2-07-7313 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Ivika Sillaots, sekretär Marika Pull`i juuresolekul Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 22.10.2009.a.

§ 1lg.2; § 2 lg.1; § 13 lg.2,4; § 15.1 lg.1,2 ja Ts

MS § 163 lg.1, § 434-436, § 438, § 442, § 630-633 Rahuldada E.N.`e, R.K. (K.), R.T., M.P.`i ja G.S. hagi osaliselt. Tuvastada Korteriühistul Mai 16 E.N.`e, R.K. (K.), R.T., M.P.`i ja G.S. vastu neile kuuluvates Pärnus, Mai 16 asuvates korterites elektrikütte likvideerimise ja kaugkütte taastamise nõudeõiguse puudumine seni kuni Korteriühistu Mai 16 üldkoosolek ei ole otsustanud teisiti. Tuvastada Korteriühistul Mai 16 E.N.`e , R.K. (K.), R.T., M.P.`i ja G.S. vastu neile Pärnus, Mai 16 kuuluvates korterites elamu kaugküttega varustamise teenuse eest vastavalt 07.01.2006.a. korteriühistu üldkoosoleku otsusele tasumise nõudeõiguse puudumine. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud poolte endi kanda. 1

§ des 2 lg.1 ja § 13 lg.4 sätestatud elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning nendega seotud majandamiskulude kandmise kohta seadusega antud otsustuspädevuse raamidest, eriti olukorras, kus kõnesoleva korterelamu küttesüsteemi muutmine on toimunud korteriomanike nõusolekul enne KÜ loomist ning elamu teised korteriomanikud peale hagejate , ei ole osalenud ega osale hagejate korterite elektriküttele tehtavate kulude kandmises. Hagejatele kuuluvates korterites elektrikütte likvideerimine ja kaugkütte taastamine ei kujuta endast elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toiminguid ning elamu teiste korterite kaugkütmisele tehtavad kulutused ei seondu kogu elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingutega, mistõttu tuleb lugeda KÜ poolt hagejatele esitatud nõuded alusetuks. Hagejad paluvad tuvastada korteriühistul Mai 16 hagejate vastu neile Pärnus, Mai 16 kuuluvates korterites elektrikütte likvideerimise ja kaugkütte taastamise ning Pärnus, Mai 16 asuva elamu kaugküttega varustamise teenuste eest tasumise nõudeõiguste puudumine. Kostja kirjalikud vastuväited Kostja kirjalikus vastuses hagi ei tunnistanud. Ebaõige on hagiavalduses esitatu, et ühes hagejate korterite küttesüsteemi ümberseadistamisega likvideeriti Pärnus, Mai 16 asuvas korterelamus kõigi korteriomanike nõusolekul kaugkütteseadmed korterelamu üldkasutatavates ruumides. Nimetatud tööd teostati 2000.a. Nagu nähtub AS Arinco Projektibüroo korterite elektriküttele üleviimise projektist ja Pärnu Linnavalitsuse 02.12.1994.a. määrusega nr.46 kinnitatud ”Olemasolevate hoonete kütmisel ning sooja veega varustamisel elektri- ja soojusenergia üheaegse kasutamise eeskirjas sätestatust lasus hagejatel kohustus mitte halvendada elektriküttele v. soojaveevarustusele ülemineku puhul teiste 2

