Obsah (9)

§ 271§ 339§ 12§ 291§ 288§ 128§ 341§ 334§ 1043

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Gaida Kivinurm, Kaupo Paal, Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 09.oktoober 2009, Tallinn Tsiviilasja number 2-03-564 AS

) §-d 271 ja

1. 05.08.2002 sõlmitud üürilepingu p-st 2.6 järeldub, et vaidlusaluse lepingu eesmärgiks oli üürileandja kohustus anda üürnikule kasutuseks eluruum ja kostja kohustus tasuma lepingu p 2.
2. järgi selle eest tasu, mis vastab

§ 271lg-s 1 sätestatud üürilepingu mõistele.

Vaidlusaluses lepingus ei ole pooled kokku leppinud rendilepingule iseloomuliku lepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi vilja saamises (

§ 339

), samuti ei tulene kostja poolt lepingu objektist kasu saamine muudest asjas esitatud tõenditest. Järelikult on kostja ja OÜ Delikaat vahel 05.08.2002 sõlmitud üürilepingu eesmärgiks eluruumi kasutusse andmine kostjale, mis vastab üürilepingu eesmärgile, ja vaidlusalust lepingut ei saa käsitleda allrendilepinguna. Kohus leidis, et olenemata asjaolust, kas OÜ-l Delikaat oli 31.03.1998 rendilepingust tulenevalt õigus sõlmida kostjaga 05.08.2002 üürileping, on üürileping kehtiv tulenevalt

§ 12lg-s 1 sätestatud põhimõttest.

Tulenevalt

§ 291

lg-st 1 ei too kinnisasja võõrandamine kaasa üürilepingute lõppemist, vaid üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused lähevad üle asja omandajale. Kuna kostjaga sõlmitud üürilepingu tähtajaks on lepingu p 1.

1. kohaselt 05.08.2022, siis ei ole kostjaga sõlmitud üürileping lõppenud.
2. Tulenevalt üürilepingu p-st 2.
3. on kostja kohustatud ajavahemikul 05.08.200205.08.2022 tasuma üürileandjale eluruumi kasutamise eest ühes kalendrikuus kokku 100 krooni. Kohus leidis, et asjakohatud on OÜ Delikaat poolt L. K. ridaelamutes asuvate teiste eluruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingud, mille kohaselt on üüri suurus 4000 krooni kuus. Vastavalt neile üürilepingutele on üürileandja kohustuseks olnud tagada ka üüritud korteri korrasolek ja selle haldamine, millist kohustust aga kostjaga sõlmitud üürilepingus üürileandjal ei olnud. Hageja ei ole nõudnud kostjalt üüri suurendamist

§-s 299 sätestatud korras. Kuna üürilepingust ei tulene kostja kohustust kõrvalkohustuste eest tasuda ning ka hageja ei ole kostjaga kõrvalkohustuste maksmises kokku leppinud, siis puudub hagejal õigus neid kostjalt nõuda. Kostja on andnud seletusi selle kohta, et ta tasus lisaks üürile kõrvalkulude eest, hageja aga ei ole tõendanud kõrvalkulutuste tegemist. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et hageja kahju hüvitamise nõue igakuiselt 4000 krooni saamiseks ei ole tõendatud. Kostja poolt 13.06.2008 kohtuistungil antud selgituste kohaselt on ta maksnud üüri 100 krooni kuus, kokku 6200 krooni. Hageja võttis istungil õigeks, et kostja on tasunud 6200 krooni, ja vähendas nõuet 1000 krooni võrra. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kuna kostja on tõendanud üürilepingu järgse kohustuse täitmist ning hageja on õigeks 3 võtnud 6200 krooni tasumise, siis tuleb hageja kahju hüvitamise nõue jätta rahuldamata. Kostja on tasunud 900 krooni enam, kui ta üürilepingu järgselt oli kohustatud tasuma. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

