KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viive Ligi, Oliver Kask ja Silvia Truman Otsuse tegemise aeg ja koht 25. mai 2009, Tallinn Haldusasja number 3-08-1934 Hald

), maa hindamise seadusest, maa ostueesõigusega erastamise korrast ning Keila Vallavolikogu

1. oktoobri
2. a otsusest nr. 292/1002 Keila-Joa aleviku detailplaneeringu kehtestamise kohta (toimiku lk. 41, 55, 68, 85).
3. 15.03.2007 esitas Keila Vallavalitsus maa ostueesõigusega erastamise toimikud erastamise korraldaja Harju maavanemale.
4. 25.07.2007 viisid Harju Maavalitsuse ametnikud läbi paikvaatluse Keila-Joa alevikus erastatavate maaüksustega tutvumiseks. Paikvaatlusel osales Keila Vallavalitsuse esindaja. Paikvaatluse käigus tuvastati, et erastatavatel maaüksustel asuvad postvundamendid, mis tervikliku kooslusena olid algselt ilmselt mõeldud suuremõõtmelise hoone vundamendina. Kõik vundamendi osad olid lagunenud, maaüksused hooldamata ning rohtu kasvanud.
5. 25.09.2007 edastas maavanem AS-le Kodupaber korralduse „Maa ostueesõigusega erastamisest keeldumine“ eelnõu ning palus esitada seisukohad ja ettepanekud eelnõu suhtes selle kättesaamisest 15 päeva jooksul.
6. AS Kodupaber taotles maavanema korralduse eelnõule seisukoha andmise tähtaja pikendamist, tähtaega pikendati taotletud kuupäevani. AS Kodupaber esitas oma seisukoha 01.11.2007 kirjaga, mis saabus maavalitsusse 04.12.
8. 20.12.2007 korraldusega nr 2648-k „Maa ostueesõigusega erastamisest keeldumine“ keeldus Harju maavanem maa ostueesõigusega erastamisest aadressidel Mustika 19, Sambla 5, Pohla 18 ja Pohla 20 (toimiku lk. 103). Korralduse kohaselt tuvastati paikvaatluse käigus, et erastatavatel maaüksustel asuvad postvundamendid, mis on kasutusest väljalangenud, iseseisvalt mittekasutatavad ning kahjustavad tunduvalt ümbrust või maastikupilti.

§ 6

lg 31 kohaselt ei käsitleta ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi.

1. 06.08.2008 korraldusega nr. 1856-k tegi Harju maavanem Keila Vallavalitsusele ettepaneku viia Keila Vallavalitsuse 15.11.2006 korraldused nr. 1256, 1257, 1258 ja 1259 „Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkusest“ seadusega vastavusse.
2. 28.01.2008 esitas AS Kodupaber Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palub tühistada Harju maavanema korraldus maa ostueesõigusega erastamisest keeldumise kohta. Eeltoodud haldusasjas on menetlus kuni käesolevas haldusasjas otsuse jõustumiseni peatatud. 2

tähenduses lagunenud ehitised – iseseisvalt mittekasutatavad ning kahjustavad tunduvalt ümbrust või maastikupilti. Selliste ehitiste juurde ei saa ostueesõigusega maad erastada. Ebaseaduslik maa ostueesõigusega erastamine riivaks avalikku huvi. Vastavalt

§ 31

lg 2 on maa, mida ei tagastata, erastata ega anta munitsipaalomandisse või mis ei ole jäetud riigi omandisse

§ 31lg 1 alusel, samuti riigi omandis.

Riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevus maa ostueesõigusega erastamisel on ühtne menetlus, mis aga ei eelda, et riik peab jätkama kohaliku omavalitsuse läbiviidud ebaseaduslikke toiminguid omapoolsete ebaseaduslike toimingutega. See poleks kooskõlas riigi huvidega. Ostueesõigusega erastamisest keeldumise korraldus ei ole vastuolus õiguskindluse printsiibiga. Kui maavanem jätkaks isikute õiguspärasele ootusele tuginedes ebaseaduslike toimingutega, tekiks seadusetus. Antud juhul vastutab vallavalitsus kolmandale isikule tekitatud kahju osas, kui see õiguspärasest ootusest tulenevalt on tekkinud. Erastamise toimikud esitati maavanemale alles 15.03.

