taarabaasi pankroti võlausaldajate 16.05.1996 üldkoosoleku otsusest tuleb lugeda Tallinna Taarabaasi pankrotimenetlus lõppenuks ning Tallinna Taarabaas likvideerida. /…/ Tallinna Taarabaasi pankrotimenetluse lõpuks kujunenud positiivne bilanss tulenes sellest, et Tallinna Taarabaasi 81-st võlausaldajast esitas oma nõude ainult 5 võlausaldajat. Seetõttu oli võimalik rahuldada kõigi võlausaldajate tunnustatud nõuded ning katta pankrotivara arvelt kõik pankrotimenetluse kulud.“ Tallinna Taarabaasi 15.09.1995 võlausaldajate üldkoosoleku protokollist nr 2 (II kd tl 114-115) nähtuvalt võeti AS Tabal ettepanek Tallinna Taarabaasi tervikvara ostuks vastu ühehäälselt. Eelnevast nähtuvalt toimus Tallinna Taarabaasi tervikvara müük pankrotimenetluses, mitte selle väliselt. Ükski menetlusosaline müüki kohtus ei vaidlustanud ning kõik nõuded pankrotimenetluses said rahuldatud. Seega ei saanud nimetatud ostu-müügileping rikkuda ka kellegi õigusi. Lisaks ei ole vastustaja poolt viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-85-99 asjaolud sarnased käesoleva haldusasjaga. Viidatud asjas toimus nõuete rahuldamine AS Ühispank poolt omavoliliselt ja pankrotimenetluse väliselt, meie haldusasjas aga kohtuliku kontrolli all ja pankrotimenetluse kestel. Seega ei ole vastustaja väide, et 06.12.1995 ostumüügileping on tühine, õige. Kohus on seisukohal, et kaebuse esitajal tekkis omandiõigus 8 Kadaka tee 185D kontorihoonele ja kõvakattega-piirdega laoplatsile 06.12.1995 ostumüügilepingule allkirja andes. Lisaks on kohtu arvates vastustaja väited käesolevas kohtumenetluses, et kaebajal ei ole vaidlusalustele objektidele kunagi omandiõigust tekkinud, silmakirjalikud. Ei haldusasja nr 3-00-1 raames ega ka kunagi varem ei ole Tallinna Linnavalitsus tuginenud väitele, et kaebajal ei ole omandiõigust tekkinud. Vastupidi, Tallinna Linnavalitsuse 15.12.1999 korralduses nr 7847-k (I kd tl 27), millega tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korraldus nr 4433-k, tugines Tallinna Linnavalitsus just 06.12.1995 ostumüügilepingule ning OÜ Tabal maa ostueesõigusega erastamise avaldusele. 3.2 Kõvakattega-piirdega laoplatsi asukoht Kohtu hinnangul nähtub asja materjalidest, et kõvakattega-piirdega laoplats, mille kaebaja 06.12.1995 lepinguga omandas (suurusega 1,25 ha), hõlmab mh ka tänase Kadaka tee 185C kinnistu. Tallinna linna RSN TK 29.06.1984 otsusega nr 297 (II kd tl 20) anti taarabaasile Kadaka tee 185 taaralao ja kontori juurde tähtajatuks kasutamiseks 1,94 ha maad. Tallinna linna RSN TK 16.05.1986 otsusega nr 223 (II kd tl 21) muudeti osaliselt 29.06.1984 otsust ning loeti taarabaasile Kadaka tee 185 antud maa suuruseks 1,85 ha. 06.12.1995 ostumüügilepingu lisast nr 8 (I kd tl 13) nähtub taarabaasile kasutamiseks antud maa-ala ning lisast 9 (I kd tl 14) hoonete ja rajatiste nimekiri, mille AS Tabal omandas. Vaadeldes eelnimetatud kaardimaterjali ja objektide nimekirja ning RSN TK poolt kasutamiseks antud maa-ala pindala ja hoonete ja rajatiste alla jäävat pinda (aga ka jagatud kinnistu piire täna, II kd tl 61), saab kohus asuda seisukohale, et Kadaka tee 185 maa-ala suurusega 1,85 ha oli antud kasutamiseks taarabaasi hoonete ja rajatiste kompleksi juurde ning kõvakattegapiirdega laoplats ei asunud mitte üksnes kitsalt täna kasutatavate aadresside Kadaka tee 185D või 185C või 185 piires, vaid hõlmas mingil määral neid kõiki ning oli määratud kõigi erinevate ja kompleksi kuuluvate hoonete teenindamiseks. Kohtu hinnangul ei ole kinnitamist leidnud, et 06.12.1995 lepinguga omandatud laoplatsi maa on kaebaja oma omandisse saanud juba Kadaka tee 185 maa tagastamise raames (Tallinna Linnavalitsuse 30.07.2003 korraldus nr 1743-k, II kd tl 105). Viimase korraldusega tagastati kaebuse esitajale Kadaka tee 185 maatükk suurusega 12 459 m2 ning ehitisregistri väljavõttest nähtuvalt (II kd tl 107) asub sellel maatükil garaaž-ladu ehitusaluse pinnaga 1515 m2, kaarhall-kauplus 566 m2, taaraladu 568 m2 ning kauplus-ladu 360 m
