Obsah (5)

§ 316§ 310§ 334§ 116§ 196

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav, Tiit Kollom Otsuse tegemise aeg ja koht 14.09.2009, Tallinn Ts

) § 316 lg-le 1 võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele 3 kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Vastavalt

§ 316

lg-le 2 ei ole üürileandjal selle sätte lg-s 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist.

1. Koit Konstabel on üürilepingu ülesütlemise teate kätte saanud 18.06.
2. Kostja vastulausest nähtub, et kostja on vastanud hageja 17.05.2007 ülesütlemisteatele, seega pidi kostja teate kätte saama hiljemalt 18.06.
3. Võlgnevuse arvestusest nähtub, et kuni 18.06.2007 oli kostjal võlgnevus 2355 krooni. Võlgnevuse arvestusest nähtub ka, et kostja on tasunud 18.06.2007 võlgnevuse 2355 krooni ning saldo on -44,45 krooni, so kostjal tekkis enammaks. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks võlgnevuse tasunud enne ülesütlemisteate kätte saamist. Kuivõrd mõlemad toimingud on tehtud samal kuupäeval, saab eeldada, et need on tehtud samaaegselt. Võib ka oletada, et kostja, saades kätte ülesütlemisavalduse, tasus seepeale võlgnevuse. Kostja esitatud maksekorraldustest ja konto väljavõtetest ei nähtu, et kostja oleks teinud makseid, mida hageja võlgnevuse arvestus ei kajasta. Kuivõrd tehtud maksed kajastuvad võlgnevuse arvestustabelis, ei ole alust arvata, et tabel oleks ebaõige. Enne 18.06.2007 esitatud 3 viimase arve kogusumma oli 2343 krooni, seega võlgnetava üüri summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa (

§ 316lg 1 p 2) ning hagejal oli õigus üürilepingu ülesütlemiseks.

1. Lepingu lõppemiseks oli ka teine alus, kuivõrd lepingu tähtaeg möödus 03.04.
2. Kostja tugines kohtuistungil lepingu automaatsele pikenemisele

§ 310

lg 2 kohaselt.

§ 310

lg 2 sätestab, et kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul kumbki lepingupool ei teata vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist, muutub üürileping tähtaja möödumisel tähtajatuks. Seejuures on

§ 310lg 2 erisätteks sama sätte lg 1 suhtes.

Pikenemise mittesoovimisest teatamise korda ega vormi

ei sätesta.

§ 310

ei anna üürnikule õigust nõuda lepingu sõlmimist uueks tähtajaks, vaid selle eesmärgiks on välistada olukord, kus üürnik jätkab asja kasutamist, kuid kasutamisest tulenev suhe on reguleerimata. Eeltoodu tähendab ka seda, et

§ 310

kohase tahteavalduse korral ei ole nõutav, et üürileandja nimetaks ära lepingu lõppemise täpse aluse, vaid piisab, et üürileandja on selgelt väljendanud soovi saada enda kätte eluruumi valdus.

1. Vaidlust ei ole selles, et hageja on pöördunud kostja poole korduvalt palvega korteri vabastamiseks, nt kirjaga 31.07.
2. Hageja esitas 23.01.2008 kohtusse hagiavalduse nõudega vabastada eluruum. Seega on hageja avaldanud selget soovi saada endale vaidlusaluse eluruumi valdus ning kostja pidi sellest aru saama, et hageja ei soovi muuhulgas, et kostja jätkaks asja kasutamist pärast tähtaja möödumist 03.04.
4. Vastavalt

§ 334

lg 1 üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kuna pooltevaheline üürileping on käesolevaks ajaks lõppenud, tuleb eluruum kostjate valdusest välja mõista. Apellatsioonkaebus