1. Vastustaja on põhjustanud erastamismenetluse venimise ning kolmandale isikule tekkida võinud põhjendamatud kulutused. Kui riigiasutus lõpetab ebaseadusliku käitumise ning seetõttu jäävad kolmandatele isikutele soodustavad haldusaktid andmata, ei loeta seda ka võrdse kohtlemise printsiibi rikkumiseks. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ alusel korraldab maa ostueesõigusega erastamist maavanem. Kohalik omavalitsus teostab seaduse ja seaduse alusel antud õigusaktide piires eeltoiminguid, s.t teeb ettepaneku riigile maa ostueesõigusega erastamiseks. Maavanemal on õigus teostada järelevalvet maakonna kohalike omavalitsuste üksikaktide seaduslikkuse üle, antud juhul Keila Vallavalitsuse ostueesõigusega erastamise korralduste üle.
2. Keila Vallavalitsus vaidles protestile vastu järgmise põhjendusega. Kolmas isik omandas vundamendi eesmärgiga ehitada sellele hoone. Kuna ehitise vundament on käsitatav lõpetamata ehitisena

§ 6

lg 3 tähenduses, siis on kolmandal isikul

§ 22

lg 1 alusel õigus ostueesõigusega erastada ehitise alust ja selle teenindamiseks vajalikku maad. Detailplaneeringu kehtestamise ajal loeti vundamendid olemasolevateks vundamentideks. Arusaamatu on, miks asus maavanem P. Raantse nimelise isiku osas seisukohale, et tegemist on ehitisega, mille juurde on võimalik maad erastada, kuid kolmanda isiku osas asus maavanem samadel asjaoludel samasuguse vundamendi erastamisel teistsugusele seisukohale. Maavalitsuse ametnikel puudub seadusest tulenev õigus anda hinnanguid ehitise vastavusele ehitisele ettenähtud nõuetele. Tulenevalt ehitusseaduse (EhS) § 59 lg 2 teostab ehitusjärelevalvet oma territooriumil kohalik omavalitsus. Vastustaja ei nõustu protesti esitaja hinnanguga vundamendile – et vundament on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav ehitis. Vastustaja leiab, et korraldused on kooskõlas õigusnormide ja õiguse üldpõhimõtetega, tuginevad seaduslikule alusele, on proportsionaalsed ja kaalutlusvigadeta ning palub jätta Harju maavanema protest rahuldamata. 21. AS Kodupaber leidis vastuses, et kuna vundamendi näol on tegemist ehitise ühe põhikonstruktsiooniga ja kuna vundamendid omandati eesmärgiga ehitada neile hooned, siis on 3

§ 6lg 3 tähenduses.

Selliselt sisustati ehitise mõistet korralduste andmise ajal halduspraktikas ning sellist seadusetõlgendust toetab käesoleval ajal ka kohtupraktika. Maa erastamine ei riiva kolmandate isikute ega riigi huve. Põhjendamatu oleks maa erastamata jätmine põhjendusel, et riik seda maad vajab, kui riik pole maad

§ 29alusel otsustanud riigi omandisse jätta.

Maa erastamata jätmine riivaks ebaproportsionaalselt AS Kodupaber huve - tekitaks talle suurt kahju, kuna ta on juba ehitised koos kruntide kasutusõigusega omandanud ning kandnud sellega kulutusi. AS Kodupaber on arvestanud, et saab krundid hoonestada, millest tekiks talle tulevikus tulu. Maa erastamata jätmine oleks vastuolus võrdse kohtlemise printsiibiga - maavanem on eelnevalt samadel alustel Keila vallas Keila-Joa alevikus Pohla 19 maaüksusel asuva samasuguse vundamendi juurde erastanud ostueesõigusega maad P. R. nimelisele isikule. Protesti esitajaga ei saa nõustuda selles, et ostueesõigusega erastamist taotlevat isikut ei saa võrdselt kohelda isikuga, kes erastas maad juba kaks aastat tagasi, kuna riigi halduspraktika on vahepeal muutunud. Isikud peaksid olema kaitstud halduspraktika muutumise vastu. Kui halduspraktika muutmine on vajalik, tuleb seda vajadust põhjendada, seda maavanem aga teinud ei ole. Maavanemal puudub pädevus hinnangute andmiseks ehitise vastavusele ehitisele ettenähtud nõuetele, seda teeb kohalik omavalitsus. Õige ei ole maavanema seisukoht, et vundament on lagunenud ehitis. 25. Tallinna Halduskohtu 26. novembri 2008 otsusega tühistati Keila Vallavalitsuse 15.11.2006 korraldused nr 1256, 1257, 1258, 1259. Kohus põhjendas otsust järgmiselt.

