Obsah (4)

§ 32§ 7§ 92§ 93

3-09-376 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtukoosseis Karin Kalmiste Otsuse tegemise aeg ja koht 13.10. 2009. a, Tallinn Haldusasja number 3-09-820 Haldusasi OÜ Mark Inves

§ 32lg 5).

KAEBUSEGA SEOTUD ASJAOLUD

1. 17.04.09.a. saabus kohtule OÜ Mark Invest kaebus Tallinna Linnavalitsuse 18.03.09.a. korralduse nr 403-k tühistamiseks. OÜ Mark Invest on aadressil Maakri tn 28 Tallinnas asuva elamu kaasomanik. 1 Tallinna Linnavalitsuse 27.12.2000 korraldusega nr 5111-k algatati Maakri tn 28 ja 30 kruntide detialplaneering ( edaspidi DP). DP koostamise ja finantseerimise õigus anti üle OÜ-le Lewis Invest. Tallinna Linnavalitsuse 25.01.2006 korraldusega nr 133-k võeti vastu Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering ja kohustati TLPA-it ja Kesklinna Valitsust korraldama DP avalik väljapanek. Kaebuse esitaja vaidlustas korralduse, kuid kaebus jäeti rahuldamata. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 21.10.2008 kirjaga nr 1/2-1/2674 saadeti tutvumiseks ja seisukoha esitamiseks OÜ-le Mark Invest Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering, maakasutuse ja hoonestusõiguse plaan ning tugiplaan, millel kajastus ka maareformi läbiviimise skeem. OÜ Mark Invest esindaja esitas 06.11.2008 kirjaga nr 1500 seisukoha Maakri tn 28 ja 30 detailplaneeringu lahenduse kohta. Kaebaja märgib, et ta ei saanud sellele vastust ning tegi uue pöördumise 23.01.09.a. 2009.a. jaanuaris selgus kaebajale ootamatult, et 03.12.08 on vastustaja andnud välja korralduse nr 2035-k. Tallinna Linnavalitsuse 03.12.2008 korraldusega nr 2035-k määrati Maakri tn 28b ehitise teenindamiseks vajalik maa korteriomandi seadmiseks. Nimetatud haldusakti vaidlustas kaebaja Tallinna Halduskohtus tühistamiskaebusega, kuna ta on Maakri tn 28 asuva elamu kaasomanik (haldusasi nr 3-09-376). Kohus jättis kaebuse rahuldamata ja kaebuse esitaja vaidlustas kohtuotsuse Tallinna Ringkonnakohtus, menetlus ei ole lõppenud. Kaebaja kirjadele vastati 16.03.09 ja 30.03.09.a. 30.03.09 a kirjast selgus, et 18.03.09 anti välja korraldus nr 403-k. Kaebuses taotleti EÕK kohaldamist, mille Tallinna HK jättis rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohus seda määrust ei muutnud. KAEBUSE ESITAJA SEISUKOHAD
2. Korraldust nr 403-k ei väljastatud, kaebaja sai sellest teada 30.03.
3. vastustaja kirja alusel, seega on kohtukaebus esitatud tähtaegselt. Korraldusega määrati Maakri tn 30 ehitiste teenindamiseks vajalik maa . Korraldus on vastuolus DP-ga ning selle andmisega rikuti DP menetlemisel planeerimismenetluses kehtivaid nõudeid ja selle läbiviimise põhimõtteid. Kaebuse esitaja on Maakri tn 30 maaüksuse piirinaaber, selle korraldusega muudetakse DP-ga ettenähtud planeeringulahendust, seega rikutakse kaebaja õigusi planeerimismenetluse läbiviimisel. Võrdluses avalikul väljapanekul olnud DP lahendustega Maakri 28 ja 30 osas on kruntide suurused jälgitavad ja nähtub, et Maakri 30 krundi suurus on 124 ruutmeetri võrra suurenenud. Varasemalt oli avalikul väljapanekul krundi suuruseks olnud 772 ruutmeetrit. Korraldusega nr 403-k on määratud vajaliku maa suuruseks on 896 ruutmeetrit, samal ajal vähenes Maakri 28 krundi suurus. Korraldus piirab kaebaja võimalusi maa ostueesõigusega erastamiseks, kuivõrd Maakri tn 30 maaüksuse moodustamisel enne planeerimismenetluse läbimist määratakse kaudselt maa 2 hulk, mida on võimalik erastada planeeringuga kavandatud Maakri 28 maaüksusel asuvate hoonete omanikel. Korraldus on vastuolus DP-ga, kuna see ei vasta korraldusega nr 133-k vastu võetud DP lahendusele krundi osas. Maakri 30 krundi moodustamine saab toimuda üksnes DP alusel, millest omakorda tuleneb, et korraldusega 403-k ei saa ette näha katastriüksuse moodustamist, mis ei vasta DP lahendusele. Kaebaja viitab õiguslikele alustele: PlanS § 9 lg 2 p 1, § 3 lg 2 p 3, Maaktastriseaduse § 18 lg
4. Kuna korralduse nr 403-k kohane Maakri tn 30 katastriüksus ei vasta DP-le, siis on ta õigusvastane ja tuleb tühistada, kaebaja õigusi kahjustaks korralduse nr 403-k alusel katastriüksuse hilisem moodustamine või hilisem erastamine. Korraldusega nr 403-k rikutakse õigusselguse põhimõtet. Maakri 30 krunt eksisteeriks justkui 2 erineva pindalaga, kuna korralduse nr 403-k kohaselt on selle suuruseks 772 ruutmeetrit, aga korralduse nr 403-k alusel 896 ruutmeetrit. Sama küsimus ei saa olla haldusaktides reguleeritud erinevalt ja see on vastuolus õigusselguse põhimõttega. Haldusaktiga teenindusmaa määramine ei saa muuta planeeringulahendust. Riigikohus on korduvalt rõhutanud planeerimismenetluse korrektse läbiviimise vajadust; vajadust tagada avalikkuse osalemine menetluses (nt 3-3-1-8-02 ja 3-3-1-87-08). Käesolevalt tehti haldusotsus väljapool planeeringumenetlust, kuigi seda sai lahendada vaid planeeringuga. Planeeringumenetluse korrektne läbiviimine on iseseisvalt kaitstav õigushüve. Korralduse nr 403-k andmisel rikuti planeerimismenetluse nõudeid ja põhimõtteid. Kuigi TLPA kirjaga 21.10.08 teavitati kaebajat DP põhilahenduse muutmisest, paluti seisukohta ja lubati teavitada DP avaliku väljapaneku korraldamisest, siis vaatamata seisukohtade esitamisest ei ole kaebaja kuni 16.03.09 saanud mistahes vastukaja. Sisuline vastus saadeti alles 30.03.2009.a. kirjaga. Korraldus nr 403-k ja Maakri krunt moodustati aga juba 18.03.09.a. Uut avalikku väljapanekut ei ole läbi viidud, selle asemel anti välja korraldus nr 403-k. Kaebuse esitajale anti seisukoha esitamise võimalus vaid formaalselt, kuna vastuväiteid ignoreeriti. Sõltumata, kas korraldust nr 403-k käsitleda DP muutmisena või siis uue planeeringulahenduse realiseerimisena (kiri 21.10.08), ei ole vastustaja läbi viinud nõuetekohast menetlust. Korralduse andmiseks ei ole uut DP avalikku väljapanekut läbi viidud, ka ei ole 21.10.08 a kirja alusel tutvustatud planeeringulahendust avalikult arutatud. Kaebuse esitaja viitab PlanS § 18 lg 1, § 20 lg 2 ja § 21 lg
5. Planeerimismenetluse nõuetekohaseks läbiviimiseks ei piisa üksnes PlanS § 21 lg 4 avaliku arutelu korraldamisest, avaliku väljapaneku ja arutelu tulemusel teeb kohalik omavalistus DP vajalikud parandused ja esitab maavanemale koos arvestamata jäetud ettepanekutega. Kaebaja viitab RK lahendile nr 3-3-1-62-02 ja märgib, et avaliku arutelu ja väljapaneku seisukohtade arvestamine on oluline ja suunatud erimeelsuste lahendamisele. Harju Maavanemale ei ole planeerimisvaidluse tulemusi esitatud ja seda saaks jätta tegemata vaid PlanS § 21 lg 5 juhul. Vastavalt oleks tulnud korraldada planeeringulahenduse avaliku väljapaneku, avaldada nõuetekohane teade. Praegusel juhul ei ole DP põhilahendusi muutva planeeringulahenduse avalikku väljapanekut toimunud, selleks ei saa lugeda 21.10.08 kirja saatmist. Kuna aga kirjas märgitakse, et avalikust väljapanekust teavitatakse, siis see kinnitab, et avalikuks väljapanekuks ei saa lugeda kirjaga teavitamist. Samas nähtub, et kaebajat on eksitatud. 3 Viitega Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-16-08 järeldab kaebaja, et avaliku väljapaneku korraldamine on planeerimismenetluses oluline menetlusetapp, samuti ei saa eeldada, et väljapanekule pandud planeeringus ei tehta muudatusi. Sellise menetluse läbiviimine ei ole pelgalt formaalsus. Isegi kui asuda seisukohale, et avaliku väljapaneku korraldamata jätmine oli mingil põhjusel võimalik, siis ei ole toimunud DP uue planeeringulahenduse avalikku arutelu, mis kaebaja vastuväidete kohaselt oli kohustuslik. Seda lahendust ei saadud esitada Maavanemale. Kokkuvõttes ei saanud korralduse nr 403-k andmisega sisuliselt muuta DP varasemat lahendust ega realiseerida kirjaga esitatud põhilahendusi muutvat planeeringut. Korraldusest ei nähtu, et seal oleks kaalutud selle mõju DP-le. DP uus planeeringulahendus ei vasta vastuvõtmise aluseks olevatele tingimustele. Kaebuse esitajat ei kustutud Maakri tn 30 piiride kättenäitamise juurde. Vabariigi Valitsuse 06.11.1996.a. määrusega nr 267 „ Maa ostueesõigusega erastamise korrast „ (edaspidi Kord) tulenevalt p 14 kohaselt koostab maamõõtja toimiku, millesse lisatakse piiriprotokoll. Korra p 14.1 kohaselt tuli piiriprotokolli koostamise juurde kutsuda kaebaja, vastavalt nähtub, et tähtkirjaga, seda ei tehtud. 2.
