) § 23 lg-s 8 sätestatud tähtaja jooksul taotletud ehituslubasid ega keeldunud ehituslubade väljastamisest ning oli õigusvastaselt tegevusetu, esitas kaebaja esialgu vaide ning hiljem halduskohtule kaebuse, tuvastamaks vastustaja õigusvastast tegevusetust ning kohustamaks vastustajat lahendama kaebuse esitaja taotlused. Tallinna Ringkonnakohtu 03.11.
Vaidlustatud korralduses viidatakse abstraktselt, et ehitusprojektid ei vasta Majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002 määruse nr 70 „Nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavale ehitusprojektile“, kuid pole viidatud, millistele konkreetsetele viidatud määruse punktidele kaebuse esitaja poolt esitatud ehitusprojektid ei vasta. Tegemist ei ole kontrollitava, selge ega ka ühemõttelise haldusaktiga, vastava nõude seab HMS § 55 lg
Korralduse lk-delt 2-3 võib lugeda, et kaebuse esitaja ei ole enam kui 7-aastase arendustegevuse käigus suutnud valmis ehitada ühtegi arendusprojekti; kaebajale on ajavahemikul 08.08.2006-30.01.2007 väljastatud kokku 18 ehitusluba, millest ühtegi ei ole suudetud realiseerida ning pooleliolevad ehitised väidetavalt risustavad Rae külamaastikku. Kaebaja on seisukohal, et sellised väidetavad asjaolud ei saa
2 7. Korraldus on materiaalselt õigusvastane, kuna ehitusprojektide järgsed hooned ei ole vastuolus DP-ga ei hoone kõrguse ega korruselisuse osas. Räägusilla tn 6, 8 ehituskrundi kõrgusmärgid asuvad tegelikkuses 46,14 abs – 48,17 abs. Sealjuures, Räägusilla tn 6, on ainsaks ehituskrundiks, kus on säilinud Rae vallavalitsuse poolt mainitud “loomulik maapind”. Kuna pinnas oli soine, siis on seda Räägusilla tn 8, 10, 12 kruntidel kooritud ca 1 m ja enamgi. Seega, “loomulikust maapinnast” ei olnud enam midagi järel isegi detailplaneeringu koostamise ajal ning just sellisel kujul pidas vallavolikogu võimalikuks detailplaneering kehtestada. Tegemist on ebatasase pinnasega ehituskruntidega, mida on vajalik tasandada ja tugeva täitematerjaliga täita, et sinna üldse ehitada saaks. Korterelamud Räägusilla tn 6, 8 on projekteeritud nii, et nende esimese korruse (s.o esimese elamukorruse) nullpind on kõrgusel 49,10 abs. Kuna just Räägusilla tn 6 hoone alla jääva loodusliku (koorimata) maapinna kõrgus on 48,17 abs, on ehitustehnilistel kaalutlustel maapinda tõstetud kõrguseni 49,10 abs ning selle tulemusel on saavutatud stabiilne ehitusalune pind nii Räägusilla tn 6 kui ka 8 projekteeritud korterelamule. Detailplaneeringu järgse maa-aluse parkla ehitamine on sisuliselt võimatu, kui maapinnast, mis asub kõrgusel ca 46 abs, tuleks projekteerida maasse veel umbes 3 m. Sellisel juhul asuks pinnavesi, mis on kõrgusel 45,95 abs, kõrgemal, kui garaažipõrand, mille tagajärjel võib raskemate ilmastikutingimuste korral tekkida oluline kahju. Detailplaneeringu kohaselt on Räägusilla tn 6, 8, 10, 12 asuvatele kruntidele lubatud püstitada kuni 3-korruselised korterelamud, kõrgusega kuni 11 m planeeritud maapinnast. Detailplaneeringu menetlemine lõppes 23.05.2001 volikogu otsusega, millega detailplaneering kehtestati. Vastavalt 23.05.2001 kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 9 lg 2 p 2 määrati detailplaneeringuga kruntide ehitusõigus. Kruntide ehitusõiguse määramisega fikseeriti krundi kasutamise sihtotstarve; lubatud ehitiste arv krundil; ehitiste lubatud suurim ehitusalune pind ja ehitiste lubatud kõrgus (planeerimis- ja ehitusseaduse § 9 lg 4 p 1-4). Sel ajal kehtis 19.06.1991 Eesti Vabariigi Ehitusministeeriumi käskkiri nr 63 „Hoonete näitajad ja nende arvutamise eeskirjad“ (edaspidi Ehitusministeeriumi käskkiri). Kuigi tegemist ei olnud formaalselt siduva haldusaktiga, lähtuti halduspraktikas hoonete põhinäitajate ja nende arvutamisel just Ehitusministeeriumi käskkirjas sätestatud põhimõtetest. Seega, ka detailplaneeringuga fikseeritud ehitusõiguse määratlemisel lähtuti tehnilises osas Ehitusministeeriumi käskkirjast. Eelnimetatud dokumendi p 2.5 kohaselt, hoone korruselisuseks nimetatakse kõigi maapealsete korruste arvu. Maapealsete korrustena määratles Ehitusministeeriumi käskkiri ka tehnilised korrused, mansard- ja katusekorruse ning soklikorruse, kui ta lagi on ümbritsevast keskmisest maapinnast vähemalt 2 m kõrgusel. Eeltoodust