Obsah (5)

§ 6§ 31§ 22§ 29§ 351

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukooseis Kohtunik Tiina Pappel Otsuse tegemise aeg ja koht 26. november 2008, Tallinn Haldusasja number 3-08-1934 Haldusasi Harju maavan

§ 6

lg 31 kohaselt ei käsitleta ehitisena ajutisi hooneid või rajatisi ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavaid ehitisi.

1. 06.08.2008 korraldusega nr. 1856-k tegi Harju maavanem Keila Vallavalitsusele ettepaneku viia Keila Vallavalitsuse 15.11.2006 korraldused nr. 1256, 1257, 1258 ja 1259 „Maa ostueesõigusega erastamise võimalikkusest“ seadustega vastavusse.
2. 28.01.2008 esitas AS Kodupaber Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palub tühistada Harju maavanema korraldus maa ostueesõigusega erastamisest keeldumise 2 kohta. Eeltoodud haldusasjas on menetlus kuni käesolevas haldusasjas otsuse jõustumiseni peatatud.
3. 29.09.2008 saabus Tallinna Halduskohtusse Harju maavanema protest Keila Vallavalitsuse 15.11.2006 korralduste nr 1256, 1257, 1258 ja 1259 tühistamiseks. 02.10.
4. a kohtumäärusega võeti protest menetlusse. PROTESTI ESITAJA SEISUKOHT
5. Harju maavanem taotleb Keila Vallavalitsuse 15.11.
6. a korralduste tühistamist, kuna vallavalitsus ei ole oma korraldusi seadusega kooskõlla viinud. Paikvaatluse käigus tuvastatu põhjal leiab Harju maavanem, et kolmandale isikule erastatavatel maaüksustel asuvad vundamendid on

tähenduses lagunenud ehitised – iseseisvalt mittekasutatavad ning kahjustavad tunduvalt ümbrust või maastikupilti. Selliste ehitiste juurde ostueesõigusega maa erastamine on vastuolus õigusaktidega. Keila Vallavalitsus pidi juba detailplaneeringu kehtestamise ajal olema teadlik, et planeeritaval alal asuvad vundamendiosad ei vasta

-s sätestatud ehitisele seatud nõuetele, mille juurde saaks isik ostueesõigusega maad erastada. 15. Ebaseaduslik maa ostueesõigusega erastamine riivaks avalikku huvi, samuti riigi huve. Vastavalt

§ 31

lg 2 on maa, mida ei tagastata, erastata ega anta munitsipaalomandisse või mis ei ole jäetud riigi omandisse

§ 31lg 1 alusel samuti riigi omandis.

Riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevus maa ostueesõigusega erastamisel on ühtne menetlus, mis aga ei eelda, et riik peab jätkama kohaliku omavalitsuse läbiviidud ebaseaduslikke toiminguid omapoolsete ebaseaduslike toimingutega. See rikuks riigi huve.

1. Ostueesõigusega erastamisest keeldumise korraldus ei ole vastuolus õiguskindluse printsiibiga. Kui maavanem jätkaks isikute õiguspärasele ootusele tuginedes ebaseaduslike toimingutega, tekiks seadusetus. Antud juhul vastutab vallavalitsus kolmandale isikule tekitatud kahju osas, mis on tekkinud õiguspärasest ootusest. Erastamise toimikud esitati maavanemale alles 15.03.2007.a. Seega on vastustaja põhjustanud erastamismenetluse venimise ning kolmandale isikule tekkida võinud põhjendamatud kulutused. Kui riigiasutus lõpetab ebaseadusliku käitumise ning seetõttu jäävad kolmandatele isikutele soodustavad haldusaktid andmata, ei loeta seda ka võrdse kohtlemise printsiibi rikkumiseks.
2. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kinnitatud „Maa ostueesõigusega erastamise korra“ alusel korraldab maa ostueesõigusega erastamist maavanem. Kohalik omavalitsus teostab seaduse ja seaduse alusel antud õigusaktide piires eeltoiminguid ehk teeb ettepaneku riigile maa ostueesõigusega erastamiseks. Maavanemal on õigus teostada järelevalvet maakonna kohalike omavalitsuste üksikaktide seaduslikkuse üle, antud juhul Keila Vallavalitsuse ostueesõigusega erastamise korralduste üle. VASTUSTAJA SEISUKOHT
3. Kolmas isik omandas vundamendi eesmärgiga ehitada sellele hoone. Kuna ehitise vundament on käsitatav lõpetamata ehitisena

§ 6

lg 3 tähenduses, siis on kolmandal 3 isikul

§ 22

lg 1 alusel õigus ostueesõigusega erastada ehitise alust ja selle teenindamiseks vajalikku maad. Vastustaja luges vundamendid detailplaneeringu kehtestamise ajal olemasolevateks vundamentideks.