6. Kohtuistungil jäi kaebaja seisukohale, et Maakri tn 30 krundi moodustamise tõttu on Maakri tn 28 krunt vähenenud ja Maakri tn 30 krunt peab olema suurenenud kaebaja krundi arvel. Vastustaja on möönnud, et vastuvõetud detailplaneeringu lahendusega võrreldes on muudetud Maakri tn 30 ja Maakri tn 28 kruntide piire, kuid ainult Maakri tn 30 ehitiste alust maad puudutavas osas – varem näidati Maakri tn 30 üks hoone likvideeritavana ja kruntidevaheline piir läks üle hoone. Uues detailplaneeringu lahenduses ei nähtu mingit uut lahendust piiril asuvate ehitiste osas, kuna ka
7. a oktoobris kaebajale saadetud lahenduse kohaselt kuuluvad kõik Maakri tn 30 ehitised lammutamisele. Seega ei saa piiride muutmist teenindusmaa määramisel põhjendada väitega, et varem näidati üks hoone likvideeritavana. Detailplaneeringu ala kõigi teiste kruntide pindalad on uue lahenduse järgi suurenenud ja kaebaja oma aga vähenenud, sellest kaebaja ongi järeldanud, et see on toimunud kaebaja krundi arvel. Kuigi Tallinna Ringkonnakohtu määrusest nähtub, et varasemalt ta ei väitnud sõnaselgelt, et korraldusega määratud teenindusmaa naabrile on liiga suur, nähtub, et avalikul väljapanekul olnud detailplaneeringu lahenduses määratletud kruntide suurus pidi vastama ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suurusele ja uues lahenduses on Maakri tn 30 krunt muutunud ning kaevatava korraldusega määratud teenindusmaa on liiga suur. Kaebuse esitaja ei nõustu lahendusega, mis arvestab teenindusmaa määramisel ka metallgaraaži ning jätab arvestamata, et kaebajale kuuluva hoone üks sissepääs jääks teenindusmaa määramisel arvestamata. Kaebaja ei pea endiselt õiguspäraseks, et vastustaja on põhjendusi esitamata loobunud maareformi läbiviimisest detailplaneeringu alusel. Detailplaneering algatati planeeringuala kruntide moodustamiseks ning seletuskirjas märgitakse, et maareform viiakse läbi planeeringulahenduse realiseerimiseks. See tähendab, et maareformi läbiviimisele asumiseks pidi olema detailplaneering kehtestatud. Vastustaja on asunud maareformi läbi viima olukorras, kus detailplaneeringut kehtestatud ei ole ning planeeringulahendus, sh Maakri tn 30 krundi suurus, võiks menetluse käigus muutuda. Enne detailplaneeringu kehtestamist pole võimalik maareformi läbi viia, sest edasine planeerimismenetlus muutuks kruntide moodustamise küsimuses sisutuks. Sisuliste põhjendusteta ei tohiks asuda 4 lahendama küsimusi, mille lahendamine oli ette nähtud detailplaneeringuga. Maareformi läbiviimine oli detailplaneeringuta võimalik ka kõnealuse planeeringu algatamise ajal, kuid siiski nähti ette kruntide moodustamine detailplaneeringuga. Olles juba asunud menetlust läbi viima, ei saa kohalik omavalitsus põhjendusi esitamata seda kõrvale jätta. Kaebaja esitas taotluse mõista vastustajalt välja õigusabitasuna 45 620, 84 krooni ja tasutud riigilõiv 450 krooni. VASTUSTAJA TALLINNA LINNAVALITSUSE SEISUKOHAD
8. Kaevatud korraldus ei riku kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi ja kaebus tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda. Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering ei ole kehtestatud, seega ei saa väita, et Tallinna Linnavalitsuse 03.12.2008 korraldus oleks kehtiva detailplaneeringuga vastuolus. Maakri tn 28-30 maa-alal paiknevad ehitised aadressidega Maakr tn 28, 28 B, 32 a, 32 b ja
9. Ehitiste varasem ühine maakasutus on lõpetatud. Maakatastrisse on kantud käesolevaks ajaks Maakri 32 a ja 32b maaüksused. Maakri tn 28 b katastriüksus suurusega 382 ruutmeetrit on moodustatud korteriomandi seadmiseks (linnavalitsuse korraldusega nr 2035-k 03.12.08.a. ). Korraldusega nr 403-k määrati Maakrit tn 30 asuvate ehitiste teenindamiseks vajalik maa suuruses 896 ruutmeetrit. Moodustamata on vaid maaüksus Maakri tn 28 ehitiste juurde ja sotsiaalmaa sihtotstarbega krunt planeeritaval maa-alal asuva haljasala osas. Maakri tn 2830 maa osas ei olnud ülaltoodu tõttu võimalik maareformi läbiviimine olemasoleva plaanija kaardimaterjali alusel. DP algatas Maakri tn 28 ehitise kaasomanik, kes soovis Maakrit tn 28 ja 30 kruntide sihtotstarbe muutmist, hoonestustingimuste määramist, heakorrastuse ja haljastuse, juurdepääsude ja tehnovõrkude lahenduse koostamist. See DP algatati 2000 a ja DP võeti vastu 25.01.06.a. korraldusega nr 133-k eesmärgiga kavandada kesklinnas asuvale 0,38 ha suurusele maa-alale DP elluviimise esimeses etapis maareformi läbiviimiseks viis krunti; teises etapis krundipiiride muutmise ja kruntide liitmise teel 4-6 krunti. Planeeringu käigus kaaluti erinevaid krundijaotuse ja ehitusõiguse variante, et saavutada linnaehituslikult sobiv lahendus. Peale DP vastuvõtmist ja avalikku väljapanekut korraldati Arhitektuurivõistlus, mille tulemusel muudeti planeeringulahendust ehitusõiguse ulatuse osas ja planeeringu maakorralduslikku lahendust. Viimase tingis asjaolu, et moodustati lisaks Maakri t 32 a krundile Maakri tn 32 b krunt; kavandati Tornimäe tn pikendus perspektiiviga jalakäijatele liiklemiseks ettenähtud alana ning kavandada Maakri kvartalisse Maakri tn 28 hoone taha jääva haljasala ümbrusesse avalikku kasutusse jääv ala, et rajada kvartalisisene linnaväljak. Kruntide moodustamine saab toimuda peale maareformi läbiviimist; esmalt kavandatigi läbi viia maareform, peale seda saab kehtestatud DP alusel moodustada uued krundid ja asuda DP-s määratud ehitusõigust realiseerima. Maareformi eeltoimingutega Maakri tn 28 osas on alustatud, piiriettepanek on tehtud, sotsiaalmaa krundi saab taotleda linna munitsipaalomandisse peale DP kehtestamist. Maakri t 28 krundi ehitusõigust ei muudeta, sellel asuv arhitektuurimälestis on kavandatud renoveerida. Kaebajale on vaja DP selleks, et määrata krundi kasutamise tingimused; 5 planeeringus näidatakse juurdepääsu servituudid ja planeeritaval alal asuvate ja planeeritavate hoonete tehnovõrkude lahendus, et saavutada linnaehituslikult sobiv lahendus. Maakri tn 30 krunt oli esialgselt kavandatud suuruses 772 ruutmeetrit, see kavandati väiksemana põhjusest, et Tornimäe tn pikendus oli ette nähtud ka autoliikluseks, mis tingis suurema tänavamaa. Tänava trass kulges üle Maakri 30 ehitiste, arhitektuurivõistluse tulemusel lepiti kokku, et Tornimäe tn pikendus jääb perspektiivsena jalakäijate tänavaks ja selle tõttu tänava laiendamine ei ole vajalik Maakri tn 30 maaüksusel asuva ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa osas. Võrreldes esialgsega muudeti Maakri tn 30 ja 28 krundi piire osas, mis puudutas Maakri tn 30 olevate ehitiste alust maad. Varasemalt näidatud Maakri tn 30 ühe likvideeritava hoone ja kruntide vaheline piir läks üle hoone. Maakrit tn 30 ehitise omanik oli kompromissina sellise tema õigusi kitsendava lahendusega nõustunud, kuid et lahendus osutus ebamõistlikuks, siis seda korrigeeriti. Sellest tulenevalt moodustati krunt suurusega 896 ruutmeetrit. Uus piir ei kulge enam läbi hoone vaid selle tagant, kuna leiti sobivam lahendus. Seega ei saa väita, et Maakri tn 30 krunt suurenes Maakrit tn 28 arvelt. Ei saa nõustuda kaebajaga, mil ta väidab, et Maakrit tn 30 ehitistele määrati teenindusmaa liiga suurena, seda tingisid eeltoodud asjaolud.