§ 22

lg 1 kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna.

§ 6

lg 3 kohaselt on hoone või rajatis

tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis EhS tähenduses, samuti lõpetamata ehitis. EhS § 2 lg 1 järgi on ehitis aluspinnaga kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Vaidlus puudub selles, et Keila-Joa alevikus aadressidel Mustika 19, Sambla 5, Pohla 18 ja 20 maaüksustel asuvad vundamendid on aluspinnaga kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena tekkinud. Samas ei saa neid pidada terviklikeks. Õige on vastustaja ja kolmanda isiku seisukoht, et vundamente saab pidada

§ 6lg 3 tähenduses lõpetamata ehitisteks.

Kuid selleks peab elamu vundamendi seisukord olema selline, et on välistatud elamu vundamendi käsitlemine

§ 6

lõikes 31 loetletud ehitisena – ajutiste hoonete ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistena. 25.07.2007 teostatud paikvaatluse käigus tuvastasid Harju Maavalitsuse ametnikud, et vundamendid on lagunenud ja neist on nii vähe säilinud, et need ei paista rohu seest välja. Paikvaatlust tõendab paikvaatluse protokoll ning sellele lisatud foto (toimiku lk-d 106-107). Seega on tõendatud, et vaidlusalused vundamendid on käesoleval juhul käsitletavad lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistena. Eeltoodut kinnitab ka Keila Vallavalitsuse 05.03.2007 õiend Harju Maavalitsusele, millest nähtub, et tegemist on endise NSV Liidu relvajõudude hoonete vundamentidega (toimiku lk. 47). Seega olid vaidlusalused vundamendid kasutusest väljalangenud aastaid enne nende peremehetuks tunnistamist ning enne nende juurde detailplaneeringuga maaüksuste moodustamist. Vundamente korda tegemata (tugevdamata) ei ole ilmselt võimalik nendele hoonet peale ehitada, mistõttu ei ole nende juurde võimalik ka maad ostueesõigusega erastada.

§ 6

lg 31 kohaselt teeb omanik lagunenud ehitised korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Sama lõike viimane lause ütleb, et juhul, kui kohalik 4

§ 6

lg 2, § 22 lg 1), riigimaale hoonestusõiguse seadmine (

§ 351

), ehitiste kordategemiseks tähtaja andmine, ehitiste kõrvaldamine või sundvõõrandamine (

§ 6lg 31) (otsuse p.

19). Otsuse tegemisel lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste kordategemiseks tähtaja andmise või kõrvaldamise osas tuleb Riigikohtu otsuse järgi arvesse võtta nii ehitiste seisundit kui ka nende lagunemise ja kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid (otsuse p. 18). EhS § 59 lg 2 järgi kuulub ehitusjärelevalve teostamine oma territooriumil kohaliku omavalitsuse pädevusse. Riigikohtu otsusest haldusasjas nr 3-3-1-82-07 nähtub, et otsus lagunenud ehitiste kordategemiseks tähtaja andmise või kõrvaldamise osas tuleb langetada kohalikul omavalitsusel. Vabariigi Valitsuse