1. Vastustajale jääb arusaamatuks, miks asus maavanem P.R nimelise isiku osas seisukohale, et tegemist on ehitisega, mille juurde on võimalik maad erastada, kuid kolmanda isiku osas asus maavanem samadel asjaoludel samasuguse vundamendi erastamisel teistsugusele seisukohale.
2. Maavalitsuse ametnikel puudub seadusest tulenev õigus anda hinnanguid ehitise vastavusele ehitisele ettenähtud nõuetele. Tulenevalt EhS § 59 lg 2 teostab ehitusjärelevalvet oma territooriumil kohalik omavalitsus. Vastustaja ei nõustu protesti esitajaga hinnanguga vundamendile – et vundament on lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustav ehitis. Vastustaja leiab, et korraldused on kooskõlas õigusnormide ja õiguse üldpõhimõtetega, tuginevad seaduslikule alusele, on proportsionaalsed ja kaalutlusvigadeta ning palub jätta Harju maavanema protest rahuldamata. KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
3. Kolmas isik leiab, et kuna vundamendi näol on tegemist ehitise ühe põhikonstruktsiooniga ja kolmas isik omandas vundamendid eesmärgiga ehitada neile hooned, siis on ehitise vundament käsitletav lõpetamata ehitisena

§ 6lg 3 tähenduses.

Selliselt sisustati ehitise mõistet korralduste andmise ajal halduspraktikas ning sellist seadusetõlgendust toetab käesoleval ajal ka kohtupraktika. 22. Maa erastamine kolmandale isikule ei riiva teiste kolmandate isikute huve ega riigi huve. Põhjendamatu oleks maa erastamata jätmine põhjendusel, et riik seda maad vajab, kui riik pole maad

§ 29alusel otsustanud riigi omandisse jätta.

Kolmandale isikule maa erastamata jätmine riivaks ebaproportsionaalselt kolmanda isiku enda huve - tekitaks talle suurt kahju, kuna ta on juba ehitised koos kruntide kasutusõigusega omandanud ning kandnud sellega kulutusi. Ka on kolmas isik arvestanud, et saab krundid hoonestada, millest tekiks talle tulevikus tulu.

1. AS-il Kodupaber on tekkinud õiguspärane ootus maatükkide ostueesõigusega erastamise ja nende hoonestamise suhtes, erastamata jätmine läheks vastuollu õiguskindluse printsiibiga. Keila Vallavalitsuse ametnikud pidasid juba enne maatükkide omandamist võimalikuks lubada maa erastamist nende vundamentide juurde.
2. Kolmandale isikule maa erastamata jätmine oleks vastuolus võrdse kohtlemise printsiibiga - maavanem on eelnevalt samadel alustel Keila vallas Keila-Joa alevikus Pohla 19 maaüksusel asuva samasuguse vundamendi juurde erastanud ostueesõigusega maad P.R nimelisele isikule. Kolmandale isikule aga maavanem keeldus seda tegemast. Kolmas isik ei nõustu protesti esitajaga selles, et ostueesõigusega erastamist taotlevat isikut ei saa võrdselt kohelda isikuga, kes erastas maad juba kaks aastat tagasi, kuna riigi halduspraktika on vahepeal muutnud. Kolmas isik leiab, et isikud peaksid olema kaitstud halduspraktika muutumise vastu ja kui halduspraktika muutmine on vajalik, siis tuleb seda vajadust põhjendada, mida maavanem aga teinud ei ole. Maavanemal puudub 4 pädevus hinnangute andmiseks ehitise vastavusele ehitisele ettenähtud nõuetele, seda teeb kohalik omavalitsus. Kolmas isik ei nõustu maavanema seisukohaga, et vundament on lagunenud ehitis. KOHTU PÕHJENDUSED
3. Käesolevas haldusasjas on poolte vahel vaidlus selle üle, kas kolmas isik oli õigustatud erastama ostueesõigusega maad Keila vallalt omandatud vundamentide juurde. Ostueesõigusega maa erastamist reguleerib maareformiseaduse (