  28. Seega ei saaks lepinguga omandatud laoplats 1,24 ha ka puhtfüüsiliselt mahtuda tagastatud Kadaka tee 185 piiridesse. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et kõvakattega-piirdega laoplats, mille kaebaja omandas 06.12.1995 lepinguga ja mis oli enne maareformi hõlmatud Kadaka tee 185 maaeraldusega 1,85 ha, asub tänases mõistes ka kinnistu Kadaka tee 185C maal. 3.3 Kõvakattega-piirdega laoplats kui rajatis Vastustaja on väitnud, et 06.12.1995 ostu-müügilepinguga AS Tabal poolt omandatud kõvakattega-piirdega laoplats ei ole rajatis MRS tähenduses, mille juurde saaks üldse maad erastada. Kohus sellise väitega ei nõustu. Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korralduse andmise ajal kehtinud PES § 38 lg-d 1 ja 3 sätestasid, et ehitis on hoone või rajatis. Rajatis on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis ei ole hoone. 14.11.1997 korralduse nr 4433k juurde lisatud Kadaka tee 185C krundiplaanist (II kd tl 11) nähtuvalt asub nimetatud krundil parkla, mis on osaliselt asfalteeritud ning osaliselt killustikkattega. 14.08.2008 kohtuistungil andis tunnistaja A.V kohtule ütlusi ka selle kohta, et Kadaka tee 185C all oleval krundil oli asfalttee ja kõvakattega plats. Kõvakattega plats tähendas, et pinnas oli 9 kooritud, krunt oli ära veetud ja sinna oli rajatud killustiku põhi ning hiljem oli valmisolek rajada sinna peale asfalt või mistahes teine kate. Sademete kanalisatsioonid olid platsi alla rajatud ning 185C-d läbisid tehnosüsteemid (II kd tl 239). Neil asjaoludel on kohus seisukohal, et 06.12.1995 ostu-müügilepinguga omandatud kõvakatte-piirdega laoplatsi, mis mh asub ka aadressil Kadaka tee 185C, saab käsitleda rajatisena PES ja MRS tähenduses, mis tähendab, et sellise rajatise juurde oleks olnud võimalik maad erastada. 3.4 Erastamisele kuuluva maa suurus Vastustaja väitel ei saaks kaebaja erastada maad samas suuruses, kui see 14.11.1997 korraldusega õigustatud subjektile tagastati, so 3676 m2, vaid üksnes kinnistu Kadaka tee 185D suuruses. Kohus sellega väitega ei nõustu. Tallinna linna RSN TK 29.06.1984 otsusega nr 297 anti taarabaasile Kadaka tee 185 taaralao ja kontori juurde tähtajatuks kasutamiseks 1,94 ha maad. Tallinna linna RSN TK 16.05.1986 otsusega nr 223 muudeti osaliselt 29.06.1984 otsust ning loeti taarabaasile Kadaka tee 185 antud maa suuruseks 1,85 ha. Kohus nõustub kaebajaga selles, et viidatud õigusaktide alusel kasutuseks antud maa on käsitletav krundina MRS § 7 lg 5 mõistes. MRS § 7 lg 5 14.11.1997 redaktsioonis sätestas, et ehitise teenindamiseks vajalik maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse muutmine on planeeringu kohaselt otstarbekas. Maa looduses eraldamise akti puudumine ei tõenda iseenesest seda, et krunti ei moodustatud. Oluline on maakasutusõiguse olemasolu ja faktiline maakasutus. Kaebuse esitaja on asja materjalidele juurde lisanud müügilepingu lisaks 8 oleva maa-ala plaani, millel on tähistatud nii krundi piirid kui ka endiste kinnistute piirid. Asjaolu, et maareformi läbiviimise käigus moodustati senisest ühest krundist mitu erinevat kinnistut, ei tähenda iseenesest seda, et praegusel kinnistul Kadaka tee 185C paiknevad rajatised ei oleks vajalikud Kadaka tee 185D asuva hoone teenindamiseks. Seega on kohus seisukohal, et omandireformi õiguspärasel läbiviimisel oleks kaebuse esitajal tekkinud õigus erastada maad 3676 m2 ulatuses.