§ 7

lg 1 kohaselt tuleb kaebajal märkida, missuguse subjektiivse õiguse rikkumisega on tegemist. Kaebuse esitajale ei ole vaidlustatud korraldusega otsustatud maa määramist või mittemääramist. Vastustaja arvates ei ole kaebus põhjendatud. Korraldus tuleb jätta jõusse, kuna on õiguspärane. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramist ostueesõigusega erastamise korral reguleerib Vabariigi Valitsuse 30.06.1998 määrus nr 144 „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise kord”, nendele nõuetele haldusakt vastab. Planeeringulahendus edastati Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt OÜ-le Mark Invest tutvumiseks. Korraldusega määrati Maakri tn 30 ehitiste teenindamiseks vajalik maa ostueesõigusega erastamiseks. Maareformis ehitistele teenindusmaa määramine ei saa kuidagi rikkuda kaebaja õigusi planeerimismenetluses, kuivõrd tegemist on kahe erineva menetlusega. Vastuväited planeerimismenetluses saab esitada selle läbiviimisel. Kaebuse esitaja ekslikult leiab, et korraldus nr 403-k piirab Maakri tn 28 b ja 30 maaüksuse ühe piirinaabri võimalusi maa ostu-eesõigusega erastamisel. Üldsõnalisest väitest, et teenindusmaa määramise tagajärjel väheneb teiste isikute potentsiaalselt erastatav maa, ei nähtu, kuidas kahjustab teenindusmaa määramine konkreetselt kaebaja õigusi. Kaebusest ei selgu, et vaidlustatud korraldusega oleks ehitiste teenindamiseks määratud maad vajalik kaebuse esitaja kaasomandis olevate ehitiste teenindamiseks. Kaebaja küll märkis, et Maakri tn 30 krunt eksisteerib kahe erineva pindalaga, kui ei täpsusta, et suurem pindala oleks saadud kaebaja kaasomandis oleva ehitise teenindamiseks vajaliku maa arvelt. Isegi kui Maakri tn 30 krunt muutus võrreldes varasema planeeringulahendusega, ei ole see toimunud Maakri 28 maakasutuse arvelt. Vaidlustatud korraldus on vastu võetud maareformi käigus kooskõlas maareformi reguleerivate õigusaktidega, selle vaidlustamine ei anna kaebuse esitajale soovitud tulemust. Kehtestamata DP-le saab vastuväiteid esitada planeeringumenetluse läbiviimisel. Kui vaidlustatud haldusakt ka tühistada, ei tooks see kaasa DP kehtestamist kaebuse esitaja soovitud viisil. Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 226-k 08.02.06 anti arvamus Maakri t 32 b ja 32 c maade riigi omandisse jätmise kohta. 03.12.08 anti välja korraldus nr 2035-k, millega 6 määrati Maakri t 28 b ehitiste teenindamiseks vajalik maa korteriomandi seadmiseks. TLPA menetluses on käesoleval hetkel Maakri tn 28 krundipiiri ettepanek. 3.

1. Kohtuistungil jäi vastustaja seisukohale, et maareformi läbiviimisel tuleb arvestada kehtestatud detailplaneeringuid, kuid antud juhul ei ole Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering kehtestatud. Maareformi saab läbi viia paralleelselt detailplaneeringu menetlusega ja seetõttu ei ole korraldus õigusvastane. Nimetatud korraldusega on läbiviidud maareformi toimingud, korraldus on pigem eelduseks, et detailplaneering on peale kehtestamist elluviidav. Maareformi puudutavate toimingute ja otsustega tuleb detailplaneeringu koostamisel arvestada, antud juhul seda tehti. Tallinna Linnavalitsuse 27.12.2000 korraldusega nr 5111-k p 1.52 kohaselt oli algatatud Maakri t 28 ja 30 kruntide DP. Selle planeeringu maakasutuse ja hoonestusõiguse plaanilt nähtub, et Maakri tn 28 krundi suuruseks oli planeeritud 903 ruutmeetrit (positsioon nr 3) ja liidetavate ja lahutatavate suurus 872 ruutmeetrit ja 31 ruutmeetrit (positsioon 3/1 ja positsioon 4/2). Tallinna Linnavalitsuse korraldusega 25.01.06 nr 133-k võeti vastu Maakri tn 28 ja 30 DP, mille põhjendust on käesolevaks ajaks muudetud, kuna Maakri tn 28 ja 30 kruntide vaheline piir läbis Maakrit tn 30 ehitiste omanikule kuuluvat kuuri. Uue lahendusega ei kulge see piir enam läbi Maakri tn 30 krundil asuvat hoonet, piir kulgeb hoone tagant ja ühelt küljelt, plaanimaterjalil punktid 11,10,
2. Piirimärgid 10 ja 9 on hoone nurgad, nende vahel kulgeb piir sirgjooneliselt. 2008 a DP lahenduse kohaselt on planeeritud Maakri tn 28 krundi suuruseks 482 ruutmeetrit (positsioon nr 2). Esialgsest DP lahendusest Maakri t 28 krundi osas (903 ruutmeetrit) on välja jäetud sotsiaalmaa osa ja kolmandale iskikule kuuluva kuurialune osa. Detailplaneeringu muudetud lahendus on saadetud seisukoha saamiseks ka OÜ-le Mark Invest ning samuti korraldatakse lahenduse tutvustamiseks uus detailplaneeringu avalik väljapanek ning menetlus kulgeb. Korralduse täitmine ei saa kaebuse esitaja jaoks kaasa tuua kaebuses märgitud tagajärgi. Kaebaja suhtes ei ole sellekohaseid haldusakte vastu võetud, mis puudutaksid OÜ Mark Invest huve. Kuna detailplaneeringu menetlus on pooleli, ei saa väita, et erinevates õigusaktides eksisteerib Maakri tn 30 krunt kahe erineva suurusega. Detailplaneeringus kajastatu on kuni detailplaneeringu kehtestamiseni üks võimalikest lahendusvariantidest. Planeeringus kavandatud lahenduse realiseerimine, sh kruntide moodustamine, saab toimuda pärast maareformi toimingute läbiviimist, st kui enne detailplaneeringu kehtestamist ei ole maareform kogu planeeritava ala osas läbi viidud, siis planeering realiseeritakse etapiviisiliselt. Esmalt viiakse läbi maareform ja peale seda saab kehtestatud detailplaneeringu alusel moodustada uued krundid juhul, kui detailplaneering seda ette näeb ning siis saab asuda detailplaneeringus määratud ehitusõigust realiseerima. Detailplaneeringu elluviimise kava lisatakse detailplaneeringu seletuskirja ning samuti lisatakse sellele joonised, mis kajastavad planeeringu realiseerimise esimest etappi e maareformi läbiviimise lahendust. Tallinna Linnaplaneerimise Amet esitab enne avalikku väljapanekut planeeringulahenduse Riigi Maa-ametile, et saada seisukoht muudetud lahenduse osas. Harju maavanemale esitatakse detailplaneering järelevalve teostamiseks peale seda, kui on läbi viidud uus avalik väljapanek ja arutelu, kui see on vajalik ning kui on selgunud selle tulemused. Maavanemal on seejärel võimalik anda hinnang läbiviidud planeerimise menetlusele tervikuna, s.h anda seisukoht vastuväidete kohta, mis esitati esimese avaliku väljapaneku kestel ning hinnata kohaliku omavalitsuse tegevust vastuväidete lahendamisel. Kaebus tuleb jätta rahuldamata ja menetluskulud jätta kaebaja kanda. KOLMANDA ISIKU OÜ LEWIS INVEST SEISUKOHAD 7
3. Kaebaja väidab, et vaidlustatud korraldusega rikutakse tema õigusi planeerimismenetluse läbiviimisel ja ta on vaidlustanud korralduse selle vastuolu tõttu detailplaneeringuga. Kolmas isik sellega ei nõustu. Maareform algatati ligi 9 a tagasi ja korraldusega määrati Maakri tn 30 ehitiste teenindamiseks vajalik maa. Õigusnormidest ei tulene, et maareformi käigus ehitistele teenindusmaa määramine peab toimuma üksnes DP alusel või et selle eelduseks on vastavat maaüksust hõlmava DP kehtestamine. MRS § 7 lg 5 kohaselt määrab ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorraldusnõuetega kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras üldjuhul DP-d koostamata. Kohalik omavalitsus võib otsustada määrata ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid detailplaneeringuga, mille koostamisel arvestatakse MRS-is sätestatud maa erastamise ulatusega. Kui kohalik omavalitsus otsustab määrata teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid DP-ga, tuleb DP koostamisel lähtuda maa erastamise ulatusest, mitte vastupidi. Seega on ebaõige kaebuse esitaja väide, mille kohaselt saab teenindusmaa määramine toimuda üksnes kehtestatud detailplaneeringu alusel. Vaatamata eelnevale ja vastupidiselt kaebaja väidetele vastab