KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Hannes Olev Otsuse tegemise aeg ja koht 22. juuni 2007. a Tallinn, Harju Maakohtu Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja number 2-

§ 127järgi.

Hagejate poolt elamusse tehtud täienduste maksust peab kostja oletuslikuks ja leiab, et seda ei saa tõendada hagejate poolt esitatud asjatundjaarvamuse või teiste ehitajate poolt tehtud hinnapakkumistega, vaid ainult kuludokumentidega. Samuti on kostja arvates hagejad loetlenud kuludena ka sellised tööd, mida ei saanud tuli kahjustada ja seega ei ole ka põhjendatud nende uuesti tegemine ning seetõttu ei saaks need olla ka kahjuna käsitletavad. Hagejate poolt esitatud koduse vara nimekiri ei ole mingil moel tõendatud mingite tõenditega ning sisaldab ka selliseid kulusid nagu maja ostu lepingu notaritasud ja riigilõivud, tulekahju 4 Tsiviilasi nr 2-04-1118 tagajärgede väidetav kõrvaldamine (koristus, ohtlike elementide kõrvaldamine, kahjustatud võõra vara hüvitamine). Kostja arvates ei kuulu hagejate poolt taotletav väidetav kahju hüvitamisele samuti

§ 127lg 3 alusel, kuna selline kahju ei olnud kostjale ka ettenähtav.

Kostja ei saanud ette näha, et hagejad asuvad kasutama veel vastu võtmata elamut ja seal kütma küttekoldeid. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED Kohus, kuulanud ära pooled, esitatud tunnistajad ning tutvunud toimikumaterjalidega, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus leiab, et asja arutamise käigus on leidnud tuvastamist see, et vaidlusaluse moodulkorstna paigaldas pooleliolevasse elamusse kostja enne elamu ja kinnistu müüki hagejatele. Kohus tugineb selles järelduses järgmistele tõenditele. Nii tunnistaja AL, kui ka R L kinnitasid oma ütlustega, et majal olid ostmisel mõlemad korstnad olemas. Tunnistaja A.L ütluste kohaselt kinnitas kostja talle, kui maja käidi üle vaatamas, te keskküttekatel, mille külge oli vaidlusalune moodulkorsten ühendatud, toimib ja on kasutatud. Seda oli tunnistaja ütluste kohaselt ka näha, seal sees olevatest sütest. Samas kostja oli keelanud katla kasutamise kuni müügi vormistamiseni. Samuti kinnitas tunnistaja, et katusekorrusel oli korstna kohalt soojustus samuti teostatud kostja ajal ja et siseviimistlustöödega katusekorrusele tunnistaja seal töötamise ajal ei jõutudki. Samuti kohus võtab arvesse selle, et kostja ei vaidlustanud seda asjaolu (et korsten oli tema poolt paigaldatud) koheselt, vaatamata sellele, et hagejad on sellele asjaolule tuginenud kohe hagis. Kostja vaidlustas selle alles oma kolmandas vastuses kohtule 08.12.2005.a. Samuti kohus leiab, et on tuvastatud, et vaidlusalune korsten ja selle paigaldus ei vastanud tol ajal kehtivatele tuleohutusnõuetele. Hageja on oma väidetes tuginenud Ehitusekspertiisibüroo OÜ poolt 28.11.2003.a. teostatud tulekahju koha ülevaatusele ja seal tuvastatud puudustele (I kd tl 12 jj). Kostja ei ole antud dokumenti vaidlustanud või seal tuvastatud ümberlükanud teiste tõenditega. Kehtinud Eesti projekteerimisnormid (EPN) 10.4 ehitise tuleohutus nõuetele (ET-1 01090261) ei vastanud korsten (suitsulõõr): ei oma soojusisolatsiooni paksuse poolest (p 2.5), väliskesta puudumise tõttu (p 3.2.1), ohutuskujade puudumise tõttu (väliskesta ja süttivmaterjalist tarindite vahel) (p 2.5), vale paigalduse tõttu (pidi kulgema otse vertikaalselt, kuid oli paigaldatud nurga all) (p 2.1). Samuti ei ole fikseeritud, millist isolatsioonimaterjali kasutati katusekorrusel suitsulõõri isoleerimiseks ja kas see vastas normides esitatud nõuetele (mahukaalu ja paakumistemperatuuri osas - p 3.2.1). Kõik loetletud puudused on sellised, mis kogumis tingisid tulekahju tekkimise ja olid otseselt seotud kahju tekkinud sündmuse tekkega. Poolte vahel ei ole sisulist vaidlust selles, kust sai alguse antud vaidluse aluseks olev tulekahju. Vastavalt Harjumaa Päästeteenistuse tõendile 5-5/03/735 (I kd tl 10) ja vastusele nr 5-5/04/647(I kd tl 50), oli tulekahju põhjuseks: vertikaalse metallist suitsulõõri termilise kuumuse mõju hoone katuse konstruktsioonidele. Päästeamet on põhjendanud oma järeldusi sellega, et just vaidlusaluse suitsulõõri ümbruses on puidust talad ja sarikad osaliselt või täielikult hävinud ning just seal (suitsulõõri ümbruses) oli kuumuse mõju katusekattele kõige tugevam. Tsiviilasi nr 2-04-1118 5 Kohus leiab, et kuna kostja ei ole esitanud vastuväiteid sellele järeldusele ja antud väide/järeldus on kooskõlas kohtu poolt eelnevas tuvastatud puudustega suitsulõõri paigalduses ja isolatsioonis ning kinnitatud ka esitatud fotodega, milledest nähtub, et katusekatte materjal omab just suitsulõõri kohal suurimaid termilisi kahjustusi (I kd tl 19 võrreldes I kd tl 30), siis kohus ei näe põhjust kahelda päästeteenistuse järeldustes. Asja vastavus lepingule