  29. Põhjusliku seose olemasolu Kohtu põhjenduste p-des 2 ja 3 tuvastatust tulenevalt on kohus seisukohal, et õigusvastase Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korralduse nr 4433-k andmise tõttu jäi kaebuse esitaja ilma õigusest erastada maad suurusega 3676 m2 talle omandiõiguse alusel kuuluvate aadressil Kadaka tee 185D asuva kontorihoone ja 185C asuva kõvakattega-piirdega laoplatsi juurde. Seega on Tallinna Linnavalitsuse 14.11.1997 korralduse nr 4433-k ja kaebajale tekkinud kahju (kaebajale erastamata jäänud maa) vahel olemas põhjuslik seos.
  30. Väljamõistmisele kuuluva kahjusumma suurus 5.1 Kahju hüvitamise eesmärk ja poolte poolt Kadaka tee 185D kinnistu turuväärtuse hindamiseks ekspertidele esitatud küsimus Mõlemad pooled on asjas tuvastanud õigesti kahju hüvitamise eesmärgi, mis maa ostueesõigusega erastamise õigusest ilma jäämisel väljendub saamata jäänud tuluna maatüki harilikus väärtuses, millest on maha arvatud säästetud kulutused. Maatüki harilik väärtus tuleb hüvitada kohtuotsuse tegemise aja seisuga, kuna taoline hüvitis võimaldab isikul soetada samaväärse vara. Seega tuleb asja hinnata asja sellisena, nagu ta oli kahju tekkimise ajal. Kaebaja ja vastustaja on kumbki esitanud kohtule oma ekspertarvamuse Kadaka tee 185D turuväärtuse kindlakstegemiseks, mis oma lõppjäreldustes on jõudnud erinevatele 10 seisukohtadele. Seejuures oli ekspertidele esitatud küsimus sama: milline oleks Kadaka tee 185D kinnistu turuväärtus täna, arvestamata töid, mida hoone juures on tehtud alates 1997ndast aastast. 5.2 Kahjusumma kindlaksmääramisel aluseks võetav ekspertarvamus Kohus on seisukohal, et Kadaka tee 185D kinnistu turuväärtuse kindlaksmääramisel tuleb aluseks võtta Tallinna Linnavalitsuse poolt esitatud Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnang, kuivõrd kohus peab seda usaldusväärsemaks ja selles esitatud seisukohti põhjendatumaks kui kaebuse esitaja poolt kohtule esitatud OÜ Kinnisvaraekspert Tallinn eksperthinnangus väljendatud on. Kohus leiab, et kaebaja ekspert on oma hinnangus lähtunud ebaõigetest lähteandmetest ning olulises osas ei ole tema eksperthinnang üldse põhjendatud ega kuidagi kontrollitav ja seda isegi juhul, kui arvestada eksperthinnangu teinud isiku täiendavaid selgitusi kohtuistungil. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt. 5.2.1 Üüritulu arvutamine Kaebaja eksperthinnangu kohaselt on Kadaka tee 185D hoone netopinnaks 744 m2, millest on eksperthinnangu andja lähtunud tulumeetodi põhjal hoone väärtuse hindamisel. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hoone kogupind (744m2) on väljaüüritav üürisummaga 120 kr/m2/kuus. Kohtu hinnangul on põhjendatud vastustaja eksperthinnangu lähenemine, mille kohaselt tuleb üüritulu arvutamisel lähtuda nendest ruumidest, mida on reaalselt võimalik büroona kasutada. Kaebaja poolt arvesse võetud koridorid, trepikojad, jne on büroosid teenindavad ruumid, mida eraldi bürooruumidena kasutusse ei anta. Vastustaja eksperthinnangu kohaselt on Kadaka tee 185D hoone potentsiaalseks üüripinnaks 599,0 m2, millest tulenevalt on kaebaja ebaõigesti määratlenud potentsiaalselt üürileantavate üüripindade suuruse. 5.2.2 Hoone seisund