korraldusega määratud Maakri tn 30 määratud maa suurus menetluses olevale DP lahendusele. Korraldusega määrati maa suuruseks 896 ruutmeetrit, see vastab DP maakasutusplaanile. See uuendatud lahendus on kaebuse esitajale teada. Ehitistele teenindusmaa määramine ei saa rikkuda kaebaja õigusi planeerimismenetluses, tegemist on kahe eraldi menetlusega. Vastuväited DP lahendustele saab kaebaja esitada planeerimismenetluses. Põhjendatud vastuväidetega on planeerimismenetluses arvestati. Väide, et korralduse tõttu väheneb temale potentsiaalselt erastatava maa hulk, ei ole õige. Võrreldes esialgse DP lahendusega on Maakri tn 30 krundi suurus suurenenud 124 ruutmeetri võrra, algselt oli DP-s pakutud krundi suuruseks 772 ruutmeetrit, uues 896 ruutmeetrit. Vahe tuleneb Tornimäe tänava pikenduse ehk sõidu-ja kõnnitee muudetud lahendusest, mis pikendas Maakri t 30 ja Maakri tn 32A kruntide lõunapiire ca 3 m võrra, kuid sellel ei ole puutumust kirdes asuva Maakri tn 28 krundiga. Kaebaja ei ole esitanud tõendeid ega põhjendusi, et Maakri tn 30 krunt suurenes Maakri tn 28 ehitiste teenindamiseks määratava maa vähendamise arvelt. Uue DP lahenduse kohaselt ei kulge Maakri 30 krundi piir enam läbi krundil asuva hoone, vaid selle tagant, kuna piirkonnale leiti sobivam lahendus. Maakri tn 30 ehitiste omanik sai juurde selle maa, mille ta oleks olnud valmis esialgse planeeringulahenduse jaoks loobuma. Kaebaja leiab ekslikult, et korraldus ei põhine uuel DP lahendusel. Maakri tn 30 krundi lõunapiiri erinevad käsitlused tulenevad 2006 ja 2008 a DP lahenduste erinevusest. Algselt pidi Maakri tn 30 krundi lõunapiir läbima maaüksusel asuva kuuri, kuid 2008 a DP lahenduse kohaselt kuulub kuur lammutamisele ja korraldusega ei ole ette nähtud teistsugust lahendust, seega ei ole õige väita, et Maakri tn 30 kõik ehitised 2008 a DP lahenduse kohaselt kuuluvad lammutamisele, kuid korralduse andmise ajal enam mitte. Maakri tn 30 suhtes ei määratud korraldusega liiga suurt teenindusmaad. Korralduse lisaks olevalt plaanilt nähtub, et Maakri tn 30 krundipiir jookseb otse Maakri tn 30 kolme ehitise välisseina mööda. Korraldusega määratud maa suurus vastab menetluses olevale DP lahendusele. Krundi piiride muutus toimus seotult Tornimäe tänava pikenduse uue lahendusega, millest tulenevalt sai Maakri tn 30 ehitiste omanik on saanud põhimõtteliselt tagasi maa, millest oleks pidanud esialgselt kavandatu kohaselt loobuma arvestades, et 8 krundi piir jookseb Maakri t 30 kolme ehitise välisseina mööda. Seega on ebaõige kaebaja seisukoht, et Maakri tn 30 ehitiste teenindamiseks vajalik maa määrati liiga suures ulatuses. Kaebaja ei ole tõendanud, et Maakri tn 30 krunt suurenes Maakrit tn 28 krundi arvelt. DP ei pea olema kehtestatud selleks, et läbi viia maareform. DP lahenduse realiseerimine saab toimuda pärast maareformi toimingute läbiviimist. Isegi kui vaidlustatud korraldus tühistada, ei tooks see kaasa DP kehtestamist kaebaja soovitud viisil. DP-d saab vaidlustada vaid planeerimismenetluses ja seaduses märgitud viisil. Korralduse andmisega ei ole rikutud õigusselguse põhimõtet. Kaebuse esitajat informeeriti DP põhilahenduse muutmisest kirjaga ½-1/2674 21.10.08.a. ja kaebajale saadeti maakasutuse ja hoonestusõiguse plaan ja tugiplaan, millel kajastub maareformi läbiviimise skeem. Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 133-k võeti vastu Maakri t 28 ja 30 DP, mille põhilahendust muudeti , see lahendus kehtestatakse lähiajal. Korraldusega nr 403-k ei muudetud DP lahendust planeerimismenetlusest mööda minnes. Käesolevalt viidi läbi paralleelselt kaks menetlust. Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suurust ei pea lahendama DP alusel. Korraldusega ei muudetud planeeringulahendust. Seejuures korraldus vastab uuele DP lahendusele, kuigi sellist kohustust seadusest ei tulene. Kaebaja kutsumata jätmine Maakri tn 30 piiride kättenäitamise juurde ei ole oluline menetlusviga. Ei saa nõustuda kaebuse väitega, et vastustaja oleks pidanud piiriprotokollis esinevate väidetavate puuduste tõttu jätma määratlemata Maakri tn 30 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamiseks. Maa ostu-eesõigusega erastamise korra (Kord) §
4. 1 kohaselt piiriprotokoll on selline formaalne dokument, mis koostatakse piiride tähistamiseks ja piiride kättenäitamiseks maa ostueesõigusega erastamist taotlevale isikule. Selle allakirjutamise juurde kutsutakse kohalik omavalitsuse esindaja ning kui erastatav maaüksus asub maal, mille osas esitatud maa tagastamise või kolmanda isiku maa ostueesõigusega erastamise avaldus on lahendamata, kutsutakse allakirjutamise juurde ka maa tagastamise ja/või ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt. Käesolevalt puudub Maakri tn 30 maa osas selline kolmas isik. Isegi siis, kui kaebaja oleks pidanud olema juurde kutsutud, oleks tema roll väheoluline, kuna kutsutud isikul on õigus teha märkused piiriprotokollile, mis ei tähenda, et piirimärkide asukohad oleks jäänud selle tõttu teatavaks tegemata, piiriprotokoll koostamata või vastav katastriüksus moodustamata. Kutsumata jätmine ei ole selline menetlusviga, mis tinginuks Maakri tn 30 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määratlemata jätmise. Kohtuistungil jäi kolmas isik seisukohale, et kaebajal puudub kaebeõigus, kuivõrd korraldus ei riku tema õigusi. Väide, et rikutakse õigusi planeerimismenetluse läbiviimisel, kuivõrd korraldus muudab õigusvastaselt Maakri t 28 ja 30 kruntide DP-ga ettenähtud planeeringulahendust, ei ole õiguspärane. DP ei ole veel vastu võetud, seega ei saa kõnelda DP õigusvastasest muutmisest. Ühestki õigusaktist ei tulene kohustust, et ehitise teenindamiseks vajalik maa tuleks määrata kehtestatud DP-ga. MRS § 7 lg 5 kohaselt võib kohalik omavalitsus määrata teenindusmaa ka detailplaneeringut koostamata. Korraldusega määratud Maakri t 30 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suurus vastab käesoleval hetkel menetluses olevale planeeringulahendusele. Kõik DP-ga seotud vastuväited kuuluvad esitamisele planeerimismenetluse käigus. Toetudes Tallinna Ringkonnakohtu määrusele saab väita, et kaebuse esitajalt ei ole võetud võimalust esitada planeerimismenetluses seisukohti ja vastuväiteid kruntide piiride suhtes. DP-ga saab muuta ka reformi läbinud kruntide piire. Kaebus esitati pahatahtlusest eesmärgiga takistada DP kehtestamist. Maakri t 30 krunt ei ole suurenenud Maakri t 28 krundi arvelt. Maakri t 30 ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suurus ei ole kuidagi sõltuvuses ega tingitud kaebuse esitajale 9 kuuluvast Maakri 28 krundi suurusest. Maakrit t 30 krundi suurus võrreldes esialgse DP lahendusega on muutunud seoses Arhitektide Liidu ja Tallinna Linnavalitsuse poolt korraldatud Maakri kvartali arhitektuurivõistluse tulemustega, mille põhjal lepiti kokku, et Tornimäe tn pikendus jääb perspektiivis ainult jalakäijate tänavaks. Sellest tulenevalt pikendati Maakri tn 30 ja 32 a kruntide lõunapiire. Kaebuse esitaja krunt asub kirdes ja selle suurust võib mõjutada avalikuks kasutamiseks mõeldud roheala. Esialgse lahenduse kohaselt oleks Maakri 30 omanik pidanud loobuma osaliselt sellest maast, mida tal oleks olnud õigus saada. Uue lahenduse kohaselt ei kulge piir enam läbi krundil asuva hoone vaid see kulgeb hoone tagant. Ekslik on väide, et Maakri t 30 ehitistele on määratud liialt suur teenindusmaa. Arvestades, et krundi piir kulgeb mööda ehitise seina, sellist järeldust teha ei saa. Vastavalt ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra p-le 4.2 on ehitise omanikul õigus nõuda, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitiste alune ning ehitist ümbritsev vähim tarvilik ja piisav kogus maad, mis tagab ehitise sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise ja ohutu ekspluateerimise ning füüsilise säilimise. Seda õigust ehitise omanikult ei saa ära võtta ka maareformi käigus läbiviidavas planeerimismenetluses sõltumata sellest, kas ehitis kavandatakse tulevikus likvideerida või mitte. Maakri tn 28 krundil asub arhitektuurimälestis, milline tuleb renoveerida vastavalt muinsuskaitse eritingimustele ning krundi ehitusõigust ei muudeta, sõltumata Maakri t 30 krundi suurusest. Piiriprotokolli osas jääb juba esitatud seisukohtade juurde. Piiriprotokolli koostamine on toiming, mis ei mõjuta ehitise juurde teenindusmaa määramise otsustamist. Palub välja mõista õigusabi summas 52 903, 33 krooni. KOHTU SEISUKOHT