) § 22 lg 1, mille kohaselt saavad ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Seega peab kohus kindlaks tegema, kas vaidlusalused vundamendid on ehitised, mille juurde saab ostueesõigusega maad erastada. Selleks on oluline tuvastada, mida saab pidada

§ 22lõikes 1 sätestatud ehitiseks.

26. Maareformiseaduse (

) § 6 lg 3 kohaselt on hoone või rajatis

tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud ehitis ehitusseaduse tähenduses, samuti lõpetamata ehitis. EhS § 2 lg 1 järgi on ehitis aluspinnaga kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi. Vaidlus puudub selles, et Keila-Joa alevikus aadressidel Mustika 19, Sambla 5, Pohla 18 ja 20 maaüksustel asuvad vundamendid on aluspinnaga kohtkindlalt ühendatud ja inimtegevuse tulemusena tekkinud. Samas ei saa neid pidada terviklikeks. Vastustaja ja kolmas isik on seisukohal, et vundamente saab pidada

§ 6lg 3 tähenduses lõpetamata ehitisteks.

Kohus nõustub vastustaja ja kolmanda isikuga selles, et elamu vundamenti saab reeglina pidada

§ 6

lg 3 tähenduses lõpetamata ehitiseks, kuid seda vaid juhul, kui elamu vundamendi seisukord on selline, et on välistatud elamu vundamendi käsitlemine

§ 6lõikes 31 loetletud ehitisena.

27.

§ 6

lg 31 loetleb ehitised, mida ei käsitata ehitistena – ajutised hooned ning lagunenud ja kasutusest väljalangenud ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavad ehitised. Protesti esitaja leiab, et vundament on lagunenud. 25.07.2007 teostatud paikvaatluse käigus tuvastasid Harju maavalitsuse ametnikud, et vundamendid on lagunenud ja neist on nii vähe säilinud, et need ei paista rohu seest välja. Paikvaatlust tõendab paikvaatluse protokoll ning sellele lisatud foto (toimiku lk-d 106-107). Kohus nõustub protesti esitajaga selles, et vaidlusalused vundamendid on käesoleval juhul käsitletavad lagunenud ja kasutusest väljalangenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistena. Kohtu järeldust kinnitab ka Keila Vallavalitsuse 05.03.2007 õiend Harju Maavalitsusele, millest nähtub, et tegemist on endise NSV Liidu relvajõudude hoonete vundamentidega (toimiku lk. 47). Õiendist saab järeldada, et vaidlusalused vundamendid olid kasutusest väljalangenud aastaid enne nende peremehetuks tunnistamist ning enne nende juurde detailplaneeringuga maaüksuste moodustamist. Vundamente korda tegemata (tugevdamata) ei ole ilmselt võimalik nendele hoonet peale ehitada, mistõttu ei ole nende juurde võimalik ka maad ostueesõigusega erastada. 28. Lagunenud ning kasutusest väljalangenud ehitistega toimimiseks annab juhised

§ 6lg 31.

Sätte kohaselt teeb omanik lagunenud ehitised korda või kõrvaldab kohaliku omavalitsuse määratud tähtpäevaks. Sama lõike viimane lause ütleb, et juhul, kui kohalik omavalitsus määrab lagunenud ehitise omanikule ehitise kordategemiseks tähtpäeva, määratakse ehitisele teenindamiseks vajalik maa, mida ehitise omanikul on õigus erastada 5 pärast ehitise korrastamist. Riigikohtu halduskolleegium leidis 28.01.2008 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-82-07, et enne maa omandi küsimuse lahendamist peab kohalik omavalitsus hindama maaüksusel asuva ehitise seisukorda ning sellest lähtudes otsustama, kas läbi viia ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamine (

§ 6

lg 2, § 22 lg 1), riigimaale hoonestusõiguse seadmine (

§ 351

), ehitiste kordategemiseks tähtaja andmine, ehitiste kõrvaldamine või sundvõõrandamine (

§ 6lg 31) (otsuse p.