§ 217

lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi /…/ otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Ei ole vaidlus selles, et kostja müüs hagejatele poolelioleva elamuga kinnistu. Vaieldamatult ei saa sellisel juhul olla elamu valmis kasutamiseks elamuna. Kuid kohtu arvates on seaduse mõtte kohane see, et pooleli oleva elamu juba valmisolev osa, mis omandatakse, peaks olema vastavuses kehtivate normidega ja ehitatud vastavuses ehitusnormidele ja heale ehitustavale. Seetõttu on ekslik kostja seisukoht, et poolelioleva ehitisega kinnistu ostmisel oleks mõistlik eeldada hagejatelt, et nad asuvad kõike kostja poolt tehtut üle kontrollima. Seda eeldaks aga kostja viited sellele, et hagejad pidid kontrollima peale projekti kätte saamist ka seda, et kostja oli ehitanud vaidlusaluse suitsulõõri teistmoodi, kui oli projektiga ette nähtud. Veelgi ekslikum on seejuures kostja järeldus, et sellest oleks pidanud hagejad tegema järelduse, et kostja poolt vastuolus projektiga ehitatud suitsulõõr on ehitatud ka vastuolus tuleohutusnõuetega. Kohus leiab, et seoses puudustega suitsulõõri paigalduses ja konstruktsioonis, millele kohus osundas eelpool, oli võõrandatud kinnistu näol tegemist lepingutingimustele mitte vastava asjaga, kuna ta ei vastanud kehtinud tuleohutusnormidele. Kostja vastutus

§ 218

lg 1 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

§ 218

lg 4 järgi müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on eelnevas tuvastanud, et vaidlusalune suitsulõõr oli ehitatud kostja poolt ning see ei vastanud seadusest tulenevatele normidele. Seega on tegemist lepingule mittevastava asjaga, kuna lepingus ei ole sellises puuduses kokkulepitud. Kostja väited selles osas, et hagejad olid teadlikud või oleks pidanud olema teadlikud sellisest puudusest, on kohtu arvates jäänud tõendamata. Asjaolu, et kostja oli ehitanud elamus suitsulõõri vastuolus projektiga ja projekti said hagejad kätte, ei anna alust teha järeldust, et hagejad oleksid pidanud teadma, et see suitsulõõr on ehitatud vastuolus igasuguste tehniliste ja ohutustehniliste nõuetega. Kostjale ei ole antud juhul etteheidetav mitte see, et ta on rikkunud projekti, vaid see, et ta on rikkunud tuleohutuse nõudeid, mis põhjustasid tulekahju tekke. Tulekahju tekkis mitte seetõttu, et kostja oli paigaldanud suitsulõõri katuslakke st sarikate vahele, vaid seetõttu, et ta oli seda teinud rikkudes kehtestatud tuleohutuse nõudeid, 6 Tsiviilasi nr 2-04-1118 mis on loetletud otsuses eelpool ja asjatundja arvamuses ((I kd tl 12 jj) ja tuvastatud ka Harjumaa Päästeteenistuse seisukohtades (I kd tl 50). Samuti ei saa pidada hagejate poolt vaidlusaluse puudusest teadmise alusena asjaolu, et nad on omandatud kinnistu ja selle oluliseks osaks oleva elamu ülevaadanud ja kinnitanud lepingus selle seisukorrast teadlikust (lepingu p 1.4.1, I kd tl 5). Kuna oli tegemist juba kinnikaetud paigaldisega, nagu kinnitas tunnistaja A.L , siis sellisel juhul ei ole võimalik selle seisukorraga tutvuda ja tegemist on varjatud puudusega. Seega on kostja vastutav antud puuduste eest. Kahju suurus