5. Vastustaja ja kolmas isik viitasid menetluse alguses, et kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumine ei ole selge või võimalik, kuna

§ 7

lg 1 sätestab, et tühistamiskaebusega võib halduskohtusse pöörduda isik, kelle subjektiivseid õigusi on vaidlustatud haldusaktiga rikutud. Vastustaja ja kolmas isik leidsid, et kaevatud Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 403-k ei saa rikkuda kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi, mistõttu tuleks kaebus jätta rahuldamata. Menetlusosalised leidsid, et kaebaja õigusi saaks rikkuda korraldus, millega kehtestatakse detailplaneering või millega määratakse kindlaks kaebaja kaasomandiks oleva ehitise teenindamiseks vajalik maa. Samas nähtub, et menetlusosalised möönavad peale EÕK taotluse lahendamist, et kaebajal on vaidlustatud haldusaktiga puutumus. Kaebuse esitaja jäi kaebuse juurde ja ta leiab, et tema õigusi rikutakse planeerimismenetluses. Kohus nõustub menetlusosalistega selles, et planeeringu vastuvõtmine ei tähenda, et planeering vastuvõetud kujul kehtestatakse. Kaebuse esitaja kinnitab, et ta on olnud kaasatud planeerimismenetlusse ja ta osales selles. Planeerimismenetluses on lõplikuks haldusaktiks detailplaneeringu kehtestamise otsus, mida antud juhul ei ole veel välja antud. Juhul, kui selline otsus antakse ning see on kaebaja väidete ja huvidega vastuolus, siis saab kaebaja vaidlustada sellise otsuse. Vastustaja on märkinud asjaolud, mis viitavad, et DP menetlusest ei ole loobutud, seda ei kinnita kaebaja kahtlused, vastupidiselt ka nähtub, et puudub DP menetlust lõpetav otsus. Kui menetlus on pooleli, siis on järgnevalt läbiviidav ka uus DP väljapanek koos 10 ettepanekute ja vastuväidete esitamisega, võimalik ka maavanema järelvalvemenetlus jne. Menetluse kulg oleneb konkreetse planeeringu iseärasustest ja sellega seotud huvidest. OÜ Mark Invest oli vaidlustanud küll 25.01.06.a. korralduse nr 133-k „Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneeringu vastuvõtmine“, kuid seda korraldust ei ole tühistatud. Seega nähtub, et DP menetlus on pooleli, ees on uus avalik väljapanek. Menetlusosalised käesolevas vaidluses kompromissi ei leidnud. Planeerimisalal asuvate ehitiste ja kinnistute omanike vahel on kaebuse esitaja seisukohalt eriarvamused, mida kinnitab ka käesolev kaebus. Seega on enne DP lahenduse vastuvõtmist tekkinud takistus, et kohalik omavalitsus oleks saavutanud enne DP vastuvõtmist kõiki rahuldava lahenduse ja ta ei ole planeerimismenetlust viinud lõpuni. Kohus eelnevat kokku võttes märgib, et kaebuse esitaja õiguste rikkumisele ei viita asjaolu, et DP-d ei menetleta ning et kaebaja ei saaks esitada DP menetluses krundipiiride suhtes oma seisukohti. Kuigi EÕK taotluse määruse menetlemise kestel leidis kaebuse, esitaja, et korraldusega nr 403-k jõussejäämisel saab kolmas isik registreerida maaüksuse maakatastris, jääb kohus seisukohale, et märgitud toiming on informatiivse tähendusega ( vt Riigikohtu lahend 28.01.07 nr 3-3-1-82-07 p 20) ega too kaasa õiguslikke tagajärgi kaebuse esitajale, eraldi ei pea ka vaidlustama sellise toimingu tegemist, seega ei saa kaebaja õiguste rikkumist selgitada läbi sellise tagajärje saabumist. Kohus nõustub menetlusosalistega selles, et maareformi läbiviimine ei võta kaebuse esitajalt võimalust esitada planeerimismenetluses seisukohti ja vastuväiteid krundi piiride suhtes, kuna DP-ga võib muuta nii reformimata kui ka reformi läbinud kruntide piire. Kaebuse esitaja küll ei loobunud oma esialgses kaebuses esiletoodud väidetest, kuid samas asus ka seisukohale, et juhul, kui kohus leiab, et DP menetluse suhtes esitatu ei veena kohut tema õiguste rikkumises, siis tuleks arvestada maareformi seadusest tulenevate kaitstavate õigustega. Seega leiab kohus, et kaebaja viitab, et kaevatud korraldus võib rikkuda kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi maareformi läbiviimisel, kuna kaebaja väidab, et temale planeeritud krunt on vähenenud Maakri tn 30 ehitiste teenindamiseks määratud maa suurenemise tõttu ning et vaidlustatud korraldusega nr 403-k määratud teenindusmaa on liiga suur. Kaebuse esitaja on üks Maakri tn 30 maaüksuse piirinaaber ja kohus nõustub kaebuse esitajaga, et tema omandis oleva ehitise teenindamiseks tulevikus määrataval maaüksusel on ühine piir. Seega võib korraldus, millega määratakse kindlaks kaebuse esitaja piirinaabrile vajaliku krundi suurus ja piirid, tuua kaasa kaebaja suhtes tagajärgi hilisemal maa ostueesõigusega erastamisel. Kaebaja ongi asunud väitma, et teenindusmaa määramisel Maakri tn 30 tagajärjel on vähenenud potentsiaalselt erastatava maa suurus. Kohus nõustub kaebuse esitajaga, et korralduse nr 403-k, millega määrati maareformi seaduse alusel ehitiste teenindamiseks vajalik maa Maakrit tn 30 pindalaga 896 ruutmeetrit, võib rikkuda kaebuse esitaja õigust erastada temale kuuluva ehitise juurde ehitise teenindamiseks vajalikku maad, kuid kohus ei nõustu, et maa määramisega rikutakse kaebaja õigusi DP menetluses. Kaebuses ei ole esile toodud asjaolusid, mis kinnitaks, et maareformi läbiviimine DP menetlusega paralleelselt ei oleks lubatav ning rikuks tema õigusi planeerimismenetluses. Antud juhul nähti ette, et esmalt viiakse läbi maareform. Kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumisena ei saa kohus samamoodi kui menetlusosalisedki käsitleda seega kaebaja väited sellest, et detailplaneeringuga oli algselt ette nähtud, et 11 Maakri tn 30 krunt oli vastu võetud korraldusega nr 133-k ja et selles oli krundi suurus väiksem ning et rikuti planeerimismenetluse nõudeid. Kohus on seisukohal, et korraldus nr 133-k ei loonud kaebuse esitajale kaitstavat õigust ja et DP menetluses ei ole veel saabunud lõplikku tagajärge, menetlus kestab, siis saab planeerimislahenduse kohta esitada oma vastuväited planeeringumenetluse käigus ka kaebaja ning ülejäänud menetluses olevad isikud. Kohaliku omavalitsuse tegevus planeerimise lähteülesande koostamisel ja kinnitamisel on seejuures haldusesisene tegevus, millega tuleb planeerimisel arvestada, kuid seda võib kohalik omavalitsus planeeringu koostamisel muuta ning täpsustada. Hinnang planeeringumenetluse käigule ja planeeringu lahendusele antakse mitte planeeringu vastuvõtmise ja avaliku väljapaneku korraldamisel, vaid kohaliku omavalitsuse otsusega planeeringu kehtestamise kohta. Seega nähtub, et detailplaneeringu menetluses ei ole kaebajalt võetud võimalust avaldada seisukohti krundipiiride suhtes. Kuna planeerimismenetluses on lõplikuks haldusaktiks DP kehtestamise otsus, siis ei ole asjakohane väita, et kaebaja huvidega arvestati ebapiisavalt ja ta ei saa enam oma seisukohti planeeringumenetluses kaitsta.