1. Hele Pärn palub tühistada Harju Maakohtu otsuse ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
2. Kaebuse põhjenduste kohaselt on ekslik maakohtu seisukoht, et üürivõlg on tasutud pärast üürilepingu ülesütlemist, sest nimetatud võlgnevused on ümber lükatud ka vastustaja poolt esitatud laekumiste väljatrükiga. Kuna väidetav võlg oli tekkinud 2006, siis liites arved ja tasumised, ilmnes, et esitatud arveid oli kokku 7677.55 krooni eest ja tasumisi kokku 8002.05 krooni. Kohus jättis esitatud tõendid hindamata. 4
3. Maakohus jättis arvestamata, et üürileping on sõlmitud ainult korteri nr x osas ega puuduta maja juurde kuuluva maa kasutamisõigust. Aastatel 2004-2007 oli maamaks kokku 5200 krooni, aastal 2008 3253 krooni. Aprillis 2009 loobus vastustaja maamaksu nõudest, kuid ei ilmutanud valmisolekut makstud raha tagastamiseks. Samuti jättis kohus hindamata vaidluse veemaksu osas.
4. Ekslik on maakohtu seisukoht, et üürilepingu ülesütlemine on jõus, kuna üürilepingu tähtaeg 03.04.2008 on ületatud, sest tähtajalise lepingu lõpetamist ei ole vastustaja taotlenud, kuid erakorraline ülesütlemine on alusetu. Sellele lisandub fakt, et pärast ülesütlemist on vastustaja 2 korda üüri tõstnud, mida ei saa teha lepingut muutmata, veel vähem lõpetatud lepingu puhul. Seega on üürileping muutunud tähtajatuks.
5. Üürilepingu ülesütlemise kirjas ja hagiavalduses väitis hageja, et linnal on vaja seda korterit avalike ülesannete täitmiseks. Küsimusele, milles selline avalik huvi väljendub, ei ole vastatud. Sama maja korter nr xx seisab tühjana juba 12 aastat ja linn ei ole selle vastu mingit huvi üles näidanud. Vastustaja seisukoht
6. Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
7. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja vastusega sellele ning tsiviilasja muude materjaliga, leiab, et kohtuotsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 2 ja § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule menetlusõiguse normide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu, mida ringkonnakohus ei saa kõrvaldada.
8. Vastavalt hagiavaldusele (t lk 1-3) on hageja esitanud hagi vaidlusaluse eluruumi kostjate ebaseaduslikust valdusest vabastamiseks ja nõude aluseks on asjaolu, et hageja üürileandjana ütles pooltevahelise üürilepingu (t lk 11-12, 33) üles üürivõla tõttu.
9. Riigikohus on korduvalt (otsused nr 3-2-1-146-04 20.12.2004, nr 3-2-1-24-05 04.04.2005) analüüsinud

-i sätteid, mis on seotud üürilepingu erakorralise ülesütlemisega üüri tasumisega viivituse tõttu. On asutud seisukohale, et kuna üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe, siis on selle ülesütlemise üldalused sätestatud

§-s

1. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt võib kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Seega võib üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlikuks tähtpäevaks jätab üürnik võla tasumata.
2. Seega üürivõla alusel üürilepingu erakorralise ülesütlemise kehtivuse kontrollimisel tuleb lisaks üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustuse rikkumise (võla olemasolu ülesütlemise teate saamise hetkel) tuvastamisele teha kindlaks, kas üürileandja andis üürnikule rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja. Kui ilmneb, et tähtaega ei antud, on lepingu üles öelnud isikul õigus tõendada, et tähtaja andmine ei olnud konkreetsel juhul vajalik tulenevalt

§ 116lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhust.

21. Käesolevas asjas on maakohus jätnud

§ 196

lg 2 täielikult tähelepanuta ja kohaldamata, kuigi asjaoludest tulenevalt oleks pidanud seda tegema. Võlgnevuse maksmiseks tähtaja andmist ei nähtu ülesütlemise teatest ega muust pooltevahelisest kirjavahetusest. Tähtaja andmist või asjaolusid, millised põhjendaksid, et konkreetsel juhul ei olnud tähtaja andmine

-st tulenevalt vajalik, ei ole hageja hagiavalduses 5 ega hilisemas menetluses puudutanud. Ka ei ole maakohus eelmenetluses pooltele selgitanud selle asjaolu tähtsust ja tõendamise vajalikkust.