  31. aastal Kaebaja tellitud eksperthinnangust ei selgu, millest lähtuvalt on leitud, et hoone valmidusaste oli ca 60% ning sisuliselt vajasid lõpetamist vaid siseviimistlustööd. Kohtu hinnangul on maakler-hindaja selline väide täiesti põhjendamata, arvestades ka isiku poolt kohtuistungil antud selgitusi, mille kohaselt ei ole ta kunagi tutvunud hoone seisukorraga hoone seest (ei ole teostatud hoone sisemist ülevaatust), on vaid üle ukse korraks sisse vaadanud (kohtuistungi protokoll II kd tl 242). Kohus nõustub vastustaja vastuväitega selles, et Kinnisvaraeksperdi OÜ arvamuses ei ole esitatud ühtegi hoone valmidusastet käsitlevat arvutust, mistõttu ei ole esitatud protsent kontrollitav. Kohtu arvates on vastustaja eksperthinnang põhjendatum ja usaldusväärsem. Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnangus kajastatud objekti ülevaatuse kirjeldustest ja lisatud fotodest nähtuvalt on hoonel olemas vaid põhikonstruktsioonid. Kohus nõustub vastustajaga, et sellises seisundis ei ole Kadaka tee 185D hoone bürooruumina väljaüürimine reaalselt võimalik. Isegi kui 1994-ndaks aastaks, mil hoone ehitus peatati ja hoone konserveeriti, oli ta valmis kujul, mida kohtule kirjeldas tunnistaja A.V, oleks hoone täna, so 14 aastat hiljem, kasutusele võttes täielikult amortiseerunud. Vastustaja eksperdi poolt tuvastatu kohaselt oli katusekate täielikult amortiseerunud, kõik põrandad tuleks uuesti betoneerida, paigaldada tuleks välissoojustus, väliskattematerjal, siseseinte krohvkatted tuleks teostada uuesti või paigaldada kipsplaatkatted, aknad-uksed vahetada (st täielikult amortiseerunud), lisaks vajaksid väljaehitamist kõik tehnovõrgud. Kohtu hinnangul ei omagi tähtsust, kas tehnovõrgud olid 1994-ndaks aastaks mingil määral rajatud või ei. Selge on, et kaasaegse büroohoone nõuetele vastava hoone saamiseks tuleks need nagunii kõik välja vahetada. Aastakümneid tagasi paigaldatud puitaknad, uksed, 11 siseviimistlus ja küttesüsteem on amortiseerunud ja moraalselt vananenud. Neid elemente väljavahetamata ei ole võimalik hoonet käsitleda ja võrrelda uue ning kaasaegse objektiga ja seda turul heas seisundis olevale büroole vastava üürimääraga kasutusse anda. Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnangus on arvestatud hoone uuendamiseks vajalike tööde juures iga elemendi kulumit, so tema faktilist seisundit. 5.2.3 Hoone rekonstrueerimiskulud Kohtu arvates on kaebaja eksperdi puudulik teave Kadaka tee 185D hoone seisukorrast mõjutanud OÜ Kinnisvaraeksperdi järeldusi hoone juures teostamist vajavate ehitustööde ja nende maksumuse osas. Kaebaja hinnangu kohaselt on sellise valmidusastmega ehitise ehitustööde maksumus vaid 6000 kr/m2 kohta (744m2 x 6000 = 4 464 000 krooni). Vastustaja esitatud ekspertarvamuse kohaselt on hoone rekonstrueerimiskulud koos tehnovõrkude ehituskuludega üle 7 000 000 krooni. Ekspertarvamuses on esitatud teostamist vajavate tööde loetelu koos maksumusega (ekspertarvamuse lisa 1 tabel 1). Kaebaja eksperthinnangus aga puuduvad igasugused andmed teostatavate tööde, nende maksumuse ja teostatud arvutuste kohta. Kaebaja eksperdi kinnitustest järeldub, et ekspert ei ole põhjalikult tutvunud vaidlusaluse hoone seisukorraga, vaid piirdus kiirkorras lühikese ülevaatusega. Kohus nõustub vastustajaga, et sellisel juhul pole välistatud, et ekspert ei saanud täit ülevaadet hoone reaalsest olukorrast ja selle kaasaja nõuetele valmisehitamiseks tehtavate tööde tegelikust ulatusest. OÜ Kinnisvaraekspert arvamus ei hõlma ka kinnistu territooriumi korrastamiseks vajalikke krundipealsete rajatiste kulusid (parkimiskohtade ehitus, välisvalgustus, pinnasetööd, jne). Seega ei ole eksperdi käsutuses olnud piisavalt informatsiooni käesolevas vaidluses oluliste asjaolude kindlakstegemiseks. Ebapiisava informatsiooni alusel koostatud OÜ Kinnisvaraekspert eksperthinnang ei ole usaldusväärseks tõendiks, millele kohus saaks tugineda. 