1. Järgnevalt kontrollib kohus kaebuse esitaja poolt toodud sisulisi väiteid kaevatud korralduse nr 403-k osas, kuna kaebaja nimetas negatiivse tagajärjena tema õiguste suhtes maa erastamise haldusakti vaidlustamise vajaduse ning ta leiab, et Maakri tn 30 määratud maa on liiga suur ning selliselt vähendab määratud maa suurus kaebaja võimalusi maa erastamiseks. Kohus leiab, et see väide kinnitab kaebaja puutumust vaidlustatud korraldusega. Samas märgib kohus, et planeerimislahenduse sisulist õigusvastasust puudutavaid väiteid ei saa lahendada, kuna nende vaidlustamiseks puudub käesolevalt kaebajal DP käesolevas menetlusstaadiumis kaebeõigus. DP sisuliste ettepanekute esitamine ja läbiarutamine toimub planeeringu vastuvõtmisele järgneva DP avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu käigus, samuti saab kaebaja nõuda enda ärakuulamist maavanema ees, kes teostab PlanS § 23 kohaselt järelvalvet planeeringute üle. Kuigi kohus märkis, et maareformi läbiviimine ei võta kaebajalt võimalust esitada planeerimismenetluses seisukohti ja vastuväiteid krundi piiride suhtes ning detailplaneeringuga võib muuta ka reformi läbinud kruntide piire, jäi kaebuse esitaja seisukohale, et varasema detailplaneeringu lahendusega kaebajale planeeritud krunt on vähenenud ka Maakri tn 30 ehitiste teenindamiseks määratud maa suurenemise tõttu ning et vaidlustatud korraldusega määratud teenindusmaa on liiga suur.
2. MRS § 7 lg 5 kohaselt määrab ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid vastavuses planeeringu ja maakorraldusnõuetega kindlaks kohalik omavalitsus vabariigi valitsuse kehtestatud korras üldjuhul DP-d koostamata. Asjaolu, et kohalikul omavalitsusel on seaduses antud võimalus määrata teenindusmaa suurus ja piirid ka DP-ga, ei muuda seda kohustuslikuks menetluskorraks. Antud juhul oli ette nähtud, et esmalt viiakse läbi maareform. Kohus jääb seisukohale, et kruntide moodustamine maareformi käigus on õiguspärane, seda ei pea teostama läbi DP menetluse. Seega lähtudes MRS § 7 lg 5 võis kohalik omavalitsus määrata ehitiste teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid detailplaneeringut koostamata. Käesolevas asjas on nähtuvalt DP seletuskirjast tuvastatav, et maareformi läbiviimine on olnud DP menetluse eelduseks algusest peale, kuna Tallinna Linnavalitsuse 25.01.06 a korralduse nr 133-k seletuskirjas märgitakse, et planeeringus kavandatud kruntide moodustamine saab toimuda pärast maareformi toimingute läbiviimist. Reformimata maa on nõutav ehitiste 12 teenindamiseks määratava maana reformida ja pärast maareformi läbiviimist võivad kinnisasjade omanikud soovi korral maad planeeringu alusel ümber kruntida. Seega tuleb nõustuda nende menetlusosaliste seisukohtadega, milles märgitakse, et vaidlustatud korraldusega läbi viidud maareformi toimingud, mis on ühtlasi eelduseks, et DP peale kehtestamist oleks elluviidav, ei ole õigusselgusetuse tekitamine. DP seletuskirja kohaselt saab detailplaneeringu lahenduse realiseerimine, sh kruntide moodustamine toimuda peale maareformi toimingute tegemist ning seega ei saa DP kehtestamine olla maareformi läbiviimise eeltingimuseks. Sellist kohustust ei tulene ka õigusaktidest. Kuivõrd ehitiste teenindamiseks vajalik maa määrati maareformi sätete alusel, on asjassepuutumatud planeerimisseaduse ja maakatastri seaduse sätetele tuginemine. Maareformi toimingud viiakse läbi omandireformi reguleerivate õigusaktide alusel. 7.
3. Kaebaja väidab veel, et korraldus ei ole kooskõlas maareformi sätetega, mis näevad ette, et teda ei kutsutud Maakri tn 30 teenindusmaa määramisel piiriprotokolli koostamise juurde. Ostueesõigusega erastamisele kuuluv maa teenindamiseks vajalik maa määratakse Vabariigi Valitsuse 30.06.98.a määrusega nr 144 kinnitatud „Ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramise korra“ sätete kohaselt. Kord ei sätesta ehitiste teenindamiseks vajaliku maa määramisel piiriprotokolli koostamise nõuet. Vabariigi Valitsuse 23.10.03.a. määrusega nr 264 kinnitatud „Katastrimõõdistamise teostamise ja katastrimõõdistamise kontrollimise korra“ § 19 lg 1 kohaselt koostab maamõõtja maaüksuse piiride tähistamise , piiride kättenäitamise ning omanikule või muule õigustatud isikule piirimärkide alalhoiukohustuse teatavakstegemise kohta piiriprotokolli. Vastavalt Katastrimõõdistamise korra § 20 lg 1 kirjutavad piiriprotokollile alla maamõõtja (piiriprotokolli vahetu koostaja) ning maaomanik või muu õigustatud isik. Maamõõtja kirjutab alla eelkõige kui dokumendi koostaja ja selle õigsuse kinnitaja. Maaomaniku või muu õigustatud isiku (so maa tagastamise ja ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt) allkiri piiriprotokollis tähendab eelkõige seda, et isik, kelle omandisse andmise eesmärgil maaüksus moodustatakse, on nõus selle piiridega ja teadlik piirimärkide asukohast ning alalhoiukohustusest. Piiriprotokolli koostamisele kutsutakse omavalitsusüksuse esindaja ning kui maaüksus asub maal, mille osas on esitatud maa tagastamise või kolmanda isiku maa ostu-eesõigusega erastamise avaldus on lahendamata, kutsutakse piiriprotokolli allakirjutamise juurde ka maa tagastamise ja/või ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt (vastavalt Katastrimõõdistamise korra § 21 lg 1 ja 2). Kohus siiski leiab, et kaebaja tuli kutsuda piiriprotokolli allkirjastamise juurde, kuid nõustub, et kaebaja roll oleks olnud selle juures väheoluline. Kaebaja oleks saanud teha märkusi piiriprotokollile, kuid see ei tooks kaasa kohustust omavalitsusele muuta oma seisukohti. Kohus nõustub kolmanda isiku väitega, et piirimärkide asukoht oleks jäänud koheselt küll teatavaks tegemata, kuid piirid ei jääks selle tõttu jääda määramata, ka ei oleks jäetud piiriprotokolli koostamata või katastriüksus selliselt moodustamata. Piirinaabri kohale kutsumata jätmist saab lugeda menetlusveaks, kuid piirinaabriga protokolli kooskõlastamata jätmine ei tähenda õigust ehitiste teenindamiseks vajalik maa määramata jätta. Kohus jääb seisukohale, et märgitud viga ei saa tuua kaasa haldusakti tühistamist, kuna see ei toonud kaasa ebaõiget lõpplahendust ning ei mõjutanud asja sisulist otsustamist. Kaebajal tekkis võimalus vaidlustada maa määramist läbi vaidlustatud haldusakti andmise. 7.