1. Hageja palus kohtuotsuse tühistada osas, millega kohus jättis hagi rahuldamata ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
2. Kohus ei selgitanud vaidluse lahendamisel välja 31.03.1998 rendilepingu nr 108 sisu ning see on toonud endaga kaasa ka ebaõige hinnangu 05.08.2002 kostjaga sõlmitud üürilepingu olemusele. Kohus lähtus vaid lepingute pealkirjadest, jättes täielikult välja selgitamata, milliste lepingute sõlmimise õigus oli rendilepingust tulenevalt OÜ-l Delikaat ning kas üürilepingu pealkirja kandva lepingu puhul on tegemist kasutuslepingu või allkasutuslepinguga. Kehtiv õigus ei tunne põhimõtet, mille kohaselt ei ole enne 01.07.2002 sõlmitud rendilepingute järgsel rentnikul õigust sõlmida pärast 01.07.2002 allkasutuslepinguid, mille sisu vastab allüürilepingu sisule. Oluline on põhilepingujärgsele kasutajale asja omaniku poolt antud õiguste maht. Käesolevas vaidluses omab tähtsust vaid küsimus, kas kasutuslepingu alusel sõlmiti allkasutusleping või oli OÜ-l Delikaat õigus sõlmida riigi nimel üürileping, mis tekitas õigusi ja kohustusi riigi ning kostja vahel. Maakohus ei ole vaidluse lahendamisel nimetatud printsiipidest lähtunud.
3. Rendilepingu nr 108 kohaselt oli rentnikul allkasutuslepingute sõlmimise õigus. Lepingu p-dest 1.2 ja 1.4 tuleneb üheselt, et sõlmitud leping oli oma olemuselt rendileping, mis alates 01.07.2002 vastab oma sisus üürilepingu tunnustele. Rendilepingu p-st 4.
4. tuleneb üheselt rentniku õigus anda rendilepingu objektiks olevat vara allkasutusse ilma rendileandja nõusolekuta. Samas ei tulene rendilepingu ühestki sättest, et rendileandja oleks delegeerinud OÜ-le Delikaat õiguse tegutseda rendilepingust tulenevalt vara kolmandate isikute kasutusse andmisel omaniku õigustes.

§ 291

lg l ei kuulu käesolevas vaidluses kohaldamisele, kuivõrd 05.08.2002 sõlmitud lepingu puhul ei ole tegemist üürilepinguga, vaid allüürilepinguga. Rendilepingu p 2.

1. ei ole võimalik vaadelda selliselt, nagu oleks OÜ Delikaat tegutsenud kostjaga üürilepingu sõlmimisel riigi õigustes. Tulenevalt rendilepingu preambulast ja riigivaraseaduse (RVS) §-st 17 sai Riigikantselei sõlmida OÜ-ga Delikaat enampakkumise tulemusel ainult rendilepingu ning anda OÜ-le Delikaat üle lepingu objektiks oleva vara kasutamise õiguse. Lepingust ei tulene, et riik oleks andnud OÜ-le Delikaat volituse vallata ja kasutada riigile kuuluvat vara nagu omanik. Rendilepingu objektiks ei olnud kunagi ka üksikud eluruumid, vaid L. õppe- ja puhkekeskus tervikvarana. Nimetatu välistab ühtlasi ka RVS § 19 lg 7 kohaldamise võimalikkuse käesolevas vaidluses. Juhul kui OÜ Delikaat oleks tegutsenud riigi õigustes, siis oleks ta saanud sõlmida lepingud vaid riigi nimel ning lepingust tulenevad õigussuhted oleksid tekkinud riigi ning üürniku vahel, mitte aga OÜ Delikaat ja kostja vahel. Selliseid lepinguid ei ole sõlmitud. Puuduvad ka OÜ-le Delikaat vastavat pädevust andvad haldusaktid. Rendilepingu p 2.
2. kordab oma sisus kuni 01.07.2002 kehtinud rendiseaduse § 24 lg-s l sätestatut. Asjaolu, et tegemist on allüürilepinguga, tuleneb üheselt ka kostjaga sõlmitud üürilepingu p-st 1.
3. Maakohus ei ole otsuses nimetatud väiteid ning esitatud tõendeid üldse hinnanud.
4. Maakohus kohaldas ebaõigesti