19). Otsuse tegemisel lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste kordategemiseks tähtaja andmise või kõrvaldamise osas tuleb Riigikohtu otsuse järgi arvesse võtta nii ehitiste seisundit kui ka nende lagunemise ja kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid (otsuse p. 18).

1. Ehitusseaduse § 59 lg 2 järgi kuulub ehitusjärelevalve teostamine oma territooriumil (milleks EhS § 59 lõike 1 järgi on ka ehitise nõuetele vastavuse kontrollimine) kohaliku omavalitsuse pädevusse. Riigikohtu otsusest haldusasjas nr 3-3-1-82-07 nähtub, et otsus lagunenud ehitiste kordategemiseks tähtaja andmise või kõrvaldamise osas tuleb langetada kohalikul omavalitsusel. Vabariigi Valitsuse
2. novembri
3. a määruse nr. 267 „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ p. 3 kohaselt korraldab maa ostueesõigusega erastamist maavanem. Korra p. 4 järgi teeb kohalik omavalitsus maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja käesolevas korras sätestatud eeltoiminguid, selgitades välja kõik maa ostueesõigusega erastamise seisukohalt tähtsust omavad asjaolud. Korra p. 23 kohaselt kontrollib maavanem maa ostueesõigusega erastamiseks esitatud dokumentide ja andmete õigsust. Vabariigi Valitsuse seaduse § 85 lg 1 järgi on maavanemal õigus teostada järelevalvet antud maakonna kohalike omavalitsusüksuste volikogude ja valitsuste üksikaktide seaduslikkuse üle ning seaduses sätestatud juhtudel ja ulatuses ka kohalike omavalitsusüksuste kasutuses või valduses oleva riigivara kasutamise seaduslikkuse ja otstarbekuse üle.
4. Seega kohaliku omavalitsuse õigus, hinnata enne maa ostueesõigusega erastamise otsustamist maaüksusel asuvate ehitiste seisukorda ning vajadusel määrata tähtaeg ehitise kordategemiseks ei välista samas maavanema õigust kahtluse korral üle kontrollida, kas kohalik omavalitsus on enda diskretsiooniõigust maa ostueesõigusega erastamise menetluses eeltoimingute tegemisel õigesti rakendanud. Käesoleva haldusasja materjalidest ei nähtu, et Keila Vallavalitsus oleks üldse hinnanud vaidlusaluste vundamentide seisukorda, võttes arvesse ehitiste seisundit, lagunemise ja kasutusest väljalangemise aega ja asjaolusid. Kuivõrd Riigikohtu halduskolleegiumi eeltoodud lahendist nähtuvalt on see enne maa omandi küsimuse lahendamist oluline menetluslik otsustus ning asjas kogutud materjalid tõendavad üheselt, et vaidlusaluste vundamentide näol on tegemist lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitistega, saab järeldada, et kohalik omavalitsus on jätnud ostueesõigusega erastamise menetluses eeltoimingute tegemisel olulise tähendust omava asjaolu kaalumata. Kohtuistungil selgitas vastustaja esindaja, et valla ehitusspetsialist ei ole leidnud, et oleks vaja olnud teha korraldust vundamentide kordategemiseks (toimiku lk. 152). Samas puuduvad tõendid, mis eeltoodud väidet kinnitaksid ning puuduvad ka piisavad põhjendused, millest nähtuks, miks ei ole kohalik omavalitsus pidanud vaidlusaluseid vundamente kasutusest väljalangenuiks ja lagunenuiks. Diskretsiooniõiguse teostamine peab olema piisavalt põhjendatud, vastasel juhul ei ole selle teostamist võimalik maavanemal ega ka kohtul kontrollida. 6
5. Kolmas isik on seisukohal, et Keila Vallavalitsuse korralduste tühistamine rikuks nii õiguskindluse kui ka võrdse kohtlemise põhimõtet. Kolmandale isikule on arusaamatu, miks maavanem ei pea võimalikuks erastada talle maad ostueesõigusega, kui maavanem on seda varem teinud P.R nimelisele isikule. Kolmas isik leiab, et varasema haldusaktiga mittearvestamine rikuks võrdse kohtlemise printsiipi. Kohus märgib, et Riigikohtu halduskolleegium on haldusasjas nr 3-3-1-51-01 leidnud, et ainuüksi isiku lootus, et haldusakti alusel antakse talle tulevikus soodustus (asi, raha, õigus vms), ei saa haldusakti kehtetuks tunnistamise otsustamisel olla kaalukam kui halduse õiguspärasuse põhimõte, kui haldusakt on õigusvastane sisuliselt (materiaalses mõttes) või oluliste vormi- ja menetlusvigade tõttu. Halduspraktikas loetakse olulisteks menetlusvigadeks selliseid vigu, mille tulemusel teeb haldusorgan ebaõige otsuse. Keila Vallavalitsus on maa ostueesõigusega erastamist menetlenud oluliste puudustega, jättes hindamata vundamentide vastavuse