1. TsMS § 351 lg 1 kohaselt peab kohus arutama menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest. Lahendis nr 3-2-1-114-08 17.12.2008 on Riigikohus selgitanud, et kohus peab pooltega arutama ka hageja nõude võimalikku õiguslikku kvalifikatsiooni ning et ilma selleta ei ole kohtul võimalik pooltele selgitada, mis asjaolud on asjas olulised, küsida poolte seisukohti nende asjaolude kohta ja selgitada neile, kes neist peab tõendama üht või teist asjaolu. Käesolevas asjas ei ole maakohus selgitanud hagejale vajadust tõendada tähtaja andmist või asjaolusid, millised põhjendaksid, et antud juhul ei olnud tähtaja andmine vajalik. Tegemist on olulise menetlusõiguse normi rikkumisega, milline võis viia ebaõige lahendini.
2. Kui asja uuel arutamisel leiab tuvastamist, et üürileandja ei andnud üürnikule võlgnevuse tasumiseks mõistlikku tähtaega, kuigi pidi seda

-st tulenevalt tegema, oli lepingu erakorraline ülesütlemine tühine ja sel alusel hagi rahuldamiseks alus puudub. 24. Kui aga tähtaeg anti või hageja ei olnud seadusest tulenevalt kohustatud seda andma, tuleb kontrollida ülesütlemise hetkel võlgnevuse olemasolu ja kas selle suurus andis

§ 316lg 1 p 2 kohaselt seadusliku aluse lepingu ülesütlemisele.

Maakohus ongi vaidlustatavas otsuses seda teinud, leides, et seisuga 18.06.2007 oli kostjate võlgnevus 2355 krooni ja et kolme viimase kuu arve kogusumma oli 2343 krooni ning et seega võlgnevuse suurus andis aluse lepingu ülesütlemiseks.