järeldub, et kui detailplaneering määratles „lubatud korruste arvuna“ 3 korrust, siis see tähendas, et detailplaneering lubas ehitada 3 maapealset korrust. Rae vallavolikogu loa realiseerimise suhtes tekkis AS-il Räägusilla Kinnisvara PS § 10 kohaselt õiguspärane ootus. Kuna ehitusõiguse piiramine detailplaneeringuga kujutab endast juba iseenesest PS §-des 31 ja 32 sätestatud ettevõtlusvabaduse ja omandivabaduse kitsendamist, siis PS § 10 kohaselt on välistatud antud kitsenduste veelkordne kitsendamine. Detailplaneering on koostatud avatud menetluses ning materiaalselt ja formaalselt õiguspäraselt kehtestatud. Detailplaneeringu materiaalset ja formaalset õiguspärasust kinnitab asjaolu, et detailplaneeringut pole halduskohtus vaidlustatud ning detailplaneering on siiani kehtestatud kujul õiguslikult siduv. Määrus, millest lähtub vallavalitsus, on kehtestatud
lg 4 alusel, mis sätestab, et ehitise tehniliste andmete loetelu ja pindade arvestamise alused kehtestab majandus- ja kommunikatsiooniminister. Korruselisuse osas sätestab Määruse § 22 lg 1, et hoone korruselisuse määramisel võetakse arvesse kõigi korruste arvu (vrd Ehitusministeeriumi käskkiri p 2.5.: /.../ maapealsete korruste arvu /.../). Sealjuures, Määrus täpsustab § 22 lg 2 kohaselt, et ehitise maapealsete korruste arv, mille hulka kuulub ka soklikorrus, kui selle lagi on ümbritsevast maapinnast vähemalt kahe meetri kõrgusel, ja katusekorrus, tähistatakse nullist suurema arvuga. Määruse § 22 lg 3 järgi ehitise 3 maa-aluste korruste arv tähistatakse nullist väiksema arvuga. Seega, määruse ainus erinevus Ehitusministeeriumi käskkirjast seisneb selles, et peale planeerimis- ja ehitusõiguse reformi tuleb ehitusõiguse määratlemisel eraldi fikseerida maapealsete ja maa-aluste korruste arvud. Seda ei ole aga detailplaneeringus tehtud, kuna seda ei nõutud ning maa-aluste korruste arvu ei piiratud. AS Räägusilla Kinnisvara on seisukohal, et detailplaneering lubab Räägusilla tn 6, 8, 10, 12 kruntidele ehitada korterelamud, millel on kolm maapealset korrust. Samuti on kaebaja seisukohal, et tulenevalt Ehitusministeeriumi käskkirjast, mis ei täpsustanud maa-aluste korruste eksplikatsiooni korda, ei ole maa-aluste korruste rajamine piiratud. Vastupidi, detailplaneeringu kaustas olevad kaardid, mis on detailplaneeringu lahutamatuks osaks, näevad ette parkla rajamise korterelamute alla. Sellest tulenevalt on kaebaja kokkuvõtlikult seisukohal, et detailplaneering lubab ehitada korterelamutele 3 maapealset korrust ja maa-aluse korruse sõidukite parkla jaoks. Ka üldlevinud õiguslike arusaamade pinnalt enne määruse jõustumist oli selline tõlgendus ainuvõimalik. Vastustaja eksib oma jäigas ning arusaamatus positsioonis (positsiooni materiaalseid eesmärke selgitamata), et kuna ehituse eskiisides on fikseeritud 3 maapealset ja 1 maaalune korrus, siis on tegemist ehitusmahtu ületava ehitisega ning ehitusluba ei väljastata. Määrus ei saa muuta haldusakti (detailplaneeringut). Haldusorgan peab haldusakti andmisel (detailplaneeringu kehtestamisel) lähtuma seaduslikkuse põhimõttest, st haldus peab olema kooskõlas kehtiva õigusega, mitte hiljem kehtima hakkava õigusega (PS § 3 lg 2, 154). Detailplaneeringut tuleb tõlgendada detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud õiguse valguses. Avatud menetluses jõuti kompromissini, et maaüksustele Räägusilla tn 6, 8, 10, 12 võis ehitada kolme maapealse korrusega elamu. Selline oli detailplaneeringu mõte ja sellistel tingimustel tuleb seega ehitusluba väljastada, sõltumata määrusest, millega vastustaja soovib muuta planeeringut ilma kohast menetlust läbi viimata. 8. Isegi kui ehitusloa taotlustes on puudused, pole vastustaja andnud
lg 2 alusel kaebajale võimalust puuduste kõrvaldamiseks, vaid on koheselt ning seetõttu õigusvastase haldusaktiga keeldunud ehitusloa väljastamisest. Kuivõrd
lg 1 alusel väljastab ehitusloa kohalik omavalitsus (käesoleval juhtumil Rae Vallavalitsus, mitte aga hr E.H), siis saab ka
lg 2 alusel üksnes kohalik omavalitsus (käesoleval juhtumil Rae Vallavalitsus, mitte aga hr E.H) täita
lg-s 2 sätestatud kohustust võimaldada kõrvaldada ehitusloa taotlustes esinevad puudused. Seega ei olnud E.Hl mistahes pädevust 01.12.