§ 225

kohaselt võib ostja nõuda müüjalt ka sellise kahju hüvitamist, mis tekkis /…/ asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu.

127 lg 1 alusel on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

§ 127

lg 3 kohaselt peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu.

§ 127

lg 4 järgi peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Hagejad on esitanud oma kahjuna, mille väljamõistmist nad kohtu kaudu kostjalt taotlevad 807 469,30 kr, mis koosneb:

1. 726 741,30 kroonist, mis tuleneb sellest, et hagejad ostsid kinnistu 850 000,00 krooniga, tegid sellele kulutusi 276 741,30 krooni eest ning peale põlengut olid sunnitud müüma selle 430 000,00 krooni eest, tasudes seejuures sellest veel ka maakleritasud 30 000,00 kr.
2. 80 728,00 krooni, mis koosneb hagejate väidetel koduse vara väärtusest, mis hävis põlengu tagajärjel. Vastavalt esitatud loetelule (I kd tl 43 jj) on selles summas hagejad arvestanud aga ka: • maja ostuga seotud kulutusi 5936,00 kr (3396,00 + 2540,00); • ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiis 2832,00 kr; • tulekahju tagajärgede likvideerimine 7000,00 krooni (3000,00 kr koristus + 4000,00 kr ohtliku katusepleki mahavõtmine; • kolmandatele isikutele nende vara kahjustumise hüvitamine 2000,00 (järelhaagis) KOKKU 17 768,00 kr Seega on koduse varaga tegemist vaid 62 960,00 kr ulatuses. Majaostuga seotud kulutused (notaritasu ja riigilõiv) on aga lisatavad kinnistu omandamise hinna juurde, kuna need on kulutused, mis kanti seoses selle vara omandamisega ja seega on kinnistu omandamise hinnaks 855 936,00 kr. Ekspertiisibüroo hinnangu kulude (2832,00) näol on tegemist menetluskuludega ja need kuuluvad hüvitamisele tulenevalt hagi rahuldamise osast. Hagejad tuginevad elamule tehtud kulutuste tõendamisel OÜ Ehitusekspertiisibüroo poolt antud hinnangule (II kd, tl 57), mille kohaselt olid hagejate poolt tehtud tööde maksumus 276 741,30 kr. Kostja vaidlustab hageja poolt toodud kulutused seoses elamu ehitamisega ja Tsiviilasi nr 2-04-1118 7 leiab, et selliselt st eksperdi hinnanguga neid kulutusi tõendada ei saa. Samuti osundab kostja, et hagejate poolt tehtud tööd oleks saanud teha ka odavamalt 221 850,00 kt eest, nagu on näha kostja poolt esitatud AOÜ hinnangus (II kd, tl 37). Kohus leiab, et arvestades seda, et hagejad teostasid ehitamist endale, st neil ei olnud plaanis tõendada oma kulutusi kolmandatele isikutele ning ka tulekahju toimumist, siis on hagejate poolt esitatud asjatundja hinnang aktsepteeritav. Võrreldes hagejate ja kostja poolt esitatud hinnanguid, siis kohus leiab, et nendes pakutud hinnad on samas suurusjärgus ning erinevus ca 20% ulatuses on selline, mis ei anna alust kahelda hagejate poolt esitatud hinnangus. Seega kohus leiab hagejate poolt toodud ehitustööde hinnangu 276 741,30 kr ulatuses mõistliku olevat. Ei ole vaidlus selles, et hagejad võõrandasid kinnistu 430 000,00 kr eest 11.03.2004.a. Hagejad on samuti osundanud, et selle hinna sees oli ka nende poolt kantud maakleritasu 30 000,00 kr, mille tasus ostja nende eest kinnistu broneerimisel (II kd, tl 18). Kostja ei nõustu hagejaga ja leiab, et hagejad võõrandasid kinnistu ebamõistlikult madala hinnaga. Kostja on esitanud BRC Kinnisvara hinnangu vaidlusaluse kinnistu hinna kohta seisuga 31.12.2003.a., mille kohaselt on kinnistu hinnaks 700 000,00 kr ja 1,5 kuuga ei saaks kinnistu