1. novembri
2. a määruse nr. 267 „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ p 3 kohaselt korraldab maa ostueesõigusega erastamist maavanem. Korra p. 4 järgi teeb kohalik omavalitsus maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja käesolevas korras sätestatud eeltoiminguid, selgitades välja kõik maa ostueesõigusega erastamise seisukohalt tähtsust omavad asjaolud. Korra p 23 kohaselt kontrollib maavanem maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Vabariigi Valitsuse seaduse § 85 lg 1 järgi on maavanemal õigus teostada järelevalvet antud maakonna kohalike omavalitsusüksuste volikogude ja valitsuste üksikaktide seaduslikkuse üle ning seaduses sätestatud juhtudel ja ulatuses ka kohalike omavalitsusüksuste kasutuses või valduses oleva riigivara kasutamise seaduslikkuse ja otstarbekuse üle. Kohaliku omavalitsuse õigus hinnata enne maa ostueesõigusega erastamise otsustamist maaüksusel asuvate ehitiste seisukorda ning vajadusel määrata tähtaeg ehitise kordategemiseks ei välista maavanema õigust kahtluse korral üle kontrollida, kas kohalik omavalitsus on enda diskretsiooniõigust maa ostueesõigusega erastamise menetluses eeltoimingute tegemisel õigesti rakendanud. Käesoleva haldusasja materjalidest ei nähtu, et Keila Vallavalitsus oleks üldse hinnanud vaidlusaluste vundamentide seisukorda, võttes arvesse ehitiste seisundit, lagunemise ja kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid. Kuna Riigikohtu halduskolleegiumi eeltoodud lahendist nähtuvalt on see enne maa omandi küsimuse lahendamist oluline menetluslik otsustus ning asjas kogutud materjalid tõendavad, et vaidlusaluste vundamentide näol on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitistega, saab järeldada, et kohalik omavalitsus on jätnud ostueesõigusega erastamise menetluses eeltoimingute tegemisel olulise tähendust omava asjaolu kaalumata. Kohtuistungil selgitas vastustaja esindaja, et valla ehitusspetsialist ei ole leidnud, et oleks vaja olnud teha korraldust vundamentide kordategemiseks (toimiku lk. 152). Samas puuduvad tõendid, mis eeltoodud väidet kinnitaksid, ning piisavad põhjendused, millest nähtuks, miks ei ole kohalik omavalitsus pidanud vaidlusaluseid vundamente kasutusest väljalangenuks ja lagunenuks. Diskretsiooniõiguse teostamine peab olema piisavalt põhjendatud, vastasel juhul ei ole selle teostamist võimalik maavanemal ega ka kohtul kontrollida. AS Kodupaber õiguspärane ootus maa erastamiseks ei välista korralduste tühistamist. Riigikohtu halduskolleegium on haldusasjas nr 3-3-1-51-01 leidnud, et ainuüksi isiku lootus, et haldusakti alusel antakse talle tulevikus soodustus (asi, raha, õigus vms), ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamise otsustamisel olla kaalukam kui halduse õiguspärasuse põhimõte, kui haldusakt on õigusvastane sisuliselt (materiaalses mõttes) või oluliste vormi- ja menetlusvigade tõttu. Halduspraktikas loetakse olulisteks menetlusvigadeks selliseid vigu, mille tulemusel teeb haldusorgan ebaõige otsuse. Keila Vallavalitsus on maa ostueesõigusega erastamist menetlenud 5

-s ehitise kohta sätestatuga. Sellise menetlusvea tulemusel on vallavalitsuse korraldused vastuolus

§ 22lõikega 1.

Riigikohtu halduskolleegiumi otsuse nr 3-3-1-51-01 kohaselt võib isik tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele siis, kui haldusaktist tulenenud põhjendatud lootuse mõjul on isik käitunud teisiti, kui ta oleks tõenäoliselt käitunud ilma haldusakti andmiseta. Vundamendi omandamine ei saanud tekitada kolmandal isikul õiguspärast ootust, et talle võimaldatakse vundamendi juurde ka ostueesõigusega maad erastada.

§ 6lg 31 kehtis juba vundamentide müügilepingute sõlmimise ajal.