lg 2 alusel võimaldanud kaebuse esitajal kõrvaldada puudusi viie tööpäeva jooksul ehitusloa väljastamisest keeldumise aluse selgumise päevast arvates, vaid on koheselt ning
Samas
ei võimalda
Seega on vaidlustatud korraldus täielikult õigusvastane haldusakt. VASTUSTAJA SEISUKOHAD
11. Vastustaja möönab, et ehituslubade väljastamisest keeldumisel ei saa ilmselt
lg 1 p 1 mõttes tugineda üksnes asjaolule, et kaebaja ei ole enam kui 7 aastase arendustegevuse käigus suutnud valmis ehitada ühtegi arendusprojekti. Olgugi, et vaid antud asjaolule keeldumisel tugineda ei saa, omab see antud juhul siiski lisaks peamisele ehitusloa väljastamisest keeldumise põhjusele (so ehitusprojekt ei vasta detailplaneeringu tingimustele) avalike huvide seisukohast olulist tähtsust ehitusloa taotluse menetluses asjaolude tuvastamisel, igakülgsel kaalumisel ja otsustamisel. Olukorras, kus kaebajale on väljastatud tänaseks kokku hoonete ehitamiseks 18 ehitusluba ja millest ühtegi ei ole suudetud mitme aasta vältel valmis ehitada või suuresti üldse nende ehitamisega alustada, näitab see selgelt suutmatust hooned ja rajatised (sh. Räägusilla arendusala infrastruktuur) lõpuni valmis ehitada. Seetõttu on põhjendatud asuda seisukohale, et ilmselt ei oleks kaebajal kavas asuda reaalselt ehitama oma arendusalal teiste hulgas välja ka vaidlustatud korralduses märgitud hooneid juhul, kui vajalik ehitusluba Rae valla poolt väljastatud oleks. On selge, et sellised aastaid seisvad ja pooleliolevad arendusalad kahjustavad oluliselt avalikku ruumi ning põhjustavad pikema aja vältel kahju keskkonnale.
lg 4 alusel, mis sätestas, et ehitise tehniliste andmete loetelu kehtestab majandusminister. Määrus jõustus samuti 01.01.2003.a. ning kui kaebaja selle määruse ja
kehtimise ajal tellis korruselamute projektid, pidi ta lähtuma määruse nr 69 §-st 22 lg 1, mille kohaselt võetakse ehitise korruste arvu määramisel arvesse ehitise kõikide korruste arv - mis tähendab, et 3 maapealse korruse ja 1 maa-aluse parklakorrusega hoonete puhul on tegemist 4-korruseliste majadega, mida detailplaneering vaidlusalustele kruntidele püstitada ei luba. Seega ei muuda määruse nr 69 § 22 lg 1 mingilgi määral detailplaneeringut ega riku kaebaja õiguspärast ootust. Õiguspärase ootuse kohaselt on igaühel õigus mõistlikule ootusele, et õigusaktiga lubatut rakendatakse isiku suhtes, kes on hakanud oma õigust realiseerima. Detailplaneering ei luba kaebajal ehitada 3-korruselise maapealse hoone alla lisakorrust parklakorrust (maapinna planeerimine oli lubatud kuni 0,3 m), niinimetatud maaalust lisakorrust ei arvesta korrusena detailplaneeringu kehtestamise ajal 23.05.2001.a. jõusolnud ehitusministeeriumi käskkiri, mis aga korterelamute projektide koostamise ajaks, s.o. ajaks, mil kaebaja asus oma detailplaneeringus lubatud ehitusõigust realiseerima, oli kehtivuse kaotanud. KOHTU PÕHJENDUSED Kohus uurinud menetlusosaliste seisukohti ja tutvunud toimikusse esitatud materjalidega ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. 14. Vaidlust ei ole küsimuses, kas vaidlustatud 16.12.2008.a. korralduse nr 1512 andis välja pädev haldusorgan. Kuigi kaebaja märgib kaebuses seotult ametnik E.H tegevusega isiku pädevuse osas kahtlused, millel kohus peatub hilisemalt, nähtub, et korralduse väljaandmise õiguses vallavalitsuse poolt kaebaja ei kahtle.
lg 1 alusel ja vastavalt Rae Vallavolikogu 16.12.1997 määrusega nr 32 kinnitatud Rae valla ehitusmääruse p-le 3.11, kuulub kaebajale ehituslubade andmise üle otsustamine Rae Vallavalitsuse pädevusse. Kaebuse esitaja oli esitanud ehituslubade taotlused Räägusilla tn 6,8,10 ja 12 korterelamutele koos lisadega projekteerija kaudu Rae Vallavalitsusele 14.11.2006.a. Kaebuse esitaja väide, et Tallinna Ringkonnakohus on oma otsusega tuvastanud, et E.H ei olnud pädev otsustama kaebaja ehituslubade taotluste üle, on käesoleva kaebuse kontekstis esitatud eksitavalt. Märgitud kohtuotsuse p-is 8 on ringkonnakohus pidanud silmas asjaolu, et spetsialist E.H saadetud ekirjad ei olnud otsusteks, mis oleks toonud õiguslikke tagajärgi, kaebuse esitaja taotlus tuli lõplikult lahendada ehitusloast andmise keeldumisega või siis ehitusloa väljastamisega, kuid kohtuvaidluse ajaks selliseid haldusakte ei olnud vormistatud, seega puudus pädeva organi otsus, mistõttu loeti vastustaja 6 viivitus õigusvastaseks. See ei sea kahtluse alla E.H volitusi teostada menetlustoiminguid. E.H on pädev spetsialist tegema kõiki neid toiminguid, mis on pädev tegema vallavalitsus planeeringute alases tegevuses selleks, et vallavalitsus saaks vastavalt kas teha keelduva otsuse taotluse suhtes või siis vastupidiselt, teha positiivne otsus ehituslubade väljastamiseks. Kaebaja ei vaidlusta, et E.H on Rae Vallavalitsuse töötaja, nähtub, ta on kirjad väljastanud kui ehitusameti juhataja, kirjadega ei otsustatud ehituslubadest andmise keeldumist. Vastavalt on ka Rae valla ehitusmääruses p 3 ja p 4 sätestatud menetlustoimingute teostamise õigus ning kohus ei nõustu kaebajaga, et ametnik ei oleks saanud esitada vajalikke nõudeid ja teateid, et kaebaja saaks kõrvaldada puudused, kui need taotluses esinesid.