4. Kaebuse esitaja, ei märgi, et tema õigused tuginevad asjaolule, et ta esitas avalduse maa erastamiseks konkreetses suuruses. Kaebuse esitaja esindaja märkis kohtuistungil, et lähtudes vastustaja seletustest ja Tallinna Ringkonnakohtu määrusest EÕK taotluses saab ta järeldada, et kaebuse esitajale ettenähtud 13 krundi suurus on vähenenud. Kui vaadata Maakri tn 30 katastriüksuse plaani, siis on oluline kontrollida piiriandmete positsioonide 7, 8,9, 10 osa. Vaidluse alla jääb Maakri tn 30 ja 28b krundi piiril asuva ehitise alla kuuluv osa, mis on vaidlusalune osa. Kaebaja leiab, et ringkonnakohtu määrusest tulenevalt on Maakri tn 28 krundi suurus vähenenud, kuid samas on eksitavalt asutud seisukohale, et kuigi see osa oli avalikul väljapanekul nähtud ette Maakri 28 krundi juurde kuuluvana, ei oleks see lõpplahendusena sinna siiski pidanud kuuluma; kaebaja leiab, et samas puuduvad määruses vajalikud põhistused ning talle ei ole arusaadav vastustaja tegevus. Kaebaja täpsustas kohtuistungil, et avalikul väljapanekul olnud krundi DP puhul on näha, et sinna kuulub positsioon 4/2 joonisel, mis on kaebuse lisaks nr
5. Positsioonil nr 3 on Maakri 28 krunt, selle hulka kuulub positsioon 3/1 ja 4/
6. Kaebaja näeb, et positsioon 4/2 kokkuvõttes peaks kuuluma Maakrit tn 28 krundi juurde. Maakri tn 28 krundi juurde jäävat osa on vähendatud ligikaudu 2/3 võrra. Kaebuse esitajat huvitab 31 ruutmeetri saatus. Samas on kaebaja seisukohal, et kui hooned kuuluvad lammutamisele, siis ei saa selle juurde maad erastada, vastupidiselt moonutataks maareformi mõtet. Ebaselgeks jääb, et kui Lewis Invest ostis 3 objekti, siis miks on katastriüksuse plaanil märgitud ära 4 objekti, sinna on tekkinud juurde metallgaraaz. Kaebaja ei vaidlusta selle maa erastamist, mis on seotud krundiga Maakri tn 32, mis kuulub riigile. Asja arutamisel kontrollis kohus kaebaja väidet ka märgitud aspektist. Kohus leiab, et kuivõrd kaebaja lähtub valest eeldusest, et temale oli juba õiguslikult määratud krundi suurus, siis nähtus, et see niimoodi ei olnud. DP-ga ei ole määratud kaebajale krundi suurust, millest võinuks väita, et kaebajale määratud krundi suurus oli teada ning seda enam muuta ei saaks. Tallinna Linnavalitsuse
7. detsembri 2000 korralduse nr 5111-k punkti 1.52 kohaselt algatati Maakri tn 28 ja 30 kruntide detailplaneering (vt kaebuse lisa 2). Nimetatud planeeringu maakasutuse ja hoonestusõiguse plaanilt (vt kaebuse lisa 4) nähtub, et Maakri tn 28 krundi suuruseks on planeeritud 903 m2 (pos nr 3) ning liidetavate ja lahutavate suurus 872 m2 ja 31 m2(pos 3/1 ja pos 4/2). Tallinna Linnavalitsuse
8. jaanuari 2006 korraldusega nr 133-k (vt kaebuse lisa 3) võeti vastu Maakri tn 28 ja 30 detailplaneering, mille põhilahendust on käesolevaks ajaks muudetud, kuna Maakri tn 28 ja 30 kruntide vaheline piir läbis Maakri tn 30 ehitiste omaniku kuuri (vt kaebuse lisa 4). Uue lahenduse kohaselt ei kulge Maakri tn 28 ja 30 kruntide vaheline piir enam läbi Maakri tn 30 krundil asuva hoone, vaid selle tagant ja ühelt küljelt (vt vastustaja lisa 7, plaanilt punktid 11, 10 ja 9). Kuna vastustaja vastusest ja lisatud materjalist nähtub, et piirimärgid 10 ja 9 tähistavad plaanil hoone nurki, nende vahel kulgeb piir sirgjooneliselt, siis on selge, et arvestatakse olemasoleva hoonega ning kaebuse esitaja ei saa enam loota, et ta saab hoonealuse maa arvelt suurema teenindamiseks vajaliku maa. Vastustaja on 2008 detailplaneeringu (kaebuse lisa 5) lahenduse kohaselt planeerinud Maakri tn 28 krundi suuruseks 482 m2 (positsioon nr 2). Esialgse DP lahendusest Maakri t 28 krundi osas (903 ruutmeetrit) on välja jäetud sotsiaalmaa osa ja kolmandale isikule kuuluva kuuri osa. Kohus ei nõustu kaebuse esitaja seisukohaga, et ta peaks antud tingimustel saama juurde osa sellest maast, mis jääb kolmanda isiku hoone alla. Kohus juba leidis, et kaebuse esitajal ei saanud olla õigustatud ootust, et juba on DP-ga määratud kindlaks erastamisele kuuluva maa suurus; samas ei ole DP-d kehtestatud, mille kohaselt tuleks hooned lammutada; DP menetlus võib lõppeda ka selle kehtestamata jätmisega, sellisel juhul ei ole hoonete saatus teada ning neid ei pruugita lammutada, hoonete omanik võib taotleda ka teistsugust DP-d. Võimalus, et kaebaja saab erastamiseks maad juurde, ei ole välistatud siis, kui omanikud saavutavad kokkuleppe ja edaspidiselt lahendavad asja 14 kompromissiga, kuid hetkel sai vastustaja lähtuda olukorrast, mil hooned on olemas ning nende juurde tuleb määrata teenindusmaa, st viia läbi maareform. Maareformi läbiviimine ei takista teistsuguste kokkulepete korral kavandatu muutmist. 7.