Tuleb eeldada, et enne müügilepingute sõlmimist tutvus kaebuse esitaja ka ostu objektiga. Kuna vundamendid olid selleks ajaks juba aastaid kasutusest väljalangenud, pidi kaebuse esitaja olema teadlik vundamentide omandamisega seonduvatest võimalikest ohtudest. Kohaliku omavalitsuse võimalik lubadus vundamentide juurde ostueesõigusega maad erastada ei saanud anda kolmandale isikule lootust, et sellisel viisil maa erastamisega nõustub ka erastamise korraldajana maavanem. Kohtuistungil selgus, et pärast vundamentide omandamist ei ole kolmas isik teinud kulutusi nende säilimiseks ega korrashoiuks. Kuna P. R. puhul andis maavanem maa ostueesõigusega erastamise korralduse alles 13.09.2005, seega pärast kolmanda isiku poolt vaidlusaluste vundamentide ostmist, ei saanud P. R.le maa erastamine mõjutada kaebuse esitaja käitumist vundamentide ostmisel. Võrdse kohtlemise põhimõtet ei saa kohaldada olukorras, kus võrdne kohtlemine toob kaasa õigusvastase haldusakti andmise. Keila Vallavalitsus peab järgnevas menetluses võtma motiveeritud seisukoha vaidlusaluste ehitiste seisukorra osas ning vajadusel otsustama nende kordategemiseks tähtaja andmise, kõrvaldamise või sundvõõrandamise. Kui Keila Vallavalitsus otsustab anda tähtaja ehitiste kordategemiseks, on kolmandal isikul võimalik erastada ostueesõigusega maad vundamentide juurde pärast vundamentide korrastamist. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED APELLATSIOONKAEBUSE MENETLUSES 26. Keila Vallavalitsuse apellatsioonkaebuses palutakse halduskohtu otsus tühistada ja protest rahuldamata jätta. Apellatsioonkaebuses esitati järgmised põhjendused. Maavalitsuse ametnikel puudub pädevus hinnata ehitise vastavust nõuetele. Keila Vallavalitsuse ametnikud leidsid, et vundamendid ei ole lagunenud, mistõttu ei pidanud nad vajalikuks maa ostueesõigusega erastamise menetlust lõpetada. Keila Vallavalitsuse poolt kinnisvarabüroolt Ristart tellitud ehitustehnilise ekspertiisi tulemusel leiti, et vundamendid on rajatud paepinnasele ning nende otstarbekohane kasutamine pole välistatud, kui projekteeritakse paiknemisele sobivate gabariitidega hoone ja vundamentide peale valatakse armeeritud betoonplaat. Keila Vallavalitsus taotleb ekspertarvamuse lisamist asja materjalidele. Isegi kui maavalitsuse ametnikel oleks pädevus hinnata ehitise vastavust nõuetele, on vaatlusprotokollis olulised vead. Vundamendipostide vahekaugus ei ole mitte 15 m, vaid, nagu halduskohtule esitatud AS Keila maamõõdu- ja projekteerimisbüroo poolt koostatud töö näitab, 2-3 m. Maavalitsuse ametnikud olid teinud vaatluse pealiskaudselt, leides ühel maaüksusel vaid kaks vundamendiposti. Tegelikult on poste rohkem. Vaatlust ei teostatud teistel maaüksustel. Maaüksuste erastamata jätmine ei ole kooskõlas maareformi eesmärgiga luua võimalused maa efektiivsemaks kasutamiseks. 6

§ 6

lg 3 mõttes, mille juurde on võimalik

§ 22lg 1 alusel erastada ostueesõigusega maad.

Vaieldakse veel selle üle, kas maavanemal on õigus hinnata ehitise vastavust nõuetele ning kas korralduste tühistamise välistavad igal juhul kolmanda isiku õiguspärase ootuse, proportsionaalsuse ja võrdse kohtlemise põhimõtted. 7

-s sätestatud nõuetele ning kuna käesolevas asjas ei ole vallavalitsus kasutanud oma diskretsiooniõigust ja vastuvõetud korraldustest ei nähtu, et vallavalitsus oleks üldse vundamentide seisukorda hinnanud, tuleb korraldused tühistada. Kohus leidis, et kohalik omavalitsus peab taotluste uuel menetlemisel hindama ehitiste

nõuetele vastavust ning vajadusel andma tähtaja vundamentide kordategemiseks. Vallavalitsus ja kolmas isik leiavad ekspertarvamusele tuginedes, et vundamendid on käsitletavad lõpetamata ehitistena, mille juurde seadus annab nõudeõiguse ostueesõigusega maa erastamiseks ning isegi kui maavanemal oleks õigus hinnata ehitiste nõuetele vastavust, tuleks kolmandale isikule maa ostueesõigusega erastamine lõpule viia. 32. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et maavanemal on