Kohus nõustub selle järeldusega. Vastustaja teavitas kaebajat ehitusprojektis esinevatest puudustest, neid arutati vaidemenetluses ja haldusasjas nr 3-07-456; põhjused korrati 01.12.08.a. e- kirjas ja on selles ära märgitud ning lisaks teatati, et sama kiri saadetakse ka postiga, vastavalt saadeti välja postiga kiri nr 6-10/
lg 2 lähtuvalt vastustaja leidnud, et projekteeritud korterelamud ei vasta Räägusilla elamukvartali DP-s ettenähtud ehitusõigusele. 7 Vastustaja on enne keeldumist teavitanud kaebajat, et DP kohased ehituskrundid on moodustamata, tehnovõrkude rajamist ei olnud alustatud, ehitusprojekti lahendused ehitiste korruselisuse ja kõrguse osas olid vastuolus DP-ga kehtestatud ehitusõigusega. Vald teavitas kaebajat puudustest e-kirjadega, tagastatud vaides 06.02.07 korraldusega nr 205. 01.12.08 on menetleja esitanud uuesti teabe, mis osas vajaks projektdokumentatsioon muutusi. Vastustaja on jäänud seisukohale, et DP-ga on lubatud kinnistutel võib vertikaalplaneerimise teel reljeefi muuta ca 0,3 m, planeerides pinnast nii, et sadevesi valguks hoonest eemale. Ehitusprojektides oli aga kavandatud tekitada hoonete vundamentide, sh I korruse ümber kunstlik pinnasevall. Vastustaja selgitas, kuidas looduslikust maapinnast oli lubatud teha koorimist ning et selliselt sai teha projekteerimist hoonete kõrguse määramiseks ja lubatud kõrguseks on kuni 11,0 m maapinnast. Kaebaja kavatses rajada maa-alused parklad hoonete alla, mida DP ette ei näinud. Vastustaja leidis, et DP tingimuste kohaselt ei ole ette nähtud 4 korruseliste hoonete ehitamine, vaid ehitada tohib 3 korruselised elamud. Kaebaja tähelepanu oli juhitud seega asjaolule, et puudulike jooniste esitlus ei võimalda üheselt mõista majade kõrgusi, neist ei nähtu loomulik maapind koos kõrgusmärkidega, majade lõigetel puudub maapinna looduslik kõrguspiir ja sellest tulenevalt on hoonete kõik kõrgusmärgid eksitavalt valed. Vastustaja selgitas ka, et projekteeritavate hoonete nurkade koordinaadid jäid määramata ja esitamata ehitusloa taotluse blanketil; ehitusprojektide tehniliste lahenduste eriosad ei vasta
nõuetele ja
lg 10 alusel kehtestatud Majandus-ja Kommunikatsiooniministri 27.12.02 määruse nr 70 „Nõuded ehitusloa taotlemisel esitatavatele ehitusprojektide„ nõuetele; sama määruse § 5 nõuded olid täitmata, nt Määruse § 5 lg 1 p 2 , § 5 lg 4, § 6 lg 1 p 3, § 6 lg 1 p 6 ja lg 4, puudus elektripaigaldise lahenduse eriprojekt, sisuliselt on esitamata vertikaalplaneerimise joonis. Vastustaja ei saanud aktsepteerida eksitavaid ja tegelikule ehitamisele mittevastavaid jooniseid ja viidatakse
lg 1 ja eelmärgitud määruse § 1; ehitusprojektidelt puudusid kinnisasja omaniku AS Räägusilla KV esindaja kooskõlastavad allkirjad, autoparklad olid suures osas projekteeritud tänava/teemaale, kuigi lahendus peab olema tehtud kinnistu piires. Kaebuse esitaja ei ole vastu vaielnud enamikele neist esiletoodud puudustest ning kaebaja on pidevalt keskendunud mõnele põhiprobleemile, kuigi nähtub, et kõigi soovitud ehituslubadega seondub asjaolu, et vastustaja ei saanud aktsepteerida ehitusloa taotlemisel ehitusprojektide suhtes kehtestatud viidatud määruse nõudeid. Kaebajale ei saa väljastada ühegi hoone suhtes ehitusluba, kui ei ole korrastatud DP realiseerimiseks vajalik dokumentatsioon. 18. Ehitusloa andmine on kohaliku omavalitsuse nõusolek ehitiste püstitamiseks (
lg 1 p 1), millega tehakse kindlaks projekteeritud ehitise vastavus õigusnormidele, vastavalt on kohtupraktikas seda küsimust käsitletud ja kaebaja viidatud Riigikohtu otsuses nr 3-3-1-25-02 p 25. Kaebaja ei vaidlusta seda põhimõtet, seega ei ole vaidlust küsimuses, et kohalikul omavalitsusel on õigus ja kohustus ehitusloa taotluse menetluse käigus kontrollida ja hinnata, kas projekteeritud ehitis ka tõepoolest vastab kõikidele normidele. Käesolevas vaidluses on vaidlusküsimused puhkenud samadest asjaoludest, mis on senimaani arutluse all olnud, mistõttu 16.12.08 korraldusega nr 1512 keelduti kaebajale ehitusloa väljastamisest. 