hind niipalju langeda. Hinnates esitatud asjaolusid ja väiteid, kohus leiab, et maakleritasu ei tule maha arvate hagejate poolt saadud tulust, kuna see on seotud antud vara realiseerimisega. Mis puutub, aga kostja vastuväidetesse, seoses viimati viidatud hinnanguga, siis selles hinnangus endas (II kd, tl 70), on hindaja osundanud, et kui ehitamist ei alustata koheselt 2004.a. algul, siis „võib konstruktsioonide kahjustuse tõttu ilmastiku mõjul turuväärtus oluliselt langeda“. Nagu nähtub asjaoludest rekonstrueerimist ei alustatud ja ehitise konstruktsioonid said külmakahjustusi. Samuti osundab kohus sellele, et antud hinnangus lähtus hindaja kahjustamata kinnistu turuhinnast ja antud kahjustatud kinnistu sellesse (kahjustamata) seisu viimise kulutustest. Hinnatud ei ole aga antud seisus st põlenud ehitisega kinnistute turuhindu. Kohus peab võimalikuks, et müüa põlenud majaga kinnistut on raskem ning ostja ei pruugi olla valmis puhtemotsionaalsetel kaalutlustel maksma hinnangus toodud kalkuleeritud hinda. Seega ei leiab kohus alust kahelda selles, et hagejad müüsid vaidlusaluse kinnistu mõistliku hinnaga. Arvestades eeltoodud kohus leiab, et hageja võimalik kahju kinnistu omamisest oli 702 677,30 kr (855 936,00 + 276 741,30 - 430 000,00). Hagejate väidete kohaselt sai kannatada või hävis tulekahju tagajärjel nende kodune vara kokku maksumusega 62 960,00 kr, vastavalt hagejate poolt esitatud nimekirjale ja väärtuse hinnangule. Tunnistaja Riina L ütlustele (II kd, tl 65 ja pöördel) olid hagejate poolt loetletud asjad üldjoontes majas, kui tunnistaja käis hagejatel abis maja peale põlengut koristamas. Nii on tunnistaja näinud seal raamatuid, mis olid lahtipakkimata ja läbivettinud. Samuti riided ja kangad. Köögimööbel oli samuti saanud niiskuskahjustusi ja pundunud. Samuti hagejate poolt loetletud fotod, serviisid ning kuumusest sulanud hõbelusikad. Kostja leiab, et hagejad ei ole piisavalt tõendanud koduse vara hävimist. Kohus leiab, et hagejate poolt väidetud koduse vara olemasolu ja hävinemine on leidnud tõendamist. Ei ole alust kahelda tunnistaja L ütlustes, kuna osade tema poolt loetletud asjade (köögimööbel, lauad) olemasolu on nähtav ka esitatud piltidel (I kd, tl 29 jj). Samuti kohus leiab, et hagejate poolt esitatud loetelu on mõistlik st ei ole ülepaisutatud ning hinnang asjade 8 Tsiviilasi nr 2-04-1118 väärtusele samuti ei anna alust selles kahelda. Kohus arvestab seejuures ka antud asja tehiolusid ja nimelt seda, et põlengujärgselt on keeruline tõendada vara olemasolu, kuna see on hävinud. Hagejate väited seoses kuludega põlengujärgse koristamise ja katusepleki eemaldamise osas ning seoses kolmandatele isikute varale (väidetav järelhaagis) tekkinud kahju hüvitamiseks on aga hagejatel jäänud tõendamata ja seetõttu jäävad kahju arvestusest välja. Lähtudes eeltoodust kohus loeb tuvastatuks, et hagejatele tekkis kahju kokku 765 637,30 kr (702 677,30 + 62 960,00). Kostja vastuväited hagile seoses sellega, et puudub põhjuslik seos hagejate kahju ja kostja õigusvastase tegevuse vahel, on kohtu arvates põhjendamatud. Hagejate poolt osundatud nende vara vähenemine 702 677,30 kr ulatuses ja nende koduse vara hävinemine 62 960,00 kr ulatuses toimusid tulekahju tagajärjel. Nagu kohus eelnevas tuvastas tekkis tulekahju aga puuduse tõttu (normidele mitte vastav suitsulõõr), mille eest vastavalt

§ 218lg 1 vastutab kostja.