§ 12lg 1. Kohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (Ts

MS) § 436 lg 4, kuna pooled ei ole tsiviilasja menetluses tuginenud asjaolule, et üürileping kehtib sõltumata asjaolust, kas OÜ-l Delikaat oli õigus sõlmida vaidlusaluse vara suhtes üürilepinguid või mitte. Kohtu poolt

§ 12

lg-le 1 antud tõlgendus on ka sisuliselt väär.

§ 12

lg-s l sätestatu ei too kaasa üürilepingu 4 sõlmimiseks pädevust mitte omava isiku poolt sõlmitud üürilepingu kehtivust asja omaniku suhtes, vaid mõjutab õigussuhteid üürilepingu sõlminud isiku ning üürniku vahel. Seega isegi juhul, kui tõlgendada 05.08.2002 sõlmitud üürilepingut kasutuslepinguna, mitte allkasutuslepinguna, siis ei kehtiks selline käsutusõiguseta sõlmitud leping

§ 12lg-st 1 tulenevalt asja omaniku suhtes.

1. Kostjal puudus 05.08.2002 sõlmitud lepingust tulenevalt õigus kasutada asja pärast 29.04.
2. Kuivõrd OÜ Delikaat poolt sõlmitud lepingu puhul ei olnud tegemist kasutuslepinguga, vaid allkasutuslepinguga, siis kuulub käesolevas vaidluses kohaldamisele

§ 288lg 6 ja § 332 lg 4.

Kostja ei ole aga kunagi kasutanud ridaelamu korterit üürnikuna, vaid on teinud seda allüürnikuna. Allüürniku õiguslik positsioon ei ole samastatav üürniku õigusliku positsiooniga ning allüürilepingust tulenev asja allkasutusõigus säilib vaid seni, kuni kehtib kasutuslepingust tulenev kasutusõigus. Nimetatu on kooskõlas Riigikohtu 16.04.2008 lahendis nr 3-2-1-26-08 toodud seisukohtadega. Kuivõrd kostja valdusel puudub õiguslik alus, siis kaasneb sellega kohustus anda valdus hagejale üle ning hüvitada hagejale lepinguväliselt tekitatud kahju. 13. Maakohus jättis ebaõigesti rahuldamata kahju hüvitamise nõude. 05.08.2002 lepingu ebaõige tõlgendamine kohtu poolt tõi kaasa ebaõige järelduse, mille kohaselt oli kostja kohustatud tasuma asja kasutamise eest 05.08.2002 lepingus kokku lepitud üüri. Poolte vahel puudub üürileping ning seega ei kuulu üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist reguleerivad õigusnormid kohaldamisele. Kostja vastutuse suhtes on kohaldatavad

53. peatükis sätestatud lepinguvälist vastutust reguleerivad õigusnormid. Kohus ei ole tulenevalt materiaalõiguse normide ebaõigest kohaldamisest kahju hüvitamise nõuet sisuliselt hinnanud. Hagejale põhjustatud kahju väljendub vastavalt

§ 128

lg-le 4 saamata jäänud üüritulus ehk kasutuseeliste väärtuses, mida hageja oleks tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks olnud. Hageja esitas Uus Maa Kinnisvarakonsultantide OÜ poolt koostatud ekspertarvamuse nr 0319/017, millega tõendas kasutuseeliste väärtust. Ekspertarvamuse objektiivsust kinnitab ka asjaolu, et OÜ BREM Kinnisvarabüroo on andnud suveperioodil ridaelamutes asuvad eluruumid allüürile 10 000 krooni eest kuus. Kohus ei ole nimetatud tõendeid vähimalgi määral hinnanud. Lisaks eeltoodule esitas hageja asja materjalide juurde mitmeid 1999.a samas ridaelamus paiknevate korterite osas sõlmitud üürilepinguid, mille kohaselt oli juba sel ajal üür vähemalt 4000 krooni kuus. Nimetatud lepingutes toodud üür võis küll sisaldada tasusid mitmete kommunaalteenuste eest, kuid kostja ei tõendanud, et üür sisaldas suures osas tasu osutatud kommunaalteenuste eest. Maakohus on nimetatud tõendid jätnud tähelepanuta.