05.02.09 väljastati kaebajale korraldus nr 107, millega lahendati kaebaja esitatud vaie. Korralduses nr 1512 märgitakse ära asjaolud ja senine menetluskäik, seega on korraldusest jälgitav, millisel viisil on kaebajat teavitatud ehitusloa taotluse menetlusest ning kuidas käitus kaebuse esitaja, kui oli saanud teada, et tema esitatud eskiisprojektid ei vasta vallavolikogu 23.05.01.a. otsusega nr 205 kinnitatud detailplaneeringule. Kohtu arvates ei muuda sellise menetluse esiletoomine kuidagi kaebaja õigusi ning ei muuda haldusakti ka tema jaoks ebaselgeks. Samas nähtub, et korraldusega selgitatakse ühtlasi kaebuse esitajale veelkordselt, mis olid põhjusteks, et ehitusloa taotleja ka teistkordselt esitatud taotlusi ei saanud rahuldada. Nimelt nähtub, et kui komisjon oli lükanud eskiisprojektid tagasi, siis 23.10.06 esitas kaebaja ikkagi samad dokumendid muutmata kujul, st et kaebaja ei arvestanud komisjoni märkustega. Ka peale seda esitas menetleja 24.10.06 uuesti e-kirjadega teated hoonete ehitamist takistavatest asjaoludest, 14.12.06 8 saadeti uuesti e-kirjad ja teatati esialgsed tulemused projektide läbivaatamise kohta ning jätkuvalt takistustest, mis ehitamist ei võimaldaks. Kuivõrd oli märgitud, et projekteeritud elamud ehitusõiguse osas ei vasta kehtivale Räägusilla DP-le, projekteeritud on hoonetele 4 korrust, kuid DP näeb ette kuni 3 korrust; elamute kõrguseks on vähemalt 12, 0 m loomulikust maapinnast, kuid DP näeb ette kuni 11,0 m. Seega olid kaebajale pikka aega teada, missugused DP nõuded olid jäänud täitmata ja missugusest ajast. Haldusaktis selgitatakse, et kontrollijal lasuvad kohustused teha selline võrdlus; veel selgitati, et mahukate projektide tõttu ei määratud konkreetset tähtaega, kuna seadusest tulenev 5 päevane tähtaeg on ilmselgelt muudatuste tegemiseks liiga lühike. Haldusakt märgib ka ära, et sellele reageeris kaebuse esitaja hoopiski vaidega 19.01.07, milles heitis ette vallavalitsusele tegevusega viivitamist. Veel märgitakse ära, et vaie tagastati, samas ei saanud vastustaja ühtegi sisulist vastust ega ka selgitusi projektide muutmiseks, parandamiseks. Menetleja peatas menetluse, kuid kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse viivituse õigusvastaseks tunnistamises. Haldusaktis on märgitud, et Tallinna Halduskohtu varasema otsusega haldusasjas nr 3-07-456 jäeti kaebus rahuldamata ja kohus tuvastas ühtlasi projektide mittevastavusse. Seega nähtub, et kaebaja suhtes tuvastati tema informeeritus ning ühtlasi nenditi, et need nõuded jäid täitmata, mis vastustaja oli projektdokumentatsiooni puudustena avastanud ja mille suhtes kaebaja ei asunud muutusi sisse viima ega ka reageerinud pikka aega vastustaja tehtud ettepanekutele. Kohtutoimikusse on lisatud eelmärgitud halduskohtu otsusele esitatud kaebaja apellatsioonkaebuse alusel langetatud Tallinna Ringkonnakohtu otsus 3-07-456 03.11.08.a., milles leiti, et lahendada tuli küsimus, kas AS Räägusilla korterelamute ehituslubade taotluste läbivaatamisel tekkis õigusvastane viivitus. Kohus leidis, et vastustaja on viivitanud õigusvastaselt. Seotult eelmärgitud otsusega peab käesolevat asja lahendav kohus vajalikuks märkida, et ringkonnakohtu otsusest selguba ka taustinformatsioon, et Rae vallavalitsus oli püüdnud kaebajat tasutud riigilõivu kaotsiminekust säästa, mistõttu ta ei keeldunud ehituslubade andmisest kergekäeliselt ning jäi ootama, ehk kaebaja siiski reageerib nõuetele. Märgitud hea tahte avaldust ei saanud aga kohtumenetluses ringkonnakohus siiski heaks kiita. Kohus on otseselt ette heitnud vastustajale seda, et juba kaebaja poolt 17.01.07 vaidest arvates tuli vallavalitsusel järeldada, et kaebaja ei soovi hakata kõrvaldama 14.12.06 vallavalitsuse töötaja e-kirjas toodud puudusi. Kahtluste korral oleks pidanud tegema järelpärimise, kuid vallavalitsusel ei olnud õigustust jääda määramata ajaks ootama, mida kaebaja ette võtab, vaid ta pidi ehitusloa taotlused 20 päeva jooksul lahendama, kas anda ehitusload välja või keelduda põhjendatud haldusaktiga. Tallinna RK pidas seejuures põhjendatuks teha vallavalitsusele ettekirjutus tema ehituslubade taotluse lahendamiseks. Kohtuotsuse resolutsioonis p 2 märgitakse, et vallavalitsust kohustatakse lahendama AS Räägusilla KV korterelamute ehituslubade taotlus 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Seega saab järeldada, et vastustaja oli seotud kohtuotsusest tulenevate järeldustega ja kui kohus leidis, et juba oli võimalik järeldada, et kaebaja kavatsus mitte teha muutusi esitatud taotluses on selge, siis kohus pidas seejuures ka vajalikuks teha vastustajal lahend koheselt peale otsuse jõustumist 20 päeva jooksul. Enne kohtuotsusega määratud tähtaega on kohtu arvates vastustaja poolt veelkordselt näidatud ülesse head tahet lahendada küsimus ja luua olukorras selgus ning kuna kaebaja märgib, et ta sai 01.12.08.a kirja, millega teavitati kokkuvõtlikult, missugused on takistused ehituslubade väljastamiseks, ei ole õigustatud ette heita, et kaebaja ei saanud puudusi kõrvaldada. Kaebaja seisukoht, et