-s ehitise kohta sätestatuga. Sellise menetlusvea tulemusel on vallavalitsuse korraldused vastuolus

§ 22lõikega 1.

32. Riigikohtu halduskolleegiumi otsuse nr 3-3-1-51-01 kohaselt võib isik tugineda õiguspärase ootuse põhimõttele siis, kui haldusaktist tulenenud põhjendatud lootuse mõjul on isik käitunud teisiti, kui ta oleks tõenäoliselt käitunud ilma haldusakti andmiseta. Näiteks võib isik haldusakti kehtivust usaldades olla teinud kulutusi, lootes tulevase soodustuse saamisele. Kohus märgib, et vundamendi omandamine ei saanud tekitada kolmandal isikul õiguspärast ootust selles, et talle võimaldatakse vundamendi juurde ka ostueesõigusega maad erastada.

§ 6lg 31 kehtis juba vundamentide müügilepingute sõlmimise ajal.

Tuleb eeldada, et enne müügilepingute sõlmimist tutvus kaebuse esitaja ka ostu objektiga. Kuna vundamendid olid selleks ajaks juba aastaid kasutusest väljalangenud, pidi kaebuse esitaja olema teadlik vundamentide omandamisega seonduvatest võimalikest ohtudest. Kohaliku omavalitsuse võimalik lubadus kolmandale isikule vundamentide juurde ostueesõigusega maad erastada ei saanud anda kolmandale isikule lootust, et sellisel viisil maa erastamisega nõustub ka erastamise korraldajana maavanem. Kohtuistungil selgus, et pärast vundamentide omandamist ei ole kolmas isik teinud kulutusi nende säilimiseks ja korrashoiuks ega ka muid vundamentidega seonduvaid kulutusi. Seega ei saa ka järeldada, et kolmas isik oleks õiguspärase ootuse põhimõttest lähtudes teinud kulutusi, mida ta vastasel korral ei oleks teinud. Kuna P.R puhul andis maavanem maa ostueesõigusega erastamise korralduse alles 13.09.2005, seega pärast kolmanda isiku poolt vaidlusaluste vundamentide ostmist, ei saa ka järeldada, et kolmas isik ostis vundamendid põhjusel, et P.R-ile võimaldati nende juurde maad erastada. Seega ei saanud P.R-le maa erastamine mõjutada kaebuse esitaja käitumist vundamentide ostmisel. Võrdse kohtlemise põhimõtet ei saa kohaldada olukorras, kus võrdne kohtlemine toob kaasa õigusvastase haldusakti andmise. Eeltoodust lähtudes tuleb protest rahuldada ning Keila Vallavalitsuse korraldused tühistada. Keila Vallavalitsus peab järgnevalt võtma motiveeritud seisukoha vaidlusaluste ehitiste seisukorra osas ning vajadusel otsustama nende kordategemiseks tähtaja andmise, kõrvaldamise või sundvõõrandamise. Kui Keila Vallavalitsus otsustab anda tähtaja ehitiste kordategemiseks, on kolmandal isikul võimalik erastada ostueesõigusega maad vundamentide juurde pärast vundamentide korrastamist. Tiina Pappel kohtunik 7