§-ga 13 lg.4 on käesoleval juhul korteriühistu otsused kui elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Hagejatel kui korteriühistu liikmetel oli õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole 3 kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Hagejad on nimetatud tähtaja mööda lasknud. Seega on üldkoosoleku otsus 07.01.2006.a. jõustunud ka hagejate suhtes ning neile kui KÜ liikmetele täitmiseks kohustuslik. Elamu tehnosüsteemide v. nende osade paigaldamine v. eemaldamine on eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis ning see on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. Nagu selgub OÜ Termopilt poolt 2006.a. märtsis koostatud soojusauditist Mai 16 elamu suhtes, milline on teostatud korteriühistu tellimisel ning on olnud tutvumiseks kättesaadav ka hagejatele, siis auditi käigus on tuvastamist leidnud, et kuivõrd elamu Mai 16 tänane küttesüsteem ei võimalda ümberhäälestust, võib seetõttu piirete kaudu vähendamise arvestuslik efekt ka saavutamata jääda, väljendudes hoopis ruumide ülekütmises. Samuti jäi ülevaatuse käigus silma hoone ruumide kuni 4 kraadi ulatuses muutuv sisetemperatuur ning samuti küttevee erinevad temperatuurid püstikutesse sisenemisel võrrelduna soojussõlme läheduses asuvaid ja maja otstes asuvaid püstikuid, millised asjaolud viitavad küttesüsteemi tasakaalustamatusele. Küttesüsteemi tasakaalustamiseks on vajalik tellida tasakaalustusprojekt, mille raames arvutatakse uuesti üle iga radiaatori koormused ning määratletakse nii vajalikud vooluhulgad igas püstikus. Igale püstikule tuleb paigaldada liiniseadeventiil ning vastavalt tasakaalustusprojektile välja häälestada. Nagu selgub elektrienergia kuluarvestusest hagejate korterites, on nimetatud korterite elektritarbimine isegi talve perioodil niivõrd minimaalne ja kostja arvates antud korterites ei ole tagatud normaalne soojustemperatuur. Selle võrra aga kasutavad hagejate korterid soojusenergiat kõrvalasuvate ning keskküttega köetavate korterite arvelt. Menetluse käik Hagejad kirjalikus arvamuses kostja vastuse kohta leiavad, et hagejate korterites küttesüsteemi ümberseadistamisega kaasnes tegelikkuses kaugkütteseadmete likvideerimine korterelamu üldkasutatavates ruumides. Kostja on saatnud hagejatele meeldetuletusi , milles kohustati hagejaid tasuma Pärnus, Mai 16 asuva elamu keskküttega varustamise kulude eest. Meeldetuletusega kaasnes korteriühistu ähvardus esitada hagejate vastu kohtusse võlanõuded kaugkütte eest, mida hagejad ei ole tarbinud. Kostja poolt tehtud märkus projekti tehnilisele skeemile on kirjutatud käsitsi ning allkirjastatud mitteloetavalt. Nimetatud viitest, et kütteviisi otsustab majavaldaja on kostja poolt kohatu teha järeldusi hagejate toimingute ebaseaduslikkuse üle. Hagejate toimingud on kooskõlas seadusega ja Pärnu Linnavalitsuse 02.12.1994.a. määrusega nr.46. KÜ Mai 16 erakorraline koosolek toimus 07.01.2006.a. koosoleku protokolli väljavõttest nähtub, et otsustati taastada järgmisest kütteperioodist esialgne seis elektriküttel olevates korterites ja kuni uue kütteperioodi alguseni maksavad elektriküttel olevad korterid endiselt 10 % keskkütte arvestuslikust küttekulust korterile. Nimetatud otsuse poolt hääletas 42. Väljavõtte allmärkusena on kirjas, et tegelik koosolekul 3

imuses otsust vastu võtta, kuna elektrikütte likvideerimine ja kaugkütte taastamine ei kujuta endast elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalikke toiminguid. Üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja korteriühistu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Kui kokkukutsumisel on rikutud seaduse v. põhikirja nõudeid , ei ole üldkoosolek õigustatud otsuseid vastu võtma v..a. siis, kui üldkoosolekul osalevad v. on esindatud kõik liikmed. Kui juriidilise isiku organi otsuse alusel ei ole tehtud kannet registrisse, võib otsuse tühisusele tugineda piiramatult, sest õigusaktides ei ole piiravaid tähtaegasid kehtestatud. Hagejad paluvad hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja kirjalikes vastuväidetes leidis, et hagejate poolt esitatud AS Arinco Projektibüroo poolt koostatud projekt ja AS Pärnu Soojuse kooskõlastus kehtib vaid hoone valdaja nõusolekul. Hoone valdaja 1996.a.- l oli ME Ranna ja tema nõusolek puudub. Esitatud kütte sulgemise aktis nr.65/18.02.1997.a. on öeldud, et korteri omanik kindlustab sulgeseadme suletud asendi ja plommi puutumatuse. Sama on kirjas ka sooja vee sulgemise aktis 285/ 4

§ 2

lg.1 järgi on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. 07.01.2006.a. korteriühistu liikmete erakorralisel üldkoosolekul võeti vastu otsus taastada ehitises kaugküte ning kohustati elektriküttele ümberseadistatud korterite omanikke taastama enda eluruumides kaugküte järgmisest kütteperioodist ja kuni uue kütteperioodi alguseni maksvad elektriküttel olevad korterid endiselt 10% keskkütte arvestuslikust küttekulust korterile. Korteriühistu juhatuse otsus jõustub kümnendal päeval, arvates päevast, mil see tehti teatavaks kõigile korteriühistu liikmetele põhikirjas sätestatud korras (

§ 13lg.2).

Korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates (

§ 13lg.3).

MTÜS § 24 lg.1 järgi kohus võib mittetulundusühingu vastu esitatud hagi alusel kehtetuks tunnistada seaduse v. põhikirjaga vastuolus oleva üldkoosoleku otsuse. 5

imus, mida ei olnud koosoleku kokkukutsumise teates märgitud, üldkoosolekul puudus kvoorum ja üldkoosolek ei olnud pädev otsust vastu võtma ning tühine õigustoiming ei saa vaidlustamistähtaja möödudes muutuda kehtivaks. Hageja väited, et korteriühistu pädevuses ei olnud vastu võtta otsust likvideerida elektriküte ja taastada kaugküte hagejatele kuuluvates korterites ning tasuda Pärnus, Mai 16 asuva elamu kaugküttega varustamise kulude eest, ei ole põhjendatud.