ta ei saanud pädeva isiku/organi poolt teavet, et kõrvaldada puudused, on kohtu eelnevatel selgitustel ebaõige, kuivõrd pädev ametiisik (E.H) teavitas puudustest ja kaebuse esitaja oleks soovi korral saanud puudused kõrvaldada, takistuseks ei saa lugeda asjaolu, et nii eelnevad kui ka viimase kirja saatis ametnik E.H. Seega nähtub, et vaidlustatud haldusakti andmiseks oli tekkinud põhjendatud vajadus ning vastavalt seadusele ei saanud vastustaja jätta kaebaja taotlust lahenduseta. Kuivõrd vastustaja leidis, et kaebaja ehitusloa taotlused ei vasta nõuetele, siis ta keeldus ehitislubade väljastamisest. Kuigi kaebaja märgib, et haldusakti motivatsioon ei ole vastavuses HMS § 56 lg 1 ja lg 3 nõuetele, ei nõustu kohus kaebaja märkustega. Haldusakti ebaratsionaalsusele ei viita eelmärgitud asjaolude esiletoomine haldusaktis. Vastava osa väljatoomine ei saanud kuidagi takistada kaebuse esitajat ka 9 kohtusse pöördumast, seda enam, et nii märgitud osa kui ka järgnevad haldusakti osad on kaebaja poolt mõistetud ning läbi analüüsitud ulatuses, milles ta soovis esitada kohtukaebuse. Kohus märgib veelkordselt ka seda, et kaebuse esitaja ei ole viidanud, et temaga ei ole piisavalt suheldud ning hea haldustava kohaselt igatpidi püütud asja lahendada nii, et kaebaja saaks positiivse lahendi, taotluste tagasilükkamist ei ole vastustaja teostanud kergekäeliselt, nähtub vastustaja soov korrastada ehitusalane arendustegevus. Kohus ei nõustu väitega, et faktiline ja õiguslik motivatsioon ei ole jälgitav. See on jälgitav nii menetlust kajastavas osas kui ka lõplikus otsuses, mis märgib ära asjaolud, mis takistasid ehituslubade väljastamise. Ebaõnnestunud sõnastust tuleb möönda, kuid arvestades menetluse varasemat kulgu ja põhjalikkust, ei ole kaebajale tehtud takistusi kohtusse pöördumiseks. Kaebaja väidab, et haldusaktis on olemas õiguslik alus -
Kohus nõustub, et haldusaktis ei ole enam korratud kõiki neid märkusi, mis on ehitusprojektile ette heidetud ja mis määrasid, et projekt ei vasta
lg 1 p 1, kuid siinkohal kohus veelkord kordab, et viited on tehtud selgelt neile dokumentidele, mis toovad ära põhjused ehk kaebaja nimetatud faktilised alused. Kohus ei nõustu ka väitega, et kaebajale ei ole korraldusest arusaadav, missuguse DP-ga võrreldakse projektdokumentatsiooni, kohus on eelnevalt märkinud, et viidatakse DP-le, mis kehtestati otsusega nr 205, kohtule teadaolevalt ei ole teisi DP-sid kehtestatud ja kaebaja seda ka ei märgi, et oleks veel mingi tema suhtes käsitletavaid objekte sätestav ja kehtiv DP. Seega saab mõista korralduses märgitud vastuolu üksnes selle DP-ga. Arusaamatuks jääb kaebaja väide, et ta saab vaid oletada, miks ehituslubade väljastamine ei olnud võimalik. Kaebaja on ise asunud vaidlustama põhjusi, miks tema leiab, et ehitusluba väljastamiseks ei olnud takistusi ja kohtu arvates ei ole alust kahtlustada, et ka vastustaja ei ole ennast veennud, miks ta haldusakti andis. Vastustaja on kinnitanud, et ta andis haldusakti konkreetsel seaduslikul alusel ning on kaebajale andnud võimalusi viia ehituslubade taotlused kooskõlla nõuetega ning alustada temaga dialoogi, kuid kaebaja seda ei ole teinud. Kohus nõustub seisukohaga, et vastustaja on viidanud varasemate ehituslubade mitterealiseerimisele, kuivõrd ta tunnetas ohtu looduskeskkonnale ja valla arendustegevuse heaolule, kuid samas nähtub, et ta ei ole jäänud järjepidevaks ning langetanud keelduvat otsust põhjusel, et esineb ülekaalukas avalik huvi, mis takistaks ehituslubade väljastamise küsimuse arutamist muudel alustel. Vastupidiselt nähtub, et keeldumisel olid kindlad motiivid ja õiguslikud alused lähtudes asjakohaselt
normidest. Kaebaja on aru saanud, et
Kohalik omavalitsus peab jälgima DP seatud tingimuste järgimist ja ka omanik on seotud nende tingimustega, see on lubatav piirang ka PS § 32 mõttes. Kui kaebaja soovib ehitada teistmoodi, kui see seati DP-ga, siis ei ole teistsugune ehitamine lubatud ilma DP-d muutmata ja vastustaja ei pidanud eraldi esile tooma, millist avalikku huvi seaduse nõuete järgimine kahjustab. Õiguspärase ootuse kohaselt on igaühel õigus mõistlikule ootusele, et õigusaktiga lubatut rakendatakse, seega tuleb rakendada kehtivat DP-d või teha selles hädavajalikud muutused. Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 3 p 1 järgi on kohaliku elu küsimuste iseseisev ja lõplik otsustamine ja korraldamine kohaliku omavalitsuse ülesanne. Nähtub, et vastustaja oli eelnevalt kaebajale esitanud ka tingimused, millistest teadasaamist kaebaja ei ole eitanud. Kaebaja ei ole vaidlustanud otseselt ehitusjärjekorra tingimusi ja väitnud, et ehitamine on takerdunud teede jms osades vastustaja tegevuse tõttu, kuigi märgib, et teede projekteerimise tingimused ei võimalda hea haldustava kohast ehitamist. Kohus leiab, et vastustaja oli pädev esitama kaebajale põhjendatud nõudmisi ehitustööde järjestuse kohta ja vastustaja seisukoht, et ta ei väljasta hoonetele ehituslubasid enne, kui arendusalale pole rajatud põhilised tehnovõrgud, on samuti loogiline ja põhjendatud, vastab igati saavutatava eesmärgi ratsionaalsuse põhimõttele, kuid kui kaebaja soovib ka seda osa muuta, tuleb vajadusel teha muudatused kompleksselt. Varasemalt oli fikseeritud, et tehnovõrkude ehitustöödega ei olnud kaebaja veel alustanudki, kuigi ehitusload infrastruktuuri väljaehitamiseks olid talle väljastatud augustis 2006, mis kinnitab kohtule, et ehitamine siiski ei ole kuidagiviisi seiskunud vastustaja tegevuse tõttu. Kaebuse esitaja nähtuvalt kohtule materjalidest ei ole pikemal perioodil ehitanud välja neid komplekse, milleks 11 ta oli õigustatud ja kaebusest ei selgu, miks kaebaja neid lubatud töid ei ole teostanud. Asjaolu, et vastustaja fikseeris 11.12.08 kohapealse olukorra, ei saa ka kuidagi rikkuda kaebaja õigusi, kuivõrd ülevaatuse teostasid valla ehitusameti spetsialistid, kes peavad kontrollima arendustegevuse ja ehitustegevuse üle, et omada vaidlusküsimustest ettekujutust. Küll aga peab kohus vajalikuks märkida, et kaebusest ei selgugi, et muude tööde teostamine oleks takerdunud vastustaja tegevuse tõttu, samas on kaebaja ise teostanud nt Räägusilla arendusalal tegevusi, mis on osaliselt ka omaalgatuslikud. Mingil juhul ei ole vastustaja kohustatud selles olukorras usaldama pimesi ja ilma kontrolli teostamata kaebaja esitatud ehituslubade taotlusi ja selle juurde kuuluvaid dokumente. Samas jääb kaebus ebaselgeks osas, milles väidetakse, et teid ei saa rajada ettenähtud viisil ja selle tõttu ka eluhooneid, kui ülevaatusprotokolli kohaselt on teede ehitamist alustatud, teostatud on mullatööd ja kooritud pinnast. 19.2.
lg 8 järgi kohalik omavalitsus väljastab ehitusloa või keeldub selle väljastamisest 20 päeva jooksul ehitusloa taotluse ja projekti ning vastava nõude olemasolu korral projekti ekspertiisi esitamise päevast arvates. Kui ehitusloa taotlemisel esitatud dokumendid on puudulikud, peab ehitusloa väljastaja võimaldama ehitusloa taotlejal kõrvaldada puudused 5 tööpäeva jooksul ehitusloa väljastamisest keeldumise aluse selgumise päevast arvates (
Ehitusloa andmine on kohaliku omavalitsuse nõusolek ehitise püstitamiseks (
lg 1 p 1), millega tehakse kindlaks projekteeritud ehitise vastavus õigusnormidele (Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-25-02 p 25). Kohalikul omavalitsusel on õigus ja kohustus ehitusloa taotluse menetluse käigus igakülgselt kontrollida ja hinnata, kas projekteeritud ehitis vastab kõikidele normidele.
lg 1 p 1 kohaselt ehitusloa väljastamisest keeldutakse, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele või ehitusprojekti koostamise lähteandmetele, sealhulgas kehtestatud detailplaneeringule või projekteerimistingimustele. Keeldumine ehitusloa andmisest on viidatud õiguslikul alusel võimalik. Seadus ei võimalda haldusorganil kaaluda seda, kas nõuda kehtiva detailplaneeringu järgimist või mitte, seega oli kaebaja ehituslubade taotluse lahendamisel võimalik otsustus see taotlus rahuldamata jätta. Kaebaja on vaidlustanud keeldumise alused ja jätnud tõendamata, et tema väited on õiged. Hoone kõrguse määramisel tuleb planeeritud maapinnaks lugeda olemasolev looduslik maapind, kuna planeering ei näe ette hoone kõrguse määramist tõstetud maapinnast või kõrguse mõõtmist hoone ümber kuhjatud mullavalli tipust. Kaebuse esitaja on valesti mõistnud, et DP-ga planeeritud pinnaseks on igasugune kooritud maapind. Kaebaja on seda nimetanud nn projekteeritavaks maapinnaks, millest vastustaja ei pea kinni. Kohus siinkohal märgib, et projekteeritava maapinna saavutamine on DP-s sätestatud ja vastavalt on kohus selle eelnevalt märkinud DP sõnastuses, seega tuleb lähtuda DP-s märgitust. Kui Räägusilla DP alal jäävad korterelamute ehituskruntidel loodusliku maapinna kõrgusmärgid vahemikku 46.01 abs (maapinna kõrgus mõõdetult Läänemere keskmise veetaseme ehk nn Kroonlinna nullpunktist) kuni 47.40 abs, siis kinnistul lubab DP vertikaalplaneerimise teel muuta reljeefi ca 0, 3 m, kaebuse esitaja on aga erinevatel perioodidel menetluste kestel ise esile toonud, et suurem koorimine on vältimatu