1. Kohus on TsMS § 442 lg-t 5 rikkudes jätnud otsuses märkimata, millised olid hageja poolt hagiavalduses esitatud nõuded. Samuti puudub kohtu üheselt mõistetav seisukoht nõuete rahuldamata jätmise osas. Otsusest ei nähtu ka see, et hageja vähendas esitatud nõuet 1000 krooni võrra. Samuti ei nähtu otsuse põhjendavast osast, et kohus oleks käsitlenud asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõuet. Vastus apellatsioonkaebusele
2. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
3. Ringkonnakohus, ära kuulanud kohtuistungil hageja esindaja ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 645 lg 1 ja § 657 lg 1 p 4 alusel tühistada ja asja menetlus lõpetada vara ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise 5 nõude osas hagist loobumise tõttu. TsMS § 429 lg 1 järgi võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Hageja esitas avalduse eelnimetatud nõudest loobumise kohta ringkonnakohtule 02.12.
4. Avalduse põhjenduste kohaselt vabastas kostja vaidlusaluse ridaelamuboksi vabatahtlikult ja andis selle valduse hoonestusõiguse omanikule, OÜ-le Esmar Kinnisvara üle 29.08.
5. Ringkonnakohus võtab hagist loobumise vastu, tühistab eelnimetatud nõude osas tehtud maakohtu otsuse ja lõpetab selles osas asja menetluse.
6. Kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmise osas tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel ja saadab asja selle nõude osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.
7. Vaidlust ei ole järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude üle: • Riigikantselei sõlmis 31.03.1998 OÜ-ga Delikaat L. K.e vara (sh ridaelamu nr 10) tähtajalise rendilepingu; • OÜ Delikaat andis 05.08.2002 tähtajalise üürilepinguga ridaelamus nr XX asuva eluruumi (boks nr X) kostjale üürile; • Riigi Kinnisvara Aktsiaselts sõlmis 13.02.2003 hagejaga notariaalselt tõestatud müügilepingu, mille alusel sai hageja L. K.e kinnistu omanikuks ning talle läksid üle rendilepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused; • hageja ütles 02.04.2003 rendilepingu erakorraliselt üles ja rendileping lõppes 29.04.2003; • hageja esindaja tegi 09.05.2003 kostjale ettepaneku sõlmida üürileping üüriga 4000 krooni kuus või vabastada eluruum hiljemalt 15.05.2003; • kostja ei sõlminud üürilepingut ja vabastas eluruumi 29.08.
9. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja valdas hagejale kuuluvat eluruumi üürilepingu alusel või tal ei olnud eluruumi valdamiseks õiguslikku alust ja kas hageja sai kostja tegevuse tõttu kahju.
10. Maakohus on pidanud asja lahendamisel oluliseks välja selgitada, kas kostjaga sõlmiti üüri- või rendileping, ning järeldanud, et lepingu esemest ja eesmärgist lähtudes tuleb kostjaga sõlmitud leping lugeda üürilepinguks. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asjas tähtsust sellel, milline kasutusleping (kas üüri- või rendileping) kostjaga sõlmiti. Tulenevalt hageja väidetest on asjas oluline, kas rentnikul oli õigus sõlmida kostjaga kasutusleping või allkasutusleping. Maakohus leidis õigesti, et lepingu esemest ja eesmärgist lähtudes saab kostjaga sõlmitud lepingu lugeda üürilepinguks. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et pooled ei sõlminud allkasutuslepingut (allüürilepingut). 21.