§-st 222 tuleneva pädevusega maa erastamise korraldajana ning Vabariigi Valitsuse seaduse § 85 alusel riikliku järelevalve läbiviijana õigus kontrollida maa erastamisel kohaliku omavalitsuse poolt tehtud eeltoimingute ja antud haldusaktide kõiki aspekte, sealhulgas ka erastamise õiguse aluseks oleva ehitise vastavust seaduses püstitatud nõuetele. Vabariigi Valitsuse seaduse § 85 lg 1 kohaselt kontrollib maavanem kohaliku omavalitsuse üksikaktide seaduslikkust ning sama paragrahvi lg 4 alusel on maavanemal õigus teha ettekirjutus üksikaktide seadusega kooskõlla viimiseks. Seaduslikkuse, st seadustele vastavuse kontrollimine eeldab, et kontrollitakse ka kindlaks tehtud faktiliste asjaolude vastavust tegelikkusele. Asjaolu, kas tegemist on kasutusest väljalangenud ehitisega või mitte, on faktiline asjaolu, mille kindlaks tegemine ei eelda kohalikult omavalitsuselt diskretsiooni rakendamist. Diskretsioon rakendub alles juhul, kui tuleb otsustada, kas anda tähtaeg ehitise kordategemiseks või kõrvaldamiseks. Seega on maavanemal võimalik võtta seisukoht, et ehitis on kasutusest välja langenud ning teatud juhtudel, kui kohaliku omavalitsuse diskretsioon valida ehitise kordategemise või kõrvaldamise vahel on kahanenud nullini, otsustada ka seda, et kasutusest väljalangenud ehitise juurde maad erastada ei saa. Maavanem võis faktiliste asjaolude kindlaks tegemiseks läbi viia paikvaatluse. Apellantide viidatud puudused paikvaatluse toimetamisel ei kahanda selle tõendi usaldusväärsust, sest keegi pole väitnud, et vaatluse käigus leidmata jäänud vundamendipostid oleksid teistsuguses olukorras kui protokollis kirjeldatud vundamendipostid. 33. Ringkonnakohus nõustub samuti halduskohtu seisukohaga, et vaidlusalustel maaüksustel asuvate vundamentide näol on tegemist kasutusest väljalangenud ehitistega

§ 6lg 31 mõttes.

Vastupidises ei veena ringkonnakohut ka apellantide esitatud ekspertarvamus. Ekspertarvamuses esitatud tõdemus, et vundamendid on säilitanud oma algse kuju ega lagunenud laiali ka nende lahtikaevamisel, on antud pelgalt visuaalse vaatluse põhjal, mis vundamendi kui hoone kandva konstruktsiooni kasutatavuse hindamisel ei ole usaldusväärne. Arvestades vundamentide päritolu – püstitatud endise Nõukogude Liidu relvajõudude poolt suuremõõtmelise hoone tarvis, mille ehitamisest loobuti Eesti iseseisvumise tõttu, on selge, et vundamendid on pea kakskümmend aastat tagasi maha jäetud ja kasutusest välja langenud. Eeltoodut kinnitab asjaolu, et ka kehtestatud ja maa ostueesõigusega erastamiseks katastriüksuste moodustamise aluseks olnud detailplaneeringus ei nähta ette olemasolevate postvundamentide kasutamist planeeritavate elamute püstitamisel. Igasugused dokumendid omal ajal püstitada kavatsetud hoonete püstitamise õigusliku aluse ja sihtotstarbe kohta puuduvad. Kuigi kavandatud hoonete omaaegne sihtotstarve pole teada, on postvundamentide hõivamine kohaliku omavalitsuse poolt ilmselgelt tehtud eesmärgiga luua formaalne alus maa ostueesõigusega erastamiseks, mis eeldatavalt ei vasta omaaegsele hoonete püstitamise eesmärgile. Ringkonnakohus leiab seetõttu, et ka hõivamise ja võõrandamise tulemusena ei saa 8

§ 6

lg 31 teise lause kohaselt lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust ja maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi ei käsitata ehitisena

mõttes. Arvestades Riigikohtu halduskolleegiumi 15.12.2004 otsuses nr 3-3-1-57-04 esitatud seisukohta, pole kõigi kolme väljatoodud tingimuse – ehitis on lagunenud, ehitis on kasutusest väljalangenud, ehitis kahjustab tunduvalt ümbrust või maastikupilti – üheaegne esinemine nõutav. Seega ei ole määravat tähtsust ekspertarvamuse seisukohal, et enne lahtikaevamist vundamendipostid maastikupilti ei kahjustanud, sest ei ulatunud kõrgemale rohtukasvanud heinamaast. Samuti ei oma tähtsust asjaolu, et vundamendipostid olid säilitanud oma endise kuju ega olnud lagunenud. 35.