§ 13

lg.4 kohaselt korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

§ 15

.1 lg.1 järgi majandamiskulud

tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Lg.2 kohaselt eluruumi hoolduseks

tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks

tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide , tehnosüsteemide v. nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist v. ennistamist. Sama sätestas

enne 22.10.2006.a. jõustunud muudatusi. Kohus leiab, et elamusisene kaugküttesüsteem on korteriomanike kaasomandis. Selline on ka kohtupraktika – RKL 3-2-1-153-05. Vastavalt eeltoodud

sätetele on korteriomanike kaasomandis oleva kaugküttesüsteemi eemaldamine, asendamine ja taastamine eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlbulikus seisundis ning see on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. Samuti mõttelise osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub , valdamisega seonduv tuleb korteriühistus KOS § 1 lg.1 ja § 8 lg.1 kohaselt otsustada

ja AÕS sätete alusel, arvestades

§ 1lg.2 tulenevalt ka MTÜS sätestatud põhimõtteid.

AÕS § 72 lg.1 tulenevalt puudub kaasomanikul õigus ainuisikuliselt otsustada asja üle. Kaasomandi puhul toimub ühise asja valdamis-, kasutamis- ja käsutamisõiguse teostamine kaasomanike kokkuleppel, selle puudumisel enamuse otsuse alusel. Seega kuulub igale kaasomanikule ainult teatud osa ühisest otsustusõigusest e. õigus osaleda ühise asja suhtes otsuse tegemisel. Seega korteriühistu on pädev vastu võtma otsuseid kaugküttesüsteemi taastamise ja samuti kaugkütte eest tasumise osas ja hageja väited selles osas ei ole põhjendatud. Kuna elektrikütte radiaatorid on paigaldatud kaugkütte radiaatorite asemele tuleb endise olukorra taastamiseks likvideerida ka elektriküte olemasoleval kujul (tl.297 hageja esindaja seletus kohtule).

§ 1

lg.2 järgi korteriühistuseaduses sätestamata

imustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. TsÜS § 38 lg.2 kohaselt juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses sätestatud v. kui otsus on vastuolus heade kommetega v. kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks v. muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet v. kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. MTÜS § 24.1 lg.1 järgi üldkoosoleku otsus on tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks v. muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet v. ei vasta headele kommetele. Otsus on 6

imus „tsentraalkütte kulude jaotamisest elektriküttega korteritele“. Samas võeti üldkoosolekul vastu otsus „järgmisest kütteperioodist taastada esialgne seis elektriküttel olevates korterites. Kuni uue kütteperioodi alguseni maksvad elektriküttel olevad korterid endiselt 10% keskkütte arvestuslikust küttekulust korterile“. MTÜS § 21 lg.4 (otsuse vastuvõtmisel sätestatud redaktsioonis) järgi üldkoosolek on pädev vastu võtma otsuseid sellistes

imustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

imustes , mida ei ole üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, võib vastu võtta otsuseid , kui üldkoosolekul osalevad v. on esindatud mittetulundusühingu kõik liikmed. Korteriühistu põhikirjas ei ole sätestatud teisiti. Seega üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei olnud koosolekul arutamisele tulevat

imust s.o. endise olukorra taastamine e. elektrikütte likvideerimine ja kaugkütte taastamine, üldse näidatud ja seda ei olnud teatest võimalik ka välja lugeda. See on käsitletav koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisena, mis toob kaasa otsuse vastuvõtmise korral selle tühisuse. Selline on ka Riigikohtu praktika – RKL 3-2-1-2208. Üldkoosolekul ei osalenud kõik korteriühistu liikmed ja ka mitte kõik hagejad. Seega on õiged hagejate väited, et üldkoosolekul otsuse vastuvõtmisel on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda ja 07.01.2006.a. otsus taastada järgmisest kütteperioodist esialgne olukord e. kaugküte, on tühine. Mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus koosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid. Korteriühistu Mai 16 põhikirja p.6.3 järgi üldkoosoleku otsuse vastuvõtmisel annab iga korteriomand selle omanikule ühe hääle. Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel on esindatud üle poole korteriomanditega määratud häältest ja kui koosolekule ei tulnud kohale vajalikku arvu ühistu liikmeid v. nende esindajaid, kutsutakse sama päevakorraga kuu aja jooksul kokku korduv üldkoosolek, mis on otsustusvõimeline sõltumata kokkutulnud liikmete v. nende esindajate arvust. Korteriühistu põhikirja p.4.1.1 järgi ühistu liikmel on õigus isiklikult v. oma volitatud esindaja kaudu osa võtta ühistu liikmete üldkoosolekust, kusjuures füüsilisest isikust ühistu liiget võib koosolekul esindada korteriomaniku abikaasa, täisealine perekonnaliige v. korteri kaasomanik v. teine ühistu liige. Põhikiri on kooskõlas

§-ga 10.1 üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud redaktsioonis. Seega üldkoosolekul pidi osalema 65 + 1= 66 korteriomanikku. Üldkoosoleku nimekirja järgi oli kohal 67 korteriühistu liiget, korteritel 98 ja 99 üks omanik, seega esindatud 68 korterit (I toimik, tl.96-97). Hagejate väitel üldkoosolekul ei olnud kvoorum koos, sest osalejaid oli alla poole. Hagejate väitel osales 64 korteriomanikku. Kohal ei olnud ja nõuetekohane volikiri puudus korter nr.83 S., Korter 73 omanik on R.S. ,aga kohal oli ja allkiri on L.S., kellel puudus volikiri. 7