ning ka pinnase täitmine on vältimatu. Samas oli esile toodud, et nn uue maapinna kõrguse saavutamine ei ole kontrollitav, kuna vertikaalplaneerimise lahendused ei vasta nõuetele. Kui kaebaja arvates tuleb looduslikku maapinda tõsta, siis muudab see ka ehitiste kõrgust kehtestatud tingimuste suhtes. Kui kaebaja arvates ei ole sellistel tingimustel võimalik vaidlusalustel kruntidel hooneid püstitada, peab vältimatult muutma DP tingimusi. Samas, kui DP ei näe ette korterelamute alla maa-aluste parklate rajamist, parklate asukohad aga täpsustatakse arhitektuursete lahendustega hoonete asendiplaanil, siis see ei tähenda, et need tulenevalt DP-st peavad olema rajatud korterelamute alla parklakorrusena. Kui kaebaja aga soovib muuta ehitiste korruselisust, siis muutub loogiliselt ehitiste määratud maht. Ehitiste alla parklakorruse rajamine on vastustaja seisukoha kohaselt Määruse nr 69 § 22 lg 1 järgi korruse ehitamine ehk antud juhul tekiks ühe korruse lisandumine, mis DP-ga ei olnud ette nähtud. Samas nähtub, et kaebaja ka soovib ehitada 3 korruse asemel 4 korruselise hoone, mis sõltumatult kas kaebaja tahet tõlgendada määruse või korralduse valguses, tähendabki, et soovitakse rajada enam korruseid, kui see oli DP-s märgitud. Ka hoonete korruselisuse küsimuses jääb 12 kohus seisukohale, et DP-ga on lubatud ehitada 3 korruselisi hooneid, seda kinnitab ka asjaolu, et DP ei näe ette korterelamute alla parklate rajamist, need tuleb rajada kruntidele parkimiskohtadena ning vastupidist ei ole kaebaja tõendanud. Tähtsust ei oma vaidluses küsimus, kas maa-alune või nn keldrikorrus on täielikult või osaliselt kaetud mullavalliga või kas parklat on võimalik kasutada, kui maapinda ei tohi koorida. Viidatud määruse sõnastusest tulenevalt ei ole korruste arvu määramine piiratud vaid maapeal asuvate korrustega, nõutud korruselisuse nõue esitati lähtudes kehtivast DP-st, mis on kaebaja poolt vaidlustamata. Riigikohtu 04.05.2006 otsuses nr 3-3-1-28-06 märgitakse, et valdavas osas peab projekteerimistingimustega reguleeritavate küsimuste loetelu olema sätestatud valla või linna ehitusmääruses, kui projekteerimistingimuste sisu on linnavolikogu antud ehitusmäärusega juba reguleeritud, siis
lg 4 p 1 ja 4 ning KOKS § 22 lg 1 p-st 29 tulenevalt poleks selle muutmine või täpsustamine linnavalitsuse poolt võimalik. Kolleegium leidis, et projekteerimistingimuste sisu mida projekteerimistingimustega reguleerida võib - peaks vähemalt üldisel tasandil olema sätestatud seaduses, eeskätt Ehitusseaduses, kuid käesoleval ajal seda sätestatud ei ole ning projekteerimistingimuste reguleerimiseseme määratlemine on suures osas kohalike omavalitsuste pädevuses. Kolleegium märkis, et ka sellises olukorras peab kohalik omavalitsus projekteerimistingimustes reguleerima üksnes neid küsimusi, mille reguleerimiseks on tal seadusest, määrusest või kohaliku omavalitsuse määrusest tulenev õiguslik alus. Ka eeltoodust tulenevalt saab järeldada, et projekteerimistingimustega saab täpsustada detailplaneeringus sisalduvaid arhitektuurseid nõudeid, kuid ei saa muuta või esitada täiendavaid nõudeid. Kohtu arvates ei ole vastustaja täiendavaid nõudeid esitanud, samas ta ka ei saaks nõustuda kaebaja poolt lisanduvate nõuetega, kuna peab järgima seaduslikkust. Haldusakti õiguspärasusele kaebaja poolt antav hinnang ei mõjuta selle kehtivust -HMS § 60 lg 2. Isegi kui kaebaja leiab nüüd tagantjärgi, et DP on kehtestatud vigaselt, see ei võimalda eesmärgipäraselt ehitada, nähtub, et DP-d vaidlustatud tähtaegselt ei ole ning selle tingimused kuuluvad täitmisele või vajadusel muutmisele ettenähtud korras. Kuna
lg 1 p 1 kohaselt on ehitusprojekti koostamise aluseks muuhulgas ka kehtestatud detailplaneering ning ehitusloa andmisel tuleb kontrollida projekti vastavust detailplaneeringule, ei saanud haldusorgan teha otsust ehitusloa andmiseks. Kohus tühistamisnõuet ei rahulda, seega jääb rahuldamata ka taotlus kohustada vastustajat kaebaja ehitusloa taotlused uuesti läbi vaadata 20 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kaebus tuleb eeltoodust tulenevalt ja juhindudes HKMS § 26 lg 1 p-st 6 jätta rahuldamata. 20. Menetluskulud. HKMS § 92 lõike 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse esitaja taotles menetluskulude jätmist Rae Vallavalitsuse kanda ja mõista välja tema tehtud menetluskulud. Kuna otsus tehti kaebaja kahjuks, siis kaebaja taotlus menetluskulude väljamõistmiseks jääb rahuldamata. Karin Kalmiste Kohtunik 13
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.