9. Vastustaja selgitas kohtuistungil, et kolmandale isikule kuuluvate hoonete lammutamine ei ole kindel, kuivõrd juhul, kui pooleliolev DP ei käivitu, ei ole välistatud hoonete muu kasutus. Maareform tuleb läbi viia olemasolevate hoonete juurde, vastavalt oli ka seatud eesmärk. Metallgaraaži ei ole esindaja teada arvestatud maa erastamise otsustamisel, kuid vastustaja jääb seisukohale, et maa erastamisel Maakri tn 30 määratud piirid on kõige otstarbekamad. Maa tuleb olemasolevate hoonete tõttu erastada ja vastupidine seisukoht ei ole õige. Kolmas isik ei märkinud maa erastamise avalduses, missuguses suuruses ta soovib maad erastada, kuid maa sooviti erastada hoonete juurde- st elamu, kivist garaaž ja kivist kuur. Vastustaja selgitas, et sinna ei kuulu metallgaraaž, mille päritolu ei ole teada. Kuigi vastustaja selgitustest järeldas kaebaja, et maa suuruse määramisel arvestati ka metallgaraaži olemasoluga, ei saa kohus sellega nõustuda. Vaidlus algas põhjusest, et kaebuse esitaja soovis juurde konkreetse hoone alla jäävast maast osa. Metallgaraaži kandmist või olemasolust plaanimaterjalil ei olnud kaebuses probleemi püstitatud. Vaatamata sellele nähtub, et vastustaja seletusest ei saa järeldada, et vajaliku teenindusmaa suurus sõltus metallgaraaži olemasolust. Kuigi vastustaja selgitas, et aastatel 1986-1995 oli kolmanda isiku ostetud hoonete juures olnud kivist kuur ja puidust kuur, viimane on lammutatud ja asendatud metallist garaažiga, pidas vastustaja kohtuistungil silmas garaaži märkimist aspektist, et selgitada, kuidas vastustaja eeldas, et varasemalt oli toiminud hoonete kasutuskord. Vastustaja leidis küll, et maakasutust saab jälgida, oluline oli, et Maakri tn 30 kasutusse jääb kogu sisehoov, mis oli Maakrit tn 30 hoonetega seotult kasutuses ja on hetkel aiaga piiratud ala. Seega saab kohus järeldada, et esialgse, so kaebajale teada oleva ettepaneku järgi oleks piir hakanud kulgema läbi olemasoleva ehitise ja kui kolmas isik pööras sellele tähelepanu, siis tehti muudatus nii, et piir hakkab kulgema mööda ehitise seina . Kohtu arvates ei oleks see vastanud MaaRS-st tulenevatele eesmärkidele, kuna kolmandal isikul, kui ehitise omanikul on tulenevalt MaarS-sest ja „Ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korra „ p 4.2 õigus nõuda, et ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks määratakse ehitisealune ning ehitist ümbritsev vähim terviklik ja piisav kogus maad, mis tagab selle sihtotstarbelise kasutamise, hooldamise, ohutu ekspluateerimise, füüsilise säilimise ja kolmas isik ei ole ehitiste omanikuna loobunud oma õigustest maareformi läbiviimisel. Seejuures nähtub Tallinna Ringkonnakohtu määrusest 28.05.09 samuti järeldus, et DP-st ei tulene kohustust ehitise omanikule see likvideerida; kaebajal ei ole planeerimismenetluses maa ostueesõigusega erastamise menetlusega võrreldes avaramaid väljavaateid realiseerida oma huvi erastatava maatüki suurendamiseks teistele isikutele kuuluva ehitise aluse maa arvel, kuna mõlema menetluskorra puhul sõltub sellise huvi realiseerimise võimalus mitte haldusorganist, vaid Maakri tn 30 ehitise omanikust. Ka käesolevalt on olukord samasugune, kuigi kaebaja märkis juurde metallgaraažiga seotud teema. Kaebaja kaebuse eesmärgiks oli siiski konkreetse hoone aluse maatüki alla jääva maa osas tõstatud küsimus, selles osas on kohus seisukohal, et haldusakt ei ole õigusvastane ja kaebaja õigusi rikkuv, kuivõrd teenindusmaa määrati loogiliselt ja selgelt, so mööda olemasolevate hoonete piire. Puudutavalt metallgaraaži märgib kohus, nähtub, et seda vastustaja teenindusmaa suuruse määramisel aluseks ei võtnud, vastavalt ei kulge ka piiri mööda seda objekti. Kolmas isik ei väida, et ta omandas märgitud metallgaraaži, seega ei ole see ka erastamise objektiks. Märgitud objekt ei ulatu üle planeeritud krundi piiri ega takista piiri määramist võimalikult sirgjooneliselt mööda olemasolevate ehitiste seinu. Metallgaraaži ei ole asunud keegi seadustama ja 15 vastustaja ning kolmanda isiku selgitustest nähtub, et seda ei ole tehtud ega kavatseta teha, seega ei ole taotletud objektile kasutusloa andmist ega eraldi teenindusmaa määramist. Metallgaraaž ei kuulu ka kaebajale ning kui tegemist on maakasutusõiguseta rajatisega, siis nähtub, et vastustaja sellest lähtudes kolmanda isiku hoonete kasutamiseks vajaliku maa suurust ei määranud ehkki esindaja nimetas, kuidas määratleti hoovialad, mis võisid olla kasutuses erinevate hoonete juures. Kaebaja kohtuistungil esitatud väide, et tema omandis oleva hoone uks jääb vajaliku teenindusmaata, ei osutunud õigeks, kuivõrd nähtuvalt plaanimaterjalist ja vastustaja selgitustest on piiri kulgemisega tagatud juurdepääs hoone ukseni. Kuigi kaebaja enam ei täpsustanud selles osas istungil tehtud märkust, märgib kohus, et antud juhul ei nähtu ka seda, et maakorralduslikult oleks määratud piir seaduse nõuetega vastuolus. Maakorraldusseaduse § 5 lg 2 kohaselt tuleb maakorraldusel kinnisasjade otstarbeka juurdepääsutee tagada ning kaebusest ei nähtu, et selles osas oleks kaebaja õigused kaitseta. Samas ei ole kaebaja ka väitnud, et ta oli varasema DP-ga saavutanud olukorra või soovinud olukorda, et piir kulgeks mujal teistsugusena. Kaebusest ei nähtu, et arvestatud ei oleks ka krundipiiri kulgemisel nõudega, et tema ehitise teenindamiseks vajalik maa määrati või määratakse nii, et temale ei jääks vähimat tarvilikku ja piisavat kogust maad vastavalt ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise korrale ( p 4.2). Kuivõrd kaebaja leidis, et piir ei ole määratud õigesti seal, mis puudutas nn lammutatavat hoonet ning kuivõrd nähtub, et võrreldes DP algse lahendusega on muudetud Maakri 30 ja 28 kruntide piiri osas, mis puudutas Maakri tn 30 oleva ehitise alust maad, st et varem näidatud Maakri 30 kuur-pesuköök lammutatava hoonena ja kruntide piir läks üle hoone, siis jääb kohus seisukohale, et tehtud lahend ei saa rikkuda kaebaja õigusi põhjusest, et kolmandale isikule määrati liialt suur teenindusmaa. Kuigi kruntide suuruse erinevus tuleneb vaid võrdlusest esialgse DP lahendusega, uuest lahendusest Maakri t 28 ja 30 lõunapiir kulgeb kuur-pesuköögi tagant, mitte aga läbi selle, siis nähtub, et sisuliselt liideti Maakri 30 krundi juurde maa, millest Maakri 30 ehitiste omanik esialgse lahenduse kohaselt oli valmis loobuma. Kuivõrd kolmas isik ei olnud sellega siiski nõus, tehti lahenduse korrektuur, siis ei ole vastustaja meelevaldselt muutnud oma positsioone, tehtud lahend on mõistlik ja maa suuruseks määrati õigustatult 896 ruutmeetrit. Samuti on kolmas isik juhtinud tähelepanu asjaolule, et kaebaja omandis on ehitis, mis on arhitektuurimälestis, krundi ehitusõigust ei muudeta sõltumata Maakri tn 30 krundi suurusest. Kohus ei saa ise otsustada vajaliku teenindusmaa määramise suurust, see õigus on vastustajal, kuid kohus jääb seisukohale, et kaebuse esitaja ei ole tõendanud, et tema ehitiste teenindamiseks jääb maad liialt vähe ja Maakri t 30 ehitistele ülemäära. Isegi kui algselt ning jätkuva DP menetluse planeeringulahenduses loobuti väljapakutud lahendustest, ei anna see alust järeldada, et kaebaja õigusi on vaidlustatud korraldusega rikutud. Kaebaja väited minetuste kohta detailplaneeringu menetlemises olid aga kohtu eelnevatel põhistustel asjakohatud.
10. Menetluskulud.

§ 92lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kaebuse rahuldamata jätmisega on kohus teinud otsuse kaebaja kahjuks, mistõttu tuleb tema tehtud kulutused jätta kaebaja kanda. OÜ Lewis Invest palub OÜ-lt Mark Invest välja mõista õigusteenuse kulud summas 52 903, 33 krooni, lisatud on arve nr 2009/04/147; nr 2009/05/013 ja pangaväljavõte arvete tasumise kohta ja tehtud töö aruanne (tlk 220-226). Kohus leiab, et kolmanda isiku esitatud aruanne kinnitab, et esindajate töö tehti seotult korralduse nr 403-k vaidlustamisega ja vastavalt on see aruandega kinnitatud. Kuid samas tuleb nõustuda kaebuse esitajaga, et ebaselgeks jääb tehtud töö eest tasumine. Vastavalt on 16 esitatud küll konto väljavõte tlk 226 16.09.2009 OÜ AB Lextal suhtes tehtud laekumise kohta summas 160 283, 34 kr, kuid sealt ei selgunud, kes teostas tasumise. Ka kohtuistungil ei olnud kolmandal isikul kaasas dokumenti, mis kinnitaks, et laekumine summas 160 283, 34 on osaliselt seotud käesoleva kaebusega, kuigi menetlusosaline märkis, et arv nr „39“ seondub raamatupidamise laekumisega käesolevalt kaebuselt. Kuivõrd kohus seda kindlaks ilma raamatupidamise vastava dokumendita teha ei saa, siis jätab kohus õigusabitasud OÜ Lewis Invest kanda. Komas isik ei esitanud ka taotlust asja arutamise mittelõpetamiseks, et esitada vajalikud tõendid. Kohus leiab, et

§ 93

lg 1 kohaselt ei ole antud juhul tõendatud menetluskulude väljamõistmiseks tehtud kulutuse kandmine käesolevas asjas ja kohus jätab kokkuvõtteks menetlusosaliste menetluskulud endi kanda. Karin Kalmiste kohtunik 17