5.2.4 Muud puudused kaebaja eksperthinnangus Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, mille kohaselt tuleks eksperthinnangus arvesse võtta ka hoone valmisehitamise kulutuste finantseerimiskulud. On tavapärane, et nii mahukaid ehitustöid finantseeritakse osaliselt või mõningal juhul ka täielikult pangalaenuga, millelt tuleb tasuda intressi. Tegemist on kuluga, mis mõjutab hoone valmisehitamise maksumust. Lisaks saab OÜ Kinnisvaraekspert eksperthinnangule ette heita võrdlusobjektide valiku ebaadekvaatsust. Keemia tn 4/Endla tn 69 ja Viljandi mnt 16 asuvad ehitised erinevad Kadaka tee 185D hoonest selle asukoha, ehitise tehniliste näitajate ja ruumide suuruse poolest. Seega puuduvad võrreldavatel objektidel olulised sarnasused, et neid saaks võrdlusmeetodil ehitise väärtuse tuvastamisel aluseks võtta. Kõike eelnevat kokku võttes on kohus seisukohal, et kaebaja esitatud OÜ Kinnisvaraekspert eksperthinnang ei ole põhjendatud ja ei kajasta õigesti hoonega seotud faktilisi andmeid ega hariliku väärtuse arvutusi. Sellest tulenevalt võtab kohus Kadaka tee 185D kinnistu turuväärtuse hindamise aluseks Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnangu, mille kohaselt on hinnatud objekti maksimum turuväärtuseks 2,85 miljonit krooni. 5.3 Väljamõistmisele kuuluv lõplik kahjusumma Lõpliku väljamõistetava kahjusumma leidmiseks liidab kohus kaebaja poolt kinnistu Kadaka tee 185C eest tasutud ostuhinna ja 185D kinnistu turuväärtuse ning lahutab sellest erastamise kulud. AS Tabal ja I.P vahel 19.02.2002 kinnistu Kadaka tee 185C omandamiseks ostu-müügilepingu (I kd tl 48-51) kohaselt tasus AS Tabal kinnistu ostu eest 341 504 krooni. Finantsplaneerimise OÜ eksperthinnangu kohaselt on kinnistu Kadaka tee 12 185D turuväärtus 2,85 miljonit krooni. 24.03.2008 maa maksustamishinna akti (II kd tl 104) kohaselt moodustaks Kadaka tee 185D maa maksustamise hind 75 700 krooni (erastamise kulud). Seega kuulub Tallinna linnalt kaebuse esitaja kasuks kahjuhüvitisena väljamõistmisele 341 504 + 2 850 000 – 75 700 = 3 115 804 (kolm miljonit ükssada viisteist tuhat kaheksasada neli) krooni.
  32. Menetluskulude jagamine Kaebuse esitaja on esitanud kohtule taotluse menetluskulude hüvitamiseks õigusabikulude eest summas 51 500 krooni ning riigilõivu eest summas 167 923,74 krooni. Nimetatud summade kandmine on kaebaja poolt kohtule esitatud tõenditega tõendatud. Kulutused õigusabile on kohtu arvates mõistlikud ning vähendamisele ei kuulu. Kokku moodustavad kaebaja menetluskulud 219 423, 74 krooni. HKMS § 92 lg 2 kohaselt jagatakse kaebuse osalise rahuldamise korral kohtukulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega. Kaebuse esitaja lõppnõudeks oli 8 322 457,97 krooni, millest kohus rahuldas ca 37%. Seega kuulub vastustajalt kaebuse esitaja kasuks väljamõistmisele sama proportsioon menetluskuludest, so 37% summast 219 423,74 krooni, mis moodustab 81 187 krooni. Maret Altnurme Kohtunik 13

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.