§ 6

lg 31 kolmanda lause kohaselt teeb omanik sama lõigu eelmises lauses nimetatud hooned korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtajaks. Sellise otsuse tegemisel on kohalikul omavalitsusel üldreeglina diskretsioon. Ringkonnakohus leiab erinevalt halduskohtust, et käesoleval juhul on vallavalitsuse diskretsiooniõigus kahanenud nullini ning vallavalitsus ei saa enam anda tähtaega vundamentide kordategemiseks. Lagunenud ja maastikupilti kahjustavate ehitiste kordategemine on võimalik, kuid püsivalt kasutusest väljalangenud vundamentide kordategemine mitte. Seega jääb kohalikul omavalitsusel üle üksnes lõpetada maa ostueesõigusega erastamise menetlus taotlust rahuldamata. Ringkonnakohus muudab selles osas halduskohtu otsuse põhjendusi. Ehkki ringkonnakohus halvendab sellise otsustusega apellantide olukorda, annab selleks õigusliku aluse HKMS § 34 lg 2 teine lause, mille kohaselt kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust apellatsioonkaebuse ja sellele esitatud vastuväidete piires. Apellatsioonkaebusele vastu vaieldes jäi maavanem juba protestis esitatud väite juurde, et vundamentide juurde ei saa maad ostueesõigusega erastada. 36. Apellandid on asunud seisukohale, et korralduste tühistamine on ebaproportsionaalne, sest maa ostueesõigusega erastamisega ei kahjustata mitte ühegi isiku ega riigi huve. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu. Maaüksusel ei ole küll tagastamise taotlusi, mistõttu kolmandate isikute õigusi maa ostueesõigusega erastamine ei puuduta, kuid avalikku huvi ostueesõigusega erastamise seaduslikkuse tagamisel ei saa eitada. Tegemist ei ole pelgalt avaliku huviga halduse õiguspärase toimimise osas, kuigi ka sellist avalikku huvi pole põhjust pidada vähekaalukaks – ebaseaduslike otsuste kehtima jäämine riivab üldist õiglustunnet. Nagu maavanem on märkinud, on ka reformimata maa

§ 31lg 2 kohaselt riigi oma.

Kui riik võõrandab tema omandis oleva maa turuhinnaga, on kasu vara võõrandamisest suurem kui ostueesõigusega erastamisel, mis tähendab riivet riigi varalistele õigustele. Lisaks annab õigusvastaste erastamisotsuste kehtima jäämine kolmandast isikust äriühingule konkurentsieelise nende äriühingute ees, kes kinnisvara arenduseks peavad maad ostma turuhinnaga, mis kujutab riivet vabale konkurentsile. Kolmas isik on väitnud oluliste kulutuste tegemist seoses lootusega maa ostueesõigusega erastamisele. Toimikust nähtub, et kolmas isik on kulutanud neljal maaüksusel asuvate vundamentide ostmiseks kokku 400 000 krooni. Ringkonnakohus leiab, et kolmandal isikul on mitmeid võimalusi oma huvide kaitseks – üritada vallaga läbi rääkida ostumüügilepingutest taganemise üle, samuti on tal kahjunõue valla vastu, kui vald on kolmandat isikut lubadustega eksitanud. Seega peab ringkonnakohus käesoleval juhul avalikke huvisid kaalukamaks kui kolmanda isiku huve. 37. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga, et ka võrdse kohtlemise ja õiguskindluse põhimõtted ei anna käesoleval juhul alust jätta õigusvastased haldusaktid tühistamata. Ringkonnakohus ei soovi halduskohtu sellekohastele põhjendustele midagi lisada, märkides vaid seda, et kolmandast isikust äriühingul pidi maa ostueesõigusega erastamise taotlust esitades 9