1. Samas nõustub kolleegium osaliselt apellandi väitega, et maakohus ei pööranud tähelepanu kostja K.Konstabeli vastuväitele kõrvalkulude suurusele arvetel. Et kostjad oleksid esitanud esimese astme menetluses vastuväiteid seonduvalt maamaksuga, seda toimiku materjalidest ei nähtu. Apellant ei ole ka kaebuses täpsustanud, millises menetlusdokumendis sellesisulised vastuväited sisalduvad. Kostja K.Konstabel on kirjalikus vastuses hagile (t lk 27) kirjutanud, et „…eelmise aasta veemõõtja valenäitudest rääkisin juba varakevadel, kuid vastati, et kõik on normaalne, et küllap me kulutamegi 30 kanti vett kuus, kuid kui lõpuks õnnestus läbi suruda veemõõtja vahetus, siis oli kulu ca 3 kanti.“ Seega on kostja tõepoolest esmases vastuses teatud määral käsitlenud tarbitud vee kogusega ja selle eest tasumisega võimaliku probleemi olemasolu. Arvestades ka samas vastuses väljendatud kostja selget seisukohta, et ta ei tunnista hageja nõuet, oli maakohtul tulenevalt TsMS § 392 lg 1 p-dest 1 ja 3 kohustus selgitada eelmenetluses välja, mida kostja selle ebaselge väitega silmas peab ning vajadusel andma täiendava tähtaja vastuväite täpsustamiseks ja selle põhjendamiseks tõendite esitamiseks. Asjaolu, et maakohus eelmenetluse ülesandeid vajalikus ulatuses ei täitnud, võis viia ebaõiges suuruses võlgnevuse ja/või kolme kuu üüri tuvastamisele. Üürilepingu ülesütlemise kehtivuse tuvastamisel tuleb veenduda ülesütlemise aluseks oleva võlgnevuse suuruse vastavuses pooltevahelisele lepingule ja seadusele. Seega iseenesest on asjakohased üürniku vastuväited esitatud arvete suurusele. Vastuväidete sisuline põhjendatus tuleb tuvastada asja uuel läbivaatamisel.
2. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kohtuistungil 29.01.2009 esitas hageja esindaja suuliselt alternatiivse hagi aluse --- pooltevaheline leping lõppenud tähtaja möödumisega. Hagiavaldus sisaldas hagi alusena väiteid vaid lepingu lõppemise kohta erakorralise ülesütlemise tõttu. Kuna kohtuistungil hageja täiendas hagi alust alternatiivse põhilise asjaoluga, siis oli tegemist hagi muutmisega TsMS § 376 lg 1 mõttes ja sellele tuleb vastavalt sama sätte lg-le 3 kohaldada hagiavalduse kohta sätestatut, see on vastav avaldus tuleb vormistada kirjakult. Suuliselt ei ole võimalik 6 kohtuistungil hagi alust muuta ja kuni kirjaliku avalduse esitamiseni ei saa lugeda alternatiivset hagi alust kohtumenetluses olevaks. Seega ületas maakohus alternatiivsel alusel hageja nõude lahendamisel hagi piire ja otsus on selles osas vastuolus TsMS §ga
4. Ringkonnakohtul ei ole võimalik asja lõplikult lahendada, sest esmakordselt teises astmes nõude aluseks olevate asjaolude tuvastamine ja tõendite kogumine ning hindamine rikuks oluliselt poolte kaebeõigust. TsMS § 688 lg 3 kohaselt arvestab Riigikohus kassatsioonkaebuse põhjendatuse kontrollimisel ainult nende asjaoludega, mis on tuvastatud alama astme kohtu otsusega.
5. Kolleegium ei analüüsi apellandi väiteid vaidlusaluse eluruumi vajalikkuse kohta kostjatele (kaebuse p 5) ja hageja väitet, et vaidlusalune eluruum on hagejale vajalik avalike ülesannete täitmiseks (kaebuse p 6), sest need asjaolud ei oma menetletava hagi lahendamisel tähtsust. Kohtute menetluses on eluruumi vabastamise nõue üürilepingu erakorralise lõpetamise alusel ja lõpetamine väidetavalt toimus tasumisega viivitamise tõttu. Sellise nõude lahendamisel ei oma tähtsust, millisel otstarbel soovib omanik vabanevat eluruumi kasutada.
6. Kolleegium ei nõustu vastustaja seisukohaga, et apellatsioonkaebus on võetud menetlusse ekslikult. Apellatsioonikohtul puuduvad tõendid, et maakohtu otsus oleks tegelikult jõudnud apellandini varem, kui on märgitud kaebuses, see on enne 29.03.
7. Seega ei ole tõendatud, et kaebus oleks esitatud seaduses ettenähtud 30päevast tähtaega rikkudes ja puudub alus jätta kaebus läbi vaatamata.
8. Kolleegium ei nõustu ka vastustaja seisukohaga, et kuna H.Pärn ei ole pooltevahelise lepingu järgi üürnikuks, ei ole tal õigust esitada sisulisi vastuväiteid lepingu lõpetamist puudutavates küsimustes. H.Pärn on menetletavas tsiviilasjas kostja ja seega on tal kõik TsMS-s sätestatud kostja õigused ja kohustused. Kuna menetletavas asjas tuleb tuvastada muu hulgas lepingu erakorralise ülesütlemise kehtivus, siis on H.Pärnal kostjana õigus esitada vastuväiteid ja tõendeid ka selles osas.
9. Apellant on esitanud koos apellatsioonkaebusega täiendavate dokumentaalsete tõenditena hageja poolt 19.09.2007, 25.01.2008 ja 16.04.2009 esitatud üüriarved ning põhjendab nende vastuvõtmise taotlust sooviga tõendada kohtuistungil esitatud vastuväidet (et üürileping on pikenenud) hagile alternatiivsel alusel. Kolleegium määrab jätta apellandi taotluse rahuldamata ja seda põhjusel, et esitatud tõendid ei oma menetluses oleva hagi lahendamisel tähtsust. Hageja nõuet alternatiivsel alusel kohtu menetluses ei ole (põhjendused otsuse p-s 26). Kui hageja esitab asja uuel läbivaatamisel kirjaliku avalduse hagi aluse muutmiseks (alternatiivse aluse), on kostjatel õigus sellele kirjalikult vastata ja vajadusel esitada vastuväidete tõendamiseks asjakohaseid tõendeid.
10. Kuna kolleegium saadab tsiviilasja uueks läbivaatamiseks maakohtule, siis menetluskulud tuleb jaotada ja kindlaks määrata asja uuel läbivaatamisel. Tiit Kollom Imbi Sidok Ande Tänav