§ 288

lg 1 kohaselt võib üürnik anda üürileandja nõusolekul asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile.

§ 341

järgi kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut ka rendilepingule, kui rendilepingu kohta ei ole sätestatud teisiti. Seega võivad nii üürnik kui ka rentnik anda üüri- või rendilepingu eseme allkasutusse ja sõlmida selle kohta allkasutuslepingu. Seadusest ei tulene, et rendilepingu alusel renditud vara ei võiks anda allkasutusse, s.h allüürile.

1. Maakohus tuvastas, et rendilepingu p 4.3 järgi oli rentnikul õigus anda renditud vara osade kaupa allrendile ilma rendileandja nõusolekuta, teatades rendileandjale kõigist enda sõlmitud allrendilepingutest. Rentnik sõlmiski kostjaga üürilepingu, mille p-s 1.1 6 märgiti, et üürileandja õigus anda eluruum üürile tuleneb rendilepingust. Rendilepingu sõnastuse kohaselt oli rentnikul õigus anda renditud vara allrendile. Eeltoodu ei tähenda seda, et rentnikul ei olnud rendilepingu p 4.3 alusel õigust anda eluruume allkasutusse üürilepingu alusel. Seega andis eluruumi omanik vaidlusaluse eluruumi rendilepinguga rentniku kasutusse ning rentnik andis selle omakorda kostja kasutusse, s.o allkasutusse. Nii tuleb kostjaga sõlmitud üürilepingut pidada allkasutuslepinguks (allüürilepinguks). Seda järeldust ei lükka ümber rendilepingu p-s 2.1 sätestatu, mille kohaselt on rentnikul kolmandate isikute suhtes omaniku õigused ja kohustused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.
2. Kuivõrd kostjaga sõlmiti eluruumi allüürileping, sõltub tema õigus eluruumi kasutada sellest, kas allüürilepingu järgi on üürileandjal õigus eluruumi kasutada või mitte.

§ 288

lg 6 järgi ei või allkasutaja kasutada asja pärast üürilepingu lõppemist ega teisiti, kui see on lubatud üürnikule, ning üürileandja võib seda allkasutajalt vahetult nõuda.

§ 334

lg 5 kohaselt võib üürileandja pärast üürilepingu lõppemist nõuda asja välja ka kolmandalt isikult, kui asja kasutamise õigus oli kolmandale isikule edasi antud. Kuna asjas on tuvastatud, et rendileping lõppes 29.04.2003, kaotas kostja

§ 288

lg-st 6 tulenevalt õiguse eluruumi kasutada ning hagejal oli

§ 334lg 5 järgi õigus nõuda kostjalt eluruumi tagastamist.

24. Hageja palub hüvitada kahju, mille kostja tekitas talle eluruumi õigusliku aluseta kasutades. Maakohus seda nõuet ei käsitlenud, sest tema arvates oli kostjal eluruumi kasutamiseks õiguslik alus. Kuna ringkonnakohus asus seisukohale, et sõltumata 05.08.2002 üürilepingu kehtivusest ei olnud kostjal õigust pärast rendilepingu lõppemist eluruumi kasutada, võib kostja olla tekitanud eluruumi õigusliku aluseta kasutamisega hagejale kahju. Võõra asja ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest vastutab ebaseaduslik valdaja

§ 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel.

Kahju suuruse kindlaksmääramisel tuleb muu hulgas arvestada

§-des 127 ja 128 sätestatut. Maakohtul tuleb lahendada hageja nõue kahjuhüvitise saamiseks viidatud sätteid kohaldades, arvestades muu hulgas ka Riigikohtu seisukohti analoogsete asjade lahendamisel (20.05.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-09, 21.05.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-09, 03.06.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09). 25. Kuna asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, tuleb menetluskulude jaotus otsustada ja poolte taotlused menetluskulude väljamõistmiseks lahendada asja lõplikul lahendamisel. G. Kivinurm K. Paal A. Tänav 7