Seega on olemas põhjuslik seos kahju ja kostja tegevuse vahel

127 lg 4 tähenduses. Õigusvastane oli aga kostja poolt müüa

§ 217lg 2 p2 tingimustele mittevastavat asja.

Otsituteks peab kohus kostja vastuvõiteid seoses sellega, et hagejad ei ole talle teatanud asjas ilmnenud puudusest mõistliku tähtaja jooksul ja seetõttu on kaotanud õiguse tugineda puudusel. Hagejate poolt esitatud telefonieristustest on näha, et hagejate maakler oli helistanud kostjale kuu peale tulekahju ja hageja T.B korduvalt umbes kaks kuud peale tulekahju. Mingeid muid selgitusi kostja nendele kõnedele ei andnud ja seetõttu ei ole põhjust kahelda selles, et hageja ja tema maakler helistasid seoses tulekahju ja selle põhjustega. Kostja väide, et kui hagejad ka helistasid, siis vaid selleks, et rääkida tulekahjust, aga mitte puudustest, mis selle põhjustasid ei ole hoopiski tõsiselt võetavad. Hagejate osavastutus

139 lg 1 kohaselt kui kahju osaliselt tekkis kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist. Ehitusseaduse (edaspidi EhS) § 32 lg 1 järgi ehitise kasutusluba (edaspidi kasutusluba) on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. EhS § 32 lg 3 alusel võib valminud ehitist või selle osa kasutada vaid ettenähtud kasutamise otstarbel. Kostja on oma vastuväidetes hagile osundanud ühe alusena oma vastutuse välistamiseks sellele, et hagejad asusid kasutama elamut ilma, et oleks saanud sellele kasutusluba. Sellest tegi kostja järelduse, et tema ei vastuta tekkinud kahju eest, kuna asudes kasutama ilma kasutusloata elamut võtsid hagejad riski ja kostja ei pea seda kandma. Kostja samuti leidis, et kahju tekkis just hagejate poolt kasutusloata elama kasutamise eest. Kohus leiab, et kostja järeldus, nagu oleks kahju tekkinud hagejate poolt kasutusloata elamu kasutusest ei ole põhjendatud. Nagu kohus on eelnevas tuvastanud, on tulekahju põhjuseks normidele mitte vastava suitsulõõri paigaldamine elamusse. Kasutusluba kui sellise olemasolu või puudumine iseenesest ei põhjusta ega hoia ära kahju. Kasutusloa näol on tegemist Tsiviilasi nr 2-04-1118 9 järelevalve korras ehitise kontrolli ja vastavust tõendava dokumendiga, mis võimaldab vähendada riski, et ehitis oleks puudustega. Küll aga kohus leiab, et hagejate poolt elamu kasutama asumine ilma kasutusluba taotlemata võib lugeda

§ 139

lg 1 tähenduses hagejatest tulenevaks asjaoluks, mis suurendas kahju tekkimise ohtu. Hagejate poolt oleks olnud mõistlik saada elamule kasutusluba, et sel moel teha kõik endast sõltuv, et välistada elamu puudustest tulenev võimalik oht. Lähtudes senisest kohtupraktikast (Riigikohtu otsus asjas 3-2-1-61-06), tuleb kohtu arvates vähendada hagejatele välja mõistetavat osa nende vastutuse osa arvelt, milleks tuleks lugeda analoogselt eelviidatud kaasusega 20%. Lähtudes eeltoodust kuulub kostjalt väljamõistmisele kummagi hageja kasuks 306 254,92 kr (765 637,30 kr x 80% = 612 509,84 /2). MENETLUSKULUD TsMS RS § 3 alusel kuulub enne 01.01.2006.a. menetluses olnud asjades menetluskulude osas kohaldamisele seni kehtinud seadus. TsMS